20210402Lke01_Rapport onderwijshuisvesting Vestersbos

6.4 Bijkomende kosten inrichting openbare ruimte Als gevolg van de ontwikkeling op het Vestersbos zullen diverse verkeersmaatregelen moeten worden getroffen. Door de gemeente zijn deze kosten voor alle varianten geraamd op € 650.000, waarbij rekening is gehouden met het kunnen compenseren van de btw uit het btw-compensatiefonds. Daarbij is aangenomen dat de aard en de omvang van de aanpassingen in de diverse varianten niet wezenlijk verschilt.

6.5 Tijdelijke huisvesting Bij variant 2A en 2B zal als gevolg van herbouw van de VO-locatie aan de Zonegge tijdelijke huisvesting nodig zijn. Hierbij zijn de uitgangspunten die zijn gehanteerd zoals in de in 2019 door Aestate opgestelde rapportage, getoetst en geïndexeerd naar maart 2021.

6.6 Vergelijk investeringsbedragen met VNG-normbedragen In de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs van de gemeente Zevenaar is gesteld dat de kosten voor nieuwbouw worden vergoed op basis van de normbedragen die in de verordening zijn opgenomen. In hiernavolgend overzicht is een vergelijk gemaakt tussen de geraamde kosten op basis van reële kengetallen en de normvergoeding die op grond van de verordening zou worden verstrekt.

www.icsadviseurs.nl

28/45

Conform verordening Gemeente Zev enaar (inrichting openbaar) Sloop Tijdeljke huisv esting KO speelomgev ing PO I KC de Wissel PO I KC de Tamboerijn Gymzaal PO Gymzaal VO VO v erordening + v ergoeding sloop/huisv esting I nv esteringsraming:

Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 444.780 € 797.610 € 797.610 € 1.168.730 € 1.160.657 € 1.213.835 € 1.213.835 € 1.183.018 € 1.183.018 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 3.792.365 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 2.967.191 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.367.699 € 1.394.816 € 1.394.816 € 1.394.816 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 6.850.074 € 17.240.839 € 18.627.582 € 18.083.554 € 19.478.370 € 17.255.127 € 18.649.943 € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515

v erschil

€

-1.075.392 €

-735.799 €

-1.121.575 €

-1.284.810 €

-1.905.304 €

-1.528.573

In het vergelijk zijn de geraamde kosten voor de aanpassing van het openbaar gebied van sloop, tijdelijke huisvesting en kinderopvang bij de investeringsbedragen volgens de normvergoeding opgeteld, om tot een passend vergelijk te komen. Uit dit vergelijk blijkt dat de berekening van de investeringen op basis van de normvergoeding in alle varianten substantieel lager uitvalt dan de investeringsraming op basis van actuele kostenkengetallen, variërend van € 736.000 in variant 1B tot ruim € 1,9 miljoen in variant 3A.

6.7 Subsidiekansen en eventuele btw-voordelen Subsidiekansen Door de subsidiedeskundige van de gemeente Zevenaar is een inventarisatie uitgevoerd van mogelijke subsidies. De subsidiemogelijkheden hebben met name betrekking op de thema’s duurzaamheid en de gebouwde omgeving. Reguliere investeringen in onderwijshuisvesting kunnen niet vanuit projectsubsidies worden ondersteund. Projectsubsidies hebben vooral betrekking op bijzondere en vernieuwende kenmerken van het project. Hieronder zijn de belangrijkste bijzonderheden vermeld: ▪

▪

▪

Subsidies duurzame energie: De investeringssubsidie voor duurzame energie en energiebesparing is sinds 2020 niet meer toepasbaar op nieuwbouwprojecten. Voor het opwekken van duurzame energie kan een exploitatiesubsidie worden aangevraagd. Deze regeling is met name bedoeld voor grootverbruikaansluitingen, waarbij sprake is van teruglevering aan het elektriciteitsnet. In september 2021 wordt deze regeling weer opengesteld en worden de dan geldende voorwaarden bekendgemaakt. Omdat voor de aanvraag van subsidies doorgaans een uitgewerkt plan en een omgevingsvergunning nodig is, adviseren wij tijdens het ontwerpproces de ontwikkelingen van subsidies voor duurzame energie te blijven monitoren. Steengoed Benutten. Deze subsidieregeling van de provincie Gelderland is bedoeld voor het verbeteren van de fysieke omgeving door een ruimtelijke kwaliteitsimpuls: leegstaande gebouwen renoveren of slopen en vervangen met aantrekkelijke bebouwing. De aanpak van de omliggende openbare ruimte moet ook een onderdeel vormen (groen, verkeer, parkeren, etc.). Afhankelijk van de activiteiten waarvoor subsidie wordt aangevraagd, varieert het maximale subsidiebedrag van € 100.000 tot € 500.000. Ook is er een subsidie beschikbaar voor de planvorming, businesscases of draagvlak bij het herbestemmen van gebieden of gebouwen. Deze subsidie is 50% en bedraagt maximaal € 50.000.

Invulling van de subsidie is maatwerk en wordt bepaald in gesprek tussen provincie en gemeente. Deze subsidie lijkt kansrijk voor het project Vestersbos. Groene schoolpleinen. Deze regeling van de provincie Gelderland betreft subsidie voor het vergroenen van schoolpleinen. Schoolbesturen moeten de subsidie aanvragen. De aanplant van bomen en struiken is bijvoorbeeld subsidiabel. De subsidie is 75% van de subsidiabele kosten tot maximaal € 17.500. Aanvragen zijn mogelijk tot eind 2021. De aanleg moet zijn gerealiseerd binnen 2 jaar na toekenning van de subsidie.

www.icsadviseurs.nl

29/45

▪

Gezien het nog te doorlopen proces van besluitvorming, ontwerp en uitvoering is niet te verwachten dat deze subsidie zal worden toegekend. Wanneer de regeling wordt verlengd kan er alsnog gebruik van worden gemaakt. Specifieke Uitkering stimulering sport. Sinds 1 januari 2019 kunnen gemeenten, sportverenigingen en sportstichtingen de btw die hen in rekening wordt gebracht voor investeringen in sport niet meer in aftrek brengen. Om de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties en de aanschaf van sportmaterialen te stimuleren, kunnen gemeenten sinds die datum gebruikmaken van de Regeling specifieke uitkering stimulering sport. Het gebruik van de sportaccommodaties voor bewegingsonderwijs komt niet voor subsidie in aanmerking, de verhuur aan verenigingen wel. Bij een aanvraag moet op basis van het werkelijk gebruik een verdeling worden gemaakt van de uren bewegingsonderwijs en binnensport. De subsidie bedraagt 17,5% van de (subsidiabele) bestedingen.

Gezien de hoge mate van onzekerheid over toekenning van eventuele subsidies zijn er geen subsidieopbrengsten ingerekend in het plan. BTW-voordelen Wanneer (een deel van) het buitenterrein als openbaar gebied wordt ingericht en ook buiten schooltijden toegankelijk is voor de wijk, dan is het mogelijk de btw over de aanleg van het terrein te compenseren. Het maken van openbaar gebied beperkt echter de beheersmogelijkheden van het terrein in de avond- en nacht in relatie tot overlast en kan leiden tot aansprakelijkheidsvraagstukken bij ongevallen bij gebruik van de speeltoestellen. Derhalve is er nog niet gerekend met een btw-voordeel. Voor verhuur aan of investering door de kinderopvang moet in principe worden aangenomen dat hier geen btw-voordeel te behalen valt. Kinderopvang is vrijgesteld van btw indien zij voldoen aan de bepalingen in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd. Kinderopvangorganisaties zullen dus niet opteren voor btw-belaste verhuur of zullen btw op investeringen niet in aftrek brengen. De btw is niet te compenseren zoals dat voor bepaalde investeringen door gemeenten wel geldt. Op het moment dat een onderwijsinstelling en een kinderopvangorganisatie samenwerken en in dat kader diensten aan elkaar verlenen of kosten delen, dienen partijen in beginsel btw aan elkaar in rekening te brengen.

Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het uitlenen van personeel door de ene partij aan de andere partij. Doordat partijen deze btw niet in aftrek mogen brengen, werkt de samenwerking kostenverhogend (VNG, Handreiking btw in de samenwerking tussen Onderwijs en Kinderopvang). Er zijn mogelijkheden de btw-druk te verlagen, maar dit reikt te ver voor deze fase van het onderzoek en betreft slechts enkele mogelijkheden voor mogelijke samenwerking tussen onderwijs en kinderopvang. Afhankelijk van de samenwerking zullen de fiscale aspecten verder kunnen worden onderzocht.

6.8 Dekking van de investering De investering op Vestersbos (en andere locaties) zal in basis geschieden door drie partijen: de gemeente Zevenaar voor dekking van de kosten van het basisonderwijs (inclusief de gymzaal voor het basisonderwijs), de gemeenschappelijke regeling (GRHVOL) voor de dekking van de kosten voor het voortgezet onderwijs (inclusief een eventuele gymzaal voor het voortgezet onderwijs), en de kinderopvang als externe partij.

www.icsadviseurs.nl

30/45

Dekkingsmiddelen Variant 1A Variant 1B Variant 2A Variant 2B Variant 3A Variant 3B Gemeente Zev enaar (inrichting openbaar) € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 Opbrengsten v erkoop gronden € € € € € € Eigen bijdrage schoolbesturen PO € € € € € € Eigen bijdrage schoolbesturen VO PM PM PM PM PM PM I nv estering Kinderopv ang € 1.168.730 € 1.160.657 € 1.213.835 € 1.213.835 € 1.183.018 € 1.183.018 Subsides PM PM PM PM PM PM GRHVOL - VO € 6.882.661 € 8.266.641 € 7.341.143 € 8.899.194 € 6.971.891 € 8.657.222 Gemeente Zev enaar (PO + rest) € 9.614.840 € 9.286.082 € 10.000.151 € 10.000.151 € 10.355.522 € 9.688.276 Totaal Dekkingsmiddelen € 18.316.232 € 19.363.381 € 19.205.128 € 20.763.180 € 19.160.430 € 20.178.515

De eigen bijdrage van de schoolbesturen is gesplitst in het voortgezet onderwijs en het basisonderwijs. Voor het basisonderwijs is ervan uitgegaan dat geen eigen bijdrage wordt gehanteerd omdat er geen extra investeringen worden gedaan die binnen afzienbare tijd worden terugverdiend (uitgangspunt BENG/Bouwbesluit). Voor het voortgezet onderwijs is een PM-post opgenomen, afspraken zullen nog moeten worden gemaakt tussen gemeente en/of GRHVOL en schoolbestuur Quadraam. Voor de ruimte voor de kinderopvang wordt ervan uitgegaan dat deze investering door de gemeente wordt gedaan en wordt gedekt uit op basis van passende en kostendekkende huurafspraken te ontvangen huuropbrengsten. In de definitiefase zullen samenwerkingsafspraken voor de kinderopvang nader worden uitgewerkt en wordt bezien of er met de kostprijsdekkende huur voor de kinderopvangorganisatie sprake is van een marktconforme huur en een haalbare businesscase. Wanneer dat niet het geval is, moet het programma worden bijgesteld tot een kleinere, efficiëntere omvang. Aangezien de investering voor het al dan niet aan te passen programma wordt gedekt uit de huuropbrengsten, heeft een aanpassing geen consequenties voor de haalbaarheid van het project.

Wel is het van belang om bij aanvang van het project met de beoogde aanbieder van kinderopvang de afspraken over het ontwikkelproces en de nog te sluiten huurovereenkomst (duur en huurprijsniveau en van toepassing zijnde voorwaarden) vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. Ook is het van belang om vóór aanvang van de bouw een huurovereenkomst te sluiten, om daarmee de financiële risico’s voor de bouwheer en verhuurder te kunnen beperken.

6.9 Mogelijkheden woningbouw Vestersbos Wanneer besloten wordt tot een variant met alleen het basisonderwijs op de locatie Vestersbos, dan resteert op het perceel ruimte voor de ontwikkeling van woningbouw. In onze visie is het een goede optie om aan deze ruimte invulling te geven door aan de Stationsstraat een appartementengebouw te realiseren. Deze vormt dan gelijk de afscheiding voor het spoorweggeluid voor de IKC’s. Kanttekening daarbij is dat voor deze appartementen ook zal moeten worden voorzien in een geluidsluwe gevel aan de zijde van het spoor, wat de mogelijkheden voor verblijfsruimte aan deze zijde beperkt. Afhankelijk van de stedenbouwkundige invulling op de locatie kan worden gekozen voor (half-)verdiept parkeren onder het gebouw of parkeren op maaiveld. Onzes inziens is het ruimtelijk mogelijk circa 15 appartementen te realiseren in een 3-laagse bebouwing. Bij de ontwikkeling zou een beperkte grondopbrengst kunnen worden gerealiseerd. Deze opbrengst betreft in orde van grootte circa 1% van de totaalinvestering op de gehele locatie en zit daarmee binnen de onzekerheidsmarges van het project. Derhalve is de opbrengstpotentie niet meegenomen in de dekkingsmiddelen.

6.10 Ontwikkelpotentie locaties IKC’s en Zonegge Als gevolg van het combineren van het ruimteprogramma op één locatie ontstaan mogelijkheden om de locaties van IKC de Tamboerijn, IKC de Wissel en het Liemers College locatie Zonegge te herontwikkelen tot bijvoorbeeld woningbouw. Een globale berekening voor de potentiële opbrengsten van deze locaties geeft

www.icsadviseurs.nl

31/45

aan dat bij herontwikkeling naar woningbouw de opbrengsten in het gunstigste geval circa 5% van de totaalinvestering van het ruimteprogramma bedraagt. Dit zit binnen de onzekerheidsmarges die passen bij de status van het project en is daarom niet meegenomen in de dekkingsmiddelen.

6.11 Boekwaarden huidig vastgoed In de investeringskostenoverzichten is geen rekening gehouden met lasten als gevolg van het afboeken van boekwaarden die op de bestaande huisvesting aanwezig zijn. Quadraam heeft op de locatie Zonegge nog een boekwaarde van ca. € 1,2 miljoen, die bij terugvallen van de locatie aan de gemeente door Quadraam moet worden afgeboekt.

www.icsadviseurs.nl

32/45

7. Verkenning bouwheerschap en eigendom Met gemeente en schoolbesturen zijn diverse mogelijkheden voor eigendom, bouwheerschap, beheer en exploitatie van de te realiseren voorziening met elkaar verkend. De resultaten van deze verkenning zijn in dit hoofdstuk weergegeven.

7.1 Bouwheerschap Uitgangspunt conform de WPO en de WVO is dat het bouwheerschap in principe bij de schoolbesturen ligt. Gemeente en schoolbesturen geven beide de voorkeur aan dit uitgangspunt. Omdat tijdens de ontwikkeling van een gebouw keuzes worden gemaakt die van invloed zijn op de exploitatie van het gebouw (onderhoud, energielasten) ligt het voor de hand dat de partij die het grootste risico draagt over de gebouwexploitatie ook als bouwheer moet kunnen sturen in de ontwikkelfase. Doorgaans ligt dit risico bij de eigenaar, maar de eigenaar kan de verantwoordelijkheid voor het onderhoud ook doorleggen naar één of meerdere gebruikers. In feite staat de keuze voor het bouwheerschap daarmee los van de keuze voor wie eigenaar is en kan het eigendom bij oplevering worden ingericht in de meest passende eigendomsvormen. Het heeft de voorkeur om de nieuwbouw als één project of combinatie van projecten te ontwikkelen en te realiseren. Dit leidt tot schaalvoordelen voor ontwerp, projectbegeleiding en uitvoeringskosten (één bouwplaats, één uitvoeringsorganisatie).

7.2 Eigendomsmodellen Het uitgangspunt in de wetgeving is dat het schoolbestuur in principe juridisch eigenaar is van de onderwijshuisvesting (gebouw en terrein). Ook hiervoor staat het partijen vrij andere afspraken te maken en de eigendomsverhouding anders in te richten. De gemeente heeft het economisch eigendom (claimrecht): zodra een school ophoudt te bestaan, vervalt de huisvesting aan de gemeente. Kinderopvang is een commerciële functie die in feite losstaat van onderwijs. Doorgaans huurt de kinderopvangorganisatie voor een lange termijn van de gemeente of schoolbestuur. Ook is het mogelijk dat de kinderopvangorganisatie zelf eigenaar is van het kinderopvanggedeelte binnen het gebouw. Wanneer alle functies zijn gehuisvest in één gebouw, ontstaat de vraag op welke wijze het eigendom kan worden georganiseerd. Hiervoor zijn meerdere modellen denkbaar. Deze modellen worden hieronder toegelicht. Daarbij zijn de meest relevante voor- en nadelen weergegeven. Schoolbestuur als eigenaar Partijen kunnen ervoor kiezen om het juridisch eigendom volledig onder te brengen bij één van de schoolbesturen. Dit schoolbestuur geeft onderwijsruimte in medegebruik aan het andere schoolbestuur en verhuurt de ruimte aan de kinderopvang.

Omdat het verhuur van onderwijsruimte betreft, heeft de kinderopvangorganisatie beperkte huurrechten en kan de verhuur worden beëindigd wanneer de ruimte nodig is voor onderwijs. De gemeente stelt dat de verhuur van ruimten van een schoolgebouw door een schoolbestuur een belemmering kan vormen voor het inroepen van het economisch claimrecht door de gemeente. Vanwege dit risico is deze variant voor de gemeente geen geschikte optie. Gemeente als eigenaar Partijen kunnen er ook voor kiezen het juridisch eigendom onder te brengen bij de gemeente. De gemeente geeft de onderwijsruimte in gebruik aan de schoolbesturen en gemeente en schoolbesturen maken afspraken

www.icsadviseurs.nl

33/45

over de vergoeding van de exploitatielasten. De gemeente verhuurt de kinderopvangruimte aan de kinderopvang. Deze ruimte maakt geen onderdeel uit van de onderwijsruimte. De gemeente kan als eigenaar desgewenst de verantwoordelijkheid voor het onderhoud doorleggen naar de schoolbesturen. Voordelen: ▪

▪ ▪ ▪

De gemeente verhuurt de ruimte voor kinderopvang, bepaalt welke organisaties van het IKC gebruikmaken en kan de huurprijzen in overeenstemming brengen met haar huurprijsbeleid en met de Wet Markt en Overheid; Wijzigingen in ruimtegebruik kunnen eenvoudig worden gewijzigd door aanpassing van de afspraken over medegebruik en vergoeding van de exploitatielasten; De gemeente kan de gymlokalen beschikbaar stellen aan het basisonderwijs en voortgezet onderwijs (tegen vergoeding materiële instandhouding); De gemeente heeft sturing op het gebruik van de gymvoorziening door verenigingen in de avonden en weekenden. De gemeente of Ataro is in dit geval aanspreekpunt voor de verenigingen en voor de buurt in geval van overlast in de avonden en weekenden.

Nadelen: ▪ ▪

De schoolbesturen hebben geen regie over hun huisvesting; De financiële exploitatierisico’s en leegstandsrisico’s liggen bij de gemeente. De gemeente kan deze middels te maken exploitatieafspraken (deels) doorleggen naar de schoolbesturen door de onderwijshuisvesting in gebruik te geven als ware het eigendom van de schoolbesturen.

Gesplitst eigendom (aandeel eigendom in geheel middels appartementsrecht) Een andere optie is om het eigendom te splitsen en de partijen ieder een aandeel in het eigendom te geven middels het uitgeven van appartementsrechten, waarbij een VvE ontstaat. Afspraken over gezamenlijk gebruik en kosten van gezamenlijke voorzieningen worden vastgelegd in de splitsingsakte en het reglement van de VvE. De splitsing wordt bij notariële akte vastgelegd. De VvE heeft een bestuur dat beslist over het gezamenlijk deel. De VvE is verantwoordelijk voor het technisch onderhoud, tenzij zij dat via een beheerovereenkomst bij één of meerdere partijen neerlegt. Bij splitsing in appartementsrechten kunnen de onderdelen gericht worden geleverd aan het basis- en voortgezet onderwijs. Zo komen de appartementsrechten bij die partij te liggen die eindgebruiker is. Voor de kinderopvangruimte wordt dan een separaat appartementsrecht gecreëerd dat ofwel eigendom is van de kinderopvangorganisatie of in eigendom zal verblijven bij de gemeente. De gemeente kan dat appartementsrecht tegen marktconforme huur verhuren aan de kinderopvangorganisatie. Voordelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Alle partijen zijn eigenaar van hun eigen huisvesting en delen de verantwoordelijkheid over het geheel; De ruimte voor kinderopvang kan door de gemeente als eigenaar tegen marktconforme en kostprijsdekkende huurprijs worden verhuurd aan de kinderopvangorganisatie; De gymvoorziening kan in eigendom worden ondergebracht bij de gemeente, waarmee de gemeente sturing heeft op het gebruik van de gymvoorziening door verenigingen in de avonden en weekenden; Het beheer kan ondergebracht worden in de VvE, er is daardoor geen aparte beheerentiteit nodig; De splitsing in appartementsrechten dwingt partijen vooraf goed na te denken over de toekomstige constructie; Op een VvE is dwingend recht van toepassing, daarmee liggen de uitgangspunten voor een belangrijk deel wettelijk vast waardoor het niet nodig is deze nog separaat vast te leggen; Bij terugloop van het leerlingenaantal heeft iedere partij het leegstandsrisico over haar eigendom.

www.icsadviseurs.nl

34/45

Nadelen: ▪

▪ ▪

Regie en zeggenschap over het eigendom van het gebouw als geheel is er niet. Wijze van zeggenschap (stemrecht en aandeel) is vastgelegd in de statuten van de VvE. Verschuiving van ruimtegebruik tussen gebruikers laat zich lastig formaliseren bij splitsing middels appartementsrechten. Dit vergt overdracht van een deel van het eigendom en aanpassing van de splitsing bij notariële akte; Het splitsen van het gebouw en het inrichten van een VvE leidt tot transactiekosten (o.a. kosten voor een notaris); Na het effectueren van de splitsing liggen de afspraken vast waarmee het niet mogelijk is af te wijken van de gestelde bepalingen.

Een nog op te richten stichting (of andere rechtsvorm) is eigenaar van het gebouw Het is ook mogelijk het eigendom bij een derde onder te brengen. Hierbij kan worden gedacht aan een op te richten entiteit, zoals een stichting. Deze derde verhuurt de ruimten of geeft deze ruimten in gebruik. De verantwoordelijkheid voor het technische gebouwbeheer ligt bij de eigenaar. Voordelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Er is sprake van een gelijkwaardige eigendomssituatie voor de schoolbesturen; De derde kan, onder garantstelling van de gemeente, tegen gunstige voorwaarden een lening afsluiten voor de financiering van de nieuwbouw; De derde kan ruimte voor kinderopvang verhuren tegen een marktconforme huurprijs; Gebruiksafspraken kunnen worden vastgelegd in verhuurovereenkomsten tussen de derde en gebruikers, wijzigingen in gebruik kunnen worden aangepast in overeenkomsten; Leegstandsrisico ligt bij derde (in geval van een op te richten stichting indirect bij de gemeente vanwege de garantstelling).

Nadelen: ▪ ▪

Aanpassingen van de huisvesting moet door of in overleg met de derde worden uitgevoerd; De gemeente heeft geen of minder sturing op het gebruik van de gymvoorziening door verenigingen in de avonden en weekenden, tenzij dit gebruik door de derde wordt doorgelegd naar de gemeente.

7.3 Mogelijkheden tot externe financiering en doordecentralisatie Verkend is of vormen van externe financiering of partiële doordecentralisatie voordelen bieden ten opzichte van de traditionele eigendoms- en beheervormen. Hierbij kan een derde, in de vorm van een op te richten stichting, of één van de schoolbesturen onder garantstelling van de gemeente(n), tegen gunstige voorwaarden een lening afsluiten op de kapitaalmarkt. De lasten voor de gemeente(n) zouden hierbij lager kunnen zijn dan de op basis van de rekenrente bepaalde kapitaalslasten, wanneer de gemeente de investering financiert. Doordat de gemeente gezien de lage rentestanden al geruime tijd tegen gunstige voorwaarden kan lenen, is dit voordeel echter niet te verwachten (de huidige omslagrente waarmee de gemeente Zevenaar rekent is voor 2021 voorlopig vastgesteld op 0,07%). De organisatorische en bestuurlijke voordelen kunnen ook een argument zijn te kiezen voor doordecentralisatie: de stichting (of schoolbestuur bij doordecentralisatie aan en schoolbestuur) heeft dan bijvoorbeeld zelf de vrijheid het gebouw optimaal te benutten en te verhuren. Vanwege de langjarige samenwerkingen en huurcontracten voor de kinderopvang is deze mogelijkheid van weinig toegevoegde waarde (waar dat mogelijk wel het geval kan zijn bij bijvoorbeeld Kulturhusen of MFA’s).

www.icsadviseurs.nl

35/45

7.4 Advies eigendom, bouwheerschap, beheer en exploitatie Op dit moment kan er nog geen definitieve keuze worden gemaakt voor de best toepasbare organisatievormen voor eigendom, beheer en exploitatie. De principekeuzes over de eigendomsconstructie kunnen pas worden gemaakt wanneer duidelijk is of er sprake is van één of meerdere al dan niet aan elkaar grenzende gebouwen en helder is wat de wenselijke en noodzakelijke mate van samenwerking in beheer en onderhoud is. De inhoud van de samenwerking is onzes inziens leidend in de keuze voor de gebouwopzet en de mate van verwevenheid van de ruimteprogramma’s van de verschillende gebruikers. In de afweging van de eigendomsvormen spelen de volgende aspecten een rol: ▪

▪

▪

Vanwege het risico het economisch claimrecht niet te kunnen inroepen bij verhuur van de kinderopvangruimte door het schoolbestuur is het voor de gemeente geen optie dat één van de schoolbesturen het gebouw volledig in eigendom heeft; De mate waarin de gemeente zeggenschap wil hebben in de verhuur van de kinderopvangruimte of hiervoor juist de vrijheid wil geven aan een derde is bepalend voor de afweging al dan niet te kiezen voor het eigendom onder te brengen bij een derde, in de vorm van een op te richten stichting. Er is geen sprake van een financieel voordeel bij een doordecentralisatie of externe financiering in deze eigendomsvorm. Wanneer de gemeente zelf sturing wil houden op de verhuur van de ruimte voor kinderopvang, dan is het ofwel mogelijk dat de gemeente het eigendom in zijn geheel bij haar houdt, of dat ervoor wordt gekozen het eigendom in appartementsrechten uit te geven. In de eerste eigendomsvorm moet ingebruikgeving middels te sluiten overeenkomsten worden geregeld. Voordeel daarvan is dat aanpassingen relatief eenvoudig kunnen worden doorgevoerd. Wanneer wordt gekozen voor een VvE worden eigendoms- en beheerafspraken geregeld middels het dwingend recht van de VvE. Ook dan hebben partijen de mogelijkheid om met elkaar afspraken te maken over beheer, onderhoud en gemeenschappelijke ruimten.

Deze afspraken moeten echter voorafgaand aan de splitsing goed worden doordacht. Na het effectueren van de splitsing liggen de afspraken vast.

De keuze voor het bouwheerschap hangt, naast de vraag welke organisatie bereid en toegerust is de nieuwbouwopgave aan te sturen, samen met de afspraken over de toekomstige gebouwexploitatie. Daarbij ligt het voor de hand dat de partij die het grootste risico draagt over de gebouwexploitatie ook als bouwheer kan sturen in de ontwikkelfase. Bij veel overlappende belangen verdient het de voorkeur een projectorganisatie in te richten waarbij gemeente en schoolbesturen in een stuurgroep tijdens het ontwikkelproces gezamenlijk de fasedocumenten van de ontwerpfasen vaststellen. Wij adviseren in de definitiefase (Programma van Eisen) de principekeuzes te maken over eigendom, bouwheerschap, projectorganisatie en beheer en exploitatie. Daarmee is vanaf het begin van het ontwerptraject duidelijk wie leidend is in de ontwikkeling van de voorziening en welke partij de contractpartij is voor de ontwerpende partijen en in latere fase de uitvoerende partijen. Gedurende het ontwerpproces kunnen de afspraken over beheer en exploitatie nader worden uitgewerkt. Ons advies met betrekking tot het beheer is om het zo simpel als mogelijk te houden. Maak alleen afspraken over gezamenlijk beheer en onderhoud wanneer dit vanuit gezamenlijk gebruik noodzakelijk is of efficiënter is door schaalvoordeel.

Hiermee wordt onnodige administratieve last voorkomen en wordt voorkomen dat aanpassingen in gebruik leiden tot aanpassing van overeenkomsten en reglementen en eigendommen.

www.icsadviseurs.nl

36/45

8. Communicatie De plannen voor het kindcentrum op de locatie Vestersbos zijn besproken met direct belanghebbenden zoals de huidige aanbieder van kinderopvang bij de twee IKC’s Zonnekinderen, Ataro, de molenaar van de Buitenmolen en de direct aanwonenden. Voor de direct aanwonenden van het Vestersbos, Heldringstraat, Pelgromstraat en Stationsstraat is een online-informatiebijeenkomst georganiseerd. Daarnaast zijn omwonenden (buurt) schriftelijk geïnformeerd over de plannen en is hen gevraagd opmerkingen en suggesties kenbaar te maken. De inwoners van Zevenaar zijn middels een publicatie in de Zevenaar Post en berichten op de sociale mediakanalen van de gemeente geattendeerd op de plannen en verwezen naar de toelichting op de projectwebsite van de gemeente. Doel van de consultatie was om te inventariseren wat de directe aanwonenden en de buurt vinden van de inpassing van het onderwijsprogramma op de locatie Vestersbos. Hiertoe is aan de hand van een presentatie van de voorlopige resultaten van het haalbaarheidsonderzoek in een schets aan de aanwonenden en de buurt toegelicht hoe het programma op hoofdlijnen kan worden ingepast op de locatie. Ook is toegelicht welke afwegingen moeten worden gemaakt en welke aspecten nog nader zullen worden onderzocht.

In een latere fase van het project zal een klankbordgroep worden ingericht, waarin omwonenden en ouders van de leerlingen hun bevindingen op het plan kunnen uiten. De gekozen vorm van burgerparticipatie betreft ‘raadplegen’, de tweede stap op de participatieladder. 5 Aanwonenden hadden tijdens de informatiebijeenkomst de mogelijkheid vragen te stellen over de scenario’s en de consequenties. Directe aanwonenden en de buurt konden via een reactieformulier via de projectwebsite hun zorgen, bedenkingen en suggesties kenbaar maken. Op deze wijze zijn er 40 inhoudelijke reacties op de plannen gegeven, waarvan 24 van bewoners van de direct aangrenzende straten en 16 uit een bredere omgeving. Hieronder is een samenvatting weergegeven van de aard en inhoud van de reacties. ▪

▪ ▪

▪

▪

▪ ▪

De omwonenden verwachten een toename van de verkeersdrukte, vooral als gevolg van het breng- en haalverkeer van kinderen van de IKC’s. Men verwacht een toename van de huidige parkeeroverlast en er worden onveilige verkeerssituaties verwacht als gevolg van de toegenomen verkeersbewegingen; Diverse malen is aangegeven dat men geluidsoverlast verwacht van verkeer, spelende kinderen en ouders; Door een aantal reflectanten wordt gerefereerd aan de overlast die zij in het verleden ervaren hebben van de leerlingen van het Liemers College. Men vreest met de voorliggende plannen overlast en vandalisme; Een aantal omwonenden geeft aan overlast te verwachten van het gebruik van de gymzaal/-zalen in de avonden en weekenden door binnensportverenigingen. Dat betreft met name geluidsoverlast door vertrekkende sporters in de late uren; Een aantal omwonenden geeft aan dat hun woongenot zal afnemen als gevolg van de beoogde plannen. Met name aan het Vestersbos wordt ervaren dat de bebouwing te hoog wordt en mogelijk te dicht op de woningen komt. Men verwacht een waardevermindering van hun woning; Een aantal reflectanten doet de suggestie om de druk van het programma te verlagen door alleen een voorziening voor 0 tot 12 jaar te realiseren; Er wordt aangegeven dat men graag eerder betrokken had willen worden bij de keuzes voor de herbestemming van de locatie.

Diverse malen is aangegeven dat men graag woningbouw op deze locatie wil, mede om de druk op de lokale woningmarkt te verlichten;

5 In de participatieladder worden vijf niveaus van burgerparticipatie onderscheiden: informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren en

meebeslissen.

www.icsadviseurs.nl

37/45

▪

▪ ▪

Een reflectant heeft bedenkingen geuit over de huisvesting van kinderopvang en basisonderwijs in relatie tot voortgezet onderwijs en vraagt zich af of deze combinatie voor kinderen wenselijk is. Ook wordt aangegeven dat sommige ouders juist willen kiezen voor een kleinschaliger school zoals de Wissel; Een beperkt aantal reflectanten geeft aan de plannen vanwege de clustering van de functies een goed idee te vinden; Een aantal reflectanten geeft aan in de verdere planvorming graag deel te willen nemen aan de Klankbordgroep.

Op basis van de inhoud en toon van de reacties concluderen wij dat de omgeving in algemene zin negatief staat ten opzichte van de plannen. De bevindingen zijn meegenomen in de beoordeling van de verschillende varianten in het volgende hoofdstuk. Wij adviseren op korte termijn aan de buurt terug te koppelen welke reacties zijn ontvangen en te informeren over wat er in het besluitvormingsproces en het vervolgtraject wordt gedaan met de ontvangen reacties. Voor een goede participatie van de buurt is het aan te bevelen een eventuele voorkeursvariant voorafgaand aan besluitvorming door het college, de GRHVOL en de gemeenteraad inhoudelijk te bespreken met de belanghebbenden en reacties mee te laten wegen in de besluitvorming.

www.icsadviseurs.nl

38/45

9. Samenvatting en conclusie 9.1 Multi-criteria analyse van de varianten Om een zorgvuldige vergelijking tussen de verschillende varianten te kunnen maken, zijn de varianten beoordeeld op een aantal criteria. De varianten zijn in deze multi-criteria analyse beoordeeld met een positieve beoordeling (+ of ++), een redelijke beoordeling (-/+) of een negatieve beoordeling (- of -/-). In deze multi-criteria analyse zijn de volgende criteria opgenomen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Visie realiseren - doorgaande leerlijn 0-16 jaar; Planinhoudelijk - inpassing van het gewenste ruimteprogramma op de locatie Vestersbos; Proces - aanpassing bestemmingsplan en gevolgen voor proces; Draagvlak - hoe wordt vanuit de omgeving op de plannen gereageerd en welke inschatting hoort hierbij; Financieel - de financiële consequenties van de keuzes, zowel op gebied van investering als exploitatie.

Voor alle varianten is een A- en B-versie uitgewerkt waarbij in de A-versie 1 gymzaal deel uitmaakt van de plannen en in de B-versie ook de 2e gewenste gymzaal voor VO is opgenomen. De multi-criteria analyse is opgenomen in bijlage 2.

9.2 Conclusie en advies De wens gezamenlijk vorm te geven aan de doorgaande ontwikkellijn van 0 tot 16 jaar, om zo een meer op de behoefte van het kind toegesneden overgang tussen primair en voortgezet onderwijs te kunnen bewerkstelligen, maakt deel uit van de haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden op de locatie Vestersbos. Aan de doorgaande leerlijn 0-12 jaar wordt binnen de IKC’s al jaren invulling gegeven. De uitbreiding en realisatie van de samenwerking om te komen tot de 0-16 jaar ontwikkellijn op deze locatie biedt een unieke kans en zal op inhoud gezamenlijk door IKC’s en VO verder moeten worden uitgewerkt in de definitiefase. Het ruimteprogramma voor de gewenste onderwijsvoorziening omvat naast de benodigde ruimte voor de schoolgebouwen zelf ook een behoorlijke behoefte aan buitenruimte. Er moet rekening worden gehouden met speelpleinen, fietsenstallingen, parkeervoorzieningen en de ontsluiting van het terrein. Ook moet binnen de locatie het halen en brengen van de jonge kinderen op een veilige manier worden opgelost. De uiteindelijke totale ruimtebehoefte voor het onderwijsprogramma behorend bij de 0-16 jaar leerlijn is omvangrijk en past ‘theoretisch’ op de beschikbare locatie Vestersbos.

Wel moet worden geconcludeerd dat deze ruimtevraag in alle opzichten de grenzen van de locatie opzoekt en dat ontwerpvrijheden zijn geminimaliseerd door de vereiste strakke inpassingsmogelijkheden en randvoorwaarden. Voor de locatie Vestersbos gelden vanuit verschillende in dit rapport uitgewerkte invalshoeken belangrijke randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden (spoorlijn, omliggende woningen en bijbehorende ontsluitingswegen, molenbiotoop) leggen beperkingen op aan de wijze waarop de bebouwing kan worden ingepast. Tijdens het opgestarte participatietraject werd duidelijk hoe door omwonenden tegen de inpassing van deze onderwijsvoorziening op de locatie Vestersbos wordt aangekeken. Zorgen werden geuit over de gevolgen voor hun leefomgeving (omvang van het in te passen programma en overlast t.g.v. de verkeersaantrekkende werking, spelende kinderen en de inpassing van het bouwvolume). Om een goede en zorgvuldige afweging te kunnen maken omtrent de wenselijkheid (en haalbaarheid) van de realisatie van het totale ruimteprogramma op deze locatie is de vergelijking tussen realisatie van het totale programma op de locatie Vestersbos en gedeeltelijke realisatie op de locatie Vestersbos en deels elders (varianten B en C) in kaart gebracht.

www.icsadviseurs.nl

39/45

Binnen variant 1(realisatie van het totale programma op de locatie Vestersbos) krijgt de visie, realisatie van de doorgaande leerlijn 0-16 jaar, alle mogelijkheden en kan hier bij de verdere uitwerking gezamenlijk invulling aan worden gegeven. Op de overige parameters (planinhoudelijk, proces en draagvlak) scoort deze variant minder goed. De ruimtebehoefte is van dusdanige omvang dat in alle opzichten de grenzen van het perceel moeten worden opgezocht. Dit houdt in dat zowel de bouwhoogte aan de Vestersbos (2-laags) als de voorgevelrooilijn buiten de grenzen zoals aangegeven in het bestemmingsplan zullen vallen. Stedenbouwkundig gezien kan deze keuze verantwoord worden vormgegeven. De verwachting is wel dat dit op bezwaren vanuit de omgeving zal stuiten. Datzelfde geldt voor de uitwerking van de parkeervoorziening, de K&R-zone en de inrichting van de speelomgeving voor kinderen. Door de beperkte ruimte voor inpassing van het gehele programma is de ontwerpvrijheid beperkt en zullen de randvoorwaarden gesteld vanuit de omgeving de plaats en positie van de verschillende onderdelen op voorhand vastleggen. Hiermee komt een zorgvuldige inpassing van het programma, waarbij ook rekening wordt gehouden met de belangen van de direct omwonenden, fors onder druk te staan. In variant 2 komt de realisatie van het voortgezet onderwijs op deze locatie te vervallen.

Hiermee vervalt de mogelijkheid om de gewenste doorgaande ontwikkellijn op één locatie te faciliteren. Door het laten vervallen van dit onderdeel van het programma ontstaat op de locatie meer ontwerpvrijheid waardoor ook rekening kan worden gehouden met de eisen (en wensen) die vanuit de omgeving aan de inpassing worden gesteld. Door de sportvoorziening op deze locatie te laten vervallen (variant 3) ontstaat iets meer vrijheid voor de inpassing op de locatie dan in variant 1. Voor deze variant geldt ook het voorkeursscenario om 2-laags te bouwen en mogelijk de bebouwingslijn op te rekken richting Vestersbos om daarmee deze extra ruimte ten goede te laten komen aan de zorgvuldige uitwerking en ontwerpvrijheid ten behoeve van het gebouw en de inpassing van de parkeer-, K&R- en speelvoorziening. De verschillen tussen de varianten in financiële zin worden bepaald door het al dan niet toevoegen van een gymzaal voor het voortgezet onderwijs, het aantal locaties waarop het programma wordt gerealiseerd en het al dan niet nodig zijn van tijdelijke huisvesting. Als gevolg van deze verschillen is variant 1 (volledige programma op de locatie Vestersbos) de meest gunstige. Variant 2 valt duurder uit doordat ook kosten voor sloop en bouwrijp maken zijn opgenomen voor de locatie Zonegge en omdat er tijdelijke huisvesting is voorzien.

Variant 3 valt duurder uit dan variant 1 omdat er sprake is van een extra locatie voor de gymzaal. De uiteindelijke keuze zal moeten worden gemaakt door alle belangen zorgvuldig te wegen. Het belang dat aan de verschillende parameters wordt gehecht en daarmee de uiteindelijke weging in de onderlinge vergelijking zal door de gemeente moeten worden beoordeeld teneinde hierin een keuze voor het meest wenselijke scenario te kunnen maken.

www.icsadviseurs.nl

40/45

Bijlage 1: Ruimteprogramma’s 1.1 Ruimteprogramma kinderopvang Ruimtestaat IKC Zevenaar - de wissel en de tamboerijn / onderdeel 0-4 jaar Opgesteld door ICSadviseurs:

Anne klein Breteler

Datum:

27-1-2020

Status:

concept

Betreft:

Gebouwgebonden functies

Specificatie nr.

omschrijv ing functies

aantal

1.

Speelomgeving (leeftijd 0-6) / kinderopvangomgeving

type

Opperv lakte m2/eenh.

in m2

conform uit gangspunt en Zonnekinderen Duiven 1.1

Entree KOV

1 ruimte

10

10

1.2

Opstelruimte kinderwagens en buggy's

1 stuk

8

8

1.3

Garderobe KOV

1 stuk

6

6

1.4

Groepsruimte

3 ruimte

56

168

1.5

Slaapkamers

3 ruimte

12

36

1.7

Pantry in groepsruimte

3 blok

3

0

1.8

Sanitaire unit met aankleedtafels 2 gr

1.9 1.10

Sanitaire unit peutergroep Berging

1 ruimte 1 ruimte

12 9

12 9

3 ruimte

3

9

1.11

Speellokaal met berging

1.12 1.13

Was- en droogruimte Hoekenplein

1 ruimte 1 ruimte

90 4

0 4

1 ruimte

50

25

1.14

kantoor en teamruimte

2.

TOTAAL SPEELOMGEVING functioneel nuttig (fno)

287

Ruimtebehoefte kinderopvang (BVO) b/n verhouding 1,35

387

Speelomgeving en ruimtebehoefte BSO te realiseren aantal kindplaatsen BSO

74

kindplaatsen

Deze ruimte is opgenomen in het programma v an de school

3.

Buitenruimte kinderopvang

separate speelruimte 0-2 jarigen BSO maakt gebruik v an speelplein algemeen totaal te realiseren speelruimte kov

www.icsadviseurs.nl

48

144

41/45

1.2 Ruimteprogramma één gymzaal minimale opzet gymzaal - 1 zaal Onderdeel

Aantal

NVO m²

Totaal m²

Gymzaal Sporthal Toestellenberging

1 1

308 20

308 20

Subtotaal sporthal

328

Nevenruimten docent- en EHBO ruimte scheidsrechterkleedkamer

1 1

8 7

8 7

kleedruimten

2

25

50

doucheruimte

2

11

22

toiletten

2

2,5

5

toilet minder valide

1

5

5

werkkast

1

4

4

opslagruimte

1

6

6

entree/tochtportaal

1

8

8

Subtotaal nevenruimten

115

NETTO oppervlakte sport

443

Bruto/nuttig verhouding (bij sportvoorziening) 1,2

20%

BRUTO oppervlakte sport

89 532

Aanvullend in geval van turnzaal turnzaal

1

120

1

10

NETTO oppervlakte turnen Bruto/nuttig verhouding (bij sportvoorziening) 1,2

120 10 130

20%

26

BRUTO oppervlakte extra in geval van turnzaal

156

sporthal incl turnzaal

688

www.icsadviseurs.nl

42/45

1.3 Ruimteprogramma twee gymzalen opzet sporthal met 2 zalen Onderdeel

Aantal

NVO m²

Totaal m²

Gymzaal Sporthal Toestellenberging

1 2

616 20

616 40

Subtotaal sporthal

656

Nevenruimten docent- en EHBO ruimte scheidsrechterkleedkamer

1 0

8 7

8 0

kleedruimten

4

25

100

doucheruimte

4

11

44

toiletten

4

2,5

10

toilet minder valide

1

5

5

werkkast

1

4

4

opslagruimte

1

6

6

entree/tochtportaal

1

8

8

Subtotaal nevenruimten

185

NETTO oppervlakte sport

841

Bruto/nuttig verhouding (bij sportvoorziening) 1,2

20%

BRUTO oppervlakte sport

168 1009

Aanvullend in geval van turnzaal turnzaal

1

120

1

10

NETTO oppervlakte turnen Bruto/nuttig verhouding (bij sportvoorziening) 1,2

120 10 130

20%

26

BRUTO oppervlakte extra in geval van turnzaal

156

sporthal incl turnzaal

1165

www.icsadviseurs.nl

43/45

Bijlage 2: Multi-criteria analyse separaat bijgevoegd.

www.icsadviseurs.nl

44/45

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

2 april 2021 Anne klein Breteler, Remco Bresser en René van Ling info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

45/45 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV