RV26.021 rv Vaststelling Nota grondbeleid Zeist 2026

RAADSVOORSTEL Vaststelling Nota grondbeleid Zeist 2026

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit college

Walter van Dijk Christel van der Wilt en Nienke Tinholt 990942/RV26.021 10 maart 2026

Ontvangst griffie Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

26 maart 2026 18 juni 2026 7 en 9 juli 2026

Onderwerp

Nota grondbeleid Zeist 2026

Doel van het voorstel

Het vaststellen van de Nota grondbeleid Zeist 2026

Voorgesteld besluit

De nota grondbeleid Zeist 2026 vast te stellen. Besluit Raad

Inhoud (korte samenvatting) De gemeente, maar ook marktpartijen en maatschappelijke organisaties, hebben veel ambities in het ruimtelijke domein. Denk aan het bouwen van voldoende (betaalbare) woningen, het versterken van de economie en het behouden van natuur en landschap. En dat terwijl de ruimte schaars is. Gemeentelijk grondbeleid is een hulpmiddel om de juiste afwegingen te maken over de manier waarop ambities gerealiseerd kunnen worden. Het is een instrument dat zorgt voor een transparante afweging en een keuzemogelijkheid om (beleids-)doelen mogelijk te maken. Met de Nota grondbeleid Zeist 2026 actualiseert de gemeente haar grondbeleid, het oude grondbeleid stamt uit 2008. In de Nota is omschreven hoe de gemeente haar grondpositie en instrumenten in kan zetten om ambities te verwezenlijken. Hierbij is gekozen voor een dynamisch karakter: per initiatief wordt met een afwegingskader bepaald of de gemeente een actieve, actief faciliterende of passief faciliterende rol inneemt. De Nota helpt de gemeente om per geval een bewuste keuze te maken en deze keuze goed te onderbouwen. Daarnaast geeft het initiatiefnemers inzicht in de rol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen, de keuzes die zij daarin heeft en de manier waarop de gemeente haar positie kiest.

VERDIEPING Inleiding Om goed invulling te kunnen geven aan ruimtelijke ontwikkelingen is het belangrijk om zorgvuldige afwegingen te kunnen maken over de rol die de gemeente hierin kan en wil spelen. Zeker als de ruimte beperkt is of als initiatieven van buitenaf komen, helpt gemeentelijke grondbeleid om transparant te zijn en de juiste keuzes te kunnen maken. Het huidige grondbeleid van de gemeente is vastgesteld in 2008 en sluit onvoldoende aan bij de actuele ruimtelijke opgaven, beleidsambities en wetgeving. Er is daarom gewerkt aan een actualisering van het grondbeleid. De gemeente heeft hiervoor een extern adviesbureau ingeschakeld. Met behulp van deze partij en relevante afdelingen binnen de gemeente is de Nota grondbeleid Zeist 2026 opgesteld (bijlage 1). Dynamisch karakter In de Nota wordt uitgegaan van een grondbeleid met een dynamisch karakter. Dit betekent dat de gemeente niet voor één uniforme rol kiest. Per initiatief wordt gekozen voor een actief, actief faciliterend of passief faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft daarmee de vrijheid om de rol in te

Pagina 1 van 4

nemen die het beste past. Dit betekent dat zij in sommige gevallen de volledige regie pakt, terwijl in andere gevallen haar betrokkenheid juist minimaal is. Het afwegingskader Om bij elk initiatief een goede keuze te maken bevat de Nota een afwegingskader. In dit afwegingskader doorloopt de gemeente drie stappen om te bepalen welke rol zij het beste kan innemen.   

Stap 1: Vertrekpunt Stap 2: Afweging keuze grondbeleid Stap 3: Bepalen instrumenten

Bij stap 1 bepaalt de gemeente het vertrekpunt. Het initiatief dat voorligt wordt getoetst op ruimtelijke wenselijkheid, maatschappelijke meerwaarde en noodzaak en urgentie. Is het in lijn met de ruimtelijke ordening? Draagt het bij aan het realiseren van een beleid, visie of ambitie van de gemeente? En hoe belangrijk is het dat het nu gebeurt? Op basis van de uitkomst van stap 1 kiest de gemeente welk grondbeleid zij gaat toepassen. Dit is stap 2. Als vaststaat dat de ontwikkeling ruimtelijk wenselijk is, maatschappelijke meerwaarde heeft én noodzakelijk en urgent is, zal de gemeente een actieve rol aannemen. Ontbreekt één van deze componenten, dan zal de gemeente zich actief faciliterend of passief opstellen. Het actief faciliterend en passieve beleid bevinden zich op een aflopende schaal. De gemeente bepaalt haar positie op deze schaal door onder andere te onderzoeken of de realisatie kan worden overgelaten aan marktpartijen en in hoeverre de gemeente bereid en in staat is te investeren. Bij stap 3 gaat het om de uitvoering van het gekozen grondbeleid. Bepaald wordt welke privaatrechtelijke en publiekrechtelijke instrumenten ingezet worden. Neemt de gemeente een actieve of actief faciliterende rol in, dan kan de gemeente ingrijpende instrumenten inzetten. Denk hierbij aan het aankopen of verkopen van grond, het vestigen van een voorkeursrecht of het onteigenen van grond.

Bij passief faciliterend grondbeleid zal er slechts een toetsing aan de publiekrechtelijke kaders plaatsvinden. Vervolgens kan de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer sluiten. Toepassing grondbeleid De Nota grondbeleid Zeist 2026 dient als leidraad voor de gemeente. Het geeft aan hoe zij per geval stapsgewijs de juiste afweging kan maken en welke acties bij haar keuze passen. Door het afwegingskader te volgen maakt de gemeente bewuste keuzes die goed te onderbouwen zijn. Ook nu al toetst de gemeente een initiatief aan haar beleid en ambities. Op basis hiervan bepaalt zij haar betrokkenheid en de instrumenten die zij wil inzetten. De keuze voor een dynamisch grondbeleid sluit goed aan op dit al bestaande proces. Per initiatief bepaalt de gemeente welke rol haar het beste past. ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Actualisatie noodzakelijk Het huidige grondbeleid stamt uit 2008 en sluit onvoldoende aan bij de actuele ruimtelijke opgaven, beleidsambities en wetgeving. Nieuwe uitdagingen zoals woningbouw, natuurontwikkeling, stikstofreductie en klimaatadaptatie vragen om een actueel kader. Ook de inwerkingtreding van de Omgevingswet en dringende aanbevelingen vanuit financiële regelgeving (BBV) maken herziening noodzakelijk.

Flexibiliteit en handelingsperspectief Het nieuwe grondbeleid is opgebouwd rondom een duidelijk afwegingskader met een dynamisch karakter en maakt het mogelijk om per initiatief de juiste rol te kiezen: actief, actief faciliterend of passief faciliterend. Dit vergroot de transparantie en wendbaarheid van de gemeente bij veranderende marktomstandigheden en urgente maatschappelijke opgaven.

Pagina 2 van 4

Meer regie Door rolkeuze te koppelen aan instrumenten (zoals verwerving van grond, voorkeursrecht, anterieure overeenkomsten en kostenverhaal) en samenwerking, kan de gemeente sturen op haar ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, programmatische kwaliteit en doorlooptijd. Duurzaam en toekomstbestendig beleid Het grondbeleid moet niet alleen nu effectief zijn, maar dient ook in te spelen op lange termijn ontwikkelingen en integrale maatschappelijke ambities. Het afwegingskader en een gestuurde bedrijfsvoering zorgen voor continuïteit en een optimale balans tussen maatschappelijke waarde en financiële haalbaarheid. Transparantie Het grondbeleid geeft initiatiefnemers inzicht in de rol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen en de keuzes die ze daarin heeft. Met het afwegingskader maakt de gemeente per geval een weloverwogen keuze die duidelijkheid biedt voor een initiatiefnemer. Financiële en juridische bestendigheid Het grondbeleid sluit aan op BBV-regels en de gemeentelijke Planning & Control-cyclus, met duidelijke afspraken over risicomanagement en rapportage. Juridische kaders zoals de Omgevingswet en het Didam-arrest zijn verwerkt, waardoor rechtmatigheid en transparantie zijn gewaarborgd. KANTTEKENINGEN De vaststelling van de Nota brengt een wijziging van beleid met zich mee.

De organisatie, en in het bijzonder de betrokken afdelingen, zullen hierin meegenomen worden, zodat zij beschikken over voldoende kennis en vaardigheden om het grondbeleid toe te kunnen passen. Een meer sturende rol in gebiedsontwikkeling kan gepaard gaan met investeringsrisico’s. Een solide bedrijfsvoering, gecombineerd met goed functionerend portefeuille- en risicomanagement, is essentieel om deze risico’s beheersbaar te houden. Het nieuwe grondbeleid is een toetsingskader en een middel om tot afwegingen en beargumenteerde voorstellen te komen. Het wijzigt niets aan het bestaande formele besluitvormingsproces. TOELICHTING Participatie De Nota is tot stand gekomen in overleg tussen verschillende afdelingen van de gemeente Zeist: Vastgoed, Ruimtelijke Ontwikkeling (RO), Projectbureau, Beheer Openbare Ruimte (BOR), Samen Leven, Team Energie en Duurzaamheid (TED), Control en Financiën. De Nota zal na vaststelling worden toegepast binnen de organisatie, met name waar ruimtelijke afwegingen worden gemaakt. Door het praktische afwegingskader en de herkenbaarheid van de Nota zorgen we voor een effectief gebruik. Financiële toelichting Op grond van artikel 22 van de Financiële verordening gemeente Zeist 2025 ligt de bevoegdheid om de Nota vast te stellen bij de raad. Het vaststellen van de Nota heeft op zichzelf geen directe financiële gevolgen.

Financiële gevolgen ontstaan per project en worden uitgewerkt in grondexploitaties, anterieure overeenkomsten of separate begrotingsbesluiten. De nota volgt de BBV-kaders (o.a. waardering, winst- en verliesneming, reserves/voorzieningen) en de gemeentelijke Planning & Control cyclus.

Pagina 3 van 4

Het vaststellen van de nieuwe Nota heeft geen effect op huidige financiële instrumentaria en heeft ook niet het doel deze te herzien. Wel is in de Nota het huidige financiële samenspel weergegeven, waarbij de werking van een grondexploitatie (GREX) of losse initiatieven en het verband tussen reserves is gelegd, zoals: Reserve Integrale Ontwikkelingen Zeist (RIOZ), Algemene reserve, Reserve Vastgoedfonds, Reserve Revolving Fund Sociale Woningbouw. Juridische aspecten Het grondbeleid wordt uitgevoerd binnen de Omgevingswet (o.a. kostenverhaal en financiële bijdragen) en met inachtneming van het Didam-arrest voor transparante uitgifte van onroerende zaken. Instrumenten zoals voorkeursrecht en onteigening worden ingezet conform de wettelijke vereisten, met nadruk op minnelijk overleg en proportionaliteit. Duurzame aspecten Het afwegingskader toetst initiatieven aan maatschappelijke meerwaarde en ruimtelijke kwaliteit (o.a. klimaatadaptatie, energie, biodiversiteit, gezondheid en leefbaarheid). Via programmatische sturing (o.a. aandeel betaalbaar wonen) en kwaliteitskaders wordt duurzame gebiedsontwikkeling geborgd. Samenhang met andere projecten NVT VERDERE PROCES Planning en uitvoering Het grondbeleid treedt in werking zodra het door de raad is vastgesteld. Vanaf inwerkingtreding zal de gemeente het grondbeleid toepassen.

Communicatie Het grondbeleid zal op www.zeist.nl geplaatst worden met een toegankelijke samenvatting. Daarnaast zal de organisatie over het grondbeleid worden geïnformeerd, in het bijzonder de afdelingen die zich bezig houden met ruimtelijke ontwikkelingen. Evaluatie De uitvoering van het grondbeleid wordt jaarlijks verantwoord in de paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening, als onderdeel van de gemeentelijke Planning & Control cyclus.

BIJLAGEN 1. Nota Grondbeleid Zeist 2026

Pagina 4 van 4

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Vaststelling Nota grondbeleid Zeist 2026 Nr. RV26.061 De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 maart 2026; BESLUIT: De nota grondbeleid Zeist 2026 vast te stellen

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 7 juli en voortgezet op 9 juli 2026, De raad voornoemd,

drs. E.M.H. Lemaier, griffier

drs. J. Langenacker, voorzitter

Pagina 1 van 1