RV25.041 Raadsvoorstel gebiedsvisie Driebergen-Zeist (Zeist)

RAADSVOORSTEL Gebiedsvisie Driebergen-Zeist

Portefeuillehouder

Angèle Welting

Ontvangst griffie

16 juni 2025

Opsteller

Rinze van Veen

Ronde Tafel

4 september 2025

Zaak/stuknummer

851666/RV25.041

Debat

n.n.b.

Besluit college

16 juni 2025

Raadsvergadering

n.n.b.

Onderwerp Gebiedsvisie Driebergen-Zeist

Doel van het voorstel Het vaststellen van de nota Gebiedsvisie Driebergen-Zeist en hiermee verantwoording te geven van de afgelopen initiatieffase, keuzes te maken voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied en akkoord te geven op de wijze waarop de volgende fase, de definitiefase, georganiseerd wordt, inclusief het budget dat daarvoor nodig is.

Voorgesteld besluit 1. De Nota Gebiedsvisie Driebergen-Zeist vast te stellen; 2. Voor de volgende fase een incidenteel budget van € 520.000 in 2026 en € 255.000 in 2027 beschikbaar te stellen ten laste van het begrotingssaldo en dit mee te nemen in de integrale afweging over de begroting 2026. Besluit Raad

Inhoud (korte samenvatting) In de propositie van Zeist heeft de gemeenteraad in 2020 een aantal ontwikkelkansen voor Zeist aangewezen. Eén van die ontwikkelkansen betreft het onderzoeken van een gebiedsontwikkeling rondom station Driebergen-Zeist. Daarna is samen met de gemeente Utrechtse Heuvelrug een plan van aanpak opgesteld voor een gebiedsvisie. Dit plan van aanpak is op 29 juni 2023 door de gemeenteraad van Zeist vastgesteld. De afgelopen twee jaar heeft een intensief planproces met uitgebreide participatie plaatsgevonden om te komen tot deze gebiedsvisie. De input die is opgehaald in de participatie, de uitkomsten van verschillende onderzoeken, en de inzet van zowel interne als externe experts hebben geleid tot een visie op de toekomst van het gebied met een aantal robuuste keuzes. In de nota gebiedsvisie Driebergen-Zeist worden deze robuuste keuzes toegelicht en ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Het vaststellen van de gebiedsvisie is een eerste stap in de gebiedsontwikkeling. Hierna is nader onderzoek nodig, moeten de plannen verder worden uitgewerkt en moeten samenwerkingsverbanden worden aangegaan.

Pagina 1 van 13

VERDIEPING Inleiding Het vernieuwde station Driebergen-Zeist is nu een aantrekkelijk, compact en duurzaam OVknooppunt. De gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist zien kansen voor een nieuwe kern in het gebied rondom het station: in Zeist en Utrechtse Heuvelrug is – net als in de gehele regio Utrecht een grote behoefte aan woningen, kantoorlocaties en werkruimtes die goed bereikbaar zijn via het openbaar vervoer. Het stationsgebied Driebergen-Zeist biedt hier ruimte voor. Ook zien zij kansen om het gebruik van duurzame mobiliteitsvormen te vergroten. Om te onderzoeken hoe deze omgeving ontwikkeld kan worden tot nieuwe kern met ruimte voor woningen, werklocaties en voorzieningen, is op 6 juli 2023 door de gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug en op 29 juni 2023 door de gemeenteraad van Zeist het ‘Plan van Aanpak gebiedsvisie Driebergen-Zeist’ vastgesteld (bijlage 2 en 23RV024). In dit plan van aanpak zijn uitgangspunten gedefinieerd op inhoud en proces voor een op te stellen (ruimtelijke) gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Beiden zijn afgerond met behulp van externe adviesbureaus. Er is een gebiedsvisie opgesteld (bijlage 1.1) en een uitgebreid participatietraject doorlopen (bijlage 1.3). Ook is de ontwikkelstrategie opgesteld (bijlage 1.2). Daarnaast zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd om de juiste afwegingen te kunnen maken en het vervolgproces vorm te kunnen geven.

Al met al is er in de afgelopen twee jaar veel werk verricht, zowel voor als achter de schermen, in dialoog met de samenleving. Dit is terug te zien in het groot aantal documenten dat ten grondslag ligt aan de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Omdat de visie op het gebied en de ontwikkeling hiervan verder gaan dan de ruimtelijke gebiedsvisie en ontwikkelstrategie, is hiervoor door het projectteam een aanvullende, overkoepelende ‘Nota Gebiedsvisie’ opgesteld (bijlage 1). Hierin worden behoeften, visie, ontwikkelstrategie en alle overige documenten met elkaar verbonden en wordt één integraal vervolgtraject voorgesteld. De Nota Gebiedsvisie geeft inzicht in de behoefte en het doel van de opgave, een samenvatting van de belangrijkste documenten (participatieverslag, ruimtelijke gebiedsvisie en ontwikkelstrategie), de robuuste (ruimtelijke) keuzes, en schetst het plan van aanpak voor het vervolgproces. Deze Nota Gebiedsvisie ligt nu ter besluitvorming voor bij beide gemeenteraden. Alle gebruikte adviezen en onderzoeken vormen achtergrondinformatie bij de nota en zijn als bijlagen toegevoegd.

Met de vaststelling van deze nota wordt een verantwoording gegeven van de afgelopen initiatieffase, worden keuzes gemaakt voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied en wordt akkoord gegeven op de wijze waarop de volgende fase, de definitiefase, georganiseerd wordt, inclusief het budget dat daarvoor nodig is.

Pagina 2 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Argumenten voor 1. Robuuste keuzes De gebiedsvisie is uitgewerkt op basis van de opdracht in het plan van aanpak uit 2023. Deze wordt ter besluitvorming aan beide betrokken gemeenteraden voorgelegd en markeert naast afronding van de initiatieffase tevens de start van de definitiefase. Met vaststelling van de Nota Gebiedsvisie worden een aantal robuuste keuzes gemaakt die richting geven aan het vervolg. Deze zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Nota Gebiedsvisie. Samengevat betreft het keuzes over de volgende onderwerpen:  De begrenzing van het plangebied  De opzet van een compacte kern met hoge dichtheid, met lagere bebouwing aan de randen en hoogteaccenten in het centrum van de kern. Aan de flanken bepaalt de boomhoogte in beginsel de maximale bouwhoogte  Een duidelijke zonering van (1) bebouwd gebied, (2) recreatiezone en (3) versterking natuuren landschap  Mobiliteit gericht op voetgangers, fietsers en OV, een autovrije buurt met lage parkeernormering. De P&R behoudt zijn huidige functie  Een gezonde, groene en klimaat-adaptieve buitenruimte  Het realiseren van een toekomstbestendig gebied  Het behouden en versterken van cultuurhistorisch waardevolle elementen 2.

Compacte kern In het afgelopen proces is aan de hand van meerdere scenario’s onderzocht welke kansen, beperkingen en kanttekeningen er zijn ten aanzien van ontwikkeling rondom het stationsgebied. Op basis van onderzoek en participatie zijn afwegingen gemaakt om te komen tot één (voorkeurs)scenario. Dit betreft een scenario met een compacte kern rondom station Driebergen-Zeist. De Nota Gebiedsvisie en de achterliggende ruimtelijke gebiedsvisie lichten de gemaakte afwegingen en keuzes nader toe. Samenvattend kan gesteld worden dat dit scenario de potentie van het station als duurzame mobiliteitsknoop en haar directe omgeving als woon- en werkgebied optimaal benut, en tegelijkertijd kansen biedt om de kwetsbare en cultuurhistorisch waardevolle omgeving zoveel mogelijk te ontzien en soms zelfs verder te versterken. 3. Uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied Om te komen tot een compacte kern, is scherp gekeken naar de plangrens. Grotendeels is de bestaande stedelijke contour (voorheen rode contour) aangehouden. Op twee plekken gaat de begrenzing buiten de stedelijke contour. Enerzijds om een logische begrenzing aan te houden voor een samenhangend gebied en anderzijds voor het kunnen realiseren van een haalbare businesscase. Het gaat om de volgende locaties:  De gronden tussen tuincentrum Abbing, de Odijkerweg en het spoor.

Deze gronden zijn in bezit van een ontwikkelaar en grenzen direct aan de bestaande stedelijke contour. Het betreft de oude tuinderij.  Kleinschalige ontwikkeling ten zuiden van landgoed Nieuw Beerschoten. Hier is sprake van een gebied met aanduiding ‘groene contour’. Opgenomen is de mogelijkheid om hier kleinschalige (woon)ontwikkeling te realiseren om daarmee de grote natuuropgave aan de overzijde van de Laan van Rijnwijck mogelijk te maken. Als onderdeel van de eerstgenoemde locatie, kan ook het tuincentrum Abbing meegenomen worden. In de gebiedsvisie is dit gebied meegenomen als onderzoeksgebied. Er is geen noodzaak tot verplaatsing en herontwikkeling van deze locatie. Het tuincentrum kan ingepast worden in de ontwikkeling. Mocht het tuincentrum (op termijn) toch verdwijnen, kan deze locatie alsnog tot de gebiedsontwikkeling betrokken worden.

Pagina 3 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Voor beide uitbreidingen geldt dat de provincie heeft meegekeken naar de nieuwe afbakening van het stedelijk gebied. Omdat deze uitbreidingen beperkt zijn in omvang en gepaard gaan met investeringen in versterking van de omliggende natuur, leidt deze uitbreiding niet tot bezwaar vanuit de provincie. Dit wordt ook bevestigd worden in de brief die Gedeputeerde Staten sturen aan beide gemeenteraden. Wel moet dit nog verwerkt worden in het provinciaal programma Wonen en Werken en de provinciale omgevingsverordening. 4. Omgang bestaande woningen De start van het planproces heeft bij sommige bewoners van het plangebied tot onrust geleid. Zij zijn onzeker over hun toekomst in het gebied, de consequenties voor hun woningen en de waarde hiervan. Het vestigen van het voorkeursrecht op deze percelen heeft hierbij zeker niet geholpen. Daarom is er gedurende het planproces extra aandacht geweest voor hun belangen, vragen en suggesties. Deze ca. 60 woningen staan midden in het gebied en hebben invloed op de ontwikkelpotentie. Tegelijkertijd hebben deze woningen een cultuurhistorische waarde. Om zo veel mogelijk duidelijkheid te kunnen bieden aan de bewoners is gedurende het planproces nagedacht over of, en zo ja op welke wijze, de woningen ingepast kunnen worden in de nieuwe ontwikkeling. Hiervoor is gebruik gemaakt van het cultuurhistorisch onderzoek (bijlage 1.7).

Hieruit blijkt dat de (arbeiders)woningen aan de noordzijde van het spoor cultuurhistorische waarde hebben in relatie tot het fabrieksverleden van de omgeving. Daarnaast vormt de Odijkerweg een cultuurhistorisch waardevol lint in relatie tot het rijke tuindersverleden. In de ruimtelijke gebiedsvisie is daarom geconcludeerd dat een groot aandeel van de bestaande woningen ingepast moet worden in de nieuwe ontwikkeling. Dit sluit aan bij de wens van veel bewoners in het plangebied. Voor een beperkt aantal van deze woningen is deze keuze nog niet gemaakt. Deze liggen op een strategische plek midden in het plangebied. Uit nader onderzoek in de vervolgfase moet blijken of deze woningen toch ingepast kunnen worden. Ook als woningen behouden kunnen blijven neemt dit niet alle twijfels en zorgen van bewoners weg. Het geeft weliswaar enige duidelijkheid over de inpasbaarheid van hun woning, maar de omgeving zal wel veranderen. De wijze waarop is nog niet duidelijk en dat roept vragen op en maakt bewoners onzeker. Daarnaast wordt overlast ten tijde van de realisatie verwacht. Dit heeft nadelig effect op hun woongenot. Voor een goed en direct contact met o.a. deze bewoners wordt voorgesteld om in de vervolgfase gebruik te maken van een aparte omgevingsmanager. 5.

Ontwikkelstrategie ten behoeve van definitiefase In de Nota Gebiedsvisie is een ontwikkelstrategie opgenomen als plan van aanpak voor de volgende fase. Deze fase moet onder andere resulteren in een stedenbouwkundig kader en een omgevingsplan. Hiervoor dienen diverse onderzoeken uitgevoerd te worden die bepalend zijn voor het vervolg. Om die reden is ook nog geen ontwikkelstrategie voor de realisatie uitgewerkt. 6. Invulling motie betrekken woningcorporaties Bij vaststelling van het plan van aanpak is in de gemeente Zeist één motie vastgesteld: de motie betrekken woningbouwcorporaties. Deze motie roept op tot het betrekken van de woningcorporaties zodat zij bij het verdere proces betrokken worden en dat zij zoveel mogelijk de verhuurder kunnen worden van de sociale en betaalbare woningen, maar in ieder geval van de sociale woningen in het te ontwikkelen stationsgebied Driebergen-Zeist. NabijWonen is namens de corporaties betrokken in het traject met eigenaren en ontwikkelaars. In de volgende fase, waarin afspraken gemaakt worden met ontwikkelaars en eigenaren, worden ook met de woningcorporaties afspraken gemaakt over hun bijdrage in deze ontwikkeling. Gezamenlijk met deze partijen zal een intentieovereenkomst (IOK) ondertekend worden waarin deze afspraken vastgelegd worden.

Pagina 4 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Kanttekeningen 1. Mobiliteitsopgave Uit het mobiliteitsonderzoek (bijlage 1.5) blijkt dat de directe omgeving rondom het station nu al te maken krijgt met verkeersknelpunten aan de stationsweg en aan de hoofdstraat. Ongeacht of de ontwikkeling rondom Driebergen-Zeist doorgang zal vinden zullen de limieten van de infrastructuur voor 2040 overschreden worden. Er zijn maatregelen nodig om de effecten van ontwikkeling op te vangen. Inzet op duurzame vormen van mobiliteit is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Momenteel wordt, samen met de U10 en de provincie Utrecht, gewerkt aan een Mobiliteitsprogramma van Eisen (MPvE). Deze moet meer inzicht geven in de opgave en mogelijke oplossingsrichtingen. In de volgende fase van het project zal dit nader uitgewerkt worden. 2. Draagkracht natuur Met de keuze voor een compacte kern wordt ook de keuze gemaakt voor behoud van en investering in de natuurlijke waarden van het gebied. Dit wil echter niet zeggen dat hiermee duidelijk is welke stedelijke ontwikkeling in het gebied haalbaar is. Ten behoeve van de gebiedsvisie en de projectaanpak voor de volgende fase zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De ODRU heeft hun eerdere ROM-advies geactualiseerd op basis van de gebiedsvisie (bijlage 1.8), er is een Plan-mer beoordeling opgesteld (bijlage 1.9) en er is een ecologische quickscan (bijlage 1.6) in het stationsgebied uitgevoerd.

Uit deze onderzoeken komen diverse vervolgvragen naar voren die allen opgepakt worden in de volgende fase van dit project. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden en het bouwprogramma in het gebied. Daarom wordt in deze gebiedsvisie geen besluit genomen over het ontwikkelprogramma. Dit heeft met name te maken met onderzoek naar de draagkracht van de natuurlijke omgeving. Een onderwerp dat ook in het participatieproces vaak naar boven is gekomen. Mogelijk moeten mitigerende maatregelen genomen worden om effecten van de ontwikkeling te beperken, of moeten in de definitieve plannen aanpassingen gedaan worden. Op basis van de Plan-mer beoordeling wordt dit risico beperkt geacht. 3. Verplaatsing bedrijven Met de keuze voor een compacte kern kiezen we ook voor herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties. Voor het slagen van de gebiedsontwikkeling is verplaatsing van diverse bedrijven noodzakelijk. Hoewel de eigenaren betrokken zijn en hier welwillend tegenover staan, moet het financiële plaatje uiteindelijk wel kloppen. Daarbij zijn nieuwe locaties niet (direct) beschikbaar en speelt netcongestie parten in de ontwikkeling hiervan. Bovendien is er geen ruimte voor verplaatsing van de bedrijven binnen het plangebied.

Om de kans op succesvolle verplaatsing zo groot mogelijk te maken, vindt nu al afstemming plaats met de bedrijven, de U10 (door middel van het programma Regiopoorten), provincie en de Ontwikkelmaatschappij Utrecht (OMU). 4. Financiële consequenties definitiefase Om de volgende stap in deze gebiedsontwikkeling te kunnen zetten, zijn investeringen in de vorm van plankosten noodzakelijk. Er is in beeld gebracht welke kosten in de definitiefase verwacht worden. In lijn met ervaringen uit de initiatieffase is het de bedoeling dat opnieuw gekeken wordt naar mogelijkheden tot cofinanciering. Hierover zijn we onder andere in gesprek met de provincie. De provincie staat positief tegenover de opgave van Driebergen-Zeist en ziet het belang om de volgende stap in deze ontwikkeling te zetten. In de afgelopen fase hebben zij op inhoudelijk en Pagina 5 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

financieel vlak al fors bijgedragen. Ook voor de volgende fase wil de provincie deze betrokkenheid blijven tonen. Dit wordt bevestigd in een brief van Gedeputeerde Staten. Echter, concrete afspraken hierover zijn nog niet gemaakt. Het blijft vooralsnog onzeker of en in welke mate de provincie financieel bijdraagt aan de volgende fase. Naast (proces- en onderzoeks)financiering voor de definitiefase zijn we ook met de provincie in gesprek over (co)financiering van ruimtelijke ingrepen. Hiervoor zijn inmiddels diverse subsidieregelingen in beeld gebracht. Gezamenlijk wordt met de provincie en de U10 (in het kader van het programma Regiopoorten) ook ingezet op financiering door het Rijk. Deze gesprekken verlopen via het BO MIRT. In het eerstvolgende BO MIRT (najaar 2025) zal in ieder geval ingezet worden op subsidies op basis van de Regeling specifieke uitkering woningbouw op korte termijn door bovenplanse infrastructuur, de zogenaamde WoKT gelden. 5. Financiële haalbaarheid gebiedsontwikkeling Op basis van inhoudelijke afwegingen wordt gekozen voor ontwikkeling van een compacte kern. Nadelige consequentie is dat dit gepaard gaat met een grote financiële uitdaging. Uit eerste berekeningen met betrekking tot de haalbaarheid van de gebiedsvisie is gebleken dat deze onder druk staat van hoge kosten en beperkte opbrengsten.

Er is sprake van een al bestaande hoge grondwaarde van gronden in het plangebied en er moet geïnvesteerd worden in ontwikkeling van onder andere natuur en infrastructuur. Daar tegenover staan beperkte opbrengsten door onder andere de ambities met betrekking tot betaalbare woningen. In de volgende fase wordt het plan verder vormgegeven en wordt ingezet op ontwikkeling van een realistisch en haalbaar plan waarbij nadrukkelijk ingezet wordt op externe financiering vanuit onder andere ontwikkelaars, provincie en Rijk. Toch kan uiteindelijk blijken dat de ontwikkeling financieel of ruimtelijk niet of slechts in afgeslankte vorm haalbaar is. Gezien de potentie van het gebied en het commitment op de ontwikkeling van onder andere de provincie, wordt het risico hierop echter als zeer beperkt gezien. Onze verwachting is dat er een haalbaar en realistisch plan gemaakt kan worden, alleen is er onzekerheid over de mogelijke omvang van de ontwikkeling en de randvoorwaarden. De onderzoeken in de volgende fase en het hierop te baseren masterplan gaan meer duidelijkheid geven over welke ontwikkeling er mogelijk is en de financiële haalbaarheid hiervan. Het is mogelijk dat hieruit blijkt dat er minder ontwikkeling mogelijk is dan gehoopt en ook is het mogelijk dat door de gemeenten gemaakte plankosten niet of slechts gedeeltelijk kunnen worden verhaald. 6.

Voorkeursrecht Het voorkeursrecht is door de colleges van beide gemeenten op 27 augustus 2024 gevestigd op de percelen binnen het plangebied. Volgens de wet moet dit besluit binnen drie jaar opgevolgd worden door een nieuw omgevingsplan. Dit houdt in dat na besluitvorming over de gebiedsvisie nog twee jaar resulteert om te komen tot een nieuw omgevingsplan voor het stationsgebied. Hier wordt in de planning op toegezien. Mocht het niet lukken om binnen de gestelde drie jaar tot een nieuw omgevingsplan te komen, dan vervalt het voorkeursrecht op deze percelen. TOELICHTING Participatie Tijdens het proces om te komen tot de nu voorliggende gebiedsvisie, is uitgebreid geparticipeerd met de samenleving en in het bijzonder met bewoners en andere grondeigenaren in het stationsgebied. Tijdens de verschillende fasen van het project zijn participatiemomenten georganiseerd, zowel door het organiseren van fysieke bijeenkomsten als via online vragenlijsten. Voor de zorgvuldigheid en om tegemoet te komen aan wensen van participanten is in het proces meer tijd genomen dan oorspronkelijk gepland. De uitkomsten vanuit participatie zijn meegenomen in de afwegingen die gemaakt zijn om te komen tot het uitgewerkte scenario, hebben bijgedragen aan de extra onderzoeken die zijn uitgevoerd en zijn verwerkt in de onderzoeksvragen voor de komende fase(n). Pagina 6 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Van het participatietraject is een uitgebreid verslag uitgewerkt (bijlage 1.3). Daarnaast is op de eigen projectwebsite veel informatie te vinden: https://samenwerkenaandriebergen-zeist.nl. Ook voor de volgende fase is participatie met de samenleving belangrijk. Geadviseerd wordt om opnieuw het niveau van adviseren (en informeren) te hanteren. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 7 (plan van aanpak vervolg) van de Nota Gebiedsvisie. Na besluitvorming over de Nota Gebiedsvisie wordt een nieuwe participatieaanpak opgesteld op basis van de in de nota opgenomen kaders. Hierover wordt de gemeenteraad te zijner tijd geïnformeerd. Reacties Gedurende het participatietraject is gebleken dat de meningen over de gewenste toekomst van het stationsgebied ver uiteenlopen. Ontwikkelaars staan te trappelen om aan de gang te gaan, bewoners van het plangebied zijn kritisch en belangenorganisaties op gebied van groen en natuur houden ons scherp in de gaten. Een gedeelte van deze partijen (de ‘burgercoalitie’) heeft in gezamenlijkheid een alternatieve gebiedsvisie opgesteld. Een intensief doorlopen participatieproces betekent niet dat iedere stakeholder zich kan vinden in de uitkomsten hiervan. In het participatieverslag is uitvoerig uiteengezet hoe er geparticipeerd is, welke input er is gegeven en hoe hiermee is omgegaan in de planvorming.

Gedurende de afgelopen periode is het participatieproces ook meerdere malen bijgestuurd op basis van behoeften die ervaren zijn vanuit de samenleving. De lessen die geleerd zijn worden meegenomen in de volgende fase. Ook dan neemt participatie een belangrijke plek in het proces in. Financiële toelichting De hoofdstukken 6 en 7 van de Nota Gebiedsvisie (ontwikkelstrategie en projectaanpak vervolgfase) brengen in beeld wat er nodig is om de stap tussen initiatieffase en realisatiefase te overbruggen. Als de gebiedsvisie is vastgesteld, moeten we goed onderzoeken wat het gebied aan kan en welke effecten uit de ontwikkeling verwacht worden. Hiervoor is degelijk onderzoek nodig. Deze onderzoeken worden in de definitiefase uitgevoerd. Op basis hiervan wordt gewerkt aan een concreet stedenbouwkundig kader en omgevingsplan. Een tussenstap hierin is het vaststellen van een stedelijk en landschappelijk masterplan. Hieruit zal ook blijken hoeveel woningen gerealiseerd kunnen worden. De definitiefase wordt daarmee in twee delen opgeknipt: Deelfase 1 tot vaststelling masterplan, en deelfase 2 tot vaststelling stedenbouwkundig kader en omgevingsplan.

De definitiefase vraagt aanzienlijke inzet van de gemeenten, zowel voor het uitvoeren van overkoepelende onderzoeken als voor het vormgeven van de samenwerking, het organiseren van de financiering en het vastleggen van afspraken met marktpartijen, medeoverheden en andere belanghebbenden. Om dit proces goed te begeleiden, zal een projectorganisatie worden ingericht. Voor deze vervolgfase is een projectbegroting opgesteld met behulp van het standaard plankostenmodel dat voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt gehanteerd. Hierin is rekening gehouden met ambtelijke inzet, inhuur van onderzoeks- en adviesbureaus, juridische ondersteuning en overige benodigde capaciteit. De begroting geeft inzicht in de verwachte (plan)kosten tot en met het vaststellen van de omgevingsplannen. De financiering van de definitiefase kan op verschillende manieren worden vormgegeven:  Gemeentelijke bijdragen: inzet van eigen middelen op basis van de afgesproken kostenverdeling.  Subsidies: aanvragen bij provincie, rijk of Europese fondsen voor thema’s als woningbouw, mobiliteit, duurzaamheid of klimaatadaptatie.  Bijdragen van marktpartijen: via intentieovereenkomsten (IOK) of anterieure overeenkomsten kunnen marktpartijen bijdragen aan plan- en ontwikkelkosten.

De uiteindelijke financieringsmix zal afhangen van de voortgang van het planproces, de betrokken partijen en de beschikbaarheid van externe middelen. Deze wordt in de loop van de vervolgfase verder uitgewerkt. Voor de bepaling van het benodigde budget wordt uitgegaan van een Pagina 7 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

financieringsopzet waarbij één derde wordt gedekt door subsidies of andere externe bijdragen en twee derde gezamenlijk door beide gemeenten wordt ingebracht. Gedachte achter de inbreng van beide gemeenten is dat zij in financieel opzicht naar rato bijdragen aan de komende planfase. Uitgangspunt is dat de beide gemeenten haar eigen organisatiekosten (capaciteit) dragen. Daarnaast wordt voor de verdeling van externe (advies)kosten een verdeling naar rato van het ingebracht grondgebied voorgesteld. Voor bepaling van de voorlopige verdeelsleutel voor externe (advies)kosten is gekeken naar de omvang van het plangebied voor stedelijke ontwikkeling. Het huidige plangebied ligt voor ongeveer 75% in de gemeente Zeist en voor ongeveer 25% in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Daarom wordt voorgesteld om op basis van deze verdeling een voorlopige financiële verdeelsleutel van 25% voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug en 75% voor de gemeente Zeist te hanteren. Met deze voorlopige verdeelsleutel wordt bovendien voorkomen dat na afloop van deze fase een forse herverdeling van middelen plaats dient te vinden. Dit sluit beter aan bij het beginsel van realistisch begroten. De inzet van beide gemeenten op ambtelijk en bestuurlijk niveau en zeggenschap in de organisatie van het vervolgproces blijft gelijkwaardig.

Het is duidelijk dat er meer ontwikkelpotentie is op Zeister grondgebied dan in Utrechtse Heuvelrug. Maar hoeveel ontwikkeling er precies plaats kan vinden, welk programma er gerealiseerd kan worden, wat hiervoor de randvoorwaarden zijn, en welke gemeentelijke kosten hiervoor gemaakt moeten worden, is nog niet helder. Een proces om te komen tot uitgangspunten voor een definitieve verdeelsleutel tussen beide gemeenten maakt, net zoals afspraken over commitment en zeggenschap, onderdeel uit van een op te stellen samenwerkingsovereenkomst. De financiële afspraken kunnen na afronding van het masterplan herzien worden. Daarnaast is dat ook het moment om te evalueren of de inbreng vanuit beide gemeenten over de dan afgeronde fase recht doet aan de uitkomsten. Dan kan een herberekening en onderlinge eindafrekening plaats vinden. We gaan ook verkennen of het voor deelfase 1 mogelijk en wenselijk is een gezamenlijk financieel fonds te creëren waarin de bijdragen van de beide gemeenten, de provincie en eventuele andere subsidies gestort worden. Ook toekomstige bijdragen of bij de ontwikkelaars in rekening te brengen (plan) kosten kunnen daar dan in gestort worden Voor de definitiefase is becijferd dat in totaal € 3.900.000 benodigd is tot vaststelling van het omgevingsplan.

Op dit moment wordt voorgesteld de benodigde middelen voor deelfase 1 - tot en met vaststelling van het masterplan - beschikbaar te stellen. In totaal is voor deze periode € 1.800.000 benodigd. Voor deze deelfase wordt uitgegaan van een totale externe financiering van € 600.000. Als de provincie of een andere subsidieverstrekker subsidie toekent voor dit project, wordt het projectbudget verhoogd met deze subsidie in de p&c cyclus of via een separaat raadsvoorstel voor een rechtmatige besteding. Het incidenteel budget en de geprognosticeerde hoogte daarvan gaat over de plankosten tot en met het vaststellen van het masterplan. Het gaat niet over te realiseren investeringen en daaruit voortvloeiende kapitaallasten. Van de resterende € 1.200.000 wordt € 250.000 per gemeente besteed aan kosten voor de eigen organisatie. De overige € 700.000 voor externe (advies)kosten wordt conform de voorgestelde verdeelsleutel verdeeld onder beide gemeenten, te weten: € 175.000 voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug (25%) en € 525.000 voor de gemeente Zeist (75%). Naar verwachting van besteding wordt het totale budget voor organisatie en externe (advies)kosten voor 2/3 deel toegerekend aan 2026 en voor 1/3 deel aan 2027.

Daarom wordt voorgesteld om een incidenteel budget beschikbaar te stellen van respectievelijk € 520.000 in 2026 en van € 255.000 in 2027 ten laste van het begrotingssaldo van die jaren. Gevraagd wordt om deze bedragen op te nemen in de begroting voor deze jaren en deze bij de integrale besluitvorming hierover te betrekken. Pagina 8 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Voor het verankeren van het masterplan in een omgevingsplan en stedenbouwkundig kader (deelfase 2), is naar verwachting een budget van € 2.100.000 benodigd. Bij besluitvorming over het masterplan, wordt een voorstel gedaan hoe hiervoor budget vrijgemaakt kan worden. Uit nader onderzoek moet blijken of het mogelijk is en in welke mate om een deel van deze plankosten te verhalen op ontwikkelaars. Dan is dat deel van het incidenteel budget voorfinanciering van het project dat later in het traject terugkomt door afrekening met ontwikkelaars. Op dit moment is daar nog geen duiding aan te geven. Om de betrokkenheid van de raad bij de gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist te borgen, adviseert het college de raad om een financiële subcommissie van de Auditcommissie in te stellen. Juridische aspecten 1. Planologie De gebiedsvisie is een eerste stap in de planvorming voor een nieuwe kern rondom station Driebergen-Zeist. Het is nog geen nieuw planologisch bindend kader. Wel zullen nieuwe initiatieven, wanneer deze afwijken van de vigerende omgevingsplannen, getoetst worden aan de wijze waarop deze aansluiten op de uitgangspunten van de gebiedsvisie. 2. Samenwerking De gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist trekken ook in de volgende fase gezamenlijk op in de te nemen vervolgstappen.

Na besluitvorming over de Nota Gebiedsvisie en de hierin opgenomen projectaanpak, wordt een samenwerkingsovereenkomst (SOK) opgesteld waarin afspraken over commitment, zeggenschap en financiering worden vastgelegd. Mogelijk kan ook de provincie hierin worden betrokken. We onderzoeken ook in welke constructie we de samenwerking (juridisch en financieel) verder vormgeven. Financieel is een gedachte om bijvoorbeeld een investerings- of vereveningsfonds voor het gebied in te richten waarbij kosten, opbrengsten en subsidies met elkaar verrekend kunnen worden. Een dergelijk fonds zou gevoed kunnen worden met incidentele middelen. Hiernaast wordt de samenwerking met eigenaren in het gebied verder vormgegeven. Het wederzijdse commitment wordt na besluitvorming over de gebiedsvisie vastgelegd in een intentieovereenkomst (IOK). 3. Voorkeursrecht Er is voorkeursrecht onder de Omgevingswet gevestigd op de percelen binnen het plangebied. Een aantal eigenaren heeft een informeel verzoek gedaan aan de gemeente of zij interesse heeft in de aankoop van hun perceel/percelen. De gemeente is met deze eigenaren in overleg en kijkt per geval of aankoop door de gemeente noodzakelijk of nuttig is voor de gebiedsontwikkeling en welke financiële consequenties dit voor de gemeente heeft.

Het college zal de gemeenteraad op een ander moment separaat van de besluitvorming over de gebiedsvisie hierover informeren. Indien het college wil overgaan tot aankoop van een perceel zal zij dit ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen. Indien uit de gebiedsvisie blijkt dat er geen wijziging van functie toegedacht wordt aan bepaalde percelen, dient het voorkeursrecht voor deze percelen ingetrokken te worden. Op basis van de gebiedsvisie kan geconcludeerd worden dat dit voor diverse percelen binnen de gemeente Zeist het geval is. Het college van B&W stelt daarom voor om na het vaststellen van de gebiedsvisie voor deze percelen het voorkeursrecht in te trekken. Bij het vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeenteraad het college van B&W hiervoor gemandateerd. Duurzame aspecten

Pagina 9 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

In het plan van aanpak is gekozen voor een toekomstbestendige en duurzame gebiedsontwikkeling. Dit sluit aan op het convenant ‘Toekomstbestendige Woningbouw’ dat door beide gemeenten ondertekend is. Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft gekozen voor ‘brons’, de gemeente Zeist voor ‘goud’. Om het ambitieniveau voor de gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist gelijk te krijgen, is het Ambitiedocument Duurzaamheid opgesteld (bijlage 1.4). In dit ambitiedocument worden de gezamenlijke ambities vastgelegd. Zo werken we vanuit dezelfde uitgangspunten en streefwaarden in het hele gebied. Ook een duurzame bouwplaats krijgt aandacht. Daarnaast zullen de gemeenten binnenkort de City Deal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling ondertekenen. Het project Driebergen-Zeist zal onderdeel uitmaken van deze City Deal, waardoor gebruik gemaakt kan worden van een landelijk netwerk met relevante experts. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na besluitvorming over de Nota Gebiedsvisie door de raad wordt gestart met de volgende fase van dit traject, de definitiefase. In deze fase zullen de benodigde vervolgonderzoeken uitgevoerd worden en wordt gewerkt aan een definitief stedenbouwkundig kader en een omgevingsplan. Deze stappen zijn nodig om uiteindelijk over te kunnen gaan tot realisatie. Het vervolgtraject is verder uitgewerkt in hoofdstuk 7 van de Nota Gebiedsvisie.

Communicatie Dit besluit vormt een belangrijke mijlpaal in het proces om te komen tot een nieuwe kern. De omgeving, belanghebbenden en geïnteresseerden willen we hierover dan ook zorgvuldig informeren. We informeren hen met een nieuwsbrief, posten een social media bericht en versturen een persbericht voor de bredere communicatie over dit besluit en het verdere proces. De website www.samenwerkenaandriebergenzeist.nl is de bron voor alle informatie en (doorlinken naar) de stukken. Ook hieraan wordt in de communicatie aandacht besteed. Naar aanleiding van het besluit van beide gemeenteraden gaan we verder met de communicatie en participatie naar de verschillende groepen. Evaluatie Gedurende het planproces zal de gemeenteraad door middel van raadsinformatiebrieven op de hoogte worden gehouden. Daarnaast worden de raadsleden uitgenodigd indien er participatiemomenten plaats zullen vinden. Resultaten van de komende fase van het planproces worden aan de gemeenteraad voorgelegd.

Pagina 10 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

BIJLAGEN 1. Nota Gebiedsvisie incl. bijlagen: 1.1 Gebiedsvisie gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist, Posad Maxwan, mei 2025 1.2 Advies ontwikkelstrategie en vervolgproces, Stadkwadraat, mei 2025 1.3 Participatieverslag gebiedsvisie Driebergen-Zeist, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, mei 2025 1.4 Ambitiedocument Duurzaamheid, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, mei 2025 1.5 Verkeersintensiteiten en doorkijk modelstudie stationsgebied Driebergen-Zeist, Goudappel, oktober 2024 1.6 Ecologische quickscan Omgevingswet stationsgebied Driebergen-Zeist, Viridis, januari 2025 1.7 Stationsomgeving Driebergen-Zeist, Cultuurhistorisch onderzoek, SteenhuisMeurs, januari 2025 1.8 ROM integraal advies, Omgevingsdienst regio Utrecht, actualisatie 2024/2025 1.9 Plan-mer beoordeling Nota Gebiedsvisie stationsgebied Driebergen-Zeist, TAUW, mei 2025 1.10 Welkom in de nieuwe kern bij station Driebergen-Zeist: hoe ziet het DNA eruit?, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, november 2024 1.11 Persona’s Driebergen-Zeist, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist 1.12 Maatschappelijke behoeften, trends & ontwikkelingen, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, mei 2025 1.13 Voorbeeldberekening op basis van parkeerbeleid, gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, april 2024 2. Plan van aanpak gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist 3. Persbericht nota gebiedsvisie besluitvorming

Pagina 11 van 13

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. RV25.041 - Gebiedsvisie Driebergen-Zeist

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 juni 2025; BESLUIT: 1. De Nota Gebiedsvisie Driebergen-Zeist vast te stellen; 2. Voor de volgende fase een incidenteel budget van € 520.000 in 2026 en € 255.000 in 2027 beschikbaar te stellen ten laste van het begrotingssaldo en dit mee te nemen in de integrale afweging over de begroting 2026. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van *** 2025. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J. Langenacker, voorzitter

1