RV25.064 Budget Starterslening

RAADSVOORSTEL Budget Starterslening Zeist

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit college

L. Hoogstraten C. Murre 948456 / RV25.064 11 november 2025

Ontvangst griffie

12 november 2025

Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

Onderwerp Budget Starterslening Zeist

Doel van het voorstel De Starterslening stelt de starters op de woningmarkt in de gelegenheid een eerste koopwoning aan te kopen in Zeist. Door het budget op te hogen blijft het mogelijk om startersleningen te verstrekken.

Voorgesteld besluit Besluit Raad 1. Het Startersfonds voor de Starterslening aan te vullen met € 1.000.000 2. Het beschikbare saldo ad € 60.000 vanuit het fonds Blijverslening over te hevelen naar het fonds voor de Starterslening

Inhoud (korte samenvatting) De Starterslening wordt verstrekt uit een revolverend Startersfonds dat door de gemeente bij SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) is ingesteld. De Starterslening is een aanvullende lening op de eerste hypotheek en is bedoeld voor mensen die hun eerste huis kopen. Sinds 2004 verstrekt de gemeente Zeist Startersleningen. In 2023 is de Starterslening geëvalueerd en is een nieuwe Verordening Starterslening vastgesteld. Destijds is aan u aangegeven dat wanneer het budget bijna ontoereikend is, er aan de raad een voorstel wordt gedaan om het budget op te hogen. De afgelopen jaren is veelvuldig gebruik gemaakt van de Starterslening. Dit heeft erin geresulteerd dat het beschikbare budget in het revolverend fonds momenteel ontoereikend is. Om de Starterslening te kunnen blijven verstrekken dient het huidige budget dat beschikbaar is gesteld vanuit de gemeente te worden opgehoogd. Voorgesteld wordt het fonds voor de Starterslening aan te vullen met € 1.000.000. In 2023 heeft de raad besloten om te stoppen met de Blijverslening vanwege gebrek aan belangstelling. Voorgesteld wordt het nog resterende saldo vanuit het fonds Blijverslening over te hevelen naar het fonds voor de Starterslening.

Pagina 1 van 5

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

VERDIEPING Inleiding De Starterslening helpt starters uit Zeist bij het kopen van hun eerste woning. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de prijs van het huis en de normale hypotheeklening. Met de Starterslening heeft de starter de eerste drie jaar geen maandlasten. Na die drie jaar wordt rente en aflossing betaald. De aflossingen vloeien terug in het revolverend fonds. Als terugbetalen niet haalbaar is, kan een hertoets worden aangevraagd. Bekeken wordt welk deel van de rente en aflossing betaald kan worden, afhankelijk van de financiële situatie van de starter op dat moment. De productspecificaties, procedures en uitvoeringsregels bij de Starterslening van SVn kan een gemeente niet aanpassen. De gemeente kan wel het toepassingsbereik bepalen. In de Verordening Starterslening 2023 is opgenomen dat de maximale koopsom van de woning niet meer mag bedragen dan de actuele normen van de NHG. Voor 2025 is dat €450.000, voor 2026 stijgt de grens naar €470.000. De hoogte van de Starterslening mag maximaal 20% van de totale kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning zijn, met een maximum van €35.000. De Starterslening kan voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw worden aangevraagd. De Starterslening kan worden aangevraagd door inwoners van Zeist die voor het eerst een huis kopen.

Ook starters die gedurende de voorgaande vijftien jaren tenminste zes jaren ingezetene zijn geweest van de gemeente kunnen een aanvraag doen. Zo kunnen ook jongeren die oorspronkelijk uit Zeist komen en bijvoorbeeld na afronding van een studie elders weer terug willen keren naar Zeist gebruik maken van de regeling. De gemeente stelt het budget voor de Starterslening beschikbaar en voert zelf de toetsing uit of de aanvrager voldoet aan de bovengenoemde voorwaarden. Het beheer, de verstrekking en de financiële toets worden geregeld door SVn. Het huidige saldo is inmiddels ontoereikend. Om de Starterslening te kunnen blijven verstrekken dient het huidige budget dat beschikbaar is gesteld vanuit de gemeente te worden opgehoogd. De raad heeft in 2023 bepaald dat wanneer het budget beperkt is, er aan de raad een voorstel wordt gedaan om het budget op te hogen (zie RV Starterslening 2023). Met dit voorstel willen we regelen dat we Startersleningen de komende twee jaar, tot aan de evaluatie in 2027, kunnen blijven verstrekken. In 2027 evalueren we, net als in 2023, de Starterslening. Dit is conform het raadsbesluit uit 2023. Onderdeel van de evaluatie zal zijn dat we opnieuw kijken naar het beschikbare budget en de voorwaarden die we stellen in de Verordening, zoals de hoogte van de Starterslening en aan wie we de Starterslening verstrekken.

ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Argumenten voor: 1.Startersleningen voorzien in een behoefte In de Woonvisie 2021-2025 is vastgelegd dat we inzetten op woningen voor starters. De Starterslening helpt daarbij. De Starterslening wordt enkel toegekend aan (voormalig) inwoners van Zeist. In 2021 en 2022 zijn er 5 respectievelijk 7 leningen verstrekt. We zien de afgelopen periode een stijgende lijn in het aantal aanvragen. In 2023 en 2024 zijn er 14 leningen verstrekt. In 2025 zijn tot nu toe 11 leningen verstrekt en 9 aanvragen zijn in behandeling bij SVn (tot en met oktober 2025). Er is een landelijke trend zichtbaar in de toename van het aantal Startersleningen. Een mogelijke oorzaak is dat er meer aanbod voor starters beschikbaar komt omdat particuliere verhuurders hun huurwoningen verkopen. Ook de stijgende koopprijzen waardoor meer starters een lening nodig lijken te hebben is mogelijk een reden. We houden op dit moment rekening met een gemiddeld aantal van 20 verstrekte Startersleningen per jaar.

Pagina 2 van 5

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Jaar 2021 2022 2023 2024 2025 (t/m oktober)

Aantal leningen die verstrekt zijn 5 7 14 14 11 verstrekt, 9 aanvragen in behandeling

2. De vraag naar leningen is groter dan de beschikbare middelen in het fonds Het huidige nog beschikbare saldo in het fonds is inmiddels ontoereikend. Er worden geen nieuwe aanvragen in behandeling genomen. Op dit moment komt er jaarlijks rond de €40.000 aan structurele aflossingen terug. Daarnaast vinden er ook incidentele aflossingen plaats. Bijvoorbeeld omdat een woning verkocht wordt of omdat een inwoner financiële ruimte heeft om een extra aflossing te doen. De omvang hiervan laat zich iets minder goed voorspellen, maar gemiddeld zit dit boven de €100.000 per jaar. Opgeteld wordt er dus jaarlijks ongeveer €140.000 op het uitgeleende geld afgelost. Dit stroomt weer terug in het Startersfonds waar weer nieuwe leningen van gefinancierd kunnen worden. 3. Met een extra fondsstorting kunnen ook in 2026 en 2027 Startersleningen worden verstrekt Als de Startersleningen in een vergelijkbaar tempo worden aangevraagd en afgelost, verwachten we eind 2027 iets meer dan 1 miljoen tekort te komen. Daarom stellen we voor om 1 miljoen aan het fonds toe te voegen. Argument tegen: Het verstrekken van leningen brengt het risico met zich mee dat leningen niet terugbetaald worden. Dit risico is echter zeer beperkt door financiële toetsing via SVn en doordat alleen woningen tot de NHGgrens onder de regeling vallen. TOELICHTING Participatie Niet van toepassing.

Het betreft een budgettair technisch besluit binnen bestaand beleid. Financiële toelichting Nadat in 2023 is besloten om te stoppen met het verstrekken van de Blijverslening bleek dat het fonds bij SVn niet was opgeheven. Een overboeking van het fonds bij SVn binnen de rekeningen geeft een extra inbreng aan de te verstrekken Startersleningen van €60.000. De inbreng van gemeente Zeist in het fonds ad €1.000.000 wordt gestort aan SVn. Per uitgezette lening wordt dit gemuteerd op het actief op de balans onder de financiële vaste activa. De storting heeft geen directe gevolgen voor het begrotingssaldo. Binnen de begroting is wel rekening gehouden met de post van de beheervergoeding aan SVn ad € 7.500 per jaar. Deze wijzigt nauwelijks. Hiernaast wordt ook rekening gehouden met de rentebaten. Deze worden volgens de regels van BBV (Besluit begroting en verantwoording voor gemeenten en provincies) verwerkt op het taakveld treasury. Het financiële risico is beperkt voor de gemeente omdat we zien dat de leningen goed worden afgelost. Woningen die door starters worden gekocht met deze lening vallen onder de zgn. NHGgrens. De storting van €1.000.000 heeft gevolgen voor de liquiditeit van de gemeente Zeist. De kans is groot dat er extra geld moet worden geleend om een storting te doen. Dit hangt af van de financiële positie op dat moment.

Dit bedrag wordt meegenomen in de prognoses van het financieringssaldo. Rente lasten van financiering worden verwerkt op het taakveld treasury.

Pagina 3 van 5

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Met deze fondsstorting kunnen in 2026 en 2027 leningen worden verstrekt. Indien er meer aanvragen worden ingediend dan voorzien en de omvang van het fonds beperkt is, zal er eerder dan 2027 een voorstel aan de raad worden gedaan om het budget op te hogen. Juridische aspecten Niet van toepassing, de Starterslening wordt uitgevoerd conform de in 2023 vastgestelde verordening. Duurzame aspecten Niet van toepassing Samenhang met andere projecten Niet van toepassing VERDERE PROCES Planning en uitvoering Momenteel is het beschikbare saldo in het fonds ontoereikend. Er worden geen nieuwe aanvragen in behandeling genomen. We vragen de raad om in 2025 een besluit te nemen. Na het beschikbaar stellen van het budget wordt het bedrag van €1.000.000 gestort bij SVn voor de Startersleningen. Met dit budget is het mogelijk om de Starterslening te blijven verstrekken. Communicatie We communiceren over de verlenging van de regeling met onze stakeholders op het gebied van wonen (makelaars, financieel adviseurs). Wanneer blijkt dat het nodig is om de lening extra onder de aandacht te brengen bij starters in Zeist, zetten we daarvoor extra communicatiemiddelen in. Evaluatie In 2027 evalueren we, net als in 2023, de Starterslening. Dit is conform het raadsbesluit uit 2023.

Onderdeel van de evaluatie zal zijn dat we opnieuw kijken naar het beschikbare budget en de voorwaarden die we stellen in de Verordening, zoals de hoogte van de Starterslening en aan wie we de Starterslening verstrekken. BIJLAGEN N.v.t.

Pagina 4 van 5

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

RAADSBESLUIT Behoort bij raadsvoorstel Budget Starterslening Zeist Nr. RV25.064

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 november 2025; BESLUIT: 1. Het Startersfonds voor de Starterslening aan te vullen met € 1.000.000 2. Het beschikbare saldo ad € 60.000 vanuit het fonds Blijverslening over te hevelen naar het fonds voor de Starterslening Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De raad voornoemd,

drs. E.M.H. Lemaier

drs. J. Langenacker, voorzitter

3

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist