RIB24.111 Bijlage 1 Monitor Wonen 2024 bijlage 1 monitor wonen

Monitor Wonen 2024 Deze woningmarktmonitor laat de belangrijkste ontwikkelingen zien op het gebied van bouwen en wonen in Zeist. Er is zowel aandacht voor uitgangspunten uit de Woonvisie 2021 - 2025, als voor de Versnellingsopgave. Voor beide onderwerpen is bij vaststelling toegezegd te zorgen voor een regelmatige monitoring van de voortgang en de planning en de raad daarover te informeren. Met deze Monitor Wonen wordt hier invulling aan gegeven. De monitor bestaat uit drie delen. Het eerste deel geeft een beeld van de woningmarkt in 2023. In het tweede gedeelte wordt ingegaan op de nieuwbouwontwikkelingen in Zeist, met veel aandacht voor de Versnellingsopgave. Het laatste deel geeft aan welke beleidsontwikkelingen er zijn geweest en welke nu spelen op het gebied van wonen.

1. Ontwikkelingen woningmarkt 2023 1.1 Koopmarkt De woningmarkt liet in 2022 een kanteling zien. Van een krappe markt met weinig aanbod, veel vraag en hoge prijsstijgingen naar een situatie met meer aanbod en prijsdalingen. In 2023 zet dit beeld zich in het begin van het jaar door. Er zijn minder transacties. In kwartaal 2 van 2023 zien we het aantal transacties weer toenemen. Er waren in 2023 in totaal 705 transacties in de gemeente Zeist. Dat is te vergelijken met 2022 (698). Figuur 1: aantal transacties in Zeist 2020-2023

Bron: monitor wonen Provincie Utrecht

Voor het eerst in jaren is de gemiddelde koopsom gedaald in 2023. De gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen daalde van € 655.832 naar € 549.242. Een daling van 16%. De belangrijkste oorzaken van de prijsdaling lijken de hogere hypotheekrente en de toegenomen onzekerheid in de markt. Ook wordt er minder vaak overboden. De afkoelende markt laat weer ruimte aan kopers om te onderhandelen over de koopprijs van een woning. Wel zien we dat in het laatste kwartaal van 2023 de woningmarkt weer krapper wordt, er minder aanbod op de markt komt en de prijzen stijgen.

1

De afgelopen jaren zien we dat de gemiddelde koopsom van vrijstaande woningen in Zeist het gemiddelde ophalen. In 2023 is de gemiddelde koopsom in dit segment fors gedaald. Deze daling werkt door in de gemiddelde koopsom voor heel Zeist. Mogelijk dat dit verklaart waarom de prijsdaling in Zeist sterker is dan de Provincie Utrecht (-9%) en Nederland (-5%). De gemiddelde koopsom in Zeist ligt nogal altijd flink hoger dan de gemiddelde koopsom in de Provincie Utrecht (€ 476.445) en Nederland (€ 415.925). Figuur 2: gemiddelde transactieprijs in Zeist 2020-2023

Bron: monitor wonen Provincie Utrecht

1.2 Sociale huur In de sociale huursector blijft de druk aanhouden. De gemiddelde inschrijfduur voor starters is licht gestegen naar 10,5 jaar (10,2 in 2022). De gemiddelde inschrijfduur voor doorstromers is licht gedaald van 11,4 jaar naar 11,2 jaar in 2023 (bron: RWU 2023). De inschrijfduur zegt niet altijd alles over de daadwerkelijke tijd dat iemand actief gezocht heeft naar een woning. Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in, voor het moment dat ze wel een woning nodig hebben. De gemiddelde zoektijd in Zeist voor starters is 4,9 jaar en voor doorstromers ook 4,9 jaar. Dit zijn iets gunstigere cijfers dan in 2022. De zoektijd voor starters was in 2022 5 jaar en voor doorstromers 5,9 jaar. De Zeister corporaties (ZCO) Woongroen en Nabij Wonen hebben veruit de meeste sociale huurwoningen in bezit. In 2023 is het DAEB-bezit1 van deze corporaties gegroeid van 7.804 naar 7.837 woningen (peildatum 31-12-2023, bron: evaluatie prestatieafspraken 2023). Daarnaast hebben corporaties Woonzorg en Habion samen 286 DAEB- woningen in Zeist (bron: IBW). SSH heeft tenslotte 795 DAEB-woongelegenheden (zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte).

2. Nieuwbouw In 2023 zijn 91 nieuwbouwwoningen opgeleverd, daarnaast zijn er 41 woningen door bijvoorbeeld transformatie toegevoegd (bron: CBS). Ook zijn er woningen gesloopt. Per saldo is de voorraad met 85 woningen toegenomen. Woningbouwprojecten die zijn opgeleverd zijn onder andere woningen op het voormalige Rabobankterrein en in Kerckebosch.

1

DAEB: staat voor Diensten van Algemeen en Economisch Belang. Dit zijn woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (808,06 prijspeil 2023).

2

Nieuwbouwproject Zeister Enk (voormalig Rabobankterrein)

2.1 Geplande woningbouw In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen de bouw van 4.000 woningen mogelijk te maken. Inmiddels is de woningvoorraad in de periode 2022-2023 met 358 woningen toegenomen. Daarnaast zijn er op dit moment bijna 2.600 woningen in de planning in Zeist (zie bijlage 3 voor de lijst met woningbouwplannen). Een aantal grote ontwikkelingen zijn onder andere de WA-hoeve (400 woningen), Vliegbasis Soesterberg (circa 240 woningen) en Eikenstein (circa 200 woningen). Naast deze 2600 geplande woningen op bijna 40 locaties zijn er nog meer locaties waar we aanvullende woningbouw voorzien, zoals bijvoorbeeld de Stationslocatie. Daarnaast zullen er nieuwe initiatieven opkomen van inwoners en ontwikkelende partijen die bijdragen aan de ambitie om woningen toe te voegen. We willen de groei zoveel mogelijk samen laten gaan met het versterken van een gezonde en groene leefomgeving. Voor bijna 9% van de geplande woningen is het programma nog onbekend (o.a. Vollenhove). Kijken we naar de plannen waarvan het programma wel bekend is, dan komt het volgende beeld naar voren. In totaal bestaat 32% van het woningbouwprogramma uit sociale huurwoningen. Van de geplande woningen valt 16% in het segment middenhuur 2 en 9% in het segment betaalbare koop. Tot slot valt 17% in het segment middensegment koop/huur (hoog) en 26% in het dure segment.

Bovenstaande cijfers laten zien dat in totaal 57% in het betaalbare segment valt (optelsom sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Dit is in lijn met de eerdere gewenste woningdifferentiatie uit de Woonvisie (minimaal 50%). Inmiddels is zeer recent de woningdifferentiatietabel van de Woonvisie herijkt (zie ook kopje 3 “ontwikkelingen woonbeleid”). We streven naar een hoger percentage, namelijk dat minimaal 67% van de nieuwbouw in het betaalbare segment valt. Nieuwe initiatieven worden hierop beoordeeld. Gelet op de zeer recente wijziging is dit nog niet terug te zien in de woningbouwplanning. In vergelijking met vorig jaar zien we bij een aantal projecten een wijziging in het programma. Zo is het programma van het voormalig V&Dpand gewijzigd (24RV008). Ook zijn er een aantal betaalbare 2

Prijspeil woningbouwdifferentiatietabel 2024: Sociale huur: gemiddeld € 780, maximaal € 879,66 Betaalbare koop: gemiddeld €355.000 VON of lager, maximaal €390.000 VON. Middenhuur (laag): gemiddeld €1.020 p./m. of lager, maximaal €1.123 p./m. Middensegment koop (hoog): gemiddeld €435.000 VON of lager, maximaal €480.000 VON. Middensegment huur (hoog): gemiddeld €1.500 p./m. of lager, maximaal € 1.875

3

woningen opgenomen in het project Vliegbasis. Daarnaast valt op dat het aantal gerealiseerde woningen in 2023 bijzonder laag is. Mogelijk is dit het gevolg van de voorzichtigheid van ontwikkelaars en beleggers tijdens de coronaperiode, waardoor plannen zijn doorgeschoven. Voor 2024 voorzien we weer een stijgende lijn in het aantal opgeleverde woningen met de oplevering van de projecten Dwarsweg, laatste fase Kerckebosch en Vogelwijk.

Nieuwbouwproject Vederhof in aanbouw (Vogelwijk)

2.2 Versnellingsopgave De gemeenteraad heeft op 24 januari 2017 ingestemd met de Versnellingsopgave Huisvesting (17RV001). Deze Versnellingsopgave draagt bij aan de realisatie van nieuwe woningen. In de bijlage bij deze woningbouwmonitor is een voortgangsrapportage opgenomen van alle projecten die momenteel onder de Versnellingsopgave vallen.

Aanleiding Versnellingsopgave De woningbehoefte wijzigt snel en het aanbod moet daarop aansluiten. We moeten snel inspelen op die wijzigende vraag. Er moet meer flexibiliteit in de woningmarkt komen. Zo groeit in Zeist de groep mensen die starten of herstarten op de woningmarkt. Om die reden wordt er op ingezet bestaande huisvestingsprojecten waar mogelijk te versnellen. Ook kijken we naar woonvormen waar een mix van doelgroepen bij elkaar kan wonen, verspreid over heel Zeist. Er is behoefte aan kleinere woningen voor de doelgroepen. Een belangrijke aanleiding voor de Versnellingsopgave was het hoge aantal te huisvesten statushouders. Na een lagere taakstelling in 2019 en 2020 is de taakstelling voor 2021 en 2022 fors toegenomen en in 2023 blijven stijgen:

4

Jaar 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Taakstelling 100 81 47 44 91 99 145

Benodigde woningen 29 24 12 10 26 32 33

Taakstelling gehaald? ja ja ja ja ja ja ja

De huisvesting van statushouders kon vooral worden gerealiseerd dankzij extra inzet en samenwerking met de woningcorporaties. In 2023 is het aantal te huisvesten statushouders toegenomen ten opzichte van 2022. Ook voor de eerste helft van 2024 blijft de taakstelling hoog. In de eerste helft van 2024 betreft de taakstelling voor de gemeente Zeist 70 te huisvesten statushouders. Gezien de druk op de woningmarkt is dit geen gemakkelijke opgave. Door de jarenlange inspanning zien we in de afgelopen jaren wel de resultaten van de Versnellingsopgave. De gedachte achter de Versnellingsopgave was om een versnelling in de huisvestingsopgave te realiseren waardoor een gelijk aantal reguliere woningzoekenden als statushouders gehuisvest kunnen worden. In totaal zijn er binnen de Versnellingsopgave 447 betaalbare woningen gerealiseerd in de periode 2017-2023, waarvan 272 sociale huurwoningen. In de periode 2017-2023 zijn er in totaal 166 sociale huurwoningen nodig geweest om statushouders te kunnen huisvesten. Kijken we naar het aandeel sociale huurwoningen wat jaarlijks naar statushouders gaat, afgezet tegen het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen per jaar dan geeft dat het volgende beeld. Het percentage sociale huurwoningen wat jaarlijks naar statushouders gaat varieert de afgelopen jaren tussen de 2% en 6%.

Voortgang Als bijlage treft u aan de voortgangsrapportage Versnellingsopgave. Hierin staat een beknopte weergave van de stand van zaken van alle nu lopende versnellingsprojecten. Deze voortgangsrapportage wordt drie á vier keer per jaar vernieuwd en met een raadsinformatiebrief aan u toegestuurd. Hieronder volgt een lijstje dat een beeld geeft van projecten uit de Versnellingsopgave sinds de start in 2017. Hoewel de plannen en dus ook de aantallen soms nog zeer onzeker zijn, hebben we wel voor alle plannen een aantal opgenomen. Nieuw in de lijst is het woningbouwproject op de locatie van de voormalige V&D. Hier zijn tenminste 175 woningen gepland, gelijkelijk verdeeld over de categorieën sociaal, middelduur laag en middelduur hoog. De categorie duur ontbreekt.

Dit geeft het volgende overzicht in aantallen en type woningbouwontwikkeling: • Totaal aantal woningen in 32 projecten (sinds start 2017): 1640 • Aantal huurwoningen (zowel gerealiseerd als in voorbereiding):1300 • Waarvan sociale huur (zowel gerealiseerd als in voorbereiding): 749 • Waarvan middeldure huur (zowel gerealiseerd als in voorbereiding): 551 • Aantal woningen voor bijzondere doelgroepen: 189 • Aantal woningen in aanbouw genomen in 2023: 79 (Dwarsweg en Vogelwijk) • Totaal aantal woningen opgeleverd t/m 2023 (sinds start 2017): 447 • Waarvan sociale huur: 272 • Waarvan middeldure huur: 175 In 2023 zijn 18 woningen opgeleverd (Sterrenberg). Alles bij elkaar zijn er tot nu toe binnen de Versnellingsopgave 447 betaalbare woningen opgeleverd in 12 projecten (272 sociale huur en 175 middeldure huur). Er staan nog 1193 woningen gepland binnen de Versnellingsopgave, waarvan 853 5

in de categorie betaalbare huur. In 2023 zijn slechts 18 woningen opgeleverd. Diverse bezwaar- en beroepsprocedures zorgen ervoor dat woningzoekenden jaren langer op hun woning moeten wachten (Huis ter Heide-west, Huis ter Heide-zuid, Schermerslaan-Vondellaan).

Verklaring van geen bedenkingen De gemeenteraad heeft 9 november 2021 besloten dat onder voorwaarden voor plannen binnen de Versnellingsopgave geen verklaring van geen bedenkingen nodig is (21RV035). In de voortgangsrapportage is op bladzijde 13 een tabel opgenomen van plannen waarbij gebruik gemaakt is/wordt van deze mogelijkheid.

3. Ontwikkelingen woonbeleid; lokaal en landelijk De basis voor het woonbeleid in Zeist is de Woonvisie 2021-2025. We willen dat de juiste woningen worden gebouwd voor een diverse groep woningzoekenden. Betaalbaarheid staat voorop. Het ontbreekt in Zeist met name aan woningen in het middensegment. Ook in 2023 is verder gewerkt aan verschillende instrumenten om dit te bereiken. Zo is gestart met het maken van een Woonzorgvisie, het aanpassen van de huisvestingsverordening en is de woningbouwdifferentiatietabel geactualiseerd. Op landelijk niveau is er nieuwe wetgeving op gebied van wonen vastgesteld en is nieuwe wetgeving in voorbereiding.

Woonvisie als kader voor woningbouwontwikkelingen; nieuwe woningbouwdifferentiatietabel vastgesteld In de Woonvisie 2021-2025 is een woningbouwdifferentiatietabel opgenomen. Aanvragen voor woningbouwprojecten worden getoetst aan deze tabel. Met deze tabel zorgen we er voor dat er een gewenst woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. In 2024 is de tabel geëvalueerd en geactualiseerd. Met de nieuwe tabel sluiten de gehanteerde prijsgrenzen voor betaalbare koop en middenhuur aan op landelijke wetgeving. Ook is lokaal beleid in lijn gebracht met de afspraken uit de regionale Woondeal en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, onder andere dat minimaal tweederde van de nieuwbouw betaalbaar is.

Aanpassing Huisvestingswet; wijziging Huisvestingsverordening Het afgelopen jaar is gewerkt aan een voorstel om de Huisvestingsverordening aan te passen. Aanleiding is een wijziging van de Huisvestingswet. Met deze wetswijziging is het voor gemeente onder andere mogelijk regels op te stellen voor de toewijzing van betaalbare nieuwbouw koopwoningen. In het voorstel voor wijziging van de nieuwe Huisvestingsverordening is ook een vergunningplicht voor middenhuurwoningen opgenomen. Met deze aanpassingen sturen we meer op de toewijzing van betaalbare woningen. Met het invoeren van een vergunningplicht voor nieuwbouwkoopwoningen en middenhuurwoningen borgen we dat deze woningen daadwerkelijk terechtkomen bij de groep met een bepaald inkomen. De raad neemt in juli 2024 een besluit over deze aanpassingen.

Meldpunt Goed Verhuurderschap geopend Naast een wijziging van de Huisvestingswet is er ook een nieuwe wet in werking getreden; de Wet Goed Verhuurderschap. De wet heeft als doel goed verhuurderschap te stimuleren én om ongewenst verhuurgedrag te voorkomen en tegen te gaan. De gemeente heeft met de wet nieuwe mogelijkheden en bevoegdheden om de norm voor goed verhuurderschap te handhaven en af te dwingen. Ook is er per 1 januari 2024 een meldpunt waar huurders, woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.

6

Woonzorgvisie in de maak Gestart is met het opstellen van een Woonzorgvisie. Uitgangspunt is dat iedereen in Zeist prettig moet kunnen wonen, ook als iemand een zorg en/of ondersteuningsvraag heeft. De Woonzorgvisie geeft aan welke ambities, kansen en verantwoordelijkheden er zijn voor het huisvesten van kwetsbare inwoners met een zorg en/of begeleidingsvraag in Zeist. Onderdeel van de Woonzorgvisie is een afwegingskader voor ruimtelijke initiatieven gericht op wonen en zorg. Hiermee willen we concreet invulling kunnen geven aan de visie. Daarnaast is het gewenst om een uitvoeringsprogramma op te laten stellen als onderdeel van de Woonzorgvisie; een proactief middel om de ambities uit de Visie te realiseren. Stakeholders worden betrokken bij de totstandkoming van de visie. Naar verwachting is de Woonzorgvisie begin 2025 gereed.

Regionaal woningmarktonderzoek In U10-verband is gestart met een regionaal woningmarktonderzoek. Het onderzoek moet per gemeente inzicht geven in de huidige situatie op de woningmarkt qua demografie, woningvoorraad en verhuisbewegingen. Daarnaast brengt het onderzoek zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte in beeld. Naar verwachting is het onderzoek najaar 2024 gereed. Het woningmarktonderzoek zien we als een bouwsteen voor het opstellen van een nieuwe Woonvisie. In 2025 willen we een nieuwe Woonvisie opstellen die in lijn is met nieuwe wetgeving, zoals het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Zoals het er nu naar uitziet wordt de Woonvisie in deze nieuwe wet vervangen door het volkshuisvestingsprogramma. Onderstaand lichten we het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting toe.

Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting Het rijk wil met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting meer grip krijgen op aantallen woningen, waar deze woningen moeten komen en voor wie deze woningen worden gebouwd. Ook wordt beoogd de procedures van initiatief tot realisatie van woningbouwprojecten te versnellen. Ook wil men sturen op betaalbaarheid (2/3 betaalbaarheid nieuwbouw) en moet er een evenredige verdeling van urgente woningzoekenden komen. Het wetsvoorstel introduceert onder andere de verplichting voor gemeenten voor het opstellen en vaststellen van een volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma gaat de huidige Woonvisie vervangen. Momenteel ligt het wetsvoorstel ter behandeling bij de Tweede Kamer. De insteek is dat deze wet in 2024 wordt vastgesteld.

Wet betaalbare huur De Wet betaalbare huur treedt 1 juli in werking. Door deze wet krijgen gemeenten er nieuwe taken en bevoegdheden bij die gaan over toezicht en handhaving. De Wet betaalbare huur regelt dat de bestaande huurprijsbescherming voor de sociale sector, ook voor de middenhuursector gaat gelden. Dit betekent dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing wordt op huurwoningen tot en met 186 punten (€1.123,13, prijspeil januari 2024). Dit geldt voor nieuwe huurcontracten. Daarnaast maakt de wet het WWS dwingend. Dit betekent dat verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan en een boete te geven vanaf 1 januari 2025.

7