RIB24.128 Bijlage 1 Fusievoorstel

Publiekshal

•

Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

•

www.twittter.com /gemeentezeist

www.facebook.com /gemeentezeist

Telefoon 14 030 • zeist@zeist.nl

Gemeente Zeist

13

13

0

ti

-'%a

:

1

•

U it - Z

Aan Stichting NabijWonen De heer C.H. Schuurmans Postbus 129 3940 AC Doom

VERZONDEN

24 september 2024

Datum

2 5 SER 2024

Ons kenmerk

505633

Uw kenmerk

Burgerservicenummer Bijlage( n )

-

Behandeld door

R. WalStra

Onderwerp

Fusievoorstel

Portefeuillehouder

Laura Hoogstraten

Geachte heer Schuurmans, De woningcorporaties Stichting NabijWonen ( NabijWonen) en Woningstichting Maarn ( wst.Maarn) hebben het plan om per 1 januari 2025 juridisch to gaan fuseren. Beide woningcorporaties werken in dezelfde woningmarktregio U16. NabijWonen is werkzaam in de gemeenten Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede en wst.Maarn is werkzaam in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. NabijWonen heeft een woningbezit van ongeveer 5.000 woningen en wst.Maarn heeft ongeveer 300 woningen.

Beide corporaties zijn financieel gezond, hebben vergelijkbare opvattingen over volkshuisvesting en hebben ervaring met onderlinge samenwerking. NabijWonen voert al langere tijd de dienstverlening en de bedrijfsvoering voorwst.Maarn uit. De voorgenomen fusie is gericht op de volgende stap in de samenwerking tussen deze woningcorporaties van samenwerken naar samengaan. :

Oordeel Het college heeft geen bezwaren tegen de voorgenomen fusie tussen NabijWonen en wst.Maan. In het vervolg van deze brief zullen wij onze zienswijze nader toelichten waarop ons oordeel is gebaseerd. Algemeen Voor de gemeente Zeist is het essentieel dat de fusie van NabijWonen met wst.Maan in het belang staat van de lokale volkshuisvesting. In algemene zin heeft dit betrekking op de lokale opgaven in de sociale woningvoorraad en ontwikkeling van middenhuurwoningen, de lokale binding van de fusiecorporatie en de samenwerking van de fusiecorporatie met de gemeente Zeist en de huurdersbelangenorganisatie van NabijWonen, de stichting Prisma Huurdersbelangen ( Prisma) .

Woonvisie 2021 - 2025 De gemeente Zeist heeft in de Woonvisie een stevige ambitie vastgelegd om een vitale gemeente to zijn waar de woningmarkt woonkansen biedt voor ieders portemonnee en voor iedere levensfase. NabijWonen is voor de gemeente een belangrijke partner om bij to dragen aan de ambities van de gemeente Zeist in de sociale woningvoorraad en middenhuur. Wij gaan ervan uit dat de hier genoemde ambities door de fusie niet onder druk komen to staan.

Voldoende betaalbare huurwoningen De druk op de lokale en regionale woningmarkt is hoog. Er is in de gemeente Zeist een tekort aan betaalbare woningen voor diverse doelgroepen, zowel in de sociale woningvoorraad als in het middensegment huur en

Austerlitz

• Bosch en Duin • Den Dolder -

Huis ter Heide • Zeist

25 - 09 - 2024T104656

2

koop. De opgave voor de gemeente Zeist is groot. We willen met elkaar 4.000 woningen bouwen in de periode tot 2030. Hiervan moeten tot en met 2026 minimaal 300 woningen worden toegevoegd in de sociale huursector. Voor de gemeente Zeist is het belangrijk om een betrouwbare partner to hebben die de opgave in de sociale huursector aankan en op zich neemt. De fusiecorporatie wil vo]doencle woningen beschikbaar houden voor de primaire doelgroep en zal claarbij een gematigd huurbeleid hanteren. Een huurbeleid vergelijkbaar zoals NabijWonen nu hanteert. Daarnaast wil de fusiecorporatie de betaalbaarheid van het wonen garanderen door ook de energielasten to verlagen met het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen. Een deel van de lokale woningopgave in Zeist bestaat uit toevoeging van het segment middenhuur ( tussen circa € 880, - en circa € 1.160, - ) Het college vindt het van belang dat de nieuwe fusiecorporatie bijdraagt aan de realisatie van dit middensegment. De fusiecorporatie geeft aan de financiele mogelijkheden to hebben om bij to dragen aan een duurzaam betaalbaar segment middenhuur en heeft uitgesproken dit to willen oppakken. .

Kwalitatief goede en duurzame huurwoningen De fusieorganisatie heeft de financiele mogelijkheden en de juiste ketenpartners om het totale woningbezit via de reguliere onderhoudscycli voor de lange termijn op een goede basiskwaliteit to houden en to investeren in duurzaamheid. Het verduurzamen van de sociale woningvoorraad is meegenomen in de overwegingen bij de fusiepartners. Er is vastgelegd in de fusie -effectrap portage dat bestaande investeringen in vastgestelde

meerjarenbegrotingen worden doorgezet.

De huiclige staat van onderhoud van het woningbezit heeft in de regel de conditiescore "1 t/ m 3" ( uitstekend t/ m redelijk) en komt structureel niet boven de "4" uit ( matig t/m zeer slecht ) . Doe] voor de fusiecorporatie is om bij bestaande woningen ten minste een conditiescore "3" to hebben en bij nieuwbouw de conditiescore "1".

Prestatieafspraken 2021 - 2025 De gemeente heeft met NabijWonen en Prisma in 2021 meerjarige prestatieafspraken gemaakt. Jaarlijks worden deze afspraken geevalueerd en zo nodig aangevuld of aangepast. Er zijn maatregelen, acties en verplichtingen afgesproken op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. Ook in 2024 heeft NabijWonen in overleg met Prisma een nieuw bod voor 2025 uitgebracht op de bestaande prestatieafspraken 2021 -2025, wat eind 2024 zal leiden tot nadere uitwerking van prestaties en activiteiten. Deze meerjaren prestatieafspraken blijven van kracht na de fusie van NabijWonen met wst.Maarn. De gemeente Zeist heeft daarmee al concrete prestatieafspraken vastgelegd met de nieuwe fusiecorporatie. Daarbij heeft de fusiecorporatie aangegeven ook na 2025 lokale afspraken met de gemeente Zeist en Prisma to blijven maken. In de gemaakte prestatieafspraken zijn concrete nieuwbouwprojecten van sociale huurwoningen in Zeist vastgelegd. Met het feit dat in de nieuwbouwportefeuille van de fusiecorporatie ook een bijdrage voor de

minimaal 300 sociale huurwoningen voor Zeist is opgenomen, benadrukt het college dat de woningbouwopgave in de sociaa woningvoorraad essentieel is.

Lokale verankering De fusiecorporatie zet nadrukkelijk in op de samenwerking met bewoners, huurders -/ bewonersorganisaties en vertegenwoordigers van lokale partners, waaronder de gemeente Zeist. Daarbij wil de fusiecorporatie fysiek zichtbaar en bereikbaar zijn voor iedereen die hier behoefte aan heeft. Het college van B&W hecht aan deze keuzes en gaat ervan uit dat deze structureel van aard zijn. De samenwerking op ambtelijk en bestuurlijk niveau tussen de gemeente Zeist en NabijWonen verloopt goed. Het college vertrouwt op een blijvende goede samenwerking met de fusiecorporatie.

Als vertegenwoordiger van de huurders van NabijWonen is Prisma is nauw betrokken bij het fusieproces. Huurdersorganisaties hebben een wettelijk grotere rol in dit proces clan gemeenten. Zij hebben een instemmingsrecht voor de fusie. In het gesprek dat de gemeente gevoerd heeft met Prisma over de fusie, is

Austerlitz

-

Bosch en Duin - Den Dolder - Huis ter Heide - Zeist

3

duidelijk gebleken dat de belangenorganisatie positief staat tegenoverde fusie. Het college vindt het van groot belang dat Prisma haar vertrouwen heeft uitgesproken in de voorgenomen fusie. Prisma heeft aangegeven dat zij tevreden is over de samenwerking met NabijWonen en over de dienstverlening aan de huurders. Na de fusie begin 2024 met Heuvelrug Wonen gaf Prisma aan dat er aandachtpunten waren over de dienstverlening. Deze aandachtspunten zijn volgens Prisma goed opgepakt. Prisma verwacht clan ook dat de fusie met wst.Maarn dit niveau van samenwerking en dienstverlening zal continueren en ook zal blijven werken aan verbeteringen. Financien De financiele onderbouwing is door de fusiecorporaties opgesteld en gecontroleerd door een externe partij ( Quonsio ) en beoordeeld door de interne controller van NabijWonen. De fusieorganisaties hebben contact gehad met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ( WSW) die in het geval van deze fusie geen uitgebreid en kostbaar "due dilligence" vereiste. Dit is doorgaans wel gebruikelijk, maar vanwege de beperkte schaal van de fusie ( 1 ) de gezonde cijfers van beide partijen ( 2 ) en de wens van het WSW om een kleine partij ( wst.Maarn) to laten fuseren ( 3 ) werd een "due dilligence" niet noodzakelijk geacht. ,

,

De financiele onderbouwing is door de afdeling Control van de gemeente Zeist beoordeeld. Er wordt geconstateerd dat door de fusie een financiele structurele besparing gerealiseerd kan worden. Als gekeken wordt naar de financiele robuustheid van de nieuw to vormen organisatie, staan de seinen op groen. Zo zijn de verplichte ratio's allemaal ruim voldoende. Het risicoprofiel van de nieuwe organisatie lijkt niet hogerdan het huidige risicoprofiel. De financiele stabiliteit lijkt voor de komende jaren gewaarborgd en er is voldoende aandacht voor investeringen in het onderhoud van het woningbezit. Er is getoetst of nog leningen uitstaan bij de gemeente aan NabijWonen, die mogelijk van invloed kunnen zijn op de fusie. De gemeente Zeist heeft geen leningen uitstaan bij de woningcorporatie. Daarnaast staat de gemeente borg voor leningen aan NabijWonen ( achtervangfunctie sociale woningbouw ) . Dit zijn getoetste leningen door het WSW, waarbij het risico voor de gemeente Zeist relatief laag is en heeft daarom geen

invloed op ons oordeel. Tot slot Als de minister goedkeuring geeft aan de fusie tussen NabijWonen en wst.Maarn, zal er in de komende periode sprake zijn van een trans itieperiode voor de fusieorganisatie. Daarbij kan ook de transitie van de vorige fusie met Heuvelrug Wonen begin 2024 nog een rol spelen. Het college stelt het op prijs om deze transitie als agendapunt op to nemen in de komende bestuurlijke en ambtelijke overleggen.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

FS.'Grotens

Austerlitz

•

Bosch en Duin

angenacker

• Den Dolder •

Huis ter Heide • Zeist

25 - 09 - 202471@4656