VRG26.007 Beantwoording Schriftelijke vragen (Zeister Belang) Starterslening

Nummer vraag Datum vraag Datum beantwoording college Datum raad

: : : :

VRG26.007 19 januari 2026 4 februari 2026

Zaaknummer:

FORMULIER (BEANTWOORDING) SCHRIFTELIJKE VRAGEN op grond van artikel 39 RvO Beantwoording Vragensteller Onderwerp Portefeuillehouder

: : : :

Schriftelijk Niels de Kruijf (Zeister Belang) Starterslening

Geacht college, Een aantal vragen die op 16 december j.l. door ZeisterBelang zijn gesteld, zijn onbeantwoord gebleven. Om misverstanden en onduidelijkheden te voorkomen brengen wij onze vragen nogmaals – puntsgewijs – onder uw aandacht. Een inleiding: De afgelopen 5 jaar is de gemiddelde waardestijging van een woning in de provincie Utrecht meer dan 10% per jaar geweest. In theorie is het dus mogelijk dat een koper met een starterslening van 20% zijn woning al na 2 jaar met winst kan verkopen. Vraag 1. Hoeveel startersleningen zijn er de afgelopen 5 jaren al volledig afgelost na het verkopen van de woning? Antwoord: Er zijn in totaal 22 Startersleningen volledig afgelost in de periode 2021-2025. Hier zitten 6 leningen bij die zijn verstrekt in de periode 2021-2025 en volledig zijn afgelost in dezelfde periode. Het is overigens niet te achterhalen of een lening volledig wordt afgelost wegens het verkopen van de woning of bijvoorbeeld door een schenking of het oversluiten naar de eerste geldverstrekker. De reden voor aflossing wordt niet geregistreerd. In totaal zijn er 60 Startersleningen verstrekt in de periode 2021-2025. Vraag 2.

Vindt er een toetsing plaats of de starterslening alleen wordt gebruikt voor personen die niet genoeg kunnen lenen bij de bank en hierdoor nu wel een woning kunnen kopen? Antwoord: Ja, er vindt een toetsing plaats door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De Starterslening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat een starter op basis van het eigen inkomen kan lenen en het bedrag dat nodig is om de woning aan te kopen. Om dit te beoordelen voert de SVn een aanvangstoets uit. Blijkt uit deze toets dat de starter de woning volledig op basis van het eigen inkomen kan financieren, dan wordt de Starterslening niet verstrekt.

De Starterslening bedraagt maximaal 20% van de aankoopkosten (koopprijs plus eventueel meerwerk of verbouwing) en is in de gemeente Zeist gemaximaliseerd op € 35.000. Vraag 3. Volgens de verklaring van de wethouder op 16 december zijn er geen signalen van misbruik, maar vindt er daadwerkelijk een toetsing (of meerdere toetsingen) plaats bij de verkoop van de woning? Aan zo’n toetsing zou je kunnen denken aan of er geen misbruik wordt gemaakt bij verkoop of dat men zich heeft gehouden aan de verklaring, die door de koper getekend is bij het aangaan van de starterslening? Sub a. Maar ook: heeft de inwoner die gebruik heeft gemaakt van de starterslening winst gemaakt als gevolg van de starterslening in combinatie met verkoop van de woning met winst? Sub b. En is er dan geen sprake van inkomenspolitiek door de gemeente Zeist? Een rekenvoorbeeld: De hypotheek bedraagt € 300.000 waarvan € 60.000 een starterslening zonder hypotheekrenteverplichtingen. Ergo: de maandelijkse lasten vallen lager uit omdat alleen over € 240.000 hypotheekrente verschuldigd is. Voor het gemak gaan we even uit dat de hypotheekschuld gelijk is aan de woningwaarde. De woning stijgt 2 jaar opeenvolgend met 10% in waarde en is na 2 jaar € 363.000 waard.

Als de woning daarna verkocht wordt voor € 363.000 (en in de huidige markt is dit goed mogelijk - méér ligt zelfs voor de hand) dan lost de inwoner zijn hypotheek van € 300.000 af met de (gestegen) verkoopwaarde van zijn woning en steekt € 63.000 in de achterzak. Geen slecht resultaat voor 2 jaar; zelfs met beleggen of sparen zul je dit resultaat niet behalen. Aan de hand van bovengeschetst voorbeeld ontvangen wij graag een toelichting hoe de gemeente Zeist geborgd heeft om dit soort scenario’s te voorkomen. Antwoord: Sub a: Bij verkoop van de woning vindt geen separate “toets” plaats in de zin van een herbeoordeling van intenties of gedragingen van de koper. Dit is ook niet nodig, omdat de Starterslening bij verkoop altijd volledig moet worden afgelost. De lening is daarmee onlosmakelijk verbonden aan het eigendom van de woning en eindigt automatisch bij verkoop. Daarnaast wordt bij het verstrekken van de Starterslening wél getoetst: via een aanvangstoets door SVn of de starter de woning niet zelfstandig kan financieren en de starter moet de woning zelf gaan bewonen. Het is juist dat een inwoner die gebruik heeft gemaakt van een Starterslening bij verkoop van de woning kan profiteren van een waardestijging. Dit geldt echter voor iedere woningeigenaar, ongeacht of er sprake is van een Starterslening.

In de huidige woningmarkt is sprake van structurele krapte en prijsstijgingen. Eventuele overwaarde bij verkoop is dan ook primair het gevolg van marktontwikkelingen, niet van de Starterslening zelf. Sub b: De Starterslening is geen vorm van inkomenspolitiek. Het inkomen van de starter wordt hierdoor niet verhoogd en er wordt geen geld weggegeven of herverdeeld. Het betreft een lening die volledig moet worden terugbetaald, onder meer bij verkoop van de woning, en die uitsluitend is bedoeld om starters toegang te geven tot de koopwoningmarkt. Eventuele vermogensopbouw als gevolg van waardestijging van de woning is een effect van de

woningmarkt. De gemeente Zeist beïnvloedt met de Starterslening niet het inkomen van inwoners.