RV25.065 Aankoop Odijkerweg 122

RAADSVOORSTEL Aankoop Odijkerweg 122

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit college

Walter van Dijk Arjan Brokkaar 965520 / RV25.065 11 november 2025

Ontvangst griffie

12 november 2025

Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

Onderwerp Aankoop Odijkerweg 122 Doel van het voorstel Aankoop van het perceel aan de Odijkerweg 122 ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met aankoop van Odijkerweg 122 voor bedrag van € 1.200.000,- kosten koper ten laste van het vastgoedfonds van de gemeente Zeist. 2. Te bepalen dat de opbrengsten bij verkoop van het perceel of overheveling naar een grondexploitatie volledig ten goede komen aan het vastgoedfonds. Besluit Raad

Inhoud (korte samenvatting) Op 12 november 2024 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht voor het stationsgebied DriebergenZeist bestendigd. In navolging van dit besluit hebben de vertegenwoordigers van de eigenaar van Odijkerweg 122, één van de percelen onder het voorkeursrecht, gevraagd aan de gemeente of zij interesse heeft om hun perceel aan te kopen. Het college van B&W heeft na vaststelling van de gebiedsvisie het voorkeursrecht van een aantal percelen ingetrokken, voor het perceel Odijkerweg 122 geldt het nog. Januari 2025 heeft het college van B&W ingestemd met het starten van de onderhandelingen met de eigenaar van Odijkerweg 122, met als doel aankoop van dit perceel. Reden hiervoor is dat het perceel interessant is ten behoeve van de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gesprekken met de eigenaar zijn in goede orde verlopen en er is overeenstemming bereikt over de aankoopprijs en de voorwaarden. Daarom wordt nu voorgesteld om het object aan te kopen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht is aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen.

Pagina 1 van 8

Het is mogelijk dat er meer voorstellen tot aankoop volgen en / of dat er investeringen door de gemeente Zeist nodig zijn voor het project Driebergen-Zeist. Daarom wordt er een financiële investeringsstrategie Driebergen-Zeist voorbereid. Bij het raadsvoorstel over de nota gebiedsvisie heeft het college geadviseerd om een financiële raadscommissie in te richten. Indien de gemeenteraad hier inderdaad voor kiest wordt de financiële investeringsstrategie met deze commissie besproken. Indien nodig worden hierover voorstellen aan de gemeenteraad gedaan. VERDIEPING Inleiding (met aanleiding en historie; voorafgaande raadsbesluiten met link) Op 12 november 2024 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht voor het stationsgebied DriebergenZeist bestendigd (24RV073). In navolging van dit besluit hebben de vertegenwoordigers van de eigenaar van Odijkerweg 122, één van de percelen onder het voorkeursrecht, gevraagd aan de gemeente of zij interesse heeft om hun perceel aan te kopen. Het college van B&W heeft na vaststelling van de gebiedsvisie het voorkeursrecht van een aantal percelen ingetrokken, voor het perceel Odijkerweg 122 geldt het nog. Januari 2025 heeft het college van B&W ingestemd met het starten van de onderhandelingen met de eigenaar van Odijkerweg 122, met als doel aankoop van dit perceel.

Reden hiervoor is dat het perceel interessant is ten behoeve van de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gesprekken met de eigenaar zijn in goede orde verlopen en er is overeenstemming bereikt over de aankoopprijs en de voorwaarden. Daarom wordt nu voorgesteld om het object aan te kopen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht is aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen. Het is mogelijk dat er meer voorstellen tot aankoop volgen en / of dat er investeringen door de gemeente Zeist nodig zijn voor het project Driebergen-Zeist. Daarom wordt er een financiële investeringsstrategie Driebergen-Zeist voorbereid. Bij het raadsvoorstel over de nota gebiedsvisie heeft het college geadviseerd om een financiële raadscommissie in te richten. Indien de gemeenteraad hier inderdaad voor kiest wordt de financiële investeringsstrategie met deze commissie besproken. Indien nodig worden hierover voorstellen aan de gemeenteraad gedaan. ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Er zijn verschillende argumenten waarom het perceel Odijkerweg 122 interessant is voor de toekomstige gebiedsontwikkeling van Driebergen-Zeist:

Pagina 2 van 8

1. Ligging van het perceel De ligging van het perceel Odijkerweg 122 is in de afbeelding hieronder weergegeven. Het perceel ligt op een centrale en belangrijke plek in het plangebied. Het is de bedoeling dat er rondom het perceel grote ontwikkelingen plaats gaan vinden. Het is nog niet duidelijk of er op het perceel zelf ontwikkeling wordt voorzien.

2. Voorkeursrecht 16 Oktober 2025 hebben de gemeenteraden van Zeist en Utrechtse Heuvelrug de nota Gebiedsvisie Driebergen-Zeist vastgesteld. Hierin is opgenomen welke bebouwing in ieder geval behouden blijft, naar welke bebouwing nog onderzoek moet plaatsvinden en waar ontwikkeling gewenst is. Op basis hiervan heeft het college van B&W van Zeist op 28 oktober 2025 het besluit genomen om het voorkeursrecht in te trekken van percelen waarvan duidelijk is dat de bebouwing behouden blijft. Onderstaande kaart geeft aan op welke percelen het voorkeursrecht nog geldt en van welke percelen het voorkeursrecht is ingetrokken.

Pagina 3 van 8

3. Het perceel kan een verbinding vormen tussen te ontwikkelen gebieden Op basis van huidige inzichten wordt in de toekomst het gebied ten zuiden van het spoor, zowel aan de kant van Utrechtse Heuvelrug als aan de kant van Zeist (de Odijkerweg is de gemeentegrens), ontwikkeld. De bedoeling is om de te ontwikkelen gebieden onderling (in oostwestelijke richting) te verbinden om één nieuwe kern te ontwikkelen en daarvoor is er een doorsteek nodig door de huidige bebouwing aan de Odijkerweg. Op basis van de huidige inzichten biedt het perceel Odijkerweg 122 mogelijkheden om een dergelijke verbinding te realiseren. 4. Het perceel heeft voor de locatie een relatief grote omvang De meeste percelen aan de Odijkerweg zijn relatief klein. Dit perceel heeft een oppervlakte van 1.260 m2 en behoort tot de grotere percelen. Daarmee kan er door één aankoop al relatief veel grond worden aangekocht om een verbinding te maken, waardoor we als gemeente in positie komen om beter regie te kunnen pakken op het creëren van die verbindingszone t.b.v. een samenhangende kern. 5. Het perceel biedt potentie voor een bouwroute richting een groot te ontwikkelen gebied Ten westen van het perceel is grond aangekocht door een marktpartij. In het op te stellen masterplan wordt deze grond naar verwachting aangewezen voor ontwikkeling van woningbouw en eventueel andere functies.

Het perceel Odijkerweg 122 zou in de toekomst gebruikt kunnen worden als bouwroute en / of ontsluiting van dit gebied.

Pagina 4 van 8

6. Het perceel kan in de toekomst gebruikt worden als informatiecentrum / projectbureau Onduidelijk is nog hoe de projectorganisatie er uit komt te zien, en wat de rol van de gemeente hierin wordt. Onafhankelijk hiervan zou het betreffende perceel als locatie kunnen dienen voor een informatiecentrum en / of projectbureau voor omwonenden en geïnteresseerden. Kanttekeningen 1. Bij een herontwikkeling is het niet zeker dat de investering volledig wordt terugverdiend Indien het perceel wordt aangekocht en onderdeel wordt van de herontwikkeling is het niet zeker dat de investering volledig wordt terugverdiend. Bij verdere besluitvorming dient telkens inzichtelijk te worden gemaakt wat de consequenties zijn voor het gemeentelijk vastgoed. 2. Het is mogelijk dat het perceel niet nodig is voor de gebiedsontwikkeling Indien de gebiedsontwikkeling niet door zou gaan is er een risico dat het perceel voor niets is aangekocht. De gevolgen hiervan zijn zeer beperkt, omdat het perceel dan verkocht kan worden. De prijs is op dat moment uiteraard afhankelijk van de woningmarkt. 3. Het grondbeleid is verouderd en geeft hiervoor geen richting Het grondbeleid van de gemeente Zeist is verouderd. Op dit moment wordt er gewerkt aan nieuw grondbeleid. Dit zal naar verwachting de eerste helft van 2026 ter besluitvorming worden voorgelegd. Dit staat de aankoop van het perceel niet in de weg. 4.

Door het perceel aan te kopen zijn wij verantwoordelijk voor de tijdelijke exploitatie Als de gemeente de eigenaar wordt, is zij verantwoordelijk voor de tijdelijke exploitatie. In eerste instantie wordt de woning tot september 2026 in gebruik gegeven aan de huidige eigenaren. Met de huidige huurder van het voorhuis is overeengekomen dat de huurovereenkomst per september 2026 eindigt. Bij de exploitatie daarna kan gedacht worden aan tijdelijke verhuur / anti kraak bewoning of gebruik als projectbureau voor de projectorganisatie. TOELICHTING Participatie Niet van toepassing Financiële toelichting Taxatie Het perceel is door zowel de gemeente als de eigenaar getaxeerd. De koopprijs sluit aan bij de getaxeerde waarde. Perceel komt op de balans te staan Op termijn zijn er misschien mogelijkheden om het perceel bij derden onder te brengen (bijvoorbeeld een ontwikkelende marktpartij). Op dit moment (bewust) nog niet, omdat er nog geen afspraken tussen partijen zijn en er niet duidelijk is welke partijen straks de ontwikkeling op zich nemen. Ook kunnen er nog geen afspraken worden gemaakt als gevolg van het Didam-arrest. Het perceel komt dus in ieder geval tijdelijk (uitgangspunt is 5 jaar) bij de gemeente op de balans te staan. Dekking Voorgesteld wordt om de middelen om het perceel te kopen te halen uit het vastgoedfonds. Ook de tijdelijke exploitatie loopt via het vastgoedfonds.

Het vastgoedfonds is, zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen 2017 (17RV072), bedoeld om de aanloop- en aankoopkosten van onroerende goederen te dekken met betrekking tot het voeren van (actief) grondbeleid. Per 1-1-2025 zit er een bedrag van € 6.622.421 in het vastgoedfonds. De benodigde investering van € 1.200.000 en de kosten koper (overdrachtsbelasting van 8% van de aankoopprijs en notariskosten van circa €1.500) kunnen dus hieruit worden gedekt.

Pagina 5 van 8

Het komt niet vaak voor dat er aankopen worden gedaan vanuit het vastgoedfonds. Er wordt nu voor het project Driebergen-Zeist vastgoed aangekocht dat tijdelijk bij de gemeente wordt ondergebracht. Na verloop van tijd wordt het vastgoed onderdeel van een grondexploitatie of wordt het verkocht aan derden. Voorgesteld wordt om de toekomstige verkoopopbrengst van deze woning voor 100% te laten landen in het vastgoedfonds. Normaliter, zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen 2017 (17RV072), zal bij verkopen de helft van de opbrengst in het vastgoedfonds komen en de andere helft in de reserve sociale woningbouw. Om het vastgoedfonds op niveau te houden wordt voorgesteld hier voor dit object van af te wijken. Administratie kosten Alle kosten die worden gemaakt worden zo geadministreerd dat deze indien mogelijk later op de gebiedsontwikkeling kunnen worden verhaald. Bijvoorbeeld op een grondexploitatie of door middel van kostenverhaal op derden. Inrichten financiële raadscommissie Wat nu voorligt is het voorstel voor een eerste aankoop in het projectgebied Driebergen-Zeist. Op dit moment vinden er echter ook gesprekken plaats met een aantal eigenaren van andere percelen die van meerwaarde kunnen zijn voor de gebiedsontwikkeling. Voor de voorliggende aankoop is het vastgoedfonds een voor de hand liggende dekkingsbron.

De middelen van het vastgoedfonds zijn echter beperkt en indien er meerdere aankopen zouden volgen is hier mogelijk geen dekking voor in het vastgoedfonds. Daarom werken wij aan een voorstel voor een financiële investeringsstrategie voor Driebergen-Zeist, waarin wij onder meer kijken naar mogelijke investeringen voor aankoop van percelen, investeringen in voorzieningen en plankosten. Bij het vaststellen van de gebiedsvisie Driebergen-Zeist is geadviseerd om een financiële commissie voor het project Driebergen-Zeist in te richten. Dit sluit aan bij de werkwijze van de gemeenteraad om voor grotere complexe projecten een financiële commissie, als subcommissie van de auditcommissie, in te richten. Deze werkwijze is ontstaan naar aanleiding van een rekenkameronderzoek inzake de aansturing van grote complexe projecten. Indien de gemeenteraad hier inderdaad voor kiest wordt de financiële investeringsstrategie met deze commissie besproken, waarna indien nodig uiteraard voorstellen aan de gemeenteraad worden gedaan. Juridische aspecten Mandaat vastgoedfonds De teammanager vastgoed is gemandateerd om uitgaven uit het vastgoedfonds te doen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht is echter aan de gemeenteraad toegezegd een eventuele aankoop onder het voorkeursrecht aan de gemeenteraad voor te leggen.

Wij vinden het ook belangrijk om de gemeenteraad bij deze eerste aankoop goed te betrekken. In de financiële strategie zullen wij opnemen hoe wij om willen gaan met eventuele toekomstige aankopen. Koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde besluitvorming Er is met de verkoper een koopovereenkomst voorbereid met een opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad van Zeist binnen zes maanden na de datum van ondertekening van de overeenkomst door partijen, tot koop van de onroerende zaak van de verkoper besluit. Duurzame aspecten Niet van toepassing. Samenhang met andere projecten De aankoop wordt gedaan in het kader van de toekomstige gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist.

Pagina 6 van 8

VERDERE PROCES Planning en uitvoering Als de gemeenteraad in stemt met de aankoop is de koop een feit. Met de verkoper is overeengekomen dat de levering dan 3 februari 2026 plaats vindt. Communicatie Niet van toepassing. Evaluatie Niet van toepassing BIJLAGEN Geen

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Aankoop Odijkerweg 122 Nr. RV25.065

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 november 2025; BESLUIT: 1. 2.

In te stemmen met aankoop van Odijkerweg 122 voor bedrag van € 1.200.000,kosten koper ten laste van het vastgoedfonds van de gemeente Zeist. Te bepalen dat de opbrengsten bij verkoop van het perceel of overheveling naar een grondexploitatie volledig ten goede komen aan het vastgoedfonds.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De raad voornoemd,

drs. E.M.H. Lemaier

drs. J. Langenacker, voorzitter

Pagina 8 van 8