RV26.025 rv Aankoop Odijkerweg 52

RAADSVOORSTEL Aankoop Odijkerweg 52

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit college

Walter van Dijk Arjan Brokkaar RV26.025/1027905 14 april 2026

Ontvangst griffie

16 april 2026

Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

26 mei 2026

Onderwerp Aankoop Odijkerweg 52 Doel van het voorstel Aankoop van het perceel aan de Odijkerweg 52 ten behoeve van de gebiedsontwikkeling DriebergenZeist Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met aankoop van Odijkerweg 52 voor bedrag van € 920.000,- kosten koper ten laste van het vastgoedfonds van de gemeente Zeist. 2. Te bepalen dat de opbrengsten bij verkoop van het perceel of overheveling naar een grondexploitatie volledig ten goede komen aan het vastgoedfonds. Besluit Raad

Inhoud (korte samenvatting) Op 12 november 2024 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht voor het stationsgebied DriebergenZeist bestendigd. In navolging van dit besluit hebben de vertegenwoordigers van de eigenaar van Odijkerweg 52, één van de percelen onder het voorkeursrecht, gevraagd aan de gemeente of zij interesse heeft om hun perceel aan te kopen. Het college van B&W heeft na vaststelling van de gebiedsvisie het voorkeursrecht van een aantal percelen ingetrokken, voor het perceel Odijkerweg 52 geldt het nog. De eigenaar van Odijkerweg 52 heeft de gemeente informeel gevraagd of zij interesse heeft het perceel aan te kopen. Op 17 maart 2026 heeft het college van B&W ingestemd met het starten van de onderhandelingen met de eigenaar van Odijkerweg 52, met als doel aankoop van dit perceel. Reden hiervoor is dat het perceel interessant is ten behoeve van de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gesprekken met de eigenaar zijn in goede orde verlopen en er is overeenstemming bereikt over de aankoopprijs en de voorwaarden. Daarom wordt nu voorgesteld om het object aan te kopen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht is aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen.

Pagina 1 van 6

VERDIEPING Inleiding Op 12 november 2024 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht voor het stationsgebied DriebergenZeist bestendigd (24RV073). In navolging van dit besluit hebben de vertegenwoordigers van de eigenaar van Odijkerweg 52, één van de percelen onder het voorkeursrecht, gevraagd aan de gemeente of zij interesse heeft om hun perceel aan te kopen. Het college van B&W heeft na vaststelling van de gebiedsvisie het voorkeursrecht van een aantal percelen ingetrokken, voor het perceel Odijkerweg 52 geldt het nog. De eigenaar van Odijkerweg 52 heeft de gemeente informeel gevraagd of zij interesse heeft het perceel aan te kopen. Op 17 maart 2026 heeft het college van B&W ingestemd met het starten van de onderhandelingen met de eigenaar van Odijkerweg 52, met als doel aankoop van dit perceel. Reden hiervoor is dat het perceel interessant is ten behoeve van de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gesprekken met de eigenaar zijn in goede orde verlopen en er is overeenstemming bereikt over de aankoopprijs en de voorwaarden. Daarom wordt nu voorgesteld om het object aan te kopen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht is tijdens de ronde tafel van 7 november 2024 aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen. Dit is de tweede aankoop die met het oog op deze gebiedsontwikkeling aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.

Het is mogelijk dat er meer voorstellen tot aankoop volgen en / of dat er investeringen door de gemeente Zeist nodig zijn voor het project Driebergen-Zeist. Daarom wordt er een financiële investeringsstrategie Driebergen-Zeist voorbereid. Bij het raadsvoorstel over de nota gebiedsvisie heeft het college geadviseerd om een financiële raadscommissie in te richten. Indien de gemeenteraad hier inderdaad voor kiest wordt de financiële investeringsstrategie met deze commissie besproken. Indien nodig worden hierover voorstellen aan de gemeenteraad gedaan. ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Er zijn verschillende argumenten waarom het perceel Odijkerweg 52 interessant is voor de toekomstige gebiedsontwikkeling van Driebergen-Zeist: Ligging van het perceel De ligging van het perceel Odijkerweg 52 is in de afbeelding hieronder weergegeven met gele omlijning.

Pagina 2 van 6

Het perceel bevindt zich in het ontwikkelgebied. Hoe dit gebied uiteindelijk ontwikkeld zou kunnen worden staat omschreven in de gebiedsvisie, die op 16 oktober 2025 door de gemeenteraad is vastgesteld. De gebiedsvisie is geen definitief plan, maar vormt een leidraad voor toekomstige beslissingen en plannen. In de gebiedsvisie is de bebouwing op het perceel Odijkerweg 52 onderdeel van een gebied dat nog nader onderzocht moet worden of dit vanwege cultuurhistorie behouden dient te worden. Dit is te zien op onderstaande afbeelding waarop het perceel valt binnen de blauwe omlijning.

Het perceel ligt in het plangebied Het perceel ligt ten noorden van het treinspoor, aan de Odijkerweg; een belangrijke en centrale weg die door het plangebied loopt. Het is de bedoeling dat er op en/of rondom het perceel ontwikkelingen plaats gaan vinden. Het is nog niet duidelijk of er op het perceel zelf ontwikkeling wordt voorzien. Het perceel heeft een relatief grote omvang t.o.v. naastliggende percelen Op het perceel staat een vrijstaande woning die is ontstaan uit twee woningen die zijn samengevoegd. Dit betekent dat het perceel en de woning groter zijn dan de andere percelen en woningen die ten noorden van het treinspoor aan de Odijkerweg liggen. Perceel ligt naast een groot bedrijfsterrein Aan de zijkant en achterkant grenst het perceel aan een perceel met een oppervlakte van ongeveer 4960 vierkante meter. Dit perceel is eigendom van Bochane Exploitatiemaatschappij N.V., wordt gebruikt als bedrijfsterrein (autobedrijf) en is eveneens belast met het gemeentelijke voorkeursrecht. De eigenaar van het terrein heeft de wens om te verhuizen waarmee het terrein beschikbaar zou komen voor herontwikkeling. Het zou daarom kunnen dat de gemeente op enig moment ook dit perceel aankoopt, of dat de perceeleigenaar kiest voor zelfrealisatie. In beide gevallen zorgt de combinatie met het perceel aan de Odijkerweg 52 voor meer ontwikkelmogelijkheden en een betere ruimtelijke invulling.

Pagina 3 van 6

Het perceel kan in de toekomst gebruikt worden als informatiecentrum / projectbureau Onduidelijk is nog hoe de projectorganisatie er uit komt te zien, en wat de rol van de gemeente hierin wordt. Onafhankelijk hiervan zou het betreffende perceel als locatie kunnen dienen voor een informatiecentrum en/of projectbureau voor omwonenden en geïnteresseerden. Het perceel kan dienen als ruilobject Als het in de toekomst nodig is om met andere eigenaren/bewoners het gesprek aan te gaan over uitkoop kan het perceel Odijkerweg 52 dienen als ruilobject voor mensen die willen blijven wonen in het gebied. Door eigenaar te worden van het perceel voorkomt de gemeente ingewikkelde schadeprocedures Hoewel nog niet duidelijk is hoe de ontwikkeling van het stationsgebied er precies uit zal zien, staat vast dat het perceel dichtbij ontwikkellocaties ligt. Door eigenaar van het perceel te worden voorkomt de gemeente dat er ingewikkelde en langdurige schade- en of bezwaarprocedures ontstaan. Hiermee wordt echter niet voorkomen dat er schade ontstaat. Indien die ontstaat als de gemeente eigenaar is, is zij de schadelijdende partij. Signaalfunctie Door de onderhandelingen te starten geeft de gemeente het signaal af dat ze het door haar gevestigde voorkeursrecht serieus neemt.

Er wordt een positief signaal afgegeven dat het gebied op herontwikkelingsmogelijkheden wordt onderzocht en uitvoering wordt gegeven aan het gevestigde voorkeursrecht. Aankoop past binnen het nieuwe grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente Zeist is verouderd. Er is daarom gewerkt aan nieuw grondbeleid. Naar verwachting zal dit binnenkort ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. De aankoop past binnen het vigerende en nieuwe grondbeleid. Na een zorgvuldige afweging kiest de gemeente ervoor om de woning aan te kopen en dus, in dit geval, actief grondbeleid te voeren. Kanttekeningen 1. Bij een herontwikkeling is het niet zeker dat de investering volledig wordt terugverdiend Indien het perceel wordt aangekocht en onderdeel wordt van de herontwikkeling is het niet zeker dat de investering volledig wordt terugverdiend. Bij verdere besluitvorming dient telkens inzichtelijk te worden gemaakt wat de consequenties zijn voor het gemeentelijk vastgoed. 2. Het is mogelijk dat het perceel niet nodig is voor de gebiedsontwikkeling Indien de gebiedsontwikkeling niet door zou gaan is er een risico dat het perceel voor niets is aangekocht. De gevolgen hiervan zijn beperkt, omdat het perceel dan verkocht kan worden. De prijs is op dat moment uiteraard afhankelijk van de woningmarkt. 3.

Het grondbeleid is verouderd en geeft hiervoor geen richting Het grondbeleid van de gemeente Zeist is verouderd. Op dit moment wordt er gewerkt aan nieuw grondbeleid. Dit zal naar verwachting de eerste helft van 2026 ter besluitvorming worden voorgelegd. Dit staat de aankoop van het perceel niet in de weg. 4. Door het perceel aan te kopen zijn wij verantwoordelijk voor de tijdelijke exploitatie Als de gemeente de eigenaar wordt, is zij verantwoordelijk voor de tijdelijke exploitatie. In eerste instantie wordt de woning nog voor een aantal maanden om niet in gebruik gegeven aan de huidige eigenaar, zodat zij de tijd heeft om haar nieuwe woning klaar te maken en te verhuizen. Bij de exploitatie daarna kan gedacht worden aan tijdelijke verhuur / anti kraak bewoning of gebruik als projectbureau voor de projectorganisatie. TOELICHTING Participatie Niet van toepassing

Pagina 4 van 6

Financiële toelichting Taxatie Het perceel is in opdracht van de gemeente getaxeerd. De koopprijs sluit aan bij de getaxeerde waarde. Voor de overdrachtsbelasting kan de gemeente als publiekrechtelijk rechtspersoon een beroep doen op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15 lid 1 letter c van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Perceel komt op de balans te staan Op termijn zijn er misschien mogelijkheden om het perceel bij derden onder te brengen (bijvoorbeeld een ontwikkelende marktpartij). Op dit moment (bewust) nog niet, omdat er nog geen afspraken tussen partijen zijn en er niet duidelijk is welke partijen straks de ontwikkeling op zich nemen. Ook kunnen er nog geen afspraken worden gemaakt als gevolg van het Didam-arrest. Het perceel komt dus in ieder geval tijdelijk (uitgangspunt is 5 jaar) bij de gemeente op de balans te staan. Dekking Voorgesteld wordt om de middelen om het perceel te kopen te onttrekken uit het vastgoedfonds. Ook de tijdelijke exploitatie loopt via het vastgoedfonds. Het vastgoedfonds is, zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen 2017 (17RV072), bedoeld om de aanloop- en aankoopkosten van onroerende goederen te dekken met betrekking tot het voeren van (actief) grondbeleid. Per 1-1-2026 zit er een bedrag van € 7.832.223 in het vastgoedfonds. De benodigde investering van € 920.000 (en de kosten koper) kunnen dus hieruit worden gedekt.

Het komt niet vaak voor dat er aankopen worden gedaan vanuit het vastgoedfonds. Er wordt nu voor het project Driebergen-Zeist vastgoed aangekocht dat tijdelijk bij de gemeente wordt ondergebracht. Na verloop van tijd wordt het vastgoed onderdeel van een grondexploitatie of wordt het verkocht aan derden. Voorgesteld wordt om de toekomstige verkoopopbrengst van deze woning voor 100% te laten landen in het vastgoedfonds. Normaliter, zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen 2017 (17RV072), zal bij verkopen de helft van de opbrengst in het vastgoedfonds komen en de andere helft in de reserve sociale woningbouw. Om het vastgoedfonds op niveau te houden wordt (net zoals bij de eerdere aankoop t.b.v. dit project) voorgesteld hier voor dit object van af te wijken. Indien de woning onderdeel wordt van een ontwikkeling via een grondexploitatie dan wordt de boekwaarde uit de grondexploitatie vergoed. Binnen de liquiditeitsprognose is geen rekening gehouden met deze investering, dit kan tot gevolg hebben dat we eerder moeten lenen dan oorspronkelijk gedacht. Pagina 5 van 7 Administratie van de gemaakte kosten Alle kosten die worden gemaakt worden zo geadministreerd dat deze indien mogelijk later op de gebiedsontwikkeling kunnen worden verhaald. Bijvoorbeeld op een grondexploitatie of door middel van kostenverhaal op derden.

Financiële investeringsstrategie Wat nu voorligt is het voorstel voor een tweede aankoop in het projectgebied Driebergen-Zeist. Op dit moment vinden er echter ook gesprekken plaats met een aantal eigenaren van andere percelen die van meerwaarde kunnen zijn voor de gebiedsontwikkeling. Voor de voorliggende aankoop is het vastgoedfonds een voor de hand liggende dekkingsbron. De middelen van het vastgoedfonds zijn echter beperkt en indien er meerdere aankopen zouden volgen is hier mogelijk geen dekking voor in het vastgoedfonds. Daarom werken wij aan een voorstel voor een financiële investeringsstrategie voor Driebergen-Zeist, waarin wij onder meer kijken naar mogelijke investeringen voor aankoop van percelen, investeringen in voorzieningen en plankosten. Bij het vaststellen van de gebiedsvisie Driebergen-Zeist is geadviseerd om een financiële commissie voor het project Driebergen-Zeist in te richten. Dit sluit aan bij de werkwijze van de gemeenteraad om voor grotere complexe projecten een financiële commissie, als subcommissie van de auditcommissie, in te richten. Deze werkwijze is ontstaan naar aanleiding van een rekenkameronderzoek inzake de aansturing van grote complexe projecten.

Pagina 5 van 6

Indien de gemeenteraad hier inderdaad voor kiest wordt de financiële investeringsstrategie met deze commissie besproken, waarna indien nodig uiteraard voorstellen aan de gemeenteraad worden gedaan. Beheer en onderhoud De woning zal gedurende de periode dat deze bij ons in eigendom is, ook onderhouden moeten worden. Vooralsnog kan dekking worden gevonden binnen de exploitatiebegroting voor structurele leegstand. Gezien we in het stationsgebied een eerdere aankoop hebben gedaan en al drie woningen in bezit hadden in het gebied neemt de druk op deze bestaande begrotingspost toe. We kijken daarom ook naar een andere financiële investeringsstrategie voor Driebergen-Zeist en/of zullen begrotingswijzigingen voor het onderhoud voor voorstellen als dit in de toekomst nodig blijkt. Juridische aspecten Voorkeursrecht Verkoper heeft een informeel verzoek aan de gemeente gedaan of de gemeente interesse heeft in aankoop van het perceel. Hoewel het dus geen formeel verzoek in het kader van het voorkeursrecht is, houden we wel de termijnen en procedures aan die hier bij horen. Dit in het belang van verkoopster. Mandaat vastgoedfonds De teammanager vastgoed is gemandateerd om uitgaven uit het vastgoedfonds te doen.

Bij het vestigen van het voorkeursrecht in november 2024 (24RV073) is echter aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen. Koopovereenkomst Er is met de verkoper een koopovereenkomst voorbereid die na de raadsbehandeling getekend kan worden. Duurzame aspecten Niet van toepassing. Samenhang met andere projecten De aankoop wordt gedaan in het kader van de toekomstige gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Als de gemeenteraad in stemt met de aankoop is de koop een feit. Communicatie De eigenaar wordt op de hoogte gehouden van het besluitvormingsproces. Evaluatie Niet van toepassing BIJLAGEN Geen

Pagina 6 van 6

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Aankoop Odijkerweg 52 Nr. RV26.025

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 april 2026; BESLUIT: 1. 2.

In te stemmen met aankoop van Odijkerweg 52 voor bedrag van € 920.000,kosten koper ten laste van het vastgoedfonds van de gemeente Zeist. Te bepalen dat de opbrengsten bij verkoop van het perceel of overheveling naar een grondexploitatie volledig ten goede komen aan het vastgoedfonds.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van … De raad voornoemd,

drs. E.M.H. Lemaier

drs. J. Langenacker, voorzitter

Pagina 1 van 1