RV25.045 Bijlage 0. Ontwikkelkaders herontwikkeling Veldheim

Bijlage 0 – Kaders ontwikkeling Veldheim (behorende bij het raadsvoorstel principebesluit herontwikkeling Veldheim)

KADERS naar aanleiding van het principe verzoek voor de ontwikkeling van Veldheim. KADERS In het ingediende principeverzoek worden punten benoemd die kaderstellend zijn in de verdere planuitwerkingen. Hierna worden de kaders uiteengezet in (on)gewijzigd, verwijderd en toegevoegd. Ongewijzigde kaders uit principeverzoek Functie en herstel van het hoofdgebouw 1. De toekomstige functie van het hoofdgebouw is dienend aan de monumentwaarden en draagt bij aan behoud en versterking hiervan. Ruimtelijke & landschappelijke kwaliteit 2. Het monumentale hoofdgebouw neemt in de herontwikkeling duidelijk de belangrijkste en dominantste plek in. Leidend in de planuitwerking is de versterking van de cultuurhistorische (zicht)lijn van noord naar zuid met hoofdgebouw, entree en terras in de as van de buitenplaats. Het bereiken van allure van de huidige entreezijde maakt hier onderdeel van uit. Belangrijke zichtlijnen worden hersteld, waardoor zowel de cultuurhistorische waarde als de toekomstige tuinbeleving worden versterkt. 3. De planuitwerking volgt de cultuurhistorische waarden en ecologische structuur van het gebied. a. Voor de zieke rode beuk wordt een nieuwe (voorkeur zelfde soort) boom (met een aanplantmaat met een minimale stamomtrek van 40-50 cm) op dezelfde locatie terug geplant; b.

Daarnaast wordt in de beplanting meer diversiteit en sierwaarde (het tuinkarakter van weleer) aangebracht; c. Voor de versterking van de biodiversiteit worden er foerageer- en verblijfsplekken toegevoegd. 4. Het terrein is openbaar toegankelijk en nodigt uit om te verblijven met een aantrekkelijke rondgang voor wandelaars. 5. In het verlengde van het ontwikkelingskader van de Stichtse Lustwarande wordt: a. Voldoende afstand gehouden tussen de bebouwing en de Utrechtseweg. Bebouwing voorbij de huidige bestemmingsplangrenzen met de aanduiding 'groen' in de richting van de Utrechtseweg is in principe uitgesloten. Een beperkte afwijking hiervan is uitsluitend mogelijk wanneer deze zorgvuldig gemotiveerd is en vooraf is afgestemd met de gemeente Zeist; b. Het hoofdgebouw weer maximaal zichtbaar gemaakt; c. Het groene karakter langs de Utrechtseweg en de groene randen van de buitenplaats behouden en versterkt; Programma op de buitenplaats 6. Het programma staat ten dienste van het opknappen van de buitenplaats en dient daarmee als financiële drager van de kwalitatieve herontwikkeling. Uitgangspunt is een haalbare businesscase. 7. Het totale plan, exclusief de herontwikkeling van het hoofdgebouw, bevat een gedifferentieerd en volledig grondgebonden woonprogramma van maximaal 60 woningen.

Op vijf woningen in het middeldure segment (€ 450.000 VON prijspeil 2025) na, staan in de huidige ruimtelijke verkenning enkel vrijesectorwoningen. Het exacte aantal woningen is afhankelijk van de groenopstanden, woningtypologieën en woninggroottes. 8. De nieuwe bebouwing is in bouwhoogte ondergeschikt aan het hoofdgebouw. De vorm, positionering en inpassing dragen bij aan de uitstraling van het hoofdgebouw. 9. De nieuwe bebouwing vormt een eigentijdse toevoeging die als afzonderlijke laag in de tijd herkenbaar is, maar in architectuur en materiaalgebruik voldoende samenhang vertoont met het bestaande ensemble. Overmatige variatie in vormgeving wordt vermeden.

Pagina 1 van 3

Bijlage 0 – Kaders ontwikkeling Veldheim (behorende bij het raadsvoorstel principebesluit herontwikkeling Veldheim) Mobiliteit & parkeren 10. Wandelen en fietsen krijgen voorrang boven autogebruik en vormen een leidend principe bij de uitwerking van het plan. 11. Het gebied is uitsluitend toegankelijk voor autoverkeer van bewoners en hun bezoekers, met parkeervoorzieningen uit het zicht. 12. De verkeersafwikkeling volgt zoveel mogelijk de bestaande wegenstructuur waarbij er geen sprake is van doorgaand verkeer richting de Utrechtseweg. De autotoegang tot het terrein wordt beperkt tot een entree vanaf de PC Hooftlaan en een entree vanaf de Utrechtseweg. Voor laatstgenoemde inrit geldt dat deze een maximale capaciteit kent vergelijkbaar met de bestaande situatie. 13. Het onderzoeken van de technische, financiële en ruimtelijk kwalitatieve haalbaarheid van ondergronds parkeren wordt nadrukkelijk onderdeel van het uitwerkingsplan naast dat ook parkeren op maaiveld plaats vindt. Proces & participatie 14. Het plan wordt met betrokkenheid van de buurt en stakeholders (waaronder gemeente Zeist) verder uitgewerkt binnen de hierboven gestelde uitgangspunten Kaders akkoord bij wijziging Functie en herstel van het hoofdgebouw •

Voor de herontwikkeling van het hoofdgebouw wordt de mogelijkheid opengehouden voor verschillende functies met een maximum van 10 (woon)eenheden, waarbij in de uitwerking met betrokkenheid van de RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed), CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) en de afdeling Erfgoed van de gemeente Zeist naar een optimum wordt gezocht in het behoud van de ruimtelijke structuur van het gebouw. o Maatschappelijke functies zijn schaars in Zeist, indien er andere functies worden voorgesteld dient er onderbouwd te worden waarom een maatschappelijke functie op deze locatie niet passend is. o Het principeverzoek heeft het over drie mogelijke functies. Voor de gemeente is het belangrijk dat het rijksmonument een functie krijgt die bij Veldheim past en wil zich daar niet bij voorbaat in limiteren.

Programma op de buitenplaats • Indien mogelijk blijft het Loudon-huis behouden en wordt het gereconstrueerd tot een woonfunctie. o Een nuanceverschil. Voor de gemeente is het niet van essentieel belang dat het Loudon-huis behouden blijft. Er kunnen redenen zijn ten bate van de gehele ontwikkeling om hiervan af te zien. Vandaar dat dit kader vrijblijvender geformuleerd is. Kaders waar niet mee ingestemd kan worden Ruimtelijke & landschappelijke kwaliteit • Het versteende terrein (voorheen parkeerlocatie) grenzend aan de Utrechtseweg wordt ontwikkeld tot een – aan het landschap ondergeschikt – gebouw met een woonfunctie. o Vanuit de Visie Stichtse Lustwarande, CRK, Erfgoed en Stedenbouw is de groenfunctie langs de Utrechtseweg van grote culturele waarde. Het is ondenkbaar dat het versteende terrein bebouwd gaat worden. Nieuwe kaders Functie en herstel van het hoofdgebouw • Er moet bij de uitwerking van de plannen uitgegaan worden van een bouwhistorisch onderzoek.

Pagina 2 van 3

Bijlage 0 – Kaders ontwikkeling Veldheim (behorende bij het raadsvoorstel principebesluit herontwikkeling Veldheim) Ruimtelijke & landschappelijke kwaliteit • Er moet bij de uitwerking van de plannen uitgegaan worden van een bomeninventarisatie, een bomeneffectrapportage en een tuinhistorisch onderzoek. • Van de niet zieke, monumentale rode beuk wordt voldoende afstand gehouden met de woningbouw, zodat deze haar groei niet in de weg zit. • Het versteende terrein (voorheen parkeerlocatie) grenzend aan de Utrechtseweg wordt vergroend ter versterking van de buitenplaats. Programma op de buitenplaats • Het in ere herstellen van de buitenplaats en het rijksmonument heeft prioriteit. Om die reden is het afwijken van de woonvisie gerechtvaardigd. Dit betekent geen vrijbrief voor de programmering. In de verdere uitwerking zal in samenwerking met de gemeente gekeken gaan worden naar een passende verdeling van de woonsegmenten. Mobiliteit & parkeren • Er wordt een passende oplossing bedacht zodat de vuilophaaldiensten niet of beperkt de buitenplaats hoeven te betreden. Zeist, 15 juli 2025

Pagina 3 van 3