RV26.044 WA-Hoeve NZOV Toelichting

De aantrekkelijkheid van (de omgeving van) het Slot en de Stichtse Lustwarande speelt daarbij een belangrijke rol. Zeist zet ook in op recreatie die is gekoppeld aan groen en cultuurhistorie. Daarbij moet er wel op gelet worden dat de Ecologische Hoofdstructuur niet verzwakt. Kwaliteit staat bij wonen voorop, niet het aantal woningen. Kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, en identiteit van de kernen. Bij nieuwbouw of transformatie zijn ruimtelijke kwaliteitscriteria en maatwerk het belangrijkst. Uitruil van rood en groen is daarbij een optie, als het de woningproblematiek helpt oplossen en de kwaliteit van natuur en landschap versterkt. Kwaliteit is ook het zorgen voor de woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, voor starters en voor middeninkomens is daarbij van groot belang. Aan projecten die al lopen in het kader van Hart van de Heuvelrug wordt niet getornd.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

30

Afbeelding 3.7: Structuurvisie gemeente Zeist 2020 Relatie met plan Voor het plangebied (globaal weergegeven met zwarte omkadering) geldt een bebouwing in groene setting. Verder wijst de structuurvisie op het zichtbaar maken van cultuurhistorisch erfgoed en blijft er gewerkt worden aan de projecten in het kader van Hart van de Heuvelrug, waaronder de WA-Hoeve. Met de transformatie van de WA-Hoeve wordt verder uitvoering gegeven aan de Structuurvisie gemeente Zeist 2020. Structuurvisie gemeente Zeist 2020 is vervangen door de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026. Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026 De kernwaarde voor de gemeente Zeist is een inclusieve samenleving met betekenisvol leven voor iedereen. Historisch gevormde waarden vormen daarbij het fundament voor nu en in de toekomst.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

31

De kernwaarde kan vertaald worden naar kwaliteiten, die belangrijk zijn voor de inwoners. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor natuur, veilig en rustig, kindvriendelijk en de aanwezigheid en het in stand houden van cultuurhistorie. Kijkend naar de waarden binnen de visie dan kan het volgende worden aangegeven: Duurzame energie en een duurzaam klimaat De gemeente wil zo snel mogelijk en uiterlijk in 2050 energieneutraal zijn. De gemeente doet dit via vijf actielijnen, namelijk: warme wijken, duurzame mobiliteit, groene bedrijven, duurzame energie en het goede voorbeeld (gemeentelijke organisatie). Groen Het DNA van Zeist betreft het vele groen in woonwijken en een rijkdom aan landschap in de vorm van bossen, parken, weilanden, lanen en bijbehorende flora en fauna. Het groen binnen de gemeente draagt bij aan de vele aspecten die voor een goed leven onmisbaar zijn. Voor iedere ontwikkeling, groot of klein, in de fysieke leefomgeving geldt: groen als uitgangspunt in plaats van als sluitpost. Uitgangspunt is dat niet gebouwd wordt buiten de rode contouren. Uitzonderingen zijn mogelijk, mits sprake is van uitruil tussen rood en groen, zodat de algehele ruimtelijke kwaliteit verbetert. Bodem en water Bodem en water vormen de basis van Zeist. Het kwetsbare systeem wordt gekoesterd door er voor te zorgen dat er altijd voldoende water is.

Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met regenwater en de afvoer van water wordt beperkt tot een minimum. Op hogere gronden kan het water infiltreren en op de lager gelegen delen wordt het water vastgehouden en benut voor droge periodes. Wonen Uitgangspunt is dat iedereen in Zeist moet kunnen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen en huishoudenssamenstelling. Het plangebied NOV en ZOV is aangewezen als (bestaand) ontwikkelproject waar de (cultuur)historische beleving versterkt dient te worden. Binnen deze ambitie zijn vier 'onderambities' geformuleerd, namelijk: 1. duurzaam wonen in Zeist en natuurinclusief bouwen; 2. vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens; 3. meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen; 4. wonen, zorg en welzijn verbonden in de inclusieve wijk. Gezondheid In Zeist wonen gezonde en vitale mensen, die kunnen participeren en deelnemen aan de samenleving op eigen kracht en met de touwtjes in handen. Een goede gezondheid maakt het mogelijk om naar school te gaan, te werken en om sportief bezig te zijn. Erfgoed, cultuur en recreatie Cultuurhistorie is een kernwaarde van Zeist. De kracht hiervan speelt een rol in het dagelijks levern: je woont, werkt en speelt erin en erop. Zeist heeft een rijke geschiedenis die zichtbaar en beleefbaar moet zijn.

Aan toerisme en recreatie wordt inhoud gegeven, zodat dit past bij Zeist als groene, duurzame en cultuurhistorische gemeente. Mobiliteit Voor een goede bereikbaarheid zoekt de gemeente de komende jaren naar oplossingen in duurzaam vervoer, zoals deelauto's, deelfietsen, verbeterde fietsinfrastructuur, Hoogwaardig Openbaar Vervoerverbindingen (HOV) en overstappunten. Verder wordt gezonde mobiliteit gestimuleerd, zoals: fietsen, lopen en elektrisch (openbaar) vervoer. Vitale economie Voor de economie in Zeist wordt ingezet op sterk en vitaal. Onder het motto groen, gezond, slim en gastvrij, wordt ingezet op ontwikkelingen als digitalisering, verduurzaming en de transitie naar een circulaire economie. Relatie met plan Het plangebied NOV en ZOV is in de omgevingsvisie aangewezen als (bestaand) ontwikkelproject waar

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

32

de (cultuur)historische beleving versterkt dient te worden. De ontwikkeling van NOV en ZOV vindt plaats op basis van de 'onderambities' van deze ambitie: 1. Op het NOV en het ZOV wordt duurzaam gewoond en zo natuurinclusief mogelijk gebouwd, zie hiervoor ook paragraaf 5.13. 2. Het plan voldoet in zijn geheel aan de woondifferentiatie zoals opgenomen in de Woonvisie en voorziet daarmee in voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens. 3. Voor deze onderambitie moet het gehele zoekgebied (Historische Middenas, NOV en ZOV en Zorgkern) worden betrokken. In het zoekgebied is ruimte voor de opvang van bijzondere doelgroepen. 4. Wonen, zorg en welzijn vinden elkaar in het hele zoekgebied (Historische Middenas, NOV en ZOV en Zorgkern). Zo wordt voorzien in een inclusieve wijk. Bij de inrichting van het plangebied wordt rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Het gebied en zijn omgeving biedt voor bewoners alle mogelijkheden om te recreëren. Het planvoornemen past binnen de ambities die gesteld worden in de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 2026. Groenstructuurplan Het groenbeleid van de gemeente Zeist is vastgelegd in het Groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist’, dat in 2023 is geactualiseerd en aansluit op de Eerste Zeister Omgevingsvisie en de Omgevingswet.

Het plan heeft als doel het groene karakter van Zeist te behouden, te koesteren en waar mogelijk te versterken. Daarbij ligt de nadruk op kenmerkende structuren zoals lanenpatronen, parken en groene verbindingen, die bijdragen aan biodiversiteit, klimaatadaptatie en recreatieve kwaliteit.Onderstaande afbeelding is een uitsneden van de groenstructuurkaart.

Afbeelding 3.8: Groenstructuurplan Groen (voor) Zeist Relatie met plan Op bovenstaande afbeelding is te zien dat het plangebied (met zwarte stippellijn omkaderd) een cultuurhistorisch lanenpatroon heeft. Dit komt terug in paragraaf 5.10 en is in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan geborgd. Mobiliteitsvisie Zeist De mobiliteitsvisie is vastgesteld op 10 maart 2021. Binnen de visie zijn een aantal ambities geformuleerd. Het gaat hierbij om de volgende ambities: 1. Veilig, leefbaar en gezond De gemeente streeft naar nul verkeersslachtoffers en wil negatieve effecten van mobiliteit op leefbaarheid en gezondheid minimaliseren. Verkeersveiligheid, gezonde lucht en geluidsreductie zijn leidende principes. 2. Slim omgaan met ruimte

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

33

De gemeente wil slim en zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. Er wordt hierbij ingezet op efficiënt en zuinig omgaan met de beschikbare ruimte voor mobiliteit en het meervoudig benutten van deze ruimte. Hieronder valt ook het stimuleren van ander, ruimte-efficiënt reisgedrag (lopen, fietsen en openbaar vervoer) en deelmobiliteit. Verder wordt ook ingezet op behoud van het zo kenmerkende groene straatbeeld. 3. Duurzame mobiliteit De gemeente wil volop ruimte geven aan de transitie naar duurzame mobiliteit. Actief wordt ingezet om de inwoners duurzame alternatieven te laten kiezen, die bijdragen aan een gezonde leefomgeving en energiebesparing. Daarbij wordt ingezet op het verminderen van vervuilende verplaatsingen, het stimuleren van andere minder milieubelastende voertuigkeuze en het verbeteren van de energie-efficiëntie. 4. Balans in bereikbaarheid Ingezet wordt om het verbeteren van de bereikbaarheid hand in hand te laten gaan met de doelen op het gebied van duurzaamheid en verkeersveiligheid. Hierbij moet in ieder geval gedacht worden aan het verbeteren van de bereikbaarheid van locaties voor voetgangers, fietsers en openbaar vervoer. Ook de automobilist moet zich veilig en comfortabel kunnen blijven verplaatsen. 5. Iedereen doet mee Iedereen moet mee kunnen doen als het gaat om mobiliteit.

Ingezet wordt op het verbeteren van de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van de mobiliteit voor alle doelgroepen binnen de gemeente. Relatie met het plangebied Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met de binnen de Mobiliteitsvisie aangegeven leidende ambities. Voor een verdere verantwoording over mobiliteit wordt verwezen naar paragraaf 5.3. Mobiliteitsplan Zeist 2022-2027 Het Mobiliteitsplan Zeist 2022–2027 vormt het kader voor alle mobiliteitsvraagstukken binnen de gemeente Zeist. Waar de mobiliteitsvisie uit 2021 de strategische ambities en richting heeft bepaald, vertaalt het mobiliteitsplan deze ambities naar concrete maatregelen, keuzes en uitvoeringsafspraken voor de komende jaren. Mobiliteit in Zeist staat voor meer dan alleen verkeer en vervoer: het raakt aan gezondheid, leefbaarheid, duurzaamheid, sociale inclusie en de kwaliteit van de openbare ruimte. De gemeente Zeist kiest in het mobiliteitsplan voor een integrale benadering, waarbij mobiliteit wordt gezien als een essentiële bouwsteen voor een toekomstbestendige, gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Het Mobiliteitsplan is opgebouwd rond de vijf ambities (zoals beschreven in de Mobiliteitsvisie), die elk zijn uitgewerkt in speerpunten. Deze speerpunten vormen de concrete beleidsrichtingen en maatregelen waarmee de gemeente de ambities daadwerkelijk in praktijk brengt.

Ze geven richting aan de inrichting van infrastructuur, het parkeerbeleid, de stimulering van duurzame alternatieven, de toegankelijkheid van mobiliteit voor alle doelgroepen en het behoud van het groene karakter van Zeist. Relatie met het plangebied Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met de ambities en speerpunten zoals uiteengezet in het Mobiliteitsplan. Voor een verdere verantwoording over mobiliteit wordt verwezen naar paragraaf 5.3 Parkeerbeleidsnota 2024-2028 Het parkeerbeleid van de gemeente Zeist 2024–2028 is gericht op het efficiënt en duurzaam benutten van de beschikbare parkeerruimte, met oog voor leefbaarheid, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. De nota zet in op het verminderen van het ruimtebeslag door parkeren, het stimuleren van alternatieven zoals deelmobiliteit en elektrisch vervoer, en het afstemmen van parkeernormen op de actuele mobiliteitsbehoefte per wijk en doelgroep. Er wordt prioriteit gegeven aan het benutten van bestaande parkeervoorzieningen, het vergroenen van parkeerplekken en het waarborgen van voldoende parkeergelegenheid voor bewoners, bezoekers en mensen met een mobiliteitsbeperking. Relatie met het plangebied Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met de Parkeerbeleidsnota.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

34

Woonvisie Zeist De gemeenteraad van Zeist heeft in april 2016 de 'Woonvisie Zeist, tussen flexibiliteit en zekerheid' (Bijlage 3) vastgesteld. De doelstelling van de woonvisie is om te komen tot een woningaanbod waarin alle woonvormen beschikbaar zijn, dus ook woningen voor starters en studenten, ouderen etc. De woonvisie is opgesteld als afspiegeling van de behoeften die er zijn in de samenleving. Inmiddels is op 19 januari 2021 de nieuwe woonvisie 2021-2025 vastgesteld door de gemeente Zeist. In het kader van de herontwikkeling van de WA-Hoeve is een gebiedsvisie opgesteld door de gemeente en daarop is de woonvisie uit 2016 onverminderd van toepassing. Relatie met het plangebied Het Zuidelijk Ontwikkelveld (ZOV) leent zich qua ligging nabij Den Dolder centrum en ruimtelijk gezien het meest voor grote differentiatie. Het Noordelijk Ontwikkelveld (NOV) leent zich gezien de ligging, de waardevolle bomen en de aansluiting op de Historische Middenas voor een lagere dichtheid en grotere woningen. Het plan voldoet in zijn geheel aan de woondifferentiatie zoals opgenomen in de Woonvisie. Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) De wettelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater zijn geregeld in zowel de Wet milieubeheer als de Omgevingswet. Voor bestaande situaties en als vangnet blijft de Wet milieubeheer (met name artikel 10.32a over hemelwater) van kracht.

Gemeenten zijn op grond hiervan verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van afvalwater, en hebben een zorgplicht voor het doelmatig verwerken van hemelwater en het voorkomen van grondwateroverlast. Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en beleid geldt de Omgevingswet als primair kader. Hierin zijn de zorgplichten en eisen voor waterbeheer verder uitgewerkt en gekoppeld aan het gemeentelijk omgevingsplan en het actuele vGRP (2022–2027). In het bestemmingsplan wordt daarom verwezen naar beide wetten waar relevant, met de nadruk op de Omgevingswet en het vGRP als basis voor nieuwe eisen en maatregelen. Voor hemelwater geldt dat de perceeleigenaar primair verantwoordelijk is voor het verwerken van afstromend hemelwater op eigen terrein. Als dit redelijkerwijs niet mogelijk is, zorgt de gemeente voor een doelmatige voorziening voor de afvoer van hemelwater, conform de voorkeursvolgorde: zoveel mogelijk verwerking op eigen terrein; gescheiden afvoer van overtollig hemelwater; infiltratie in de bodem, afvoer naar oppervlaktewater of, indien noodzakelijk, naar de riolering. Bij nieuwbouw geldt het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het gescheiden verwerken van afval- en hemelwater en het beperken van negatieve effecten op het watersysteem.

In Zeist is afgesproken dat bij nieuwbouw de eerste 35 mm van een regenbui op het verhard oppervlak op eigen terrein wordt geborgen of verwerkt. Voor grondwater geldt dat de perceeleigenaar primair verantwoordelijk is voor het voorkomen van grondwateroverlast op eigen terrein, inclusief funderingsproblemen. Ondergrondse gebruiksruimtes moeten voldoen aan de bouwregelgeving en vochtdicht zijn. Relatie met plan Met betrekking tot de afvoer en berging van hemelwater op het watersysteem zullen de eisen en randvoorwaarden van waterschap Vallei en Veluwe gevolgd dienen te worden. Deze zijn genoemd in paragraaf 3.3. De gemeente Zeist heeft met de inititiatiefnemer afgesproken dat zoveel mogelijk hemelwater verwerkt wordt op eigen perceel. Voor nieuwbouw is afgesproken dat de eerste 35,7 milimeter van een regenbui, vallend op het verhard oppervlak op het perceel, op eigen terrein zelf geborgen of verwerkt dient te worden. Voor wat betreft de verantwoordelijkheden met betrekking tot het grondwater: Perceeleigenaar is primair verantwoordelijk voor tegen gaan van grondwaterlast op eigen terrein. Dit geldt ook voor funderingsproblemen. De eigenaar moet zorgen dat voldaan wordt aan de bouwkundige regelgeving, onder andere zodat ondergrondse gebruiksruimtes van panden, zoals een kelder of een souterrain, volgens de

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

35

bouwregelgeving vochtdicht zijn. Zeist bouwt duurzaam In 2022 is het beleid voor duurzaam bouwen van de gemeente Zeist vastgesteld: "Zeist bouwt duurzaam". De leefomgeving kan leefbaarder en duurzamer gemaakt worden door bij bouwen en verbouwen rekening te houden met hergebruik van materialen, natuur en milieu, hittestress, energieverbruik en periodes van droogte en wateroverlast. Het beleid duurzaam bouwen biedt per thema helderheid over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties van gebouwen binnen de gemeente. De gestelde eisen tellen zwaar, maar als een eis niet haalbaar is kan hier gemotiveerd van afgeweken worden. De ambities zijn bedoeld als kans, wens en/of inspiratie. Relatie met plan De in het beleid gestelde eisen kunnen of mogen niet geregeld worden in het bestemmingsplan, met uitzondering van de minimale waterbergingsopgave van 45 liter per m2 bebouwd grondoppervlak. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op het aspect waterberging. Hieruit blijkt dat voldaan kan worden aan de bergingsopgave. Met de overige eisen en ambities is zoveel mogelijk rekening gehouden in het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan. Aanvullend zijn middels de anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar nadere ambities overeengekomen gebaseerd op het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Zeist.

Gebiedsvisie WA-Hoeve Eind januari 2017 is de gebiedsvisie voor de WA-Hoeve vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. Aanleiding hiervoor is de voorgenomen verhuizing van Altrecht (psychiatrische gezondheidszorg), waarbij ze de WA-Hoeve in Den Dolder mogelijk gaat verlaten. Het einddoel van de vastgestelde visie is een transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is. Relatie met plan Dit bestemmingsplan maakt de invulling van de gebiedsvisie voor het deelgebied NOV en ZOV mogelijk. Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder Ten behoeve van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan is de uitstraling van de toekomstige WA-Hoeve weergegeven. Het betreft hier de sfeer, bouwstijl en stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van het gebied en de bebouwing. Het behoud van monumentale gebouwen en de cultuurhistorisch waardevolle structuren is het uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan. Relatie met plan Het beeldkwaliteitsplan is vertaald in dit bestemmingsplan. Bouw- en aanlegactiviteiten dienen in overeenstemming te zijn met het beeldkwaliteitsplan.

Derhalve dient bij de aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst te worden aan dit beeldkwaliteitsplan. Daarnaast geldt het beeldkwaliteitsplan ook als inspiratiebron. Het beeldkwaliteitsplan als vastgesteld in 2022 is bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het beeldkwaliteitsplan kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het beeldkwaliteitsplan kan gewijzigd worden op basis van bijvoorbeeld voortschrijdend inzicht op het gebied van energietransitie en verduurzaming of om nieuwe elementen in het plan beter te beschermen/te benadrukken. Wijziging van het beeldkwaliteitsplan dient plaatsvinden binnen de kaders van dit bestemmingsplan. Het bij dit bestemmingsplan opgenomen beeldkwaliteitsplan vormt een toetsingskader tot het moment dat een nieuw beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld. Derhalve is in de planregels opgenomen dat bouwen aanlegactiviteiten worden getoetst aan het beeldkwaliteitsplan zoals deze geldt op het moment van aanvragen van de vergunning.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

36

Kwaliteitsteam Aan de hand van het beeldkwaliteitsplan toetst een onafhankelijk kwaliteitsteam ontwerpen voor nieuwbouw en transformatieplannen voor bestaande plannen. Het kwaliteitsteam bestaat uit specialisten op het gebied van cultuurhistorie, milieu, leefbaarheid, landschap, stedenbouw en welstand die motiveert, bijstuurt en toetst. Zij heeft tot taak de kwaliteit van de bebouwde, buiten- en openbare ruimte te bewaken. Het gaat zowel om op te richten of te transformeren bebouwing (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) als om zaken als erfafscheidingen, de inrichting en materialisering van de openbare- en buitenruimte, parkeeroplossingen, geluidwerende voorzieningen, eventuele terrassen e.d. Conclusie gemeentelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

37

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

38

Hoofdstuk 4

4.1

Planbeschrijving

Planbeschrijving

Hierna volgt een indicatieve beschrijving van het planvoornemen voor het NOV en het ZOV. In het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder is de inrichting van het plan ook nader uitgewerkt. De flexibiliteit van dit bestemmingsplan stelt de kaders om het NOV en het ZOV in de komende jaren te ontwikkelen, mede op basis van voortschrijdend inzicht. Voor de ontwikkeling van de Historische Middenas is een separaat bestemmingsplan voorbereid. In navolging hierop wordt gestart met het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld, waar woningbouw zal gaan plaatsvinden. In totaal gaat het om circa 175 woningen, waarvan circa 33 vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen in het NOV gerealiseerd worden en circa 142 woningen in het ZOV, in een mix van rijwoningen, vrijstaand, twee-onder-één-kapwoningen en appartementen. Voor alle plannen geldt dat met de ontwikkeling aandacht is besteed aan duurzaamheid. Voor alle te realiseren woningen geldt als eis dat ze worden gerealiseerd met nul-op-de-meter (energieneutraal) . Noordelijk Ontwikkelveld Net ten zuiden van de HMA vormt het NOV een nieuw ensemble. Het is een buurtje op zich. De natuurrijke en begroeide locatie leent zich bij uitstek voor een natuurinclusieve ontwikkeling waarin de bestaande vegetatie zich mengt met nieuwbouw.

Het behoud van het monumentaal groen gaat soepeler met kleinere volumes dan met aaneengeschakelde rijen woningen. Daarom wordt hier gedacht aan twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande bosvilla’s. Deze boswoningen (voornemen is 33 stuks) vormen een autonoom geheel van losse korrels die een relatie aangaan met het bestaande landschap. Mogelijk komen er in het aangrenzende bestaande gebouw Spinoza, een Poggenbeek-monument uit 1909 in chaletstijl, zeven appartementen (separaat bestemmingsplan HMA), waarbij een werelds uitzicht op de grazende schapen in het heidelandschap één van de uitgangspunten is. Dit gebouw is de link met de historie. In het noordelijk deel van de tuin van Spinoza mogen maximaal vier woningen gebouwd worden. Door het grenzen van de tuin van Spinoza (deels met woningen) aan de tuinen van de nieuw te bouwen woningen, zullen er twee tijdslagen bij elkaar komen. De architectuur van de nieuw te bouwen woningen zal in het teken staan van het natuurinclusief ontwerpen met als thema ‘Wonen in het bos’. Met een architectuurstijl die geheel in het teken staat van de interactie met de omgeving. Met grote vensters die op het landschap zijn gericht, overkragende volumes, overdekte buitenruimtes of terugliggende gevels waardoor graduele overgangen ontstaan tussen binnen en buiten.

Voor zorgvuldige inpassing zal materialisering en kleurstelling in overeenstemming moeten zijn met de directe omgeving. Er is ruimte voor diversiteit mits de samenhang niet verloren gaat. Deze samenhang kan voortkomen uit stijl, materiaalgebruik, detaillering en kleurstelling. Architecten en particuliere opdrachtgevers zullen in architectuur en gebruik van materialen moeten aansluiten op het natuurlijke karakter. Er liggen volop uitdagingen in zowel de plastiek als het met grote, gevelopeningen kaderen van interessante uitzichten. Voor vrije kavels zijn kavelpaspoorten nodig om de beoogde eenheid en kwaliteit te kunnen realiseren. Natuurinclusief ontwerpen en realiseren stopt niet bij de gevel aan de buitenrand, maar vermengt zich met de bebouwing, de tuinen, bergingen en het parkeren. De ontsluiting met parkeren is vanuit het midden van het ontwikkelveld zodat er geen auto’s in het zicht staan. Het principe van autodelen wordt gestimuleerd. Een natuurinclusief ontwerp voorziet in een toereikende royale berging zodat de fiets voor het grijpen staat. Ook deze bergingen worden mee-ontworpen en geïntegreerd in de architectuur en het landschap van dit eigen buurtje. Natuurinclusief ontwerpen vergt speciale aandacht voor de overgang tussen privé-openbaar. Conform de Gebiedsvisie is mede om die reden een ‘pad rondom’ opgenomen.

Het beeldkwaliteitsplan geeft verder duiding van het planvoornemen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

39

Afbeelding 4.1: Planvoornemen NOV Zuidelijk ontwikkelveld Het Zuidelijk ontwikkelveld ligt vrij autonoom aan de rand van het gebied en het dichtst bij het centrum van Den Dolder. Het plaatselijk geaccidenteerde terrein bestaat uit beboste delen, open en verwilderde velden en een dichtbegroeide rand met dennen langs de N238. Ook hier is gekeken naar maximale integratie van nieuw programma met de kernkwaliteiten van het landschap. Met als uitgangspunt een natuurinclusieve aanpak. Dit betekent zo compact mogelijk verkavelen in de open gebieden, de bestaande bomen zoveel mogelijk ontzien en het maximaal gebruiken van gebiedseigen middelen. De context van het ZOV is in hoge mate bepalend voor de ruimtelijke organisatie. Aan de noordzijde grenst het ZOV met open velden aan de cultuurhistorische infrastructuur van de WA-Hoeve en het zuidelijke deel ligt in de waardevolle bosstrook langs de N238. In het ZOV liggen twee te behouden langzaamverkeerverbindingen. Eén verbinding leidt naar het station en één sluit met een kruisingsvrije verbinding aan op het dorp. Verder dient rekening gehouden te worden met geluid afkomstig van het spoor en de N238. Vanuit deze context zijn er twee logische bebouwingszones. Er is een noordelijke bebouwingszone aan het cultuurhistorische gekromde pad en een zuidelijke bebouwingsstrook in het bos.

In de noordelijke bebouwingszone zijn twee velden waar geen waardevolle bomen staan. Ter plaatse van de velden zonder waardevolle bomen kunnen carrés gevormd worden met op de randen georiënteerde bebouwing. De bebouwing in de noordelijke zone vormt een front richting het pad. De tweede bebouwingsstrook ligt in de bosstrook. Hier passen solitaire, alzijdig representatieve bouwvolumes of bebouwingseenheden. Gedacht wordt om parkeren tussen de woningen plaats te laten vinden, in open parkeerplekken tussen de bomen of verborgen in de inheemse beplanting. Omdat het gebied op loopafstand van het centrum en station ligt, wordt het gebruik van natuurlijkvriendelijke mobiliteiten bevorderd. Ook met bijvoorbeeld oplaadpunten voor electrische (deel)auto’s en ruime fietsenbergingen om fietsgebruik te stimuleren.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

40

Afbeelding 4.2: Planvoornemen ZOV

4.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Beleidskader Op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) moet bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling worden gemotiveerd dat sprake is van een behoefte en dat deze ontwikkeling bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Deze instructieregel is onderdeel van het bredere uitgangspunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: 1. Onderbouwing van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. 2. Afweging van alternatieven: indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Voor de toepassing van deze instructieregel is relevant of het plangebied kan worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Dit betreft een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, inclusief bijbehorende voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Ook de geldende bestemming speelt hierbij een rol: een agrarische bestemming duidt doorgaans niet op bestaand stedelijk gebied. Resultaten De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt.

Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Omdat er een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, is een laddertoets uitgevoerd voor de ontwikkeling van de HMA en het NOV en ZOV gezamenlijk (Laddertoets Willem Arntsz-hoeve Den Dolder, Stec Groep 27 oktober 2022, Bijlage 20).

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

41

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is extra motivering vereist. Daarom is nagegaan of er sprake is van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Onder de Omgevingswet wordt bestaand stedelijk gebied omschreven als een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, inclusief bijbehorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Op de locatie van het NOV en het ZOV vigeren naast de bestemming 'Natuur met landschappelijke waarden' ook stedelijke bestemmingen: 'Gemengd' en 'Maatschappelijk'. Aangezien de twee locaties worden ontwikkeld op een plek waar reeds (voor het overgrote deel) een stedelijke bestemming vigeert, concluderen we dat het gebied op grond van het voorgaande plan kan worden beschouwd als een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Er is derhalve sprake van bestaand stedelijk gebied. Omdat de plannen worden ontwikkeld binnen bestaand stedelijk gebied is geen extra afweging van alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied nodig. Op basis van vraag en (plan)aanbod binnen de gemeente Zeist is er behoefte aan ten minste 2.150 woningen in de komende tien jaar.

De beoogde ontwikkeling van 246 woningen op de HMA, het NOV en het ZOV gezamenlijk, voorziet in een deel van deze behoefte. De ontwikkeling van de plannen voorziet in een behoefte en leidt daarmee niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders. Sterker: het plan draagt bij aan het oplossen van woningtekorten en zorgt voor een versterking van de vitaliteit en leefbaarheid binnen de gemeente. Ook na ontwikkeling van het beoogde plan resteert er nog voldoende vraag om de overige harde plannen te ontwikkelen. Daarna resteert er nog voldoende behoefte om alle huidige zachte plannen te ontwikkelen (zowel binnen als buiten bestaand stedelijk gebied). Dit sluit aan bij het uitgangspunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties onder de Omgevingswet. Conclusie De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Er bestaat binnen de gemeente Zeist een grote behoefte aan nieuwe woningen in de komende tien jaar. Daarmee wordt aangetoond dat voldoende behoefte bestaat aan deze ontwikkeling en dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is met het oog op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

42

Hoofdstuk 5

Omgevingsaspecten

In navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. Voor een aantal van deze omgevingsaspecten zijn onderzoeken uitgevoerd. Omdat gelijktijdig aan de ontwikkeling van het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld ook de Historische Middenas ontwikkeld wordt, wordt in diverse onderzoeken ingegaan op zowel het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld asl op de Historische Middenas. Voor de Historische Middenas wordt separaat een bestemmingsplan opgesteld.

5.1

Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor, of een besluit neemt over, projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen (gesloten spoor). Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'C-lijst') geeft de aard en omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben (m.e.r.-beoordeling). Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'D-lijst'). Hierbij geldt sinds de aanpassing van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen zodra een project één of meer van de beschreven activiteiten in Onderdeel D bevat, ongeacht de omvang van deze activiteiten. Deze toets, de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling, dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect.

Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan zijn. Als blijkt dat aanzienlijke nadelige milieugevolgen niet zijn uit te sluiten, is alsnog een volledige m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-procedure nodig. In afbeelding 5.1 zijn bovenstaande regels schematisch weergegeven:

Afbeelding 5.1: Schematische weergave m.e.r.-(beoordelings)plicht Op basis van artikel 7.6 van de Wet milieubeheer kunnen Provinciale Staten als aanvulling op de 'C-lijst' uit het Besluit m.e.r. in de provinciale milieuverordening (of provinciale omgevingsverordening) extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aanwijzen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben en dus m.e.r.-plichtig zijn. Provinciale Staten van Utrecht hebben in de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aangewezen die m.e.r.-plichtig zijn. In aanvulling op het voorgaande is er nog een zijspoor, het open spoor, waardoor een plan m.e.r.-plicht kan gelden. Dit is het geval wanneer significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten. Dan geldt de verplichting tot uitvoeren van een Passende Beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming en daarmee de verplichting tot het uitvoeren van een planm.e.r. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden (artikel 2, lid 5 onder b). Op grond van deze aanpassing is een vormvrije m.e.r.-beoordeling door het bevoegd gezag nodig voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar die beneden de drempelwaarden vallen.

Dit betekent dat voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie moet worden opgesteld.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

43

Resultaten Voor dit bestemmingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (Aanmeldnotitie Willem Arntsz Hoeve Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld, Royal HaskoningDHV, 16 december 2024, Bijlage 4) uitgevoerd. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt in totaal 175 woningen mogelijk en is daarom niet rechtstreeks planm.e.r.-, projectm.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsplichtig. De ontwikkeling van het NOV en ZOV op de WA-Hoeve heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met ecologie en veranderingen in de waterhuishouding, hiertoe bestaan toereikende compensatiemaatregelen. Het bereik van het effect van een woningbouwlocatie is lokaal en heeft geen grensoverschrijdend karakter. Significante effecten op het milieu zijn niet te verwachten. De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure. Conclusie De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure. In onderstaande paragrafen wordt specifieker ingegaan op de diverse milieuaspecten.

5.2

Bedrijven en milieuzonering

Beleidsmatig kader Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009). In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In tabel 5.1 zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. Tabel 5.1: Richtafstanden per milieucategorie MilieuRichtafstanden in 'rustige woonwijk' categorie 1 10 meter 2 30 meter 3.1 50 meter 3.2 100 meter 4.1 200 meter 4.2 300 meter 5.1 500 meter 5.2 700 meter 5.3 1.000 meter 6 1.500 meter

Richtafstanden in 'gemengd gebied' 0 meter 10 meter 30 meter 50 meter 100 meter 200 meter 300 meter 500 meter 700 meter 1.000 meter

De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

44

Resultaten Ten zuiden van het plangebied is bedrijvigheid aanwezig aan de Fornheselaan. Aan de Fornheselaan zijn volgens het bestemmingsplan bedrijfsactiviteiten toegestaan tot maximaal milieucategorie 3.2 en 4.1. Dit is (mede) afhankelijk van het soort bedrijven dat zich (thans) heeft gevestigd op dit bedrijventerrein en van de ligging van bestaande woningen. Om te bepalen of de bedrijvigheid mogelijk belemmeringen voor de nieuwbouw oplevert is nader onderzoek verricht (Herontwikkeling Willem Arntsz Hoeve akoestisch onderzoek bestemmingsplan, Royal HaskoningDHV, 5 januari 2021, Bijlage 7). Het bedrijventerrein ligt op circa 130 meter afstand van de grens van het plangebied. Gezien de ligging van het plangebied, in de nabijheid van een provinciale weg, een spoorlijn en bedrijventerreinen, kan gesteld worden dat er geen sprake is van een rustige woonwijk en dat het plangebied derhalve gezien kan worden als een gebied met functiemenging. De maximale afstand van categorie 4.1 bedrijfsactiviteiten tot aan een gebied met functiemenging bedraagt 100 meter. Daarmee kan gesteld worden dat hinder als gevolg van bedrijven niet te verwachten is en dat er sprake is van een goed woonen leefklimaat. Overigens blijkt uit het onderzoek dat alle bedrijfskavels aan de Fornheselaan al in gebruik zijn. Dit betreffen allen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2.

De maximale afstand tot aan een gebied met functiemenging bedraagt voor deze bedrijfsactiviteiten 50 meter. Uitzondering hierop vormt het bedrijf Hoffland vanwege het aspect geluid. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op het aspect industrielawaai. Conclusie Het aspect Bedrijven en Milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan en daarmee is het bestemmingsplan uitvoerbaar ten aanzien van dit aspect.

5.3

Verkeer

Beleidsmatig kader In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen. Resultaten Voor de voorgenomen ontwikkeling van het NOV en ZOV is een verkeersonderzoek uitgevoerd (Onderzoek Verkeer en parkeren Willem Arntsz-Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 22 november 2021, Bijlage 5). Parkeren Voor de wijziging in het bestemmingsplan is het belangrijk om te toetsen of de geplande parkeervoorzieningen voldoen aan de gestelde parkeernormen van de gemeente Zeist. Dit om na ontwikkeling parkeerproblematiek en overlast te voorkomen. Doordat de locatie in het buitengebied van Zeist wordt ontwikkeld zal er bij alle normen uit worden gegaan van de maximale aantallen. Om de transformatie mogelijk te maken is een onderbouwing van de parkeervraag noodzakelijk. Een functieverandering of nieuwbouw kan immers leiden tot een toename van de parkeervraag. Om de parkeervraag te bepalen heeft de gemeente Zeist parkeernormen opgenomen in haar Parkeerbeleidsnota.

Voor het bepalen van de normatieve parkeerbehoefte worden de parkeernormen zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) gehanteerd. Deze normen zijn vrij gedateerd en wijken iets af van de huidige parkeerkengetallen zoals deze zijn opgenomen door het CROW in Publicatie 381 van december 2018. De normen zoals deze zijn opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) zijn opgenomen in de tabel 5.2. Het plangebied van de WA-Hoeve bevindt zich volgens de Nota in het restgebied en daarom zullen deze normen worden gehanteerd.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

45

Tabel 5.2: Parkeernormen gemeente Zeist

Op basis van het geplande aantal woningen dat is opgenomen in het programma voor het bestemmingsplan en daarbij horende parkeernormen van de gemeente Zeist (tabel 5.2) is de parkeervraag berekend. In de parkeernormen van de gemeente Zeist wordt, in tegenstelling tot het CROW geen onderscheid gemaakt tussen appartementen en grondgebonden woningen. Daarom is voor de appartementen de categorie 'woning midden' gehanteerd. Uit de berekening, weergegeven in tabel 5.3, blijkt dat op basis van de geldende parkeernormen 303 parkeerplaatsen nodig zijn om in het NOV en ZOV aan de normatieve parkeerbehoefte te voldoen volgens de parkeernormen van de gemeente Zeist. Tabel 5.3: Parkeerberekening

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

46

In een aantal gevallen kan door meerdere gebruikers gebruik gemaakt worden van dezelfde parkeerplaats. Door te rekenen met de aanwezigheidspercentages voor gecombineerd gebruik van het CROW, kan de parkeervraag per periode bepaald worden. Wanneer de normatieve parkeerbehoefte wordt afgezet tegen de aanwezigheidspercentages komt hier een parkeerbehoefte uit van 281, waarbij het maatgevende moment de werkdagavond is. Verkeersgeneratie In het kader van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is het noodzakelijk vast te stellen wat het verkeersgenererend effect van de toekomstige functies zal zijn. Voor het berekenen van deze verkeersgeneratie van het autoverkeer wordt uitgegaan van de kengetallen van het CROW. Voor de bepaling van de stedelijkheidsgraad zijn de cijfers van het CBS gehanteerd. Hierbij wordt de gemeente Zeist, waar de WA-Hoeve onder valt, omschreven als sterk stedelijk met 1575 adressen per km2. Naast de mate van stedelijkheid is de verkeersgeneratie ook afhankelijk van de locatie in het stedelijk gebied. De locatie van deze ontwikkeling valt in het buitengebied van de gemeente Zeist. Voor de berekening van de verkeersgeneratie, worden de kengetallen van verkeersgeneratie gehanteerd van het CROW.

Gezien de auto georiënteerde locatie van de WA-Hoeve wordt er uitgegaan van de maximale verkeersgeneratie zoals dit is opgenomen in kengetallen van het CROW voor het berekenen van de verkeersgeneratie. Tabel 5.4: Verkeersgeneratie

De totale verkeersgeneratie van het gebied is 1.278 motorvoertuigen per etmaal voor het NOV en ZOV. Door middel van het verkeersmodel van de Regio Utrecht, VRU3.4 is berekend hoe dit extra gegenereerde verkeer als gevolg van de ontwikkeling van de WA-Hoeve in Den Dolder zich zal verdelen over de omliggende wegen. Hieruit blijkt dat met het extra gegenereerde verkeer de capaciteit van de N238 nog onder de beschikbare capaciteit blijft en zal dit naar verwachting geen doorstromingsproblemen veroorzaken. Afwikkeling aansluitingen N238 Op basis van de hiervoor genoemde verkeersintensiteiten wordt geadviseerd de aansluitingen op de N238 opnieuw in te richten. Voor de zuidelijke aansluiting in het Zuidelijk ontwikkelveld, ter hoogte van de Pleineslaan, worden momenteel nieuwe plannen ontwikkeld in het kader van het project Nieuwe Verbindingen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

47

De bestaande noordelijke aansluiting ter hoogte van de HMA moet opnieuw ingericht worden op het nieuwe verkeersaanbod. Onderzoek laat zien dat er voldoende mogelijkheden zijn om het kruispunt in te richten op een manier dat het kruispunt vlot en verkeersveilig kan worden afgewikkeld met de toenemende verkeersintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling van de WA-Hoeve. Deze kruising wordt dan ook mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan 'Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas'. Langzaam verkeer Door de locatie in de natuur en nabij het station van Den Dolder is het de verwachting dat veel bewoners en bezoekers van het gebied zullen fietsen of wandelen. Het station is immers op 1,5 kilometer afstand gelegen, wat zowel te voet als per fiets goed bereikbaar is. Ook de voorzieningen in Den Dolder zijn goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Daarnaast is het centrum van Bilthoven op 4,5 kilometer afstand goed te bereiken met de fiets. Het gebied wordt voor het langzaam verkeer op vijf locaties ontsloten, welke zijn weergegeven op afbeelding 5.2.

Afbeelding 5.2: Ontsluiting langzaam verkeer 1. Vernieuwing van de bestaande aansluiting N238 aan de noordzijde van het gebied. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Het doorlopende fiets- en voetpad ligt aan de westzijde van de N238, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken. De ventweg tussen de Vijverhof en het Boerderijlaantje dient voornamelijk voor het langzame verkeer dat richting het noorden gaat. Het is de verwachting dat verkeer dat richting het zuiden, Den Dolder of Bilthoven gaat, via de zuidelijkere verbindingen het gebied zal verlaten. 2. Nieuwe aansluiting N238 aan de zuidzijde van het gebied. Voor de ontwikkeling van het gebied wordt er ook aan de zuidzijde een nieuwe ontsluiting gemaakt aan de N238 aansluitend op de Pleineslaan. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar ook hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Ook hiervoor geldt dat het fietspad aan de westzijde van de N238 ligt, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken.

Deze aansluiting is belangrijk voor verkeer dat richting Den Dolder of Bilthoven gaat, waarvan de kernen de sterkste relatie hebben met het gebied. Het is dan ook de verwachting dat de meeste fietsers en voetgangers van deze

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

48

aansluiting gebruik zullen maken. Een goed ingerichte aansluiting is hiervoor noodzakelijk. Om advies te kunnen geven over het type aansluiting wordt aanvullend onderzoek naar de intensiteiten en oplossingsmogelijkheden uitgevoerd. 3. De provinciale brug over de N238, Willem Coxlaan. Momenteel is er een fietsers- en voetgangersbrug over de N238. Deze brug wordt nu ook gebruikt door fietsers en voetgangers. De brug functioneert op dit moment naar behoren maar is relatief smal en kan daardoor nog slechts beperkt een hogere intensiteit aan fietsers en/of voetgangers aan. Wanneer deze brug aanvullend is naast de andere ontsluitingen kan deze mogelijk alleen gebruikt worden als voetgangersbrug. Hiervoor wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd. 4. Momenteel is er een voetgangersverbinding naar het station langs de parkeerplaats bij het spoor. Deze verbinding is ideaal voor voetgangers en fietsers die vanuit het gebied naar het station gaan. Deze verbinding is momenteel echter niet ingericht voor fietsers en voetgangers. Deze verbinding leent zich goed om indien dit nodig blijkt, opgewaardeerd te worden als volwaardige fiets- en voetgangersverbinding naar het station en centrum van Den Dolder. 5. Ecoduct 'Op Hees'. Via het ecoduct kan langzaam verkeer geheel autovrij over het spoor en de N238 van de WA-Hoeve tot het station en het centrum van Den Dolder verplaatsen.

Dit is echter wel een korte omweg ten opzichte van de hierboven benoemde ontsluitingen. Wat er dan nog ontbreekt is de aansluiting richting het oosten (bijvoorbeeld Klaarwater). Deze fietsers kunnen gebruik maken van de bestaande fietsinfrastructuur door het bosgebied van Den Dolder. Kortom, er zijn verschillende mogelijkheden aanwezig om het langzaam verkeer, fietsers en voetgangers, op een goede en veilige manier te ontsluiten. Hiervoor zullen echter wel aanpassingen in de openbare ruimte gedaan moeten worden om de verbindingen en verkeersaansluitingen te optimaliseren of te verbeteren. Hiervoor zal aanvullend onderzoek uitgevoerd worden. Conclusie Het is niet de verwachting dat de ontwikkeling van het NOV en ZOV op de WA-Hoeve in Den Dolder verkeerskundige problemen met zich mee zal brengen. In de planregels wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. De ontsluitingen op de N238 worden opnieuw ingericht. De N238 kan de toename van verkeersintensiteiten verwerken. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar ten aanzien van het aspect verkeer.

5.4

Luchtkwaliteit

Wettelijk kader De Wet milieubeheer (Wm) biedt de volgende grondslagen voor de onderbouwing dat een plan voldoet aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit: het project leidt niet tot overschrijding van grenswaarden (art. 5.16 lid 1 sub a); het plan draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit (art. 5.16 lid 1 sub c); er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van het project is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of blijft de concentratie gelijk (art. 5.16 lid 1 sub b onder 1); er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van een door het project optredend effect of een met het plan samenhangende maatregel is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of blijft de concentratie gelijk (art. 5.16 lid 1 sub b onder 2); het project is genoemd of beschreven in, dan wel past binnen of is in elk geval niet strijdig met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (art. 5.16 lid 1 sub d). Wanneer een plan voldoet aan één van bovenstaande grondslagen, kan het wat luchtkwaliteit betreft doorgang vinden. Advieswaarden WHO Als aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan, is er nog steeds kans op gezondheidsschade door luchtverontreiniging.

De WHO hanteert daarom advieswaarden voor fijn stof (PM10 en PM2,5) die lager zijn dan de wettelijke grenswaarden. De WHO advieswaarden zijn 20 µg/m3 voor PM10 en 10 µg/m3

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

49

voor PM2,5. In het onderzoek (Ontwikkeling Willem Arntz Hoeve onderdeel luchtkwaliteit, Royal HaskoningDHV, 3 juli 2020, Bijlage 6) blijkt dat de concentraties blijkt dat wordt voldaan aan de WHO advieswaarde voor PM10. Op dit moment wordt nog niet voldaan aan de WHO advieswaarde van PM2,5, maar in de toekomst wordt de advieswaarde wel behaald. Dit betekent dat er, in ieder geval in de nabije toekomst, sprake is van een gezonde leefomgeving. Resultaten In het onderzoek luchtkwaliteit is rekening gehouden met de ontwikkeling van de zowel het NOV en ZOV als het HMA. Het onderhavige plan omvat de nieuwbouw van woningen en de ontsluiting daarvan alsmede het parkeren. Een dergelijke ontwikkeling is niet in de lijst uit de Regeling NIBM opgenomen. Daarom kan hier niet worden volstaan met de aanname dat de ontwikkeling van geringe omvang is en dat de luchtkwaliteit als gevolg hiervan “niet in betekende mate” zal verslechteren. Een nadere motivering is daarom vereist. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het toenmalige Ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Het grote voordeel van deze NIBM-rekentool is dat slechts een beperkt aantal invoergegevens nodig is. Alleen het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer worden ingevoerd. Voor de overige invoergegevens is in de tool uitgegaan van worst-case. Met beperkte invoergegevens kan dus worden vastgesteld of een plan NIBM is. Uit de NSL-Monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde concentraties rond het plangebied ruim onder de grenswaarden uit de Wm liggen en dat de concentraties, onder invloed van dalende achtergrondconcentraties en emissiefactoren, in de toekomst verder zullen dalen. De bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling in het plangebied is bepaald op basis van worst case uitgangspunten. Er is een aanzienlijke ruimte tussen de heersende concentraties en de grenswaarden uit de Wm. Met de berekende worst case toenames van de concentraties, zal de ontwikkeling van het gebied rond de WA-Hoeve niet leiden tot een benadering of overschrijding van de grenswaarden uit de Wm. Hierdoor is aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling van de HMA op grond van art 5.16, lid 1 sub a voldoet aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Hiervoor is gebruik gemaakt van het uitgevoerde onderzoek luchtkwaliteit.

Daarmee wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht ten aan zien van het aspect luchtkwaliteit.

5.5

Geluidhinder

Wettelijk kader De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd. Wegverkeerslawaai

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

50

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) artikel 74 hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven en straten met een maximumsnelheid van 30 km/u. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen of buitenstedelijk is gelegen. Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen. In het kort komt het er op neer dat het gebied binnen de bebouwde kom behoort tot het stedelijke gebied, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, dat gelegen is binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. In het laatste geval en voor de situatie buiten de bebouwde kom gelden de normen die van toepassing zijn op het buitenstedelijke gebied. Een hoofdweg is, conform deze definitiebepaling van de Wet geluidhinder, altijd gelegen in buitenstedelijk gebied.

Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en maatregelen gericht op reductie van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of als deze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, zijn burgemeester en wethouders van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de geluidbelasting. De gevels van geluidgevoelige bestemmingen kunnen ook worden uitgevoerd als een blinde of dove gevel (conform artikel 1b lid 5 van de Wgh). Hiermee vervalt de verplichting om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, waarbij een kanttekening wordt geplaatst dat de geluidwering van deze gevels ten minste gelijk dient te zijn aan de hoogte van de geluidbelasting minus de maximale binnenwaarde. Indien de maatregel zoals hierboven genoemd wordt getroffen is er sprak van een goed woon- en leefklimaat voor het aspect wegverkeerslawaai. Dit wordt aangetoond in het akoestisch onderzoek (Bijlage 7). Ter anticipatie op het steeds stiller worden van motorvoertuigen mag alvorens te toetsen aan de geldende grenswaarden een aftrek worden toegepast op de berekende geluidbelasting. Deze aftrek bedraagt: 2 dB voor wegen waar de maximumsnelheid gelijk is aan of hoger is dan 70 km/uur; 5 dB voor overige wegen.

Industrielawaai Een industrieterrein is volgens de Wet geluidhinder een terrein waar zich bedrijven kunnen vestigen die genoemd worden in artikel 40 van de Wet geluidhinder en onderdeel D van Bijlage I behorende bij het Besluit omgevingsrecht (de zogenaamde grote lawaaimakers). Op grond van hoofdstuk V van de Wet geluidhinder is rondom deze terreinen een zone vastgesteld, waarbuiten de etmaalwaarde van het gemiddelde geluidsniveau ten gevolge van alle bedrijven op dat terrein niet hoger mag zijn dan 50 dB(A). De zone is een planologisch aandachtsgebied, waarbinnen regels van kracht zijn, die aan zowel industriële activiteiten als aan woningbouw beperkingen opleggen. De ligging en omvang van de zone wordt met een bestemmingsplan vastgelegd. In het kader van het bestemmingsplan dient gekeken te worden naar de geluidsbelasting van geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het industrieterrein. Indien de geluidsbelasting meer dan 50 dB(A) bedraagt, kan de gemeente een hogere waarde vaststellen. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen bedraagt 55 dB(A). Resultaten In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met een verschuiving van de bebouwde kom grens,waardoor het gebied in de toekomst stedelijk zal zijn. Binnen het plangebied zal sprake zijn van een maximale snelheid van 30 km/u.

Geluidhinder als gevolg van verkeer kan binnen het plangebied als verwaarloosbaar worden geacht. Alleen het ZOV ligt in de wettelijke geluidszone van weg- en railverkeer. Betreffende railverkeer gaat het om de spoorlijn Utrecht-Amersfoort en betreffende wegverkeer gaat het om de provinciale weg N238. Onderzoeken zijn verricht betreffende de aspecten wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en nietgezoneerd industrielawaai (Herontwikkeling Willem Arntsz Hoeve akoestisch onderzoek bestemmingsplan, Haskoning, 3 mei 2026, Bijlage 7). De geluidberekeningen voor het nieuwbouwplan (op basis van een referentieplan omdat de definitieve verkaveling nog niet vaststaat) zijn uitgevoerd voor het toekomstige maatgevende jaar. Dit betreft het jaar