RV26.043 Bijlage 0 Nota van Zienswijzen Omgevingsplan Verlengde Slotlaan 71, Zeist

Bovendien wordt ten onrechte gesteld dat de participatie voldoet aan de richtlijnen gesteld door de gemeente Zeist, nu de vermelde richtlijnen inwerking getreden zijn op 1 januari 2024, maar het participatietraject reeds van november 2021 liep. 2.6.15 Reactie gemeente In hoofdstuk 7 van de Motivering op de ontwerpwijziging van het omgevingsplan is aangegeven op welke wijze het participatietraject na het raadsbesluit van 12 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Daarmee is voldaan aan het raadsbesluit van 12 mei 2020, voor zover dat ziet op het vervolgen van een participatietraject door de nieuwe eigenaar.

20

Bovendien geldt op grond van de Omgevingswet dat bij de vaststelling van een wijziging van een omgevingsplan aangegeven wordt op welke wijze de gemeente burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen betrokken heeft (art. 10.2, tweede lid van het Omgevingsbesluit). De gemeente Zeist heeft daarvoor beleidsregels vastgesteld. Op die wijze wordt onder meer uniform invulling gegeven aan deze eis van participatie. Dit beleid geldt ten tijde van het vaststellingsbesluit, ook al heeft de participatie feitelijk voor de inwerkingtreding van deze beleidsregels (of de inwerkingtreding van de Omgevingswet) plaatsgevonden. Daarmee is terecht vastgesteld dat de uitgevoerde participatie heeft plaatsgevonden conform het (later vastgestelde) beleid. 2.6.16 Zienswijze De voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan is in strijd met de Wijkwaarden Lyceumkwartier, zoals deze staan vermeld in de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 en het vigerende planologisch kader ‘Zeist Centrum e.o.’. 2.6.16 Reactie gemeente In reactie hierop verwijzen wij naar de reactie zoals hiervoor weergegeven onder 2.6.12 2.6.17 Zienswijze In de ontwerpwijziging van het omgevingsplan is geen welstandsadvies aangetroffen van Mooi Sticht, het bij de gemeente Zeist aangewezen adviesorgaan op grond van de Welstandsnota Zeist 2010.

2.6.17 Reactie gemeente In de ontwerpfase zijn het Definitief Ontwerp van de woningen, het zorggebouw en het Beeldkwaliteitsplan voorgelegd aan, en afgestemd met, de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Mooi Sticht). De definitieve beoordeling aan redelijke eisen van welstand wordt door de CRK opgesteld op basis van de aan te vragen omgevingsvergunning voor activiteit bouwen. Het advies van de CRK is onderdeel van de besluitstukken van de omgevingsvergunning. 2.6.18 Zienswijze De voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan is in strijd met het Servituut. 2.6.18 Reactie gemeente In reactie hierop verwijzen wij naar de algemene reactie zoals hiervoor weergegeven onder 2.1.1 2.6.19 Zienswijze De voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan is in strijd met het raadsbesluit van 12 mei 2020, nu het niet voldoet aan het Servituut, de balans tussen bebouwing en groen niet is aangetoond en evenmin is geborgd, afgeweken wordt van de scenario-logica uit het raadsbesluit en niet getoetst is aan het participatierapport en de gemeentelijke kaders als harde randvoorwaarden. 2.6.19 Reactie gemeente Het raadsbesluit van 12 mei 2020 heeft een aantal belangrijke elementen benoemd die onderdeel zijn van de complexe puzzel van planvorming op het perceel De Lindenhorst. Bij géén van die elementen is bepaald dat het element enkel bepalend zou zijn.

Dat zou ook niet kunnen, nu bijvoorbeeld het scenario met een zorgcomplex in strijd is met de letter van het Servituut. Hieruit volgt reeds dat strijd met de letter van het Servituut niet betekent dat strijd bestaat met het raadsbesluit van 12 mei 2020. Dit geldt temeer nu wel voldaan is aan de in dat raadsbesluit benoemde uitgangspunten. De balans tussen bebouwing en groen is in voldoende mate aangetoond en geborgd. Voor dit onderdeel verwijzen we naar de reactie zoals weergegeven onder 2.6.7.

21

Evenmin wordt afgeweken van de scenario-logica uit het raadsbesluit. De voorliggende wijziging van het omgevingsplan is immers een doorontwikkeling van de beide scenario’s zoals deze ook zijn benoemd in het raadsbesluit. Terecht wordt gesteld dat niet aan het participatierapport is voldaan als harde randvoorwaarden. Het participatierapport is, evenals het Servituut, nimmer als harde randvoorwaarde benoemd en kan ook niet zo dienen. Uit het raadsbesluit van 12 mei 2020 volgt dat het participatierapport, de gemeentelijke kaders, waaronder de brief aan het Rijksvastgoedbedrijf en het Servituut de kaders vormen. Daarbij is niet bepaald dat één van die kaders zou moeten prevaleren: daarmee is een opdracht meegegeven om te komen tot een planvorming die een optimale invulling zou geven, gegeven die kaders. Bovendien is na de verkoop van het perceel de Lindenhorst – waarvoor voormelde participatie plaatsvond – ook voor de vaststelling van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan een participatietraject doorlopen, hetgeen toegelicht is in onderdeel 7 van de Motivering van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan. 2.6.20 Zienswijze: De voorliggende wijziging van het omgevingsplan vormt een ongewenst precedent voor het Lyceumkartier en de Verlengde Slotlaan.

2.6.20 Reactie gemeente: Voor de reactie verwijzen wij graag naar onze reactie zoals weergegeven onder 2.5.2 2.6.21 Zienswijze: Deze zienswijze is ingediend onder voorbehoud van nadere aanvulling van gronden en argumenten, zodra nieuwe gegevens, documenten of adviezen bij ons beschikbaar komen. Verzocht wordt om aan te geven binnen welke termijn de zienswijze dient te worden aangevuld of gecompleteerd. 2.6.21 Reactie gemeente: De termijn waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend is, conform wetgeving, zes weken. Alle, binnen de termijn ingediende (pro forma) zienswijzen, worden gelijk behandeld dat wil zeggen, er wordt uitsluitend een schriftelijke reactie gegeven via de Nota van zienswijzen. Dit is conform wetgeving en vooraf bepaalde procedures. Zienswijzen die nà de einddatum van de ter inzagelegging worden ingediend worden als niet ontvankelijk te worden beschouwd.

Conclusie De zienswijze leidt tot een aanpassing van de ontwerpwijziging. 2.7

ZIENSWIJZE 15 (BREEVAST PROJECTEN B.V.)

In behandeling name: de ontwerpwijziging heeft van 17 september 2025 tot en met 28 oktober 2025 ter inzage gelegen. De zienswijze van Breevast Projecten B.V. is op 28 oktober 2025 pro forma ontvangen en dus tijdig ingediend. Op 20 november 2025 is een aanvulling van de zienswijze ontvangen.

22

2.7.1 Zienswijze De noodzakelijke evenwichtige toedeling van functies aan locaties ontbreekt. Naast de strijd met het Servituut, leidt de intensieve bebouwing tot een onevenwichtige functietoedeling, omdat hierdoor de huidige groene en open karakteristiek van het gebied onevenredig wordt aangetast. De planregels bieden geen dan wel onvoldoende waarborg voor het behoud van de noodzakelijke ruimtelijke kwaliteit, de bestaande cultuurhistorische waarden, het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan en het behoud van de (barokke) groenstructuur. 2.7.1 Reactie gemeente In de hoofdstukken 4, 5 en 6 van de Motivering op de ontwerpwijziging van het omgevingsplan wordt gemotiveerd waarom voldaan is aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gegeven de verschillende van belang zijnde elementen, waaronder het Servituut, de publieke kaders en de aandachtspunten vanuit de participanten is gekomen tot een evenwichtig plan waarbij geen sprake is van een onevenredige aantasting van de huidige groene en open karakteristiek van het gebied. Dat de voorliggende wijziging van het omgevingsplan voorziet in de wenselijke toevoeging van woningen, brengt niet met zich dat (daarmee) geen of onvoldoende waarborg voor het behoud van de noodzakelijke ruimtelijke kwaliteit of de bestaande cultuurhistorische waarden geboden wordt.

Dat geldt evenzo voor het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan en het behoud van de (barokke) groenstructuur, waarbij de voorliggende wijziging van het omgevingsplan juist voorziet in beschermingsmaatregelen voor het in het plangebied aanwezige groen. Voor dat laatste zij verwezen naar de algemene reactie onder 2.1.2. Daar komt bij dat de huidige toestand van het perceel, waar de grote gevangenis met daarbij behorende hekken grote inbreuk maakt op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en ook inbreuk maakt op het karakter van de Slotlaan. Op die punten zal het plan concreet tot verbeteringen leiden. 2.7.2 Zienswijze De voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er heeft geen deugdelijke afweging plaatsgevonden en de belangen van Breevast Projecten B.V. bij naleving van het Servituut zijn niet afdoende in de Motivering vermeld of op evenwichtige wijze in de voorgenomen besluitvorming betrokken. De suggestie dat het Servituut geen relevante rol speelt in de publiekrechtelijke besluitvorming is onjuist. Bovendien is de stelling dat de voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan voldoet aan de uitgangspunten van het Servituut, onjuist. Er is niet inzichtelijke gemaakt op welke punten en in welke mate (procentueel) naar oordeel van de gemeente van het Servituut wordt afgeweken.

De bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan in relatie tot de omvang van de percelen, staan haaks op de bedoeling en de geest van het Servituut. Verder wordt ten onrechte verondersteld dat de beperkte zichtbaarheid vanaf de Verlengde Slotlaan relevant is voor de vraag of wordt voldaan aan de uitgangspunten van het Servituut. 2.7.2 Reactie gemeente Het Servituut heeft een belangrijke en relevante rol gespeeld in de publiekrechtelijke besluitvorming. Van meet af aan is het Servituut en de daarin vermelde bepalingen betrokken bij de planvorming. In zoverre heeft het Servituut daarop ook invloed gehad. Dit is ook toegelicht onder de algemene reactie 2.1.1 Dit betekent echter niet dat de regels van het Servituut letterlijk zijn overgenomen in de voorliggende wijziging van het omgevingsplan. Er is overigens ook geen (wettelijke) verplichting daartoe. Juridisch gezien hoeft dit ook niet, zie toelichting onder de algemene reactie 2.1.1. Evenmin is sprake van een toezegging dat de voorschriften uit

23

het Servituut (letterlijk) zouden worden overgenomen in een bestemmingsplan of omgevingsplan. Het raadsbesluit van 12 mei 2020 en de brief aan het Rijksvastgoedbedrijf van 22 mei 2020 geeft expliciet aan dat beide scenario’s zoals die voortvloeiden vanuit de participatie die heeft plaatsgevonden bij de verkoop van perceel De Lindenhorst, acceptabel waren, zowel voor gemeente als RVB. Dit terwijl één van die twee scenario’s appartementen omvatte wat in strijd is met het Servituut. Verder blijkt uit het raadsbesluit en de brief dat vanuit een goede ruimtelijke kwaliteit een hogere bebouwingsdichtheid eveneens voorstelbaar is vanuit de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Ook daaruit volgt dat het nooit de bedoeling is geweest om de planvorming op de locatie enkel op het Servituut af te stemmen. Uit bovenstaande volgt dat er dus ook geen sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 2.7.3 Zienswijze Er is sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering. Het Servituut is een zakelijk recht met goederenrechtelijke werking. De bepalingen van het Servituut zijn ondubbelzinning geformuleerd: het Servituut beperkt de bebouwingsdichtheid en elke afwijking van het Servituut vereist goedkeuring van Breevast Projecten B.V.

Het is op voorhand en zonder nader onderzoek duidelijk dat voor de uitvoering van de voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan toestemming van Breevast Projecten B.V. nodig is en dat deze toestemming niet wordt gegeven. Daarom is sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering die de uitvoerbaarheid van de voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan in de weg staat. Aanpassing van de voorliggende ontwerpwijziging van het omgevingsplan in die zin dat het Servituut moet worden gerespecteerd en in het Omgevingsplan (publiekrechtelijk) wordt geborgd is noodzakelijk. 2.7.3 Reactie gemeente Breevast Projecten B.V. beroept zich op het Servituut, een zakelijk recht met goederenrechtelijke werking, als belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan. Onder het recht zoals dat gold voorafgaand aan de invoering van de Omgevingswet, was de aanwezigheid van een zakelijk recht, zoals een erfdienstbaarheid, in beginsel niet doorslaggevend voor de uitvoerbaarheid van het plan. Dit was slechts anders indien op voorhand in redelijkheid moet worden aangenomen dat een evidente belemmering aan de verwezenlijking van het plan binnen de planperiode van in beginsel 10 jaar in de weg staat en tevens vaststaat dat binnen die planperiode tot opheffing van het zakelijk recht kan worden overgegaan.

Onder het oude recht, zoals dat gold voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, was vereist dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan inzicht werd gegeven over de uitvoerbaarheid van dat plan. Deze eis is met het vervallen van artikel 3.1.6, eerste lid aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen. Voor een omgevingsplan hoeft niet meer aannemelijk gemaakt te worden dat de toegedeelde functie(s) ook daadwerkelijk zullen worden verwezenlijkt. Bovendien geldt onder de Omgevingswet geen planperiode meer – de planperiode van een bestemmingsplan van in beginsel 10 jaar zoals die bestond onder het oude recht, is vervangen door een onbeperkte planperiode van het omgevingsplan. Op dit moment kan niet in redelijkheid worden aangenomen dat het Servituut aan de verwezenlijking in de weg staat. Hoewel Breevast Projecten B.V. in de zienswijze stelt dat toestemming nodig is voor de verwezenlijking en deze toestemming niet zal worden gegeven, brengt dit niet met zich dat dit in de toekomst niet zou kunnen veranderen. Bovendien kan in een gerechtelijke procedure om wijziging c.q. opheffing van het Servituut worden verzocht. Bovendien is de gestelde belemmering niet evident.

Bij de verkoop van het perceel De Lindenhorst heeft het Rijksvastgoedbedrijf als verkopende partij uitgebreid onderzoek laten doen naar het Servituut, de werking daarvan en de gevolgen daarvan. Dit onderzoek, verricht door PelsRijcken en weergegeven in een notitie van 23 juli 2019,

24

stelt ten aanzien van de evidentie dat betwijfeld kan worden of deze zonder meer zou worden aangenomen door de bestuursrechter. In beginsel moet de civiele rechter oordelen of en zo ja in welke mate het Servituut een belemmering vormt voor de uitvoering van het bouwplan waartoe de voorliggende wijziging van het omgevingsplan mogelijkheid biedt. Een dergelijke (civiele) uitspraak is er op dit moment niet, waardoor ook om die reden niet gesteld kan worden dat sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van de ontwerpwijziging.

25

3 3.1

AANPASSINGEN ONTWERPWIJZIGING INLEIDING

De ingediende zienswijzen hebben geleid tot een aanpassing van de ontwerpwijziging ‘Omgevingsplan gemeente Zeist – Verlengde Slotlaan 71, Zeist’. Daarnaast zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De omgevingsplanwijziging zal dan ook gewijzigd worden vastgesteld. Hierna is een overzicht gegeven van alle wijzigingen, met uitzondering van kleine tekstuele en redactionele aanpassingen die verder geen inhoudelijke gevolgen hebben voor het plan. 3.2

WIJZIGINGEN NAAR AANLEIDING VAN ZIENSWIJZEN

Motivering: • De toelichting in paragraaf 5.9 Infrastructuur is geactualiseerd. Regels: • De artikelen 12.53 en 12.55 zijn aangepast zodat de verwijzing naar het Inrichtingsplan resp. het Beeldkwaliteitsplan duidelijker wordt geborgd door de stukken rechtstreeks als bijlage bij de regels te voegen (i.p.v. uitsluitend bij de Motivering) • In artikel 12.14 ‘Activiteit Bos – Verlengde Slotlaan 71’: naast groenvoorzieningen is expliciet toegevoegd dat de gronden zijn bestemd voor de instandhouding en ontwikkeling van de ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden. Deze aanvulling sluit aan bij de systematiek van de bestaande bosbestemmingen binnen de gemeente Zeist en betreft een verduidelijking van de planregeling, zonder verruiming van gebruiksmogelijkheden. Beeldkwaliteitsplan: • Het Beeldkwaliteitsplan wordt aangepast zodat het kaartbeeld en de vermelding dat gebruikt gemaakt zal worden van Park Finspong door aan te sluiten op het padennetwerk, komt te vervallen. 3.3

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN

Ambtshalve is het ontwerpbestemmingsplan op de volgende onderdelen gewijzigd (zie ook paragraaf 7.8 van de Motivering): Motivering:  Paragraaf 5.18 (Water) is aangepast op basis van de geactualiseerde ‘quickscan water’ n.a.v. advisering van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR) Regels:  Op basis van het definitieve ontwerp van de woningen en het zorggebouw zijn de volgende aspecten aangepast of gecorrigeerd: o Maximale bouwhoogte van de vrijstaande woningen is aangepast naar 13 meter; o Maximale bouwhoogte van de twee-aaneengebouwde woningen is aangepast naar 12,5 meter; o Maximale goothoogte van 6,5 meter is toegevoegd voor het zorggebouw; o De begrenzing van alle bouwvlakken zijn aangepast waardoor ze strakker om de te realiseren hoofdgebouwen liggen;  De situering van de verschillende functies, werkingsgebieden en de te beschermen waarde ‘Boom’ zijn op basis van het Inrichtingsplan geoptimaliseerd om de te bereiken ruimtelijke kwaliteit doelmatiger te borgen.

26





Enkele (technische) omissies zijn hersteld, waaronder: o Artikel 12.8 toegevoegd t.b.v. de functie Groen ; o Artikel 12.16 toegevoegd t.b.v. de activiteit Maatschappelijk; o Artikel 12.45 toegevoegd t.b.v. bouwactiviteit ‘overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde’ voor de functie Maatschappelijk o Artikel 12.49 toegevoegd t.b.v. algemene afwijkingsregels voor een overschrijding van de meetbepalingen tot een maximum van 10%. Dit is een gebruikelijke planologische afwijkingsregeling, waarmee middels een omgevingsvergunning het mogelijk is om onder voorwaarden flexibel om te gaan met onvoorziene situaties. Voormalig artikel ‘12.2 Voorrangsbepaling - Verlengde Slotlaan 71’ is verwijderd, omdat deze niet langer noodzakelijk is nu er met de pons zal worden gewerkt. Door toepassing van de pons worden binnen het betreffende gebied uitsluitend de regels uit het STOP/TPOD-deel van het omgevingsplan van toepassing verklaard en worden de onderliggende ruimtelijke plannen niet langer zichtbaar in het DSO (Regels op de Kaart). Door deze technische maatregel wordt het voor de raadpleger duidelijk welke planologische regels er gelden binnen het plangebied. Omdat er geen samenloop meer bestaat met oudere planregels, is een afzonderlijke voorrangsbepaling niet langer noodzakelijk en kan deze komen te vervallen.

27