RV25.007 Startnotitie bijlage 1 def (nieuwe versie)
Tekst van het document
Integrale Buurtaanpak Staatsliedenkwartier Startnotitie Zeist
17 december 2024
Colofon Team
Publicatiedatum
Voor het geheel of gedeeltelijk
17 december 2024
overnemen of bewerken van artikelen en/of beeldmateriaal
Adres
dient men toestemming aan
SVP Architectuur en Stedenbouw
Woongroen en Gemeente Zeist te
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort
vragen. In de meeste gevallen zal die graag worden gegeven.
E-mail info@svp-svp.nl
Voorbehoud Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
2
Integrale Buurtaanpak Staatsliedenkwartier Startnotitie Zeist
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
3
Inhoudsopgave 1. Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Leeswijzer
8
2. Toekomstplan
9
2.1
Wat is het Toekomstplan?
9
2.2
Planning Toekomstplan
9
2.3
Stappen Toekomstplan
10
3.
De opgave in het Staatsliedenkwartier
11
3.1
Het projectgebied
11
3.2
Doel en opgaven
11
4.
De opgave in het Staatsliedenkwartier
14
4.1
Aandachtspunten vanuit buurt en omgeving
14
4.2
Aandachtspunten vanuit Woongroen en de gemeente
14
4.3
Context bestaand beleid
15
4.4
Raakvlakken met andere projecten
15
4.5
De uitgangspunten in het project
16
5. Samenvatting ruimtelijke en sociale analyse 17
4
5.1
Achtergrond Staatsliedenkwartier
17
5.2
Uitgangspunten vanuit de ruimtelijke analyse
19
5.3
Uitgangspunten vanuit de sociale analyse
20
6. Projectorganisatie
22
6.1
Samenwerking
22
6.2
Ruimtelijke kwaliteit
23
6.3
Aansturing van het project.
23
7.
Participatie 24
7.1
Aanpak 24
7.2
Doel 24
7.3
Fasering 24
7.4
Welke vorm van participatie?
25
7.5
Vaste plek in de buurt
26
8.
Communicatie
26
8.1
Communicatie over het project
26
8.2
Communicatie naar individuen
27
9. Ontwikkelstrategie, fasering en planning
28
9.1
Stapsgewijze ontwikkeling
28
9.2
Processtappen
30
9.3
Overzicht planning korte en middellange termijn
31
Bijlagen I tot en met VII Bijlage I: Beleids- en visiedocumenten Bijlage II: Uitgangspunten gemeente Zeist en Woongroen Bijlage III: Onderzoek en verkenningen voorbereidingsfase Bijlage IV: Overzicht betrokkenen Bijlage V: Verslag gesprekken Bijlage VI: Panelen bewonersavond Bijlage VII: Verslag bewonersbijeenkomsten oktober
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
5
6
1. Inleiding 1.1
Aanleiding
In het noorden van Zeist ligt het Staatsliedenkwartier. Deze ruime volksbuurt uit de jaren ’50 is gebouwd om gezinnen uit Zeist na de tweede wereldoorlog een eigen huis te kunnen bieden. Bijna 75 jaar later vinden veel bewoners het nog steeds een fijne plek om te wonen. Het is groen, rustig en er zijn voldoende voorzieningen in de omgeving. Ooit bestond de woningvoorraad in het Staatsliedenkwartier vrijwel volledig uit sociale huurwoningen in de vorm van appartementen en portiekwoningen. In de jaren ’90 is een masterplan opgesteld om de buurt aan te pakken. Hierbij zijn veel appartementen vervangen en er zijn meer koopwoningen toegevoegd. De portiekwoningen in de buurt zijn al die tijd gebleven. Deze tweelaagse woningen zijn van matige bouwkwaliteit en zijn niet goed geïsoleerd. Ook is de woningplattegrond verouderd en deze sluit niet goed aan bij de huidige bewoners. Om die reden is woningcorporatie Woongroen in 2021 gestart met een onderzoek naar de toekomst van deze 308 woningen. Uit dit onderzoek is gebleken dat het niet rendabel is om de woningen te renoveren. De kosten zijn erg hoog in relatie tot de kwaliteit die het oplevert. Om die reden zullen de woningen vervangen worden. Daarvoor is een plan nodig. In 2023 vond het eerste overleg met de gemeente hierover plaats.
Een toekomstplan Het ontwikkelen van een plan voor de portiekwoningen biedt de kans om breder te kijken naar de toekomst van de hele buurt. Welke uitdagingen spelen er nog meer, en hoe kunnen deze integraal worden meegenomen? De samenstelling van de buurt is bijvoorbeeld sterk veranderd. Er zijn nu aanzienlijk meer een- en tweepersoonshuishoudens en een groeiend aantal ouderen, in vergelijking met de tijd dat de wijk werd gebouwd. Dit vraagt om een nieuw woningaanbod en een frisse kijk op de leefomgeving als geheel. Daarnaast klinkt vanuit diverse hoeken het signaal dat er aanzienlijke sociale uitdagingen zijn in de buurt. Veel bewoners hebben een beperkt inkomen en kampen met fysieke en/of mentale gezondheidsproblemen. In het toekomstplan wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan deze sociale component. Verder zijn er, net als in veel Nederlandse wijken, in het Staatsliedenkwartier uitdagingen op het gebied van klimaatverandering. De energietransitie, veranderende mobiliteit, afnemende biodiversiteit en hittestress zijn thema’s die in het toekomstplan een plek krijgen.
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
7
Integrale aanpak
aandachtspunten voor het opstellen van het toe-
Om deze redenen is ervoor gekozen om de scope van
komstplan in hoofdstuk 4. De ontwikkelstrategie,
de planvorming te verbreden, zodat het niet alleen
fasering en planning komen aan bod in hoofdstuk 5.
gaat om het vervangen van de portiekwoningen,
De aanpak en inhoud van het Toekomstplan en het
maar om een integrale buurtaanpak die gericht is op
nieuwe omgevingsplan wordt uiteengezet in hoofd-
een toekomstbestendig en veerkrachtig Staatslieden-
stuk 6. De projectorganisatie wordt toegelicht in
kwartier. Woongroen en de Gemeente Zeist werken
hoofdstuk 7 en hoe omgegaan zal worden met
nauw samen aan dit toekomstplan, waarbij ook de
participatie wordt toegelicht in hoofdstuk 8.
bewoners en wijkpartners actief worden betrokken. Het doel is niet alleen om woningen te vervangen, maar ook om nieuwe woningen toe te voegen. Daarbij ligt er de kans om middeldure huur toe te voegen, dit komt in de gemeente Zeist lastig van de grond. Gezien de huidige woningnood is het toevoegen van woningen noodzakelijk, en het biedt tegelijk de mogelijkheid om de kwaliteit en differentiatie in de buurt te vergroten en het draagvlak voor voorzieningen in de omgeving te versterken. Deze startnotitie bevat de basisinformatie en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plan. Het document vormt de basis voor verdere planvorming en besluitvorming, en zal door de betrokken partijen, Woongroen en de gemeente, worden vastgesteld.
1.2
Leeswijzer
Deze startnotitie is als volgt opgebouwd: In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding, doel startnotitie en wat een toekomstplan is. Hoofdstuk 2 gaat dieper in op de opgave die er ligt in de vorm van een afbakening van het projectgebied, doel en opgaven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleid dat van toepassing is op deze opgave. Daarna volgt in hoofdstuk 4 de ruimtelijke analyse van de buurt en de sociale analyse. In verschillende sessies zijn de ambities van Woongroen en van de gemeente Zeist opgehaald alsmede de eerste ideeën, wensen en zorgen van de bewoners, omwonenden, wijkpartners en ondernemers uit de omgeving. Dit heeft geleid tot de ambities en
8
2. Toekomstplan 2.1
Wat is het toekomstplan?
2.2
Planning toekomstplan
In het toekomstplan wordt het integrale plan voor de
Het proces om te komen tot het toekomstplan
buurt uiteengezet. Het toekomstplan beschrijft de
bestaat uit vier stappen.
visie en strategie voor de toekomstige ontwikkeling
•
en inrichting van het Staatsliedenkwartier. Het
Stap 1: Uitgangspunten definiëren en kernwaarden bepalen
schetst het beeld voor de lange termijn en bevat de
•
Stap 2: Visie vormen en variantenonderzoek
beoogde infrastructuur, de bebouwing, de groenvoor-
•
Stap 3: Voorkeursvariant en ontwikkelprincipes
zieningen van het gebied als ook de wijze hoe om te
•
Stap 4: Opstellen document, dialoog en vaststel-
gaan met transities op het gebied van bijvoorbeeld
len
mobiliteit, het milieu en de sociaal- maatschappelijke situatie. Omdat de herontwikkeling van de Staatlie-
Het proces start in december 2024 na de raadsinfor-
denbuurt zeker 10 jaar gaat duren speelt flexibiliteit
matieavond over de startnotitie. Elke stap duurt circa
een belangrijke rol en is er speciale aandacht voor de
8 weken. In mei 2025 is het toekomstplan afgerond.
fasering. Het toekomstplan wordt formeel vastgelegd
In onderstaand processchema is het proces en de
en vormt de basis voor de uitwerking in verschillende
planning weergegeven.
deelproducten. Het toekomstplan wordt samen met een ‘meedenkgroep’ gemaakt die bestaat uit een gewogen afvaardiging uit de wijk. Zie ook hoofdstuk 7 Participatie. 2024 Q1
Q2
2025 Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
verkenningn en startnotitie ambities en kaders visie en strategie beeldkwaliteit en inrichting sociale aanpak
Planning toekomstplan
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
9
2.3
Stappen toekomstplan
Stap 1: Uitgangspunten en kernwaarden (januari 2025)
Stap 2: Visie en variantenonderzoek (februari 2025 – maart 2025) Het ontwikkelen van ruimtelijke en programmatische
Een belangrijk onderdeel van het toekomstplan is om
varianten en het bepalen van de fasering
in een zorgvuldig proces de kernwaarden van het
In deze fase worden verschillende ruimtelijke en
toekomstige Staatsliedenkwartier vast te leggen.
programmatische varianten uitgewerkt, waarbij ook
Deze kernwaarden zijn de pijlers waaraan tijdens elke
de fasering wordt bepaald. De varianten worden
stap in de ontwikkeling getoetst wordt.
afgewogen op basis van de kernwaarden, wat uiteindelijk leidt tot een voorkeursvariant met een
In de eerste stap van het opstellen van het toekomst-
heldere visie. Deze voorkeursvariant omvat een
plan gaan we de kernwaarden vanuit gedeelde
ruimtelijk raamwerk en voorbeelden van bebouwings-
ambities definiëren. Ze vormen de basis van de
mogelijkheden binnen bepaalde bandbreedtes (zoals
nieuwe identiteit van de buurt en helpen bij het maken
aantallen en hoogte). Een planeconomisch bureau is
van afwegingen gedurende het ontwikkelproces.
betrokken bij deze fase om mee te rekenen aan de
Juist omdat de ontwikkeling zeker 10 jaar in beslag
haalbaarheid van de verschillende varianten.
gaat nemen is het van belang deze centraal te stellen. ontwikkeling tegen het licht te houden en indien nodig
Stap 3: Ontwikkelprincipes en uitwerking voorkeursvariant (april – mei 2025)
bij te stellen.
De voorkeursvariant wordt uitgewerkt: Het ruimtelijk
Voorstel is ook om deze kernwaarden na 3 jaar
raamwerk wordt vastgelegd in profielen (boven- en Ook wordt de toekomstige ‘look en feel’ van de wijk
ondergronds) en in ontwerpprincipes voor de open-
verkend. Dit gebeurt aan de hand van voorbeelden
bare ruimte. De bijzondere plekken worden gedefini-
elders. Zo wordt een start gemaakt met het toekom-
eerd. Over de invulling van deze plekken kunnen
stige beeld van de wijk, als onderdeel van het bouwen
bewoners en betrokkenen in een latere fase meeden-
aan een identiteit.
ken.
In deze stap wordt met behulp van de transitiematrix
Ook voor de gebouwen worden ontwikkelprincipes
uit de Handreiking transformatie naoorlogse wijken
opgesteld. Het gaat daarbij over de overgang tussen
(mooi.nl) een beeld verkregen van hoe verschillende
de gebouwen en de openbare ruimte, de maximale en
transities van invloed zijn op de planvorming voor de
minimale bouwhoogte, de ontsluitingstypologie,
wijk. De analyse van het gebied, en de uitkomsten van
mogelijke typologieën en aantallen woningen. Ook
de matrix worden gebruikt als agenda voor nader
voor de omgang met entrees, de buitenruimte en
onderzoek zodat in de loop van het proces ook
bergingen worden uitgangspunten opgesteld.
hiervoor uitgangspunten kunnen worden geformu-
10
leerd.
Stap 4: Toekomstplan opstellen (juni - juli 2025)
Als laatste wordt deze fase ook benut om de nog
Het concept toekomstplan wordt opgesteld in april,
ontbrekende onderzoeken uit te voeren, zodat de
waarna in mei de reacties in een dialoogronde
uitkomsten daarvan meegenomen worden als
worden opgehaald. Zo kan het plan worden aange-
uitgangspunt bij het variantenonderzoek in stap 2.
scherpt voordat het de besluitvorming in gaat.
3. De opgave in het Staatsliedenkwartier 3.1
Het projectgebied
Voor een goede afbakening van dit project is er een
afbakening van het gehele Staatsliedenkwartier en de verschillende randen die aan dit gebied grenzen.
scope aangeduid met een plangebied en een effectgebied. De kern van opgave ligt rondom de 308
Met het groene vlak wordt het plangebied aangeduid,
portiekwoningen die de aankomende jaren dienen te
dit is het gebied waar de ontwikkeling over gaat. Het
worden vervangen. Om die reden is het plangebied
rode vlak geeft het effectgebied aan. Met de bewo-
gedefinieerd tussen de Thorbeckelaan, W. H. Vliegen-
ners, ondernemers en gebruikers van dit gebied vindt
laan, Ruys de Beerenbroucklaan, Johan van Olden-
afstemming over het nieuwe plan plaats.
barneveltlaan, Groen van Prinstererlaan en de Doctor H. Colijnlaan. In dit plangebied zullen de aankomende jaren de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. De ruimtelijke en sociale opgave hebben een effect op een veel groter gebied. Om die reden is er ook een effectgebied gedefinieerd. In dit gebied valt de
3.2
Doel en opgaven
Het hoofddoel van dit project is de vervanging van 308 portiekwoningen, met de nadruk op het realiseren van gezonde, kwalitatieve, duurzame en betaal-
Projectgebied en effectgebied Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
11
bare woningen. Daarnaast is het verminderen van het
duurzame aanpak op voor de buurt maar zorgt ook
woningtekort een belangrijk doel, wat betekent dat
voor borging binnen de betreffende organisaties.
er extra woningen worden toegevoegd. Door meer
Hiervoor is vooral aan de voorkant meer afstemming
diverse woningen te bouwen dan er nu zijn, willen we
nodig. Om in focus, taal en timing elkaar te vinden.
inspelen op de uiteenlopende woonbehoeften van de
Dilemma’s te bespreken en echt gecommitteerd te
huidige bewoners en tegelijkertijd de doorstroming
zijn aan die gezamenlijkheid.
binnen de buurt bevorderen. Het streven is om een buurt te creëren met een goede balans en differenti-
Fasering
atie in het woningaanbod, waarbij betaalbaarheid
De ontwikkeling zal gefaseerd worden uitgevoerd
centraal staat, maar waar ook mogelijkheden zijn om
waarbij gedurende meerdere jaren (verwachting/
wooncarrière te maken.
streven is tien jaar) de buurt in transitie is. Ook daarom moet extra aandacht uitgaan naar de sociale
Bij het toevoegen van extra woningen zal rekening
component van de opgave. Want ook gedurende de
worden gehouden met wat goed is voor de wijkop-
transitieperiode moet er sprake zijn van een leefbare
bouw. Met oog op betaalbaarheid wordt gekeken
buurt waar mensen zich thuis voelen en waar oog is
naar de totale woonlasten. De nieuwbouw zal be-
voor sociale samenhang. De opgave is dus integraal
staan uit duurzame woningen met lage energiekos-
en drieledig:
ten. Hierdoor kunnen de woonlasten, ondanks een eventueel hogere huur, lager uitvallen dan nu het geval is. Daarnaast willen we de waardevolle eigenschappen van de buurt, zoals het groene karakter, behouden en versterken. Het doel is om het groen niet alleen biodiverser te maken, maar ook aan te passen aan het veranderende klimaat. De (groene) buitenruimte zal bovendien worden ingezet als een gezonde ontmoetingsplek, die kan bijdragen aan sociale cohesie, het verminderen van eenzaamheid en het stimuleren van zorg voor elkaar. Een integrale aanpak Om de doelen te bereiken gaat de fysieke aanpak van de buurt gepaard met een sociaal maatschappelijke. Herstructurering wordt als vliegwiel gebruikt om de buurt te verbeteren. Door deze integrale benadering willen we uiteindelijk een buurt creëren die optimaal functioneert voor haar bewoners, waarin iedereen zich thuis voelt en waarin de gemeenschap sterker en hechter wordt. Dit vraagt een proces waarin sociaal en fysiek ten alle tijden vanuit gezamenlijkheid optrekken en de buurt in gaan. Dit levert niet alleen een
12
1. Woningaanbod toekomstbestendig maken
overlast bij hevige regenval te voorkomen. Nu
•
Vervanging van 308 portiekwoningen voor
voldoet de wijk daar niet aan. Daarnaast is meer
passende woningen voor de huidige bewoners.
groen en minder verharding nodig om hittestress
Een mix van woningtypes voor verschillende
te voorkomen.
•
doelgroepen aanbieden: voor een goede balans
•
Een passende en meer efficiënte wegenstructuur.
in de buurt en doorstroming/wooncarrière in de Senioren: van groot naar kleiner, van trappen
3. Versterken van de leefbaarheid en de sociale cohesie:
naar gelijkvloers
•
buurt o o
Starters: van klein naar groter, van alleen naar samen
o
transformatie •
Doorstromer: van sociale huur naar midden huur of betaalbare koop, van samen naar
Ontmoetingsplekken creëren voor verschillende doelgroepen
•
gezin •
Gedegen Sociale aanpak als basis voor de
Behoud en indien nodig verbeteren van (bereikbaarheid) voorzieningen in de directe omgeving
Extra woningen toevoegen vanwege het grote
(onderzoek wat mensen missen/behoefte aan
woningtekort.
hebben) •
De bewoners en omwonenden op een juiste
2. De openbare ruimte toekomstbestendig maken:
manier tijdens de herontwikkeling ondersteunen
•
activiteiten organiseren met partners)
Het karakteristieke groen behouden en ecologisch versterken (t.b.v. biodiversiteit)
•
waar dat nodig is (betrokkenheid behouden,
Klimaatadaptieve openbare ruimte realiseren:
•
Een veilige en aantrekkelijke omgeving ook gedurende de transformatieperiode.
water vasthouden maar ook zorgen voor het bergen van voldoende hemelwater om water
Globale fasering Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
13
4. De opgave in het Staatsliedenkwartier 4.1
Aandachtspunten vanuit
buurt en omgeving Naast de interne sessies met gemeente en corporatie is er o.a. op de caravandag van 19 juni ook een eerste keer met bewoners en omwonenden gesproken over wat zij ervaren als goed en minder in de buurt, wat ze zeker willen behouden en wat zou moeten veranderen. Daarnaast zijn er gesprekken geweest met Stichting Milieuzorg Zeist e.o. & Stichting Beter Zeist, ondernemers en organisaties die betrokken zijn bij de
ruimtelijke en sociale analyse leiden tot uitgangspunten voor het op te stellen toekomstplan (hoofdstuk 2). Om deze uitgangspunten te staven, aan te scherpen en dilemma’s aan het licht te brengen zijn er in het proces voorafgaand aan deze startnotitie met Gemeente en Woongroen samen werksessies geweest. In bijlage ll zijn de belangrijkste wensen, ideeën en aandachtpunten benoemd en naar thema gegroepeerd.
buurt.
Een van de belangrijkste doelen is de sociale structu-
Deze eerste gesprekken hebben geholpen om een
versterken. Het volkse wat de buurt uitstraalt, moet
duidelijker beeld van de opgaven te krijgen en dienden
een plek krijgen in de toekomstplannen. Ondanks dat
als input voor deze startnotitie.
er geen woningen staan met een monumentale
Vanuit brede bijeenkomsten met bewoners en
waarde heeft de verkaveling een kenmerkende
ondernemers is gebleken dat er draagvlak is voor de
blauwdruk uit de naoorlogse periode. Dit wordt
vernieuwing van de Staatliedenbuurt. Voor de meeste
zorgvuldig meegewogen in de planvorming.
ren van het Staatsliedenkwartier behouden en
bewoners is een toekomstbestendige woning een fijn vooruitzicht en de ondernemers zien meer potentiële
Verder is het belangrijk dat de er vaart gemaakt wordt
klanten.
met de ontwikkeling. Ondanks het feit dat er bewoners zijn die niets te klagen hebben, is er een groot
In de bijlage V is een volledig verslag te vinden van
gedeelte van de bewoners die last heeft van tocht,
deze caravandag en de resultaten van de 1:1 gesprek-
warmte en schimmels. De woningen die ervoor terug
ken. Bij het opstellen van het toekomstplan worden
gaan komen moeten voldoen aan het klimaat van de
de bewoners en de omgeving opnieuw betrokken. In
toekomst en moeten het woongenot flink doen laten
de eerste stap van de planvorming (toekomstplan)
toenemen. Wat hieraan bijdraagt is het opwaarderen
worden de kernwaarden voor het toekomstige
en uitbreiden van het aanwezige groen. Om de buurt
Staatsliedenkwartier gezamenlijk bepaald. Op welke
klimaatadaptief te maken en de biodiversiteit te laten
wijze dat gebeurt en met wie komt aan bod in het
toenemen is een flinke investering in het openbare
hoofdstuk over participatie.
gebied nodig.
4.2
Daarnaast is het van belang om vanuit de fysieke
Aandachtspunten vanuit
Woongroen en de gemeente De gestelde doelen, het beleid (uitgangspunten) en de
14
ontwikkeling de buurt van binnenuit te leren kennen om zo onderweg de maatschappelijke doelen te kunnen oppakken. De sociale renovaties van Vollen-
hove en in het centrum zijn hiervoor de inspiratie en
aantal van de extra woningen gelabeld kunnen
moeten leiden tot een breed gedragen sociale
worden als vrije sector huur of koop. Hetgeen ook
aanpak. Extra budget en capaciteit zijn hiervoor
nodig is om tot een haalbare business case te komen.
nodig. Op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie Vanuit onderwijshuisvesting en de huisartsen in Zeist
is er in deze buurt nog veel te winnen. De prestatieaf-
is aangegeven dat er behoefte is aan een extra
spraken zijn leidend in dit project. Gestreefd wordt
school en een gezondheidscentrum (evt. in combina-
naar de ambitie (goud) op het gebied van toekomst-
tie met het Wijkservicepunt). Voor beide voorzienin-
bestendig bouwen, maar wel zal onderzocht moeten
gen is het Staatsliedenkwartier in principe een goede
worden in hoeverre de ambitie (goud) van de ge-
plek. Hiermee komen er extra partijen aan tafel
meente Zeist haalbaar is.
waarmee de ontwikkeling per definitie complexer wordt. Daarnaast zou deze maatschappelijke bestemming ten koste gaan van het aantal woningen op deze
4.4
Raakvlakken met andere pro-
locatie. Wel zou de uitwisseling van percelen van-
jecten
wege doorschuivende scholen en huisartsen ergens
Het Staatsliedenkwartier is onderdeel van Zeist
anders in Zeist mogelijkheden kunnen geven voor
Noord, waar in de directe omgeving de afgelopen
woningbouw. Bij het opstellen van het toekomstplan
jaren diverse (fysieke) ontwikkelingen hebben plaats-
zal de inpassing van deze voorzieningen worden
gevonden. Zo realiseert Woongroen op de hoek
verkend en worden beoordeeld of dit passend is.
Schermerslaan-Vondellaan, direct grenzend aan het Staatsliedenkwartier, de bouw van een pand met 22
4.3
Context bestaand beleid
Het bestaande beleid dat relevant is voor de herontwikkeling van het Staatsliedenkwartier wordt samengevat in deze paragraaf. De belangrijkste documenten die hierop van toepassing zijn, worden vermeld in bijlage I.
sociale huurwoningen en een gemeenschappelijke woonkamer. Een deel van deze woningen is bestemd voor begeleid wonen en voor mensen die tijdelijk onderdak nodig hebben om dakloosheid te voorkomen. Voor de aangrenzende wijk Vollenhove is een ge-
Insteek van de herontwikkeling is een leefbare,
biedsvisie opgesteld. Deze visie richt zich op de
toegankelijke en gezonde buurt creëren, waarin het
voorzieningen die nodig zijn om in de toekomst
prettig wonen en verblijven is. Eén van de kernpunten
prettig te kunnen wonen, werken, ontmoeten en
is dat de verdeling van de totale woningvoorraad in
opgroeien in Vollenhove, met speciale aandacht voor
het Staatsliedenkwartier na de herontwikkeling goed
de sociale problematiek. Hierbij is een ‘sociale
uitgebalanceerd moet zijn. Er worden 308 sociale
aanpak’ van kracht. Deze aanpak geldt ook voor de
huurwoningen teruggebouwd. Als alle extra woningen
renovaties van 300 sociale huurwoningen in het
voldoen aan de laatst geldende differentiatietabel is
centrum.
de vraag of dit aan de leefbaarheid ten goede komt. Over de gehele buurt gezien is het sociale percentage
Deze laatstgenoemde projecten laten zien wat er
nu 85%. Streven is de verhouding aan te houden die
nodig is om aan de slag te gaan in een wijk als het
bij nieuwe ontwikkelingen gebruikelijk is. Voor het
Staatsliedenkwartier. Een belangrijke les uit deze
Staatsliedenkwartier betekent dit, dat een groot
processen is om vanaf het begin extra te investeren
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
15
in het betrekken van een bredere groep bewoners en
Een verdubbeling van het woningaantal betekent dat
stakeholders, dus niet alleen bewoners en stakehol-
de gemiddelde bouwhoogte minimaal vier bouwlagen
ders uit het projectgebied. Ontwikkelingen hier
is. De bouwhoogte staat in relatie tot de specifieke
hebben namelijk een breder ‘effect’. Denk daarbij als
locatie en wat daar ruimtelijk en stedenbouwkundig
thema’s zoals mobiliteit en groen. In contact komen
mogelijk is. Gebouwen kunnen dus ook hoger of lager
en blijven met deze partijen verscherpt het plan maar
zijn. Accenten tot 7, 8 à 9 lagen zijn daarbij mogelijk.
zorgt vooral ook dat er geen ruis ontstaat in het proces.
Uitgangspunten samengevat: •
In dit project is er nadrukkelijk voor gekozen om de winkelstrook aan de Johan van Oldenbarneveltlaan
wordt versterkt •
niet mee te nemen. Er liggen wensen om hier ook een integraal plan voor te maken, maar dit zit niet binnen
Het aantal sociale huurwoningen blijft minimaal gelijk
•
de scope van Woongroen voor dit gebied.
Alle huidige bewoners kunnen terugkeren in de wijk
Mocht er wel iets gaan lopen op dit vlak dan zal er
•
Leefbaarheid en leefomgeving versterken
naar koppelkansen gekeken gaan worden.
•
Portiekwoningen worden appartementen
•
Meer woningen (mogelijk een verdubbeling) om
4.5
De uitgangspunten in het
project
woningtekort tegen te gaan •
Daarin wordt beschreven hoe de belanghebbenden bij dit project betrokken gaan worden. Hierin is het van essentieel belang om duidelijke uitgangspunten te hebben. Ook om de maatschappelijke waarde te maximaliseren. Welke onderdelen mogen gevormd worden in de participatie en welke punten staan vast.
Daardoor gaan we op sommige plekken de hoogte in, accenten tot 7, 8 à 9 lagen zijn daarbij
Hoofdstuk 8 gaat verder in op het participatieproces.
mogelijk •
Parkeren op straat (zoals nu) en onder de gebouwen (parkeernorm uitgangspunt)
•
Meer variatie in woninggrootte in de wijk
•
Alle woningen krijgen een volwaardige buitenruimte
•
Er komen ook vrije sector huur- en koopwoningen
In voorgaande hoofdstukken is beschreven dat deze
(woonvisie uitgangspunt, afhankelijk van veer-
buurt zich leent voor de toevoeging van woningen.
kracht en balans in de buurt)
Het gaat hier niet ten koste van het groen en bij een
•
Naast wonen ook maatschappelijke
juiste woningdifferentiatie ook niet van de leefbaar-
voorzieningen te realiseren, waaronder een
heid.
school en een gezondheidscentrum
Een uitgangspunt in dit project is dan ook het terugbouwen van 600 tot 700 woningen. Deze toevoeging aan de woningvoorraad is een mooi signaal richting de duizenden woningzoekenden in de regio. Wanneer uit het onderzoek komt dat een school ook onderdeel van dit plan moet gaan zijn dan zal dit uitgangspunt evenredig bijgesteld moeten worden.
16
Groene karakter van de wijk blijft behouden en
5. Samenvatting ruimtelijke en sociale analyse 5.1 Achtergrond
In 1800 werd het gebied opgenomen in Landgoed
Staatsliedenkwartier
Vollenhoven en in 1903 werd het onderdeel van het
Het Staatsliedenkwartier is gelegen aan de noorde-
besloot de Gemeente Zeist om 11 hectare van het
lijke rand van Zeist vlak bij de snelweg A28 en heeft
Sanatoriumbos aan te kopen voor de ontwikkeling
een rijke geschiedenis die nauw verbonden is met het
van het Staatsliedenkwartier. Dit leidde in 1951 tot de
landschap van de Utrechtse Heuvelrug. De buurt is
bouw van sociale woningen, bedoeld voor gezinnen
gebouwd op de overgangszone van de stuwwal, waar
en arbeiders die op zoek waren naar betaalbare
smeltwaterafzettingen een belangrijke rol speelden
huisvesting.
Sanatorium Zeist. Na de Tweede Wereldoorlog
in de vorming van het gebied. Dit stuk land kende een afwisselend karakter: door de eeuwen heen, het was
De buurt heeft een ruime stedenbouwkundige opzet
soms meer bebost en soms meer open terrein.
met een mozaïek van open blokken met portiekwoningen, eengezinswoningen in stroken en alzijdige vrijstaande appartementengebouwen. Het ontwerp van de buurt sluit duidelijk aan bij de in de jaren 50 gangbare modernistische stijl met aandacht voor licht, lucht en ruimte. In de jaren 90 heeft de buurt een eerste vernieuwing doorgemaakt. De appartementengebouwen zijn vervangen door nieuwe en de open portieken hebben een afsluitbare entree gekregen. De buurt voelt zeer ruim aan en heeft een zekere ruimtelijke overmaat. Dit komt voornamelijk door onbebouwde koppen van woningbouwblokken, brede straten, diepe voortuinen en diepe achtertuinen. Dit
Ontwerp Landgoed Vollenhove
maakt ook dat de buurt heel geschikt oogt voor een mogelijke verdichting van het aantal woningen. Het gebied heeft verschillende ontsluitingswegen. De belangrijkste ontsluitingsroute is via de Thorbeckelaan en de Johan van Oldenbarneveltlaan richting de Panweg aan de oostkant van het gebied. Secundair zijn de verbindingen die via de Schermerslaan en de Burgemeester Patijnlaan lopen. De Burgermeester Patijnlaan is tevens de belangrijkste verbinding voor fietsers die zich richting het centrum van Zeist willen
Bouw van de buurt in 1951
begeven. Ook bewoners uit de wijk Vollenhove fietsen
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
17
Oorspronkelijk Stedenbouwkundig plan
vanuit de noordkant door het Staatsliedenkwartier
aan. Wegen en stoepen doorbreken de groenstructu-
richting het centrum van Zeist.
ren waardoor het groen versnipperd wordt. De grotere plantsoenen zijn matig aan elkaar verbonden.
18
Vandaag de dag zien we een buurt met een sterk
Opvallend zijn de ruime voortuinen. Deze worden
groen karakter. Vooral de volwassen bomen die
wisselend gebruikt. Sommige bewoners hebben de
verspreid staan door de buurt versterken dit gevoel.
tuin volledig ingericht, andere bewoners lijken niet om
Ook bij de hoeken van de blokken is er ruim groen
te kijken naar hun tuin. Dit verschil in gebruik zegt ook
aanwezig wat bijdraagt aan de groene uitstraling. Het
iets over de diversiteit van de groep bewoners in de
aanwezige openbaar groen op maaiveld bestaat
buurt. Bewoners die wel allemaal in precies dezelfde
vooral uit gemaaid gras en doet enigszins schraal
woning terecht zijn gekomen.
De architectuur van de portiekblokken is sober en
de herstructurering van de afgelopen jaren is al een
heeft typische jaren 50 kenmerken en detaillering.
hogere dichtheid gerealiseerd. De huidige dichtheid
Aardig zijn de ruitvormige ramen in de portieken op
wordt ook wel tuinstedelijk genoemd.
de verdieping. Ook de schoorstenen dragen bij aan het architectonisch beeld. Er is amper reliëf in de
Kabels en leidingen liggen deels in uitgeefbaar
gevel: enkel de in de jaren 90 toegevoegde entree
gebied. In een latere fase zijn voortuinen uitgegeven
steekt uit. Op details na zijn de portiekflats op alle
aan de bewoners over de kabels en leidingen heen.
plekken hetzelfde. Ook de rijwoningen zijn verwant.
Deze leidingen en riolering gaan nog ongeveer 30 jaar
De architectonische samenhang draagt eraan bij dat
mee en blijven behouden.
de wijk wordt ervaren als een ruimtelijke eenheid. Deze stedenbouwkundige samenhang heeft wel te
Het is een zeer groene buurt met waardevolle groen-
lijden gehad van de eerste herontwikkelingsfase in de
structuren. Behoud van deze structuren is uitgangs-
jaren ’90. Er is gekozen voor een plotsgewijze aanpak,
punt voor het plan. Bomen inmeting en -onderzoek
waar vooral is gekeken naar de beoogde doelgroep
zijn leidend voor de bebouwingsmogelijkheden.
en de typologie en minder naar architectonische
De wegenstructuur van de wijk kent geen hiërarchie:
samenhang, de stedenbouwkundige compositie en
alle straten zijn rechtstanden met in twee richtingen
de openbare ruimte. Dit laatste heeft geleid tot verlies
verkeer en langsparkeren aan twee zijdes. Bij de
van groen en het toevoegen van parkeren waardoor
nieuwbouw van appartementengebouwen is deze
de buurt op deze vernieuwde plekken een beduidend
structuur aangepast en zijn parkeerpleintjes gemaakt
minder lommerrijk karakter heeft. De architectoni-
ten koste van groen. Binnen het projectgebied zijn in
sche expressie van het individuele gebouw gaat,
totaal 141 parkeerplaatsen aanwezig voor 308
zoals typisch is voor de transformaties van de jaren
woningen. Dit komt neer op een norm van 0,46 pp/
90, boven de stedenbouwkundige samenhang.
wo.
Cijfers en feiten plangebied
5.2
Het ruimtegebruik in het plangebied is 36,8% uitgeef-
Uitgangspunten vanuit de
baar, 22,5% groen en 40,7% verharding. Met 308
ruimtelijke analyse
woningen is de gemiddelde dichtheid van de wijk 38,5
•
wo/ha. De wijk is oorspronkelijk zeer ruim opgezet. Bij
Centrale groene ontmoetingsplek is het hart van de buurt
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
19
•
Groenstructuur is leidend voor de ontwikkeling
Sociale aanpak toekomstplan
•
Combinatie van huidige rustige samenhangende
Wat er tot op heden aan informatie is opgehaald is
jaren 50 bouw en de nieuwbouw vraagt om een
enkel de basis waarop gedurende het proces verder
nieuwe visie op het architectonisch karakter van
gebouwd kan worden. Dit moet uiteindelijk gaan
de wijk
leiden tot een passende sociale aanpak. In dit plan
Directe relatie met de voorzieningen strip aan de
voor de sociale aanpak wordt beschreven welke
zuidzijde en park aan de noordzijde
doelen moeten worden bereikt en met welke capaci-
Overmaat in de ruimtelijke structuur/uitgeefbare
teit, hoe de financiering wordt georganiseerd en
gebieden biedt ruimte voor verdichting Hoog-
vanuit welke organisaties deze herontwikkeling
bouw is mogelijk maar gaat uit van goede
sociaal wordt begeleid. Om de basisinformatie te
aansluiting op directe omgeving
verkrijgen zijn diverse bronnen bij Woongroen en de
Kabels, leidingen en riolering zijn van goede
gemeente geraadpleegd en zijn er daarnaast ge-
kwaliteit en blijven behouden. In het ruimtelijk
sprekken gevoerd in de wijk. Hieronder volgt een
plan dient rekening te worden gehouden met de
overzicht van de opgehaalde informatie.
• •
•
inpassing ervan • •
Ontsluiting van de wijk via Johan van Oldenbarne-
Uit bronnen
velt en de Thorbeckelaan via de Panweg
Zonder volledig te zijn blijkt uit de gezondheidsmoni-
Parkeren vraagt om een totaalvisie, nu zijn
tor van de GGD dat een groot aandeel bewoners van
parkeeroplossingen ontstaan in de tijd.
het Staatsliedenkwartier arbeidsongeschikt is. Ook zijn er veel bewoners met minimaal één beperking in
5.3
Uitgangspunten vanuit de
sociale analyse
horen, zien of mobiliteit. Beide punten scoren relatief het hoogste in Zeist. Verder is er een hoog risico op angststoornissen en/of depressieve klachten. Dit kan
Vanwege het hoge percentage woningen van de
samenhangen met de onvoldoende kwaliteit van
woningcorporatie in deze buurt is er in dit project
groen in de buurt. Een groot aandeel bewoners gaat
extra aandacht voor de sociale kant. Het gaat over
niet voor de gezelligheid bij familie, vrienden, kennis-
de woningen van 308 huishoudens met in totaal
sen of buren langs of komen niet bij hem/haar thuis
ongeveer 600 bewoners. Hoewel dit niet voor alle
langs. Zodoende is er veel eenzaamheid. Er is veel
bewoners geldt, hebben mensen die zijn aangewezen
contact met de GGZ, de maatschappelijke participatie
op een sociale woning vaak meer zorgen ten aanzien
is laag en bewoners hebben weinig regie over het
van hun bestaanszekerheid en hebben ze gemiddeld
eigen leven.
vaker te maken met diverse problematiek. Naast alles
Bron: Gezondheidsmonitor 18-64 jaar 2020 Zeist.
wat er al speelt bij deze gemiddeld meer kwetsbare
20
bewoners, brengt de beoogde herontwikkeling on-
Een aantal van deze aandachtspunten relateert sterk
zekerheid en extra zorgen met zich mee. Naast een
met de cijfers uit ZorgNed. Deze applicatie onder-
plan voor fysieke kant van de herontwikkeling dient er
steund wijkteams en het sociale domein in verschil-
dus ook een plan voor de sociale kant te worden ont-
lende processen. Hieruit blijkt dat 138 (45%) van de
wikkeld. Om dit plan (als onderdeel van het toekomst-
308 adressen in contact zijn (geweest) met ST/ CJG,
plan) te kunnen maken is een sociale analyse nodig.
dit kan ook een eenmalig contact zijn geweest. 75
In deze paragraaf wordt ingegaan op hoe de sociale
inwoners hebben ondersteuning of een hulpmiddelen
kant in beeld is gebracht en welke input is opgehaald.
vanuit de Wmo (hulp bij huishouden, begeleiding,
rolstoel etc) en 40 kinderen hebben hulp vanuit de Jeugdwet. Bron ZorgNed, peildatum 01-05-2024 In het gebied zijn er 14 adressen met huurachterstanden, 38 slepers (met chronische voortslepende huurachterstanden) en 10 overlastzaken. Uit de getallen van Woongroen blijkt niet dat er deze betalingsproblematiek bovengemiddeld is. Dit geldt ook niet voor de mate van overlast. De woonduur met gemiddeld 15 jaar langer dan het gemiddelde in Zeist. Gemiddeld blijft men 12,5 jaar in dezelfde woning.
Gesprekken met buurtpartners De partners in de wijk herkennen de cijfers vanuit de gezondheidsmonitor. Tegelijkertijd zijn er andere buurten in Zeist die nog meer aandacht vragen, waardoor men aangeeft niet voldoende zicht te hebben op de concrete of specifieke problematiek in het dagelijkse leven van mensen. Mogelijk zijn er veel verborgen problemen en vragen mensen minder om hulp maar mogelijk is de zelfredzaamheid of samenredzaamheid hoger dan de cijfers doen vermoeden.
Gesprekken met bewoners In onze eerste ontmoetingen met de bewoners, tijdens een inloopmoment, naar aanleiding van onze bewonersbrief en tijdens onze caravandag, benoemen veel bewoners (ca. 100 adressen) dat het prettig wonen is in het Staatsliedenkwartier. Dit signaal wordt herkend door de wijkpartners. Het is er relatief rustig, er zijn prima voorzieningen en men kent elkaar. Veranderingen doen echter een groot appél op de flexibiliteit van mensen en het is de vraag hoeveel ‘ruimte’ er (in tijd en hoofd) voor bewoners is om nu mee te denken over een plan voor de komende 10-15 jaar. Dat vergt een zorgvuldig proces van informeren, afstemming en advies ophalen.
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
21
6. Projectorganisatie Gemeente en Woongroen zijn samen verantwoorde-
Werkgroep fysieke planvorming
lijk voor het organiseren en begeleiden van het
In de fysieke werkgroep wordt het ruimtelijk plan
voorgenomen proces. Hierin voert Woongroen de
gemaakt. De werkgroep is verantwoordelijk voor het
regie.
Toekomstplan, het omgevingsplan en de deelplannen. De projectleiders van Woongroen en de gemeen-
6.1
Samenwerking
De gemeente Zeist en Woongroen hebben in april 2024 een intentieovereenkomst gesloten voor de (her)ontwikkeling van het Staatsliedenkwartier. Woongroen is eigenaar van het merendeel van de percelen die worden herontwikkeld. Er zijn daarnaast nog 12 eigenaren van woningen in gedeelde VvE met Woongroen in het plangebied. In de intentieovereenkomst zijn nadere afspraken gemaakt voor de ontwikkeling. Deze bepalingen zijn uitgangspunt voor deze startnotitie.
te, het stedenbouwkundig bureau en de stedenbouwkundige van de gemeente vormen het basisteam aangevuld met adviseurs op het gebied van planeconomie, juridische planvorming, groen en ecologie, beheer en mobiliteit. Deze adviseurs en/of ambtelijk specialisten worden afhankelijk van de planfase aangehaakt.
Werkgroep sociale planvorming In de werkgroep sociale planvorming worden de sociaal-maatschappelijke opgaven aangepakt. De participatie van bewoners, de huisvestingsplannen en
Voor Zeist (dus de gemeente) is het van belang dat er
alles wat nodig is voor het behoud van de leefbaar-
een gezonde en goede leefbare wijk komt met meer
heid gedurende het proces als ook de aanpak en visie
woningen. In het kader van dat belang wordt er een
vorming ten aanzien van de sociaal maatschappelijke
anterieure overeenkomst opgesteld waarin afspraken
toekomst van de wijk.
gemaakt worden over de verdeling van het planrisico tussen de gemeente en Woongroen. Beide partijen
In deze werkgroep zitten de sociaal projectconsulent
gaan actief op zoek naar passende subsidies om de
van Woongroen, de sociaal projectleider van de
financiële continuïteit en gestelde uitgangspunten te
gemeente en het participatiebureau. Uitgangspunt
kunnen borgen.
voor de participatie is het organisch/agile proces waarbij elke 6 maanden de voorliggende opgaven
Projectgroep
worden gedefinieerd en er een aanpak voor wordt
Om de planvorming te begeleiden wordt één geza-
bedacht. De basis voor deze sociale aanpak is
menlijke projectgroep ingericht. Deze wordt aange-
onderdeel van het toekomstplan. Dit organische/
voerd door de projectleider van Woongroen. In de
agile proces geldt niet voor de participatie van de
projectgroep zitten daarnaast de gemeentelijke
ruimtelijke producten, daarvoor wordt het participatie-
projectleider, de verantwoordelijken voor de interne
proces van tevoren bepaald of het is wettelijk bepaald
en externe communicatie van zowel Woongroen en
(omgevingsplan).
de gemeente, als een afvaardiging van de twee
22
werkgroepen: de sociale werkgroep en de fysieke
Verantwoordelijkheden
werkgroep.
De werkgroep sociale planvorming is verantwoorde-
lijk voor de communicatie met de sociale partners en
zodat beoordeling van de architectonische kwaliteit in
de buurt. De werkgroep ruimtelijke planvorming is
lijn is met de nota en aansluit bij andere welstandsad-
verantwoordelijk voor voortgang richting de formele
viezen.
procedures. Voortgang wordt besproken in de projectgroep. De projectleider draagt zorg voor de
6.3
Aansturing van het project.
overall projectleiding, communicatie en afstemming
Er zal een structureel overleg worden ingepland met
over het project.
de portefeuillehouder. Hierbij zijn in ieder geval de projectmanagers van Woongroen en de gemeente
Communicatieteam
Zeist aanwezig.
Het communicatieteam bestaat uit twee personen: één persoon is verantwoordelijk voor de communica-
Naast alle standaard documenten (beeldkwaliteits-
tie richting de gemeente: de raad en het bestuur De
plan, omgevingsplan), uit de RO-procedures rondom
andere persoon is gericht op de communicatie met
de BOPA en de omgevingsplan wijziging, zal deze
de bewoners en de omgeving.
startnotitie ook als voorstel worden aangeboden aan
6.2
Ruimtelijke kwaliteit
de raad. Updates worden gegeven in de reguliere rapportages van de versnellingsopgave. Mocht er
Het voornemen is om voor de herontwikkeling van
aanleiding toe zijn dan worden er extra raadsinforma-
het Staatsliedenkwartier een kwaliteitsteam te
tieavonden georganiseerd.
benoemen. Het kwaliteitsteam vervangt de commissie ruimtelijke kwaliteit (CRK). Het kwaliteitsteam beoordeelt integraal, dus naast de architectonische plannen ook het landschaps- en stedenbouwplan en de duurzaamheid. Integrale planbeoordeling sluit aan op de nieuwe omgevingswet. Een lid van het welstandteam maakt deel uit van het kwaliteitsteam, Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
23
7. Participatie 7.1
Aanpak
omwonenden en stakeholders
Om bewoners echt mee te nemen in de aanpak, zal
2. Informeren over de ontwikkelingen en de voort-
het projectteam vooraf maar ook tijdens het proces
gang van het project (ook zorgen kunnen wegne-
regelmatig in gesprek gaan over de mate en timing
men)
van participatie. Om telkens een diverse groep te
3.
Raadplegen over de inhoud van de plannen (met
bereiken is er ook aandacht nodig voor de vorm van
input bewoners en omwonenden wordt het plan
deelname. Ervaring leert dat niet elke bewoner
beter)
deelneemt aan georganiseerde bijeenkomsten en dus
4.
is creativiteit gewenst. Dicht bij de mensen, op de
Sociale cohesie versterken (meer contact en minder eenzaamheid)
vindplekken waar zij samenkomen kan het team
5. Versterken van de relatie tussen Woongroen en
informatie geven en ophalen, als ook draagvlak
Gemeente en de bewoners (betrouwbaar en
creëren voor het plan.
benaderbaar) 6.
Werken aan een buurt die echt “van de bewoners
Er zijn partijen en wijkwerkers die al jaren werkzaam
voelt” door middel van coproductie op specifieke
zijn in het Staatsliedenkwartier en al contacten
thema’s
hebben opgebouwd. Dat zal worden benut en is noodzakelijk voor borging. Tegelijkertijd kan een
7.
Stimuleren om in de toekomst actiever bij te dragen aan de buurt
externe partij met frisse blik, en andere onafhankelijkheid, het proces begeleiden en focus behouden voor het projectteam. Zodat de sociale aanpak een gedegen plek krijgt binnen de totale aanpak. Om het tempo en de actualiteit in de buurt te kunnen volgen, zal ook onze aanpak organisch vorm krijgen. Telkens zorgen voor focus om de aanpak voor de opvolgende zes maanden in lijn te krijgen. Het participatie-traject, gericht op ontwerp, start in
7.3
Fasering
Voorbereidingsfase Participatie begint allereerst met het kenbaar maken dat er plannen zijn om een buurt te herontwikkelen. Een boodschap met veel impact. Niet wetende hoe de buurt zal reageren en of er bereidheid is om in gesprek te gaan hebben we in veel zorgvuldigheid enkele stappen doorlopen.
het najaar van 2024, voor die tijd werkt het projectteam aan relatieopbouw en verdieping van de buurt
In de voorbereidingsfase is op verschillende momen-
zodat het traject passend is voor wat hier nodig is.
ten gesproken met bewoners, omwonenden en
We passen een maatwerk aanpak toe bij het Staats-
betrokkenen uit de omgeving. In onderstaand sche-
liedenkwartier.
ma is weergegeven hoe dit is gebeurd en wat de
7.2
24
Doel
intentie was van deze contactmomenten. Doel van dit proces in de voorbereidingsfase was bewoners en
Het participatietraject heeft het volgende doel:
omgeving informeren over de plannen, eerste reac-
1.
ties peilen en inzicht krijgen in de wijze waarop
Inzicht krijgen in de belangen van bewoners,
bewoners en omgeving in het vervolg betrokken
Vanuit deze groep wensen we een meedenkt-team
willen zijn en geïnformeerd willen worden.
samen te stellen voor (in eerste instantie) het opstellen van het toekomstplan.
Tijdens het buurtonderzoek hebben we meer dan 100 adressen gesproken. Er was een hoge mate van betrokkenheid doordat buurtbewoners ons zelf kwamen opzoeken bij de caravan. Ook hebben we bij alle blokken, op minimaal 2 adressen, aangebeld om daar het eerste contact te leggen. In totaal hebben 45 bewoners aangegeven actiever betrokken te willen zijn in een vervolgproces. In een eerste bijeenkomst is deze groep bewoners uitgenodigd, plus wederom een algemene oproep aan de buurt, om de inhoud van deze startnotitie, het
7.4
Welke vorm van participatie?
Het toekomstplan wordt gemaakt samen met een meedenk-team dat bestaat uit een gewogen afvaardiging uit de wijk: bewoners die terugkeren (oud én jong), omwonenden, ondernemers, welzijnswerkers en of vrijwilliger buurthuis etc. Het meedenk team bestaat uit gemotiveerde mensen die zich voor de duur van het opstellen van het toekomstplan willen inzetten. Overige uitgangspunten voor het meedenkteam:
proces en een eerste inhoudelijke verkenning te
•
Goede afstemming komt vanuit de wijk
delen. Er zijn bewoners van circa 100 woningen bij
•
Denken vanuit algemeen belang en de toekomst
deze bijeenkomst geweest en ongeveer 30 omwonenden.
van de wijk •
Afspiegeling: bewoner, omwonenden, anders
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
25
betrokken bijv. ondernemer, vrijwilliger, werknemer > misschien kan dus niet iedereen meedoen
8. Communicatie
•
Alleen bewoners die terug willen keren
•
Woonduur (kort maar terug willen keren, lange
De communicatie over dit project bestaat uit twee
historie)
delen:
• •
Open setting, vrij praten op eigen titel (geen achterban)
1. Communicatie over het project
Geen woordelijk verslag, maar enkel acties en
Communicatie over het Toekomstplan en (later) de
besluiten
fasering per blok. Dit volgt het tempo van de participatie en ondersteunt de participatiestrategie. De
Uitgangspunt is om maximaal vijf bijeenkomsten te
gemeente Zeist en Woongroen zijn samen afzender
organiseren die door het ontwerpbureau worden
van deze communicatie.
voorbereid en worden begeleid door een onafhankeren. Kijkend naar het ‘Handvat Participatie voor
2. Communicatie over individuele situaties huurders en eigenaars
Inwoners en Initiatiefnemers’ komt het overeen met
Woongroen heeft daarnaast de taak om met individu-
‘Werk-‘ en ‘Klankbordgroepen’. Daarnaast is het
ele huurders en eigenaars van de portiekwoningen te
voornemen om met de groene groepen een ‘Expert-
communiceren over de effecten van dit project.
bijeenkomst’ te organiseren met een focus op
Bijvoorbeeld over verhuizen, sociaal statuut, en
biodiversiteit en ecologie. Daarnaast zijn er brede
dergelijke. Woongroen is afzender van deze commu-
participatiemomenten waarbij inwoners van Zeist
nicatie.
lijk procesleider. Het niveau van participatie is advise-
worden geïnformeerd en geconsulteerd als zij daar behoefte aan hebben.
7.5
Vaste plek in de buurt
Communicatie over het
project Communicatie over het project volgt de tred van de
Bij grote langdurige ontwikkelingen is het van essenti-
participatiestrategie. Onze doelgroepen worden goed
eel belang dat er een locatie is waar bewoners en
op de hoogte gehouden van alle stappen die we
omwonenden terecht kunnen met vragen. Het is niet
samen met de buurt zetten om tot een plan te
noodzakelijk dat er veertig uur in de week iemand van
komen. Mensen die willen meedenken krijgen daar de
het projectteam aanwezig is. Wel moet er een vaste
gelegenheid voor via het meedenk-team, maar ook
locatie zijn waar op standaard momenten iemand
tijdens de gesprekken die in de wijk worden gevoerd.
beschikbaar is voor het beantwoorden van vragen en
Dit blijven we doen, zodat we op een laagdrempelige
het wegnemen van zorgen. Voor het Staatslieden-
manier zichtbaar en vindbaar zijn in de wijk. We
kwartier zou het Wijkservicepunt Noord een logische
communiceren de uitkomsten van sessies terug naar
plek zijn. Dit is momenteel een bekende ontmoetings-
de hele wijk. Ervaring leert dat we onze aanpak
plek midden in de buurt. In het project zal gekeken
moeten blijven aanpassen op de behoefte van de
worden naar welke investeringen er nodig zijn om de
wijk. We monitoren het effect van communicatie en
locatie de komende jaren geschikt te maken voor
stellen onze aanpak daarop bij.
deze functie.
26
8.1
Doel: 80% van de bewoners, omwonenden en onder-
een verdiepingsslag. Dan wordt gericht met betrok-
nemers weet van de plannen en weet hoe men in
ken huurders en eigenaren gecommuniceerd over de
contact kan komen met het projectteam.
verandering en wat dat voor hen betekent.
Middelen: Meedenk-team, nieuwsbrieven, bijeenkom-
Doel: Alle bewoners van de portiekwoningen worden
sten in de wijk, huis-aan-huisgesprekken, website
goed geïnformeerd over het effect van het project op
Woongroen en gemeente Zeist, huis-aan-huisblad,
hun persoonlijke situatie. Bewoners ontvangen daarbij de benodigde hulp.
Samen maken we het plan voor een toekomstbesten-
Middelen: Brieven, individuele gesprekken, VVE
dig Staatsliedenkwartier. Met huidige en toekomstige
bijeenkomsten (eigenaren).
bewoners. Ook woningzoekenden krijgen daarom een stem in dit project. We zoeken actief naar woningzoe-
Een uitgebreidere beschrijving van de communicatie-
kenden die mee willen denken in dit project.
doelen, doelgroepen, kernboodschap en middelen staat in de communicatiestrategie en het bijbeho-
Doel: We geven woningzoekenden een stem in dit
rende uitvoeringsplan.
project. Het meedenk-team zou hiervoor een goed medium kunnen zijn. Middelen: Meedenk-team. De bewoners van het Staatsliedenkwartier waarderen hun wijk, omdat mensen elkaar veelal kennen. Er wonen meerdere generaties van een familie in de wijk. Het project kan bijdragen om deze saamhorigheid te versterken. Door mensen samen te brengen (tijdens de participatie en in pilotprojecten). Dit geldt ook voor de communicatie. Door met Storytelling de bewoners in beeld te brengen en mooie voorbeelden uit te lichten. Doel: We zetten communicatie in om de samenhang in de wijk verder te versterken. Middelen: Interviews (woord en beeld).
8.2
Communicatie naar
individuen Woongroen is als corporatie verantwoordelijk om huurders en eigenaren van de portiekwoningen te voorzien van informatie over dit project. In de komende fase loopt dit vrijwel gelijk op met de communicatie over het proces/de participatie. Zodra de plannen per fase worden gemaakt, krijgt deze communicatie
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
27
9. Ontwikkelstrategie, fasering en planning 9.1
Stapsgewijze ontwikkeling
Transitiefase
Woongroen gaat uit van een stapsgewijze ontwikkel-
Aandachtpunt bij de stapsgewijze ontwikkelwijze is
wijze waarbij blok voor blok ontwikkeld gaat worden
dat er sprake zal zijn van een lange overgangsfase
met sloopbesluiten per blok. Voordeel is dat het
van bestaande naar nieuwe omgeving met tijdelijke
proces zorgvuldig kan gebeuren en met aandacht
bewoning, leegstand en veel bewonerswisselingen.
voor de individuele bewoners. De vraag naar (tijde-
Dit trekt een wissel op de sociale cohesie van de wijk
lijke) huisvesting wordt zo bovendien gelijkmatig
en op de (voor een aanzienlijk deel kwetsbare)
verdeeld, passend bij de capaciteit van het
bewoners. Van belang is dat dat ‘thuisgevoel’ behou-
woningaanbod van Woongroen. En het toevoegen
den moet worden gedurende de transitie. Dit betekent
van woningen geeft de mogelijkheid dat bewoners
slim faseren enerzijds en investeren in de tijdelijke
gelijk door kunnen verhuizen naar een nieuwgebouw-
situatie anderzijds. Investeringen in de tijdelijke
de woning. Tevens kan worden geanticipeerd op
situatie betreffen fysieke ingrepen en sociaal maat-
mogelijke veranderingen in de woningvraag in de loop
schappelijke.
van de tijd: de ontwikkelwijze biedt deze flexibiliteit. Om deze stapsgewijze strategie mogelijk te maken
Fysiek domein
gaan we uit van de volgende producten:
Fysieke ingrepen betreffen (mogelijk) tijdelijke inrichting van de openbare ruimte. Het is afhankelijk
1.
van de gekozen fasering of direct de eindsituatie
gemeente) basisdocument met het raamwerk-
aangelegd kan worden of dat er tijdelijke inrichting
plan en de uitgangspunten en richtinggevende
nodig is. Denk aan speel en ontmoetingsplekken,
principes voor de gehele ontwikkeling.
tijdelijke groenvoorzieningen of bestrating. Maar ook
2. Omgevingsplan: wettelijk gemeentelijk instru-
aan het plaatsen van kwalitatieve bouwhekken.
ment dat de globale kaders bevat voor het
Bijvoorbeeld bouwhekdoeken met fotoprint of
gebied. Het beeldkwaliteitsplan maakt hier
natuurinclusieve bouwafscheidingen met plantenbak-
onderdeel van uit.
ken.
3.
4.
28
Toekomstplan: gezamenlijk (Woongroen en
Stedenbouwkundig plan en landschapsplan (stedenbouwkundig bureau ism. Landschapsar-
Sociaal-maatschappelijk domein
chitect.
Van belang is dat gedurende de transitie bewoners
Deelplannen: ruimtelijke en programmatische
zich betrokken voelen bij de buurt. Dit zal voor
uitwerking/verfijning per fase. Het betreft de
verschillende groepen anders zijn. Voor tijdelijke
uitwerking van het uitgeefbare gebied (bouwplan)
bewoners gaat het om duidelijke afspraken ten
als ook de inrichting van de openbare ruimte
aanzien van schoon, heel veilig om verloedering te
(inrichtingsplan).
voorkomen. Bewoners die terugkeren naar de buurt
Onderzocht moet worden hoe het op te stellen
en omwonenden zijn de belangrijkste groep om te
omgevingsplan het beste kan worden ingestoken
betrekken: zij zijn de kern van de nieuwe community.
passend bij de gekozen ontwikkelwijze.
Met deze bewoners samen dient een sociaal transi-
tieplan gemaakt te worden. Daarbij zijn investeringen
transities van deze tijd verbeeld in een zandloper.
nodig in bijvoorbeeld:
De afbeelding is afkomstig uit handreiking Transfor-
•
Een vast informatiepunt in de buurt dat wordt
matie naoorlogse wijken, een handelingsperspectief
bemenst op vaste momenten
dat is in opdracht van de rijksoverheid door Mooi.nl is
Een buurthuiskamer met ruime(re) openingstij-
gemaakt voor de aanpak van deze wijken. Voorstel is
den en activiteiten
om de transitiematrix die hiervoor is ontwikkeld te
Kennismakingsmomenten organiseren voor de
gebruiken bij het opstellen van het Toekomstplan.
toekomstige bewoners van een nieuw blok vóór
Met de gezamenlijk opgestelde transitiematrix is er
oplevering
een overzicht van de opgaven die er liggen die
•
Opleveringsfeestjes voor de hele buurt
gedurende het proces van planvorming en ontwikke-
•
Werkgroep bewoners voor tijdelijke inrichting en
ling opgepakt moeten worden. Vastgesteld kan
activiteiten
worden in welke fase van het proces dit aan de orde
• •
is. Ook kan het betekenen dat er nader onderzoek
Transitieopgaven
nodig is voordat keuzes kunnen worden gemaakt en/
De transitieopgaven waar wijken voor staan is het
of uitgangspunten bepaald. In de transitiematrix gaat
resultaat van verschillende ontwikkelingen in de tijd.
het om de volgende thema’s.
Juist omdat het Staatsliedenkwartier in stappen
•
Energie: netwerkcapaciteit, verbruik, bronnen
ontwikkeld gaat worden is het van belang de transi-
•
Mobiliteit: langzaam verkeer, deelmobiliteit
ties waar we nu voor staan goed in beeld te hebben
•
Klimaatadaptatie: hittestress, wateroverlast
en deze ook integraal mee te nemen in het toekomst-
•
Biodiversiteit: ecologisch ecosysteem
plan. In onderstaande afbeelding zijn de zeven
•
Grondstoffen: circulariteit, afvalscheiding, duurzaam bouwen
•
Wijkeconomie: werk, leren, ondernemerschap, voorzieningen
•
Sociaal maatschappelijke aspecten zoals sociale cohesie, inclusiviteit en kansengelijkheid, gezondheid
Stapsgewijze ontwikkeling en beeldkwaliteit Een traject van meerdere jaren met een bepaalde flexibiliteit heeft ook invloed op beeldkwaliteit. Het stuurt de mogelijkheden ten aanzien van samenhang en verschil in het stedenbouwkundig en architectonisch beeld. Dit bepaalt mede de identiteit van de wijk. Als samenhang in het bebouwingsbeeld gewenst is (dit wordt in het toekomstplan onderzocht) is het bepalen van een strategie om dit te bereiken onderdeel van de opgave. De beoogde beeldkwaliteit wordt vastgelegd in een beeldkwaliteit plan dat samen met het omgevingsplan ter inzage komt en zal Figuur 1: Bron Urhahn, Handreiking naoorlogse wijken
worden vastgesteld.
Startnotitie Staatsliedenkwartier Zeist
29
Faseringsvarianten
fasering voor de uitvoering en de sociale aanpak
Bij de keuze waar te starten met de ontwikkeling zijn
worden vastgesteld. Voor de eerste fase wordt het
de volgende aspecten van belang die met faserings-
sloopbesluit genomen, kunnen woningen tijdelijk
varianten ten opzichte van elkaar worden afgewogen
verhuurd worden en treed het projectsociaal statuut
in het toekomstplan. Deze aspecten zijn:
in werking. Op basis hiervan kan het omgevingsplan
•
Snelheid: waar kun je eenvoudig als eerste
opgesteld en in procedure gebracht worden. Een
starten zodat er snel verhuisd kan worden
beeldkwaliteit plan, dat wordt uitgewerkt op basis van
Aantallen en typologie: waar kun je in de eerste
de principes in het toekomstplan maakt hier onder-
fase veel woningen en het juiste type bouwen om
deel van uit. Voor de eerste ontwikkelfase fase wordt
de doorstroming goed op gang te brengen?
het toekomstplan uitgewerkt in een stedenbouwkun-
De toon zetten: Op welke plek kan je de beste
dig deel-/verkavelingsplan met de ruimtelijke en
kwaliteit neer zetten zodat men hier graag gaat
programmatische uitgangspunten. Daarbij wordt
wonen?
gekeken naar hoeveel woningen in de middenhuur en
Bouwstroom: Een efficiënte bouwvolgorde door
betaalbare koop gaan terugkomen. Onderdeel van het
de wijk met zo min mogelijk overlast
toekomstplan is ook een schetsontwerp voor de
•
•
•
openbare ruimte. Dit wordt per fase uitgewerkt in een
9.2
Processtappen
Het proces van transformatie gaat tussen de 10 en 15 jaar duren. In deze startnotitie gaan wij uit van drie processtappen.
3. Lange termijn: Stapsgewijze uitvoering (2026 – 2040) Als het omgevingsplan door de raad is vastgesteld
1. Korte termijn: Voorbereidingsfase (2023 - 2024)
kan er op basis van het stedenbouwkundig verkave-
Halverwege 2023 is gestart met de voorbereiding van
een architectonisch plan worden gemaakt voor de
de herontwikkeling van het Staatsliedenkwartier. Er is
eerste fase. Voor de openbare ruimte van het deelge-
een intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente
bied wordt dan ook het inrichtingsplan uitgewerkt. Dit
Zeist en Woongroen en er zijn diverse verkenningen
kan ook een tijdelijke inrichting zijn. Zodra de huidige
gedaan en onderzoeken uitgevoerd en er is een
bewoners zijn verhuisd kan de bebouwing worden
startnotitie gemaakt. Er is gestart met communicatie
gesloopt en kan worden gestart met de bouw.
en participatie. Bewoners en de omgeving zijn op de
De transformatie kan op deze wijze per fase uitge-
hoogte gebracht van het voornemen om de buurt aan
voerd worden. Op basis van de (in paragraaf 6.1
te pakken en er zijn gesprekken geweest. Ook worden
faseringsvarianten) genoemde aspecten wordt de
de eerste onderzoeken gestart. De voorbereidende
fasering bij het opstellen van het toekomstplan
fase wordt afgesloten met het vaststellen van de
integraal afgewogen. De fasering van de eerste fase
startnotitie door de gemeenteraad en het bestuur van
wordt definitief bij het opstellen van het toekomst-
Woongroen.
plan.
2. Middellange termijn: Planvorming (2024 - 2025/26) In deze fase wordt het Toekomstplan opgesteld. Dit toekomstplan wordt voorgelegd aan de raad. Ook de
30
inrichtingsplan.
lingsplan per fase voor het betreffende deelgebied
Kaart met de 9 ontwikkelgebieden
9.3
Overzicht planning korte en middellange termijn
Q2 2024 - Q3 2024
Verkenningen en Startnotitie
Q1 2025
Toekomstplan (deel 1) Ambities en Uitgangspunten
Q1 2025
Toekomstplan (deel 2) Visie en Strategie