RV26.029 Bijlage 4. Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026

2

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026

Bij de jaarrekening 2025

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Inleiding en opbouw MPSO Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (verder: MPSO). Formeel heeft de gemeente Zeist geen ‘grondbedrijf’, echter als er gesproken wordt over het overkoepelend geheel, of activiteiten die met grond- of gebiedsontwikkelingen te maken hebben wordt de term nog veelvuldig gebruikt. Het MPSO biedt een beeld van verschillende ruimtelijke projecten die spelen binnen de gemeentegrenzen van Zeist. In het MPSO wordt de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties weergegeven, waarmee inzicht wordt gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en de bijbehorende grootste risico’s voor de projecten. De gemeente Zeist heeft op peildatum 1 januari 2026 twee actieve grondexploitaties, te weten:  Gemeentewerf  Huis ter Heide West Projecten waarbij de gemeente ‘deelneemt’ aan een grondexploitatie zijn in dit MPSO niet onder de grondexploitaties opgenomen. Dit zijn de volgende projecten: Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. De grondexploitatie Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van de samenwerking Hart van de Heuvelrug, maar wordt door de gemeente zelfstandig gevoerd en is daarmee wel een actief lopende grondexploitatie. Verder zijn in het MPSO projecten opgenomen waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt maar een faciliterende rol heeft.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling van grondexploitaties in 2025 op portefeuilleniveau besproken. Hierin wordt het resultaat van de grondexploitaties op totaalniveau afgezet tegen de resultaten van vorig jaar (MPSO 2025). Tevens wordt in het hoofdstuk de benodigde verliesvoorziening op basis van de verlieslatende projectresultaten weergegeven. Tot slot staat in het hoofdstuk de ontwikkeling van de ‘reserve grondbedrijf’ en de mutaties op hoofdlijnen van de reserve in 2025. Hoofdstuk 1 is technisch, maar rapporteert over de vereisten waaraan wij nu eenmaal moeten voldoen vanuit wet- en regelgeving. In hoofdstuk 2 worden de actualiteiten in de projecten met een grondexploitatie weergegeven. Onderdeel daarvan is een overzicht van het doel van het project, een recente stand van zaken en de resultaatontwikkeling in 2025. In hoofdstuk 3 worden de actualiteiten ten aanzien van de bezittingen in het grondbedrijf weergegeven. Het betreft hier potentiële ontwikkelgebieden die mogelijk leiden tot een grondexploitatie. In hoofdstuk 4 worden de actualiteiten in de projecten beschreven waar de gemeente een faciliterende rol heeft. De lopende projecten worden in een totaaloverzicht gepresenteerd.

2/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 (MPSO). In dit document wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist plaatsvinden. Projecten met een grondexploitatie In het MPSO worden de projecten met een grondexploitatie het meest uitgebreid behandeld. Dit komt voort uit wet- en regelgeving waaronder het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De grondexploitaties van de gemeente Zeist zijn:  Gemeentewerf  Huis ter Heide West Welke wijzigingen hebben er ten aanzien van de grondexploitaties plaats gevonden? De grondexploitatie Gemeentewerf had vorig jaar een netto contante waarde van € 1,9 miljoen (incl. winstneming). Dit jaar is dat bedrag gestegen naar € 2,6 miljoen. Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West blijft net als bij het MPSO (2025) op netto contante waarde neutraal (€ 0,-), doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug.

3/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Inhoudsopgave 1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau ............................................................... 5

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties ............................................................................ 5

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie ................................................................... 5

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie .............................................................. 5

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties ........................................................................ 5

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2025 .......................................................................................... 8

1.6

Resultaten MPSO 2026 ......................................................................................................... 8

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat.................................................................................................. 8

1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie ................................................................................. 10

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting .............................................................. 10

2

Beschrijving per grondexploitatie.............................................................................................. 11

2.1

Gemeentewerf ..................................................................................................................... 12

2.2

Huis ter Heide-West ............................................................................................................. 14

3 3.1 4 4.1

Bezittingen ‘grondbedrijf’ ........................................................................................................... 17 Nijenheim / De Grift ............................................................................................................. 18 Projecten met faciliterende rol ................................................................................................... 19 Totaaloverzicht woningbouwplanning faciliterende projecten ............................................. 20

4/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op portefeuilleniveau weergegeven. Met portefeuilleniveau wordt gedoeld op het overkoepelend geheel van de grondexploitaties. Dit hoofdstuk wordt gestart met een toelichting op de belangrijkste termen.

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties

Resultaat op nominale waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door een berekening waarbij de ingeschatte kosten en opbrengsten van de gehele looptijd en van alle activiteiten van het project zijn meegenomen. Die kosten en opbrengsten worden berekend naar één resultaat. Dit heet het resultaat op nominale waarde. De kosten en opbrengsten van de jaren worden bij elkaar opgeteld en er wordt geen rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente.

Resultaat op eindwaarde Door aan de kosten en opbrengsten in de exploitatie een kosten- en opbrengstenstijging (of –daling) en rentekosten en -baten toe te voegen wordt het resultaat op de eindwaardedatum bepaald. Per grondexploitatie wordt de eindwaardedatum bepaald; dat is afhankelijk van wanneer de laatste werkzaamheden worden verwacht. Het resultaat op eindwaarde vertegenwoordigt de vooraf berekende kosten en opbrengsten van een project toegerekend naar het moment wanneer het project afgerond is. Dit is dus het totale verwachte saldo aan het einde van het project.

Resultaat op netto contante waarde (NCW) Het resultaat op netto contante waarde wordt bepaald door op de eindwaarde een discontering toe te passen. De discontering staat voor een (fictief) rendement. Door de discontering toe te passen ontstaat een waarde op een contante waarde datum; het resultaat op netto contante waarde. Voor grondexploitaties is door de commissie BBV een disconteringsvoet van 2,0% als parameter bepaald. Dus omgekeerd geredeneerd: door het bedrag op netto contante waarde te verhogen met de ‘fictieve rente’ (dus 2,0% jaarlijks) wordt toegewerkt naar het bedrag op eindwaarde. Op die manier kan het projectresultaat op eindwaarde dus bepaald worden.

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie

In 2025 zijn er geen grondexploitaties die afgesloten dienen te worden.

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie

In 2025 zijn er geen projecten met een grondexploitatie gestart.

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

Ten aanzien van de parameters is er een aantal richtlijnen vanuit het BBV (besluit begroting en verantwoording). Zo dient de renteparameter over de boekwaarde jaarlijks te worden berekend volgens een verplichte rekenwijze (BBV): voor het MPSO 2026 bedraagt de rente 0,5% over de boekwaarde. Het afgelopen jaar zijn de beleids- en marktrentes sterk gestegen. Voor de gemeentelijke (omslag)rente voor de projecten hoeft dit niet onmiddellijk iets te betekenen. Mochten de gemeente in de toekomst meer leningen aan moeten trekken is het mogelijk dat dit percentage zal stijgen. De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging worden gebaseerd aan de hand van de Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor RO.

5/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Kostenstijging De parameters voor de grondexploitatie Huis ter Heide West zijn vastgesteld conform de uitgangspuntennotitie die door de stuurgroep Hart van de Heuvelrug is opgesteld. Hier is een kostenstijgingspercentage van 2,5% voor de gehele looptijd vastgesteld. Voor de grondexploitatie Gemeentewerf wordt er voor de kosten een onderscheid gemaakt in kosten voor bouw- en woonrijpmaken, plankosten en woningbouwkosten. Aan de hand van CBS-data is gekeken naar de prijsontwikkelingen voor bouw- en woonrijpmaken en Cao-lonen. Hiermee zijn de kosten in de grondexploitatie Gemeentewerf naar het prijspeil van 1 januari 2026 gebracht. Dit is respectievelijk 1,3% voor bouw- en woonrijpmaken en 3,6%voor plankosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering. De gemeente Zeist baseert haar kostencijfers op korte termijn (t/m 2028) aan de hand van de Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor RO. Er wordt gekozen om het gemiddelde percentage voor de kostenstijging te hanteren. Dit betekent dat er in 2026 wordt gerekend met 3,5% kostenstijging op het gebied van GWW (naar boven afgerond) en voor plankosten en VTU-kosten 4,5% kostenstijging (naar boven afgerond). In 2027 en 2028 wordt er voor de GWW en woningbouwkosten gerekend met een stijging van 3% en voor plankosten en VTU-kosten gerekend met een stijging van 3%.

Vanaf 2029 en verder wordt er voor alle kosten gerekend met het langdurige gemiddelde van 2%.

Bron: Outlook Grondexploitaties 2026, Metafoor RO, dec. 2025) Samenvattend zijn de gehanteerde kosten indexcijfers als volgt: Projecten

2025

2026

2027-2028

2029 e.v.

Gemeentewerf - GWW-kosten: - Plan- en VTU kosten: Huis ter Heide-West

1,3% 3,6% 2,5%

3,5% 4,5% 2,5%

3,0% 3,0% 2,5%

2,0% 2,0% 2,5%

Opbrengstenstijging De parameters voor de grondexploitatie Huis ter Heide West zijn vastgesteld conform de uitgangspuntennotitie die door de stuurgroep Hart van de Heuvelrug is opgesteld. Hier is een opbrengstenpercentage van 2,0% voor de gehele looptijd vastgesteld. Daarnaast heeft de gemeente Zeist de grondexploitatie Gemeentewerf waarbij woningbouw wordt ontwikkeld. Om te komen op prijspeil 1-1-2025 is gekeken naar de ontwikkeling van de consumenten prijs index (cpi) en de grondopbrengsten indices van de Outlook Grondexploitaties 2026 gepubliceerd door Metafoor RO.

6/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Metafoor RO geeft in hun Outlook Grondexploitaties 2026 verschillende bandbreedtes weer over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Er is gekozen voor het hanteren van een gewogen gemiddelde indexcijfer, waarbij rekening wordt gehouden met een woonprogramma van tweederde betaalbaar, conform de richtlijnen voor betaalbare woningbouw van het Rijk. Hieronder de tabel die weergeeft hoe de grondopbrengsten zich naar verwachting lijkt te ontwikkelingen:

Bron: Outlook Grondexploitaties 2026, Metafoor RO, dec. 2025) Projecten Gemeentewerf: Huis ter Heide-West:

2025 2,4% 2,0%

2026 4,2% 2,0%

2027-2028 3,2% 2,0%

2029 e.v. 2% 2,0%

Disconteringsvoet De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties bedraagt 2,0%. Dit is voorgeschreven vanuit de BBV-regelgeving.

7/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 1.5

Terugblik resultaten MPSO 2025

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de resultaten bij het MPSO 2025. Projecten Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1.6

Eindwaarde datum 31-12-2028 31-12-2029

Resultaat op eindwaarde 2.370.542 0

Richting positief neutraal

Resultaten MPSO 2026

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de geactualiseerde grondexploitaties bij het MPSO 2026. Projecten

Eindwaarde datum

Gemeentewerf* 31-12-2030 Huis ter Heide-West 31-12-2030 * Het resultaat op eindwaarde, exclusief winstneming.

Resultaat op eindwaarde 2.845.884 0

Richting positief neutraal

Voor de verlieslatende exploitaties dient een voorziening te worden getroffen. Zie hiervoor de paragraaf ‘ontwikkelingen jaarresultaat’ (paragraaf 1.7). In de grondexploitatie Gemeentewerf is de bijdrage voor de nieuwe gemeentewerf ter hoogte van € 2,5 miljoen niet in de kosten opgenomen. Deze kosten mogen vanuit de BBV niet opgevoerd worden. Dit betekent dat het resultaat van de grondexploitatie positief is; dit positief saldo is conform het besluit van de raad over het plan bestemd voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf en dient net als bij het vorige MPSO € 2,5 miljoen te bedragen. Wanneer het positieve saldo lager wordt dan € 2,5 miljoen dient het verschil vanuit de reserve grondbedrijf te worden aangevuld. Per 31-12-2025 is het verwachte nominale resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf afgerond € 2,7 miljoen (exclusief winstneming), waardoor er geen aanvulling vanuit de reserve grondbedrijf nodig is.

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat

Ontwikkeling boekwaarde De boekwaardestand is een saldo van de tot op heden ontvangen opbrengsten minus de tot op heden gedane investeringen. Een negatief saldo houdt dus in dat er meer investeringen zijn gedaan dan opbrengsten ontvangen. Boekwaarde-stand per 31-12-2024

Boekwaarde realisatie 2025

Boekwaarde-stand per 31-12-2025

Gemeentewerf

1.140.877

-86.809

1.054.068

Huis ter Heide-West

-2.646.685

-155.332

-2.802.017

Totaal

-1.505.808

-242.142

-1.747.950

Projecten

De stand boekwaarde per 31 december 2024 bedroeg € 1,5 miljoen negatief. Gedurende 2025 zijn er bijna geen opbrengsten ontvangen en alleen investeringen gedaan, waardoor de negatieve boekwaardestand negatiever is geworden met totaal afgerond € 0,2 miljoen naar afgerond € 1,7 miljoen negatief. De boekwaarde dient voornamelijk terugverdiend te worden met de grondopbrengsten.

8/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 De stand en de ontwikkeling van de boekwaarde zegt niets over het uiteindelijke resultaat, maar wel wat over de voorinvestering die de gemeente heeft gemaakt en daarmee het vermogen dat ‘vast ligt’ in de projecten met een grondexploitatie.

Winstneming In het voorjaar van 2018 is een notitie in het kader van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verschenen met daarin een toelichting over de toepassing van (tussentijdse) winstneming bij grondexploitaties. Dit is voor Zeist vertaald in het raadsbesluit Financiën grondbeleid (18RV068). Conform dit raadsbesluit is voor de winstgevende grondexploitaties een winstberekening uitgevoerd volgens de POC-methode (percentage of completion). Op basis van de berekening systematiek van het BBV zijn er twee grondexploitaties waarop een winstneming van toepassing is. Dit zijn de grondexploitaties gemeentewerf (Van Renesselaan) waarvan € 2,5 miljoen uit het resultaat gelabeld is ten behoeve van de bouw van de nieuwe gemeentewerf. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Gemeentewerf bedroeg bij het vorig MPSO € 295.763,-. Bij het voorliggend MPSO dient de winstneming te worden verlaagd met € 30.411,- en bedraagt in totaal € 265.352,-. De winstnemingen worden conform de afspraken als beschreven in het raadsbesluit Financiën grondbeleid gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op netto contante waarde Het verwachte resultaat op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026 van de lopende grondexploitaties bedraagt opgeteld € 2.584.938 positief. In onderstaande tabel zijn de resultaten op netto contante waarde weergegeven.

Projecten Gemeentewerf* Huis ter Heide-West*

Resultaat NCW Resultaat NCW 1-1-2025 MPSO 2025 1-1-2026 MPSO 2026 1.916.775 0

2.584.938 0

Verschil 668.163 -

Totaal 1.916.775 2.584.938 668.163 * Gemeentewerf resultaat inclusief winstneming * Huis ter Heide-West is hier opgenomen met een resultaat € 0,- omdat het resultaat voor rekening van de provincie komt in de mastergrex Hart van de Heuvelrug. De resultaten op NCW 1-1-2026 verbeteren met circa € 670.000,-. De wijzigingen met de meeste impact op de resultaten van de grondexploitaties zijn:  Stijgende woningmarkt ontwikkelingen  Kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn minder hard gestegen dan verwacht  Verhoogde sociale grondprijzen De overige wijzigingen worden toegelicht in de projectbladen van de betreffende projecten.

Ontwikkeling van de benodigde verliesvoorzieningen Op dit moment zijn er geen verlieslatende grondexploitaties. Hierdoor is het treffen van een verliesvoorziening niet noodzakelijk.

9/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie

De reserve grondbedrijf is de gelabelde reserve waaruit mutaties in grondexploitaties bekostigd kunnen worden. Dit is het ‘spaarpotje’ voor grondexploitaties: als projecten meer geld kosten dan opbrengen, kan het tekort vanuit deze reserve worden aangevuld. Omgekeerd is het de bedoeling dat projecten met een grondexploitatie die meer opbrengen dan kosten het saldo afstorten in de reserve grondbedrijf. Als dit potje leeg is, dan dient een eventueel tekort ingebracht te worden in het resultaat van de jaarrekening. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf opgenomen, waarbij positieve bijdragen dotaties zijn en negatieve bedragen onttrekkingen zijn. Ontwikkelingen reserve

Stand reserve

Stand per 1-1-2025

906.154

Toevoegingen/onttrekkingen

-118.355

Stand per 31-12-2025

787.799

Als onderdeel van het risicomanagement wordt jaarlijks de gewenste hoogte voor de reserve grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt jaarlijks bij de jaarrekening en de actualisatie van het MPSO. De reserve biedt voldoende ruimte voor een primaire egalisatie tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties en heeft dit jaar meer financiële ruimte gekregen om tegenvallers op projecten op te vangen.

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht. Dat wil, in het kort, zeggen dat de gemeente vennootschapsbelasting moet afdragen over de structurele winsten van haar ondernemersactiviteiten, waaronder ook grondexploitaties kunnen vallen. Om te bepalen of de Gemeente Zeist structurele winst behaalt op haar grondbedrijf is de Quick Scan van de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) ingevuld. Dit instrument wordt toegepast om te bepalen of de gemeente een structurele winst heeft voor de grondexploitaties. Uit de Quick Scan is de verwachting dat Zeist op haar grondexploitaties de komende jaren structureel winst gaat maken en daarom VPB-aangifte zal moeten doen voor het onderdeel grondexploitaties. De komende maanden wordt door onze belastingadviseur onderzocht wat hiervan de financiële consequenties zijn. Momenteel is hiervoor een risicopost in het weerstandvermogen opgenomen.

10/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 2

Beschrijving per grondexploitatie

Een grondexploitatie; wat is dat? Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een project waarbij de gemeente een actieve rol heeft; oftewel de gemeente voert actief grondbeleid. Een grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. Een grondexploitatie kan zowel een voordelig als een nadelig saldo hebben. Voor een grondexploitatie met een nadelig saldo moet de gemeente een verliesvoorziening treffen die het negatief resultaat afdekt. De grondexploitatie moet jaarlijks worden geactualiseerd. Een grondexploitatie heeft als belangrijke kenmerken dat de gemeente eigenaar is van de grond (historisch bezit of aangekocht), zelf de gronden geschikt maakt voor de bouw van functies (bouw- en woonrijp maken), dus voorziet van riolering, wegen, parkeerplaatsen, groen, water, e.d. De bouwrijpe grond wordt aangeboden aan de markt; aan bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties en/of particulieren óf wordt gebruikt voor eigen (maatschappelijke) functies. Een voordeel van een grondexploitatie is dat de gemeente meer regie en grip heeft op de plannen, dan wanneer een derde partij ontwikkelt; de gemeente heeft namelijk zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijke middelen tot haar beschikking als zij eigenaar is van de grond. Met andere woorden; als eigenaar bepaal je zelf grotendeels wat je wilt. Wel moeten we hiervoor voldoen aan scherpere wet- en regelgeving.

De eisen die de gemeente stelt hebben invloed op de waarde van de te verkopen gronden. Een nadeel voor de gemeente is dat het risico groter is dan wanneer de gemeente geen eigenaar is. Dit komt doordat de gemeente actief deelneemt aan de grondmarkt en zelf als ‘ondernemer’ aan de lat staat voor de kosten. Tegenvallers in de kosten maar ook de schommelingen op de vastgoedmarkt kunnen flinke gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

11/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 2.1

Gemeentewerf Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001700

13.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 0 40 22

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving De grondexploitatie van de gemeentewerf bestaat uit twee deelprojecten. De eerste fase betreft het CPO-project van Surplus: het realiseren van 16 dure vrije sector en 6 middeldure koopappartementen voor senioren, waarvoor de grondopbrengsten van € 2,3 miljoen inmiddels gerealiseerd zijn. Deze woningen zijn in december 2019 opgeleverd. De tweede fase betreft de woningbouwontwikkeling op het terrein van de huidige gemeentewerf en de voormalige brandweerkazerne. De grondopbrengsten van de ontwikkeling komen grotendeels ten goede aan de nieuw te realiseren gemeentewerf. Dit gedeelte van het terrein is in november 2025 beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de activiteiten en materialen van de naar de nieuwe gemeentewerf waren verplaatst.

Stand van zaken Het bestemmingsplan biedt ruimte voor maximaal 60 woningen en een bouwhoogte van max. 10 meter. Er wordt reeds enkele jaren gesproken met Stichting Knarrenhof om te komen tot een passende invulling. Nadat over het woningbouwprogramma en de grondwaarde overeenstemming is bereikt, is in juni 2024 een (Didam) publicatie uitgebracht1, waarin is opgenomen dat de gemeente voornemens om grond te verkopen aan Stchting Knarrenhof. Vervolgens is in september 2024 een intentieovereenkomst met Stichting Knarrenhof gesloten. In verband met drie aangrenzende planontwikkelingen is in 2025 een integrale studie gestart om te komen tot een zorgvuldige stedenbouwkundige inrichting en passende verkeerskundige oplossingen. Keuze locatie gymzaal Onderzoek laat zien dat plaatsing van de gymzaal op de voormalige gemeentewerf de enige haalbare optie is. De uitgeefbare grond voor Knarrenhof wordt hierdoor iets kleiner, maar dit heeft vooralsnog geen substantiële impact op het aantal woningen.

1 Als gevolg van het Didam arrest (november 2021) moet er een zekere mate van mededinging (d.m.v.

publicatie) plaatsvinden. 12/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 De grondprijs kan evenredig worden aangepast, conform afspraken in de Intentieovereenkomst. Een eventuele lagere grondopbrengst wordt gedekt via het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHP). Onderwijshuisvesting zal ook moeten bijdragen aan het ontwerpen voor de herinrichting van de korte poot van de van Renesselaan en voor het aanleggen van de parkeerplaatsen voor de scholen en de gymzaal. Stedenbouwkundige visie De haalbare elementen uit het onderzoek van West8 zijn, in overleg met betrokken partijen, door de gemeente uitgewerkt tot een integrale stedenbouwkundige visie. De conceptvisie is op 11 februari 2026 toegelicht aan omwonenden en betrokken organisaties. De ontvangen reacties waren overwegend constructief en hebben tot enkele kleinere aanpassingen geleid, maar niet alle wensen zijn gehonoreerd. De visie is op 17 maart 2026 door het college vastgesteld. De visie biedt een integraal perspectief en borgt landschappelijke, cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteit voor alle toekomstige planontwikkelingen in Beeklust. Ook vormt de visie een goede basis voor uitvoerbare ontwerpen van o.a. Knarrenhof en gymzaal. Verder wordt een concept koop/ontwikkel/realisatieovereenkomst opgesteld voor de grondverkoop aan Stichting Knarrenhof t.b.v. de 60 woningen.

Naar verwachting kan de overeenkomst medio 2026 worden ondertekend. De ontwerpen van Knarrenhof en gymzaal worden met elkaar afgestemd in een coördinatieteam. De gymzaal kan naar verwachting medio/eind 2027 starten met de bouw en Knarrenhof eind 2027/begin 2028.

Relevante recente besluitvorming      

12 december 2017; vaststelling bestemmingsplan Zeisterwerf 13 februari 2018; opening grondexploitatie gemeentewerf Juni 2024: publicatie in kader van Didam arrest 27 augustus 2024; collegebesluit voor aangaan intentieovereenkomst met Stichting Knarrenhof September 2024: ondertekening intentieovereenkomst met St. Knarrenhof 17 maart 2026: collegebesluit vaststellen stedenbouwkundige visie Beeklust

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf was bij het vorige MPSO (2024) op netto contante waarde 1-1-2025 ruim € 2,1 miljoen positief (exclusief de winstneming). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2026 heeft ongeveer hetzelfde resultaat met ruim € 2,5 miljoen positief op netto contante waarde 1-1-2026 (eveneens exclusief de winstneming). De wijzigingen zijn:  De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn afgelopen jaar minder hard gestegen dan verwacht;  Verhoogde sociale grondprijzen  De grondopbrengsten zijn lichtelijk gestegen. Dit omdat er overeenkomst is getekend met St. Knarrenhof.

Risico’s De risico’s hebben betrekking op: - de complexiteit en intensiteit van het project en gelet op de huidige woningmarkt is er een risico dat het verwachte resultaat lager uitvalt dan begroot. - verdere bouwkostenstijgingen en stijging van de kosten voor het saneren van de bodem, slopen, bouw- en woonrijp maken incl. het verleggen van kabels en leidingen en voor de ontsluiting en parkeerplaatsen. Er zit een extra bedrag van € 120.000 in de grex mochten de geraamde kosten voor de bodemsanering (€ 180.000) toch hoger uitvallen. - Omwonenden of andere belanghebbenden kunnen bij de rechtbank en vervolgens bij de Raad van State in beroep tegen de omgevingsvergunning, die na BOPA procedure worden verleend. Hierdoor ontstaat vertraging in de planning en vindt tevens de bijdrage aan de nieuwe gemeentewerf later plaats omdat de grond dan juridisch nog niet kan worden geleverd.

13/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 2.2

Huis ter Heide-West Projectgegevens Projectnummer: G0007000 Onderdeel van Hart van de programma: Heuvelrug Omvang gebied:

50.611 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

24 0 42 16

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Het project Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Op de locatie van voormalige sportvelden is ruimte om maximaal 82 woningen te bouwen. In 2009 is door een kopgroep van bewoners een Programma van Eisen opgesteld. De gemeenteraad heeft dit voor kennisgeving aangenomen. Het project is in de crisistijd uitgesteld tot 2020 om de markt de gelegenheid te bieden te herstellen van de crisis. Voor het woningbouwproject is rekening gehouden met een andere ontsluitingsweg naar Zeist, die loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid en aansluit op de nog te herinrichten Blanckenhagenweg. Deze grond is particulier eigendom. De ontwikkelaar wil hier (naast de weg) ook 72 woningen ontwikkelen.

Stand van zaken In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met bewoners geactualiseerd en is een voorkeursvariant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt. Het college heeft in juli 2019 ingestemd om op basis hiervan de planuitwerking te starten en een bestemmingsplan op te stellen. Er heeft een stedenbouwkundige verkenning plaatsgevonden in 2020, waarbij onder andere de wettelijke afstand tot de sportvelden en waardevol groen is verwerkt. De nieuwe schetsen zijn de basis voor de geactualiseerde grondexploitatie. In 2021 is er een concept beeldkwaliteitsplan (in overleg met omwonenden) opgesteld en een concept bestemmingsplan. In april 2022 is het ontwerpbestemmingsplan ‘Huis ter Heide West’ en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ‘Huis aan de Bosrand’ vrijgegeven voor publicatie. Het bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen vanaf 5 mei 2022.Gedurende deze periode zijn er ruim 100 zienswijzen ingediend die zich vooral richten tegen de kap van de bomen in het Driehoeksbosje aan de noordkant van het plangebied. In 2023 zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd, waaronder een onderzoek naar het leefgebied van de das. Hieruit blijkt dat voor de nieuwbouw compenserende maatregelen moeten worden getroffen. 14/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Als gevolg hiervan hebben de Stuurgroep Hart van de Heuvelrug en het college in maart 2024 besloten om het woongebied van het bestemmingsplan aan te passen, zodat het driehoeksbosje wordt behouden en kan worden geoptimaliseerd tot primair foerageergebied voor de das. Dit had tot gevolg dat de grex ca. € 200.000 lager werd. Het bestemmingsplan, de Nota van Beantwoording en het ontwerp beeldkwaliteitsplan zijn op 7 oktober 2024 vastgesteld door de raad. Tegen het bestemmingsplan is geen beroep bij de Raad van State ingediend, waardoor dit plan inmiddels onherroepelijk is. Thans loopt de tenderprocedure om te komen tot een ontwikkelaar met het beste plan voor de te ontwikkelen natuurinclusieve woonbuurt die voldoet aan de minimale grondprijs. De gunningsovereenkomst kan naar verwachting medio 2026 ondertekend worden, waarna ook koop/ontwikkel/realisatieovereenkomst zsm zal worden ondertekend. Start bouw naar verwachting eind 2027/begin 2028. Huis ter Heide Zuid: in december 2020 heeft het college ingestemd met het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid en er is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. In februari 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. De Raad van State heeft de beroepen tegen bestemmingsplan ongegrond verklaard. Hierdoor is het uitwerkingsplan onherroepelijk geworden.

De ontwikkelaar heeft recent de vergunningaanvragen ingediend. Hij wil medio 2027 starten met de bouw. Verkeersbesluit De Raad van State heeft de bezwaren van enkele partijen ongegrond verklaard, waardoor het in 2022 door de gemeente genomen verkeersbesluit onheroepelijk van kracht is. Hierdoor kan (na realisatie van de woningbouwprojecten) onder andere het viaduct over de snelweg A28 voor het verkeer worden afgesloten (m.u.v. fietsers en bussen).

Relevante recente besluitvorming    

https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/projecten/versnellingsopgave-sneller-meerbetaalbare-huurwoningen/woningbouw-huis-ter-heide/… Raadsbesluit 2009 uitgangspunten ontwikkeling Huis ter Heide West en start GREX: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/4588998/1/11RAAD0025_rv_Huis_ter_Heide_West Principebesluit college Huis ter Heide Zuid https://zeist.raadsinformatie.nl/document/7506331/1/RIB19_061_Principebesluit_Huis_ter_Heide Besluit college uitwerkingsgebied Huis ter Heide Zuid: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/9575613/2#search=%22rib%20huis%20ter%20heide%2 2

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West was bij het vorige MPSO 2025 op netto contante waarde 1-1-2025 neutraal (€ 0,-). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2026 heeft eveneens een neutraal resultaat op netto contante waarde 1-1-2026. De grondexploitatie is neutraal doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. De wijzigingen zijn:  De plankosten zijn toegenomen door de complexiteit en looptijd van het project;  Er zijn extra onderzoekskosten vanwege de benodigde juridische adviezen in kader van de grondverkoop en mogelijk aanvullend onderzoek met betrekking tot ecologie en groen;  De grondopbrengsten zijn hoger doordat de residuele grondprijzen licht zijn gestegen;  Als gevolg van met name de (woning)marktontwikkelingen is de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug gestegen.

15/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 Risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn:  Vertraging doordat verkeersontsluiting via Huis ter Heide Zuid niet of later kan worden gerealiseerd. Door de afhankelijkheid met het project Huis ter Heide Zuid kan dit tot vertraging of planaanpassing (en mogelijk extra kosten) leiden;  Ecologisch onderzoek kan leiden tot vertraging of extra kosten, bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van beschermde diersoorten in het plangebied;  Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen tegen de plannen in bezwaar gaan, dit leidt tot vertraging en mogelijk extra plankosten;  De kans bestaat dat de verkoopopbrengsten van de grond tegenvallen als gevolg van bijvoorbeeld een economische achteruitgang of overaanbod op de markt. Vanuit de afspraken over Hart van de Heuvelrug komen alle mogelijke consequenties van deze risico’s in basis voor rekening van de provincie zolang de gemeente handelt binnen de vastgestelde projectopdracht.

16/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 3

Bezittingen ‘grondbedrijf’

Bezittingen ‘grondbedrijf’; wat valt daar onder? De bezittingen in dit hoofdstuk zijn potentieel toekomstige ontwikkellocaties waarbij de gemeente Zeist een grondpositie heeft. De gemeente is binnen de gemeente één van de grootste grondbezitters; het grootste gedeelte van het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in gebruik als openbare ruimte zoals wegen en groen. Deze gronden vormen geen onderdeel van dit hoofdstuk.

17/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 3.1

Nijenheim / De Grift Projectgegevens Projectnummer: … Onderdeel van Versnelde programma: huisvesting Omvang gebied:

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

44 st. st. st. st.

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Naast Flat de Grift in Nijenheim ligt een bouwkavel die eigendom is van de gemeente. Deze locatie is nu ingevuld met groen. Maar in het bestemmingsplan ligt hier de mogelijkheid om een appartementengebouw toe te voegen, direct naast of aan de bestaande flat De Grift. Ook voor parkeren is er ruimte in het bestemmingsplan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. Woongroen en een ontwikkelaar hebben de gemeente benaderd met het plan om hier woningen toe te voegen in de sociale huur. Het plan bestaat uit 2- en 3-kamerwoningen. De 3-kamerwoningen zijn rolstoeldoorgankelijk en geschikt voor ouderen.

Stand van zaken De vergunning is verstrekt. Woongroen is van plan om halverwege 2025 te starten met de bouw. De bouwtijd zal ongeveer 1,5 jaar zijn. Na oplevering richt de gemeente het openbaar gebied in en neemt daarbij ook bestaande parkeerplaats mee. De nieuwe ingerichte openbare ruimte wordt hiermee meer natuurinclusief (met inheemse beplanting) en klimaatadaptief (hemelwaterafvoer wordt losgekoppeld). De bestaande voetbalkooi komt terug in het plan.

Relevante recente besluitvorming De vergunning is in mandaat afgegeven. Voor de anterieure- en koopovereenkomst is een collegebesluit genomen (zaaknr 262651 en RIB 24.061).

Projectfinanciën Het perceel is eigendom van de gemeente en zal voor realisatie van dit plan verkocht moeten worden. Opbrengsten zijn afhankelijk van de gekozen invulling. Omdat het projectgebied ligt rondom een bestaande parkeerplaats waar ook wensen zijn voor aanpassingen en vergroening, wordt gekeken naar de totale aanpak van dit gebied. Financiële afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en Woongoed Zeist. Deze is in 2024 vastgesteld. Toen is ook de koopovereenkomst gesloten.

18/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 4

Projecten met faciliterende rol

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft; Wat zijn dat? Als gemeente hebben wij niet alle gronden voor gebied- of locatieontwikkeling in bezit. Vaak is de grond in bezit bij ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, beleggers, particulieren, enz. Indien de gemeente deze gronden niet actief aankoopt (= actief grondbeleid) spreken we van faciliterend grondbeleid. Dat wil zeggen: de gemeente werkt waar mogelijk mee aan het initiatief / plan van de initiatiefnemers. Waar we bij actief grondbeleid een grondexploitatie hebben, ligt dat bij faciliterend grondbeleid anders; we spreken dan van kostenverhaal. Met andere woorden: we trachten de door ons als gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De grondslag hiervoor ligt in afdeling 13.6 van de Omgevingswet. In basis regelen wij het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. De spelregels van kostenverhaal zijn vrijwel gelijk aan de van een grondexploitatie, maar de inhoud verschilt. In de meeste gevallen verrichten wij als gemeente geen werken - wij leggen geen straten aan, maken geen riolering en dergelijk - maar het kan wel. Vaak besteden we bij dergelijk projecten met name geld en tijd om de plannen verder te helpen om te komen tot een nieuw en/of aangepast bestemmingsplan.

Ongeacht de hoogte van de kosten die de gemeente maakt, is een voorwaarde dat die kosten pas kunnen worden verhaald indien en voor zover het project die kosten kan dragen. Vandaar dat bij projecten met uitsluitend of overwegend sociale woningbouw of maatschappelijke functies, het kostenverhaal beperkt of zelfs nihil zal zijn. Ook wordt de opbrengstpotentie van een plan beïnvloed door inhoudelijke / beleidsmatige eisen van de gemeente.

19/21

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026 4.1

Totaaloverzicht woningbouwplanning faciliterende projecten

In dit hoofdstuk wordt een totaaloverzicht gepresenteerd van alle lopende woningbouwprojecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel en wanneer woningen er gerealiseerd zullen worden door initiatiefnemers.

Woningbouwplanning Zeist Kern

Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Den Dolder Zeist Zeist Austerlitz Huis ter Heide Huis ter Heide Den Dolder Zeist Huis ter Heide Huis ter Heide Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Zeist Den Dolder Totaal

Wijk

Buurt

Plannaam

Zeist West Griffensteyn/Kersbergen Griffensteijn Zeist Centrum Centrumschil-Zuid Nooitgedacht 20-28 en 32-34 Zeist Noord Utrechtseweg Eikenstein - jeugdgevangenis Zeist Noord Utrechtseweg Dreef 2 Zeist Oost Hoge Dennen Arnhemse bovenweg 2 Amandelpark Zeist Noord Patijnpark Schermerslaan / Vondellaan Zeist Centrum Carré Antonlaan/steijnlaan 17 Zeist West Nijenheim Nijenheim naast De Grift Zeist Noord Dijnselburg Woningbouw noordrand waterwinpark (plek tiny houses) Zeist Centrum Patijnpark Oude Arnhemseweg 199-201 Zeist Centrum Lyceumkwartier Lindenhorst Zeist Centrum Slotlaan 255-257h jagerslaan Zeist West Bunsinglaan 13-17 Zeist Noord Pedagogenbuurt Comeniuslaan 60 Zeist Noord Verzetswijk Vrijheidsplein Zeist centrum Slotlaan 271 Zeist Centrum Carré Oud V&D pand (Hogeweg 19) Zeist Centrum Slotlaan 2 Bosch en Duin Biltseweg 8 Zeist Centrum Slotlaan 281 Bosch en Duin Duinweg 28 en 30 Zeist Centrum Voorheuvel 63 Zeist Noord Patijnpark Zusterflat Schermerslaan Zeist Centrum Lyceumkwartier Hofje van Zeist (Dalweg/bergweg) Den Dolder e.o. Den Dolder Noord Dolderseweg 123a Zeist Noord Utrechtseweg Utrechtseweg 86 (stenia) Zeist Centrum Centrumschil Noord Van Reenenweg Zeist Oost Manegeterrein Den Dolder e.o. Beukbergen Vliegbasis Noord (deel zeist) Den Dolder e.o. Beukbergen Vliegbasis Zuid (voorheen Sortie 16) Den Dolder e.o.

Beukbergen Kavels Westflank Zeist West Vogelwijk Vogelwijk 3e fase Den Dolder e.o. Huis ter Heide Zuid Huis ter Heide West Den Dolder e.o. Huis ter Heide Zuid Huis ter Heide Zuid Zeist West Griffensteyn/Kersbergen Gemeentewerf (van Renesselaan) Fase 2 Zeist Oost Dalweg 1b/1c/ Zeist Noord Patijnpark Herontwikkeling Veldheim Zeist West Dijnselburg Recreatiepark Dijnselburg Zeist Noord Vollenhove Vollenhove 2193 eo Zeist West Dijnselburg Sporthoek Dijnselburg Zeist West Vogelwijk PGGM/Herontwikkeling noordweg-noord Zeist Oost Station NS Stationsgebied Driebergen-Zeist Zeist Noord Staatsliedenkwartier Staatsliedenkwartier Den Dolder e.o. Den Dolder Noord WA Hoeve (Den Dolder Altrecht locatie)

Status project

realisatie realisatie realisatie realisatie realisatie realisatie realisatie realisatie ontwerp voorbereiding ontwerp voorbereiding ontwerp voorbereiding realisatie realisatie realisatie voorbereiding voorbereiding voorbereiding voorbereiding realisatie ontwerp ontwerp voorbereiding voorbereiding ontwerp voorbereiding ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp voorbereiding voorbereiding initiatief initiatief initiatief initiatief initiatief initiatief initiatief ontwerp

Disclaimer: De woningbouwplanning geeft een momentopname op basis van projectgegevens. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de gegevens.

20/21

Aantal woningen gepland 98 27 206 75 176 22 7 44 14 36 36 17 3 15 44 5 189 22 7 3 2 6 50 18 14 78 18 29 109 179 5 40 82 72 60 6 43 120 150 80 550 2125 600 400 5.890

Startbouw 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2027 2028 2028 2030 2030 2030 2030 2031 nnb

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2026

De bijlage bij dit document zijn vertrouwelijk Waarom? De gemeente Zeist heeft een aantal stedelijke ontwikkelingen waarbij de gemeente in welke vorm dan ook participeert. Voor onze eigen financiële belangen, maar ook voor de financiële belangen van onze samenwerkingspartners zijn daarom de grondexploitaties, deelnemingen en faciliterende projecten geheim verklaard. De geheimhouding geldt op grond van artikel 87 Gemeentewet, juncto artikel 5.1 lid 2 aanhef en onder b van de wet open overheid. De geheimheimhouding geldt tot en met vijf jaar na het moment van afsluiten van de laatste grondexploitatie en/of deelneming en/of project met faciliterend grondbeleid.

21/21