Agendabundel

Variant 3 In de derde variant is de sportvoorziening niet opgenomen. Hierdoor ontstaat enige extra ruimte voor de inpassing van de gewenste volumes voor de onderwijsvoorziening. Dit geeft de mogelijkheid om de gebouwmassa aan te passen aan het bebouwingsvlak zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Eventueel kan hier ook de

www.icsadviseurs.nl

24/45

mogelijkheid van deels 1-laagse bouw worden overwogen. Inpassing op locatie variant 3

NB. Deze inpassingsschetsen moeten worden gelezen als globale verkenning van de massa op de locatie en nadrukkelijk niet als ontwerp. Bij de verdere uitwerking zal een meer gedetailleerde inpassing moeten worden gedaan waarbij positionering van de bouwdelen gebaseerd op het gewenste ruimtelijk programma zorgvuldig kan worden ingepast. Doel van deze schetsmatige verkenning is te onderzoeken of de gewenste bouwmassa past binnen de randvoorwaarden die gelden voor deze locatie.

www.icsadviseurs.nl

25/45

6. Financiële consequenties De drie varianten met subvarianten voor de locatie Vestersbos leiden tot verschillende investeringen. Vooraf moet worden gemeld dat investeringskostenramingen voor de verschillende varianten alleen te vergelijken zijn wanneer in alle varianten rekening wordt gehouden met het totaal te realiseren ruimteprogramma. Bij keuze van scenario 2 betekent dit bijvoorbeeld dat investeringen voor realisatie van het volledige programma over twee locaties worden verspreid. Dit heeft effect op bouwkosten, het ontwikkeltraject en bijbehorende risico’s. Om die reden is in het kostenoverzicht onderscheid gemaakt tussen investeringen die op locatie Vestersbos worden gedaan en investeringen die op andere, al dan niet nader te bepalen locaties worden gedaan.

6.1 Uitgangspunten voor investeringskostenraming De volgende uitgangspunten voor de investeringskostenoverzichten zijn gehanteerd: Technische ambitie en kwaliteit: ▪ BENG (Bouwbesluit 2021); ▪ Frisse Scholen Klasse B; ▪ Hoge geluidsisolatie-eisen als gevolg van de naastgelegen spoorlijn. Algemene uitgangspunten: ▪ Bouwkosten op basis van actuele kengetallen, gebaseerd op ervaringen van ICSadviseurs bij vergelijkbare projecten; ▪ Voor kinderopvang is hetzelfde prijsniveau aangehouden als voor de ruimte voor basisonderwijs, waarbij voorzien is in o.a. binnenwanden, wand-, vloer- en plafondafwerking, sanitair en vaste inrichting zoals pantry’s; ▪ Er is rekening gehouden met bijkomende kosten, zoals kosten voor ontwerp, projectbegeleiding, advisering, leges en aansluitkosten; ▪ Bij de gehanteerde kengetallen voor sloop en bouwrijp maken is geen rekening gehouden met eventuele kosten voor sanering van asbest of sanering van bodemverontreiniging; ▪ De investeringsbedragen zijn prijspeil maart 2021. Daarnaast is rekening gehouden met een indexering tot aan start bouw, waarbij is aangenomen dat deze uiterlijk eind 2023 plaatsvindt. Het betreft structurele indexering, de conjuncturele prognose is niet opgenomen vanwege de dermate grote onzekerheidsmarge. Deze indexering is gebaseerd op de BDB-indexcijfers.

Onzeker is of de toekomstige prijspeilontwikkeling en de door de gemeente te hanteren indexering van de begroting hiermee in lijn zijn. De in de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gehanteerde normbedragen worden jaarlijks geïndexeerd met het MEV-cijfer4. Deze index kan aanzienlijk afwijken van de bouwkostenontwikkeling; ▪ Er is sprake van één ontwikkeltraject en één bouwstroom; ▪ Inrichtingskosten zijn niet opgenomen in de investeringskosten. Aangenomen is dat de scholen verhuizen en geen budget beschikbaar wordt gesteld voor eerste inrichting.

6.2 Investeringsoverzicht In onderstaand overzicht zijn de investeringen per variant weergegeven. De verschillende varianten zijn hieronder nogmaals beknopt samengevat:

4 Macro Economische Verkenning, deze wordt jaarlijks door het CPB gepubliceerd.

www.icsadviseurs.nl

26/45

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

A B

Variant 1A: 2 IKC's, voortgezet onderwijs en sportvoorziening (1 gymzaal) inclusief de bijbehorende buitenruimten en voorzieningen; Variant 1B: 2 IKC's, voortgezet onderwijs en sportvoorziening (2 gymzalen) inclusief de bijbehorende buitenruimten en voorzieningen; Variant 2A: 2 IKC's en sportvoorziening (1 gymzaal) op locatie Vestersbos. Realiseren voorziening voortgezet onderwijs exclusief sportvoorziening op de locatie Zonegge; Variant 2B: 2 IKC's en sportvoorziening (1 gymzaal) op locatie Vestersbos. Realiseren voorziening voortgezet onderwijs inclusief sportvoorziening op de locatie Zonegge; Variant 3A: 2 IKC's en voortgezet onderwijs op locatie Vestersbos. Realiseren van sportvoorziening (1 gymzaal) op nader te bepalen locatie; Variant 3B: 2 IKC's en voortgezet onderwijs op locatie Vestersbos. Realiseren van sportvoorziening (2 gymzalen) op nader te bepalen locatie. Investeringen Vestersbos Grondkosten (sloop/bouwrijp) Bouwkosten

Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 10.419.163 € 11.063.113 € 6.451.320 € 6.451.320 € 9.491.578 € 9.491.578

Speelomgev ing 0-4 jaar

€

650.160

€

650.160

€

650.160

€

650.160

€

650.160

€

650.160

Ruimtebehoefte IKC de W issel

€

2.525.040

€

2.525.040

€

2.525.040

€

2.525.040

€

2.525.040

€

2.525.040

Ruimtebehoefte IKC de Tamboerijn

€

1.873.200

€

1.873.200

€

1.873.200

€

1.873.200

€

1.873.200

€

1.873.200

VO-onderwijs

€

3.804.358

€

3.804.358

€

3.804.358

€

3.804.358

Sportv oorziening

€

928.800

€

1.572.750

€

637.605

€

637.605

€

638.820

€

638.820

Plein, K&R, fiets- autoparkeren

C D E F G

I nrichtingskosten Bijkomende kosten Onv oorzien Belastingen (btw) Financieringen / indexatie I nv estering incl. btw

PM € 2.216.244 € 1.308.019 € 2.746.839 € 531.186 € 17.666.232

/m² BVO

A B

Investeringen andere locaties Grondkosten (sloop/bouwrijp) Bouwkosten

€

PM € 2.347.610 € 1.385.550 € 2.909.656 € 562.672 € 18.713.381

2.891

Variant 1A € € -

€

2.841

Variant 1B € € -

VO-onderwijs

€

928.800

€

474.120

PM € 1.406.804 € 830.290 € 1.743.610 € 337.181 € 11.213.986 €

3.037

I nrichtingskosten Bijkomende kosten Onv oorzien Belastingen Financieringen / indexatie I nv estering incl. btw

€

PM € € € € €

-

PM € € € € €

-

928.800

€

474.120

PM € 1.406.804 € 830.290 € 1.743.610 € 337.181 € 11.213.986 €

3.037

PM € 2.027.017 € 1.196.338 € 2.512.309 € 485.833 € 16.157.854 €

2.980

PM € 2.027.017 € 1.196.338 € 2.512.309 € 485.833 € 16.157.854 €

2.980

Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 264.425 € 264.425 € 250.000 € 250.000 € 3.804.358 € 4.762.490 € 1.239.088 € 1.865.165 3.804.358

Sportv oorziening

C D E F G

€

€

3.804.358

€

958.132

€

1.239.088

€

1.865.165

PM PM PM PM € 776.089 € 971.548 € 252.774 € 380.494 € 484.487 € 599.846 € 174.186 € 249.566 € 1.017.423 € 1.259.677 € 365.791 € 524.088 € 196.750,25 € 243.597,58 € 70.737,01 € 101.348,70 € 6.543.533 € 8.101.584 € 2.352.576 € 3.370.662 €

2.707

€

2.747

€

3.419

€

2.893

Investeringen openbare ruimte Aanpassingen openbare ruimte Totaal inv estering openbare ruimte

Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000

Investeringen tijdelijke huisvesting Vestersbos Andere locaties Totaal inv estering tijdelijke huisv esting

Variant 1A € € € -

www.icsadviseurs.nl

Variant 1B € € € -

Variant 2A Variant 2B Variant 3A € € € € 797.610 € 797.610 € € 797.610 € 797.610 € -

Variant 3B € € € -

27/45

Overige kosten Afboeking locaties Planschade Bestemmingsplanwijziging Gemeentelijke kosten, PL, participatie Totaal ov erige kosten

Variant 1A PM PM PM PM € -

Variant 1B PM PM PM PM € -

Variant 2A PM PM PM PM € -

Variant 2B PM PM PM PM € -

Variant 3A PM PM PM PM € -

Variant 3B PM PM PM PM € -

Totaalinvestering Vestersbos Andere locaties Openbare ruimte Tijdelijke huisv esting Ov erige kosten totaalinv estering incl. btw

Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 17.666.232 € 18.713.381 € 11.213.986 € 11.213.986 € 16.157.854 € 16.157.854 € € € 6.543.533 € 8.101.584 € 2.352.576 € 3.370.662 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € € € 797.610 € 797.610 € € PM PM PM PM PM PM € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515

6.3 Kosten planontwikkeling, participatie en planschade Kosten die toe te schrijven zijn aan de gemeente en gevolg zijn van eventuele bestemmingsplanwijzigingen, participatietrajecten en effecten daarvan (zoals planschade of schadeloosstellingen/compensaties voor de molenbiotoop) zijn in het investeringsoverzicht als PM-post opgenomen en zullen in een nader stadium met de gemeente moeten worden ingevuld. Deze kostenpost is sterk afhankelijk van de keuze voor het participatietraject en de rol van de gemeente. Planschade is afhankelijk van in hoeverre de nog te ontwikkelen plannen afwijken van het huidige bestemmingsplan. Wanneer de nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen de huidige contouren van het bestemmingsplan zal waarschijnlijk geen sprake zijn van planschade. In dat geval zullen er ook geen negatieve gevolgen zijn voor de molenbiotoop.

6.4 Bijkomende kosten inrichting openbare ruimte Als gevolg van de ontwikkeling op het Vestersbos zullen diverse verkeersmaatregelen moeten worden getroffen. Door de gemeente zijn deze kosten voor alle varianten geraamd op € 650.000, waarbij rekening is gehouden met het kunnen compenseren van de btw uit het btw-compensatiefonds. Daarbij is aangenomen dat de aard en de omvang van de aanpassingen in de diverse varianten niet wezenlijk verschilt.

6.5 Tijdelijke huisvesting Bij variant 2A en 2B zal als gevolg van herbouw van de VO-locatie aan de Zonegge tijdelijke huisvesting nodig zijn. Hierbij zijn de uitgangspunten die zijn gehanteerd zoals in de in 2019 door Aestate opgestelde rapportage, getoetst en geïndexeerd naar maart 2021.

6.6 Vergelijk investeringsbedragen met VNG-normbedragen In de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs van de gemeente Zevenaar is gesteld dat de kosten voor nieuwbouw worden vergoed op basis van de normbedragen die in de verordening zijn opgenomen. In hiernavolgend overzicht is een vergelijk gemaakt tussen de geraamde kosten op basis van reële kengetallen en de normvergoeding die op grond van de verordening zou worden verstrekt.

www.icsadviseurs.nl

28/45

Conform verordening Gemeente Zev enaar (inrichting openbaar) Sloop Tijdeljke huisv esting KO speelomgev ing PO I KC de Wissel PO I KC de Tamboerijn Gymzaal PO Gymzaal VO VO v erordening + v ergoeding sloop/huisv esting I nv esteringsraming:

Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 797.610 € 797.610 € 1.168.730 € 1.160.657 € 1.213.835 € 1.213.835 € 1.183.018 € 1.183.018 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.394.816 € 1.394.816 € 1.394.816 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 17.240.839 € 18.627.582 € 18.083.554 € 19.478.370 € 17.255.127 € 18.649.943 € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515

v erschil

€

-1.075.392 €

-735.799 €

-1.121.575 €

-1.284.810 €

-1.905.304 €

-1.528.573

In het vergelijk zijn de geraamde kosten voor de aanpassing van het openbaar gebied van sloop, tijdelijke huisvesting en kinderopvang bij de investeringsbedragen volgens de normvergoeding opgeteld, om tot een passend vergelijk te komen. Uit dit vergelijk blijkt dat de berekening van de investeringen op basis van de normvergoeding in alle varianten substantieel lager uitvalt dan de investeringsraming op basis van actuele kostenkengetallen, variërend van € 736.000 in variant 1B tot ruim € 1,9 miljoen in variant 3A.

6.7 Subsidiekansen en eventuele btw-voordelen Subsidiekansen Door de subsidiedeskundige van de gemeente Zevenaar is een inventarisatie uitgevoerd van mogelijke subsidies. De subsidiemogelijkheden hebben met name betrekking op de thema’s duurzaamheid en de gebouwde omgeving. Reguliere investeringen in onderwijshuisvesting kunnen niet vanuit projectsubsidies worden ondersteund. Projectsubsidies hebben vooral betrekking op bijzondere en vernieuwende kenmerken van het project. Hieronder zijn de belangrijkste bijzonderheden vermeld: ▪

▪

▪

Subsidies duurzame energie: De investeringssubsidie voor duurzame energie en energiebesparing is sinds 2020 niet meer toepasbaar op nieuwbouwprojecten. Voor het opwekken van duurzame energie kan een exploitatiesubsidie worden aangevraagd. Deze regeling is met name bedoeld voor grootverbruikaansluitingen, waarbij sprake is van teruglevering aan het elektriciteitsnet. In september 2021 wordt deze regeling weer opengesteld en worden de dan geldende voorwaarden bekendgemaakt. Omdat voor de aanvraag van subsidies doorgaans een uitgewerkt plan en een omgevingsvergunning nodig is, adviseren wij tijdens het ontwerpproces de ontwikkelingen van subsidies voor duurzame energie te blijven monitoren. Steengoed Benutten. Deze subsidieregeling van de provincie Gelderland is bedoeld voor het verbeteren van de fysieke omgeving door een ruimtelijke kwaliteitsimpuls: leegstaande gebouwen renoveren of slopen en vervangen met aantrekkelijke bebouwing. De aanpak van de omliggende openbare ruimte moet ook een onderdeel vormen (groen, verkeer, parkeren, etc.). Afhankelijk van de activiteiten waarvoor subsidie wordt aangevraagd, varieert het maximale subsidiebedrag van € 100.000 tot € 500.000. Ook is er een subsidie beschikbaar voor de planvorming, businesscases of draagvlak bij het herbestemmen van gebieden of gebouwen. Deze subsidie is 50% en bedraagt maximaal € 50.000.

Invulling van de subsidie is maatwerk en wordt bepaald in gesprek tussen provincie en gemeente. Deze subsidie lijkt kansrijk voor het project Vestersbos. Groene schoolpleinen. Deze regeling van de provincie Gelderland betreft subsidie voor het vergroenen van schoolpleinen. Schoolbesturen moeten de subsidie aanvragen. De aanplant van bomen en struiken is bijvoorbeeld subsidiabel. De subsidie is 75% van de subsidiabele kosten tot maximaal € 17.500. Aanvragen zijn mogelijk tot eind 2021. De aanleg moet zijn gerealiseerd binnen 2 jaar na toekenning van de subsidie.

www.icsadviseurs.nl

29/45

▪

Gezien het nog te doorlopen proces van besluitvorming, ontwerp en uitvoering is niet te verwachten dat deze subsidie zal worden toegekend. Wanneer de regeling wordt verlengd kan er alsnog gebruik van worden gemaakt. Specifieke Uitkering stimulering sport. Sinds 1 januari 2019 kunnen gemeenten, sportverenigingen en sportstichtingen de btw die hen in rekening wordt gebracht voor investeringen in sport niet meer in aftrek brengen. Om de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties en de aanschaf van sportmaterialen te stimuleren, kunnen gemeenten sinds die datum gebruikmaken van de Regeling specifieke uitkering stimulering sport. Het gebruik van de sportaccommodaties voor bewegingsonderwijs komt niet voor subsidie in aanmerking, de verhuur aan verenigingen wel. Bij een aanvraag moet op basis van het werkelijk gebruik een verdeling worden gemaakt van de uren bewegingsonderwijs en binnensport. De subsidie bedraagt 17,5% van de (subsidiabele) bestedingen.

Gezien de hoge mate van onzekerheid over toekenning van eventuele subsidies zijn er geen subsidieopbrengsten ingerekend in het plan. BTW-voordelen Wanneer (een deel van) het buitenterrein als openbaar gebied wordt ingericht en ook buiten schooltijden toegankelijk is voor de wijk, dan is het mogelijk de btw over de aanleg van het terrein te compenseren. Het maken van openbaar gebied beperkt echter de beheersmogelijkheden van het terrein in de avond- en nacht in relatie tot overlast en kan leiden tot aansprakelijkheidsvraagstukken bij ongevallen bij gebruik van de speeltoestellen. Derhalve is er nog niet gerekend met een btw-voordeel. Voor verhuur aan of investering door de kinderopvang moet in principe worden aangenomen dat hier geen btw-voordeel te behalen valt. Kinderopvang is vrijgesteld van btw indien zij voldoen aan de bepalingen in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd. Kinderopvangorganisaties zullen dus niet opteren voor btw-belaste verhuur of zullen btw op investeringen niet in aftrek brengen. De btw is niet te compenseren zoals dat voor bepaalde investeringen door gemeenten wel geldt. Op het moment dat een onderwijsinstelling en een kinderopvangorganisatie samenwerken en in dat kader diensten aan elkaar verlenen of kosten delen, dienen partijen in beginsel btw aan elkaar in rekening te brengen.

Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het uitlenen van personeel door de ene partij aan de andere partij. Doordat partijen deze btw niet in aftrek mogen brengen, werkt de samenwerking kostenverhogend (VNG, Handreiking btw in de samenwerking tussen Onderwijs en Kinderopvang). Er zijn mogelijkheden de btw-druk te verlagen, maar dit reikt te ver voor deze fase van het onderzoek en betreft slechts enkele mogelijkheden voor mogelijke samenwerking tussen onderwijs en kinderopvang. Afhankelijk van de samenwerking zullen de fiscale aspecten verder kunnen worden onderzocht.

6.8 Dekking van de investering De investering op Vestersbos (en andere locaties) zal in basis geschieden door drie partijen: de gemeente Zevenaar voor dekking van de kosten van het basisonderwijs (inclusief de gymzaal voor het basisonderwijs), de gemeenschappelijke regeling (GRHVOL) voor de dekking van de kosten voor het voortgezet onderwijs (inclusief een eventuele gymzaal voor het voortgezet onderwijs), en de kinderopvang als externe partij.

www.icsadviseurs.nl

30/45