Agendabundel
Tekst van het document
31
6.11 Boekwaarden huidig vastgoed
32
Verkenning bouwheerschap en eigendom
33
7.1
Bouwheerschap
33
7.2
Eigendomsmodellen
33
7.3
Mogelijkheden tot externe financiering en doordecentralisatie
35
7.4
Advies eigendom, bouwheerschap, beheer en exploitatie
36
Communicatie
37
Samenvatting en conclusie
39
9.1
Multi-criteria analyse van de varianten
39
9.2
Conclusie en advies
39
Bijlage 1: Ruimteprogramma’s
41
Bijlage 2: Multi-criteria analyse
44
www.icsadviseurs.nl
1. Inleiding De voormalige technische school aan het Vestersbos wordt al geruime tijd niet meer gebruikt voor onderwijs. De gemeente Zevenaar onderzoekt samen met de schoolbesturen LiemersNovum en Quadraam of het mogelijk is op deze locatie een onderwijsvoorziening te realiseren die ruimte biedt aan de kinderopvang en het basisonderwijs van IKC de Wissel en IKC de Tamboerijn en de onderbouw mavo/havo/vwo en bovenbouw mavo van het Liemers College. Het aanbod van het onderwijs op één locatie maakt een soepele overgang van het basisonderwijs naar het voortgezet onderwijs beter mogelijk. Omdat de gemeente Zevenaar samen met de gemeenten Montferland en Duiven beslissen over het voortgezet onderwijs in De Liemers, zijn deze gemeenten ook betrokken bij het haalbaarheidsonderzoek. In het haalbaarheidsonderzoek zijn verschillende mogelijkheden voor onderwijs op de locatie Vestersbos onderzocht. In de ideale situatie komt er een kindcentrum voor kinderen van 0 tot 16 jaar. Wanneer dit niet mogelijk is, dan is het alternatief een kindcentrum voor kinderen van 0 tot 12 jaar en kijken we naar andere mogelijkheden voor het voortgezet onderwijs op een andere locatie in Zevenaar. Ook is onderzocht of er genoeg ruimte is om één of twee gymzalen op de locatie te kunnen realiseren. De inpassingsstudie is toegelicht aan en besproken met de direct aanwonenden.
Ook zijn de plannen met andere belanghebbenden, zoals Ataro en de molenaar van de Buitenmolen, besproken. In voorliggende rapportage worden de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek weergegeven. Het rapport is als volgt opgebouwd: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Inventarisatie stedenbouwkundige kenmerken en voorwaarden van de locatie; Gezamenlijke visie en ambitie op de onderwijsvoorziening; Ruimtebehoefte voor de onderwijsvoorziening; Inpassing van het programma op de locatie; Financiële consequenties inpassing; Verkenning eigendom, beheer, bouwheerschap en exploitatie; Bevindingen van belanghebbenden; Samenvatting en conclusies.
www.icsadviseurs.nl
4/45
2. Voorwaarden locatie Vestersbos 2.1 Algemeen Om in beeld te brengen wat de mogelijkheden en beperkingen van de locatie zijn, is een stedenbouwkundige inventarisatie uitgevoerd. Hierbij is een analyse van de omgeving gemaakt en zijn de verkeersaspecten en het bestemmingsplan en andere voor de locatie van toepassing zijnde voorwaarden geïnventariseerd. Locatie Vestersbos 4 De locatie Vestersbos 4 wordt begrensd door het Vestersbos aan de oostzijde en de Stationsstraat in het zuiden. Ten noorden en westen wordt de locatie begrensd door de tuinen gelegen achter de woningen van de Pelgromstraat en de Heldringstraat.
Stationsstraat
Vestersbos
www.icsadviseurs.nl
Pelgromstraat
Heldringstraat
5/45
Zowel de Pelgromstraat als de Heldringstraat en het Vestersbos zijn wegen gelegen in een woonwijk ten behoeve van de directe ontsluiting van deze wijk en de woningen. De Stationsstraat kent een breder straatprofiel en deze weg ontsluit het station van Zevenaar. Direct grenzend aan de Stationsstraat bevindt zich de spoorlijn met daarachter de Ringbaan Zuid.
2.2 Toegankelijkheid en verkeer 2.2.1 Ontsluiting gemotoriseerd verkeer Binnen het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan zijn de ambities en het verkeersbeleid van de gemeente Zevenaar vastgelegd. Binnen dit plan is een structuur van wegen uitgezet die aansluit op het hoofdwegennet rondom Zevenaar. Binnen deze hoofdstructuur wordt onderscheid gemaakt tussen de snelweg, de provinciale weg, de gebiedsontsluitingswegen, de centrumring en de erftoegangswegen. De gemeente Zevenaar wenst het gemotoriseerd verkeer op een beperkt aantal geselecteerde wegen af te wikkelen. Deze geselecteerde wegen verzorgen de aansluiting op het hoofdwegennet en zorgen voor een goede bereikbaarheid van de voorzieningen. Op de niet-geselecteerde wegen krijgt het gemotoriseerd verkeer een lagere prioriteit. Het verkeer wordt hiermee zoveel mogelijk om de woonomgeving heen geleid. Binnen verblijfsgebieden krijgen de langzaam-verkeersdeelnemers prioriteit.
Dit betekent voor de locatie Vestersbos dat deze in zijn geheel wordt ontsloten door niet geselecteerde toegangswegen. De Stationsstraat is hiermee de meest logische en directe verbinding met de geselecteerde ontsluitingswegen. Zowel het Vestersbos, de Heldringstraat als de Pelgromstraat zijn kleinschalige woonstraten en derhalve in de huidige opzet niet geschikt als ontsluiting voor deze locatie wanneer hier een onderwijsvoorziening wordt gerealiseerd.
www.icsadviseurs.nl
6/45
2.2.2 Ontsluiting langzaam verkeer Binnen hetzelfde document verkeersbeleid wordt ook de ambitie neergelegd het fietsverkeer binnen de gemeente te stimuleren. Dit houdt in dat het aantrekkelijker wordt gemaakt de fiets te gebruiken voor kleinere afstanden en dat vraagt om het creëren van logische, comfortabele en veilige fietsverbindingen. Hiertoe worden de verblijfsgebieden ingericht met wegen die maximaal 30 km/h toestaan. Het lokale fietsnetwerk wordt verbonden met het snelfietsroutenetwerk zodat bestemmingen met de fiets goed, veilig en op een aantrekkelijke manier kunnen worden bereikt. Daarnaast heeft de gemeente Zevenaar zich tot doel gesteld alle schoolomgevingen duurzaam en veilig in te richten. Er dient bij de inrichting van het gebied rondom de school rekening te worden gehouden met alle vormen van verkeer. Hierin wordt lopen en fietsen gestimuleerd en het brengen en halen van kinderen met de auto onaantrekkelijk gemaakt. Een goede en veilige voetgangers- en fietsverbinding van de school heeft daarmee de hoogste prioriteit. De omgeving rondom de school moet worden voorzien van goede oversteekplekken, een goede wachtruimte voor ouders (met fiets) en een duidelijke inrichting die het verkeersgedrag reguleert.
De locatie Vestersbos leent zich goed voor een directe aansluiting op zowel de snelfietsroutes, de lokale fietsroute als de doorfiets-/schoolroutes.
2.3 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan staat voor de locatie Vestersbos 4 bebouwing toe met een maatschappelijke bestemming. Hiertoe is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Van dit aangegeven bebouwingsvlak mag max. 75% worden bebouwd. De maximale bouwhoogte is aangegeven op 12 meter voor de zone gelegen aan de Stationsstraat en 4 meter voor het bouwvlak hierachter, grenzend aan de Vestersbos en de tuinen van de Pelgrom- en Heldringstraat. ▪ ▪ ▪
De oppervlakte van het totale perceel is 12.708 m² Het aangegeven bebouwingsvlak bedraagt 8.900 m² Hiervan mag maximaal 75% worden bebouwd, hetgeen inhoudt dat 6.675 m² bouwoppervlak maximaal mag worden gerealiseerd.
Voor de gronden buiten het aangegeven bouwvlak (binnen het perceel) geldt dat zij ten dienste van de bestemming mogen worden gebruikt. Te denken valt aan parkeerplaatsen, paden, ontsluiting van het terrein, speelterrein en groenvoorziening.
www.icsadviseurs.nl
7/45
4 mtr
12 mtr
2.4 Voorzieningen in de omgeving 2.4.1 Spoorlijn Ten zuiden van de locatie ligt de spoorverbinding Arnhem-Winterswijk. In 2019 is een omgevingsadvies aangevraagd voor de ontwikkeling van Vestersbos ten behoeve van de bouw van een school of woningen nabij het spoor. Gekeken is naar de nabijgelegen spoorlijn vanuit de aspecten fysieke veiligheid en gezondheid. Bij de ontwikkelingsplannen van deze locatie moet rekening worden gehouden met het mogelijk transport van gevaarlijke stoffen. Dat stelt eisen aan de uitwerking van de bouwplannen en in het gebruik aan de aanwezigheid van ter zake kundige bedrijfshulpverlening afgestemd op de mate van zelfredzaamheid van aanwezige personen. Vanuit het oogpunt gezondheid is gekeken naar de blootstelling aan geluid ten gevolge van de spoorlijn. De berekende geluidsbelasting aan de zuidzijde van deze locatie bedraagt 60-65 dB. Dit houdt in dat aan de zijde van de Stationsstraat een geluidsluwe gevel moet worden gerealiseerd. Dat betekent dat in deze gevel geen te openen raamdelen aanwezig zullen zijn en de geluidsisolatie dient dermate goed te zijn dat binnen geen overlast van het geluid wordt ervaren.
2.4.2 Molen Op de hoek Stationsstraat/Molenstraat vlakbij de spoorlijn staat de korenmolen “Buitenmolen”. De Buitenmolen, welke dateert uit de eerste helft van de vijftiende eeuw, is in 1965 aangekocht door de gemeente en onlangs gerestaureerd ter behoud en gebruik van de molen als werktuig en monument. Om dit blijvend gebruik te kunnen bewerkstelligen moet er rekening worden gehouden met de molenbiotoop. De molenbiotoop heeft betrekking op de gehele omgeving van de molen, voor zover die van invloed is op de belevingswaarde van de molen als werktuig en monument. De biotoop vertaalt zich in een zone van 400 meter rond de molen.
www.icsadviseurs.nl
8/45
Door middel van een rekenregel wordt de aan te houden afstand en hoogte van omliggende bebouwing aangegeven. Dit houdt in dat voor de omgeving van de molen een bouwbeperking geldt. Deze bouwbeperking geldt voor een zone rondom de molen met een straal van 400 meter. Berekening van de toegestane bouwhoogte volgens deze formule laat zien dat een eventuele gewenste 2-laagse bouw (ca. 8,5 meter voor een schoolgebouw) pas mogelijk is op een afstand van 265 meter van de molen. De afstand tussen de molen en het perceel is ca. 130 meter. Een 2-laagse bebouwing op de locatie Vestersbos 4 is in strijd met deze uitgangspunten. Voor gebouwen die in de huidige situatie al hoger zijn dan volgens deze formule is toegestaan, geldt dat deze (ook na een verbouw of vervanging) zo hoog mogen blijven. Op basis van de huidige bebouwing geldt dat aan de Stationsstraat 2-/3-laagse bouw mag worden gerealiseerd. Voor het achterliggende deel van het plangebied geldt deze vrijstelling niet. Dit deel van het plangebied ligt achter de 2-laagse woningbouw met plat dak in de Pelgromstraat. Over de mogelijkheid hier een 2-laagse school te bouwen heeft overleg met de molenaar plaatsgevonden. Positionering van de locatie, ten oosten van de molen, laat zien dat deze buiten de dominante windrichting (zuidwest) is gesitueerd.
De molenaar heeft in een persoonlijk gesprek aangegeven geen probleem te zien voor de draaiuren van de molen als de bebouwing op de Vestersbos in zijn geheel 2/3 lagen hoog zou zijn.
2.5 Aanvullende bepalingen Bij de verkenning van mogelijkheden op dit perceel spelen ook gemeentelijke voorwaarden met betrekking tot de waterhuishouding, waterinfiltratie, cultuurhistorische waardenstelling en duurzaamheid een rol. De consequenties van deze gestelde voorwaarden voor de ontwikkeling van dit project zijn benoemd en op hoofdlijnen meegenomen in deze haalbaarheidsstudie. De verdere uitwerking hiervan zal in het vervolg op het haalbaarheidsonderzoek moeten worden opgepakt.
2.5.1 Waterinfiltratie Het watertakenplan De Liemers is een integraal beleidsplan voor stedelijk water, riolering en zuivering binnen De Liemers. In dit plan zijn de plannen voor de gezamenlijke watertaken verwoord door de Liemerse waterorganisaties. Hiervan maakt de gemeente Zevenaar deel uit. Uitgangspunt voor de verwerking van hemelwater bij nieuwbouwprojecten binnen de gemeente Zevenaar is dat de perceeleigenaar verantwoordelijk is voor de verwerking hiervan op het eigen terrein. Hiertoe worden de volgende uitgangspunten gehanteerd (conform het landelijk beleid vastgelegd in de Wet Milieubeheer): ▪ ▪ ▪
Gescheiden houden van hemelwater en vuilwater; Hemelwater bij voorkeur bovengronds afvoeren naar oppervlakte of bodem; In geval van nieuwbouw zal het hemelwater alleen worden ingezameld door de gemeente als het niet redelijkerwijs op eigen terrein te verwerken is.
Als uitgangspunt voor dit project moet ervan worden uitgegaan dat een voorziening moet worden opgenomen voor verwerken van het hemelwater op eigen terrein (bv. door het aanleggen van een wadi)
www.icsadviseurs.nl
9/45
2.5.2 Cultuurhistorische waardenstelling Het huidige pand gelegen aan de Stationsstraat en het Vestersbos, de R.K. Lagere Technische School, is gebouwd in 1953 in de stijl van de Delftse School. Door de vele latere verbouwingen en uitbreidingen is het gebouw veel van haar authenticiteit kwijtgeraakt waardoor het niet voldoet aan de gestelde criteria voor de gemeentelijke monumentenlijst. De school is wel een representatief voorbeeld van naoorlogse gestapelde scholenbouw met lokalen aan een gangenstructuur en centraal geplaatste trappenhuizen. De school is van belang voor het oeuvre van de architect R. van Remmen en de uit de eerste bouwtijd afkomstige en bewaard gebleven binnenafwerking. De wandschilderingen en glas-in-lood zijn interessante objecten om te behouden.
De met A aangeduide gebouwdelen betreffen het oorspronkelijke en oudste deel van de school. Hier bevinden zich de authentieke belangwekkende elementen.
2.5.3 Duurzaamheid De gemeentelijke ambities op gebied van duurzaamheid zijn gericht op:1 ▪ ▪
Het realiseren van de klimaatdoelstellingen van Parijs eerder dan afgesproken, in 2040 een energieneutrale en aardgasvrije samenleving; Implementeren van de circulaire economie, dit wordt door de gemeente Zevenaar vertaald in: o Een andere wijze van ontwerpen; o Een andere wijze van opdrachtverlening; o Andere financiële afwegingen (bijv. total cost of ownership); o Van afval naar grondstof.
Daarnaast is in de reeds vastgestelde warmtetransitie-visie per wijk binnen Zevenaar aangegeven wanneer het proces om een alternatief voor gas te vinden wordt ingezet met als doel ‘van het gas af’ te realiseren. Als dit ambitieniveau wordt doorvertaald naar de beoogde realisatie van de nieuwe onderwijshuisvesting aan het Vestersbos dient in de vervolgfase rekening te worden gehouden met deze ambities. Dat betekent dat in de fase van het opstellen van het Programma van Eisen de volgende voorwaarden mee zullen moeten worden genomen en nader uitgewerkt: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Aardgasvrij gebouw; Milieuvriendelijk gebouw; Minimaal op niveau BENG, voorkeur gaat uit naar ENG2; Hergebruik van materialen afkomstig uit de huidige school (hergebruik op deze locatie of elders); Gebruik van duurzame en te hergebruiken materialen; Natuurinclusief bouwen; Een duurzaam ingerichte buitenruimte.
1 uit: inputdocument kwalitatieve randvoorwaarden duurzaamheid en circulariteit - gemeente Zevenaar 2 (B)ENG staat voor (bijna) energieneutraal gebouw.
www.icsadviseurs.nl
10/45
2.5.4 Geluidsoverlast In paragraaf 2.4.1. is aandacht besteed aan de geluidsoverlast afkomstig van de spoorlijn op de geluidsgevoelige onderwijsvoorziening. Aan de andere kant dient ook te worden bezien in hoeverre het kindcentrum overlast veroorzaakt naar de omliggende woningen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft een handreiking opgesteld voor bedrijven in relatie tot woningbouw (de handreiking Bedrijven en milieuzonering). Deze handreiking kan ook worden gebruikt voor scholen (IKC’s). Voor een school is in de handreiking aangegeven dat een richtafstand van minimaal 30 meter geldt tot woningen of andere gevoelige functies. Deze afstand moet worden gerekend vanaf de buitenspeelruimte bij de school. Als het speelterrein op kortere afstand van de woningen wordt gerealiseerd, moet een onderbouwing worden gegeven waarom toch sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Doel van deze norm is het voorkomen van geluidhinder in nieuwe situaties. Voor wegen met een maximale snelheid van 30 km per uur is een akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet nodig. De ontsluiting van het eigen terrein en het inrichten van parkeerplaatsen en een K&Rzone op eigen terrein behoeven niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Wel verdient het aanbeveling de omgevingsdienst regio Arnhem te betrekken in deze plannen en aanvullend om advies te vragen.
www.icsadviseurs.nl
11/45
3. Visie en ambitie 3.1 Doel doorgaande leerlijn 0-16 jaar Het gezamenlijk geformuleerde doel voor de onderwijsvoorziening op de locatie Vestersbos is het bieden van kwalitatief goed onderwijs dat toegankelijk is en aansluit op de behoefte van het individuele kind. Binnen de doorlopende leerlijn van 0-16 jaar willen partijen een compleet onderwijsaanbod dat meegroeit met de behoefte van het kind. Begeleiding en coaching ondersteunt kinderen in hun groei- en ontwikkelproces en biedt ruimte en tijd om dit in hun eigen tempo te doen. Het doel is kinderen in hun kracht te zetten, hierbij te ondersteunen en te laten groeien. De uitgangspunten geformuleerd in het Liemers-lijstje vormen hiervoor de basis.
Het Liemers-lijstje ‘de belofte aan de kinderen’: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
We zien wie je bent, en je merkt dat we in je geloven. Wij hebben hoge verwachtingen van elkaar. Je hebt altijd zelf een keuze. Leren is leuk en kan overal. Je weet wat je moet leren en wat je ermee kunt doen. Jouw leeromgeving is boeiend, inspirerend en uitdagend. Als het samen kan, doen we het niet alleen.
In het visiestuk opgesteld door de Stichting Samenwerkingsbestuur LiemersNovum en de Stichting Quadraam geven beide partijen aan in hun onderlinge samenwerking verder vorm te willen geven aan de overgang tussen primair onderwijs en voortgezet onderwijs. Zoals de overgang tussen kinderopvang en primair onderwijs binnen de IKC’s inmiddels op een natuurlijke manier verloopt en volledig aansluit op de ontwikkelbehoefte van het kind. Ook wenst men de overgang tussen primair en voortgezet onderwijs op deze manier in de lijn van de persoonlijke ontwikkeling van het kind vorm te geven. Leerlingen maken de overstap naar het voortgezet onderwijs wanneer ze eraan toe zijn en niet omdat ze aan het einde van groep 8 zijn beland. Leerlingen die eerder toe zijn aan verdieping en verbreding op het primair onderwijs kunnen gebruikmaken van de samenwerking en deze vinden op het voortgezet onderwijs. Op de locatie Vestersbos doet zich de unieke mogelijkheid voor deze doorlopende leerlijn (van primair onderwijs tot en met het tweede leerjaar VO) nu op één locatie vorm te geven.
De school als ontmoetingsplek, een prettige, veilige, bruisende en stimulerende leergemeenschap.
3.2 Samenwerking Belangrijk voor de samenwerking is het respectvol omgaan met elkaars eigenheid en het behoud van het stevig fundament dat er al ligt binnen de bestaande IKC’s. Hierop willen partijen bouwen en ontwikkelen. Dit vraagt om het gezamenlijk verder brengen van de visie en het concretiseren hiervan. Dat ontwikkelproces vraagt tijd en inzet van de partners. In de voorbereidingsfase en ontwikkeling van de nieuwbouwplannen is deze tijd er. Er wordt geadviseerd hier samen stappen in te zetten die in de vertaling van het uiteindelijk op te stellen Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen worden vertaald naar ruimte.
www.icsadviseurs.nl
12/45
De samenwerking tussen kinderopvang en primair onderwijs heeft zich inmiddels ontwikkeld naar een ‘handin-hand-samenwerking’. Dit is een intensieve samenwerking waarbinnen partijen volledig dezelfde doelen nastreven en activiteiten gezamenlijk organiseren als zijnde één organisatie. De samenwerking tussen (KOV + PO =) IKC en het VO wordt benoemd als een ‘cheek-to-cheeksamenwerking’. Deze vorm gaat ervan uit dat partijen in het nastreven van gezamenlijke doelen elkaar opzoeken, hierover in gesprek zijn of gaan en gezamenlijke activiteiten organiseren. Alle partijen sluiten niet uit dat ook deze samenwerking kan uitgroeien naar een intensere vorm, maar geven aan dat dit zich in de tijd zal moeten gaan ontwikkelen en vormen.
3.3 Synergie Gezamenlijk is verkend op welke manier binnen de totale leer- en ontwikkelomgeving activiteiten kunnen worden georganiseerd en waar de onderlinge grens kan vervagen. Waar lopen activiteiten en ruimten in elkaar over? Bij deze verkenning wordt als belangrijke randvoorwaarde aangegeven dat de veiligheid en behoefte van het kind voorop staat en dat te allen tijde de omgeving binnen en buiten de school veilig is en als zodanig wordt ervaren door de kinderen. Dit houdt in dat deze is ingericht en afgestemd op de leeftijdsgroep en dat er een zorgvuldige clustering en functionele organisatie van ruimten is die ervoor zorgt dat kinderen van alle leeftijden zich thuis en veilig voelen.
www.icsadviseurs.nl
13/45
In bovenstaand schema is de doorgaande leerlijn en de overgang tussen de onderdelen verbeeld. Het vervagen van de grenzen is gekoppeld aan de leeftijd en de behoefte van kinderen. Samen organiseren van activiteiten en benutten van ruimten sluit hierop aan. In de overgangszones ontmoeten kinderen elkaar en worden grenzen verlegd. Ook wordt gezocht naar samenwerkingen die grensoverschrijdend zijn in de vorm van begeleiding van jonge kinderen door oudere kinderen. Zorgdragen voor elkaar en leren van elkaar is grens- en leeftijdoverstijgend. Zo kunnen ook verbanden worden gelegd tussen het VO en de kinderopvang. Als mogelijkheden voor gezamenlijke activiteiten en de daarmee samenhangende ruimten zijn genoemd: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Ontmoeting en ontspanning Onderzoeken Teambijeenkomsten, scholing medewerkers Muziek maken Handvaardigheid, creatief Culturele activiteiten, musical, voorstelling, vieringen Gym, beweging, sport Tutorleren, zorg en IB Bibliotheek
Een verdere verkenning van deze mogelijkheden zal bij het opstellen van het Programma van Eisen worden opgepakt. In deze fase wordt dieper ingegaan op de visie ten aanzien van onderwijs, de daarbij behorende vertaling in ruimten en de mogelijke uitwerking van samenwerkingsvormen binnen de ter beschikking staande ruimten. In hoofdstuk 4 zal de ruimtebehoefte worden bepaald voor de onderdelen.
www.icsadviseurs.nl
14/45
4. Ruimtebehoefte Om inzicht te krijgen in het huisvestingsprogramma voor kinderopvang, basisonderwijs, voortgezet onderwijs en bewegingsonderwijs zijn met de betrokken partijen gesprekken gevoerd. In dit programma is onderscheid gemaakt tussen de te realiseren m² gebouw (BVO), de te realiseren buitenruimte als speel- en verblijfsgebied en de aanvullende voorzieningen zoals parkeerplekken en fietsenstalling (terreinprogramma). Op basis van deze gesprekken, de geprognotiseerde leerlingaantallen, de invulling van kinderopvang en buitenschoolse opvang is het indicatieve gebouw- en terreinprogramma bepaald. Daarbij is gebruikgemaakt van onze ervaringsgetallen voor IKC’s en scholen voor voortgezet onderwijs. Dit programma per aanbieder en het totale gebouw- en terreinprogramma is in de projectgroep besproken en vastgesteld. Ervan uitgaande dat (een deel van) de huisvesting in meerdere bouwlagen kan worden gerealiseerd, is het gebouw- en terreinprogramma vertaald in een ruimtebehoefte voor het perceel. Deze ruimtebehoefte moet worden ingepast binnen de beschikbare oppervlakte van het perceel. Op deze ruimtebehoefte wordt een opslagpercentage van 15% toegepast. Deze is nodig voor een goede ruimtelijke inpassing op de locatie met betrekking tot de volgende aspecten: ▪ ▪ ▪ ▪
Een zorgvuldige inpassing van het gebouw in de omgeving, afscherming van tuinen en het realiseren van een zekere afstand naar de straat en daarmee de tegenoverliggende woningen; Ruimte voor het optimaliseren van de functionele inpassing op het perceel; Reservering voor de ontsluiting op het terrein voor auto’s; Wacht- en ontmoetingsruimte voor ouders tijdens brengen en halen.
In bijlage 1 zijn de onderliggende uitgangspunten ten behoeve van het bepalen van het indicatieve huisvestingsprogramma en de ruimtebehoefte terug te vinden in schema’s. Deze zijn ontwikkeld om grip te krijgen op de noodzakelijke te realiseren ruimte. Deze mogen nadrukkelijk niet worden gelezen als Programma van Eisen voor de nieuwbouw en dienen alleen voor het kaderen van de ruimtebehoefte ten behoeve van het onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen.
4.1 Onderwijs 4.1.1 Uitgangspunten Momenteel wordt door de beide IKC’s (de Tamboerijn en de Wissel) al intensief samengewerkt met de Kinderopvang Zonnekinderen. Ook voor de locatie Vestersbos waar beide IKC’s een plek zullen krijgen, zal sprake zijn van een intensieve samenwerking tussen onderwijs en kinderopvang die zich vertaalt in de doorlopende leerlijn 0-12 jaar. Hieronder wordt een korte omschrijving gegeven van de ruimtebehoefte van deze functies die bij de ruimtelijke inpassing op de locatie zullen worden samengevoegd en benoemd als IKC.
4.1.2 Kinderopvang Voor de kinderopvang wordt uitgegaan van 3 groepen kinderdagopvang voor kinderen in de leeftijd van 0-4 en 2-4 jaar. De groepen bieden elk ruimte aan 16 kindplaatsen. Totaal zijn dit 48 kindplaatsen voor de kinderdagopvang. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat de buitenschoolse opvang gebruik zal maken van de beschikbare ruimten binnen de scholen. Voor het bepalen van de ruimtebehoefte van de kinderopvang heeft overleg plaatsgevonden met Zonnekinderen, de huidige partner van LiemersNovum binnen deze IKC’s. Deze ruimtebehoefte moet in dit stadium als indicatief worden gezien en deze zal in de vervolgfase verder worden ontwikkeld. Uitgangspunt voor dit deel van het programma is een reële en kostendekkende huur.
www.icsadviseurs.nl
15/45
4.1.3 Primair onderwijs - LiemersNovum Voor beide scholen primair onderwijs de Wissel en de Tamboerijn is de ruimtebehoefte, conform de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs, gebaseerd op de geprognosticeerde leerlingaantallen voor 2036. Hiervoor zijn de in opdracht van de gemeente opgestelde lange-termijnprognoses gehanteerd. Dit houdt in dat voor IKC de Wissel wordt gerekend met 259 leerlingen en voor IKC de Tamboerijn met 182 leerlingen (samen 441 leerlingen). LiemersNovum geeft aan dat de huidige leerlingenprognoses van de scholen laten zien dat de beide IKC’s over 2 jaar samen 530 leerlingen zullen hebben. Deze groei is zichtbaar in de klassen met de jongste kinderen en het aantal van 530 leerlingen is gebaseerd op de instroom en de doorstroom van huidige leerlingen. Dat zijn 89 leerlingen meer dan het nu gehanteerde uitgangspunt, gebaseerd op de prognose over 15 jaar.
Ruimtebehoefte BVO IKC De totale ruimtebehoefte voor de IKC’s (inclusief kinderopvang en BSO) bedraagt:
4.1.4 Voortgezet onderwijs – Quadraam/Liemers College Quadraam wenst voor het Liemers College samen met LiemersNovum en de kinderopvang op de locatie Vestersbos een doorgaande leerlijn neer te zetten voor de doelgroep 0 tot 16 jaar. Hiertoe zal op deze locatie worden gewerkt met brede brugklassen (leerjaar 1 en 2) op niveau mavo, havo en vwo. Daarnaast wenst Quadraam ook de bovenbouw mavo van het Liemers College op de locatie Vestersbos te huisvesten. Het uitgangspunt voor de totale omvang van het voortgezet onderwijs op de locatie Vestersbos is 320 leerlingen (12 groepen). Het zwaartepunt ligt in leerjaar 1-2 op 8 groepen totaal. Voor de bovenbouw wordt op deze locatie uitgegaan van 4 groepen categorale mavo. De leerlingen die na de brugklas doorstromen naar havo en vwo zullen na het tweede leerjaar overgaan naar de locatie Heerematen van het Liemers College. Voor de bepaling van de ruimtebehoefte is gewerkt met de in de verordening gehanteerde normgetallen per leerling, zijnde 5,8 m2 per leerling. Daarnaast is de ruimtebehoefte voor de aanvullende en ondersteunende ruimten (een deel van de vaste voet van het Liemers College) bepaald aan de hand van benchmarkgetallen. Deze benchmark resulteert in een aanvullende ruimtebehoefte van 561 m2. Deze gehanteerde oppervlakte biedt de mogelijkheid om een zelfstandig draaiende vestiging op deze locatie te huisvesten.
Uiteraard kan ook gebruik worden gemaakt van ruimten in de andere scholen van het Liemers College voor onderwijsondersteunende functies. Dit mag echter niet ten koste gaan van de functionaliteit van een zelfstandig draaiende vestiging. Ruimtebehoefte BVO VO
4.2 Sport Voor de analyse van de ruimtebehoefte voor sport is de notitie Sport & Bewegingsonderwijs 2020 d.d. juni 2020 van de gemeente Zevenaar als input gehanteerd. De in deze notitie aangehouden uitgangspunten voor de capaciteit en afstandscriteria zijn toegepast in de uitgevoerde analyse.
www.icsadviseurs.nl
16/45
IKC de Wissel maakt gebruik van sporthal Lentemorgen, IKC de Tamboerijn gebruikt gymzaal De Brug. Gymzaal De Brug wordt daarnaast gebruikt door IKC Carrousel. Gymzaal De Brug dient te worden vervangen óf grondig te worden gerenoveerd en uitgebreid. Deze vervanging kan worden gerealiseerd op de locatie Vestersbos. Door het bewegingsonderwijs van IKC Carrousel te verplaatsen naar de vrijvallende capaciteit in sporthal Lentemorgen, is het bewegingsonderwijs voor het primair onderwijs met de nieuwbouw van een gymzaal op de locatie Vestersbos passend gehuisvest. Wanneer het ruimtelijk gezien niet mogelijk is om een gymzaal te realiseren op de locatie Vestersbos, dan is het wenselijk binnen een afstand van 1 km van de schoollocatie een gymzaal te realiseren3. Mogelijkheden hiervoor zijn onder andere de vrijkomende locatie van IKC de Tamboerijn (0,7 km hemelsbreed, 1,0 km lopen) of vervangende nieuwbouw of renovatie van De Brug (0,9 km hemelsbreed, 1,1 km lopen) of de vrijkomende locatie van het Liemers Centrum voor Natuur Milieu Educatie (NME), direct nabij de beoogde locatie gelegen aan de Vestersbos, aan de overzijde van de Heldringstraat. Voor het voortgezet onderwijs is capaciteit beschikbaar in sporthal Heerenmäten.
Deze capaciteit is niet geheel toereikend om te voorzien in de volledige behoefte van alle leerlingen van het voortgezet onderwijs op de locaties Vestersbos en Heerenmäten. Door de restcapaciteit van de gymzaal voor het primair onderwijs in te zetten voor het voortgezet onderwijs is er voldoende capaciteit. Een andere optie is om ruimte te benutten in sporthal Lentemorgen. Het Liemers College heeft aangegeven sterk de voorkeur te geven aan een gymzaal voor het voortgezet onderwijs op de locatie Vestersbos. De afstand van de locatie Vestersbos naar de sporthal Heerenmäten is ca. 1,5 km. Daarmee ligt de sporthal Heerenmäten binnen het afstandscriterium voor voortgezet onderwijs, maar kost het reizen van leerlingen naar deze locatie veel onderwijstijd. Bij sloop van gymzaal De Brug wordt het gebruik door verenigingen verplaatst naar de nieuwbouwlocatie Vestersbos. Gymzaal De Brug wordt intensief gebruikt door de turnvereniging. Om het gebruik door de turnvereniging te faciliteren is in het haalbaarheidsonderzoek rekening gehouden met enige extra ruimte voor de turnvereniging. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt geconcludeerd dat het noodzaak is om één gymzaal te realiseren, ter vervanging van gymzaal De Brug. Het heeft de nadrukkelijke voorkeur van de scholen om deze gymzaal op de locatie Vestersbos te realiseren.
Daarnaast wordt onderzocht of het mogelijk is een tweede gymzaal voor het voortgezet onderwijs te realiseren op de locatie. Ruimtebehoefte BVO-sport Ruimtebehoefte (in m²) BVO sport
Gebouw (m² BVO)
Uitgangspunten
minimaal
688 m²
opzet 1 gymzaal / turnvoorziening
optimaal
1165 m²
opzet 2 gymzalen / turnvoorziening
4.3 Ruimtebehoefte buitenruimte Buiten de oppervlakte nodig voor het gebouw, zoals hierboven omschreven, moet ook rekening worden gehouden met de inrichting van de buitenruimte. De buitenruimte rondom het gebouw vraagt om ruimtereservering voor: -
speel- en buitenruimte voor de scholen en kinderopvang; ruimte nodig voor parkeren en brengen en halen van kinderen;
3 De gemeente Zevenaar hanteert voor de locatie voor bewegingsonderwijs een maximale afstand van 1 km hemelsbreed voor het primair
onderwijs en 2 km voor het voortgezet onderwijs. De verordening van de gemeente Zevenaar stelt een maximale afstand van 3,5 km langs de kortste en voor de leerling voldoende begaanbare en veilige weg.
www.icsadviseurs.nl
17/45
-
ruimte voor het stallen van fietsen; bergruimten en stalling containers.
4.3.1 Buitenruimte spelen en verblijven De eis voor buitenruimte te realiseren bij de kinderopvang bedraagt 144 m², gebaseerd op de minimale norm van 3 m² per kindplaats. Voor het primair onderwijs moet worden gekeken naar de aanwezige leerlingaantallen. Bij 182 leerlingen (de Tamboerijn) geldt de rekenregel 300+3*(L-100) hetgeen resulteert in een buitenspeelruimte van 546 m². De Wissel met 259 leerlingen heeft recht op een buitenruimte van 600 m². Het voortgezet onderwijs heeft recht op 315 m² buitenruimte. In onderstaand overzicht is de ruimtebehoefte voor spelen en verblijven doorgerekend. Dit resulteert in een totale oppervlakte van 1.655 m². Hierbij is ook rekening gehouden met de noodzakelijke ruimte voor berging van spelmateriaal, containerberging en opslag van andere materialen. kind/ll opp buitenruimte bij IKC en VO De wissel 259 600 m² Tamboerijn 182 546 m² Kinderopv ang 48 144 m² Liemers College 320 315 m² reserv ering bergruimten 50 m² totaal buitenruimte spelen en verblijven 1655 m2
4.3.2 Parkeren Alle benodigde parkeerplaatsen zullen op het eigen terrein worden gerealiseerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de vaste parkeerplaatsen die gedurende de gehele dag worden gebruikt (medewerkers van de school en kinderopvang) en parkeerplaatsen die alleen worden gebruikt om leerlingen te brengen en te halen. De zogenaamde Kiss&Ride-parkeerplaatsen. Deze laatste parkeervoorziening leent zich voor dubbelgebruik buiten de breng- en haaltijden. Als de positie van deze K&R-zone goed wordt gekozen, kan deze worden gecombineerd met de buitenspeelruimte. Voor het bepalen van de noodzakelijke parkeerplaatsen zijn de voorschriften uit het bestemmingplan gehanteerd, waarna in overleg met de verkeerskundige een aantal verhogingen op het aantal te realiseren plaatsen is doorgevoerd. Deze verhoging is gebaseerd op de inschatting van de verkeerskundige en eerdere berekeningen op basis van de CROW-richtlijnen. Ten behoeve van de sportvoorziening hoeven aanvullend geen extra plaatsen te worden gerealiseerd aangezien de sportaccommodatie alleen buiten de schooltijden beschikbaar komt voor derden. De aanwezige parkeerplaatsen voor de school kunnen in dat geval worden gebruikt door bezoekers van de sportzaal. Per saldo dienen 89 parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.
Hiervan zijn 37 parkeerplaatsen vaste plaatsen (52 plaatsen kunnen als K&R-plek worden uitgevoerd) (zie overzicht ruimtereservering parkeren auto’s en fietsen in paragraaf 4.3.3).
4.3.3 Fietsparkeren Naast de ruimtereservering voor auto’s moet bij de bouw van een kindcentrum ook worden gerekend met de ruimte die nodig is om fietsen te stallen. Deze is gebaseerd op de CROW-norm die aangeeft dat voor een school voor primair onderwijs per 10 leerlingen 5 fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Daarnaast is in overleg met de gemeente Zevenaar gerekend met één fietsparkeerplek voor alle leerlingen van het VO en een overdekte stalling voor de medewerkers.
www.icsadviseurs.nl
18/45
Berekening fietsenstalling - parkeerplaatsen 221 fietsen 320 fietsen 28 fietsen
m2 ruimtebehoefte 1,5 m2 per fiets 331 m² 480 m² 42 m²
parkeerplaatsen onderwijs PO vast Kiss&Ride zone onderwijs V O vast Kiss&Ride zone kinderopvang totaal Kiss&Ride zone sportvoorziening niet apart opgenomen
13 parkeerplaatsen 43 parkeerplaatsen 14 parkeerplaatsen 3 parkeerplaatsen 10 parkeerplaatsen 6 parkeerplaatsen 19 parkeerplaatsen
25 m2 per parkeerpl. 325 1.075 350 75 250 150 0
TOTAAL parkeerplaatsen
89 pp
fietsenstalling PO afhankelijk van leerlingaantal VO fietsenstalling algemeen
TOTAAL fietsenstalling
853 m²
2.225
2.225 m²
Overzicht ruimtereservering parkeren auto’s en fietsen zoals omschreven in 4.3.2. en 4.3.3.
4.4 Te onderzoeken varianten De ruimtebehoefte voor het totale programma is opgebouwd uit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Gebouwoppervlak Buitenspeel- en -verblijfsruimte Parkeren van auto’s en fietsen Kiss&Ride-zone Bergruimte
Naast de benoemde ruimten is een toegang en weg op het terrein nodig om de parkeervoorziening te ontsluiten. Rondom het gebouw moet ruimte aanwezig zijn voor groen en wachtruimte voor ouders. De inpassing naast en tegenover woningen dient zorgvuldig te gebeuren met behulp van groen en andere inrichtingselementen. Hiervoor is een toeslag van 15% op het ruimteprogramma gehanteerd. Voor de volgende varianten zijn de mogelijkheden en beperkingen van een inpassing van het programma op de locatie onderzocht. Naast variant 1 waarin het totale programma is opgenomen zijn ook twee andere varianten voor inpassing van een beperkter programma op de locatie Vestersbos verkend: ▪ ▪ ▪
Variant 1 Variant 2 Variant 3
2 IKC’s en VO en 1 of 2 gymzalen 2 IKC’s en 1 gymzaal (voortgezet onderwijs zal elders worden gehuisvest) 2 IKC’s en VO (voor de sportzalen wordt een andere locatie gezocht)
Daarnaast zijn ook nog 2 andere mogelijkheden bekeken: ▪
▪
1 IKC, VO en gymzaal. Eén van de IKC’s zou dan op één van de vrijkomende huidige locaties kunnen worden gerealiseerd. Deze variant is voor LiemersNovum niet acceptabel, aangezien met de beide IKC’s, de teams en MR-en is ingezet op een gezamenlijke nieuwbouw op deze locatie. 2 IKC’s, deel VO en 1 gymzaal. Gedacht kan worden aan het realiseren van 1 of 2 brugjaren voor het voortgezet onderwijs op deze locatie. Door Quadraam is aangegeven deze versnippering niet acceptabel te vinden voor de continuïteit die zij de leerlingen willen bieden.
Deze varianten worden, ten gevolge van het standpunt zoals ingenomen door LiemersNovum en Quadraam, als niet haalbaar gekwalificeerd en maken derhalve geen deel uit van het verdere onderzoek.
www.icsadviseurs.nl
19/45
In de onderzochte varianten is vooralsnog geen rekening gehouden met synergievoordeel als gevolg van een gezamenlijke huisvesting. Zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven, moeten de samenwerkingsmogelijkheden en de vertaling daarvan bij het opstellen van het Programma van Eisen nader worden uitgewerkt. Op dit moment is dit nog onvoldoende uitgewerkt om hiervoor een reële inschatting op te kunnen nemen. In de volgende paragrafen worden de onderzochte varianten toegelicht. De mogelijkheid om een derde bouwlaag op te nemen voor de zone direct gelegen aan de Stationsstraat is in de doorrekening van de varianten nu niet meegenomen. Deze mogelijkheid maakt deel uit van de volgende fase - de definitiefase als er een volledig programma is ontwikkeld en een zorgvuldige inpassing (ontwerp) op de locatie wordt gemaakt.
4.4.1 Variant 1: Onderwijsprogramma 0 -16 jaar en bewegingsonderwijs De totale ruimtebehoefte voor het gehele programma (twee IKC’s, het voortgezet onderwijs en 1 of 2 gymzalen) wordt uitgewerkt in variant 1 en is hieronder in een overzicht weergegeven. In variant 1A wordt uitgegaan van het totale onderwijsprogramma inclusief 1 gymzaal. In dit geval bedraagt de noodzakelijke oppervlakte van het terrein ca. 9.975 m² in geval van 2-laagse bouw voor het totale onderwijsprogramma. Indien gedeeltelijk zal worden gekozen voor 1-laagse bouw is ca. 11.350 m² terreinoppervlak noodzakelijk. oppervlakte Gebouw oppervlakte Ruimtebehoefte IKC Ruimtebehoefte VO Ruimtebehoefte sport (minimaal) totale ruimtebehoefte BVO
3.006 m² 2.417 m² 688 m² 6.110 m²
buitenruimte bij IKC en VO totaal buitenruimte spelen en verblijven reservering fietsenstalling parkeren en K&R totale ruimtebehoefte terrein totaal benodigd oppervlak totaal benodigd oppervlak inclusief toeslag 15%
2 bouwlagen 1 bouwlaag opmerkingen 60-40% onderdeel IKC bouwoppervlak 1.803 m² 3.006 m² 2 bouwlagen of 1 bouwlaag 1.450 m² 1.450 m² in 2 bouwlagen realiseren 688 m² 688 m² 1 bouwlaag 3.941 m² 5.144 m²
1.655 m² 852 m² 2.225 m² 4.732 m² 8.674 m² 9.975 m²
1.655 m² 852 m² 2.225 m² 4.732 m² 9.876 m² 11.357 m²
Variant 1A
In variant 1B wordt uitgegaan van de realisatie van 2 gymzalen. De noodzakelijke oppervlakte van het terrein bedraagt dan ca. 10.500 m². In geval van deels 1-laagse bouw is ca. 11.900 m² terreinoppervlak noodzakelijk. oppervlakte Gebouw oppervlakte Ruimtebehoefte IKC Ruimtebehoefte VO Ruimtebehoefte sport (optimaal) totale ruimtebehoefte BVO
3.006 m² 2.417 m² 1.165 m² 6.588 m²
buitenruimte bij IKC en VO totaal buitenruimte spelen en verblijven reservering fietsenstalling parkeren en K&R totale ruimtebehoefte terrein totaal benodigd oppervlak totaal benodigd oppervlak inclusief toeslag 15%
2 bouwlagen 1 bouwlaag opmerkingen 60-40% onderdeel IKC bouwoppervlak 1.803 m² 3.006 m² 2 bouwlagen of 1 bouwlaag 1.450 m² 1.450 m² in 2 bouwlagen realiseren 1.165 m² 1.165 m² 1 bouwlaag 4.419 m² 5.621 m²
1.655 m² 853 m² 2.225 m² 4.733 m² 9.152 m² 10.524 m²
1.655 m² 853 m² 2.225 m² 4.733 m² 10.354 m² 11.907 m²
Variant 1B
www.icsadviseurs.nl
20/45
4.4.2 Variant 2: Onderwijsprogramma 0-12 jaar en bewegingsonderwijs Binnen variant 2 zal het programma voor basisonderwijs en kinderopvang alsmede 1 gymzaal worden gerealiseerd op de locatie Vestersbos. Het programma voor het voortgezet onderwijs zal op een locatie elders worden gerealiseerd. Voor de locatie Vestersbos betekent dit dat in geval van totaal 2-laagse bouw ca. 6.900 m² terrein nodig is. In geval van 1-laagse bouw is ca. 8.300 m² nodig. oppervlakte Gebouw oppervlakte Ruimtebehoefte IKC Ruimtebehoefte VO Ruimtebehoefte sport totale ruimtebehoefte BVO
3.006 m² 0 m² 688 m² 3.693 m²
buitenruimte bij IKC totaal buitenruimte spelen en verblijven reservering fietsenstalling parkeren en K&R totale ruimtebehoefte terrein totaal benodigd oppervlak totaal benodigd oppervlak inclusief toeslag 15%
2 bouwlagen 1 bouwlaag opmerkingen 60-40% onderdeel IKC bouwoppervlak 1.803 m² 3.006 m² 2 bouwlagen of 1 bouwlaag 0 m² 0 m² geen VO opgenomen in deze variant 688 m² 688 m² 1 bouwlaag 2.491 m² 3.693 m²
1.340 m² 372 m² 1.800 m² 3.512 m² 6.003 m² 6.904 m²
1.340 m² 372 m² 1.800 m² 3.512 m² 7.205 m² 8.286 m²
Variant 2
Voor het voortgezet onderwijs wordt vooralsnog uitgegaan van een vervangende nieuwbouw voor 320 leerlingen op de locatie Zonegge. De ruimtebehoefte is gelijk aan de ruimtebehoefte die in variant 1 voor de nieuwbouw voor het voortgezet onderwijs is aangehouden. De nieuwbouw is daarmee op maat voor het aantal leerlingen. Met 320 leerlingen is sprake van een relatief kleine locatie, wat voor Quadraam leidt tot een ongunstige exploitatie. Quadraam heeft aangegeven het ook als een reële, nog nader te onderzoeken optie te zien om de leerlingen te huisvesten in een in- en uitbreiding op de locatie Heerenmäten. Bij variant 2 wordt onderscheid gemaakt in variant 2A: zonder gymzaal voor het voortgezet onderwijs (leerlingen sporten elders) en variant 2B: met gymzaal voor het voortgezet onderwijs.
4.4.3 Variant 3: Onderwijsprogramma 0-16 jaar zonder bewegingsonderwijs Binnen de derde variant die is onderzocht zal het totale onderwijsprogramma op de locatie Vestersbos worden gehuisvest. Voor de sportvoorziening zal een andere geschikte locatie worden gezocht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in 1 gymzaal (variant 3A) en 2 gymzalen (variant 3B). oppervlakte Gebouw oppervlakte Ruimtebehoefte IKC Ruimtebehoefte VO Ruimtebehoefte sport totale ruimtebehoefte BVO
3.006 m² 2.417 m² 0 m² 5.423 m²
buitenruimte bij IKC en VO totaal buitenruimte spelen en verblijven reservering fietsenstalling parkeren en K&R totale ruimtebehoefte terrein totaal benodigd oppervlak totaal benodigd oppervlak inclusief toeslag 15%
2 bouwlagen 1 bouwlaag opmerkingen 60-40% onderdeel IKC bouwoppervlak 1.803 m² 3.006 m² 2 bouwlagen of 1 bouwlaag 1.450 m² 1.450 m² in 2 lagen te realiseren 0 m² 0 m² geen sportzaal opgenomen 3.254 m² 4.456 m²
1.655 m² 852 m² 2.225 m² 4.732 m² 7.986 m² 9.184 m²
1.655 m² 852 m² 2.225 m² 4.732 m² 9.188 m² 10.566 m²
Variant 3
In dit geval is ca. 9.200 m² terrein noodzakelijk voor 2-laagse bouw of 10.570 m² voor 1-laagse bouw. Met een perceeloppervlak van ca. 12.700 m2 is de voorlopige conclusie dat het gehele programma theoretisch en rekenkundig gezien past op het perceel. Of en in hoeverre dit wenselijk is binnen de bestaande situatie is afhankelijk van veel verschillende factoren. Hierop wordt in het volgende hoofdstuk nader ingegaan.
www.icsadviseurs.nl
21/45
5. Verkenning inpassing op locatie 5.1 Ruimtelijke randvoorwaarden Bij de eerste verkenning van de inpassing van de gewenste onderwijsvoorziening op deze locatie zijn de voorwaarden zoals in hoofdstuk 2 geschetst meegenomen. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de ruimtelijke inpassing: De gevels worden gesitueerd aan de Stationsstraat en het Vestersbos, om deze te laten aansluiten bij het straatbeeld; ▪ Rekening houden met de oriëntatie van de woningen aan de Pelgromstraat en Heldringstraat, en de privé-zone en achtertuinen respecteren (inkijk voorkomen); ▪ Rekening houdend met de geluidsbelasting van de spoorlijn wordt een ‘dove’gevel gesitueerd aan de Stationsstraat; ▪ Rekening houdend met de geluidsbelasting vanaf het speelplein naar de omliggende woningen wordt gerekend met een afstand van 30 meter tussen speelplein en de gevel van de omliggende woningen. ▪ In verband met de mogelijkheid zoals aangegeven in het bestemmingsplan wordt de maximaal te realiseren hoogte aan de Stationsstraat benut.
Voordeel van deze bouwmassa is dat de ruimte erachter minder geluidsbelasting kent; Speelpleinen en buitenruimte voor kleine kinderen worden gesitueerd aan de meer privé georiënteerde (zon)zijde; De ontsluiting voor auto’s en de parkeervoorziening alsmede K&R-zone wordt op eigen terrein gerealiseerd in de overgang tussen het speelplein en de achtertuinen van de woningen aan de Pelgromstraat; De K&R-zone die grenst aan het speelterrein wordt geschikt gemaakt voor dubbelgebruik (buiten de breng- en haaltijden betrekken bij het speelplein); De toegangsweg is buiten de breng- en haaltijden van de scholen afsluitbaar, om een veilige speelvoorziening te kunnen realiseren. ▪
▪ ▪
▪
5.2 Ontsluiting en parkeervoorziening In overleg met de verkeerskundige van de gemeente is de toegankelijkheid van het terrein voor auto’s en de aansluiting hiervan op het wegennet nader onderzocht. Hierin zijn twee opties ontwikkeld, gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten en de aangegeven richtlijnen verkeersafwikkeling binnen Zevenaar.
www.icsadviseurs.nl
22/45
1. Ontsluiting loopt via de toegang van het terrein aan de Stationsstraat. Aansluitend wordt het parkeerterrein en de K&R-zone ingericht. Auto’s kunnen hier langsrijden, even stilstaan of een parkeerplek zoeken. Men verlaat het terrein aan het Vestersbos. Om het autoverkeer zoveel mogelijk buiten de woonwijken af te wikkelen wordt door de verkeerskundige geadviseerd hier een eenrichtingsverkeer van te maken die weer aansluit op de Stationsstraat.
2. De tweede mogelijkheid is de situatie waarbij op het terrein een lus wordt gemaakt en op de Stationsstraat naast de inrit waar ook de uitrit is gesitueerd. In dit geval wordt door de verkeerskundige geadviseerd de Stationsstraat als eenrichtingsverkeer (komende vanaf het station) uit te werken. Doorstroom bij de in- en uitgang van het scholencomplex kan dan beter worden gewaarborgd.
In beide gevallen zal een veilige omgeving rondom de school worden gecreëerd door de huidige verkeersafwikkeling aan te passen in de vorm van eenrichtingsverkeer voor de Stationsstraat dan wel voor het Vestersbos. Daarnaast moet rekening worden gehouden met een goede aansluiting op de fietsroutes en wordt geadviseerd een afgescheiden fietspad in te richten aan de Stationsstraat. Het Vestersbos zal in beide situaties worden ingericht als een straat waar de auto te gast is, waarbij veilige oversteekplaatsen aanwezig zijn, gekoppeld aan de entrees met bijbehorende wachtruimten voor de school.
K&R-zone dubbelgebruik
www.icsadviseurs.nl
23/45
Voorbeelden van een K&R-zone geschikt voor dubbelgebruik. De situatie Vestersbos leent zich goed voor dit dubbelgebruik door de afsluitbaarheid van de toegang van het terrein buiten de breng- en haaltijden van kinderen.
5.3 Ruimtelijke inpassing varianten Variant 1 De variant waarin het totale programma (incl. 1 of 2 gymzalen) wordt gerealiseerd, loopt tegen de grenzen van de mogelijkheden op deze locatie aan. Er is nauwelijks ruimte over voor ontwerpvrijheid en zorgvuldige inpassing rekening houdend met alle randvoorwaarden uit de omgeving. Alle ruimte zal moeten worden benut om het programma in te kunnen passen. Dit houdt in dat de keuze voor 2-laagse bouw voor het bouwblok aan de Vestersbos en een strakke situering tegen de Vestersbos noodzakelijk zijn om de minimale speelruimte op het terrein te kunnen realiseren. Inpassing op locatie variant 1
Variant 2 Binnen variant 2 (realisatie van het programma zonder voortgezet onderwijs) blijft er ruimte over op het terrein. Hiermee ontstaat meer ontwerpvrijheid en kan eenvoudiger rekening worden gehouden met alle omgevingsvoorwaarden. Het is mogelijk het ruimteprogramma in te passen binnen de voorschriften opgesteld in het bestemmingsplan. De contouren van het bouwvlak kunnen in dit geval worden overgenomen indien gewenst. Maar ook is een 1-laagse bouw aan de Vestersbos ruimtelijk gezien een passende oplossing. Er is ruimte aanwezig, wat de mogelijkheid biedt om stedenbouwkundig verder te onderzoeken wat gewenst is in deze situatie. Dat geldt zowel voor de zone aan de Stationsstraat als de zone aan het Vestersbos. Inpassing op locatie variant 2
Variant 3 In de derde variant is de sportvoorziening niet opgenomen. Hierdoor ontstaat enige extra ruimte voor de inpassing van de gewenste volumes voor de onderwijsvoorziening. Dit geeft de mogelijkheid om de gebouwmassa aan te passen aan het bebouwingsvlak zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Eventueel kan hier ook de
www.icsadviseurs.nl
24/45
mogelijkheid van deels 1-laagse bouw worden overwogen. Inpassing op locatie variant 3
NB. Deze inpassingsschetsen moeten worden gelezen als globale verkenning van de massa op de locatie en nadrukkelijk niet als ontwerp. Bij de verdere uitwerking zal een meer gedetailleerde inpassing moeten worden gedaan waarbij positionering van de bouwdelen gebaseerd op het gewenste ruimtelijk programma zorgvuldig kan worden ingepast. Doel van deze schetsmatige verkenning is te onderzoeken of de gewenste bouwmassa past binnen de randvoorwaarden die gelden voor deze locatie.
www.icsadviseurs.nl
25/45
6. Financiële consequenties De drie varianten met subvarianten voor de locatie Vestersbos leiden tot verschillende investeringen. Vooraf moet worden gemeld dat investeringskostenramingen voor de verschillende varianten alleen te vergelijken zijn wanneer in alle varianten rekening wordt gehouden met het totaal te realiseren ruimteprogramma. Bij keuze van scenario 2 betekent dit bijvoorbeeld dat investeringen voor realisatie van het volledige programma over twee locaties worden verspreid. Dit heeft effect op bouwkosten, het ontwikkeltraject en bijbehorende risico’s. Om die reden is in het kostenoverzicht onderscheid gemaakt tussen investeringen die op locatie Vestersbos worden gedaan en investeringen die op andere, al dan niet nader te bepalen locaties worden gedaan.
6.1 Uitgangspunten voor investeringskostenraming De volgende uitgangspunten voor de investeringskostenoverzichten zijn gehanteerd: Technische ambitie en kwaliteit: ▪ BENG (Bouwbesluit 2021); ▪ Frisse Scholen Klasse B; ▪ Hoge geluidsisolatie-eisen als gevolg van de naastgelegen spoorlijn. Algemene uitgangspunten: ▪ Bouwkosten op basis van actuele kengetallen, gebaseerd op ervaringen van ICSadviseurs bij vergelijkbare projecten; ▪ Voor kinderopvang is hetzelfde prijsniveau aangehouden als voor de ruimte voor basisonderwijs, waarbij voorzien is in o.a. binnenwanden, wand-, vloer- en plafondafwerking, sanitair en vaste inrichting zoals pantry’s; ▪ Er is rekening gehouden met bijkomende kosten, zoals kosten voor ontwerp, projectbegeleiding, advisering, leges en aansluitkosten; ▪ Bij de gehanteerde kengetallen voor sloop en bouwrijp maken is geen rekening gehouden met eventuele kosten voor sanering van asbest of sanering van bodemverontreiniging; ▪ De investeringsbedragen zijn prijspeil maart 2021. Daarnaast is rekening gehouden met een indexering tot aan start bouw, waarbij is aangenomen dat deze uiterlijk eind 2023 plaatsvindt. Het betreft structurele indexering, de conjuncturele prognose is niet opgenomen vanwege de dermate grote onzekerheidsmarge. Deze indexering is gebaseerd op de BDB-indexcijfers.
Onzeker is of de toekomstige prijspeilontwikkeling en de door de gemeente te hanteren indexering van de begroting hiermee in lijn zijn. De in de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gehanteerde normbedragen worden jaarlijks geïndexeerd met het MEV-cijfer4. Deze index kan aanzienlijk afwijken van de bouwkostenontwikkeling; ▪ Er is sprake van één ontwikkeltraject en één bouwstroom; ▪ Inrichtingskosten zijn niet opgenomen in de investeringskosten. Aangenomen is dat de scholen verhuizen en geen budget beschikbaar wordt gesteld voor eerste inrichting.
6.2 Investeringsoverzicht In onderstaand overzicht zijn de investeringen per variant weergegeven. De verschillende varianten zijn hieronder nogmaals beknopt samengevat:
4 Macro Economische Verkenning, deze wordt jaarlijks door het CPB gepubliceerd.
www.icsadviseurs.nl
26/45
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
A B
Variant 1A: 2 IKC's, voortgezet onderwijs en sportvoorziening (1 gymzaal) inclusief de bijbehorende buitenruimten en voorzieningen; Variant 1B: 2 IKC's, voortgezet onderwijs en sportvoorziening (2 gymzalen) inclusief de bijbehorende buitenruimten en voorzieningen; Variant 2A: 2 IKC's en sportvoorziening (1 gymzaal) op locatie Vestersbos. Realiseren voorziening voortgezet onderwijs exclusief sportvoorziening op de locatie Zonegge; Variant 2B: 2 IKC's en sportvoorziening (1 gymzaal) op locatie Vestersbos. Realiseren voorziening voortgezet onderwijs inclusief sportvoorziening op de locatie Zonegge; Variant 3A: 2 IKC's en voortgezet onderwijs op locatie Vestersbos. Realiseren van sportvoorziening (1 gymzaal) op nader te bepalen locatie; Variant 3B: 2 IKC's en voortgezet onderwijs op locatie Vestersbos. Realiseren van sportvoorziening (2 gymzalen) op nader te bepalen locatie. Investeringen Vestersbos Grondkosten (sloop/bouwrijp) Bouwkosten
Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 10.419.163 € 11.063.113 € 6.451.320 € 6.451.320 € 9.491.578 € 9.491.578
Speelomgev ing 0-4 jaar
€
650.160
€
650.160
€
650.160
€
650.160
€
650.160
€
650.160
Ruimtebehoefte IKC de W issel
€
2.525.040
€
2.525.040
€
2.525.040
€
2.525.040
€
2.525.040
€
2.525.040
Ruimtebehoefte IKC de Tamboerijn
€
1.873.200
€
1.873.200
€
1.873.200
€
1.873.200
€
1.873.200
€
1.873.200
VO-onderwijs
€
3.804.358
€
3.804.358
€
3.804.358
€
3.804.358
Sportv oorziening
€
928.800
€
1.572.750
€
637.605
€
637.605
€
638.820
€
638.820
Plein, K&R, fiets- autoparkeren
C D E F G
I nrichtingskosten Bijkomende kosten Onv oorzien Belastingen (btw) Financieringen / indexatie I nv estering incl. btw
PM € 2.216.244 € 1.308.019 € 2.746.839 € 531.186 € 17.666.232
/m² BVO
A B
Investeringen andere locaties Grondkosten (sloop/bouwrijp) Bouwkosten
€
PM € 2.347.610 € 1.385.550 € 2.909.656 € 562.672 € 18.713.381
2.891
Variant 1A € € -
€
2.841
Variant 1B € € -
VO-onderwijs
€
928.800
€
474.120
PM € 1.406.804 € 830.290 € 1.743.610 € 337.181 € 11.213.986 €
3.037
I nrichtingskosten Bijkomende kosten Onv oorzien Belastingen Financieringen / indexatie I nv estering incl. btw
€
PM € € € € €
-
PM € € € € €
-
928.800
€
474.120
PM € 1.406.804 € 830.290 € 1.743.610 € 337.181 € 11.213.986 €
3.037
PM € 2.027.017 € 1.196.338 € 2.512.309 € 485.833 € 16.157.854 €
2.980
PM € 2.027.017 € 1.196.338 € 2.512.309 € 485.833 € 16.157.854 €
2.980
Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 264.425 € 264.425 € 250.000 € 250.000 € 3.804.358 € 4.762.490 € 1.239.088 € 1.865.165 3.804.358
Sportv oorziening
C D E F G
€
€
3.804.358
€
958.132
€
1.239.088
€
1.865.165
PM PM PM PM € 776.089 € 971.548 € 252.774 € 380.494 € 484.487 € 599.846 € 174.186 € 249.566 € 1.017.423 € 1.259.677 € 365.791 € 524.088 € 196.750,25 € 243.597,58 € 70.737,01 € 101.348,70 € 6.543.533 € 8.101.584 € 2.352.576 € 3.370.662 €
2.707
€
2.747
€
3.419
€
2.893
Investeringen openbare ruimte Aanpassingen openbare ruimte Totaal inv estering openbare ruimte
Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000
Investeringen tijdelijke huisvesting Vestersbos Andere locaties Totaal inv estering tijdelijke huisv esting
Variant 1A € € € -
www.icsadviseurs.nl
Variant 1B € € € -
Variant 2A Variant 2B Variant 3A € € € € 797.610 € 797.610 € € 797.610 € 797.610 € -
Variant 3B € € € -
27/45
Overige kosten Afboeking locaties Planschade Bestemmingsplanwijziging Gemeentelijke kosten, PL, participatie Totaal ov erige kosten
Variant 1A PM PM PM PM € -
Variant 1B PM PM PM PM € -
Variant 2A PM PM PM PM € -
Variant 2B PM PM PM PM € -
Variant 3A PM PM PM PM € -
Variant 3B PM PM PM PM € -
Totaalinvestering Vestersbos Andere locaties Openbare ruimte Tijdelijke huisv esting Ov erige kosten totaalinv estering incl. btw
Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 17.666.232 € 18.713.381 € 11.213.986 € 11.213.986 € 16.157.854 € 16.157.854 € € € 6.543.533 € 8.101.584 € 2.352.576 € 3.370.662 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € € € 797.610 € 797.610 € € PM PM PM PM PM PM € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515
6.3 Kosten planontwikkeling, participatie en planschade Kosten die toe te schrijven zijn aan de gemeente en gevolg zijn van eventuele bestemmingsplanwijzigingen, participatietrajecten en effecten daarvan (zoals planschade of schadeloosstellingen/compensaties voor de molenbiotoop) zijn in het investeringsoverzicht als PM-post opgenomen en zullen in een nader stadium met de gemeente moeten worden ingevuld. Deze kostenpost is sterk afhankelijk van de keuze voor het participatietraject en de rol van de gemeente. Planschade is afhankelijk van in hoeverre de nog te ontwikkelen plannen afwijken van het huidige bestemmingsplan. Wanneer de nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen de huidige contouren van het bestemmingsplan zal waarschijnlijk geen sprake zijn van planschade. In dat geval zullen er ook geen negatieve gevolgen zijn voor de molenbiotoop.
6.4 Bijkomende kosten inrichting openbare ruimte Als gevolg van de ontwikkeling op het Vestersbos zullen diverse verkeersmaatregelen moeten worden getroffen. Door de gemeente zijn deze kosten voor alle varianten geraamd op € 650.000, waarbij rekening is gehouden met het kunnen compenseren van de btw uit het btw-compensatiefonds. Daarbij is aangenomen dat de aard en de omvang van de aanpassingen in de diverse varianten niet wezenlijk verschilt.
6.5 Tijdelijke huisvesting Bij variant 2A en 2B zal als gevolg van herbouw van de VO-locatie aan de Zonegge tijdelijke huisvesting nodig zijn. Hierbij zijn de uitgangspunten die zijn gehanteerd zoals in de in 2019 door Aestate opgestelde rapportage, getoetst en geïndexeerd naar maart 2021.
6.6 Vergelijk investeringsbedragen met VNG-normbedragen In de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs van de gemeente Zevenaar is gesteld dat de kosten voor nieuwbouw worden vergoed op basis van de normbedragen die in de verordening zijn opgenomen. In hiernavolgend overzicht is een vergelijk gemaakt tussen de geraamde kosten op basis van reële kengetallen en de normvergoeding die op grond van de verordening zou worden verstrekt.
www.icsadviseurs.nl
28/45
Conform verordening Gemeente Zev enaar (inrichting openbaar) Sloop Tijdeljke huisv esting KO speelomgev ing PO I KC de Wissel PO I KC de Tamboerijn Gymzaal PO Gymzaal VO VO v erordening + v ergoeding sloop/huisv esting I nv esteringsraming:
Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 797.610 € 797.610 € 1.168.730 € 1.160.657 € 1.213.835 € 1.213.835 € 1.183.018 € 1.183.018 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.394.816 € 1.394.816 € 1.394.816 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 17.240.839 € 18.627.582 € 18.083.554 € 19.478.370 € 17.255.127 € 18.649.943 € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515