RIB24.080 Ontwerp Gebiedsvisie Dijnselburg

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪

www.twitter.com/gemeentezeist Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Datum

Ontvangen griffie 30 mei 2024 RIB24.080

30-05-2024

Ons kenmerk

367392

Uw kenmerk Bijlage(n)

1

Behandeld door

Vuijk, Peter

Onderwerp

Ontwerp gebiedsvisie Dijnselburg

Portefeuillehouder

Wethouder Van Dijk

Geachte leden van de raad,

Graag informeren wij u dat het college besloten heeft om de ontwerp gebiedsvisie voor Dijnselburg per 30 mei 2024 voor een periode van zes weken ter inzage te leggen. Aanleiding De laatste jaren is met omwonenden en grondeigenaren gewerkt om te komen tot een gebiedsvisie voor Dijnselburg. In de gebiedsvisie staan de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden centraal. Op 21 december 2023 (RIB24.024) en tijdens de informatieavond voor de raad op 25 januari 2024 bent u geïnformeerd over de ontwikkelingen op Dijnselburg, vooral over de gebiedsvisie. Vervolgens bent u op 15 februari geïnformeerd (RIB24.039) over de beantwoording door het college van een brief van bewoners, buurt- en belangenverenigingen en ontving u tevens een reactie op enkele tijdens de informatiebijeenkomst van 25 januari 2024 door de raad gestelde vragen. De ontwerp gebiedsvisie is vanaf heden voor zes weken ter inzage gelegd, zodat zienswijzen kunnen worden ingediend. Aan de hand van de zienswijzen wordt de gebiedsvisie zo nodig aangepast en aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Ontwikkelingen 2017-heden In 2017 is het eerste bestuurlijke besluit genomen om te komen tot een gebiedsvisie voor Dijnselburg.

In de periode 2018-2021 is in een intensief participatieproces gewerkt aan een haalbare gebiedsvisie voor het landgoed Dijnselburg en de aangrenzende locaties: het recreatiepark en het sportgebied (sporthal, zwembad, fysiofitnesscentrum en de atletiekbaan). In november 2018 is hiervoor de Kadernotitie Dijnselburg door u vastgesteld.

1

Na het vaststellen van deze Kadernotitie is een breed participatieproces gestart dat veel inzicht in de wensen, ambities en verwachtingen van gemeente, eigenaren, initiatiefnemers, exploitanten, omwonenden en gebruikers heeft gegeven, maar door de vele verschillende belangen ook heeft geleid tot een patstelling. Hierdoor is het planproces vastgelopen, terwijl de behoefte aan een kaderstellende en haalbare gebiedsvisie voor Dijnselburg onverminderd groot is. Dijnselburg ligt bovendien in de zogenaamde kernrandzone 1, waarbinnen ontwikkelingen alleen mogelijk zijn op basis van een vastgestelde gebiedsvisie (conform provinciaal beleid). Tegen deze achtergrond en mede na signalen vanuit de participatiegroep heeft de gemeente een krachtiger regierol op zich genomen om de gebiedsvisie te voltooien en het vastgelopen planvormingsproces los te trekken. Dit heeft geleid tot een concept ontwerp gebiedsvisie, waarin de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische kernwaarden zijn benoemd. Deze versie van de gebiedsvisie is in 2022 gedeeld met de participatiegroep (bestaande uit onder andere omwonenden en eigenaren). Sindsdien zijn er ontwikkelingen geweest op het recreatiepark en zijn er gesprekken gevoerd met de grote grondeigenaren.

Recreatiepark Wij hebben op 7 november 2023 besloten om in te stemmen met een aantal afspraken op hoofdlijnen met ontwikkelaar BPD (Bouwfonds Gebiedsontwikkeling) voor de ontwikkeling van een woonbuurt met permanente woningen op deze locatie. BPD is voor ongeveer de helft grondeigenaar van het recreatiepark, de gemeente is grondeigenaar van de andere helft. Op 9 november 2023 heeft u unaniem besloten om de opstallen (chalets) op het park voor 3 jaar te huren voor Oekraïense ontheemden. Dit betekent dat de chalets nog tot en met eind 2026 blijven staan. In de tussentijd wordt met BPD in het kader van de gebiedsvisie de haalbaarheid onderzocht voor permanente woningbouw op deze locatie. U bent over alle ontwikkelingen en over de concept ontwerp gebiedsvisie door middel van een RIB en een informatiebijeenkomst op 25 januari 2024 geïnformeerd. Overleg met de provincie De provincie heeft op 5 december 2023 een eerste ambtelijke beoordeling afgegeven, waaruit blijkt dat de woningaantallen een knelpunt vormen in relatie tot de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische kwaliteiten van dit gebied. De provincie is bereid met de gemeente te bekijken wat een passende invulling is voor de woningbouw op Dijnselburg. Van deze mogelijkheid is door middel van een tweetal ambtelijke ontwerpsessie in januari en februari 2024 gebruik gemaakt.

Tevens heeft de provincie in het kader van de procedure om de woningen van Dijnselburg binnen het programma wonen en werken te laten opnemen een tweede ambtelijke beoordeling uitgebracht. Dit houdt in dat de optie van 50 woningen in ‘De Kuil’ van het landgoed niet kansrijk is. Daarentegen wordt een aantal van max. 200 woningen op het huidige recreatiepark Dijnselburg en het sportgebied wel kansrijk geacht. Overleg met de grote grondeigenaren Er is de afgelopen periode ook weer overleg gevoerd met de grote grondeigenaren (BPD en Project Stroet BV). Met Project Stroet BV (eigenaar landgoed/buitenplaats) is helaas niet over alle punten overeenstemming bereikt over de ontwerp gebiedsvisie. Er zijn wel wat verschillen, maar gelukkig veel meer overeenkomsten tussen de eigen landgoedvisies van Project Stroet BV en de onder regie van de gemeente opgestelde gebiedsvisie. Met BPD is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de ontwerp gebiedsvisie. Verder is samen met BPD opdracht verstrekt voor een stedenbouwkundige en landschappelijke verkenning voor de herontwikkeling van het huidige recreatiepark tot een natuur inclusieve woonbuurt. In deze fase van de verkenning heeft de provincie op 8 april jl. voor de gemeente en BPD een inspirerend werkatelier verzorgd over natuur inclusief ontwerpen. Hieraan hebben diverse experts een interessante bijdrage geleverd.

Buurt- en belangengroepen Op 21 januari 2024 hebben een aantal bewoners van de Amersfoortseweg, de buurt- en belangenverenigingen Bosch en Duin, Huis ter Heide en de belangengroepen Stichting Milieuzorg Zeist en Stichting Beter Zeist met een brief aan de raad gereageerd op de raadsinformatiebrief over de planontwikkeling Dijnselburg (RIB24.024). 1

De kernrandzone is de zone in het landelijk gebied rondom een bebouwingskern In deze zone kan de kwaliteit op veel plaatsen verbeteren (Bron: Omgevingsvisie provincie Utrecht).

2

De organisaties waren onder andere kritisch over de mogelijke woningbouwontwikkeling op het landgoed/buitenplaats (max. 50 woningen, nog gebaseerd op de concept ontwerp gebiedsvisie). Een aantal van deze bewoners waren ook aanwezig tijdens de informatieavond voor de raad. Vervolgens is op 11 februari door de buurt- en belangenverenigingen een brief gestuurd naar Gedeputeerde Staten, waarin zij vragen om in gesprek te gaan over de bepalingen in de provinciale gebiedsvisie in relatie tot de ambitie van de gemeente Zeist om op Dijnselburg 250 woningen te realiseren. Op 15 februari 2024 is na een collegebesluit en een RIB de eerdere reactie (21 januari) van de buurt- en belangengroepen schriftelijk beantwoord door middel van een antwoordbrief van het college. Op 20 februari is hierop door de buurt- en belangengroepen weer schriftelijk gereageerd naar de projectmanager. In de laatste brief stellen zij voor om het participatieproces op basis van de Omgevingswet opnieuw te starten. Duurzame aspecten In de gebiedsvisie is onder andere opgenomen dat nieuwbouw in Dijnselburg voldoet aan het beleid duurzaam bouwen van de gemeente Zeist, wat inhoudt dat gebouwen o.a. energieneutraal/ leverend, klimaatadaptief (waaronder het verminderen van hittestress en wateroverlast), natuurinclusief en circulair worden gebouwd.

Zonnepanelen worden geïntegreerd op daken en hemelwater wordt op het eigen perceel opgevangen. Natuurlijke elementen worden geïntegreerd in zowel de bouw als de directe omgeving, met voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen, zoals aangegeven in het ecologisch onderzoek. Tevens wordt biodiversiteit behouden en gestimuleerd in zowel de omgeving van de woning als in de openbare ruimte. Naast de algemene duurzaamheidseisen worden nieuwe gebouwen in Dijnselburg ontworpen met grondgebonden gevelgroen, groendaken en biobased materialen zoals houtbouw of kalkhennep. Dit draagt bij aan CO2-reductie, minimalisatie van stikstofuitstoot en integratie van de natuur in de bebouwde omgeving. Vervolgstappen Vervolgprocedure gebiedsvisie en communicatie met buurt- en belangengroepen Mede omdat op 30 mei de ontwerp gebiedsvisie ter inzage wordt gelegd heeft op 29 mei een (ambtelijk) gesprek plaatsgevonden met de buurt- en belangengroepen, samen met twee ambtenaren van de provincie Utrecht. Tijdens dit gesprek zijn de organisaties geïnformeerd over de ontwerp gebiedsvisie. Op 27 juni 2024 wordt een inloopavond voor alle geïnteresseerden gehouden. De ontwerp gebiedsvisie ligt vanaf 30 mei voor 6 weken voor eenieder ter inzage. Belanghebbenden en betrokkenen kunnen vervolgens een zienswijze indienen. Die zienswijzen verwerken we in een nota van beantwoording en in de definitieve gebiedsvisie.

Beide documenten sturen we na een collegebesluit ter vaststelling naar u (besluitvorming naar verwachting in oktober of november 2024). Verder streven we ernaar om eind 2024 deze organisaties en overige omwonenden actief te betrekken bij de stedenbouwkundige verkenning voor de herontwikkeling van het recreatiepark en het sportgebied. Vervolgprocedure besluitvorming provincie programma wonen en werken De procedure om de max. 200 woningen van Dijnselburg op basis van de gebiedsvisie op het provinciale programma wonen en werken te laten opnemen wordt voortgezet. De provinciale bestuurlijke besluitvorming hierover vindt door Gedeputeerde Staten eind 2024 plaats. Provinciale Staten stellen vervolgens in het voorjaar van 2025 het programma wonen en werken vast. Mits de woningen van Dijnselburg binnen het programma wonen en werken zijn opgenomen en nadat het programma is vastgesteld, kan de wijziging van het omgevingsplan (recreatiepark en sportgebied) kansrijk in procedure worden gebracht. Vervolgstappen recreatiepark en sportgebied Het verkennend onderzoek naar de herontwikkeling van het recreatiepark met BPD loopt nog en omdat er veel samenhang is met de mogelijke ontwikkelingen in het sportgebied (woningbouw, sporthal) willen we de stedenbouwkundige verkenning met dit deelgebied uitbreiden.

De bedoeling is dat dit proces uitmondt in een gedragen en haalbaar stedenbouwkundig plan, dat past binnen de kaders van de gebiedsvisie. In de tussentijd publiceren we (in het kader van het Didam arrest) het voornemen van de gemeente om de grond van het recreatiepark t.z.t. te verkopen aan BPD. Ook stellen we gezamenlijk een koopovereenkomst en een anterieure overeenkomst op. Na het vaststellen van de gebiedsvisie gaan we de omgeving actief betrekken bij de planvorming (participatie). Naar verwachting in 2025 wordt het omgevingsplan opgesteld.

3

De start van de bouw op het recreatiepark kan vervolgens in 2027 plaatsvinden, nadat de chalets leeg zijn

gekomen en verwijderd.

Vervolgstappen ontwikkeling Dijnselburg

Besluitvorming

Gebiedsvisie

Onderwerp

2° kw. 2024

3e kw. 2024

4° kw. 24

2025

College (30 mei) legt gebiedsvisie ter inzage (t/m 11 juli). RIB en nieuwsbrief.

Verwerken zienswijzen, aanpassen gebiedsvisie

Raad:

Provincie (PS):

Vaststellen gebiedsvisie en nota van beantwoording

Vaststellen programma wonen en werken

Inloopbijeenkomst: 27 juni

Stedenbouwkundige verkenning met BPD (incl. sportgebied)

> =

x ©

2

=

8

8

=

g

Participatie met buurtorganisaties en omwonenden

Start bouw

programma wonen en werken

Publicatie voornemen om grond camping te verkopen aan BPD

Verrichten nadere onderzoeken Procedure Omgevingsplan metinSs praa k

2

Vaststellen omge-

§

Vergunningen

vingsplan (raad)

;

2

Hoogachtend, burgemeester en wethoudersvan Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgermeester,

aa /

2027

Provincie (GS): besluit over ontwerp

Sluiten koop- en anterieure overeenkomst met BPD

x

2026

ee

drjH.S; Grotens Vv

Bijlage: Ontwerp gebiedsvisie Dijnselburg

fs. J. Langenacker