1202425 Raadsvoorstel en - besluit Vaststellen bestemmingsplan Da Costastraat 2 Zevenaar

*Z083C27FA2D*

Raadsvoorstel onderwerp zaaknummer documentnummer portefeuillehouder portefeuille

Ongewijzigde vaststelling bestemmingsplan Da Costastraat 2, Zevenaar Z/23/442269 INT/24/1202425 A. van Orden Ruimtelijke Ontwikkeling

1. Samenvatting De gemeente Zevenaar wil de komende jaren een aantal van haar vastgoedlocaties herontwikkelen. Een van deze locaties betreft de voormalige basisschool Fonkelsteen aan de Da Costastraat 2 te Zevenaar (zie Afbeelding 1). De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie omvat de realisatie van 17 woningen. Ten aanzien van deze ontwikkeling zijn in november 2022 door de gemeenteraad uitgangspunten vastgesteld (zie Bijlage 2). Conform deze uitgangspunten is er een tekening gemaakt waarop de uitgeefbare grond is aangegeven met een gele stippellijn en een indicatie van de bebouwing (zie Afbeelding 2). Op basis van deze uitgangspunten is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Afbeelding 1. Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

Afbeelding 2. Tekening uitgangspunten De voorgenomen ontwikkeling kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan (‘Woongebied Kom Zevenaar’) worden gerealiseerd. Om deze beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is het voorliggende bestemmingsplan ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ opgesteld. Dit plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, sluit aan bij de woningbehoefte en de stedenbouwkundige opzet is aanvaardbaar. Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend (zie Bijlage 1 Zienswijzennota). Het bestemmingsplan wordt ongewijzigd ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor het beroepstermijn. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Het overgangsrecht bepaalt dat indien vóór deze inwerkingtreding een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd (zoals bij dit plan het geval is), het oude recht van toepassing blijft tot het bestemmingsplan van kracht is. Het plan wordt dan onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. 2. Raadsvoorstel Wij adviseren u om: 1. De zienswijzennota ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ vast te stellen; 2.

Het bestemmingsplan ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ bestaande uit een toelichting, regels en verbeelding, ongewijzigd vast te stellen, zowel in papieren vorm als digitaal met IDN: IMRO code NL.IMRO.0299.BP01DACOSTASTR2-VA01, overeenkomstig de bijgevoegde stukken; 3. Aan te geven dat in het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van een ondergrond die ontleend is aan de BGT-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing; 4. Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

zaaknummer Z/23/442269

pagina 2 van 8

3. Waarom naar de raad Het vaststellen van een bestemmingsplan is de bevoegdheid van de gemeenteraad (artikel 3.1, lid 1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening). 4. Doelstelling en beoogd resultaat Het creëren van een juridisch-planologisch kader op basis waarvan 17 woningen aan de Da Costastraat te Zevenaar kunnen worden gerealiseerd. 5. Argumenten en alternatieven Argumenten 1.1 Er is één zienswijze ingediend, die niet leidt tot planaanpassingen Er is één zienswijze ingediend. Deze leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Voor de volledige beantwoording van de zienswijze, zie Bijlage 1 Zienswijzennota. 2.1 Uit het bestemmingsplan blijkt dat wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening Uit de toelichting blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Als bijlage bij de toelichting is een geactualiseerde AERIUSberekening toegevoegd (stikstof) volgens de nieuwste calculator. Zoals gebruikelijk is dit bestemmingsplan inclusief bijlagen inhoudelijk beoordeeld door diverse beleidsadviseurs en overlegpartners. Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van dit plan en er is voldoende onderbouwd dat het plan uitvoerbaar en haalbaar is.

2.2 Woningen op deze locatie worden als wenselijk geacht Het pand aan de Da Costastraat 2 is vermeld als mogelijk af te stoten pand in het Integraal Accommodatieplan 2020-2040. Daarnaast heeft het college in januari 2021 ingestemd met de voorlopige uitgangspunten. Tot slot zijn deze ruimtelijke kaders voor de herontwikkeling naar woningbouw vastgesteld door de gemeenteraad in november 2022. Dit voorliggende bestemmingsplan is een vertaling van deze door de raad vastgestelde uitgangspunten. 2.3 Het beoogde woningbouwprogramma sluit aan bij de bestaande woningbehoefte in de kern Zevenaar en heeft een positief effect op de differentiatie in de wijk Binnen de kern Zevenaar bestaat de kwalitatieve woningbehoefte uit de vraag van starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen. De locatie Da Costastraat is dicht bij het centrum gesitueerd. Het is daarom goed voor te stellen om hier woningen te realiseren voor de doelgroep vitale senioren, zodat zij winkels en andere voorzieningen dichtbij hebben. Daarnaast wordt door te kiezen voor deze doelgroep, de noodzakelijk doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd. Op deze locatie willen we een gedifferentieerd woningprogramma met ruimte voor tenminste de helft in het betaalbare koopsegment. Bij de verdeling in het type woningen wordt gedacht aan acht rijwoningen en negen appartementen (voor starters/senioren).

2.4 De stedenbouwkundige opzet van de nieuw te bouwen woningen is aanvaardbaar Door toevoeging van de woningen wordt als het ware een carré gevormd door de rijwoningen aan de Da Costastraat en de PC Hooftstraat en de vrijstaande woningen aan de Vondellaan. De functionele, maar minder attractieve, wereld van de garageboxen en bijbehorende verharding wordt hierdoor ingepakt en kan tevens gebruikt worden als toegang naar de voor de nieuwbouw benodigde parkeervoorziening. De nieuwe opzet sluit aan bij de bestaande rooilijnen en biedt door de afstand tot bestaande woningen de

zaaknummer Z/23/442269

pagina 3 van 8

mogelijkheid om met de nieuwbouw tot drie bouwlagen te gaan. De westelijke bebouwingswand komt tegen het groene gebied aan te staan waardoor voortuinen achterwege kunnen blijven. Naast woningbouw is er ook aandacht voor het uitbreiden van groen met gebruikswaarde voor de wijk. De nieuwe groene buitenruimte vormt een logische koppeling tussen de noordelijke groenstructuur langs de Huygenslaan en de groenstructuur van de Vondellaan. Deze groene ruimte draagt nadrukkelijk bij aan de uitstraling van de nieuwbouw. Verder biedt de groene ruimte op buurtniveau ruimte voor verblijf en waterberging. Nadere vormgeving vindt in een later stadium plaats waarbij functies een plek krijgen (o.a. jeux de boulesbaan). De functie sport- en ontmoetingstuin van en voor bewoners van de wijk blijft gehandhaafd. In samenspraak met de buurtvereniging wordt deze aangepast/verplaatst. 2.5 Het plan vormt geen belemmering ten aanzien van verkeer en parkeren Het bestemmingsplan ‘Da Costastraat 2’ is opgesteld conform het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren’. Er is aangegeven dat bij de ontwikkeling het aantal benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hiermee zorgen we dat de parkeerdruk niet op het openbaar gebied wordt afgewenteld.

Uitgaande van de parkeernormen uit het paraplubestemmingsplan en de ontwikkeling zoals vastgesteld in de uitgangspunten, is er maximaal sprake van een parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen. Er kan vanuit worden gegaan dat op eigen terrein voldoende ruimte is om in deze parkeerbehoefte te voorzien. 3.1 Aangeven welke ondergrond is gebruikt, betreft een wettelijke verplichting Het bestemmingsplan is gebaseerd op een ondergrond die ontleend is aan de GBKN-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing (voor zover verwerkt door het Kadaster). Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad dit in het vaststellingsbesluit expliciet aangeven. 4.1 De kosten worden anderszins verzekerd Er hoeft geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld, omdat het verhaal van kosten anderszins verzekerd wordt, namelijk door middel van een koop-/ontwikkelovereenkomst. Alternatieven Niet van toepassing. Indien het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld, is realisatie van woningbouw in deze vorm op deze locatie niet mogelijk. 6. Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? De gemeente is verantwoordelijk voor het vaststellen van het planologische kader. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de realisatie van de woningen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in een koop/ontwikkelovereenkomst.

Evaluatie is niet nodig. 7. Klimaat en duurzaamheid De nieuwe woningen worden gasloos gerealiseerd. Daarnaast zijn er uitgangspunten vastgesteld in het kader van waterhuishouding, duurzaamheid en circulariteit (zie Bijlage 2).

zaaknummer Z/23/442269

pagina 4 van 8

8. Communicatie Communicatie Het vastgestelde bestemmingsplan wordt gepubliceerd in Zevenaar Post en het Gemeenteblad. Ook is het te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast is het plan door de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 te raadplegen via Regels op de kaart van het Omgevingsloket. Verder wordt over de herontwikkeling van de vastgoedlocaties gecommuniceerd op de volgende projectpagina: https://www.zevenaar.nl/herontwikkeling-da-costastraat-2. Na vaststelling van het bestemmingsplan neemt de ontwikkelaar de communicatie over met betrekking tot planning, bouw, hinder, et cetera. Participatie Voor de herontwikkeling van de verschillende vastgoedlocaties, waaronder Da Costastraat 2, heeft het vorige college voorlopige uitgangspunten vastgesteld. Voordat deze uitgangspunten in november 2022 door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zijn ze via een online consultatieronde voorgelegd aan omwonenden en andere belangstellenden. In de Participatieleidraad (vastgesteld in september 2022) zijn verschillende vormen van participeren omschreven (de zogenoemde ‘participatietrap’, zie Afbeelding 3).

Afbeelding 3. Participatietrap

Door deze voorlopige uitgangspunten via een (online) participatievorm aan inwoners aan te bieden en naar hun input te vragen, is gekozen voor de tweede trede van de participatieladder (‘inventariseren’). Het doel van deze trede is belanghebbenden te vragen om hun mening en advies uit te brengen; met andere woorden ze te laten meedenken. In deze trede wordt de stem van de belanghebbenden meegenomen in het plan of besluit. Dit wil niet zeggen dat alle meningen en adviezen worden overgenomen. De rol van de participant is geconsulteerde. Zie de Reactienota in Bijlage 15. Inloopbijeenkomst Op het moment dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage lag, is er een inloopbijeenkomst georganiseerd (op 19 december 2023). Tijdens deze avond hebben de geselecteerde ontwikkelaar en de gemeente meer over het plan verteld. Belangstellenden konden vragen stellen over het ontwerp

zaaknummer Z/23/442269

pagina 5 van 8

bestemmingsplan en over de eerste tekeningen van de ontwikkelaar. De uitnodiging voor deze inloopbijeenkomst is per brief verstuurd naar omwonenden. Ook is het vermeld in de publicatietekst voor het ontwerp bestemmingsplan in het Gemeenteblad en in de Zevenaar Post en stond het op de projectpagina https://www.zevenaar.nl/herontwikkeling-da-costastraat-2. 9. Kosten, baten en dekking De economische uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan is verzekerd door middel van een gemeentelijke grondexploitatie. Zie raadsbesluit ‘Vaststellen grondexploitatie vastgoedlocaties’ (d.d. 0111-2023). 10. Bijlagen De volgende bijlagen horen bij dit voorstel: Volgorde 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Documentnummer INT/24/1206060 INT/23/1146355 INT/24/1205325 INT/24/1205326 INT/24/1205327 INT/23/1161931 INT/23/1161933 INT/23/1161934 INT/23/1161936 INT/24/1202639 INT/23/1161938 INT/23/1161939 INT/23/1161940 INT/23/1184494 INT/23/1189130 INK/22/1127020

17. 18. 19.

INT/23/1161946 INT/23/1146364 INT/24/1203498

Naam Zienswijzennota ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ incl. bijlage Definitieve uitgangspunten 4 vastgoedlocaties Verbeelding Da Costastraat 2 (vastgesteld) Regels Da Costastraat 2 (vastgesteld) Toelichting Da Costastraat 2 (vastgesteld) REG Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten TOE Bijlage 1 Onderzoek ladder voor duurzame verstedelijking TOE Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai TOE Bijlage 3 Historisch bodemonderzoek TOE Bijlage 4 Stikstofonderzoek TOE Bijlage 5 Quickscan ecologie TOE Bijlage 6 Archeologisch onderzoek TOE Bijlage 7 Watertoetsresultaat TOE Bijlage 8 Nader onderzoek vleermuizen Reactienota herontwikkeling Da Costastraat 2 Omgevingsadvies VGGM m.b.t. bestemmingsplan Da Costastraat 2 te Zevenaar Omgevingsadvies ODRA Beoordelingsbrief en besluit archeologie Besluit Hogere Grenswaarde Geluid

Burgemeester en wethouders van Zevenaar De secretaris Danielle Jansen

zaaknummer Z/23/442269

De burgemeester Lucien van Riswijk

pagina 6 van 8

Raadsbesluit onderwerp Zevenaar zaaknummer documentnummer

Ongewijzigde vaststelling bestemmingsplan Da Costastraat 2, Z/23/442269 INT/24/1202425

De raad van de gemeente Zevenaar; overwegende dat; • • • • • • • • • • • • • •

Een planologisch kader vastgesteld moet worden om de realisatie van 17 woningen aan de Da Costastraat 2 te Zevenaar mogelijk te maken; Het bestemmingsplan ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ een planologisch kader biedt voor de realisatie van 17 woningen; Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening; Woningen op deze locatie als wenselijk worden geacht; Het beoogde woningbouwprogramma aansluit bij de bestaande woningbehoefte in Zevenaar; De stedenbouwkundige opzet van de nieuw te bouwen woningen aanvaardbaar is; Het ontwerp bestemmingsplan voor 6 weken ter inzage heeft gelegen, voor iedereen langs elektronische weg beschikbaar is gesteld en raadpleegbaar is gemaakt; Het digitale ontwerp bestemmingsplan tevens is gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl met NL.IMRO.0299.BP01DACOSTASTR2-ON01; Voorafgaande aan de ter inzagelegging een openbare kennisgeving is gedaan in het Gemeenteblad en de Zevenaar Post, waarbij is gewezen op de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen gedurende hiervoor genoemde inzagetermijn; Van de geboden gelegenheid tot het indienen van zienswijzen gebruik is gemaakt door één reclamant; De zienswijze is beoordeeld en van een reactie is voorzien in de zienswijzennota; Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden en in het overgangsrecht is bepaald dat indien vóór deze inwerkingtreding een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is

gelegd (zoals bij dit plan het geval is), het oude recht van toepassing blijft tot het bestemmingsplan van kracht is; Het bestemmingsplan derhalve ongewijzigd wordt vastgesteld; Het niet noodzakelijk is een exploitatieplan vast te stellen, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Zevenaar: Gelet op artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. De zienswijzennota ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Da Costastraat 2, Zevenaar’ bestaande uit een toelichting, regels en verbeelding, ongewijzigd vast te stellen, zowel in papieren vorm als digitaal met IDN: IMRO code NL.IMRO.0299.BP01DACOSTASTR2-VA01, overeenkomstig de bijgevoegde stukken; zaaknummer Z/23/442269

pagina 7 van 8

3. Aan te geven dat in het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van een ondergrond die ontleend is aan de BGT-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing; 4. Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zevenaar, gehouden op 29 mei 2024. De griffier I.M. van Dijk

zaaknummer Z/23/442269

De burgemeester drs. L.J.E.M. van Riswijk

pagina 8 van 8