Document · PDF

Bijlage 2. 1296413 - Enghuizen, fase II - Ruimtelijke motivering

Raadsvergaderingen 1 juli 2026, gemeente ZevenaarBij agendapunt: Z/26/512835 Ontwikkeling Enghuizen, fase II21.708 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving Onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit

Enghuizen fase 2, Zevenaar Ontwikkeling drie appartementencomplexen

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

COLOFON ONDERBOUWING EFFECTEN OP DE FYSIEKE LEEFOMGEVING

Locatie: Omschrijving plan:

Enghuizen fase 2, Zevenaar Ontwikkeling drie appartementencomplexen

Opdrachtnemer: Datum: Versie:

SAB 28 april 2026 Concept 1

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Inhoudsopgave 1

Aanleiding en voorbereiding ______________________________________________________________ 5 1.1

Aanleiding ________________________________________________________________________ 5

1.2

Besluitgebied ______________________________________________________________________ 5

1.3

Strijdigheden met het omgevingsplan__________________________________________________ 7

1.4

Voorbereiding _____________________________________________________________________ 8

1.5

Leeswijzer _______________________________________________________________________ 10

Huidige situatie _______________________________________________________________________ 11 2.1

Ontstaansgeschiedenis _____________________________________________________________ 11

2.2

Ruimtelijke en functionele structuur __________________________________________________ 12

Toekomstige situatie ___________________________________________________________________ 15 3.1

Functionele ontwikkeling ___________________________________________________________ 15

3.2

Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving ______________________________________ 18

Beleid en regelgeving ___________________________________________________________________ 18 4.1

Algemeen________________________________________________________________________ 18

4.2

Rijk _____________________________________________________________________________ 18

4.3

Provincie ________________________________________________________________________ 19

4.4

Gemeente _______________________________________________________________________ 21

4.5

Waterschap ______________________________________________________________________ 25

Goede omgevingskwaliteit ______________________________________________________________ 26 5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking ________________________________________________ 26

5.2

Stedenbouw _____________________________________________________________________ 26

5.3

Welstand ________________________________________________________________________ 27

5.4

Verkeer en parkeren _______________________________________________________________ 29

5.5

Openbare ruimte __________________________________________________________________ 31

5.6

Cultureel erfgoed__________________________________________________________________ 31

5.7

Groen en landschap ________________________________________________________________ 33

5.8

Natuur __________________________________________________________________________ 33

5.9

Nutsvoorzieningen, kabels en leidingen _______________________________________________ 38

Veilige en gezonde fysieke leefomgeving __________________________________________________ 39 6.1

Water ___________________________________________________________________________ 39

6.2

Bodem __________________________________________________________________________ 40

6.3

Geluid ___________________________________________________________________________ 41

6.4

Luchtkwaliteit ____________________________________________________________________ 44

6.5

Geur ____________________________________________________________________________ 46

6.6

Omgevingsveiligheid ______________________________________________________________ 47

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

6.7

Licht ____________________________________________________________________________ 52

6.8

Windhinder ______________________________________________________________________ 52

6.9

Trillingen ________________________________________________________________________ 53

6.10

Beschermen van de gezondheid _____________________________________________________ 54

6.11

Duurzaamheid en klimaatadaptatie___________________________________________________ 56

6.12

Mer-beoordeling __________________________________________________________________ 57

Financiële haalbaarheid _________________________________________________________________ 59 7.1

Beoordeling ______________________________________________________________________ 59

7.2

Conclusie ________________________________________________________________________ 59

Proces _______________________________________________________________________________ 60 8.1

Wettelijke procedure_______________________________________________________________ 60

8.2

Advies en instemming ______________________________________________________________ 61

Eindconclusie _________________________________________________________________________ 63

Bijlagen: Bijlage 1: Kaart ligging besluitgebied PM Bijlage 2: Checklist fysieke leefomgeving Bijlage 3: Participatieverslag PM Bijlage 4: Toets ladder voor duurzame verstedelijking PM Bijlage 5: Verkeersonderzoek Bijlage 6: Programma van eisen Bijlage 7: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 8: Archeologisch booronderzoek Bijlage 9: Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 10: Quickscan natuur Bijlage 11: Nader soortgericht onderzoek Bijlage 12: Waterhuishoudkundige onderbouwing PM Bijlage 13: Actualiserend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 14: Historisch bodemonderzoek Bijlage 15: Akoestisch onderzoek rail- en wegverkeerslawaai PM Bijlage 16: Onderzoek omgevingsveiligheid Bijlage 17: Risicoanalyse ontplofbare oorlogsresten Bijlage 18: Onderzoek spoortrillingen Bijlage 19: Mer-beoordeling

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

1 Aanleiding en voorbereiding 1.1 Aanleiding Op 28 november 2011 heeft de gemeenteraad van Zevenaar het bestemmingsplan ‘BAT terrein’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het BAT-terrein, waar voorheen een sigarettenfabriek gevestigd was. Naast een gemeentehuis, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, ziet het bestemmingsplan voornamelijk op woningbouw. Inmiddels wordt deze ontwikkeling woonpark Enghuizen genoemd. Fase 1 van de herontwikkeling is inmiddels nagenoeg afgerond. Fase 2 ziet uitsluitend op de realisatie van woningbouw. Het voorliggende plan maakt onderdeel uit van fase 2 en het voornemen is om in het besluitgebied drie appartementencomplexen met ruimte voor 66 woningen te realiseren. Het project voldoet niet geheel aan de kaders die zijn gesteld in het bestemmingsplan ‘BAT-terrein’ dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Zevenaar. Deze ontwikkeling is hierdoor niet rechtstreeks mogelijk op grond van het omgevingsplan en in het omgevingsplan is geen binnenplanse mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken. Er kan daarom alleen medewerking worden verleend via een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op basis van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid (voor zover het gaat om een bouwactiviteit1) of een buitenplanse afwijking (BOPA2).

Wettelijke basis hiervoor is artikel 5.1 lid 1 onder a. van de Omgevingswet. Een dergelijke omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als deze in ieder geval voldoet aan: een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; de instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in afdeling 5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); de instructieregels in de provinciale omgevingsverordening; projectbesluiten en voorbereidingsbesluiten van het Rijk en de provincie. De onderbouwing dat de beoogde ontwikkeling hieraan voldoet is opgenomen in voorliggend document. Daar waar in dit document gesproken wordt over een omgevingsvergunning, wordt bedoeld een BOPAomgevingsvergunning.

1.2 Besluitgebied Het besluitgebied ligt nabij de Babberichseweg te Zevenaar en maakt onderdeel uit van het terrein van de voormalige British American Tobacco Manufactoring Company (BAT). Kadastraal staat het gebied bekend als: gemeente Zevenaar, sectie A, nummer 2323. Het gebied ligt in het zuidwesten van de kern Zevenaar, onderdeel van de gelijknamige gemeente Zevenaar, vlak naast het spoor van de Betuwelijn en het spoor richting de Achterhoek. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en de ligging in de directe omgeving weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het besluitgebied wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze onderbouwing.

1 Medewerking op grond van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid is alleen mogelijk wanneer er sprake is van bouwactiviteiten.

Wanneer een aanvraag alleen ziet op het wijzigen van het gebruik, dan valt het onder een BOPA. 2 De definitie voor een BOPA is opgenomen in de bijlage van de Omgevingswet: activiteit, inhoudende: a. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, of b. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan;

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Globale ligging besluitgebied

Ligging besluitgebied in directe omgeving.

In de directe omgeving van het gebied is een mix van functies aanwezig. De locatie ligt ten oosten van de eerste fase van de herontwikkeling van het voormalige BAT-terrein. Hier zijn voornamelijk woonfuncties

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

aanwezig en is een supermarkt gepland. Verder liggen ten noorden van het besluitgebied agrarische gronden. Het oosten van het besluitgebied wordt begrensd door de gronden van Enghuizen fase 2. Aan de zuidzijde grenst het besluitgebied aan het parkeerterrein en het westen wordt begrensd door de groenzone naast de nieuwbouwwoningen van het Enghuizen fase I. Ten noordoosten van het gehele projectgebied voor fase II bevindt zich verder een landgoed.

1.3 Strijdigheden met het omgevingsplan 1.3.1

Het projectgebied

Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de Erfgoedverordening en de Geurverordening en de bruidsschat. Hierna wordt per aspect de ontwikkeling getoetst op strijdigheden. Ter hoogte van het besluitgebied gelden twee bestemmingsplannen. In het grootste en noordelijke deel van het besluitgebied geldt het bestemmingsplan ‘BAT-terrein’, vastgesteld op 29 november 2012. Hierin zijn bestemmingen opgenomen waaraan gebruiksregels en bouwregels verbonden zijn. In het bestemmingsplan ‘BAT-terrein’ gelden ter hoogte van het besluitgebied de enkelbestemming ‘Woongebied - 1’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’. In dit bestemmingsplan is ter plaatse van het gehele besluitgebied een bouwvlak opgenomen. Hier geldt een maximum bouwhoogte van 12 meter en een maximum goothoogte van 6 meter. Tevens kennen de gronden de functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting. Daarnaast gelden ter plaatse van het gehele besluitgebied nog regels uit enkele andere bestemmingsplannen: • Paraplubestemmingsplan Wonen, vastgesteld op 30 januari 2019. Dit bestemmingsplan voorziet in de nadere definiëring van de bestemming “wonen”. Hiermee kunnen diverse huisvestingsvormen in woningen worden voorkomen dan wel gereguleerd. Deze regels zijn verwerkt in de ‘standaard regels’ van de gemeente Zevenaar.

• Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar, vastgesteld op 30 januari 2019. Hier wordt in hoofdstuk 6.3 nader op ingegaan. Navolgende figuren betreffen een uitsnede van de twee geldende bestemmingsplannen.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Uitsnede van het bestemmingsplan ‘BAT-terrein’ met globale aanduiding besluitgebied (rode lijn) (bron: Omgevingsloket).

1.3.2

Strijdigheden met het omgevingsplan van rechtswege

Voorliggend project betreft de ontwikkeling van woningen, ter plaatse van de functie ‘woongebied’. Binnen deze functie zijn maatvoeringen opgenomen, welke met voorliggend project overschreden worden. Het gaat om de volgende strijdigheden: Met voorliggend project wordt afgeweken van de maximale bouw- en goothoogte. Op basis van het bestemmingsplan ‘BAT-terrein’ zijn een goothoogte van maximaal 6 m en een bouwhoogte van maximaal 12 m toegestaan. De appartementengebouwen krijgen een bouwhoogte van 14 m; Met voorliggend project wordt afgeweken van het maximaal aantal toegestane woningen binnen de functie ‘Woongebied - 1’. Op basis van het bestemmingsplan ‘BAT-Terrein’ zijn hier maximaal 60 woningen toegestaan. Binnen de bestemming ‘Woongebied – 1’ worden in twee eerdere fases van de woningbouwontwikkeling reeds meer dan 60 woningen gerealiseerd. Met voorliggend project worden in totaal 66 woningen gerealiseerd, wat in strijd is met het huidige omgevingsplan. Voor de aanvraag omgevingsvergunning waarvoor deze onderbouwing is opgesteld, is de gemeente Zevenaar het bevoegd gezag om een besluit te nemen om af te wijken van het omgevingsplan. In het omgevingsplan zelf is geen mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling.

Er kan daarom alleen medewerking worden verleend via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

1.4 Voorbereiding 1.4.1

Conceptaanvraag

Voordat initiatiefnemers een definitieve vergunningaanvraag indienen, kunnen ze deze eerst als conceptaanvraag indienen bij de gemeente. De gemeente beoordeelt dan of het initiatief op hoofdlijnen aansluit op de maatschappelijke behoeften en of de fysieke leefomgeving voldoende beschermd blijft. Beoordeling Voor de beoogde ontwikkeling is voorafgaand aan de definitieve aanvraag omgevingsvergunning een conceptaanvraag ingediend. Conclusie Voor de beoogde ontwikkeling is voorafgaand aan de definitieve aanvraag omgevingsvergunning een conceptaanvraag ingediend. Er wordt gewerkt met een vooroverlegplan. De realisatie van de drie appartementencomplexen maakt onderdeel uit van fase 2 van de herontwikkeling van het BAT-terrein en is in dit kader al besproken. De appartementen voldoen daarnaast al gedeeltelijk aan de kaders uit het (tijdelijke deel van) het omgevingsplan, met uitzondering van genoemde strijdigheden (bouwhoogte en aantal woningen). Hiermee kan worden geconstateerd dat het initiatief op hoofdlijnen aansluit op de maatschappelijke behoeften en dat de fysieke leefomgeving voldoende beschermd blijft.

1.4.2 Participatie Participatie is een belangrijke pijler onder de Omgevingswet. Er is daarom wettelijk vastgelegd (artikel 7.4 Omgevingsregeling) dat initiatiefnemers bij het aanvragen van een omgevingsvergunning moeten aangeven of inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van de aanvraag zijn betrokken. Als dat het geval is, dan dient de initiatiefnemer bij de aanvraag gegevens aan te leveren over hoe zij zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

1.4.2.1 Wettelijk kader Participatie door de initiatiefnemer bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning is niet wettelijk vereist. Uitzondering hierop zijn aanvragen voor een BOPA-omgevingsvergunning die vallen onder door de gemeenteraad aangewezen gevallen (artikel 16.55 lid 7, van de Omgevingswet). Voor die gevallen is een verslag van de participatie een wettelijk verplichte aanvraagvereiste. 1.4.2.2 Beleid en verordeningen De gemeenteraad van Zevenaar heeft een dergelijke lijst op 21 september 2022 vastgesteld. In dezelfde raadsvergadering is de participatieleidraad ‘Zevenaar voor een goede omgevingsdialoog onder de Omgevingswet’ vastgesteld. Daarin wordt aangegeven op welke manier in Zevenaar uitvoering gegeven wordt aan participatie voor alle ruimtelijke ontwikkelingen (dus ook de niet wettelijk verplichte). De formele wettelijke procedures (zienswijze, bezwaar en beroep) worden niet vervangen door participatie. Meer informatie over deze wettelijke procedures is te vinden in hoofdstuk 8 (proces). In de participatieleidraad wordt gebruik gemaakt van de ‘participatietrap’ om per project of plan de juiste participatieaanpak te bepalen. In deze trap zijn verschillende opties, ook wel de gespreksdoelen, van participatie weergegeven: 1. Informeren 2. Inventariseren 3. Verdiepen 4.

Samen doen Voor aanvragen voor een omgevingsvergunning wordt het volgende onderscheid gemaakt: Kleine initiatieven: vrijwillig informeren van de belanghebbenden. Verzocht wordt om bij het indienen van de aanvraag een samenvatting toe te voegen waarin wordt vermeld hoe en op welke manier de verschillende belanghebbenden zijn geïnformeerd. Grote initiatieven zonder verplichte participatie: vrijwillig kiezen voor minimaal de trede ‘inventariseren’: vraag en antwoord. Voor initiatiefnemer betekent dit het plan toelichten, vragen beantwoorden, het ophalen van meningen en input vanuit belanghebbenden en vastleggen wat hiermee is gedaan. Verzocht wordt om hierbij gebruik te maken van het participatie stappenplan van Zevenaar. Verplichte participatie (lijst aangewezen gevallen): initiatiefnemer dient verplicht minimaal te kiezen voor ‘verdiepen’: de dialoog aangaan. Initiatiefnemer moet het gehele participatie stappenplan Zevenaar doorlopen, dient uitgebreid in te gaan op de verschillende stappen en zal dit goed moeten vastleggen. Het onderscheid tussen grote en kleine initiatieven wordt bepaald door de impact die de ontwikkeling heeft op de omgeving door bijvoorbeeld de omvang of de aard van de activiteit, politieke gevoeligheid, te verwachten bezwaren of zienswijzen. Grote initiatieven zijn ontwikkelingen waarbij meerderere (tegengestelde) belangen spelen.

1.4.2.3 Beoordeling Volgens de Checklist fysieke leefomgeving4 moet in deze situatie worden uitgegaan van verplichte participatie (‘verdiepen’).

Checklist fysieke leefomgeving

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

De gemeente heeft vooraf de eisen die werden gesteld aan participatie aangegeven. Hieraan is invulling gegeven door: een grote inloopsessie en presentatie voor de buurt en geïnteresseerden in het Musiater op 9 mei 2023; gesprekken met een afvaardiging van de wijk; een grote informatie avond op 9 april 2025, waarin de buurt is geïnformeerd over de definitieve planen en hoe de inspraak is verwerkt. 1.4.2.4 Conclusie In het kader van de totstandkoming van de BOPA-omgevingsvergunning is vormgegeven aan de eis tot participatie (artikel 10.2, lid 2 Omgevingsbesluit). Dit is wel conform het vereiste niveau van de ‘participatietrap’ in de participatieleidraad van de gemeente Zevenaar. Het aspect participatie vormt daarmee geen belemmering voor de haalbaarheid van het project.

1.5 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de toekomstige situatie, de beoogde ontwikkeling. Hoofdstuk 4 bevat de beoordeling ten aanzien van algemeen beleid en regelgeving voor de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 (goede omgevingskwaliteit) en hoofdstuk 6 (veilige en gezonde fysieke leefomgeving) wordt ingegaan op de effecten van de ontwikkeling in relatie tot de bescherming van de fysieke leefomgeving. Afgesloten wordt met een concluderend hoofdstuk waarin wordt aangegeven onder welke voorwaarden de aanvraag voldoet aan de wettelijke en beleidsmatige kaders.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

2 Huidige situatie 2.1 Ontstaansgeschiedenis Zevenaar is een stad in de provincie Gelderland met een rijke geschiedenis die teruggaat tot de middeleeuwen. De ontstaansgeschiedenis begint rond de 12e eeuw, toen het gebied zich ontwikkelde rondom een strategische ligging langs de Rijn. In 1245 kreeg Zevenaar stadsrechten van de hertog van Gelre, wat bijdroeg aan de groei van de handel en de bevolking. In de loop der eeuwen werd de stad beïnvloed door verschillende politieke en sociale veranderingen, waaronder de opkomst van de Hanze in de late middeleeuwen, wat de handel verder bevorderde. De stad heeft verschillende belegeringen en oorlogen meegemaakt, waaronder de Tachtigjarige Oorlog en de Tweede Wereldoorlog, waarbij veel van de historische gebouwen verloren gingen. Het besluitgebied maakt onderdeel uit van het voormalige British American Tobacco (BAT) terrein. Het BATterrein in Zevenaar kent een rijke geschiedenis die teruggaat tot de oprichting van de sigarettenfabriek Turmac in 1920. De fabriek speelde decennialang een belangrijke rol in de lokale economie en bood werk aan duizenden Zevenaarders. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd de Turmac-fabriek meerdere malen getroffen door bombardementen. In september 1944 raakte een verdwaalde raket de fabriek, gevolgd door aanvallen op 6 februari en 23 maart 1945, waarbij het productiegebouw volledig werd verwoest.

Na de oorlog werd de fabriek herbouwd en zette de productie zich voort.

Luchtfoto van de tabaksfabriek voor de herontwikkeling van het BAT-terrein (bron: Liemers Verleden).

In de loop der jaren onderging de fabriek verschillende naamsveranderingen door fusies en overnames, waaronder een periode onder de naam Rothmans Manufacturing in 1992. In 2000 ging Rothmans op in British

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

American Tobacco (BAT), waarna de fabriek onder de BAT-vlag opereerde. Uiteindelijk werd de fabriek in 2008 gesloten, wat een einde maakte aan een belangrijk tijdperk voor Zevenaar. Na de sluiting van de fabriek kreeg het terrein diverse nieuwe bestemmingen. Een deel van de voormalige productiehal, bekend als HAL 12, werd getransformeerd tot de Turmac Cultuurfabriek. Deze herbestemming biedt onderdak aan verschillende culturele en maatschappelijke organisaties, waaronder de bibliotheek, het Liemers Museum en het Filmhuis Zevenaar. Daarnaast is op het voormalige fabrieksterrein een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Aanvankelijk stond deze bekend als Woonpark BAT, maar in 2021 werd de naam gewijzigd naar Enghuizen, verwijzend naar een historisch landhuis dat ooit op het terrein stond. Deze naamswijziging weerspiegelt de wens om afstand te nemen van de associatie met de tabaksindustrie en tegelijkertijd het historische erfgoed van de locatie te eren. De voorliggende ontwikkeling maakt onderdeel uit van de volgende fase van de ontwikkeling van Enghuizen.

Topografische kaarten Enghuizen 1950 - 1975 - 2000 - 2024 (bron: www.topotijdreis.nl)

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur Zevenaar heeft een diverse ruimtelijke en functionele structuur die historische en moderne elementen combineert. Het stadscentrum is het economische hart met oude gebouwen en een variëteit aan winkels en horeca. Rondom dit centrum liggen verschillende woonwijken, van karakteristieke oudere woningen tot nieuwere ontwikkelingen, vaak voorzien van groene ruimtes en lokale voorzieningen zoals scholen en speeltuinen. De stad heeft meerdere parken en groene zones die bijdragen aan de leefbaarheid en recreatie. Aan de rand van Zevenaar bevinden zich industriële gebieden, wat zorgt voor werkgelegenheid. De strategische ligging nabij de Rijn en de goede verbindingen via wegen en spoor maken Zevenaar toegankelijk.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Functioneel gezien omvat de stad een commercieel centrum dat een breed scala aan diensten en producten biedt. Diverse onderwijsinstellingen en zorgvoorzieningen ondersteunen de sociale infrastructuur. Recreatieve voorzieningen, zoals sportverenigingen en culturele instellingen, verhogen de kwaliteit van leven. Bovendien dragen historische elementen en culturele evenementen bij aan de identiteit van Zevenaar en stimuleren ze toerisme. Het besluitgebied is gelegen aan de rand van de kern Zevenaar en grenst aan de groenzone van Enghuizen fase 1, de gronden van het voormalige BAT-terrein en landgoed huis Sevenaer. Dit landgoed vindt zijn oorsprong in de 14e eeuw en is een rijksmonument. De gronden zijn op dit moment in gebruik als biologisch landbouwbedrijf. De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer vanwege de nabijheid van het station. De locatie maakt onderdeel uit van het voormalige BAT-terrein en op enkele locaties zijn nog overblijfselen van de voormalige sigarettenfabriek aanwezig. In het besluitgebied zelf zijn geen gebouwen meer aanwezig. Op veel plekken van het terrein is de oude infrastructuur van de sigarettenfabriek nog niet gesloopt. In een deel van het besluitgebied is daarom nog verharding aanwezig. Verder bestaat het besluitgebied voornamelijk uit grasland met opgaand struweel en bomen.

Foto’s bestaande situatie voormalige BAT-terrein (bron: SAB, 2025).

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Luchtfoto bestaande situatie met grofweg de bestaande elementen in het ontwikkelgebied Enghuizen fase 2 (bron: SAB, 2025).

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

3 Toekomstige situatie In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en weergegeven met afbeeldingen. Het gaat in dit hoofdstuk enkel om de beschrijving van het plan; de verantwoording en afweging van specifieke onderwerpen volgt in hoofdstukken 4, 5 en 6.

3.1 Functionele ontwikkeling Solid Enghuizen BV is bezig met de ontwikkeling van het woonpark Enghuizen. Het betreft een grote woningbouwontwikkeling in het zuidoosten van de kern Zevenaar. In onderstaande afbeelding is het stedenbouwkundig plan voor de gehele ontwikkeling weergegeven.

Stedenbouwkundig plan woonpark Enghuizen (bron: Quadrant architecten bna, 2025).

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

De ontwikkeling is opgedeeld in verschillende fases. In onderstaande afbeelding zijn de verschillende fases weergegeven.

Stedenbouwkundig plan woonpark Enghuizen met fasering (bron: Quadrant architecten bna, 2025, bewerking SAB).

Fase 1 omvat de realisatie van 75 sociale huurwoningen (grondgebonden en appartementen) en fase 2 omvat de realisatie van 15 vrijstaande woningen 8 twee-onder-één kapwoningen. Voorliggend project betreft fase 3 (zie navolgende afbeelding). Met voorliggend project worden 66 woningen verdeeld over drie appartementencomplexen gerealiseerd. Op navolgende afbeeldingen worden de ligging en de beoogde uitstraling getoond van de appartementencomplexen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de definitieve inrichting van de groenstrook. Het voornemen is om de appartementencomplexen landschappelijk in te passen.

Stedenbouwkundig plan fase 3 woonpark Enghuizen (bron: Quadrant architecten bna, 2025).

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Beoogde uitstraling appartementencomplexen (bron: Quadrant architecten bna, 2025).

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

3.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving De appartementengebouwen bestaan uit vier bouwlagen en liggen op ruime afstand van elkaar in een groene omgeving langs de parkzone aan de westzijde van de woonwijk. Tussen de appartementengebouwen liggen parkeerkoffers welke ieder worden ontsloten op de doorgaande ontsluitingsweg in de toekomstige woonwijk. Er wordt gekozen voor duurzame materialen gericht op een lage onderhoudsbehoefte. Daarnaast worden natuurinclusieve maatregelen toegepast in de gebouwen.

4 Beleid en regelgeving 4.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het algemene beleid en regelgeving van de drie overheidslagen (Rijk, provincie en gemeente) en het waterschap ten aanzien van de fysieke leefomgeving. Op specifieke onderwerpen wordt in de hoofdstukken 5 (goede omgevingskwaliteit) en 6 (veilige en gezonde leefomgeving) nader ingegaan. In het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn in paragraaf 8.1.1 Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit de beoordelingsregels voor een aanvraag omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit opgenomen. Naast algemene beoordelingsregels staan hier ook regels over instructies en besluiten van nationaal en provinciaal belang. In deze paragraaf van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 8.0b, tweede lid) staat ook dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Het projectbesluit is een instrument voor waterschappen, provincies en het Rijk. Het projectbesluit is bedoeld om grote complexe projecten met een publiek belang mogelijk te maken.

Bijvoorbeeld de aanleg of uitbreiding van een snelweg of de versterking van een primaire waterkering. Eventuele voorbereidingsbesluiten van het Rijk en/of de provincie maken onderdeel uit van de provinciale omgevingsverordening of het gemeentelijke omgevingsplan en worden daarom niet apart benoemd in dit hoofdstuk. De aanvraag voor de omgevingsvergunning waarvoor deze onderbouwing is opgesteld, valt niet onder de weigeringsgronden uit artikel 8.0b, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

4.2 Rijk Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) speelt het Rijk in op de grote uitdagingen die er voor Nederland liggen. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Naast de NOVI zijn er vanuit het Rijk nog themagerichte structuurvisies en programma’s: Nationaal Water Programma 2022-2027 Structuurvisie buisleidingen 2012-2035 Structuurvisie Ondergrond Structuurvisie buisleidingen 2012-2035 Programma Noordzee 2022-2027 Structuurvisie Windenergie op land

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Programma Energiehoofdstructuur

Op nationale belangen geeft het Rijk hiermee sturing aan het inrichten van de fysieke leefomgeving. De doorvertaling van deze bovenlokale belangen in de besluiten van provincie en gemeente vinden plaats door de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

4.2.1

Instructieregels

Een gemeente moet bij een omgevingsvergunning de regels vanuit het Rijk als beoordelingskader hanteren. De wettelijke grondslag voor deze instructieregels van het Rijk is artikel 2.24 van de Omgevingswet. Naast deze algemene instructieregels kan het Rijk op grond van artikel 2.34 van de Omgevingswet specifieke instructieregels geven als dat nodig is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In heel bijzondere gevallen kan op grond van afdeling 5.3 van het Besluit kwaliteit Leefomgeving een ontheffing van bepaalde instructieregels worden verleend door het Rijk. Beoordeling Hieronder staan de relevante onderdelen, waarbij verwezen wordt naar de inhoudelijke beoordeling elders in deze onderbouwing: § 5.1.2.2 Veiligheid rond opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines (Bkl): paragraaf 6.6 (Omgevingsveiligheid). De locatie ligt nabij een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. § 5.1.4.2a. Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen: paragraaf 6.3 (Geluid). De locatie ligt binnen het geluidsaandachtsgebied van verschillende wegen en een spoorweg. § 5.1.4.4. Trillingen: paragraaf 6.9 (Trillingen). De locatie ligt binnen 250 m van een spoorweg. § 5.1.4.5. Bodemkwaliteit: paragraaf 6.2 (Bodemkwaliteit). De locatie betreft een bodemgevoelig gebouw. § 5.1.4.6. Geur: paragraaf 6.7 (Geur).

Op de locatie wordt een geurgevoelig gebouw toegelaten. § 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten: Het gebied valt binnen de gebieden ‘Gebieden waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren’ en ‘Uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra’. Binnen het besluitgebied worden echter geen gebouwen hoger dan de aangegeven grenswaarde of hyperscale datacentra gerealiseerd. § 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen: paragraaf 5.5 (Openbare ruimte). Op de locatie wordt een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt met openbare ruimte. Conclusie De aanvraag Omgevingsvergunning voldoet wel aan de instructieregels van het Rijk.

4.2.2 Projectbesluiten Voor de locatie gelden geen projectbesluiten van het Rijk. Conclusie De aanvraag omgevingsvergunning voldoet aan de projectbesluiten van het Rijk.

4.3 Provincie Op 19 december 2018 is door de Provinciale Staten van de provincie Gelderland de Omgevingsvisie ''Gaaf Gelderland'' vastgesteld. De Omgevingsvisie ''Gaaf Gelderland'' bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving in de komende jaren. De visie geeft daarbij aan op welke manier de provincie met stakeholders wil samenwerken aan de verschillende omgevingsvraagstukken. In het document is verder uitgewerkt hoe de

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

provincie er in 2050 eruit moet komen te zien en welke tussentijdse doelen in 2030 zijn geformuleerd. Met het vastleggen van de visie is het streven om Gelderland gezond, veilig, schoon en welvarend te houden en te maken. De doorvertaling van deze bovenlokale belangen in de besluiten van de gemeente vinden plaats door de instructieregels in de provinciale omgevingsverordening.

4.3.1

Instructieregels

In de omgevingsverordening van de provincie Gelderland staan alle regels voor de fysieke leefomgeving. Doel van deze regels in om de provinciale plannen uit de omgevingsvisie waar te maken. Deze regels gelden voor iedereen en voor de hele provincie Gelderland en gaan over biodiversiteit, natuur, landschap, milieu, provinciale wegen, water (met name grond- en zwemwater), cultureel erfgoed, wonen en ruimte. In de omgevingsverordening staan regels die rechtstreeks gelden voor alle inwoners, bedrijven of specifieke doelgroepen. In deze regels staat wat de voorwaarden zijn om bepaalde activiteiten te verrichten. Ook staat in deze regels of bijvoorbeeld eerst een vergunning aangevraagd of een melding gedaan moet worden. Daarnaast zijn er regels die speciaal bedoeld zijn voor gemeenten of waterschappen. Die regels gaan vooral over ruimtelijke plannen, water, bodem en verkeer. Gemeenten moeten deze regels overnemen in hun gemeentelijke omgevingsplannen en waterschappen in hun waterschapsverordening. Beoordeling Hieronder staan de relevante onderdelen, waarbij verwezen wordt naar de inhoudelijke beoordeling elders in deze onderbouwing: -

Artikel 5.3 Beschermen landschap Gelderse streken Liemers: paragraaf 5.7 (Groen en Landschap). Het besluitgebied is gelegen binnen de Gelderse streek Liemers. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Liemers, wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in de bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Liemers. Vanwege de stedelijke ligging en het voormalige gebruik van het terrein als sigarettenfabriek zijn veel van de landschappelijke waarden verloren gegaan. Met de onderstaande ontwikkeling zullen de landschappelijke waarden derhalve niet worden aangetast. Artikel 5.64 Doorwerking regionale woonagenda: paragraaf 4.4.2.1 (Wonen). Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. In paragraaf 4.4.2.1 wordt getoetst aan de woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen. Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen de afspraken uit deze woondeal. Hiermee wordt voldaan aan artikel 5.46 uit de Omgevingsverordening. Artikel 5.78 Eenmalige uitbreiding bestaand glastuinbouwbedrijf: Het gebied valt binnen de gebieden ‘glastuinbouwbedrijf buiten een glastuinbouwontwikkelingsgebied’.

Binnen het besluitgebied wordt echter geen glastuinbouwbedrijf gerealiseerd. Artikel 5.85 Klimaatadaptatie: paragraaf 6.11 (Duurzaamheid en Klimaatadaptatie). Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte meegenomen. Binnen het project is ruimte behouden voor klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen, zoals groenblauwe structuren rondom het pand. Verder komen de gebouwen in een groene, parkachtige omgeving te staan. Voor een verder uitwerking van het plan wordt verwezen naar hoofdstuk 3 en paragraaf 6.11.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Conclusie De aanvraag Omgevingsvergunning voldoet aan de instructieregels van de provincie Gelderland. Daarnaast voldoet de beoogde ontwikkeling aan de rechtstreeks geldende regels.

4.3.2 Projectbesluiten Voor de locatie gelden geen projectbesluiten van de provincie. Conclusie De aanvraag omgevingsvergunning voldoet aan de projectbesluiten van de provincie.

4.4 Gemeente In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de relevante gemeentelijke beleidsdocumenten.

4.4.1 Omgevingsvisie De omgevingsvisie van de gemeente Zevenaar is op woensdag 25 juni 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin staat hoe de leefomgeving er in 2040 uit kan zien, welke doelen daarbij horen en welke keuzes over onderwerpen zoals wonen, werken, natuur, verkeer, duurzame energie en ontspanning. Het combineren van alle wensen, ambities en belangen kan daarbij niet altijd. Daarvoor is er te weinig ruimte. Bovendien zijn sommige keuzes al gemaakt in bestaand beleid. Het is daarom belangrijk om met elkaar vast te stellen wat belangrijk gevonden wordt, wat beschermd moet worden en waar ruimte gezien wordt voor ontwikkeling(en). Dit doet de gemeente samen met inwoners, wijk- en dorpsraden, ondernemers en (maatschappelijke) instellingen. Beoordeling In de omgevingsvisie ligt de locatie in het deelgebied ‘Stedelijke zone’. De ontwikkeling draagt bij aan de volgende doelstelling voor dit deelgebied: Bouwsteen wonen - De ontwikkeling van Enghuizen/ BAT - Turmac: De omvorming van het voormalig BAT-terrein naar woonomgeving is een al ingezet traject waarbij inmiddels de wens is uitgesproken om naar hogere bebouwingsdichtheden toe te gaan. Hoogte-accenten zijn hierbij wenselijk, gecombineerd met een robuuste groenstructuur. Een goede ontsluitingsstructuur en ruimtelijke inpassing zijn randvoorwaarden.

Door meer gestapeld in grotere blokken te bouwen, ontstaat de mogelijkheid voor een goed functionerende groene openbare ruimte van formaat met structuren voor langzaam verkeer die meer eer kan doen aan de reeds door de ontwikkelaar gegeven naam Woonpark. Met de realisatie van appartementengebouwen en de tussenliggende groene ruimtes in het besluitgebied, wordt bijgedragen aan deze bouwsteen. Bouwsteen mobiliteit - Centrum: De voorliggende locatie ligt nabij het spoor en is goed bereikbaar met zowel auto, OV, fietsend als lopend. In het besluitgebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid in parkeerkoffers en in parkeerplaatsen langs de weg. Binnen het gebied is derhalve voldoende aandacht besteed aan het vitaal houden van het centrumgebied op het vlak van mobiliteit. Bouwsteen leefomgeving: Binnen het deelgebied stedelijke zone speelt de bouwsteen leefomgeving een meer ondergeschikte rol in de vorm van het behoud/ versterken van stedelijk groen, de koppelkansen vanuit water, duurzaamheid, klimaat etc. In paragraaf 6.11 is onderbouwd dat in het besluitgebied en in het totale ontwikkelgebied Enghuizen 2 veel aandacht is voor klimaat, duurzaamheid en de realisatie van voldoende groenvoorzieningen en waterberging. Op deze wijze wordt binnen voorliggend project bijgedragen aan de bouwsteen leefomgeving.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

De volgende doelstellingen hebben geen inhoudelijke relatie met de boogde ontwikkeling: De bouwsteen economie; De overige doelstellingen ten aanzien van wonen, mobiliteit en leefomgeving. Bouwsteenkaarten Voor de locatie zijn wel specifieke aanduidingen opgenomen op de bouwsteenkaarten voor mobiliteit en wonen. Bouwsteenkaart wonen: De locatie is voorzien van de aanduidingen ‘Uitbreidingslocatie woningbouw’ en ‘clustergebied diverse woningbouw opgaven’. Het toevoegen van 66 woningen binnen het besluitgebied past binnen deze bouwsteen. Bouwsteenkaart mobiliteit: De locatie is voorzien van de aanduiding ‘Spoorzone’ vanwege de ligging nabij het spoor en het station van Zevenaar. 4.4.1.1 Wonen Voor de locatie zijn wel specifieke aanduidingen opgenomen op de bouwsteenkaarten voor mobiliteit en wonen. Bouwsteenkaart wonen: De locatie is voorzien van de aanduidingen ‘Uitbreidingslocatie tot 2030’ en ‘+265’ woningen. Wonen is reeds toegestaan op de locatie van het projectgebied. Met voorliggend project worden echter meer woningen gerealiseerd dan toegestaan op basis van het (tijdelijke) omgevingsplan. De raad heeft het college ruimte gegeven, mits het totaalplan voorziet in de overeengekomen aantallen aan sociale huur en betaalbaar, het masterplan verruimd kan worden tot ca. 305 woningen.

Bouwsteenkaart mobiliteit: De locatie is voorzien van de aanduiding ‘Spoorzone’ vanwege de ligging nabij het spoor en het station van Zevenaar. Conclusie Het project is niet in strijd met de omgevingsvisie van de gemeente Zevenaar.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

4.4.2 Overig beleid 4.4.2.1

Wonen

Woonzorgvisie gemeente Zevenaar 2024-2028 In juni 2024 is de nieuwe woonzorgvisie Zevenaar 2024-2028 vastgesteld. Het doel van een woonzorgvisie is om een samenhangende en strategische aanpak te bieden voor het ontwikkelen en uitvoeren van beleid dat wonen, zorg en welzijn met elkaar verbindt. Deze visie is een leidraad voor beleidsmakers, zorgaanbieders, woningcorporaties en andere betrokken partijen. Zo kunnen deze partijen samen werken aan een woonomgeving die aansluit bij de behoeften van de inwoners. In de woonzorgvisie staan de volgende thema’s centraal: 1. leefbare wijken en buurten: Veerkrachtige dorpen en buurten met mensen die samen leven, elkaar ontmoeten en naar elkaar omkijken zodat iedereen mee kan doen. We geven dit gebiedsgericht vorm door te proberen meer keuze in de woningvoorraad van eenzijdige wijken aan te brengen. Tegelijkertijd richten we ons op het maken, behouden of anders organiseren van ontmoetingsplekken en activiteiten in alle wijken en dorpen, met erkenning voor de eigenheid van iedere kern; 2. wonen met welzijn en zorg voor ouderen: Inwoners met en zonder ondersteunings- of zorgvraag kunnen in iedere kern wonen en passende ondersteuning en zorg ontvangen. Uitgangspunt is inzet op positieve gezondheid door sociale netwerken, beweging, ontmoeting, basisvoorzieningen (nabij of thuisgebracht), toegankelijke omgeving; 3.

een thuis voor iedereen: Een thuis voor iedereen door mensen mee te laten doen in de samenleving en passende huisvesting te bieden. Waarin omkijken naar elkaar centraal staat.; 4. voldoende woningen bouwen: We zetten in op versnelling van de woningbouw om aan de groeiende vraag naar woningen te voldoen. Tot 2030 voegen we minimaal 1.350 tot 1.570 extra woningen toe; 5. passende woningen en doorstroming: We stellen ons op als een faciliterende gemeente waarbij we proactief, schakelen, stimuleren, agenderen en verbinden om woonvormen te ontwikkelen die bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod en/of passend wonen van inwoners.; 6. duurzame wijken: De woningvoorraad en de woonomgeving zijn duurzaam volgens de ambities uit de Transitievisie Warmte Gemeente Zevenaar. Woondeal 2.0 In maart 2023 is de Woondeal aangepast en daarmee de Woondeal 2.0 vastgesteld. Daarin zijn de afspraken uit de eerste Woondeal herijkt, aangepast en aangescherpt. Daarmee wil de provincie, en daaruit volgend ook de gemeente Zevenaar, het volgende bereiken: Realisatie van de woningbouwopgave als bouwsteen en binnen de kaders van de gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen/Foodvalley. Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Daarom zetten we conform de provinciaal bestuurlijke afspraak in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030.

En richting 2040 zo'n 50.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen. Gezamenlijk inzet voor het huisvesten van jong talent om zo bij te dragen aan de kenniseconomie. Door realisatie van voldoende studentenhuisvesting en inzet op voldoende aanbod voor jonge starters. Het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie 'meer landschap meer stad'. In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3e betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters We zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een op basis van het woonbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor de lagere inkomens met een prijs van € 255.000 of middenhuur. Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO2-uitsoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030. Met klimaatadaptief bouwen en beheren beperken we de overlast van de gevolgen van klimaatverandering.

Dit gaat hand in hand met natuurinclusief bouwen.

Beoordeling De ontwikkeling sluit aan op de volgende ambities binnen wonen: Woonbeleid speelt in op verschillende typen wonen en levensbestendig: Met het voorliggende project wordt ingespeeld op de woonbehoefte van verschillende doelgroepen, waaronder starters en ouderen. Conclusie Het project is niet in strijd met het beleid voor Wonen.

4.4.3 Programma’s Het programma is een flexibel instrument dat de overheid kan inzetten voor uitwerking, doorwerking of uitvoering van beleid. Er zijn verplichte en niet verplichte programma's. Voor specifieke onderwerpen verplicht de Omgevingswet de gemeente om een programma op te stellen: Actieplan geluid Saneringsprogramma wegen onder beheer van de gemeente Programma bij (dreigende) overschrijding omgevingswaarde Voor de gemeente Zevenaar zijn geen verplichte programma’s van toepassing, ook heeft de gemeente nog geen vrijwillige programma’s vastgesteld.

4.4.4 Voorbeschermingsregel in het omgevingsplan Met een voorbereidingsbesluit voorkomt de overheid activiteiten die in strijd zijn met nieuwe regels die in voorbereiding zijn. Dit heet voorbereidingsbescherming. Een voorbereidingsbesluit bevat voorbeschermingsregels. Beoordeling Voor de locatie gelden geen voorbeschermingsregels in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit). Conclusie Het project is niet in strijd met het voorbeschermingsregels van de gemeente.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

4.5 Waterschap De gemeente Zevenaar ligt in het werkgebied van waterschap Rijn en IJssel. Waterschap Rijn en IJssel beschrijft in het Waterbeheerplan 2022-2027 het beleid voor alle taakgebieden van het waterschap. Het plan geeft aan welke doelen het waterschap nastreeft en met welke aanpak het waterschap deze doelen wil bereiken. Als gevolg van het veranderende klimaat heeft het waterschap de uitgangspunten voor de weging van het waterbelang geactualiseerd. De uitgangspunten in de uitgangspuntennotitie 'Water in ruimtelijke plannen' vormen het vertrekpunt voor het overleg tussen waterschap en initiatiefnemer en/of gemeente over de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en hun effect op het watersysteem, de waterketen en waterveiligheid. Hoofdpunten van verandering van de uitgangspunten zijn: de eisen ten aanzien van het tegengaan van wateroverlast; in de 'Uitgangspunten voor waterneutraal bouwen' worden de klimaatstatistieken van het KNMI als basis genomen voor de berekening van de bergingsopgave; uitbreiding van het beleid om meer water vast te houden tegen droogte en hitte.

4.5.1

Waterschapsverordening

De belangen van het waterschap in de fysieke leefomgeving worden gewaarborgd via regels in een waterschapsverordening. De kern van de waterschapsverordening bestaat uit regels over activiteiten van burgers, bedrijven en mede-overheden die van invloed zijn op het watersysteem, de waterveiligheid en de zuiveringtechnische werken (rioolwaterzuiveringsinstallaties, RWZI). Het waterschap kan via de waterschapsverordening bepalen dat een initiatiefnemer voor een activiteit een omgevingsvergunning moet aanvragen of een melding moet doen. Beoordeling In paragraaf 6.1 wordt voorliggend project getoetst aan het aspect water. Met onderhavig initiatief worden drie appartementencomplexen gerealiseerd. De locatie is in de huidige situatie grotendeels onverhard en watercompensatie is op deze locatie noodzakelijk. In het kader van Woonpark BAT, fase 1, is een deel van de watercompensatie al gerealiseerd met een watergang. Pm conclusies water Conclusie Het project is niet in strijd met de waterschapsverordening.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

5 Goede omgevingskwaliteit 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. Als een initiatief (onder meer) bestaat uit de ontwikkeling/uitbreiding van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, woningbouwlocatie, een detailhandelsvoorziening, van kantoren of een andere stedelijke ontwikkeling dan moet de behoefte aan de ontwikkeling aangetoond worden. Dit om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik en leegstand tegen te gaan. Daarbij moet ingegaan worden op: a. De behoefte aan het voornemen. b. Als een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk gebied groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied voorzien is: de mogelijkheden om binnen dat gebied in die behoefte te voorzien. c. Bij de vestiging van een dienst zoals bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet moet aangetoond worden dat de vestiging van de dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie.

Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 brutovloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

5.1.1

Beoordeling

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Met het voorliggend project worden 66 appartementen gerealiseerd verdeeld over 3 appartementencomplexen. Op basis van omgevingsplan van de gemeente Zevenaar zijn in het besluitgebied reeds 60 woningen toegestaan. Deze woningen zijn echter al ingevuld in fase 1 en 2 van de ontwikkeling. Met voorliggend project worden daarom 66 extra woningen mogelijk gemaakt, dit is een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Derhalve is de ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking 5. In deze toets is getoetst aan de gehele ontwikkeling Enghuizen fase 2. In het kader van de gehele ontwikkeling is een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin onder andere de woningcategorisering is vastgelegd. PM Toets ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.2

Conclusie

Het aspect ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van het project.

5.2 Stedenbouw Vanuit stedenbouw wordt gekeken of nieuwe gebouwen goed in de omgeving passen (ligging en hoofdvormen).

SAB (2026). Toets Ladder voor duurzame verstedelijking, Zevenaar, Enghuizen fase 2, Ontwikkeling drie appartementengebouwen. Projectnummer: 230443. 16 april 2026.

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

5.2.1

Beoordeling

De voorliggende ontwikkeling maakt onderdeel uit van een groter project (Enghuizen fase 2) waarvoor een stedenbouwkundig plan is opgesteld in samenwerking met de gemeente en de omgeving. De gehele locatie wordt vormgegeven als woonpark. Door gebruik te maken van gestapelde woonvormen en rijwoningen in grotere blokken, ontstaat de mogelijkheid voor een goed functionerende groene openbare ruimte van formaat met structuren voor langzaam verkeer die eer kunnen doen aan de naam Woonpark. Deze vormgeving sluit ook aan op de geschiedenis als sigarettenfabriek, waar blokvormige bouwwerken de standaard waren. Er kan derhalve worden geconcludeerd dat de ontwikkeling qua ligging en hoofdvorm aansluit op de omgeving.

5.2.2 Conclusie Het aspect stedenbouw vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van het project.

5.3 Welstand Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. Dit doet de gemeente op basis van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Vanuit welstand wordt voor nieuwe gebouwen gekeken naar de gedetailleerde onderdelen (dakkappellen e.d.), gevelindelingen, kleuren en materiaalgebruik. De regels voor een welstandstoets zijn opgenomen in artikel 22.7 en 22.29 van het omgevingsplan (bruidsschat). Daarnaast geldt specifiek voor de welstandsnota overgangsrecht. Dit staat in artikel 4.114, lid 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. Nadat de Omgevingswet in werking is getreden, is de welstandsnota een beleidsregel, als bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet. Dit artikel regelt dat als regels over het uiterlijk van bouwwerken uitleg behoeven, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt. Dit betekent niet dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet de beleidsregels over de plaatsing van het bouwwerk in de welstandsnota vervallen. Ook deze onderdelen van de welstandsnota worden meegenomen bij de behandeling van de bouwaanvraag (artikel 22.29 van het omgevingsplan).

5.3.1

Beoordeling

Het besluitgebied valt in de welstandsnota in de gebieden Z11 het BAT-terrein en BU06 Zuidelijk deel oeverwallen en zandgebied. Dit betreft een gebied met een regulier welstandsniveau. In de welstandsnota van de gemeente Zevenaar zijn voor deze gebiedstypen de volgende kaders opgenomen voor nieuwe ontwikkelingen: Z11 BAT-terrein Ligging • de bebouwing is georiënteerd op de straat, danwel geheel omsloten gelegen op het niet openbare terrein zonder zichtrelatie met de openbare ruimte. Massa • • • • • • •

de hoofdvorm is helder en blijft ook na aanpassingen duidelijk herkenbaar; de bebouwing aan de zijde van de Kerkstraat is individueel en afwisselend (gevarieerd beeld); de massa is geleed; grote gevelvlakken worden doorbroken door middel van geleding van de wand (in materiaal of vorm); bebouwing zichtbaar vanaf de Kerkstraat heeft aan deze zijde ook een representatieve gevel; onderscheid tussen het kantoor- en bedrijfsgedeelte dient benadrukt te worden, bijvoorbeeld door hoogteverschil in de massaopbouw, vormgeving, verschil in kleur- en materiaalgebruik en openheid; de bebouwing heeft een eenvoudige hoofdvorm met een plattegrond, die bij voorkeur een rechthoekige basis heeft en een plat dak of een licht hellende kap; blinde gevels aan de straatzijde zijn niet toegestaan;

Onderbouwing effecten op de fysieke leefomgeving – Ontwikkeling appartementencomplex Enghuizen

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zevenaar&id=085f0370-c434-49b6-9b68-f07edc2bd4bc