RV25 047 + RB Subsidie nieuwbouw Ambachtshof

RAADSVOORSTEL Subsidie nieuwbouw Ambachtshof (locatie voormalige V&D)

Portefeuillehouder

Walter van Dijk

Ontvangst griffie

Opsteller

Harry de Wilde

Ronde Tafel

Zaak/stuknummer

RV25.047 / 908228

Debat

Besluit college

2 september 2025

Raadsvergadering

3 september 2025

16 september 2025

Onderwerp Subsidie nieuwbouw Ambachtshof (locatie voormalige V&D)

Doel van het voorstel Mogelijk maken dat woningcorporatie Woongroen het project Ambachtshof, nieuwbouw van betaalbare huurwoningen op de voormalige V&D-locatie kan realiseren. Woongroen wil 189 huurwoningen bouwen en exploiteren. Het gaat voornamelijk om betaalbare huurwoningen (sociaal en middenhuur). Zonder overheidsbijdragen is dit voor Woongroen financieel niet haalbaar.

Voorgesteld besluit Woongroen een bijdrage te verstrekken van € 1.000.000,- uit de Reserve Revolving fund sociale woningbouw voor de realisatie en exploitatie van het project Ambachtshof.

Besluit Raad De raad besluit unaniem conform voorstel (31 stemmen voor en 0 stemmen tegen)

Inhoud (korte samenvatting) Op de plek van de voormalige V&D heeft woningcorporatie Woongroen een bouwplan ontwikkeld: de Ambachtshof. Dit project bestaat uit 72 sociale huurwoningen, 111 middenhuur woningen en 6 vrije sectorhuurwoningen. De sociale huurwoningen en middenhuurwoningen behoren tot het zogenaamde betaalbare segment. Dit programma van 189 huurwoningen levert financieel zonder overheidsbijdragen voor Woongroen geen sluitende businesscase op. Het woonprogramma sluit voor Zeist heel goed aan op de woonbehoefte. Het is daarom zeer gewenst om dit woonprogramma te laten doorgaan. Samen met provincie en Rijk is er de mogelijkheid dat partijen een zodanig financiële bijdrage doen, dat dit woonprogramma voor Woongroen een financieel haalbaar project wordt.

Pagina 1 van 5

VERDIEPING Inleiding Het voormalige V&D-pand is eigendom van Opportunity BV. Het pand wordt gesloopt behalve de kelder. De kelder gaat dienst doen als parkeergarage en daarbovenop worden 189 huurappartementen gerealiseerd. In de plint langs de 1e Hogeweg komen centrumfuncties. Het gehele project wordt binnenkort overgedragen aan Woongroen. Op 23 januari 2024 heeft u besloten (24RV008) in te stemmen met de afwijking van de Woonvisie voor de nieuwbouw op deze voormalige V&D-locatie. De afwijking resulteert in een differentiatie van ongeveer 1/3 sociale huur, 1/3 middeldure huur laag (middenhuur) en 1/3 middeldure huur hoog (vrije sector). Er wordt afgezien van de categorie duur. Voor de bouw van de woningen zijn in 2024 en 2025 de benodigde omgevingsvergunningen verleend. Tijdens de verdere voorbereiding en de aanbesteding bleek dat de bouwkosten hoger uitvielen dan verwacht. Daarnaast werd op rijksniveau de Wet betaalbare huur ingevoerd waardoor de oorspronkelijk berekende middenhuurprijzen onder druk kwamen te staan. Businesscase Door het niet benutten van de categorie duur kwam de financiële haalbaarheid al onder druk te staan. Bovendien was het oordeel van Woongroen dat de categorie middelduur hoog (met een gemiddelde huur van € 1.550,- per maand) niet bij uitstek past in de visie en de maatschappelijke opdracht van de corporatie.

Woningcorporaties zijn per definitie werkzaam in het sociale huursegment (tot en met € 900,07 per maand) en eventueel in het segment middenhuur (tussen de € 900,07 en € 1184,83 per maand excl. 10% opslag nieuwbouw). Daarbij was Woongroen na marktonderzoek ook van oordeel dat veel van de beoogde appartementen boven € 1.550,- niet marktconform waren (te duur). De financiële berekening liet daardoor een niet haalbare businesscase zien, ondanks het feit dat de rendementseisen bij woningcorporatie Woongroen aanmerkelijk lager liggen dan bij commerciële marktpartijen. Betrokkenheid overheden Op dat moment heeft Woongroen bij de gemeente aan de bel getrokken met de vraag om mee te denken over mogelijke oplossingen. Woongroen en gemeente zien dit project van kleinere appartementen in de sociale huur en middenhuur als een zeer gewenste toevoeging aan de woningvoorraad. Vervolgens hebben we een overleg opgestart met provincie en Rijk om te proberen dit project samen haalbaar te maken. Dat lijkt te kunnen lukken, mits alle partijen een financiële bijdrage doen. Het is mogelijk een subsidie te krijgen van het Rijk, via de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland op grond van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen. Deze subsidie bedraagt maximaal € 14.000,- per sociale huurwoning.

Woongroen heeft op basis hiervan besloten het aantal sociale huurwoningen uit het oorspronkelijke plan te verhogen van 60 appartementen tot 72 appartementen. De exploitatie van sociale huurwoningen is met deze subsidie iets minder negatief. Bovendien is de rendementseis van de corporatie bij deze woningen lager dan bij de categorie middelduur. Anders gezegd: de corporatie is bereid op sociale woningen met een lager (of zelfs negatief) rendement genoegen te nemen. Overheidsbijdragen De rijkssubsidie is nog niet zeker, maar we gaan er van uit dat deze een bedrag van 72 x € 14.000,- = € 1.008.000,- zal bedragen. De rest van de woningen valt in de categorie middelduur. Bijna alle woningen in de categorie middelduur laag (middenhuur: max. € 1.300,- per maand). De zes grootste woningen vallen nog in de categorie middelduur hoog (vrije sector: boven € 1.300,- per maand). De provincie is bereid subsidie te verstrekken tot een bedrag van minimaal € 583.000,-.

Pagina 2 van 5

Het voorstel is om uit de gemeentelijke Reserve Revolving fund sociale woningbouw een subsidie bij te dragen van € 1.000.000,-. Met deze subsidiebedragen van bijna € 2.600.000,- kan Woongroen het project realiseren dat voldoet aan de financiële randvoorwaarden die gelden voor de corporatiesector. Het besluit van de Raad van Commissarissen van Woongroen luidde expliciet dat het project kan worden uitgevoerd, mits de hierboven genoemde subsidies worden toegekend. Ons voorstel is in lijn daarmee: de toekenning van een gemeentelijke subsidie is onder voorwaarde dat het project in zijn geheel wordt uitgevoerd, zoals nu beoogd. Mocht het plan worden aangepast, wordt opnieuw beoordeeld of hier subsidie aan wordt toegekend. Woonprogramma Onder deze condities bouwt Woongroen een woongebouw met 189 appartementen in de volgende samenstelling:  72 sociale huur  111 middelduur laag (middenhuur)  6 middelduur hoog (vrije sector).

ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Voor   

Het project voorziet in een grote behoefte aan betaalbare woningen; Het project kan door een woningcorporatie worden gerealiseerd en voor onbepaalde tijd worden geëxploiteerd, waardoor de woningen structureel vallen onder de prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties; Met dit project komt een einde aan de lange periode van leegstand van het voormalige V&D-gebouw. En hiermee wordt veel winkelvloeroppervlak dat aantoonbaar niet verhuurbaar blijkt te zijn ingewisseld voor betaalbare woningen. Het mes snijdt aan twee kanten.

Tegen  Geen

TOELICHTING

Participatie Niet van toepassing. Dit voorstel gaat over de subsidiëring.

Financiële toelichting De bijdrage wordt verstrekt uit de Reserve Revolving fund sociale woningbouw. Deze reserve is specifiek opgezet om met een financiële bijdrage een oplossing te bieden in situaties zoals bij het project Ambachtshof: de bouw van betaalbare woningen te bevorderen die zonder financiële bijdrage niet haalbaar is. Het woord revolving suggereert dat dit bedrag terugkomt, maar dat is niet aan de orde. De subsidie wordt uitgekeerd zonder terugbetalingsverplichting en dat strookt met de doelstelling van deze reserve. Per 1-1-2025 zit er een bedrag van € 3.669.674 in deze reserve. Onze bijdrage aan dit project van € 1.000.000 kan dus hieruit worden gedekt. Via de eerstvolgende technische begrotingswijziging zal dit in onze begroting worden verwerkt.

Juridische aspecten Er is onderzocht of de gemeentelijke bijdrage mogelijk zou behoren tot ongeoorloofde staatssteun. Deze voorgestelde financiële bijdrage is geen sprake van ongeoorloofde staatssteun.

Duurzame aspecten Deze transformatie van winkelgebouw tot woningen levert duurzaam energiezuinige betaalbare woningen op voor huishoudens met lagere inkomens en middeninkomens.

Pagina 3 van 5

Samenhang met andere projecten De locatie is midden in het centrum en heeft daarmee raakvlakken met andere projecten in het centrum, zoals de gebiedsvisie Markt en omgeving, of met activiteiten, zoals de wekelijkse markt dan wel met evenementen in het centrum. Vanwege de impact van de bouw gedurende naar verwachting anderhalf jaar zal voortdurend goede afstemming worden gehouden met alle projecten/activiteiten in de directe omgeving.

VERDERE PROCES Planning en uitvoering Opportunity en Woongroen zullen op 10 september de overeenkomst tekenen, waardoor het gehele project met alle verantwoordelijkheden wordt overgedragen aan Woongroen. Op dit moment wordt de uitvoeringsplanning opgesteld. Naar alle waarschijnlijkheid kan medio november de sloop en aansluitend de bouw beginnen. De verwachte bouwtijd is ruim 1,5 jaar. Oplevering is naar verwachting tweede helft 2027.

Communicatie Woongroen en Opportunity zullen 10 september de contracten tekenen. Woongroen wil daar actief over communiceren in overleg met de gemeente. Daarna zal medio november (nog geen datum bekend) de start van de sloop zijn. Dat zal door Woongroen samen met de aannemer worden gecommuniceerd in overleg met de gemeente. De aannemer en Woongroen zijn samen verantwoordelijk voor de communicatie naar de omgeving tijdens het bouwproces. Ook dat zal worden afgestemd met de gemeente. Actieve communicatie over dit besluit zal worden afgestemd op bovengenoemde communicatiemomenten.

Evaluatie n.v.t.

BIJLAGEN n.v.t.

Pagina 4 van 5

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. RV25.047

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 september 2025 BESLUIT:

Woongroen een bijdrage te verstrekken van € 1.000.000,- uit de Reserve Revolving fund sociale woningbouw voor de realisatie en exploitatie van het project Ambachtshof, mits het project wordt uitgevoerd conform de verstrekte vergunningen en uit te betalen bij start bouw.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 16 september 2025. De raad voornoemd, ValidSigned door Johan Janssen op 18-09-2025

ValidSigned door Joyce Langenacker op 18-09-2025

mr. J. Janssen, griffier

drs. J. Langenacker, voorzitter

1