210303 Gemeente Zevenaar - Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad - eindapportage 231120

30

Tabel 3.3: Woningbehoefte bandbreedte naar huursegment

Tot € 432 € 432 - € 619 € 619 - € 663 € 663 - € 737 Totaal

Tot 2030 0% scenario + 10 + 110 + 90 + 30 + 240

Tabel 3.4: Benodigde sociale huurvoorraad per kern tot 2030

Tot 2030 0,4% scenario 0 + 40 + 20 + 10 + 70

*Prijspeil 2020. Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2020.

Op basis van de huidige woningvoorraad, doelgroep corporaties, indicator demografie en marktdruk, vertalen we de benodigde huurvoorraad naar de kernen (zie bijlage voor toelichting). In de meeste kernen verwachten we dat de omvang van de benodigde sociale huurvoorraad gelijk blijft. De behoefte aan 240 woningen tot 2030 ontstaat vooral in Zevenaar, zowel het centrum als de overige buurten. Daarnaast voorzien we beperkte vraag in Babberich, Angerlo, Giesbeek, Aerdt en Herwen. In de overige kernen is toevoeging van beperkte sociale huur mogelijk, maar dit betreft maatwerk op specifieke locaties. Op basis van de demografische ontwikkelingen en de huidige marktdruk voorzien wij in deze kernen met name een transformatieopgave (vraag naar toegankelijke woningen in plaats van ruime eengezinswoningen).

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

Corporatiebezit 3 corporaties Centrum Zevenaar Overig Zevenaar Babberich Angerlo Giesbeek Lathum Pannerden Aerdt Herwen Lobith Tolkamer Spijk Gemeente

0% scenario o.b.v. demografie, marktdruk en omvang doelgroep

1.264 2.041 310 99 222 26 268 50 104 650 311 94 5.439

+ 60 + 110 + 20 + 10 + 20

0,4% scenario + 30 + 40

+ 20

+ 240

+ 70

Transformatieopgave 15 35 5 5 5 5 5 5 5 10 10 5 110

Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2020.

Samenstelling van de woningbehoefte Op basis van de verhuisbewegingen in Zevenaar en woonwensen naar leeftijdsgroep op basis van het WoON2018, hebben we een beeld van de gewenste woonsituatie voor verschillende groepen in de gemeente. Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met de doorstroming van huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die momenteel in de knel komen doordat woningaanbod beperkt vrijkomt. Als we dit vertalen naar de toekomstige bevolking met meer kleine huishoudens en meer ouderen, krijgen we een beeld van de kansrijke en kwetsbare segmenten op de woningmarkt. Er zijn een aantal groepen op de woningmarkt die de woningbehoefte in de gemeente en de kernen sterk beïnvloeden; starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen.

31

Starters/jonge huishoudens tot 35 jaar De betaalbaarheid van de woning is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken een appartement of eengezinswoning in de sociale huursector of richten zich waar mogelijk op grondgebonden woningen tot € 200.000, veelal maximaal € 250.000. Deze woningen zijn door de toegenomen woningdruk steeds beperkter aanwezig in Zevenaar. Er zijn ook jongeren die zich richten op een particuliere huurwoning. Zij hebben op basis van het inkomen geen toegang tot de corporatiesector en ook de toegang tot de koopsector is gezien de prijzen beperkt. Door de strenge hypotheekregels en het benodigde eigen geld voor de koop van een woning, vallen deze jongeren tussen wal en schip. Ouders kiezen er steeds vaker voor om financieel hun kind(eren) te steunen bij de koop van een woning.

met een tuintje of een fatsoenlijk balkon. Dan richten zij zich veelal op koopappartementen of toegankelijke grondgebonden woning met tuintje boven de € 250.000. Er zijn ook nog ouderen die bij voorkeur nog een reguliere woning kopen rij-/hoekwoning, tweekapper of vrijstaand. Dan gaat het veelal niet om een volledig toegankelijke woning om in ouder te worden, maar wel om een maatje kleiner te wonen. Ouderen van 75 jaar en ouder verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur- als vrije sector huurwoningen. Figuur 3.4: Woningbehoefte per doelgroep Zevenaar

Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement Koop rij < 2 ton

Starters

Gezinnen met kinderen Gezinnen geven de voorkeur aan tweekappers of vrijstaande woningen tot € 400.000. Dit woningaanbod is aanwezig in de gemeente Zevenaar. De jonge gezinnen zoeken juist nog een goedkopere grondgebonden woning tot € 300.000. Deze woningen zijn steeds minder beschikbaar in de gemeente. Niet elk gezin kan een koopwoning betalen. Zij doen een beroep op een grondgebonden woning in de corporatiesector of de vrije sector huur. Ouderen We maken onderscheid naar leeftijden 65 tot 75 jaar en 75 jaar en ouder. De groep in de leeftijd van 65 tot 75 jaar verhuist beperkt, maar wil een toegankelijkere woning. De babyboomgeneratie is veelal mobieler in tegenstelling tot de generatie die voor de oorlog is geboren en zij zoeken meer comfort in de woning. Zij willen hun veelal ruime woning met grote tuin inruilen voor meer comfort (minder onderhoud). Zij zijn op zoek naar een toegankelijke woning

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35-55 jaar 1-2 phh 55-65 jaar

Koop rij > 2 ton 1-2 phh 65-75 jaar

Koop 2-1 kap/vrij < 3 ton

1-2 phh 75+ jaar

Koop 2-1 kap/vrij > 3 ton

Gezinnen 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Koop appartement < 2 ton Koop appartement > 2 ton

Bron: CBS Microdata en WoON2018.

32

Figuur 3.6: Fricties vraag en aanbod 2019-2030 (0% koopkrachtontwikkeling sociale huur)

Kwalitatieve woningbehoefte gemeente In voorgaande paragrafen hebben we stilgestaan bij de kwantitatieve behoefte en de behoefte in de sociale huurvoorraad. Om inzicht te krijgen in de kwalitatieve behoefte op de korte en lange termijn geven we allereerst inzicht in het vrijkomend aanbod bij verhuizing van doorstromers. Het zijn vooral de grondgebonden woningen en appartementen in de huursector die vrij komen. Deze woningen komen vrij door verhuizing van jonge huishoudens, maar ook door verhuizing en overlijden van ouderen. Hetzelfde zien we in de koopsector gebeuren. Rijwoningen tot circa € 200.000 (momenteel door prijsstijgingen segment tot € 250.000) komen vrij door verhuizing van jonge huishoudens, gezinnen die doorstromen en oudere huishoudens die veelal overlijden en een woning achterlaten.

Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement Koop grondgebonden < 2 ton Koop grondgebonden 2-3 ton Koop grondgebonden > 3 ton Koop appartement < 2 ton Koop appartement > 2 ton -200 2019 - 2025

Figuur 3.5: Vrijkomend woningaanbod bij doorstroming 2019 - 2025

0

200

400

600

800

1.000

2025 - 2030

Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Gelderse variant Primos 2019, bewerking Companen.

Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement Koop rij < 2 ton Koop rij > 2 ton Koop 2-1 kap/vrij < 3 ton Koop 2-1 kap/vrij > 3 ton Koop appartement < 2 ton Koop appartement > 2 ton

•

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Gelderse variant Primos 2019, bewerking Companen.

In het volgende figuur plaatsen we het achtergelaten aanbod in perspectief met de vraag, waardoor fricties op de woningmarkt in beeld komen.

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

•

In de huursector zien we een verschuiving van behoefte naar meer appartementen/toegankelijke woningen in plaats van eengezinswoningen. De behoefte aan eengezinswoningen neemt af door de toename van eenpersoonshuishoudens. Er is behoefte aan toegankelijke woningen (grondgebonden of appartementen met balkon/tuin) dichtbij voorzieningen. De kleinere grondgebonden woningen van de corporatie zullen in trek blijven, maar de grotere eengezinswoningen voorzien minder in de lokale behoefte. Er is een tekort aan middenhuurwoningen. In de vrije sector huur ligt het zwaartepunt van de vraag bij middenhuurwoningen tussen € 650 en € 950; deels dus ook binnen het bereik van de sociale huur, omdat voor een deel van de middeninkomens een huur boven de € 720 niet haalbaar is. De vraag naar middenhuurwoningen is grofweg afkomstig van drie doelgroepen:

33

o

•

• •

Huishoudens die tussen wal en schip raken door inkomenseisen in de sociale huur- en koopsector; middenhuur is voor hen een alternatief. o Huishoudens die zoeken naar een snel beschikbare woning, doorgaans voor een korte termijn. o Huishoudens die zoeken naar het comfort van huren om zo geld vrij te maken om comfortabel van te leven. Bij de eerste twee groepen is de middenhuur een tijdelijke oplossing. De doorstroom in deze woningen is dan ook relatief groot. Voor de derde groep is het comfort bepalend. Zij willen vaak ook meer betalen, mits met voldoende kwaliteit. In verhouding met het onderzoek ‘blik op de middenhuur’ (Stec) voorzien wij relatief minder vraag naar middenhuur. De middenhuur is een belangrijk segment voor doelgroepen (veelal jonge huishoudens en spoedzoekers) die tussen wal en schip raken op de woningmarkt, maar dit is veelal geen primaire keuze van deze doelgroepen. De mutatiegraad in dit segment ligt daarom ook hoog. Primair wensen deze doelgroepen eerder een sociale huur- of een goedkope koopwoning. Voor starters/jonge huishoudens op de markt gaat het vooral om betaalbaar woningaanbod. Het liefst willen jonge huishoudens en gezinnen met beperkte financiële mogelijkheden een grondgebonden woning. Een deel is bereid om daar langer voor te wachten. Maar ook een deel wijkt uit naar een appartement als zij daar de beschikking toe hebben.

Gezinnen hebben vooral behoefte aan grondgebonden woningen tot € 300.000, veelal maximaal tot € 400.000. Bij onvoldoende aanbod kunnen met name starters niet in de gemeente Zevenaar starten en gezinnen kunnen onvoldoende doorverhuizen binnen de gemeente. Dit zijn belangrijke groepen op de woningmarkt, wat ook effecten heeft op andere voorzieningen in de gemeente. Omdat de portemonnee van jonge huishoudens weinig extra ruimte biedt, betekent dit dat zij langer bij ouders in huis blijven wonen of dat zij noodgedwongen

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

naar alternatieven zoeken. Zij verlaten de gemeente of kijken naar andere woonvormen (studio’s) of in andere segmenten (middenhuur en vrije sector huur). Kwalitatieve woningbehoefte per kern De al eerder beschreven kwantitatieve behoefte en achtergronden zoals mate van vergrijzing, aantrekkelijkheid voor vestigers en de huidige woningvoorraad in de kernen, vormen de basis voor de inschatting van de kwalitatieve behoefte per kern. • Zevenaar-centrum en Zevenaar-overig: We zien een gemiddelde bevolkingssamenstelling van de gemeente in het centrum van Zevenaar en overig Zevenaar. In het centrum van Zevenaar wonen relatief meer oudere huishoudens. Hier voorzien we dan ook een sterkere nadruk op toegankelijke koopwoningen (appartement), vooral in het segment boven € 200.000. Naast de lokale behoefte aan toegankelijke woningen in het centrum, voorzien we ook een behoefte van oudere huishoudens uit de andere kernen. Zij willen graag in een toegankelijke woning wonen nabij belangrijke voorzieningen. Het centrum van Zevenaar biedt daarvoor potentie. Zevenaar trekt op basis van migratie ook gezinnen en jonge huishoudens uit de omgeving. Zij hebben behoefte aan (grondgebonden) woningen tot € 300.000. Voor jonge huishoudens ligt, wegens de beperkte financieringsmogelijkheden, het accent op woningen tot € 200.000.

• Babberich, Angerlo en Giesbeek: Vergrijzing speelt in deze kernen, maar er zijn tevens jonge huishoudens en gezinnen aanwezig die een woningbehoefte hebben. Jonge huishoudens en gezinnen vragen om grondgebonden koopwoningen tot € 300.000. Er is daarnaast beperkt vraag naar appartementen in de sociale huur en de koopsector die flexibel zijn in te zetten voor jonge huishoudens (accent op betaalbaarheid) en ouderen (accent op toegankelijke woningen). In Giesbeek voorzien we de meeste

34

•

•

•

additionele woningbehoefte, met een sterker accent op de vraag van jonge huishoudens (particuliere huur en goedkope koop). Pannerden, Aerdt en Herwen: In Pannerden, Aerdt en Herwen voorzien we een beperkte woningbehoefte. De woningbehoefte in deze kernen is vooral afkomstig van starters/jonge huishoudens die in de eigen kern een woning zoeken. Zij zijn meer dan in de andere kernen gericht op grondgebonden koopwoningen in plaats van huurwoningen. Zij vragen om koopwoningen tot € 300.000, die in de huidige markt zeer beperkt vrijkomen in de bestaande woningvoorraad. Lobith en Tolkamer: Alhoewel een aanzienlijk deel van de inwoners uit de gemeente Zevenaar in Lobith en Tolkamer wonen, voorzien we voor de lange termijn kwetsbaarheden ontstaan. Deze kernen liggen verder af van de belangrijke netwerken naar bijvoorbeeld de gemeente Arnhem. We zien beperkte verhuisbewegingen naar deze kernen en tegelijkertijd ook een vergrijzende bevolking. De woningbehoefte in deze kernen is dan ook vooral afkomstig van de lokale behoefte van jonge huishoudens en gezinnen. Dit resulteert vooral in betaalbaar aanbod in de koopsector tot € 300.000 en beperkte vraag naar woningen boven de € 300.000 voor doorstromende gezinnen. Gezinnen zoeken de kwaliteit van een nieuwbouwwoning in de kernen en nemen de reisafstanden voor lief.

Ouderen richten zich bij verhuizing eerder op toegankelijke woningen in het centrum van Zevenaar. Lathum en Spijk: In Lathum en Spijk is zeer beperkte additionele lokale woningbehoefte. Bij toevoeging van een beperkt aantal woningen is maatwerk belangrijk. De additionele woningbehoefte kan voorzien in de lokale behoefte van starters, die in de bestaande woningvoorraad door beperkt vrijkomend aanbod niet in het goedkope woningmarktsegment terecht kunnen. De vraag van gezinnen wordt bediend in de bestaande voorraad en ouderen richten zich bij verhuizing op toegankelijke woningen in het centrum van Zevenaar.

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

35

Lathum

Pannerden

Aerdt

Herwen

Lobith

Tolkamer

Spijk

Giesbeek

Angerlo

Babberich

Zevenaar-overig

Zevenaar-centrum

Tabel 3.5: Adviesrichtingen woningbouwprogrammering tot 2030 per kern

+10

+70

+40

+40

+110

+100

+20

Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement Koop grondgebonden < 2 ton Koop grondgebonden 2-3 ton Koop grondgebonden > 3 ton Koop appartement < 2 ton Koop appartement > 2 ton Kwantitatieve behoefte

+350 +810 +100 +60 +170 tot 2030 Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Gelderse variant Primos 2019, bewerking Companen.

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

36

Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten Op basis van de woningbehoefte op korte en lange termijn en de huidige woningmarktdruk op de huursector, geven we per kern een overzicht van de kansrijke en kwetsbare marktsegmenten. Daarvoor hanteren we per woningsegment de volgende mogelijke strategieën: • Door exploiteren en investeren: korte termijn gunstig, lange termijn kansrijk • Vinger aan de pols: korte termijn gunstig, lange termijn kwetsbaar • Flexibiliseren: korte termijn ongunstig, lange termijn kansrijk • Transformeren en verdunnen: korte termijn ongunstig, lange termijn kwetsbaar

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

De uitwerking van de woningmarktstrategieën per kern komen per werkgebied op het volgende neer. • Werkgebied Baston Wonen: Zevenaar-centrum, Zevenaar-overig en Babberich o Nadruk op nieuwbouwopgave o Toevoegingsopgave +190 sociale huurwoningen tot 2030 o Transformatieopgave 55 sociale huurwoningen tot 2030 o Accent woningbouw: Appartement met lift < € 663 en kleine grondgebonden woningen (1 laag) met tuintje < € 619 o Accent transformatie: Ruime eengezinswoningen > € 619 en appartementen zonder lift < € 619 • Werkgebied Plavei: Angerlo, Giesbeek en Lathum o Nadruk op kleine nieuwbouwopgave en transformatieopgave o Toevoegingsopgave +30 sociale huurwoningen tot 2030 o Transformatieopgave 15 sociale huurwoningen tot 2030 o Accent woningbouw: Kleine grondgebonden woning (1 laag) met tuintje < € 619 o Accent transformatie: Ruime eengezinswoning > € 619 en appartementen zonder lift < € 619 • Werkgebied Vryleve: Pannerden, Aerdt, Herwen, Lobith, Tolkamer en Spijk o Nadruk op transformatieopgave o Toevoegingsopgave +20 sociale huurwoningen tot 2030 o Transformatieopgave 40 sociale huurwoningen tot 2030 o Accent woningbouw: Kleine grondgebonden woning (1 laag) met tuintje < € 619 o Accent transformatie: Ruime eengezinswoning > € 619 en appartementen zonder lift

37

Zevenaar-centrum

Babberich

App met lift € 619 – € 663

App met lift < € 619

Klein ggb (1 laag) met tuintje < € 619

Ruime egz > € 619

Klein ggb (1 laag) met tuintje < € 619 kleine egz < € 619

kleine egz < € 619

Klein app zonder lift < € 663

Ruime egz > € 619

Zevenaar-overig

App zonder lift < € 619

Angerlo

Studenteneenheid

App met lift < € 619

Ruime egz > € 619

Klein ggb (1 laag) met tuintje < € 619

App met lift < € 619

kleine egz < € 619

kleine egz < € 619 Klein app zonder lift < € 619

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

Klein ggb (1 laag) met tuintje < € 619

Ruime egz > € 619

38

Giesbeek

Pannerden

Klein ggb (1 laag) met tuintje < € 619

App met lift < € 619

App zonder lift < € 432

kleine egz < € 619

kleine egz < € 619

App zonder lift € 432 – € 619

Lathum

App zonder lift

Ruime egz > € 619

Ruime egz > € 619

Aerdt

Levensloopgeschikt

Egz < € 619 kleine egz < € 619

Ruime egz > € 619

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

39

Herwen

Tolkamer

App met lift < € 619

kleine egz < € 619

App met lift < € 619

App met lift > € 619

App zonder lift

Ruime egz > € 619

App zonder lift < € 432

App met lift < € 619

App zonder lift € 432 – € 619

Ruime egz > € 619

kleine egz < € 619

Ruime egz > € 619

Lobith

Spijk

App met lift < € 619

App met lift > € 619

kleine egz < € 619

kleine egz < € 619

App zonder lift

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

Ruime egz > € 619

40

We zien de volgende accenten per kern: • Zevenaar-centrum o Behoefte aan appartementen met lift zowel tot € 619 als tussen € 619 en € 663. Dit vanuit de vraag van ouderen die een overstap van koop naar huur willen maken, maar wel behoefte hebben aan kwaliteit. Ook vraag vanuit andere kernen om dichterbij voorzieningen te wonen. o Vinger aan de pols bij ruime eengezinswoningen boven de € 619 en transformeren van kleine appartementen zonder lift tot € 663. • Zevenaar-overig o Appartementen met lift kansrijk nabij centrum/voorzieningen, ook kansen voor ontwikkeling kleine grondgebonden woningen met een tuintje tot € 619. o Vinger aan de pols bij ruime eengezinswoningen boven de € 619 en transformeren van kleine appartementen zonder lift tot € 619. • Babberich o Wel uitbreidingsbehoefte toegankelijke woningen (kleine grondgebonden woning met tuintje). o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift tot € 619. • Angerlo o Wel uitbreidingsbehoefte toegankelijke woningen (kleine grondgebonden woning met tuintje). o Vinger aan de pols bij appartementen met lift. In de gaten houden of voorzieningenniveau voldoende blijft zodat ouderen daar gebruik van kunnen blijven maken. Als woningen een klein balkon hebben dan zijn ze kwetsbaar voor de langetermijnvraag. o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619.

• Giesbeek o Wel uitbreidingsbehoefte toegankelijke woningen (kleine grondgebonden woning met tuintje).

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

•

•

•

•

o Vinger aan de pols bij de appartementen zonder lift. Zijn veelal geprijsd tot kwaliteitskortingsgrens dus belangrijk voor kwetsbare groepen. Maar op termijn hebben deze woningen door gebrek aan lift minder toekomstwaarde. o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift tussen € 432 en € 619. Lathum o Geen additionele woningbehoefte sociale huur. o Bestaande woningvoorraad in de huursector sluit op korte en lange termijn aan bij de behoefte. Pannerden o Geen additionele woningbehoefte sociale huur. o Vinger aan de pols bij appartementen met lift. In de gaten houden of voorzieningenniveau voldoende blijft zodat ouderen daar gebruik van kunnen blijven maken. Als woningen een klein balkon hebben dan zijn ze kwetsbaar voor de langetermijnvraag. o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift naar kleine grondgebonden woningen met tuintje. Aerdt o Kleine additionele woningbehoefte sociale huur (samen met Herwen). o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 naar kleine grondgebonden woningen met tuintje. Herwen o Kleine additionele woningbehoefte sociale huur (samen met Aerdt). o Vinger aan de pols bij appartementen met lift. In de gaten houden of voorzieningenniveau voldoende blijft zodat ouderen daar gebruik van kunnen blijven maken.

Als woningen een klein balkon hebben dan zijn ze kwetsbaar voor de langetermijnvraag.

41

•

•

•

o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 naar kleine grondgebonden woningen met tuintje. Lobith o Groot aandeel van de woningvoorraad betreft huurwoningen. o Geen additionele woningbehoefte sociale huur. o Vinger aan de pols bij appartementen met lift. In de gaten houden of voorzieningenniveau voldoende blijft zodat ouderen daar gebruik van kunnen blijven maken. Als woningen een klein balkon hebben dan zijn ze kwetsbaar voor de langetermijnvraag. o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift naar kleine grondgebonden woningen met tuintje. Tolkamer o Geen additionele woningbehoefte sociale huur. o Vinger aan de pols bij appartementen met lift. In de gaten houden of voorzieningenniveau voldoende blijft zodat ouderen daar gebruik van kunnen blijven maken. Als woningen een klein balkon hebben dan zijn ze kwetsbaar voor de langetermijnvraag. o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift naar kleine grondgebonden woningen met tuintje. Spijk o Geen additionele woningbehoefte sociale huur. o Vinger aan de pols bij de appartementen zonder lift. Zijn veelal geprijsd tot kwaliteitskortingsgrens dus belangrijk voor kwetsbare groepen. Maar op termijn hebben deze woningen door gebrek aan lift minder toekomstwaarde.

o Transformeren ruime eengezinswoningen boven de € 619 en kleine appartementen zonder lift tussen € 432 en € 619 naar kleine grondgebonden woningen met tuintje.

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

42

Bijlage: Factsheet per kern Zie document ‘Factsheet per kern Zevenaar’

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

43

Bijlage: Toelichting methodologie benodigde sociale huurvoorraad Op basis van de demografische ontwikkeling in de kernen, migratie van en naar kernen en de indicaties voor de huidige marktdruk in de huursector, vertalen we de benodigde huurvoorraad naar de kernen. In onderstaande tabellen wordt per kern de mate van ontgroening, vergrijzing, migratie en marktdruk in de huursector weergegeven. Tabel 1: Demografische ontwikkelingen en migratie in de kernen

Centrum Zevenaar Overig Zevenaar Babberich Angerlo Giesbeek Lathum Pannerden Aerdt Herwen Lobith Tolkamer Spijk Gemeente

Huidige verdeling sociale huurvoorraad 22%

Ontgroening +/-

Vergrijzing ++

Migratie +++

Totaal demografie +++

40%

+/-

+

++

++

5% 2% 4% 0% 5% 1% 2% 12% 5% 2% 100%

+ + +/+ + +/+/+/+/+ +

+ + + ++ + + + + + ++ +

+ + + +/+/+/+/+/+/+/+

+ + + +/+/+/+/+

Bron: VHE-registratie 2020, BRP-registratie bewerkingen Companen.

gemeente

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

Zevenaar,

CBS-Microdata

De vergrijzing speelt sterker in het centrum van Zevenaar, Lathum en Spijk. Het centrum van Zevenaar kent tegelijkertijd een aantrekkingskracht op vestigers uit de andere kernen en van buiten de gemeente. Babberich en Angerlo hebben te maken met ontgroening, maar tegelijkertijd wel een aantrekkingskracht vanuit migratie van buiten de gemeente. Lathum en Spijk hebben zowel met ontgroening als een sterkere vergrijzing te maken. Op basis van demografische ontwikkelingen verwachten we de sterkste behoefte aan sociale huur in het centrum van Zevenaar en overig Zevenaar. Daarnaast voorzien we een kleine plus voor Babberich, Angerlo en Giesbeek. De behoefte is op basis van demografie in Aerdt, Herwen, Lobith en Tolkamer stabiel. Lathum, Pannerden en Spijk vertonen een afnemende demografische behoefte als gevolg van ontgroening, vergrijzing en beperkte migratie naar de kernen.

2020,

44

Tabel 2: Indicatie marktdruk korte termijn verhuurgegevens per kern

ZevenaarCentrum Zevenaaroverig Babberich Angerlo Giesbeek Lathum Pannerden Aerdt Herwen Lobith Tolkamer Spijk Gemeente

Mutatiegraad ++

Reactiegraad +/-

Actieve zoektijd/Inschrijftijd * +/-

-

+

++

++

+/+/+/+/+ + --+

+/+ -+ + ---+

++ ++ + +

+ + + + +/+ --+

+

Totaal marktdruk ++

voldoende aanbod vrijkomt en er relatief minder reacties op woningen worden geplaatst dan in de andere kernen. Baston Wonen en Plavei zijn aangesloten bij het woonruimteverdeelsysteem van Enserve. Dit betekent dat de woningzoekenden uit de regiogemeenten ook reageren op de woningen in de gemeente Zevenaar. Vryleve is niet aangesloten bij Enserve. Het aantal reacties op woningen ligt in de kernen waar Vryleve actief is dan ook lager. Als we naar de mutatiegraad en de reactiegraad kijken dan corrigeren we voor dit verschil in het woonruimteverdeelsysteem.

*Vryleve registreert geen zoektijden/inschrijftijden. Bron: Registraties corporaties, 2020.

In het centrum van Zevenaar en overig Zevenaar zien we de meeste marktdruk op de corporatiesector. In Babberich, Angerlo, Giesbeek en Lathum is de marktdruk daarnaast met een lichte plus aanwezig. In het centrum van Zevenaar, overig Zevenaar en Babberich blijkt de woningdruk uit de mutatiegraad, het aantal reacties op een woning en de hoge zoektijd. In Angerlo, Giesbeek en Lathum speelt het bovengemiddeld aantal reacties op een woning minder een rol, maar zien we wel een aanzienlijke zoektijd. In Aerdt en Herwen is lichte woningdruk op de sociale huurmarkt te zien aan de reactiegraad op een woning. In Pannerden, Lobith, Tolkamer en Spijk is de sociale huurmarkt ontspannen te noemen. Op basis van mutaties en reacties op woningen zien we dat er in verhouding met de bestaande woningvoorraad

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

45

Tabel 3:Benodigde sociale huurvoorraad per kern tot 2030

Huidige totale woningvoorraad

Corporatiebezit 3 corporaties

Doelgroep corporatie totale woningvoorraad

3.490

1.264

1.600

8.319

2.041

Babberich

839

310

Angerlo

550

Giesbeek

Aandeel doelgroep corporaties

0% scenario o.b.v. verdeling woningvoorraad

0% scenario o.b.v. demografie, marktdruk en omvang doelgroep

0,4% scenario

Transformatieopgave

Demografie

Marktdruk

46%

+++

++

+ 40

+ 60

+ 30

15

3.800

46%

++

++

+ 110

+ 110

+ 40

35

400

48%

+

+

+ 10

+ 20

5

99

250

45%

+

+

+ 10

+ 10

5

1.220

222

500

41%

+

+

+ 10

+ 20

5

Lathum

682

26

250

37%

-

+

+ 10

5

Pannerden

1.021

44%

-

-

+ 10

5

Centrum Zevenaar Overig Zevenaar

268

450

Aerdt

336

50

150

45%

+/-

+/-

Herwen

431

104

200

46%

+/-

+

+ 10

Lobith

1.458

650

800

55%

+/-

-

+ 20

10

Tolkamer

1.226

311

550

45%

+/-

--

+ 10

10

302

94

200

66%

-

--

9.150 Gemeente 19.907 5.439 Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2020.

46%

+

+

Spijk

5

+ 20

5

5 240

+ 240

+ 70

110

Op basis van de huidige woningvoorraad, doelgroep corporaties, indicator demografie en marktdruk hebben we de woningbehoefte aan sociale huurwoningen verdeeld. In de meeste kernen verwachten we dat de omvang van de benodigde sociale huurvoorraad gelijk blijft. De additionele behoefte van 240 woningen tot 2030 ontstaat vooral in Zevenaar, zowel het centrum als de overige buurten. Dit komt door demografische toename van het aantal huishoudens, een trek vanuit de andere kernen naar de hoofdkern Zevenaar en aantrekkingskracht op vestigers van buiten de gemeente. Daarnaast zien we dat er veel op woningen wordt gereageerd en zien we een lange actieve zoektijd. Daarnaast voorzien we beperkte vraag in Babberich, Angerlo en Giesbeek. Deze vraag komt voort uit de huidige marktdruk, te zien aan de hoge actieve zoektijd en de migratie naar de kernen. In Aerdt en Herwen voorzien we een beperkte additionele behoefte aan sociale huurwoningen als gevolg van demografie en het hogere aantal reacties op huurwoningen. In de overige kernen is beperkte toevoeging van sociale huur mogelijk, maar dit betreft maatwerk op specifieke locaties. Op basis van de demografische ontwikkelingen en de huidige marktdruk voorzien wij in deze kernen vooral een transformatieopgave (vraag naar toegankelijke woningen in plaats van ruime eengezinswoningen).

299.104/G | Ontwikkeling (sociale) woningvoorraad

46