RIB24.128 Bijlage 2 Fusie effectrapportage

Document voor externe doeleinden

Fusie effectrapportage Woningstichting Maarn en NabijWonen Document voor huurdersorganisaties, gemeenten, WSW en Aw

Van samenwerken naar samengaan

1

“Door de juridische fusie zijn wij ook nabij voor de bewoners in Maarn/Maarsbergen” Camiel H. Schuurmans, Kees de Wolf

Versie van 17 juli 2024

Afzender Bestuur Woningstichting Maarn, Bestuur NabijWonen

Referentie DN07/013b.Fusie effectrapportage

Dataclassificatie I - Publiek 2

/ Inhoud /1

Introductie

4

1.1

Context en samenvatting

4

1.2

De fusie-effectrapportage

5

/2

Fusie-effect lokale binding

6

2.1 2.2

Organisatorische en bestuurlijke structuur Organisatie en governance

6 7

2.3

Lokaal verankerd in de gemeenten en nabij voor bewoners en woningzoekenden

7

2.4

Participatie: betrokkenheid van bewoners en samenwerking met de gemeente

8

2.5 2.6

Punten van belang van de Huurdersorganisaties Conclusie

9 9

/3

Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties

10

3.1 3.2

Prestatieafspraken corporatie, gemeente en huurdersorganisaties Investeringsvoornemens na fusie

10 10

3.3

Uitvoering volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening aan huurders na fusie

11

3.4

Conclusie

16

/4

Fusie-effect financiële continuïteit en draagkracht

17

4.1

Fusie-effect op financiële continuïteit en draagkracht

17

4.2

Financieel beleid van NabijWonen

17

4.3

Financiële continuïteit en draagkracht van NabijWonen

17

4.4 4.5

Waarderingsgrondslagen en financiële rekenparameters Conclusie

19 19

/5

Nawoord

20

/

Bijlage

21

/

Juridisch kader fusies: Woningwet/Btiv, Overlegwet

22

5.1 5.2

Positie huurdersvertegenwoordiging bij fusie Positie gemeenten

22 22

5.3 5.4

De Fusie-effectrapportage Beoordelingskader gemeenten en huurdersvertegenwoordiging

23 24

3

/ 1 Introductie 1.1

Context en samenvatting Woningstichting Maarn en NabijWonen zijn voornemens ultimo december 2024 te fuseren. In deze Fusie-effectrapportage zijn de aanleiding, de meerwaarde en de effecten daarvan toegelicht. Deze Fusie-effectrapportage is opgesteld voor de huurdersorganisaties, de gemeente(n), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Fusieeffectrapportage is bedoeld om aan deze betrokkenen informatie te verschaffen in het kader van hun adviserende (gemeenten en huurdersorganisaties), goedkeurende (WSW en Aw) en/of instemmende (huurdersorganisaties) bevoegdheid. De juridische basis daarvoor ligt o.a. vast in de Woningwet/Btiv, de Overlegwet huurder/verhuurder en het deelnemersreglement WSW. Deze Fusie-effectrapportage geeft inzicht in de volkshuisvestelijke effecten van de fusie en voldoet aan de eisen die deze wetten en regels er aan stellen. Woningstichting Maarn (Woningstichting Maarn) en Stichting NabijWonen (NabijWonen) zijn beide corporaties (toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet) die zich verantwoordelijk voelen en zijn, voor de volkshuisvestelijke opgaven in verschillende buurten en kernen van de gemeenten Utrechtse Heuvelrug, Zeist en Wijk bij Duurstede (van de woningmarktregio U16). Woningstichting Maarn is tot de keuze voor NabijWonen gekomen na een proces van onderzoek en selectie.

Op basis van een vergelijking van meerdere voorstellen is in 2023 de keuze op NabijWonen gevallen. Beide corporaties zijn financieel gezond, hebben vergelijkbare opvattingen over volkshuisvesting en hebben ervaring met onderlinge samenwerking. NabijWonen voert al langere tijd de dienstverlening en de bedrijfsvoering voor Woningstichting Maarn uit. De corporaties kennen elkaar derhalve goed. De voorgenomen fusie is gericht op de volgende stap in de samenwerking tussen deze corporaties: van samenwerken naar samengaan. De schaal van de corporaties verschilt sterk, de fusie borgt de continuïteit van de dienstverlening en de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven in de kernen Maarn en Maarsbergen. NabijWonen en Woningstichting Maarn hebben in de eerste helft van 2024 verkend wat de wederzijdse wensen, ambities en verwachtingen zijn. Deze zijn vertaald in het voorstel voor het beleid na fusie. Die beleidsvoornemens zijn financieel doorgerekend in een meerjaren financiële consolidatie. NabijWonen is financieel robuust waarmee de uitvoering van het beleid is geborgd. NabijWonen voert al jaren de werkzaamheden voor Woningstichting Maarn uit. De organisatie van NabijWonen is derhalve reeds ingericht op deze werkzaamheden1. Hiervoor zijn eveneens verbeterpunten aangegeven. Ook hierdoor is de uitvoering van het beleid geborgd.

In het kader van de gewenste nabijheid organiseert NabijWonen de dienstverlening bovendien mede ook vanuit een steunpunt in de kern Maarn.

1

Behoudens de bestuurder heeft Woningstichting Maarn ook geen medewerkers in dienst.

4

1.2

De fusie-effectrapportage Dit document ondersteunt de verzoeken die op basis van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: Btiv) en de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) worden gedaan:  

Aanvraag zienswijze gemeenten door middel van een fusie-effectrapportage Aanvraag zienswijze huurdersorganisatie(s) en instemming met de fusie door middel van een fusie-effectrapportage



Aanvraag goedkeuring fusie bij WSW en bij de minister/Aw.

Deze fusie-effectrapportage bevat alle relevante informatie die nodig is om de volkshuisvestelijke effecten van de fusie te kunnen beoordelen en is vormgegeven volgens de eisen die de Woningwet en het Btiv aan de fusie-effectrapportage stellen. In de bijlage (hoofdstuk 6) is ter informatie het wettelijke kader samengevat. De positie die de gemeenten en de huurdersorganisaties op grond van de geldende wetgeving hebben is daar nader geduid. Achtereenvolgens wordt conform de geldende richtlijnen in deze fusie effectrapportage ingegaan op: 

Fusie effect lokale binding



Fusie effect volkshuisvestelijke prestaties



Fusie effect financiële continuïteit en -draagkracht.

De cijfers en aantallen in dit document zijn afkomstig vanuit de vastgestelde (meerjaren-) begrotingen 2024 ev. van Stichting NabijWonen en Woningstichting Maarn. Hierdoor kunnen er relatief (zeer) geringe afwijkingen met de cijfers en aantallen uit beide afzonderlijke jaarrekeningen 2023 ontstaan. De impact daarvan is verwaarloosbaar.

5

/ 2 Fusie-effect lokale binding Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: -

Een overzicht van de organisatorische en bestuurlijke structuur van de verkrijgende toegelaten instelling, waaruit blijkt dat er een lokaal aanspreekpunt zal zijn in die gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling 100 of meer woongelegenheden in bezit heeft, en

-

Een uiteenzetting over de gevolgen van de met die fusie gepaard gaande schaalvergroting op de samenwerking met de gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling haar woonplaats zal hebben en die waar zij feitelijk werkzaam zal zijn.

2.1

Organisatorische en bestuurlijke structuur 2.1.1 Hier staat NabijWonen voor NabijWonen is per 1 januari 2024 ontstaan uit een fusie. NabijWonen is sterk lokaal verankerd in de gemeenten waar zij werkzaam is. Nabijheid is het sleutelwoord (en kernwaarde) voor de organisatie. De corporatie heeft een actieve rol in de (lokale) samenleving en zet zich in voor betaalbare, kwalitatieve en duurzame woningen en leefbare wijken, buurten en complexen. De corporatie is middelgroot waardoor zij zowel efficiënt kan werken als lokaal verbonden kan blijven. De corporatie zoekt actief de verbinding met lokale maatschappelijk partners. Nabij voor al haar bewoners en woningzoekenden. NabijWonen is gemakkelijk toegankelijk, zichtbaar en aanwezig in de kernen waar zij actief is. Ook is de dienstverlening digitaal 24/7 beschikbaar. Zo is de corporatie voor iedereen op een passende manier nabij. Het contact is meedenkend en oplossingsgericht, ook als er niet direct een oplossing geboden kan worden. Nabij voor al haar ketenpartners. NabijWonen is sterk verbonden met de lokale sociale verbanden en investeert in de relatie met de gemeenten, zorg-, welzijns- en veiligheidspartners, onderwijsinstellingen en andere maatschappelijke partners. Samen lossen we de sociale en maatschappelijke vraagstukken in ons werkgebied op. Waar nodig en passend vervult de corporatie de rol van regisseur.

De voorliggende (volkshuisvestelijke) opgave is steeds leidend voor haar rol en rolinvulling in het netwerk. De corporatie is samenwerkingsgericht, samenwerkingsbekwaam en werkt ook richting haar partners meedenkend en oplossingsgericht. Gericht op bouwen. Het willen ontwikkelen van nieuwe woningen passend bij de behoefte van de doelgroep zit in het DNA van NabijWonen. Men voelt zicht verantwoordelijk voor de volkshuisvestelijke opgaven in de regio. NabijWonen is doorlopend en actief op zoek naar locaties om te ontwikkelen. Samen werken aan leefbare wijken en community building. Bewoners en NabijWonen dragen samen zorg voor de leefbaarheid. Daar waar bewoners hulp nodig hebben helpt de corporatie. De hulp van de corporatie is erop gericht om bewoners zo zelfstandig als mogelijk te laten floreren, daar waar hulp nodig is blijft de corporatie actief en aanwezig. Ze is proactief en signaleert mogelijke hulpvragen actief. Hiertoe heeft de corporatie een fijnmazig netwerk in de kernen, buurten, wijken en complexen. Deels formeel georganiseerd via de huurdersorganisaties en bewonerscommissies maar zeker ook informeel door aanwezig en toegankelijk te zijn.

6

Organiseren op basis van vertrouwen. Om de belofte van nabijheid en oplossingsgerichtheid waar te maken is een platte, heldere organisatie nodig waar medewerkers het vertrouwen en bijhorende handelingsruimte hebben om bewoners en woningzoekenden te helpen. Als iets niet in een keer goed gaat is dat oké en leren we daarvan. Deze manier van werken vraagt om een faciliterende leiderschapsstijl gericht op verbinding, ruimte en coachen/adviseren waarbij er wel duidelijke kaders zijn. Kerncompetenties van de organisatie en haar medewerkers zijn: reflectie- en ontwikkelvermogen, lef, innovatie- en inlevingsvermogen en daadkracht. Financieel gezond nu en in de toekomst. NabijWonen denkt en plant vooruit. De financiële robuustheid wordt afgemeten aan de mate waarin zij op de middellange termijn op de kengetalgrenzen van WSW en Aw presteert.

2.2

Organisatie en governance De organisatie kent vier ‘pijlers’: Wonen, Bewoners en Buurten, Bestuur, acquisitie, beleid en staf, Vastgoedbeheer, Financiën en ICT.

NabijWonen kent een eenhoofdig bestuur. De bestuurder is Camiel H. Schuurmans. NabijWonen kent na de fusie een Raad van Commissarissen bestaande uit 5 leden. Dat zijn de huidige leden van de RvC van NabijWonen (voor zover hun maximale wettelijke zittingstermijn nog niet is verstreken). Twee RvC leden zijn benoemd op een zetel waar het voordrachtsrecht van de huurdersorganisaties op rust.

2.3

Lokaal verankerd in de gemeenten en nabij voor bewoners en woningzoekenden De front en mid-office zijn gericht op het behandelen van de vragen van bewoners en woningzoekenden in de gemeenten waar NabijWonen actief is. Deze vragen hebben betrekking op

7

bijvoorbeeld de leefbaarheid van de buurten, wijken en complexen, maar ook op het technische en administratieve beheer van de woningen. De bewoners van Woningstichting Maarn zijn gewend aan korte lijnen met de corporatie. NabijWonen geeft daar goed invulling aan. Lokaal fysiek aanwezig NabijWonen is fysiek aanwezig in Zeist (Hortensialaan 30), in Driebergen (Groenhoek 73), in Cothen (C.B. Kentiestraat 13A) en in Doorn (Sitiolaan 197). De ondersteunende diensten zijn gehuisvest op de Boswijklaan 50 in Doorn. NabijWonen is bij fusie met Woningstichting Maarn voornemens om ook vanuit de kern Maarn de lokale dienstverlening te organiseren. De gedachten gaan in eerste instantie (start in 2024) uit naar het werken vanuit een woning in Tuindorp. Vanaf 2025 lijkt het logisch om vanuit De Twee Marken (Trompplein 5) te gaan werken en herkenbaar te zijn. Op deze manier wordt (ook straks in MaarnMaarsbergen) de nabijheid gerealiseerd. De relatie met de huurdersorganisaties is open en constructief. De huurdersorganisaties en de corporatie nemen beiden verantwoordelijkheid voor de lokale volkshuisvestelijke opgaven en zetten zich in voor goede prestatieafspraken met de gemeenten. Formeel is de relatie met huurders georganiseerd via de het bestuur van de huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Er vindt naar behoefte overleg plaats met het bestuur van de corporatie.

De corporatie stimuleert participatie en initiatieven van bewoners die de leefbaarheid ten goede komen. Hierin kunnen ook de bewonerscommissies een belangrijke rol spelen. Naast de dienstverlening via de wijkteams zijn er in de fusieorganisatie ook mogelijkheden voor goede telefonische en digitale dienstverlening. Hiervoor richt NabijWonen een woonserviceplatform in waar vanuit de telefonische en de digitale dienstverlening geleverd worden. De digitale dienstverlening is 24/7 en vanuit elke plek op de wereld te benaderen. Op deze manier is de corporatie nabij voor al haar bewoners en woningzoekenden: persoonlijk, telefonisch of digitaal.

2.4

Participatie: betrokkenheid van bewoners en samenwerking met de gemeente Woningstichting Maarn en NabijWonen hechten veel waarde aan de participatie van bewoners, gemeenten en andere lokale maatschappelijk partners en belanghebbenden. Dit volgt logischerwijs uit het centraal stellen van nabijheid als (kern)waarde. NabijWonen werkt samen met de bewoners, gemeenten, zorg-, welzijns- en veiligheidspartners en de provincie aan de volkshuisvestelijke opgaven in de kernen waar zij actief is. Er is doorlopend en continu onderling contact. Zo weten we elkaar niet alleen te vinden op de momenten dat het echt nodig is maar werken we structureel samen. Zowel de in- als externe stakeholders worden actief betrokken bij en hebben invloed op het beleid van de corporatie. Enerzijds via een formeel georganiseerd proces, zoals met de huurdersorganisaties en de ondernemingsraad (OR) als meer informeel via het netwerk waar de corporatie onderdeel van uitmaakt. NabijWonen maakt met de gemeenten waar zij actief is en de huurdersorganisaties die dat willen graag prestatieafspraken. NabijWonen participeert ook actief in de ontwikkeling van de lokale en de regionale woonvisie.

8

De huurdersorganisaties zijn een belangrijke partner en klankbord voor NabijWonen. We informeren en betrekken hen tijdig en verzorgen goede ondersteuning wanneer dit nodig is. Dit geldt ook voor bewonerscommissies of andere bewoners die een bijdrage willen leveren.

2.5

Punten van belang van de Huurdersorganisaties De huurdersorganisaties vindt een aantal punten belangrijk bij de eventuele fusie. De twee huurdersorganisaties van NabijWonen vinden het belangrijk dat de lijn die NabijWonen sinds de fusie van 01.01.2024 heeft ingezet onverminderd wordt doorgezet. Het is belangrijk dat de gemaakte afspraken over het beleid worden gerespecteerd. De huidige beleidsvergelijking is gedaan op basis van de afspraken die in 2023 met de huurdersorganisaties van Heuvelrug Wonen en RKZeist zijn gemaakt. Deze zijn gerelateerd aan de wensen van de Huurdersraad Maarn & Maarsbergen. De Huurdersraad Maarn & Maarsbergen heeft kenbaar gemaakt wat zij belangrijk vindt bij een eventuele fusie met NabijWonen. Deze punten van belang blijken steeds in het verlengde te liggen van de beleidsafspraken die eerder met de twee huurdersorganisaties van NabijWonen zijn gemaakt. In het volgende hoofdstuk van deze Fusie effectrapportage is het beleid na fusie beschreven. Dit is het bestaande beleid van NabijWonen waarin een aantal punten van Woningstichting Maarn in zijn gepreciseerd. Er zijn in de aanloop naar deze Fusie effectrapportage gesprekken gevoerd met de drie huurdersorganisaties. De voorliggende fusie-effectrapportage, het document op grond waarvan wij instemming met de fusie vragen, behandelt alle besproken punten.

De huurdersorganisaties verkennen tijdens en/of na het fusieproces de mogelijkheid wat de meest gewenste organisatievorm is voor de huurdersorganisatie(s) van de nieuwe fusiecorporatie.

2.6

Conclusie Op basis van de bovenstaande uiteenzetting over hoe de lokale binding en participatie vorm krijgen, is de conclusie gerechtvaardigd dat de lokale binding en de participatie ook na de fusie goed geborgd zal zijn.

9

/ 3 Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv): -

De prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, inhoudende een uiteenzetting over de wijze waarop de verkrijgende toegelaten instelling toepassing zal geven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente(n) waar zij feitelijk werkzaam is.

Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: -

De ambities, prestatieafspraken en concrete investeringsvoornemens van de gefuseerde instelling, die zijn afgezet tegen de situatie van voor de fusie.

3.1

Prestatieafspraken corporatie, gemeente en huurdersorganisaties NabijWonen draagt actief bij aan het realiseren van de ambities en volkshuisvestelijke opgaven in de drie gemeenten. Ze benut daarbij de kennis en ervaring uit alle drie de gemeenten om de meer generieke ambities en opgaven te realiseren. De corporatie maakt gebruik van haar sterke verankering en kern-specifieke inzichten om lokale uitdagingen het hoofd te bieden samen met de gemeente en de maatschappelijk partners. In de volgende paragrafen (3.3 en 3.4) laat NabijWonen zien welke voorgenomen investeringen, beleid en dienstverlening zij heeft om in de volle breedte bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede. De prestatieafspraken die Woningstichting Maarn, NabijWonen, de huurdersorganisaties en gemeenten nu zijn overeengekomen blijven onverminderd van kracht en NabijWonen zal zich hier ten volle voor inzetten.

3.2

Investeringsvoornemens na fusie Algemene afspraken:  Alle huidige investeringsvoornemens van de afzonderlijke corporaties die opgenomen zijn in hun vastgestelde meerjarenbegrotingen worden doorgezet na de fusie2  Alle huidige investeringsvoornemens van de afzonderlijke corporaties die opgenomen zijn in hun vastgestelde meerjarenbegrotingen zijn meegenomen in de financiële consolidatie van de fusiecorporatie. Toelichting over project Tuindorp van Wst. Maarn Het project Wijkplan Tuindorp is voor Woningstichting Maarn erg belangrijk. Daarom wordt dat hier expliciet toegelicht. NabijWonen houdt zich aan de afspraken die in het Wijkplan Tuindorp zijn gemaakt. De daarvoor begrootte bedragen in de meerjarenraming 2024 - 2033 van Woningstichting Maarn wordt overgenomen in de geconsolideerde begroting, uitvoering vindt plaats onder de gangbare conditie

2

IJs en weder dienende thans onvoorziene omstandigheden die mogelijk andere afwegingen vereisen

10

van financiële continuïteit en continuïteit van beleid van de corporatie van NabijWonen. NabijWonen beziet mogelijkheden voor versnelling van de uitvoering, dit is een inspanning.

3.3

Uitvoering volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening aan huurders na fusie Huuraanpassing Het huurbeleid wordt voor een groot deel bepaald door wet- en regelgeving en de nationale afspraken. De eventuele fusiecorporatie vertaalt dat naar een nieuw huurbeleidskader. De kern daarvan is: het volgen van de landelijke afspraken en de wettelijke kaders, met aandacht voor woonlastenbenadering. Streefhuurbeleid We hanteren een gematigd huurbeleid in lijn met de Nationale Prestatieafspraken en beperken de woonlasten voor onze bewoners ook door ze te laten meeprofiteren van het verduurzamen van onze woningen. Dat wordt ook in de portefeuillestrategie vastgelegd. De portefeuillestrategie wordt opgesteld in de periode tussen mei en september 2024. Veel stakeholders waaronder de huurdersorganisaties zijn betrokken bij de totstandkoming ervan. NabijWonen voert jaarlijks het gesprek met de huurdersorganisaties over het huurbeleid, zoals dit te doen gebruikelijk is. Samenvatting huurbeleid 2025 e.v.: 1. We zijn er in de eerste plaats voor de primaire en secundaire doelgroep. Uitgangspunt voor de jaarlijkse huuraanpassing is het landelijk beleid, waarbij betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid uitgangspunten zijn. 2. We zijn er op de tweede plaats voor de middeninkomens uit onze gemeente. Voor deze doelgroep volgen wij het huurbeleid van de Nationale Prestatie Afspraken. 3.

Wij vinden dat corporaties niet aan inkomensbeleid doen, dat is een taak van de overheid. Ergo er vindt geen inkomensafhankelijk huurbeleid plaats. 4. NabijWonen hanteert als uitgangspunt voor de streefhuur de WWS punten (daarmee is kwaliteit gekoppeld aan huurprijs). Voorts volgen wij het landelijke beleid in dezen. 5. Huurverhoging is onderdeel van het jaarlijkse reguliere huurverhogingsgesprek tussen Nabij Wonen en de huurdersorganisaties. Zodra NabijWonen en Woningstichting Maarn een fusieakkoord hebben dan ligt het voor de hand dat ook de Huurdersraad M&M voor de overleggen over het huurbeleid wordt uitgenodigd. 6. Uitgangspunt voor een gematigd huurbeleid is dat we het financieel kunnen dragen. Onderhoudsbeleid Het planmatig, projectmatig en dagelijks onderhoud zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De mogelijke fusiecorporatie streeft naar synergie tussen de verschillende vormen van onderhoud. Daarbij houden we rekening met de behoeftes en wensen van bewoners, de kernwaarden van de organisatie en de financiële kaders. Meerjarenonderhoudsbeleid Het MJOB is gebaseerd op conditiemetingen:  We meten periodiek de conditiescores van het bezit.  De conditiescores zijn in de regel 3 en beter, zij komen structureel niet boven de 4 uit.  Het onderhoudsniveau wordt in verband gezien met alle opgaven waar NabijWonen voor staat.

NabijWonen streeft naar voldoende (beschikbaarheid), betaalbare (betaalbaarheid) en kwalitatief goede (kwaliteit) woningen. Het is steeds de balans tussen de verschillende opgaven. NabijWonen gaat bij nieuwbouw naar onderhoudsniveau 1. Bij beheer ten minste naar onderhoudsniveau 3. En dat sluit niet uit dat soms een complex in onderhoudsniveau 4 terecht komt. De balans tussen de verschillende opgaven is elk jaar onderwerp van gesprek tussen de corporatie en de huurdersorganisaties (en de gemeente).

11

Mutatie en reparatieonderhoud Het reparatie- en het mutatieonderhoud wordt in verband gebracht met het planmatig onderhoud. ZAV Bewoners kunnen een verzoek indienen voor ZAV (zelf aangebrachte voorziening) via het ZAVformulier. Bij goedkeuring mag huurder de werkzaamheden zelf (laten) uitvoeren. Additionele dienstverlening: BOOV Bewoners kunnen met ‘binnen onderhoud op verzoek’ zelf aangeven of ze een keuken of badkamer willen laten vervangen. De eventueel nog resterende afschrijving wordt in rekening gebracht. Dit wordt door NabijWonen naar redelijkheid beoordeeld. Duurzaamheidsbeleid Wij streven ernaar dat uiterlijk 2050 de woningvoorraad CO2-neutraal is. Het beleid is daarop gericht. Bij de verduurzaming hanteert de corporatie twee duidelijke uitgangspunten, die haar visie bepalen:  Isoleren, ventileren en terugdringen van de energievraag.  Verduurzaming leidt tot lagere woonlasten. We sturen op CO2-neutraal in 2050. Hierbij kiezen we voor beproefde oplossingen en no-regret maatregelen. Daarnaast onderzoeken we de gedragsverandering van de bewoners en investeren in duurzaam gedrag als dat bijdraagt aan de doelstelling. We verwachten dat (installatie) technische oplossingen hieraan op termijn grote bijdragen gaan leveren (‘haste slowely’), maar experimenteren niet met de woningen van onze bewoners.

Alle complexen met eengezinswoningen (met een geschikt dak) hebben een aanbod voor plaatsing van zonnepanelen. De eigen bijdrage bedraagt €3,50 per paneel (prijspeil 2024, wordt jaarlijks geïndexeerd). Daarmee is het voor bewoners gunstig, dit verlaagt de woonlasten. Woningstichting Maarn start dit jaar (2024) complexgewijs met het aanbieden van zonnepanelen. NabijWonen zet dat na fusie op dezelfde wijze voort. Dit is conform het beleid van NabijWonen. We meten de effecten van onze duurzaamheids-investeringen, zoals CO2- reductie, comfort en energielasten. We stellen voor NabijWonen in 2024 of 2025 een integraal duurzaamheidsbeleidsplan en -werkplan op. De huurdersorganisaties worden daarbij betrokken. Ergo: verduurzaming vindt integraal plaats (zonnepanelen, isoleren en andere maatregelen). Het huidige beleid van NabijWonen is er op gericht dat tot en met 2028 (conform de NPA) de E-F-G labels worden uitgefaseerd, daar bovenop faseert NabijWonen ook de C-D labels uit. Hierbij gelden enkele voorbehouden: (1) capaciteit leveranciers, (2) toestemming van de in de woning zittende huurders, (3) de gehanteerde labeling is conform de oude methodiek ‘Energie Index’, (4) voortschrijdende inzichten vanuit de portefeuillestrategie. Over het proces:  Planmatig onderhoud is per complex enkele jaren vooruit inzichtelijk voor huurders.

Op de kortere termijn (< 2 jaar) kan daarbij meer zekerheid worden gegeven dan op de langere termijn.  Voor huurders waarvan de woning op de < 2 jaarsplanning staat wordt helder gecommuniceerd wanneer hun woning te maken krijgt met gepland onderhoud zodat zij daar rekening mee kunnen houden.  Nabij Wonen hanteert een goed opdrachtgeverschap bij het uitvoeren van onderhoud waarbij zij de regie voert en toeziet op de werkzaamheden. Wensportefeuille en Nieuwbouw NabijWonen werkt met haar stakeholders aan een portefeuillestrategie. Uitgangspunt hierbij is onder meer dat de portefeuille moet aansluiten op de (lokale en regionale) volkshuisvestelijke behoeften. Zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin. De mogelijke fusiecorporatie streeft een flexibel bezit na dat mee kan bewegen met de veranderende vraag en demografie. 12

NabijWonen wil significant meer nieuwbouwwoningen realiseren. Substantieel meer nieuwbouw was een doel en speerpunt van de fusie tussen Heuvelrug Wonen en RK Zeist. In het gehele werkgebied zijn hiervoor kansen, zeker ook met oog op komende wet- en regelgeving en ambities van de rijksoverheid. We willen graag veel meer huurwoningen realiseren (waaronder ook middelduur). Ten aanzien van middeldure woningen volgen we de wettelijke en financiële kaders vanuit de Rijksoverheid. We willen (naast bouwen voor starters), met het oog op doorstroming ook woningen toevoegen voor alleenstaanden, vanwege de verdunning van huishoudens. De kwaliteit van het huidige bezit wordt op peil gehouden. Verduurzaming is hierbij een belangrijk onderwerp. De corporatie heeft de huurdersorganisaties en de gemeenten nodig om haar gewenste portefeuille te realiseren. Graag verbinden wij ons ook aan aantallen en projecten, in overeenkomsten met de gemeenten. Toewijzing Toewijzingen vinden plaats via WoningNet regio Utrecht. Urgentieverklaringen worden via de gemeenten georganiseerd. Bij het toewijzen volgen we de afspraken die we in de regio (U16) hebben gemaakt. Er worden door de overheid in toenemende mate ‘speciale doelgroepen’ aangewezen. De eventuele fusiecorporatie treedt met de huurdersorganisaties en de gemeenten hierover nader in overleg (bijvoorbeeld via de lijn van de prestatieafspraken).

De corporatie speelt zelf geen rol in de selectie van wie er wel/ geen voorrang krijgt en biedt alleen de huisvesting, waar mogelijk, aan. In de prestatieafspraken is momenteel belegd dat ten minste 75% van de vrijkomende woningen via Woningnet aan de regulier woningzoekende worden aangeboden. Waar mogelijk maken wij gebruik van lokaal maatwerk. NabijWonen zet zich (tbv passend wonen) in voor het op gang brengen van doorstroming. Aan nieuwe huurders wordt gevraagd of zij het op prijs stellen dat hun NAW-gegevens worden doorgegeven aan de huurdersorganisaties. Dienstverlening NabijWonen hanteert de filosofie/cultuur van nabijheid. Nabijheid realiseer je door betrokken, zichtbaar en bereikbaar te zijn. De corporatie kijkt verder dan de woning en de bewoner; het onderlinge contact op straat en in de buurt, en de kwaliteit van de woonomgeving dragen volgens ons bij aan onderlinge nabijheid, integratie en participatie in de samenleving. Samen met de bewoners zetten we ons in voor een leefbare woonomgeving waar het prettig wonen is met elkaar. De relatie met de bewoners is in beginsel volwassen, wederzijds én wederkerig. Naast de verhuurder/huurder-verhouding is er een partnerschap. Samen met de bewoners en netwerkpartners maken wij het succesvol wonen en leven in de wijk. Maatwerk is een wezenskenmerk van NabijWonen.

Hierbij is NabijWonen als corporatie ook afhankelijk van derden en wet- en regelgeving. Samen met collega-organisaties uit het netwerk is NabijWonen op maatwerk aan de bewoner gericht. Bereikbaarheid NabijWonen wil op verschillende manieren nabij zijn voor haar bewoners en woningzoekenden. Dit resulteert in een omnichannel aanpak (meerdere kanalen: telefoon, whatsapp, e-mail, sociale media, digitaal klantportaal, kantoor, langskomen thuis) zodat NabijWonen voor iedereen op haar eigen manier bereikbaar is. Het merendeel van de digitale dienstverlening is 24/7 leverbaar. De eventuele fusiecorporatie wil voor de bewoners fysiek merkbaar aanwezig zijn in de kernen en wijken waar zij veel woningen heeft. Het concept van dergelijke ‘hubs’ wordt nader ingevuld.

13

Er is een kantoor waar de ondersteunende diensten gehuisvest zijn. Dat kantoor is op de werkdagen geopend. Bewonerstevredenheid De bewoner is uitgangspunt bij alles wat we doen. We werken continu aan verbetering van onze dienstverlening. We willen een zo hoog mogelijke bewonerstevredenheid, tegen zo laag mogelijke kosten. De hoge bewonerstevredenheid realiseren we vooral door hoe we met onze bewoners omgaan. Direct na de juridische fusie van NabijWonen is hiervoor een intern proces opgestart. NabijWonen investeert de komende periode extra in kwaliteit dienstverlening, kwaliteit van processen en het aantrekken van professionals die hiermee aan de slag gaan. In dit kader start de functioneel–beheerder bijvoorbeeld deze zomer (2024). De datakwaliteit professional volgt als de functioneel beheerder goed en wel functioneert. Om de kwaliteit van onze dienstverlening te duiden gebruiken we momenteel (o.a.) de Aedesbenchmark. We streven daarbij naar triple A. NabijWonen wil tot de 10% hoogst scorende corporaties behoren van haar grootteklasse. Wij realiseren ons dat we daar nog niet zijn en echt nog een weg te gaan hebben. Daarnaast wordt nog gestudeerd op de preferente meetmethode.

Participatie Participatie is voor NabijWonen geen doel an sich maar een middel om een gedeeld gevoel van eigenaarschap voor de buurt, straat, galerij of woning te creëren, de leefbaarheid te vergroten en bewoners bij te staan als dat nodig is. We springen bij waar nodig en laten alle ruimte wanneer dat (weer) kan. Hiervoor moet de eventuele fusiecorporatie goed weten wat er speelt in de wijken. De organisatie en organisatievorm zijn dan ook gericht op zichtbare aanwezigheid in elke wijk en kern waar de corporatie veel woningen heeft. De huurdersparticipatie is deels geformaliseerd in woongroepen, bewonerscommissies, complexcommissies en de (overkoepelende) huurdersorganisatie(s). Daarnaast faciliteert de corporatie de bewoners die willen participeren. De corporatie zoekt deze actief op en staat open voor hun input. De Huurdersorganisaties worden vroegtijdig en proactief betrokken bij kwesties van beleid en beheer, zoals ook het meerjarenonderhoud. De bestuurder komt minimaal een keer per jaar in elk van de drie kernen waar de corporatie momenteel actief is (dus ook na fusie) om zelf met huurders het gesprek te voeren over de prestaties in het afgelopen jaar, ontwikkelingen in de toekomst en de ervaren kwaliteit van de dienstverlening. De bestuurder van NabijWonen gaat derhalve ook het gesprek zeker een keer per jaar aan met huurders in Maarn.

Corporatie-brede aangelegenheden worden zolang er meerdere huurdersorganisaties zijn door het bestuur besproken met (een afvaardiging) van de drie huidige huurdersorganisaties gezamenlijk. Dit om verschillen in informatievoorziening, besluitvorming en ruis te voorkomen. Het bestuur behandelt de huidige drie huurdersorganisaties gelijk en streeft daarom naar bundeling van de huurdersorganisaties. Leefbaarheidsbeleid Het leefbaar krijgen en houden van wijken en kernen is een speerpunt van de eventuele fusiecorporatie. De corporatie doet op het gebied van leefbaarheid alles wat redelijkerwijs van een corporatie mag worden verwacht. Maar dit geldt ook voor de logische samenwerkingspartners in de wijk: gemeente, welzijn, zorg, politie. Samen werken wij, ieder vanuit eigen verantwoordelijkheid, aan het leefbaar krijgen en houden van de wijken en kernen. NabijWonen heeft de visie dat de corporatie sterk verbonden wil zijn in de lokale gemeenschappen (wijken en kernen). Door goed verbonden te zijn met de lokale samenleving en de 14

samenwerkingspartners kan de corporatie vroegtijdig ongewenste ontwikkelingen signaleren en hierop (laten) acteren. Hetzij door de corporatie zelf, hetzij door een partner. De corporatie wil die vroege signalen snel en samen met bewoners en met andere maatschappelijke partners oppakken. Hoe eerder ontwikkelingen gekeerd worden, hoe effectiever dat kan. Door elkaar te (her)kennen en aan te (durven) spreken ontstaat wederzijds begrip en weten onze bewoners elkaar en ons te vinden, bij klachten, maar zeker ook met een hulpvraag. Samen met lokale welzijnspartijen en bewoners bouwt de corporatie aan een gemeenschap waarin het prettig wonen is (community building). De corporatie ziet zich bij de borging en aanpak van de leefbaarheid dus nadrukkelijk als ketenpartner. En in de gebieden waar zij veel woningen heeft staan neemt zij de rol van ketenregisseur op zich. Wonen zorg en welzijn NabijWonen streeft bij de uitvoering naar maatwerk. Bezien wordt wie het beste waar gehuisvest kan worden. Daarbij worden de belangen van alle betrokkenen (waaronder omwonenden) gewogen. Tevens wordt geprobeerd om randvoorwaarden in de ondersteuning georganiseerd te krijgen. Veel van onze bewoners hebben een vorm van ondersteuning op het gebied van zorg- en welzijn. We willen dan ook in goed overleg blijven met de grote maatschappelijke zorg- en welzijnspartijen die in onze gemeenten actief zijn.

Met verschillende partijen hebben we samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Wij staan open voor uitbreiding daarvan. We steken extra energie in meervoudige samenwerkingsafspraken waar ook de gemeenten, zorg, welzijn en politie, deelgenoot van zijn. Indien passend bij onze rol in het netwerk voeren we ook regie. Als we zien dat regie ontbreekt en dat een van onze partners die rol zou moeten vervullen zullen we die partner daarop aanspreken. We zijn dus actief in het netwerk. NabijWonen staat open voor een vergroting van het zorgvastgoed. Dit past bij de demografische ontwikkelingen in de regio. Hierbij streven we in een buurt, straat of complex altijd een mix van type woningen na om de leefbaarheid te vergroten. Ook dit is onderwerp van gesprek bij de totstandkoming van de portefeuillestrategie. Statushouders NabijWonen voldoet op dit thema aan haar verantwoordelijkheden. De gemeenten zijn hierbij leidend. In de prestatieafspraken zijn daar nadere afspraken over gemaakt. Verkoop NabijWonen gaat terughoudend om met verkoop van sociale huurwoningen. Het credo is: liever niet, maar de sociale huurwoningen moeten logischerwijze wel passen binnen de portefeuille. Door de fusie zou Woningstichting Maarn (omwille van haar financiële continuïteit) minder hoeven te verkopen, behoudens de inherente keuzevrijheid binnen het Wijkplan Tuindorp.

15

3.3.1 Bevindingen samengevat Het schema hieronder laat per hoofdthema zien of het niveau gelijk blijft dan wel of de bewoners erop vooruitgaan ten opzichte van de huidige situatie. Kwaliteit van het beleid ná de fusie in relatie tot vóór de fusie Bezien vanuit huurders Beleidsonderdeel: van NabijWonen

Bezien vanuit huurders van Wst. Maarn

.

Huurbeleid

=

=

.

Kwaliteit woningen en onderhoud

=

+

. Nieuwbouw, toewijzing en doorstroming

+

+

. Dienstverlening

=

+

. Participatie

+

=

. Leefbaarheid

=

+

. Verkoop

=

+

Legenda: + betekent dat het beleid erop vooruit gaat voor huurders, = betekent dat het beleid op hetzelfde niveau blijft voor huurders ten opzichte van de huidige situatie binnen de afzonderlijke corporaties.

3.4

Conclusie NabijWonen kan haar rol ten aanzien van de volkshuisvestelijke opgave in de regio goed vervullen.

16

/ 4 Fusie-effect financiële continuïteit en draagkracht 4.1

Fusie-effect op financiële continuïteit en draagkracht Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: -

Onderbouwing financiële continuïteit van de verkrijgende toegelaten instelling, inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die fusie verwachte wijzigingen in het beleid van de fuserende toegelaten instelling

-

De financiële draagkracht van de verkrijgende toegelaten instelling, waarvoor de volgende bescheiden noodzakelijk zijn:

o

Een uiteenzetting over de verschillen in waarderingsgrondslagen van de fusiepartners en/of de beleidswijzigingen ten gevolge van de fusie van substantiële financiële betekenis zijn. In geval de waarderingsgrondslagen niet sterk verschillen en/of de beleidswijzigingen niet van substantiële financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen van de fusiepartners expliciete verklaring

o

In geval de waarderingsgrondslagen sterk verschillen of de beleidswijzigingen van substantiële financiële betekenis zijn of als het een fusie betreft met een corporatie die volgens de laatste financiële beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties niet als financieel gezond wordt aangemerkt.

4.2

Financieel beleid van NabijWonen NabijWonen valt als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet onder het regime van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Daarnaast is NabijWonen deelnemer bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en valt derhalve ook onder het regime van het WSW. Dit geeft kader voor het financiële beleid van NabijWonen:  Het impliceert dat de financiële huishouding en het financiële beleid van NabijWonen sterk is voorgeschreven vanuit wet- en regelgeving. Aw en WSW publiceren hiertoe jaarlijks de ‘Leidraad Economische Parameters Dpi’.  Het financieel beleid van NabijWonen is dat NabijWonen te allen tijde ten minste moet voldoen aan de kengetallen die vanuit wet- en regelgeving worden opgelegd. Bijvoorbeeld ICR en LTV.  NabijWonen heeft haar financiële meerjarenraming geconsolideerd met de portefeuille van Woningstichting Maarn en NabijWonen.  Deze geconsolideerde gegevens zijn de grondslag voor de beoordeling van de financiële continuïteit en -draagkracht van de fusieorganisatie, zoals in paragraaf 4.3 weergegeven.

4.3

Financiële continuïteit en draagkracht van NabijWonen De financiële afdeling van NabijWonen heeft onder aansturing van de bestuurders een 10-jaars consolidatie opgesteld van de fusiecorporatie. De afzonderlijke corporaties hebben sluitende

17

meerjarenbegrotingen. Zij kunnen hun investeringsambities zelfstandig aan. Financieel gezien levert een fusie van de twee gezonde corporaties ook een gezond gezamenlijk beeld op. De financiële analyses zijn gebaseerd op een optelsom van de huidige vastgestelde meerjaren investeringsplannen van de afzonderlijke corporaties. Daar zijn geen nieuwe investeringsambities bij ingerekend. Het Wijkplan Tuindorp van Woningstichting Maarn is dus in de consolidatie op dezelfde manier opgenomen als in de huidige meerjarenbegroting van Woningstichting Maarn. In de financiële analyses is de geprognosticeerde fusiesynergie ingerekend, deze bedraagt ongeveer €300.000 structureel per jaar. Hierna is de financiële robuustheid van NabijWonen weergegeven aan de hand van de belangrijkste kengetallen: ICR, LTV, Solvabiliteit en dekkingsratio. Ratio's

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

huidig boekjaar 1e prognose 2e prognose 3e prognose 4e prognose 5e prognose 6e prognose 7e prognose 8e prognose 9e prognose 10e prognose

NabijWonen Maarn Na fusie Na fusie met synergie NabijWonen Maarn Na fusie Na fusie met synergie NabijWonen Maarn Na fusie Na fusie met synergie NabijWonen Maarn Na fusie Na fusie met synergie NabijWonen Maarn Na fusie Na fusie met synergie

Aantal VHE's Aantal VHE's Aantal VHE's Aantal VHE's ICR ICR ICR ICR LTV LTV LTV LTV Solvabiliteit Solvabiliteit Solvabiliteit Solvabiliteit Dekkingsratio Dekkingsratio Dekkingsratio Dekkingsratio

5.002 302 5.304 5.304 1,98 2,37 2,00 2,00 45 45 45 45 55 56 55 55 19 26 19 19

5.170 318 5.488 5.488 2,10 1,47 2,04 2,06 47 50 47 47 52 49 52 52 20 29 21 21

5.169 318 5.487 5.487 2,36 1,89 2,31 2,34 47 50 47 47 52 48 52 52 20 29 21 21

5.168 318 5.486 5.486 2,53 1,91 2,47 2,50 46 51 47 46 53 48 53 53 20 29 20 20

5.167 318 5.485 5.485 2,61 1,91 2,54 2,57 46 51 46 46 53 48 53 53 19 28 20 20

5.166 318 5.484 5.484 2,70 2,02 2,63 2,67 46 52 46 46 53 47 53 53 19 28 19 19

5.165 318 5.483 5.483 2,80 1,80 2,71 2,75 45 53 46 46 54 46 53 53 18 28 19 19

5.164 318 5.482 5.482 2,98 2,08 2,90 2,95 45 52 45 45 54 47 54 54 18 27 18 18

5.163 318 5.481 5.481 2,85 2,09 2,80 2,84 44 51 45 44 55 48 54 55 17 26 18 18

5.162 318 5.480 5.480 3,05 2,08 2,98 3,03 43 51 44 43 56 48 55 56 17 26 17 17

5.161 318 5.479 5.479 3,46 2,14 3,36 3,42 43 51 43 43 57 48 56 56 16 26 17 17

Interest Covergage Ratio (ICR) De ICR drukt uit in hoeverre NabijWonen aan haar financieringsverplichtingen kan voldoen. De ICR moet ten minste 1,4 bedragen (sectornorm). De ICR van NabijWonen zit ruim boven deze minimumnorm. Dat betekent dat NabijWonen ieder jaar ruim voldoende geld in kas heeft voor de exploitatie van haar activiteiten. Loan to Value (LTV) De LTV drukt uit hoe zwaar NabijWonen gefinancierd is. De LTV moet minder zijn dan 85% (sectornorm3). De LTV van NabijWonen zit ruim onder deze maximumnorm. Dat betekent dat NabijWonen een ruime financieringscapaciteit heeft. Solvabiliteit De Solvabiliteit drukt uit in hoeverre NabijWonen aan haar lange termijn betalingsverplichtingen kan voldoen. De Solvabiliteit moet ten minste 15% zijn (sectornorm3). De Solvabiliteit van NabijWonen zit heel ruim boven deze minimumnorm. Dat betekent dat NabijWonen financieel kerngezond is. Goed te weten is dat alle concrete voorgenomen investeringen zijn ingerekend in de meerjarenprognose. Dekkingsratio De dekkingsratio is de verhouding tussen de marktwaarde van de schuld en die van het vastgoed. Is de waarde van het vastgoed voldoende om de schuld af te lossen? De dekkingsratio moet minder zijn dan 70% (sectornorm). NabijWonen zit ruim onder deze maximumnorm. Conclusie: NabijWonen is ook na fusie met Woningstichting Maarn financieel gezond en robuust.

3

Deze normwaarde geldt tot en met december 2024

18

4.4

Waarderingsgrondslagen en financiële rekenparameters Op grond van artikel 96, lid 2, Btiv wordt ingegaan op de waarderingsgrondslagen en de financiële rekenparameters. Het Btiv schrijft hierbij voor dat “In geval de waarderingsgrondslagen niet sterk verschillen en/of de beleidswijzigingen niet van substantiële financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen van de fusiepartners expliciete verklaring”. De uitkomsten van het financiële onderzoek zijn getoetst bij de financieel managers, de externe controller, de bestuurders en de Audit Commissie. De resultaten zijn vastgesteld door de bestuurders. Op de analyses vindt ook externe toetsing plaats. De onderliggende analyses worden ingebracht bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Verklaring van de beide besturen: Uit de uitgevoerde analyses constateren de besturen dat de verschillen in de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Maarn en NabijWonen van beperkte invloed zijn. Ook financiële gevolgen van de wijzigingen in het beleid t.g.v. de fusie zijn niet van substantiële (financiële) betekenis.

4.5

Conclusie De financiële consolidatie laat zien dat de fusiecorporatie ruimschoots voldoet aan alle branchekengetallen. Zij kan alle voornemens voor zover deze in de begrotingen 2024 e.v. zijn opgenomen realiseren en heeft daarboven een ruimte extra investeringscapaciteit.

19

/ 5 Nawoord Woningstichting Maarn en NabijWonen kennen elkaar goed want NabijWonen voert al jaren de dienstverlening en bedrijfsvoering in opdracht van Woningstichting Maarn uit. Door haar beperkte schaal liep Woningstichting Maarn steeds meer tegen de grenzen van haar mogelijkheden aan. Daarom is zij in 2023 op zoek gegaan naar een fusiepartner. Na een uitvraag aan meerdere corporaties is gekozen voor NabijWonen omdat in NabijWonen het meeste vertrouwen is, het dan een corporatie toegewijd aan één werkgebied is, NabijWonen en Maarn al langer samenwerken, er een schaalgrootte ontstaat die goed past bij de schaal van het gebied. In 2024 is in overleg tussen NabijWonen, Woningstichting Maarn en de huurdersorganisaties gewerkt aan het fusievoorstel. De resultaten van dat fusievoorstel zijn in deze Fusie effectrapportage vastgelegd. Het doorlopen proces en het resultaat stemt ons positief. Alle investeringsvoornemens en beleidsvoornemens zijn uitvoerbaar en financierbaar door NabijWonen. Met Woningstichting Maarn versterkt NabijWonen haar beleid om dichtbij de huurders te zijn, ook in Maarn kan een wijkkantoor geëxploiteerd worden. Met NabijWonen borgt Woningstichting Maarn de kwaliteit van de dienstverlening en van het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke opgave. Vol vertrouwen zijn wij voornemens om op 1 januari 2025 van samenwerken naar samengaan te gaan.

Juli 2024, Kees de Wolf Camiel Schuurmans

20

/

Bijlage

21

/

Juridisch kader fusies: Woningwet/Btiv, Overlegwet In dit hoofdstuk is het juridische kader geschetst dat geldt voor de posities van de huurdersorganisaties en van de gemeenten bij een fusie van een woningcorporatie. Toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet kunnen alleen fuseren als de Minister (Van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), op verzoek van de corporaties, zijn goedkeuring aan de voorgenomen fusie heeft gegeven (artikel 53 Woningwet). Voordat Woningstichting Maarn en NabijWonen een dergelijk verzoek kunnen doen moet een proces zijn doorlopen met de huurdersvertegenwoordiging van beide corporaties en de drie gemeenten waarin de corporaties feitelijk actief zijn.

5.1

Positie huurdersvertegenwoordiging bij fusie Voor de definitie van de huurdersvertegenwoordiging verwijst de Woningwet naar de Overlegwet, huurdersvertegenwoordiging zijn: 'de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersvertegenwoordiging en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder'. De wet schrijft voor dat toegelaten instellingen overleg voeren met de huurdersvertegenwoordiging over het goedkeuringsverzoek fusie dat zij gaan doen aan de minister (artikel 53 lid 2 Woningwet). Van de huurdersvertegenwoordiging wordt verwacht dat zij de woningcorporatie meedelen of zij met de fusie instemmen. Eerder kan de corporatie het verzoek aan de minister niet doen (artikel 53 lid 2 Woningwet). In de toelichting bij het Btiv staat dat conform artikel 5 van de Overlegwet de corporatie verplicht is om de huurdersvertegenwoordiging in de gelegenheid te stellen, als de huurdersvertegenwoordiging dat wenst, schriftelijk advies uit te brengen over een fusie. Wij spreken in deze notitie daarom steeds over de aanvraag van de zienswijze én de aanvraag van de instemming van de huurdersvertegenwoordiging.

5.2

Positie gemeenten Alvorens Woningstichting Maarn en NabijWonen aan de Minister (Van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) een verzoek kunnen richten tot goedkeuring van de voorgenomen fusie, moet een proces worden doorlopen waarin Woningstichting Maarn en NabijWonen de bij de fusie betrokken gemeenten:  

inlicht over de voorgenomen fusie (artikel 92 Btiv) uitnodigt voor overleg met die gemeenten (artikel 94 Btiv)



de zienswijzen van die gemeente op de fusie vraagt (artikel 95 lid 1 onder b Btiv).

De volgende gemeenten zijn op grond van de wet- en regelgeving bij de fusie betrokken: 

gemeenten waar de fuserende corporaties nu hun woonplaats hebben

 

gemeenten waar de fuserende corporaties nu feitelijk werkzaam zijn gemeente waar de gefuseerde corporatie haar woonplaats zal hebben 22



gemeente(n) waar de gefuseerde corporatie feitelijk werkzaam zal zijn.

Het proces loopt op grond van de wet als volgt: 1.

De corporaties informeren zo spoedig mogelijk de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeente(n) over hun (1) fusievoornemens, (2) de motieven daarvoor, (3) de verwachte gevolgen van de fusie voor de huurders van haar woongelegenheden en gebouwen, (4) de verwachte gevolgen voor de bijdragen van de corporaties aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en (5) de verwachte gevolgen voor de overige belanghebbenden (artikel 92 Btiv).

2.

De corporatie voert overleg met de desbetreffende gemeenten (artikel 53 lid 2 Woningwet).

3.

Na/in dat overleg wordt van de desbetreffende gemeenten verwacht dat zij hun zienswijze op de voorgenomen fusie vastleggen.

De corporaties moeten deze zienswijzen bij hun verzoek aan de Minister voegen (artikel 53 lid 3 onder a Woningwet).

5.3

De Fusie-effectrapportage Artikel 96 lid 1 van het Btiv schrijft voor dat de corporaties aan de huurdersvertegenwoordiging en de gemeenten een fusie-effectrapportage ter beschikking stellen. In de toelichting bij het Btiv staat over de fusie-effectrapportage o.a. het volgende: "De fusie-effectrapportage (artikel 96, tweede lid, van dit besluit) is een instrument voor de betrokken gemeenten en huurdersvertegenwoordiging om inzicht te krijgen in de effecten van de voorgenomen fusie op: 1.

de lokale binding (zie Hoofdstuk 2)

2.

de volkshuisvestelijke prestaties voor de woningmarkt waarop de toegelaten instellingen actief zijn (zie Hoofdstuk 3)

3.

en de financiële continuïteit (zie Hoofdstuk 4).

De situatie voor en na de fusie wordt door de fuserende toegelaten instelling in kaart gebracht. Door de fusie-effectrapportage worden de lokale partijen in staat gesteld een oordeel te geven (als onderdeel van de rapportage) over nut en noodzaak van de voorgenomen fusie van een toegelaten instelling. De Autoriteit woningcorporaties schrijft voor de inhoud van de fusie-effectrapportage het volgende voor4: ‘een rapportage over de gevolgen van de voorgenomen fusie voor’: a. de lokale binding, inhoudende: 

een overzicht van de organisatorische en bestuurlijke structuur van de verkrijgende toegelaten instelling, waaruit blijkt dat er een lokaal aanspreekpunt zal zijn in die gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling 100 of meer woongelegenheden in bezit heeft;



een uiteenzetting over de gevolgen van de met die fusie gepaard gaande schaalvergroting op de samenwerking met de gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling haar woonplaats zal hebben en die waar zij feitelijk werkzaam zal zijn;

b. de prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, inhoudende 

een uiteenzetting over de wijze waarop de verkrijgende toegelaten instelling toepassing zal geven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid (zoals bedoeld in artikel 42 lid 1 Woningwet) dat geldt in de gemeente(n) waar zij feitelijk werkzaam is;

4

Autoriteit woningcorporaties, 9 oktober 2019, Beoordelingskader fusie

23

c. de financiële continuïteit van de verkrijgende toegelaten instelling voor de afzonderlijke niveaus na scheiding, inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die fusie verwachte wijzigingen in het beleid van de fuserende toegelaten instelling; en voor zover aan de orde (indien beide fusiepartners onder het verlicht regime vallen en deze kwalificatie blijft gelden na fusie is er geen sprake van gescheiden balansen), de gescheiden balansen van beide fusiepartners gebaseerd op de meest recente jaarrekening voor de fusie (DAEB tak, niet-DAEB tak); en d. de financiële draagkracht van de verkrijgende toegelaten instelling, waarvoor de volgende bescheiden noodzakelijk zijn: 

een uiteenzetting over de beleidswijzigingen ten gevolge van de fusie die van substantiële financiële betekenis zijn; -

in geval de beleidswijzigingen niet van substantiële financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen van de fusiepartners expliciete verklaring;

-

in geval de beleidswijzigingen wel van substantiële financiële betekenis zijn of als het een fusie betreft met een corporatie die volgens de laatste financiële beoordeling door de Aw niet als financieel gezond wordt aangemerkt, dienen de volgende aanvullende gegevens te worden verstrekt over de gefuseerde instelling:

∙ Beleids- en activiteitenplan: een plan dat zich minimaal over een periode van vijf jaar uitstrekt; ∙ Geconsolideerde meerjarenprognose: Prognose voor de komende vijf jaar (balans, winsten verliesrekening). Voor de relevante niveaus die na scheiding zijn ontstaan en waarover ook moeten worden gerapporteerd in de dVi (verantwoording) en dPi (prognose). Maximaal kan het gaan om: de DAEB-tak, de niet-DAEB tak, enkelvoudig, geconsolideerde verbindingen en geconsolideerde toegelaten instelling. Indien geen sprake is van substantiële beleidswijzigingen en de meest recente meerjarenprognoses (dPi) bruikbaar is, kan worden volstaan met het samenvoegen van die cijfers. Indien een scheiding doorgevoerd moet worden, dan zal de bestaande dPi niet volledig bruikbaar zijn.”

5.4

Beoordelingskader gemeenten en huurdersvertegenwoordiging Woningstichting Maarn en NabijWonen zijn met gemeenten en met de huurdersorganisaties in overleg over de fusie. Zij richten het formele verzoek om de zienswijze (huurdersvertegenwoordiging en gemeenten) en de instemming (huurdersvertegenwoordiging) op wat de wet- en regelgeving voorschrijft. In dit geval is dan vooral artikel 96 lid 1 van het Btiv relevant.

24