RIB24.119 Intentieovereenkomst met Knarrenhof voor herontwikkeling oude gemeentewerf

Aan de gemeenteraad RIB24.119 Datum ontvangst griffie: 29 augustus 2024

Datum

29-08-2024

Ons kenmerk

441296

Uw kenmerk Bijlage(n)

-

Behandeld door

Vuijk, Peter

Onderwerp

Intentieovereenkomst met Knarrenhof voor herontwikkeling oude gemeentewerf

Portefeuillehouder

Wethouder Catsburg

Geachte leden van de raad,

Voor de herontwikkeling van de oude gemeentewerf (Van Renesselaan 32A, Zeister Haven tweede fase) wordt sinds 2020/2021 gesproken met Stichting Knarrenhof (hierna te noemen: Knarrenhof) om te komen tot een woningbouwontwikkeling van 60 woningen voor senioren. In juli 2021 bent u (RIB21.136) geïnformeerd over het proces van de tweede fase herontwikkeling gemeentewerf en dat het initiatief Knarrenhof zou worden getoetst op haalbaarheid. Vervolgens heeft in dat jaar ook participatie plaatsgevonden met omwonenden. Na het Didam arrest van november 2021 en door personeelswisselingen is dit proces tijdelijk stilgelegd. In 2023 is de draad weer opgepakt. Nadat met Knarrenhof overeenstemming is bereikt over de grondprijs is in juni 2024 gepubliceerd dat de gemeente Zeist voornemens is om grond ter plaatse van de oude gemeentewerf te verkopen aan Knarrenhof. Andere gegadigden zijn daarbij in de gelegenheid gesteld om zich te melden, maar hiervan is geen gebruik gemaakt. Het college heeft op 27 augustus 2024 besloten om een intentieovereenkomst met Knarrenhof aan te gaan om te komen tot verkoop van grond voor de ontwikkeling van 60 woningen. In deze brief informeren wij u over de achtergronden en inhoud van de intentieovereenkomst. Kaders Voor de herontwikkeling van het gehele terrein van de oude gemeentewerf is sinds 2017 het Bestemmingsplan Zeisterwerf van toepassing.

Op basis van dit bestemmingsplan is begin 2020 de eerste fase van de herontwikkeling van de oude gemeentewerf het project Zeister Werf/Surplus met 22 appartementen gerealiseerd en in gebruik genomen. Voor de tweede fase kunnen volgens het nog uit werken bestemmingsplan maximaal 60 woningen gerealiseerd worden met een bouwhoogte van maximaal 10 meter.

1

Proces sinds 2020 In 2020/2021 hebben gesprekken plaatsgevonden met Stichting Knarrenhof Nederland, een landelijke stichting met een maatschappelijk doel; namelijk de realisatie van woongroepen voor zelfredzame senioren (45+), vormgegeven als een hof, met veel aandacht voor het stimuleren van ontmoeting in de vorm van een gezamenlijke tuin en een gezamenlijke ruimte. Na het Didam arrest van november 2021 en door personeelswisselingen is dit proces tijdelijk stilgelegd en is in 2023 de draad weer opgepakt. De gesprekken sindsdien tussen gemeente en Knarrenhof hebben bij beide partijen geleid tot de overtuiging dat het project haalbaar is en een intentieovereenkomst met elkaar gesloten kan worden. Afspraken intentieovereenkomst Er is in overleg met Knarrenhof een intentieovereenkomst opgesteld en er zijn diverse conceptafspraken gemaakt, waaronder een voor beide partijen onderbouwde en redelijkerwijs acceptabele grondprijs bij verkoop van de grond van de gemeente aan Knarrenhof voor de ontwikkeling van 60 woningen. Verder is afgesproken dat Knarrenhof de volgende woningen ontwikkelt: • 20 huurwoningen voor de sociale huur • 20 koop/huurwoningen middensegment laag; • 14 koop/huurwoningen middensegment hoog; • 6 koopwoningen in het hoge segment.

Relatie met fase 1 en met de Woonvisie De totale ontwikkeling van fase 1 (Zeister Werf/Surplus) en fase 2 (Knarrenhof) is gekoppeld aan de woningbouwdifferentiatie (peiljaar 2023) uit de woonvisie. Het project Knarrenhof zelf wordt ontwikkeld op basis van de woningbouwdifferentiatietabel 2024, waarbij 2/3 van de woningen in het betaalbare segment komen van sociale huur (20 woningen) en het middensegment-laag (20 woningen). De woningtoewijzing van de sociale huurwoningen gebeurt aan de hand van de Huisvestingsverordening regio Utrecht, gemeente Zeist. Op grond van bepalingen in deze verordening hebben woningzoekenden met een lokale en economische binding aan Zeist, afhankelijk van hun inkomens- en huishoudenssituatie, een voorrangspositie in de bepaling van de rangorde bij de woningtoewijzing. Maar dat betekent niet dat alle sociale huurwoningen in het project alleen aan inwoners uit Zeist aangeboden mogen worden. Ook voor nieuwbouw middenhuurwoningen gelden de toewijzingsregels van de huisvestingsverordening. Maar ook hier betekent het niet dat alle middenhuurwoningen in het project alleen aan inwoners uit Zeist aangeboden mogen worden. Op dit moment is de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen in het betaalbare segment (tot € 390.000) nog niet in de huisvestingsverordening opgenomen. De toewijzing hiervan is dus nog vrij.

Toewijzing van nieuwbouw koopwoningen boven de prijsgrens van betaalbare koop is vrij. Verder is van belang dat de meeste mensen, die zich in eerste instantie hebben ingeschreven bij Stichting Knarrenhof voor dit project, inwoners van Zeist zijn. Hierdoor mag worden verwacht dat het merendeel van de woningen aangeboden wordt aan Zeistenaren of sociale binding hebben met Zeist. De woningen worden levensloopbestendig gebouwd en zijn dus relatief groot, bedoeld voor de doelgroep van Knarrenhof en gebouwd conform het concept van Knarrenhof. Daarnaast worden de onderdelen en kenmerken van een ontwikkeling van Knarrenhof toegepast, waaronder (maar niet uitsluitend) een algemeen Hofhuys voor alle bewoners en een algemene Hoftuyn, het splitsen in appartementsrechten van het Knarrenhof en het toepassen van een bewonersvereniging voor alle bewoners van het Knarrenhof. Afgelopen maanden is onderzoek verricht om te bekijken waar een gymzaal, bedoeld voor de nabijgelegen scholen De Meerklank en de Zeister Vrije School, het beste gesitueerd kan worden (rekening houden met 300 meter loopafstand). De kans is groot dat de gymzaal op de oude gemeentewerf gesitueerd moet worden, zij het dat de komende periode nog twee andere opties verkend worden.

In de intentieovereenkomst met Knarrenhof is een voorbehoud opgenomen voor het geval dat de gymzaal op de oude gemeentewerf moet worden gerealiseerd; dan vindt overleg plaats tussen partijen en kan de grondprijs naar evenredigheid worden aangepast. Bovendien wordt dan opnieuw bepaald wat de onderverdeling wordt in prijssegmenten. De dan iets lagere grondprijs voor de woningen (naar verwachting ca. 10-15% lager) wordt gedekt door het budget van het Strategisch Huisvesting Plan Onderwijs (SHP).

2

Motieven om een intentieovereenkomst met Knarrenhof aan te gaan Het college heeft haar besluit om een intentieovereenkomst met Knarrenhof aan te gaan gebaseerd op een aantal motieven, waaronder: • Het concept dat Knarrenhof aanbiedt sluit volledig aan bij de opgave van de gemeente en haar wensen voor het woningbouwconcept op deze grond, waaronder het vigerende globale bestemmingsplan en de Woonvisie. • Het concept dat Knarrenhof aanbiedt voldoet aan een grote behoefte. In Zeist heeft een grote groep bewoners zich als geïnteresseerden bij Knarrenhof gemeld. Hierbij is de wens om te wonen in een specifieke woonvorm voor senioren volgens het concept van de Stichting Knarrenhof Nederland, te realiseren door Knarrenhof. • De te realiseren woningen blijven ook in de toekomst beschikbaar voor de beoogde doelgroep. Toewijzing van de woningen binnen een Knarrenhof verloopt via Stichting Knarrenhof Nederland en geschiedt uitsluitend aan leden die op een wachtlijst staan, geïnteresseerd zijn en binnen het profiel passen. Bij verkoop van een woning dient een mutatieprotocol, met daarin onder meer een woonplicht, te worden gevolgd onder regie van de Coöperatie Onz’Hof Nederland U.A., een aan Knarrenhof gelieerde coöperatie die het bewaken van het Knarrenhof-concept tot belangrijkste taak heeft, in samenspraak met de bewonersvereniging van de betreffende Knarrenhof.

Door deze werkwijze en blijvende betrokkenheid van Stichting Knarrenhof wordt gewaarborgd dat de woningen ook in de toekomst beschikbaar zullen blijven voor de beoogde doelgroep. De met Knarrenhof overeengekomen grondprijs voldoet aan de grondexploitatie (grex). Er is geen onafhankelijk taxatierapport opgesteld. De VON - prijzen zijn getoetst aan de hand van vergelijkbare transactiereferenties (prijspeil februari 2024) en zijn marktconform bevonden. Wat betreft de bouwkosten: deze zijn gebaseerd op kengetallen die doorgaans door de markt gebruikt worden – daarmee zijn deze eveneens akkoord bevonden. Een belangrijk punt waarom de grondwaarden wat lager uitvallen is omdat er een uniek woonproduct voor senioren wordt gerealiseerd. Hierdoor is er gerekend met een lagere vormfactor dan gebruikelijk. Seniorenwoningen zijn ruimer opgezet voor mobiliteit en bereikbaarheid. Dit zorgt ervoor dat er meer bouwvolume nodig is per woning. Zodoende vallen de bouwkosten per woningtype iets hoger uit dan een regulier woonproduct – dit vertaalt zich door naar de residuele grondwaarde. Het positief resultaat van deze grex is bestemd voor de ontwikkeling en realisatie van de nieuwe gemeentewerf. Volgens BBV regelgeving is het niet mogelijk om een bijdrage op te nemen als kostenpost. Hierdoor is dit op een andere manier begroot: de winst van de grex oude gemeentewerf komt in een reserve terecht.

Vanuit hier zal een dotatie plaatsvinden naar de reserve dekking investeringen, waarmee (een gedeelte) van de kosten van de nieuwe gemeentewerf zal worden gedekt. Didam arrest De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) bepaald dat mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Er is dan sprake van een uitzonderingssituatie. Ook in dergelijke situaties moet niettemin transparantie worden betracht, door de voorgenomen transactie tijdig bekend te maken en daarbij te motiveren waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Tegen deze achtergrond en omdat de gemeente van mening is dat Knarrenhof als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, heeft de gemeente haar intentie om tot verkoop over te gaan bekend gemaakt van 5 juni t/m 1 juli 2024. Naar aanleiding van deze publicatie hebben zich geen andere gegadigden gemeld. De intentieovereenkomst duurt voort totdat partijen een nieuwe overeenkomst (waarschijnlijk een koopovereenkomst) hebben ondertekend.

Hoe is Knarrenhof juridisch georganiseerd? Knarrenhof® is een landelijke stichting met een maatschappelijk doel, namelijk de leeftijdsbestendige bouw van woongroepen voor zelfredzame senioren. Knarrenhof ziet zichzelf vooral als helper en CPO begeleider van een groep geïnteresseerde mensen die in hun gemeente een Knarrenhof willen ontwikkelen. Is een locatie gevonden, dan wordt voor het te ontwikkelen Knarrenhof een vereniging opgericht met een lokaal bestuur. In het volgende schema is de organisatiestructuur van Knarrenhof weergegeven:

3

Het ontwikkelen, realiseren en verkopen van de woningen wordt uitgevoerd door Ontwikkelbedrijf Onz’Hof voor de Stichting Knarrenhof. Per project/per hof wordt apart Ontwikkelbedrijf opgericht, ervan uitgaande dat wanneer er in het ene project/hof tegenvallers zijn, het andere project/hof daar geen nadelen mag ondervinden. Voor de oude gemeentewerf is dat geworden: Ontwikkelbedrijf Knarrenhof 33 B.V. Duurzame aspecten Deze gebiedsontwikkeling dient te voldoen aan het beleid duurzaam bouwen van de gemeente Zeist, wat inhoudt dat gebouwen o.a. energieneutraal/ leverend, klimaatadaptief (waaronder het verminderen van hittestress en wateroverlast), natuurinclusief en circulair worden gebouwd. Knarrenhof is bekend met dit beleid. Vervolgstappen Vanwege aangrenzende planontwikkelingen op Bartiméus terrein en van de 3e Zeister vrije school in combinatie met beperkte verkeersontsluitingen is begin 2024 voor het grotere gebied een integrale stedenbouwkundige studie gestart. Deze studie wordt in overleg met Bartiméus en de scholen komend najaar afgerond. Na het afronden van de studie en de uitwerking van het ontwerp van Knarrenhof worden de omwonenden opnieuw geraadpleegd. Tevens zal met Knarrenhof een koopovereenkomst worden opgesteld en afgesloten. Tijdens de ruimtelijke procedure vindt een inspraakronde plaats.

4

PLANNING Onderwerp/actie

Sept. 2024

Intentieovereenkomst met Knarrenhof

Ondertekening

Integrale studie

Loopt

Okt.-dec. 2024

2025

2026

Uitwerking en afronding

Koopovereenkomst

Ondertekening

Omwonenden

Participatie: raadplegen

Ruimtelijke procedure

Inspraak BOPA1 procedure of wijziging omgevingsplan

Oude gemeentewerf

Verhuizing naar nieuwe werf. Slopen oude werf en bodemsanering. Vergunningen en ontheffingenprocedure woningen

Vergunningen Woningbouw

Start bouw

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist,

1

2027

de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J. Langenacker

In deze proceduretijd is geen rekening gehouden met eventueel beroep en een eventuele beroepstermijn.

5