RV25.045 Bijlage 1. Principeverzoek Villa Veldheim 17-6-25

PRINCIPEVERZOEK VELDHEIM

17 JUNI 2025

1

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................... 2

1.1 Aanleiding en doelstelling ............................................................................................. 2 1.2 Opbouw principeverzoek .............................................................................................. 3 2. Historie en aanleiding tot herontwikkeling ................................................................................. 4

2.1 Historie van de Buitenplaats ......................................................................................... 4 2.2 Aanleiding tot herontwikkeling....................................................................................... 5 3. Beleidskader ............................................................................................................................ 6

3.1 Kaders herontwikkelingsmogelijkheden ......................................................................... 6 3.2 Beleid gemeente Zeist................................................................................................... 7 Visie op hoofdlijnen Stichtse Lustwarande....................................................................... 7 Woonvisie en woningbouwdifferentiatie .......................................................................... 7 Parkeren ........................................................................................................................ 8 Participatie..................................................................................................................... 9 4. Doorlopen proces en participatie ............................................................................................ 10

4.1 Participatie & uitkomsten ............................................................................................ 10 4.2 Proces vanaf 2025 ...................................................................................................... 11 Reactie kopgroep en omgeving op hernieuwde planuitwerking ....................................... 11 5. Ruimtelijke en landschappelijke verkenning ............................................................................ 13

5.1 Missie & doelstellingen ............................................................................................... 13 Cultuurhistorie doen herleven ....................................................................................... 13 Auto minder dominant .................................................................................................. 16 Nieuw programma voegt waarde toe ............................................................................. 16 5.2 Verkenning planvarianten ............................................................................................ 17 Functie van het hoofdgebouw ....................................................................................... 17 Hoofdgebouw in relatie tot de herontwikkeling van de buitenplaats ................................ 17 5.3 Integrale belangenafweging voorgestelde herontwikkeling ............................................ 18 6. Principeverzoek ...................................................................................................................... 21

6.1 Verzoek tot goedkeuring .............................................................................................. 21 6.2 Vervolgproces ............................................................................................................ 23 7. Bijlagen .................................................................................................................................. 24

2

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling Villa Veldheim is met haar imposante hoofdgebouw en omliggende buitenplaats een plek van allure die de historie vertelt van de Stichtse Lustwarande en de reeks buitenplaatsen die zich hier vanaf eind 18e eeuw vestigden. Het hoofdgebouw Veldheim werd in 1909 in opdracht van burgemeester Johan Jacob Clotterbooke Patijn van Kloetinge gebouwd. Door achterstallig onderhoud is het landhuis echter verloederd en het omliggend gebied door stapsgewijze ontwikkelingen verrommeld. Ook de omgevingscontext veranderde. Waar de buitenplaats destijds te midden van een dennenbos lag, is het inmiddels omgeven door de woonwijk Patijnpark. Dat de wijk vernoemd is naar de oudburgemeester is geen toeval, gezien deze in 1920 een stuk bosgrond dat behoorde tot zijn buitenplaats verkocht aan de gemeente Zeist, waarna de wijk stapsgewijs is gegroeid. Planontwikkeling en doorstart 2025 De afgelopen jaren is in nauwe samenwerking met de gemeente Zeist, de directe omgeving en een groot aantal inhoudelijk experts gewerkt aan de planuitwerking voor het weer in oude glorie herstellen van Villa Veldheim en bijbehorende buitenplaats. In dit intensieve traject zijn in de loop der jaren verschillende scenario’s uitgewerkt, aangescherpt en geoptimaliseerd en is gezocht naar een optimale balans tussen behouden en verbeteren.

Eind 2024 was daarop een principeverzoek in voorbereiding. Tijdens het bestuurlijk overleg dat op 17 december 2024 plaatsvond was de constatering echter dat het plan nog niet voldeed. Daarop is besloten een nieuwe start te maken voor de planontwikkeling van Villa Veldheim en de omliggende buitenplaats. Vanaf dat moment zijn er twee nieuwe partijen aangetrokken om dit mogelijk te maken: Aalberts en Wilma Wonen. Met dit principeverzoek vragen Aalberts en Wilma Wonen in samenwerking met Mooi Zeist, de gemeente Zeist om medewerking te geven voor de herontwikkeling van Buitenplaats en Villa Veldheim met als doel de ruimtelijke procedure op te starten en het stedenbouwkundig en landschappelijk plan verder uit te werken. In dit principeverzoek geven wij een onderbouwing voor de voorgestelde herontwikkeling tot een eigentijdse woonlocatie die recht doet aan – het behoud, herstel én verbetering van – de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van Villa Veldheim en de omliggende buitenplaats. Het plan voor de herontwikkeling van Veldheim, een rijksmonument van nationaal belang, richt zich op de verbetering (waaronder verduurzaming) van de historische uitstraling van het hoofdgebouw en het omliggende park.

De belangrijkste doelen zijn het herstellen van de oorspronkelijke allure van het landhuis, het verbeteren van het parklandschap en het creëren van een samenhangend geheel met nieuwe, passende bebouwing. Een nieuwe ‘laag’, die past bij de tijd van nu.

3

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

1.2 Opbouw principeverzoek In dit principeverzoek wordt een toelichting gegeven op de locatie en de tot dusver meegegeven kaders vanuit de gemeente (hoofdstuk 3) en belanghebbenden (hoofdstuk 4). Daarbij wordt ook het tot nu toe doorlopen participatieproces beschreven en de input die dit proces heeft opgeleverd. In hoofdstuk 5 staat het concept Villa Veldheim en de omliggende buitenplaats centraal wat resulteert in een stedenbouwkundig studiemodel en onderbouwing van de hierin voorgestelde keuzes. In hoofdstuk 6 wordt een vertaling gegeven aan de minimale kaders waaraan een nader uit te werken stedenbouwkundig-, beeldkwaliteits- en landschappelijk inrichtingsplan zou moeten voldoen. Tevens wordt er in dit hoofdstuk een doorkijk gegeven naar het vervolgproces. Het principeverzoek besluit met voorgestelde kaders voor de herontwikkeling en een doorkijk naar het vervolgproces. In de bijlagen ontvangt u de bijbehorende en uitgebreidere achtergrondinformatie, studies en onderbouwing van dit verzoek, inclusief een nadere toelichting op het doorlopen participatieproces met belanghebbenden en de directe omgeving.

4

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

2. Historie en aanleiding tot herontwikkeling 2.1 Historie van de Buitenplaats Het huidige terrein van Veldheim hoorde grotendeels vanaf 1849 bij de overplaats van de -zuidelijk van de Utrechtseweg gelegen- buitenplaats ‘Oud-Veldheim’. Het gebied was, zoals gebruikelijk bij buitenplaatsen in die tijd, ingericht als een afwisselend wandelpark in landschapsstijl. De locatie maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande, een groene zone en snoer van landgoederen dat vanaf eind 18e eeuw ontstond en zich uitstrekt van Utrecht tot Rhenen. In opdracht van burgemeester Johan Jacob Clotterbooke Patijn van Kloetinge werd in 1909 het imposante Veldheim gerealiseerd. Ontworpen door de broers Jan en Theo Stuivinga, in de voor hen kenmerkende stijl, die ook terug te vinden zijn in de ontwerpen van Jan Stuivinga voor onder andere het Raadhuis en Villa Berkenhof.

Het karakteristieke hoofdgebouw Veldheim is gebouwd in een neorenaissancestijl, onder andere herkenbaar aan de witte accenten die mooi afsteken tegen de bakstenen muren. De prachtige toren, vele ramen en klassieke details sieren het pand en dragen bij aan de elegante uitstraling van Veldheim. Wie hier door de indrukwekkende voordeur naar binnen loopt, zal ook in het interieur nog authentieke details vinden. Marmeren vloeren, lambriseringen en het chique trappenhuis met glasin-lood geven een ruimtelijk en majestueus gevoel. Niet vreemd dus dat Veldheim door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed is aangemerkt als Rijksmonumentale villa. In 1932 werd Veldheim verkocht aan Stichting Zonnehuizen, waarbij een groot deel werd verkaveld en ontwikkeld tot de woonwijk 'Patijnpark'. Het landhuis van Veldheim bleef behouden en werd gebruikt door de vereniging Heilpedagogie, die in 1933 het 'Heilpedagogisch Instituut Zonnehuis Veldheim' oprichtte. Sinds deze toewijzing als zorgbestemming, werden er paviljoens tegen het landhuis aangebouwd. Daarbij zijn er in de loop der jaren meerdere bijgebouwen op het terrein geplaatst. In 2011 is Zonnehuizen failliet gegaan. Onderstaande tijdlijn laat zien hoe de historische elementen zich door de tijd heen hebben ontwikkeld:

5

1847

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

1850

1932

2001

2.2 Aanleiding tot herontwikkeling Door de jaren heen zijn het landhuis en de buitenplaats steeds verder verloederd. Daarbij hebben de stapsgewijze ontwikkelingen van het omliggende gebied gezorgd voor een verrommeld beeld van de buitenplaats. De initiatiefnemers, Aalberts en Wilma Wonen zullen in samenwerking met Mooi Zeist de buitenplaatsmet bijbehorende villa Veldheim herstellen in de oorspronkelijke waarde en luister die het ooit had en opnieuw verdient. Na faillissement van Het Zonnehuis zijn de drie terreinen, Veldheim, Stenia en Peronnik, in 2017 overgenomen door Mooi Zeist. Inmiddels is voor het Stenia terrein een vergunning verleend voor een zorgfunctie en heeft Peronnik een woonfunctie gekregen. In de afgelopen zes jaar is er gewerkt aan het fundament voor de herontwikkeling van Veldheim. Hierbij zijn een groot aantal ontwikkelvarianten onderzocht en is getracht balans te vinden tussen de kernkwaliteiten en cultuurhistorische aspecten van de buitenplaats, zorgen en wensen vanuit de omgevingen en een bijpassend programma dat als financiële drager van de kwalitatieve herontwikkeling van de buitenplaatsen de villa kan dienen.

6

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

3. Beleidskader 3.1 Kaders herontwikkelingsmogelijkheden Het college van B&W heeft op 20 maart 2018 ingestemd met de Notitie 'Herontwikkelingsmogelijkheden Veldheim Stenia'. Hierin zijn kaders en voorwaarden voor herontwikkelingsmogelijkheden van Veldheim vastgesteld die als uitgangspunt zijn meegenomen in de diverse planstudies. Onder meer de volgende kaders en randvoorwaarden zijn hierin – op hoofdlijnen - opgenomen: a. Mogelijke functies: •

Woningbouw (eventueel met een maatschappelijke component). In principe is de woningdifferentiatie uit de Woonvisie leidend. Hier kan van afgeweken worden mits dit noodzakelijk is voor het behoud en versterken van het monumentale karakter van het perceel. Dit dient dan wel aangetoond te worden. N.B.: de gemeente heeft in de notitie aangegeven niet op voorhand de maatschappelijke functie te willen veranderen. Eerst dient duidelijk aangetoond te worden dat er geen/niet voldoende vraag meer is naar percelen met maatschappelijke bestemming en dat een gehele of gedeeltelijk maatschappelijke functie op deze percelen niet (meer) haalbaar is.

b. Nieuwbouw (hoogte / locatie / positionering) •

•

• • • • •

Cultuurhistorisch onderzoek (is inmiddels uitgevoerd) voorzien van een heldere en actuele waardestelling (onder meer naar de tuinhistorie en bouwhistorisch onderzoek volgens de landelijke richtlijnen) van het perceel is leidend voor nieuwbouwmogelijkheden. Nieuwbouw dient het monumentale karakter van het perceel te ondersteunen/versterken en bij te dragen aan de allure van de Stichtse Lustwarande. Hoofdgebouw dient in bijzondere positie geplaatst te worden. Voor het hoofdgebouw dient bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd te worden (is inmiddels uitgevoerd) met het oog op zowel borging van de waarden als de zoektocht naar een passende herbestemming. Architectuur dient aan te sluiten bij het hoofdgebouw. Ensemblewerking is van belang. Een verkaveling met los geplaatste woningen/gebouwen (zoals in omliggende wijk) ligt niet direct voor de hand. Het voorterrein dient open te blijven en mogelijk een openbaar karakter te krijgen. Het achterterrein dient ingericht te worden als openbare ruimte passend bij de entree van het hoofdgebouw. Wellicht is een stedelijke pleinruimte voorstelbaar, waarbij het tuinhistorisch onderzoek een onderlegger moet zijn.

c. Overige eisen • •

Er dient te worden voldaan aan de parkeernormen van de gemeente Zeist. Parkeren dient zoveel mogelijk aan de achterkant plaats te vinden.

7

• • •

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

In de zichtlijn vanaf het hoofdgebouw richting de Utrechtseweg is parkeren in het openbaar gebied/beeld niet toegestaan. Ontsluiting van het terrein dient zodanig plaats te vinden dat deze passend is bij de cultuurhistorische waarde. Bij de uitwerking van de plannen zal sterk getoetst worden op beeldkwaliteit.

De volgende paragraaf geeft in aanvulling hierop het vigerend beleid van de gemeente (op hoofdlijnen) weer dat kaderstellend is.

3.2 Beleid gemeente Zeist Visie op hoofdlijnen Stichtse Lustwarande Deze visie is door de gemeente Zeist in januari 2025 opgesteld en in ontwikkeling, met als doel het borgen van de kwaliteit, samenhang en identiteit van de Stichtse Lustwarande in Zeist. De hierin meegegeven uitgangspunten voor ontwikkelingen zijn: 1. De Stichtse Lustwarende beschouwen en koesteren als uniek erfgoed van heel Zeist; 2. Het groene karakter en de ruimtelijke samenhang behouden en versterken; 3. Vasthouden aan en voortbouwen op de logica van de Lustwarande; 4. Verhogen van de verblijfskwaliteit en belevingswaarde; 5. De Lustwarande toekomstbestendig maken; 6. Een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid: we staan er samen voor (borgen en handhaven). Woonvisie en woningbouwdifferentiatie Het realiseren van betaalbare woningen (zowel goedkoop als middelduur) is voor de gemeente Zeist belangrijk. Het beleid en de woningbouwdifferentiatie zijn vastgelegd in de Woonvisie. Hier kan van worden afgeweken als dit noodzakelijk is voor het behoud van het monumentale karakter van het perceel. De woonvisie van Zeist vraagt extra aandacht voor een aantal doelgroepen, waaronder middeninkomens, starters/jongeren, ouderen, mensen met een zorgvraag en spoedzoekers. De bijbehorende woningbouwdifferentiatie is laatstelijk in 2025 geïndexeerd en vastgesteld.

Er kunnen redenen zijn om af te wijken van de woningdifferentiatie. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak van een afwijking aan te tonen. Uitgangspunt blijft dat ontwikkelingen zoveel mogelijk tegemoet komen aan de uitgangspunten van de Woonvisie. Een afwijking is mogelijk indien de ontwikkeling aantoonbare meerwaarde heeft voor Zeist, voor de plek en haar inwoners. Deze meerwaarde kan onder meer liggen in: • • • •

Het versterken van de vitaliteit van een wijk of buurt; Het huisvesten van specifieke doelgroepen in een innovatief woonconcept; Het oplossen van een ruimtelijk knelpunt; Of het in hoge mate bijdragen aan behoud en/of versterking van de aanwezige monumentale waarden van het gebied of gebouw.

8

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Zowel de noodzaak om af te wijken, als de maatschappelijke en ruimtelijke meerwaarde van het project moet helder beargumenteerd worden door de initiatiefnemer. Afhankelijk van de grootte van het project kan het college van B&W en de gemeenteraad op basis van de onderbouwing en ambtelijk advies besluiten tot een afwijking van de gestelde differentiatie. Bij projecten tot 40 woningen kan het college van B&W besluiten tot afwijking, bij projecten vanaf 40 woningen ligt deze bevoegdheid bij de gemeenteraad. Erfgoed De Omgevingsvisie van Zeist stelt “Vijf B’s” centraal die de omgang met cultureel erfgoed bepalen: beschermen, behouden, beheren, benutten en beleven. Alle vijf zijn nodig om ervoor te zorgen dat de rijke en gevarieerde culturele erfenis betekenis blijft hebben, zowel in het heden als in de toekomst. Ook wil Zeist stimuleren dat het verleden zichtbaar wordt gemaakt en erfgoed toegankelijker. Zowel in bebouwd gebied als in het buitengebied (landschap en landgoederen), waaronder de landgoederen van de Stichtse Lustwarande. Zoals eerder benoemd is Veldheim een rijksmonument en maakt het pand met omliggende buitenplaats onderdeel uit van de historische Stichtse Lustwarande. Het gehele terrein valt onder een gemeentelijke monumentale structuur. Het pand is van hoge cultuur- en architectuurhistorische waarde.

Dit geldt zowel voor het exterieur als voor grote delen van het interieur, waaronder glas-in-loodvensters, marmeren vloeren, originele deuren en ornamentiek. Ook de open ruimte rondom het pand en de oude bomen dragen bij aan de monumentale waarde. Eventuele herontwikkeling of aanpassing van het pand vereist daarom uiterste zorgvuldigheid en moet voldoen aan de wettelijke eisen voor monumentenzorg. Dit betekent onder meer dat wijzigingen alleen mogelijk zijn als ze het beschermde karakter van het monument behouden of versterken, en altijd in overleg met de monumentencommissie en/of Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tot slot dient bij herontwikkeling rekening gehouden te worden met de archeologische waarden van de locatie en de beleidsregels die hierop van toepassing zijn. Parkeren Ten aanzien van de te hanteren parkeernormen is de Nota Parkeren van de gemeente Zeist van toepassing (onderdeel van Parkeerbeleidsnota deel B Gemeente Zeist 2024-2028). De gemeente hanteert daarbij een ‘gemaximaliseerde parkeernorm’; een beleidslijn waarin maximaal slechts een bepaald aantal vergunningen wordt uitgegeven per wijk, afgestemd op gebiedskarakter en parkeerdruk. Zodra dat plafond is bereikt – inclusief zakelijke vergunningen – worden geen extra vergunningen uitgegeven en kan een wachtlijst van kracht zijn, om zo parkeeroverlast te voorkomen en bewoners hun plek te garanderen.

Groenbeleid De gemeente Zeist hanteert een samenhangend groenbeleid waarin het beeld van “een gemeente in het groen” centraal staat. Belangrijke uitgangspunten zijn: behoud van het groene karakter en cultuurhistorische structuren; waarborging van kwaliteit én kwantiteit van bomen (zowel openbaar als particulier); versterking van wijkidentiteiten door behoud van groenstructuren; en behoud van ecologische waarden zoals biotopen voor vogels en vleermuizen. Handhaving van regelgeving,

9

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

planmatige verjonging van het bomenbestand via een bomenfonds en het inzetten op vergroening en klimaatadaptieve maatregelen (zoals minder verharding, meer biodiversiteit en hemelwaterinfiltratie) staan centraal. Concreet zijn deze principes verankerd in documenten zoals het Groenstructuurplan Zeist (2011, geactualiseerd 2023) dat dient als toetsingskader voor ruimtelijke plannen, en beleid rond duurzaam bouwen dat voorwaarden stelt voor natuurinclusief ontwerp, circulair bouwen en klimaatbestendige inrichting. Participatie In 2021 is in de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Mooi Zeist afgesproken dat er omwille van het principeverzoek afstemming plaatsvindt met omwonenden, belangenorganisaties en andere relevante belanghebbenden om tot de invulling van de plannen te komen. Dit uitgangspunt is gehanteerd voor de totstandkoming van dit principeverzoek. Inmiddels is het “Afwegings- en Toetsingskader Participatie Omgevingswet Gemeente Zeist 2024” van kracht. Centraal hierin staat dat het participatieproces voldoende ruimte moet bieden voor inbreng van belanghebbenden, dat deze inbreng transparant wordt vastgelegd, en dat duidelijk wordt toegelicht op welke wijze deze is meegenomen in het plan. Dit beleidskader vormt het uitgangspunt voor het verdere proces.

10

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

4. Doorlopen proces en participatie In de afgelopen zes jaar, en het laatste half jaar in het bijzonder, is meermaals en uitgebreid gepuzzeld om tot de best passende invulling van dit complexe gebied te komen. Er is een groot aantal studies uitgevoerd door externe adviesbureaus om inzichtelijk te krijgen welke dragers en functies het meest geschikt zijn om (de kernkwaliteiten van) de buitenplaats en de landschappelijke kwaliteiten weer in ere te herstellen. Hierbij is gezocht naar een balans tussen de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van dit gebied enerzijds en een passende ruimtelijke programmering, die als financiële drager kan dienen om deze kwalitatieve impulsen te kunnen bekostigen anderzijds. In de onderzochte scenario’s is in nauwe afstemming met de afdelingen Erfgoed en Stedenbouw steeds gezocht naar enerzijds de inpassing van de bouwvolumes en functies en anderzijds naar een programma dat als drager dient van de benodigde aanpassingen aan het gebied en het hoofdgebouw. Na de doorstart begin 2025 is hier, in samenwerking met de gemeente, opnieuw dieper op ingegaan.

4.1 Participatie & uitkomsten Vanaf 2019 heeft in samenwerking met de ambtelijke organisatie doorlopend – met tussenpozen – participatie met de directe omgeving en andere belanghebbenden plaatsgevonden. Mooi Zeist heeft ervoor gekozen om dit proces te laten begeleiden door een extern en onafhankelijk adviesbureau. Naast de betrokkenheid van de directe omgeving, heeft overleg plaatsgevonden met Stichting Milieuzorg Zeist, Werkgroep Natuurlijk Zeist en Stichting Beter Zeist om hun kennis en expertise te betrekken in de te maken keuzes. Vanuit de directe omgeving is een kopgroep samengesteld, met daarin een afvaardiging van belanghebbenden uit de omgeving. Naast de inhoudelijke overleggen met deze kopgroep zijn er ook diverse (openbare) bijeenkomsten georganiseerd. Naast diverse informatiemomenten, is gedurende een aantal dagen een QR-rondleiding georganiseerd waarop geïnteresseerden en betrokkenen uit de omgeving inbreng konden leveren en konden reageren op de ontwikkelscenario’s in dit gebied. De belangrijkste inzichten en reacties uit het participatieproces op de eerdere planvorming zijn hieronder samengevat.

INZICHTEN UIT DE PARTICIPATIE - EERDERE PLANVORMING

OPVOLGING

Landschap & ecologie

Betrekken in verdere planuitwerking

• • • • • •

Programma

•

Zoveel mogelijk behoud bomen en groen Zet ruimtelijke kwaliteit centraal: cultuurhistorie en ecologie Onderzoek positie Veldheim in Lustwarande en ecologie Behoud het groene karakter aan zijde Utrechtseweg Gebruik het uitgangspunt 1905-1932 voor het park; een beschut karakter Meer aandacht voor de toegankelijkheid van de buitenplaats, in combinatie met behoud van belangrijke ecologische structuren en aspecten van de buitenplaats Houd rekening met een evenwichtige bebouwingsdichtheid

Betrekken in verdere planuitwerking

11

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim • • •

• • • • •

Verkeer & parkeren

• • • • • • •

Afstand van bebouwing tot de erfgrens/ privacy-effecten nieuwe bebouwing Bebouwing het liefst kleinschalig Aandacht voor de hoogte en landschappelijke inpassing van de bijgebouwen op de buitenplaats Houd aandacht voor milieu- en geluidsoverlast Behoefte nader Inrichtings- beheerplan, verplichtingen bestemmingsplan De locatie is niet geschikt voor een multifunctioneel zorgcentrum Spanning woningbouw als kostendrager voor restauratie en herstel Veldheim Het aantal woningen is voor een buitenplaats relatief groot Beperk parkeren en verkeer Voorkom toename verkeersbelasting op de P.C. Hooftlaan Maak een parkeerbalans om de effecten zichtbaar te maken Handhaaf de parkeernorm; anders parkeert men in het groen Veel woningen en voorzieningen zorgen ook voor veel parkeerplaatsen Handhaaf de ontsluiting Utrechtseweg Voorkeur om geen publiek aantrekkende openbare functies toe te voegen in verband met de verkeer aantrekkende werking en het behoud van privacy voor omwonenden

Betrekken in verdere planuitwerking

4.2 Proces vanaf 2025 Ondanks de inspanningen om een evenwichtige balans te vinden tussen de wensen uit de omgeving en de randvoorwaarden vanuit de gemeente en andere betrokken partijen, bleek dit complexer dan verwacht. De kopgroep gaf in de zomer van 2024, via een brief aan het college van B&W, aan dat de voorgestelde plannen nog onvoldoende recht deden aan de zorgen en wensen vanuit de omgeving. De plannen voor de herontwikkeling zijn met de doorstart in 2025, en het aantrekken van Aalberts en Wilma Wonen, aangepast om daar beter bij aan te sluiten. In de doorstart is expliciet rekening gehouden met de uitkomsten van het doorlopen participatieproces. Reactie kopgroep en omgeving op hernieuwde planuitwerking Op 31 maart jl. vond een hernieuwde kennismaking met de kopgroep plaats, waarbij de aangepaste planvorming centraal stond. In reactie op de gewijzigde plannen sprak de kopgroep waardering uit voor het feit dat zichtbaar is geluisterd naar de inbreng van de omgeving. Tegelijkertijd blijven de belangen in de buurt uiteenlopen, wat het belang onderstreept van een zorgvuldig en transparant proces. De kopgroep vertegenwoordigt tenslotte niet de gehele omgeving. Daarom adviseerde de kopgroep om de bredere omgeving op korte termijn te betrekken. De inhoudelijke reactiepunten van de kopgroep zijn hieronder puntsgewijs samengevat:

12

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

•

In het algemeen werd er positief gereageerd op de wijze waarop eerdere inbreng is verwerkt in de huidige plannen. Er is erkenning voor de verloederde staat van de buitenplaats en begrip voor toevoegen van woningen als kans voor herstel. De aantallen en volumes in het plan worden als meer in balans ervaren, en ook het behoud en toevoegen van groen aan de randen wordt gewaardeerd. De gestapelde volumes zijn vervangen door grondgebonden woningen wat de privacy ten opzichte van aangrenzende percelen aanzienlijk verbetert ten opzichte van het eerdere plan; dit wordt als zeer positief ervaren.

•

Het braakliggend terrein (voormalig parkeerplaats) gelegen in de bosschage ten noordoosten van de Utrechtseweg wordt door omwonenden niet als waardevol ervaren. De open plek wordt gezien als kansrijke locatie voor het toevoegen van bebouwing.

•

Zorgen blijven er betreft de ontsluiting over de PC Hooftlaan. Het blijft een krappe straat, zeker met potentieel bouwverkeer en ook de parkeerdruk is hoog. In reactie op deze zorg is aangegeven dat dit inderdaad een uitdaging is tijdens de bouw en dat in de aanloop naar de realisatiefase een zogenaamd BLVC-plan opgesteld moet worden door de aannemer, waarin een veilige routing moet worden opgenomen. Met name de bouwlogistiek zal met de gemeente besproken moeten worden als het gaat om de aan- en afvoer via de Utrechtseweg.

•

Over de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen (gemaximaliseerd aantal parkeerplaatsen o.b.v. vigerend beleid gemeente Zeist) bestaan zorgen bij de directe omgeving.

•

Om de impact van de hoogtes en volumes van de gebouwen goed te begrijpen en kunnen vergelijken, is het voorstel van de kopgroep om 3D-profielen uit te werken. Wij gaven aan hier mee bezig te zijn.

Ten behoeve van het informeren en betrekken van de bredere omgeving is, op advies van de kopgroep, in de 2e helft van april 2025 een nieuwsbrief uitgegaan met een update over de plannen en het proces naar de buurt en belanghebbenden. Ook is hierin aangegeven dat er nog een uitgebreid participatieproces volgt bij de verdere uitwerking na indiening en goedkeuring van het principeverzoek. Het omgevingsproces wordt ook na indiening van het principeverzoek voortgezet evenals dat, conform het gemeentelijk beleid als onderdeel van de ruimtelijke procedure, participatie met de omgeving en andere belanghebbenden zal plaatsvinden.

13

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

5. Ruimtelijke en landschappelijke verkenning 5.1 Missie & doelstellingen De ruimtelijke en landschappelijke verkenning is in opdracht van Aalberts en Wilma Wonen uitgevoerd door BoschSlabbers landschapsarchitecten in samenwerking met Braaksma & Roos architectenbureau. Hierin is bewust de expertise samengebracht van BoschSlabbers als landschapsarchitect en van Braaksma & Roos als architectenbureau met een expertise in erfgoedtransformatie, herontwikkeling, restauratie en eigentijdse ontwerpen. Er is een drieledige missie geformuleerd, die zich richt op de uitgangspunten voor 1) het hoofdgebouw, 2) de buitenplaats en 3) de nieuwe bebouwing: MISSIE MONUMENTALE BEBOUWING Behoud en herstel van villa Veldheim door ontwikkeling: “het mooiste meisje van de klas”

MISSIE LANDSCHAP Behoud, herstel en versterking buitenplaatskarakter als basis voor herontwikkeling

MISSIE NIEUWE BEBOUWING Ondergeschikt aan en staat ten dienste van buitenplaats (landschap) en hoofdgebouw

Met deze missies als uitgangspunt is een ruimtelijk concept uitgewerkt met mogelijkheden voor herontwikkeling. Hierin is de input betrokken uit diverse gesprekken met de vakafdelingen van de gemeente (erfgoed, stedenbouw en verkeer), de CRK en de input verkregen uit eerdere participatie en de recentelijk uitgevoerde inventarisatie bij de directe omgeving. De missie verdiept zich in een aantal doelstellingen voor de herontwikkeling die hieronder zijn toegelicht, met daaropvolgend in paragraaf 5.2 een beknopte toelichting op de planvarianten en onderbouwing van de hierin voorgestelde ontwerp- en programmakeuzes. Cultuurhistorie doen herleven Het (herstel van het) monumentale hoofdgebouw en cultuurhistorische zichtlijnen staan centraal. Dit betekent dat de nieuwe bebouwing ondergeschikt is aan het hoofdgebouw dat “het mooiste meisje van de klas” vormt. Hiervoor wordt de centrale as in het midden van de buitenplaats versterkt, met daarin het hoofdgebouw, entree en terras. Om de belevingswaarde van de Stichtse Lustwarande te vergroten, is het voorstel om het landhuis vanaf de Utrechtseweg beter zichtbaar te maken.

14

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Behoud bomen en groen karakter De landschappelijke herinrichting, waaronder zoveel mogelijk behoud of herplanten van bomen, speelt een cruciale rol in het herstel van de historische sfeer en allure van de buitenplaats. Uit de Bomen Effecten Analyse (BEA) kwam naar voren dat een van de grote rode beuken ziek is. Op 30 januari 2023 heeft de CRK aangegeven dat zij kunnen instemmen met de kap van de rode beuk onder de voorwaarde dat een nieuwe boom op dezelfde locatie wordt terug geplant. Bij de verlening van de kapvergunning is dit advies ook meegenomen (WABO-2022-001054). Daarnaast is het uitgangspunt om de diversiteit van groentypologieën – en daarmee ook de geleding van groen op de buitenplaats tot een meer samenhangend geheel – te vergroten.

15

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Veldheim plek voor iedereen De Stichtse Lustwarande heeft een bijzondere en te koesteren kwaliteit als uniek erfgoed van heel Zeist. De gemeente Zeist stelt dan ook dat alle inwoners daarvan moeten kunnen genieten. Het verhogen van de verblijfskwaliteit en belevingswaarde zijn daarom belangrijke uitgangspunten voor de herontwikkeling. Aan de basis van de planuitwerking stellen we daarom dat het terrein ‘semi’ openbaar en daarmee publiek toegankelijk is op een manier die uitnodigt om te verblijven, met een aantrekkelijke (wandel)rondgang.

Natuurinclusief: versterking biodiversiteit ‘Een plek voor iedereen’ heeft ook betrekking op doelsoorten en natuurtypologieën die hier voorkomen. De herontwikkeling dient de huidige ecologische structuur en waarden te versterken. Concreet betekent dit: het vergroten van de diversiteit en structuren en het toevoegen van foerageer- en verblijfsplekken.

16

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Auto minder dominant In lijn met het centraal stellen van het hoofdgebouw, is de middenas een verblijfsgebied en blijft dit daarmee een gebied waar de auto niet komt. Dit is de centrale as die als openbare entree functioneert voor voetgangers en fietsers. Parkeren bevindt zich ter zijde, onderzocht wordt of het parkeren daar waar mogelijk onder het maaiveld kan plaatsvinden.

Nieuw programma voegt waarde toe Het nieuwe programma is ondergeschikt aan het hoofdgebouw – zowel in massa als architectuur – en voegt waarde toe om de villa te behouden en op te knappen. De bebouwingsdichtheid en korrel neemt af richting de Utrechtseweg.

17

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

5.2 Verkenning planvarianten In het proces met de gemeente Zeist en betrokken partijen zijn verschillende planvarianten onderzocht en is op basis van de gesprekken met de ambtelijke organisatie, CRK en input vanuit de omgeving een voorkeursrichting uitgewerkt. Deze voorkeursrichting betreft nog geen definitieve planopzet, maar geeft op hoofdlijnen de programmatische kaders en stedenbouwkundige en landschappelijke inrichtingsprincipes mee voor de uitwerking die na goedkeuring op dit principeverzoek volgt. Functie van het hoofdgebouw Voor de transformatie van het hoofdgebouw zijn meerdere functies onderzocht, variërend van transformatie naar meerdere kleinere (starters) appartementen, grotere duurdere wooneenheden en mogelijkheid tot inpassing van zorg-, hotel- of kantoorfunctie (zie variantenstudie in de bijlagen bij dit principeverzoek). Deze functies hebben verschillende gevolgen voor het monument. De CRK heeft in haar advies meegegeven dat de ruimten op de begane grond (ontvangst/ centrale hal) heel belangrijk zijn voor de karakteristiek van het gebouw en daarom uitgangspunt dienen te zijn voor elke vorm van herbestemming. Het heeft daarom de voorkeur om het aantal apart in te richten eenheden binnen het hoofdgebouw te beperken, waarbij de ruimtelijke structuur van het monument zoveel als mogelijk behouden blijft.

Deze adviezen in afweging nemende, lijkt een woonfunctie met circa 7-10 appartementen kansrijk. Met betrekking tot de indeling van ruimten en de eisen hieraan (geluid | brandwerendheid) lijkt echter juist een functie als ‘kantoor’ meer kansrijk. In het geval ‘wonen’ komt een programma met grotere – en daarmee duurdere – wooneenheden in de villa minder tegemoet aan de woningbouwdifferentiatie uit de woonvisie. De onderbouwing hiervoor is echter gegrond om een dergelijk programma te realiseren. Een dergelijk programma voorziet mede in het noodzakelijk investeringskapitaal ten behoeve van het cultuurhistorisch behoud, herstel en verbetering van het monument, met inachtneming van de bestaande ruimtelijke structuren. Hier dient wel de opmerking te worden gemaakt, dat in alle nu onderzochte functievarianten voor de villa er sprake is van zeer forse investeringen om de villa weer in glorie te herstellen en een nieuwe toekomstwaarde te geven. Tenslotte is ook een hybride vorm van wonen - werken denkbaar waarbij een maatschappelijke functie een plek zou kunnen krijgen. Hoofdgebouw in relatie tot de herontwikkeling van de buitenplaats In het nieuwe voorstel tot herontwikkeling van de buitenplaats is ervoor gekozen om enkel grondgebonden woningen toe te voegen op de buitenplaats als kostendrager voor het opknappen van de villa en de buitenplaats.

Daarmee is de opzet rigoureus anders ten opzichte van de eerdere plannen waar uitgegaan werd van hoogbouw en appartementen. Op deze manier wordt tegemoet gekomen aan de zorgen van de directe omgeving én om het hoofdgebouw optimaal tot zijn recht te laten komen. Er zijn verschillende modellen onderzocht die variëren in korrelgrootte (schaal van de woningen), woningtypologieën en daarbij mogelijke parkeeroplossingen. Zo maken grotere, geschakelde woonblokken het mogelijk om het parkeren onder de woningen op te lossen, terwijl bij kleinere woonblokken gezocht moet worden naar een andere parkeeroplossing. De zoektocht naar eenheid

18

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

tussen de landschappelijke beleving, de zichtbaarheid van de cultuurhistorische lagen en het nieuwe programma dat daar een tijdslaag aan toevoegt, heeft geleid tot een voorkeursrichting voor de herontwikkeling (zie de bijlage ruimtelijke verkenning).

In de voorbeeldverkaveling bevindt zich bij binnenkomst via de hoofdentree aan de linker- en rechterzijde een rij herenhuizen. Het parkeren is in deze uitwerking verdiept onder de woningen opgelost. De hele voorruimte voor de villa is vrij van bebouwing, alsook de centrale middenas om de zichtlijn en beleving van het hoofdgebouw te versterken. Vervolgens is aan weerszijden van de buitenplaats gezocht naar een menging van typologieën en grootten om deze optimaal binnen de bestaande bomenstructuur in te passen. Voor de parkeergelegenheid voor deze woningen – alsook voor de wooneenheden van het hoofdgebouw – wordt het parkeren zorgvuldig zo veel mogelijk in de buitenranden opgelost. Hiermee komt de beleving van het park centraal te staan. De organische beweging van de paden beleeft de bezoeker in contrast tot de strakke tuinstructuur voor het landhuis.

5.3 Integrale belangenafweging voorgestelde herontwikkeling Om de herontwikkeling te bekostigen is de afgelopen jaren op verschillende wijze gezocht naar een passend ontwikkelprogramma. In de eerdere planvarianten is steeds gezocht naar een balans tussen enerzijds het maximaal toevoegen van bouwvolume en anderzijds het landschap en de villa maximaal in glorie herstellen. Bij de eerdere planvarianten is steeds uitgegaan van afwisseling in bouwhoogtes, waarbij ook het toevoegen van een aantal appartementencomplexen onderdeel uitmaakte van het programma. Vanuit de omgeving, de CRK en vanuit de adviseurs stedenbouw en erfgoed is hierop kritisch gereageerd. Dit heeft geresulteerd in een separaat traject (‘open boeken traject’) met de gemeentelijk adviseurs van planeconomie en een extern adviesbureau dat in opdracht van Mooi Zeist een doorrekening van de exploitatie heeft doorlopen. Dit traject heeft uiteindelijk uitgewezen dat de restauratie en het verbeteren van de omgevingskwaliteit hoge kosten met zich mee zullen brengen. Eind 2024 is op basis van de toen voorliggende variant geconcludeerd dat op basis van deze doorrekeningen nog beperkte ruimte te vinden was in de exploitatie. Het college van B&W heeft daarop Mooi Zeist verzocht om met die ruimte te zoeken naar planoptimalisatie.

19

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

Bij de doorstart begin 2025 is de ruimte die het college van B&W zag als uitgangspunt meegenomen. Tegelijkertijd is nogmaals kritisch gekeken naar de eerdere adviezen vanuit de omgeving, de gemeentelijk adviseurs en de CRK. Dit heeft geleid tot een compleet ander vertrekpunt voor de ontwikkeling, waarbij een financieel haalbaar plan nog steeds een randvoorwaarde is. De hernieuwde uitgangspunten zijn als volgt gedefinieerd: •

De villa en daarbij horende monumentale landschappelijke waarden vormen het belangrijkste uitgangspunt van de herontwikkeling en dienen te allen tijde het centrale punt van de buitenplaats te blijven. Dit betekent ook dat de bouwhoogte van de villa niet wordt overgeschreden in het nieuw te bouwen programma. De mogelijkheid tot het bouwen van appartementen komt hiermee te vervallen en dus wordt het uitgangspunt grondgebonden woningen.

•

Om de buitenplaats in de toekomst maximaal toegankelijk te maken voor belangstellenden en omwonenden, moet het percentage aan openbare ruimte gemaximaliseerd worden. Dit betekent dat ruimtebesparende mogelijkheden noodzakelijk zijn en om extra investeringen vragen. Dit raakt bijvoorbeeld aan het uitgangspunt dat parkeren gedeeltelijk ondergronds zal plaats vinden.

•

De aanwezige natuur op de buitenplaats blijft waar mogelijk behouden. Waar versterking mogelijk is, wordt op versterking ingezet. Voor waardevolle natuur die toch moet verdwijnen wordt in elk geval voor gelijkwaardige kwaliteit als vervanging gezorgd.

•

De wegen- en padenstructuur dient zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven. Mocht een herindeling van de verkeerstructuur de buitenplaats en de zichtlijnen ten goede komen dan wordt dit in overweging genomen.

Kortom, de ruimtelijke kwaliteit staat in alle gevallen voorop in de verdere uitwerking. Bovenstaande uitgangspunten hebben geresulteerd in een bandbreedte voor het te ontwikkelen programma dat significant lager ligt in aantal woningen dan in de eerdere varianten aan de orde was. Planversie 2024 • Woonprogramma van circa 70-80 woningen met diverse grote blokken gestapelde wooneenheden met hoge bebouwingsfootprint

Planversie 2025 •

Volledig grondgebonden woonprogramma van maximaal 60 woningen met lagere bebouwingsfootprint

De kosten voor de herontwikkeling van het landgoed en de villa nemen echter niet af. De eerder aangetoonde financiële noodzaak om af te wijken van de Woonvisie blijft hiermee overeind, deze wordt juist urgenter gelet op het feit dat er minder bouwmassa zal worden gerealiseerd en ook gestreefd wordt naar gedeeltelijk ondergronds parkeren. Alle woningen dienen bij te dragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast maakt dat een aantal van de uitgangspunten ook technische gevolgen hebben: om onder grondgebonden woningen voldoende ruimte voor parkeren te kunnen borgen, is een minimale beukmaat (breedte) van de woning nodig. En ook zal geïnvesteerd moeten worden in ruimtelijke ingrepen om, voor de woningen waar verdiept parkeren niet op eigen terrein mogelijk is, toch in – met de groene omgeving afgestemd – kwalitatief goede parkeerplaatsen te voorzien. Aanvullend

20

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

onderzoek is noodzakelijk om de mogelijkheden van het eventueel aanleggen van verdiept parkeren onder de 'veranda' aan de voorzijde van de villa in beeld te brengen. Een deel van het parkeren zal echter hoe dan ook op maaiveld opgelost worden, zoveel mogelijk ‘verborgen’ in het groen. Tegelijkertijd is het van belang om in het gebied tot een gemengd woonmilieu te komen. Dit betekent dat in het vervolg van de uitwerking onderzocht wordt of een deel van het programma in het segment middeldure koop gerealiseerd kan worden. Het merendeel van het programma zal echter in het hoger segment komen te liggen. Het (voorlopig) programma wordt als volgt opgenomen in dit verzoek: Woningtypologie Woning tussen 60 – 90 m2 GBO Woning tussen 90 – 150 m2 GBO Woning groter dan 150 m2 GBO Wonen of werken (in het landhuis)

Bandbreedte aantallen 5 9-13 eenheden 28-32 eenheden Huidige metrage van de villa

Bij de herontwikkeling van het Veldheim is recht doen aan de cultuurhistorische waarde van de villa en buitenplaats een van de leidende principes. Uiteraard kan dit enkel op basis van een financieel haalbaar plan. In de eerdere planvorming is een financiële onderbouwing afgegeven. De uitgangssituatie met deze doorstart is echter gewijzigd met het aantrekken van twee nieuwe partijen (Aalberts en Wilma Wonen) die in samenwerking met Mooi Zeist dit voorstel tot herontwikkeling doen. Mede door de noodzaak van Aalberts en Wilma Wonen om de positie aan te kopen tegen marktwaarde, is de financiële ruimte beperkt. Dit wordt versterkt door de forse investering die nodig is voor de instandhouding en restauratie van het monumentale hoofdgebouw (Rijksmonument) en de benodigde investeringen ten behoeve van de landschappelijke kwaliteitsverbetering van de buitenplaats. Tegelijkertijd is in het aangepaste plan bewust gekozen voor een lagere bouwmassa, met behoud van kwaliteit, en het realiseren van vijf woningen in het middensegment (tot € 450.000,- prijspeil 2025). Door deze combinatie van keuzes is het binnen de huidige kaders niet mogelijk om de volledige opgave van de woonvisie van de gemeente Zeist in te vullen.

Wij verzoeken de gemeente daarom om op basis van dit studieplan met de daarbij voorgestelde programmering principiële instemming te verlenen met de afwijking van de woonvisie, zodat in het vervolgproces het plan verder kan worden uitgewerkt in afstemming met de gemeente - waarbij de culturele waarde en landschappelijke kwaliteit van het landgoed nadrukkelijk worden meegenomen.

21

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

6. Principeverzoek 6.1 Verzoek tot goedkeuring Dit principeverzoek is erop gericht om de buitenplaats Veldheim, een rijksmonument van nationaal belang, in allure te herstellen. Om dit te bereiken richt de herontwikkeling zich op het creëren van een harmonieus geheel waarbij behoud en herstel van het hoofdgebouw centraal staan. Tegelijkertijd wordt de buitenplaats verrijkt met passende, eigentijdse bebouwing in een parklandschap die als financiële drager fungeert. Met dit principeverzoek vragen Aalberts en Wilma Wonen in samenwerking met Mooi Zeist, aan de gemeente Zeist medewerking en instemming te geven om de planuitwerking van Buitenplaats en Villa Veldheim verder te brengen met als doel de ruimtelijke procedure op te starten en het stedenbouwkundig en landschappelijk plan verder uit te werken. Conform het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) art. 12.27a zal middels een procedure Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten (BOPA) het juridisch-planologisch kader worden vastgelegd. In het formuleren van kaders voor de herontwikkeling is getracht een balans te vinden tussen zekerheid en flexibiliteit. Enerzijds door duidelijke afspraken te maken die zowel de indieners als de gemeente houvast bieden.

Anderzijds door voldoende ruimte te laten voor verdere uitwerking in een later stadium, waarin de gemeenteraad op cruciale momenten, zoals de vaststelling van het juridisch-planologisch kader, beslisbevoegd blijft en daarmee richting geeft aan de verdere planuitwerking. Dit heeft geleid tot het formuleren van onderstaande punten die kaderstellend zijn in de verdere planuitwerking: Functie en herstel van het hoofdgebouw 1. De toekomstige functie van het hoofdgebouw is dienend aan de monumentwaarden en draagt bij aan behoud en versterking hiervan. 2. Voor de herontwikkeling van het hoofdgebouw wordt uitgegaan van een kantoor-, woon- of maatschappelijke functie met maximaal 10 (woon)eenheden, waarbij in de uitwerking met betrokkenheid van de RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed), CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) en de afdeling Erfgoed van de gemeente Zeist naar een optimum wordt gezocht in het behoud van de ruimtelijke structuur van het gebouw. Ruimtelijke & landschappelijke kwaliteit 3. Het monumentale hoofdgebouw neemt in de herontwikkeling duidelijk de belangrijkste en dominantste plek in. Leidend in de planuitwerking is de versterking van de cultuurhistorische (zicht)lijn van noord naar zuid met hoofdgebouw, entree en terras in de as van de buitenplaats. Het bereiken van allure van de huidige entreezijde maakt hier onderdeel van uit.

Belangrijke zichtlijnen worden hersteld, waardoor zowel de cultuurhistorische waarde als de toekomstige tuinbeleving worden versterkt. 4. De planuitwerking volgt de cultuurhistorische waarden en ecologische structuur van het gebied. a. Voor de zieke rode beuk wordt een nieuwe boom (met een aanplantmaat met een minimale stamomtrek van 40-50 cm) op dezelfde locatie terug geplant;

22

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

b. Daarnaast wordt in de beplanting meer diversiteit en sierwaarde (het tuinkarakter van weleer) aangebracht; c. Voor de versterking van de biodiversiteit worden er foerageer- en verblijfsplekken toegevoegd. 5. Het terrein is openbaar toegankelijk en nodigt uit om te verblijven met een aantrekkelijke rondgang voor wandelaars. 6. In het verlengde van het ontwikkelingskader van de Stichtse Lustwarande wordt: a. Voldoende afstand gehouden tussen de bebouwing en de Utrechtseweg. Bebouwing voorbij de huidige bestemmingsplangrenzen met de aanduiding 'groen' in de richting van de Utrechtseweg is in principe uitgesloten. Een beperkte afwijking hiervan is uitsluitend mogelijk wanneer deze zorgvuldig gemotiveerd is en vooraf is afgestemd met de gemeente Zeist; b. Het hoofdgebouw weer maximaal zichtbaar gemaakt; c. Het groene karakter langs de Utrechtseweg en de groene randen van de buitenplaats behouden en versterkt; d. Het versteende terrein (voorheen parkeerlocatie) grenzend aan de Utrechtseweg wordt ontwikkeld tot een – aan het landschap ondergeschikt – gebouw met een woonfunctie. Programma op de buitenplaats 7. Het programma staat ten dienste van het opknappen van de buitenplaats en dient daarmee als financiële drager van de kwalitatieve herontwikkeling. Uitgangspunt is een haalbare businesscase. 8.

Het totale plan, exclusief de herontwikkeling van het hoofdgebouw, bevat een gedifferentieerd en volledig grondgebonden woonprogramma van maximaal 60 woningen. Het exacte aantal woningen is afhankelijk van de groenopstanden, woningtypologieën en woninggroottes. 9. Het Loudon-huis blijft behouden en wordt gereconstrueerd tot een woonfunctie. 10. De nieuwe bebouwing is in bouwhoogte ondergeschikt aan het hoofdgebouw. De vorm, positionering en inpassing draagt bij aan de uitstraling van het hoofdgebouw. 11. De nieuwe bebouwing vormt een eigentijdse toevoeging die als afzonderlijke laag in de tijd herkenbaar is, maar in architectuur en materiaalgebruik voldoende samenhang vertoont met het bestaande ensemble. Overmatige variatie in vormgeving wordt vermeden. Mobiliteit & parkeren 12. Wandelen en fietsen krijgen voorrang boven autogebruik en vormen een leidend principe bij de uitwerking van het plan. 13. Het gebied is uitsluitend toegankelijk voor autoverkeer van bewoners en hun bezoekers, met parkeervoorzieningen uit het zicht. 14. De verkeersafwikkeling volgt zoveel mogelijk de bestaande wegenstructuur waarbij er geen sprake is van doorgaand verkeer richting de Utrechtseweg. De autotoegang tot het terrein wordt beperkt tot een entree vanaf de PC Hoofdlaan en een entree vanaf de Utrechtseweg.

Voor laatstgenoemde inrit geldt dat deze een maximale capaciteit kent vergelijkbaar met de bestaande situatie.

23

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

15. Het onderzoeken van de technische, financiële en ruimtelijk kwalitatieve haalbaarheid van ondergronds parkeren wordt nadrukkelijk onderdeel van het uitwerkingsplan naast dat ook parkeren op maaiveld plaats vindt. Proces & participatie 16. Het plan wordt met betrokkenheid van de buurt en stakeholders (waaronder gemeente Zeist) uitgewerkt binnen de hierboven gestelde uitgangspunten.

6.2 Vervolgproces Bij positieve besluitvorming over het principeverzoek zullen wij een stedenbouwkundig en landschappelijk plan gaan uitwerken, inclusief een beeldkwaliteitsplan met uitgangspunten voor de architectuur en een ontwerpvisie voor het hoofdgebouw. Dit plan zal de definitieve opzet en het kader aangeven voor de herontwikkeling van Veldheim en de nieuwe bebouwing. Ook hierbij zullen wij de buurt en stakeholders betrekken. In volgordelijkheid is (het overeenkomen van) een anterieure overeenkomst met de gemeente Zeist de eerstvolgende stap en vervolgens de detaillering van de herontwikkeling in een stedenbouwkundig-, beeldkwaliteits- en landschappelijk inrichtingsplan en ontwerpvisie voor het hoofdgebouw. Dit plan dient als onderlegger voor de wijziging van het omgevingsplan (buitenplanse omgevingsplan activiteit). Plandefiniëringsfase Opstellen en overeenkomen AOK

Uitwerken stedenbouwkundig plan

1-3 mnd

Planologische procedure

Participatie met omgeving

Indiening BOPA:besluitvorming college B&W en raad

Ter inzagelegging BOPA & zienswijze/ beroepsprocedure

3-6 mnd

3 mnd

6-12 mnd

24

Principeverzoek Buitenplaats en Villa Veldheim

7. Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Verslag participatie Adviezen CRK Cultuurhistorisch onderzoek Bomeneffectenanalyse (BEA) Ruimtelijke verkenning