RV25.073 Vaststellen tarieven onroerendezaakbelasting (OZB) 2026

RAADSVOORSTEL Vaststellen tarieven onroerendezaakbelasting (OZB) 2026

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit college

Walter van Dijk Pim Deijns 981456 / RV25.073 9 december 2025

Ontvangst griffie

10 december 2025

Ronde Tafel

n.v.t.

Debat

n.v.t.

Raadsvergadering

16 december 2025

Onderwerp Vaststellen tarieven onroerendezaakbelasting (OZB) 2026 Doel van het voorstel Het doel van dit voorstel is het vaststellen van de onroerendezaakbelasting (OZB) tarieven 2026. De kaders voor de berekening van de tarieven zijn vastgesteld bij de Begroting 2026. Voorgesteld besluit 1. De belastingpercentages voor de onroerendezaakbelasting 2026 als volgt vast te stellen: a. Eigenaren van woningen: 0,0571% b. Eigenaren van niet-woningen: 0,2290% c. Gebruikers van niet-woningen: 0,1701% 2. De verordening op de heffing en invordering onroerendezaakbelastingen 2026 vast te stellen. 3. Begrotingswijziging 2026012 vast te stellen.

Besluit Raad

Pagina 1 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Inhoud (korte samenvatting) Jaarlijks worden de OZB (onroerendezaakbelasting) tarieven vastgesteld. De uitgangspunten waarop de tarieven 2026 worden berekend, zijn vastgesteld bij de Begroting 2026. Hieronder wordt een samenvatting en aansluiting gegeven van de opbrengst OZB 2026 ten opzichte van de opbrengst 2025. Samenvatting en aansluiting OZB-opbrengst Woningen Niet-woning Niet-woning (x € 1.000) (eigenaren) eigenaren gebruikers tarieven en opbrengst OZB 2025 9.862 4.032 2.688 tarieven en opbrengst OZB 2026 10.217 4.170 2.780 verschil tussen 2025 en 2026 355 138 92 Aansluiting van het verschil financiële verwerking indexering o.b.v. kadernota: 2,7 % in Begroting 2026 areaalmutaties 2025 (mutaties woningen / niet-woningen) begrotingswijziging 2026012 afrondingsverschillen (tarief maar 4 decimalen mogelijk) begrotingswijziging 2026012 Totaal aansluiting verschil

Totaal OZB 16.582 17.167 585 427 138 20 585

Voor de berekening van de tarieven zijn twee elementen benodigd: de (taakstellende) OZB-opbrengst en de WOZ-waarde. Voor 2026 is de te behalen OZB opbrengst als volgt tot stand gekomen voor ieder van de drie categorieën van de OZB. Besluitvorming over opbrengst OZB (x € 1.000) A opbrengst OZB 2025 B indexering obv kadernota: 2,7% C areaalmutaties 2025 D afrondingsverschillen E opbrengst OZB 2026

Woningen Niet-woning (eigenaren) eigenaren 9.862 4.032 266 88 89 30 0 20 10.217 4.170

Niet-woning gebruikers 2.688 73 19 0 2.780

Totaal OZB 16.582 427 138 20 17.167

A. De OZB-opbrengst is een structurele dekkingspost in de begroting. Er wordt daarom altijd gestart vanuit de vastgestelde opbrengst bij de vorige begroting. B. Bij de kadernota 2026 is besloten alle lasten en baten te indexeren met 2,7%, dus ook de OZB-opbrengst. C. De areaalmutaties 2025 zijn bepaald door verschil tussen de actuele waardebepaling WOZ 2025 ten opzichte van de geschatte waardebepaling WOZ 2025 in het raadsvoorstel van 2025. D. Afrondingsverschil. E. De voorgaande elementen leiden tot de taakstellende OZB-opbrengst 2026. Op basis van deze te behalen opbrengst worden de tarieven berekend. De waardebepaling voor de WOZ (wet Waardering Onroerende Zaken) is ondergebracht bij de gemeenschappelijke regeling BghU (Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht). Deze WOZ-waarden zijn de basis waarop de OZB tarieven worden berekend. We hebben de WOZ-waarden van de gemeente Zeist ontvangen op 27 november 2025. Van het totaal aan onroerende zaken is 90,6% woningen en 95,8% niet-woningen opnieuw gewaardeerd door de taxateurs van de BghU. Dit betekent dat de WOZ-waarden voldoende nauwkeurig zijn om te gebruiken voor de berekening van de tarieven.

Pagina 2 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

VERDIEPING Inleiding De berekening van de OZB-tarieven kent altijd dezelfde elementen: A. De (taakstellende) opbrengst OZB conform de door de raad vastgestelde begroting. B. De WOZ-waarde van de woningen en niet-woningen. Bij de niet-woningen is daarnaast de leegstand en de uitwerking van Motie De Pater (deze term wordt hieronder toegelicht) van belang voor de gebruikersheffing. Ook zijn er niet-woningen waar vanuit de wet geen eigenaren- en/of gebruikersheffing mag worden opgelegd (deze objecten zijn wettelijk vrijgesteld). Het OZB-tarief wordt berekend volgens de formule: opbrengst OZB gedeeld door WOZ-waarde = OZB tarief (A / B). Dit heeft de volgende consequenties: Als de te behalen OZB-opbrengst (A) stijgt, zal ook het tarief stijgen. In de Begroting 2026 is de prijsindex van 2,7% voor 2026 van toepassing, die door de raad is vastgesteld. Als de WOZ-waarde (B) stijgt, zal het tarief dalen. De OZB-aanslag en daarmee de OZB-tarieven, worden voor het belastingjaar 2026 gebaseerd op een WOZ-waarde met een wettelijke peildatum van 1/1/2025. Dit betekent dat in de WOZ-waarde de waardeontwikkeling tussen 1/1/2024 (peildatum OZB 2024) en 1/1/2025 zichtbaar zal worden. Een pand (niet-woning) kan leeg staan, dan is er geen gebruikersheffing mogelijk, er is geen gebruiker. De gebruikersheffing opleggen aan een ander (bijvoorbeeld de eigenaar) is wettelijk verboden.

Zoals gezegd speelt bij de gebruikersheffing ook de ontwikkeling van de leegstand en de effecten van motie De Pater mee. Motie De Pater is een landelijke maatregel die is ingegaan bij het opheffen van de gebruikersheffing woningen en heeft ook een beperkend effect op de mogelijkheid om een gebruikersheffing op te leggen. Wanneer een niet-woning (pand) voor een beperkt deel toch als woning wordt gebruikt, dan is dat deel vrijgesteld van gebruikersheffing. De zorginstellingen maken gebruik van deze regeling. Voor deze panden kunnen we dus maar voor een deel van de waarde een gebruikersheffing opleggen. Hierdoor lopen de waarde van “eigenaar” en “gebruiker” bij de nietwoningen uit elkaar. In Zeist zijn veel zorginstellingen, waardoor dit effect significant is. De heffing en inning van de publiekrechtelijke tarieven is uitbesteed aan de BghU. De BghU werkt voor de deelnemende gemeenten met een uniforme werkwijze, waardoor efficiencyvoordeel kan worden behaald. Voor de berekening van de OZB-tarieven gelden de volgende uitgangspunten: -

-

Tarieven moeten wettelijk voor 1 januari 2026 door de gemeenteraad worden vastgesteld. Na het vaststellen worden de tarieven officieel bekend gemaakt (= gepubliceerd). De OZB-tarieven moeten uiterlijk 10 januari 2026 worden aangeleverd, conform afspraak met de BghU. Daarna volgt het proces van het voorbereiden van de aanslagen. De WOZ-waarde die gebruikt wordt voor de waardebepaling van de basis berekening van de tarieven OZB 2026 kan in werkelijkheid nog wijzigen. Er vinden in zeer beperkte mate nog waarderingen en controles plaats, bijvoorbeeld bij nieuwe objecten. Daarnaast is het mogelijk dat er op basis van bezwaar een waarde wordt aangepast. Daarom zal er altijd een afwijking zijn tussen begrote en werkelijke WOZ-waarde en OZB-opbrengst. Er zijn areaalmutaties bekend geworden die zich in 2025 hebben voorgedaan. Dit heeft geen consequenties voor de tariefberekening: die wordt uitgevoerd op basis van gelijkblijvend Pagina 3 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

areaal (ook in alle voorgaande jaren is dit zo gebeurd). Een areaaluitbreiding (of krimp) leidt tot een stijging (of daling) van de OZB-opbrengst. ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Hieronder wordt per vast te stellen tarief ingegaan op de berekening ervan. 1a. Het belastingpercentage voor de onroerendezaakbelasting 2026 voor de Eigenaren van woningen vast te stellen op 0,0571% Tabel tariefberekening woningen (eigenaren) Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

definitieve tarieven OZB 2025 waardeontwikkeling 1/1/2024 - 1/1/2025 tarieven OZB 2026 bij gelijke opbrengst stijging OZB (opbrengst) met 2,7% opbrengst conform Begroting 2026 afrondingverschil areaalmutaties 2025 opbrengst OZB 2026 incl. areaalmutatie

Waarde (x € 1.000) 16.081.789 1.659.060 17.740.849 17.740.849

Tarief (%) 0,0613%

Opbrengst (x € 1.000) 9.862

0,0556% 0,0571%

155.156 17.896.005

0,0571% 0,0571%

9.862 10.128 10.128 0 89 10.217

De waarde van de woningen in de gemeente Zeist laat tussen de peildata 1/1/2024 en 1/1/2025 een stijging zien: gemiddeld 10,32% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de stijging van de werkelijke WOZ-waarde per 1/1/2024 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: 9,15%. De overige 1,17% waardestijging is de stijging die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2025. De tariefberekening baseert zich op de waardeontwikkeling van het totaal, de waardeontwikkeling zal per individuele woning verschillen. Vanwege de totale waardestijging zal het tarief dalen om dezelfde opbrengst te genereren (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de Begroting 2026 van 2,7%. De opbrengst is vergeleken met de opbrengst die conform de Begroting 2026 moet worden gerealiseerd (E). Er is sprake van nihil afrondingsverschil (F). Inmiddels is bekend dat er in 2025 een areaaluitbreiding heeft plaatsgevonden. Op deze uitbreiding worden de bezwaren (-0,5%) gecorrigeerd, waarna er onder aan de streep nog steeds sprake is van uitbreiding. Deze groei van het aantal woningen zorgt voor een hogere OZB-opbrengst, bovenop de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB-opbrengst in 2026 en verdere jaren (H).

Samenvatting Tarief woningen (eigenaren) Definitieve tarieven OZB 2025 Definitieve tarieven OZB 2026

Waarde (x € 1.000) 16.081.789 17.896.005

Tarief (%) 0,0613% 0,0571%

Opbrengst (x € 1.000) 9.862 10.217

Pagina 4 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

1b. Het belastingpercentage voor de onroerendezaakbelasting 2026 voor de Eigenaren van nietwoningen vast te stellen op 0,2290% Tabel tariefberekening niet-woningen eigenaren Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

definitieve tarieven OZB 2025 waardeontwikkeling 1/1/2024 - 1/1/2025 tarieven OZB 2026 bij gelijke opbrengst stijging OZB (opbrengst) met 2,7% opbrengst conform Begroting 2026 afrondingverschil areaalmutaties 2025 opbrengst OZB 2026 incl. areaalmutatie

Waarde (x € 1.000) 1.756.799 50.958 1.807.757 1.807.757

Tarief (%) 0,2295%

Opbrengst (x € 1.000) 4.032

0,2230% 0,2290%

12.973 1.820.730

0,2290% 0,2290%

4.032 4.140 4.120 20 30 4.170

De waarde van de niet-woningen in de gemeente Zeist laat tussen de peildata 1/1/2024 en 1/1/2025 een stijging zien: gemiddeld 2,9% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de stijging van de werkelijke WOZ-waarde per 1/1/2024 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: 0,83%. De overige 2,07% waardestijging is de stijging die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2025. Vanwege de stijging van de WOZ-waarde moet het tarief dalen om dezelfde opbrengst te generen (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de Begroting 2026 van 2,7% (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de Begroting 2026 (na besluitvorming) moet worden gerealiseerd (E). Er is sprake een klein afrondingsverschil (F), dat wordt veroorzaakt omdat het tarief niet nauwkeuriger dan 4 decimalen in het percentage mag worden vastgesteld. inmiddels is bekend dat er in 2026 een positieve bijstelling van het areaal heeft plaatsgevonden. Dit heeft te maken van omzetting van woningen naar niet-woningen. Het betreft hier bejaardenappartementen in een wooncomplex, die als niet-woningen worden gezien. Deze positieve bijstelling van het aantal niet-woningen zorgt voor een grotere OZB-opbrengst, dan de vastgestelde begroting (G).

Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB-opbrengst in 2026 en verdere jaren (H). Samenvatting Tarief niet-woningen eigenaren Definitieve tarieven OZB 2025 Definitieve tarieven OZB 2026

Waarde (x € 1.000) 1.756.799 1.820.730

Tarief (%) 0,2295% 0,2290%

Opbrengst (x € 1.000) 4.032 4.170

Pagina 5 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

1c. De belastingpercentages voor de onroerendezaakbelasting 2026 voor de Gebruikers van nietwoningen vast te stellen op 0,1701% Tabel tariefberekening niet-woningen gebruikers Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

definitieve tarieven OZB 2025 waardeontwikkeling 1/1/2024 - 1/1/2025 tarieven OZB 2026 bij gelijke opbrengst stijging OZB (opbrengst) met 2,3% opbrengst conform Begroting 2026 afrondingverschil areaalmutaties 2025 opbrengst OZB 2026 incl. areaalmutatie

Waarde (x € 1.000) 1.544.479 78.982 1.623.461 1.623.461

Tarief (%) 0,1741%

Opbrengst (x € 1.000) 2.688

0,1656% 0,1701%

11.406 1.634.867

0,1701% 0,1701%

2.688 2.761 2.761 0 19 2.780

De waarde van de niet-woningen voor het gebruikersgedeelte laat tussen de peildata 1/1/2024 en 1/1/2025 een stijging zien van 5,1% (B). Enerzijds spelen hier dezelfde factoren als bij de waardeontwikkeling voor de eigenaren. Anderzijds speelt bij de gebruikersheffing de ontwikkeling van de bezettingsgraad. De bezettingsgraad wordt niet alleen bepaald door het klassieke begrip leegstand (er is geen gebruiker van het pand, het pand staat leeg), maar betreft ook de uitwerking van de zogenoemde motie De Pater (zie toelichting bij de inleiding van de verdieping). Daarnaast zijn er objecten die vanuit (andere) wettelijke gronden een vrijstelling hebben voor de gebruikersheffing. Hierover zijn de volgende gegevens bekend:

Bezetting niet-woningen N O P Q R S T U V W

waarde 1/1/2024 (OZB 2025) geen gebruikersheffing 2025 waarvan leegstand waarvan motie De Pater waarvan wettelijk geen gebruikersheffing waarde 1/1/2025 (OZB 2026) geen gebruikersheffing 2026 waarvan leegstand waarvan motie De Pater waarvan wettelijk geen gebruikersheffing

Eigenaar (x € 1.000) 1.756.799

Gebruiker (x € 1.000) 1.544.479

1.820.730

1.634.867

Bezetting (%) 87,9% 12,1% 6,2% 5,4% 0,5% 89,8% 10,2% 5,7% 4,1% 0,5%

Vorig jaar was de bezettingsgraad 87,9% (N), wat betekent dat voor 12,1% van de waarde geen gebruikersheffing kon worden opgelegd (O). Hiervan werd 6,2% veroorzaakt door leegstand (P), 5,4% door de uitwerking van motie De Pater (Q) en geldt voor 0,5% een wettelijke vrijstelling voor (alleen) de gebruikersheffing (R).

Pagina 6 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Voor 2026 wordt voorlopig gerekend met een bezettingsgraad van 89,8% (S), wat betekent dat in 2026 voor 10,2% van de waarde geen gebruikersheffing kan worden opgelegd (T). De BghU heeft hiervan een onderverdeling aangegeven: 5,7% is veroorzaakt door leegstand (U), het aandeel De Pater is 4,1% (V) en voor 0,5% geldt een wettelijke vrijstelling voor (alleen) de gebruikersheffing (W). De waarde van de niet-woningen (gebruikersdeel) stijgt, waardoor de tarieven dalen om dezelfde OZB-opbrengst te genereren (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de Begroting 2026 van 2,7% (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de Begroting 2026 (moet worden gerealiseerd (E)). Er is sprake van nihil afrondingsverschil (F). Inmiddels is bekend dat er in 2025 een opwaartse bijstelling van het areaal heeft plaatsgevonden. Deze opwaartse bijstelling van het aantal niet-woningen zorgt voor een hogere OZB-opbrengst, dan de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB-opbrengst in 2026 en verdere jaren (H).

Samenvatting Tarief niet-woningen gebruikers Definitieve tarieven OZB 2025 Definitieve tarieven OZB 2026

Waarde (x € 1.000) 1.544.479 1.634.867

Tarief (%) 0,1741% 0,1701%

Opbrengst (x € 1.000) 2.688 2.780

2. De verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelasting 2026 vast te stellen.

De berekende tarieven en de overige regels verbonden aan de heffing en invordering van de OZB worden vastgelegd in een verordening. Deze verordening wordt door de raad vastgesteld en is bijgevoegd. De verordening is tekstueel getoetst en aangepast. Hierbij vormen de modelverordening van de VNG en de afspraken binnen de BghU de basis. De belastingjuristen van de BghU zijn betrokken bij deze toetsing om de juridische kwaliteit te waarborgen. Dit jaar waren er geen aanpassingen noodzakelijk in de tekst van de verordening. Dit betekent eveneens dat richting burgers en bedrijven in Zeist de werkwijze van inning en dergelijke gelijk blijft. 3. Begrotingswijziging 2026012 vast te stellen. Dit raadsvoorstel zorgt voor mutaties in de begrote OZB-opbrengsten 2026 (en latere jaren). Enerzijds zijn dit de afrondingsverschillen, omdat de tarieven niet nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld dan 4 cijfers achter de komma. Anderzijds is er sprake van een areaaluitbreiding voor woningen en nietwoningen. Per saldo zorgen deze areaalmutaties voor een stijging van de OZB-opbrengst. Daarmee zorgt dit raadsvoorstel voor een positief effect op het begrotingssaldo van de gemeente.

Pagina 7 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

TOELICHTING Participatie N.v.t. Financiële toelichting Het uitrekenen van de OZB-tarieven gebeurt op basis van de uitgangspunten van de Begroting 2026. Daarmee is het uitrekenen van de tarieven een budgettair neutrale activiteit. De opbrengst uit de begroting is kaderstellend voor de berekening: de tarieven worden zodanig berekend, dat deze opbrengst wordt gerealiseerd. Gedurende 2025 is er sprake van een positieve areaaluitbreiding bij de woningen en de nietwoningen. Deze mutaties op het areaal hebben wel een positief effect op de gemeentelijke OZBopbrengst in 2026. Dit heeft een (structureel) positief effect op de begroting van circa € 137.686. Doordat er in de berekening diverse afrondingsverschillen optreden is het werkelijk (structureel) positief financieel effect op de Begroting 2026 € 158.222, afgerond. Dit leidt tot de volgende aansluiting tussen de OZB 2025 en de OZB 2026: Samenvatting en aansluiting OZB-opbrengst Woningen Niet-woning Niet-woning (x € 1.000) (eigenaren) eigenaren gebruikers tarieven en opbrengst OZB 2025 9.862 4.032 2.688 tarieven en opbrengst OZB 2026 10.217 4.170 2.780 verschil tussen 2025 en 2026 355 138 92 Aansluiting van het verschil financiële verwerking indexering o.b.v.

kadernota: 2,7 % in Begroting 2026 areaalmutaties 2025 (mutaties woningen / niet-woningen) begrotingswijziging 2026012 afrondingsverschillen (tarief maar 4 decimalen mogelijk) begrotingswijziging 2026012 Totaal aansluiting verschil

Totaal OZB 16.582 17.167 585 427 138 20 585

Juridische aspecten Het vaststellen van de publiekrechtelijke tarieven is een bevoegdheid van de Raad. De Verordening op de heffing en invordering onroerendezaakbelastingen 2026 moet uiterlijk 31/12/2025 door de Raad zijn vastgesteld. Duurzame aspecten N.v.t. Samenhang met andere projecten Dit raadsvoorstel heeft een directe relatie met de Begroting 2026 waarbij in dit voorstel de in de begroting opgenomen uitgangspunten zijn uitgewerkt. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na vaststelling worden de tarieven gepubliceerd en zal de BghU namens de Gemeente Zeist de heffingen verzorgen. Communicatie N.v.t.

Pagina 8 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Evaluatie Jaarlijks worden de inkomsten vanuit leges en heffingen geëvalueerd doormiddel van de diverse P&C documenten. BIJLAGEN 1. Verordening op de heffing en invordering onroerendezaakbelastingen 2026 2. Begrotingswijziging 2026012, waarin de effecten van dit raadsvoorstel zijn verwerkt

Pagina 9 van 9

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

RAADSBESLUIT Behoort bij raadsvoorstel Nr. RV25.073

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 december 2026; BESLUIT: 1. De belastingpercentages voor de onroerendezaakbelasting 2026 als volgt vast te stellen: a. Eigenaren van woningen: 0,0571% b. Eigenaren van niet-woningen: 0,2290% c. Gebruikers van niet-woningen: 0,1701% 2. De verordening op de heffing en invordering onroerendezaakbelastingen 2026 vast te stellen. 3. Begrotingswijziging 2026012 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 16 december 2025

De raad voornoemd,

drs. E.M.H. Lemaier, griffier

drs. J. Langenacker, voorzitter

1

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist