RIB23.099 (00) Zienswijze fusie RK Zeist en Heuvelrug Wonen

i

il] | |

Publiekshal = Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl = www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 = zeist@zeist.nl

Gemeente Zeist

Aan de gemeenteraad

Datum

Ondine ai sopVeval.n PIR2 3 094

12-09-2023

Ons kenmerk

or

246682

Uw kenmerk

Bijlage(n)

2

Behandeld door

Walstra, Rik

Onderwerp

Zienswijze fusie RK Zeist met Heuvelrug Wonen

Portefeuillehoud ortefeuillehouder

Wethouder Hoogstraten

Geachte leden van de raad, Woningcorporatie R.K. Woningbouwstichting Zeist (1.100 huurwoningen) heeft het voornemen om per 1 januari 2024 te gaan fuseren met woningcorporatie stichting Heuvelrug Wonen (3.800 huurwoningen) uit Utrechtse Heuvelrug. Beide woningcorporaties werken in dezelfde woningmarktregio U16. De motivatie voor de voorgenomen fusie is gericht op het verder versterken van de volkshuisvestelijke prestaties van de corporaties. Een fusie vanuit kracht en het benutten van de mogelijkheden die erliggen en tegelijk organisatorische kwetsbaarheden verminderen. Op 14 juli 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist een verzoek van de directeur-bestuurder van R.K. Woningbouwstichting Zeist ontvangen om een zienswijze te geven op de voorgenomen fusie. Een verzoek tot fusie tussen woningcorporaties gaat gepaard met een zeer zorgvuldig traject dat wettelijk is vastgelegd. De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt namens de minister van BzK de volkshuisvestelijke, juridische en financiële wenselijkheid en haalbaarheid van een fusie tussen woningcorporaties. Een gemeente heeft via het college van burgemeester en wethouders het recht om haar zienswijze op een voorstel tot een fusie van een lokale woningcorporatie aan de minister van BzK kenbaar te maken. De minister betrekt dit advies in haar besluit over een verzoektot fusie.

Voor de gemeente Zeist is het essentieel dat de fusie van R.K. Woningbouwstichting Zeist metstichting Heuvelrug Wonen in het belang staat van de lokale volkshuisvesting. In algemene zin heeft dit betrekking op de lokale opgaven in het sociale en middensegment van de woningmarkt, de lokale binding van de fusiecorporatie en de samenwerking van de fusiecorporatie met de gemeente en de huurdersbelangenorganisatie van R.K. Woningbouwstichting Zeist, de stichting Prisma Huurdersbelangen.

Austerlitz „ Bosch en Duin „ Den Dolder « Huis ter Heide . Zeist

Op basis van een positieve beoordeling op bovengenoemde aspecten en een positief oordeel van Prisma

Huurdersbelangen over de fusie, concludeert het college dat het volkshuisvestelijk belang in Zeist voor de lange

termijn beter is geborgd door een fusie van beide woningcorporaties.

Het college van burgemeester en wethouders onderschrijft de motivatie voor de fusie en heeft geen bezwaren tegen de voorgenomen fusie. Deze zienswijze vindt u in bijgevoegde brief aan R.K. Woningbouwstichting Zeist en de fusie effectrapportage over de woningcorporaties. Wij verzoeken u de fusie effectrapportage vertrouwelijk te behandelen.

Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

C

een df

)

de burgemeester,

A

GC :

dr.JH. 8.| Grotens

dh .J.J.L.M-Janssen

Bijlagen: brief aan R.K. Woningbouwstichting Zeist en de fusie effectrapportage over de woningcorporaties (vertrouwelijk)

Austerlitz „ Bosch en Duin » Den Dolder » Huis ter Heide „ Zeist

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan R.K. Woningbouwstichting Zeist De heer C.H. Schuurmans Hortensialaan 30 3702 VG Zeist

Datum

12 september 2023

Ons kenmerk

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Onderwerp Fusievoorstel Geachte heer Schuurmans,

Behandeld door

Bijlage(n)

Portefeuillehouder

246682 R. Walstra Laura Hoogstraten

R.K. Woningbouwstichting Zeist (RK Zeist) heeft het voornemen om per 1 januari 2024 te gaan fuseren met stichting Heuvelrug Wonen (Heuvelrug Wonen) uit Utrechtse Heuvelrug. Beide woningcorporaties werken in dezelfde woningmarktregio U16. U heeft op 14 juli 2023 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist (het college) verzocht om een zienswijze te geven op de voorgenomen fusie. De motivatie voor de voorgenomen fusie is gericht op het verder versterken van de volkshuisvestelijke prestaties van de corporaties. Een fusie vanuit kracht en het benutten van de mogelijkheden die er liggen en tegelijk organisatorische kwetsbaarheden verminderen. Oordeel Het college heeft geen bezwaren tegen de voorgenomen fusie tussen RK Zeist en Heuvelrug Wonen. In het vervolg van deze brief zullen wij onze zienswijze nader toelichten waarop ons oordeel is gebaseerd. Algemeen Voor de gemeente Zeist is het essentieel dat de fusie van RK Zeist met Heuvelrug Wonen in het belang staat van de lokale volkshuisvesting. In algemene zin heeft dit betrekking op de lokale opgaven in de sociale woningvoorraad en ontwikkeling van middenhuurwoningen, de lokale binding van de fusiecorporatie en de samenwerking van de fusiecorporatie met de gemeente Zeist en de huurdersbelangenorganisatie van RK Zeist, de stichting Prisma Huurdersbelangen (Prisma).

Aan al deze aspecten heeft het college de voorgenomen fusie beoordeeld. Woonvisie 2021 - 2025 De gemeente Zeist heeft in de Woonvisie een stevige ambitie vastgelegd om een vitale gemeente te zijn waar de woningmarkt woonkansen biedt voor ieders portemonnee en voor iedere levensfase. Er wordt daarbij ingezet op:  Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens. Bij nieuwbouwprojecten van meer dan 40 woningen inzetten op 20-30% sociale huur en minimaal 50% middeldure huur en/of koop. Bij kleinere projecten inzetten op volledig bouwen in het middensegment huur en/of koop.  Duurzaam wonen in Zeist door te investeren in toekomstbestendige en duurzame wijken. Uiterlijk in 2050 willen we energieneutraal zijn in Zeist.  Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen.  Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk. RK Zeist is voor de gemeente een belangrijke partner om bij te dragen aan de ambities van de gemeente Zeist in de sociale woningvoorraad en middenhuur. Wij gaan ervan uit dat de hier genoemde ambities door de fusie niet onder druk komen te staan.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

Voldoende betaalbare huurwoningen De druk op de lokale en regionale woningmarkt is hoog. Er is in de gemeente Zeist een tekort aan betaalbare woningen voor diverse doelgroepen, zowel in de sociale woningvoorraad als in het middensegment huur en koop. De opgave voor de gemeente Zeist is groot. We willen met elkaar 4.000 woningen bouwen in de periode tot 2030. Hiervan moeten tot en met 2026 minimaal 300 woningen worden toegevoegd in de sociale huursector. Voor de gemeente Zeist is het belangrijk om een betrouwbare partner te hebben die de opgave in de sociale huursector aankan en op zich neemt. De fusiecorporatie heeft in de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede waar zij werkzaam is ook nieuwbouwopgaven. De bijdrage van RK Zeist aan de opgave van minimaal 300 sociale huurwoningen in Zeist zoals vastgelegd in de prestatieafspraken, is expliciet opgenomen in de nieuwbouwportefeuille van de fusiecorporatie. Daarnaast is in de fusie-effectrapportage aangegeven dat de fusiecorporatie de financiële ruimte heeft om extra sociale huurwoningen en middenhuurwoningen te realiseren boven op de totale opgaven in de regiogemeenten waar zij werkzaam is. De fusiecorporatie wil voldoende woningen beschikbaar houden voor de primaire doelgroep en zal daarbij een gematigd huurbeleid hanteren. Een huurbeleid vergelijkbaar zoals RK Zeist nu hanteert.

Daarnaast wil de fusiecorporatie de betaalbaarheid van het wonen garanderen door ook de energielasten te verlagen met het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen. Een deel van de lokale woningopgave in Zeist bestaat uit toevoeging van het segment middenhuur (tussen circa € 800,- en circa € 1.000,-). Het college vindt het van belang dat de nieuwe fusiecorporatie bijdraagt aan de realisatie van dit middensegment. De fusiecorporatie geeft aan de financiële mogelijkheden te hebben om bij te dragen aan een duurzaam betaalbaar segment middenhuur en heeft uitgesproken dit te willen oppakken. Kwalitatief goede en duurzame huurwoningen De fusieorganisatie heeft de financiële mogelijkheden en de juiste ketenpartners om het totale woningbezit via de reguliere onderhoudscycli voor de lange termijn op een goede basiskwaliteit te houden en te investeren in duurzaamheid. De bestaande sociale huurwoningen van RK Zeist hebben nu al gemiddeld het energielabel B. In 2024 stelt de fusiecorporatie een integraal duurzaamheidsbeleidsplan en -werkplan op. De huurdersorganisaties worden daarbij betrokken. De totale woningvoorraad van de fusiecorporatie zal gelijk aan de huidige lijn uiterlijk in 2050 CO2-neutraal zijn. In het kader van de verduurzaming van de bestaande huurwoningen vindt Prisma dat RK Zeist niet alleen naar het gemiddelde energielabel van haar bezit moet kijken.

Het gaat er bij het realiseren van betaalbare woonlasten vooral ook om, om de huurwoningen met de lagere energie labels versneld aan te pakken. Het college onderschrijft dit standpunt. In de Nationale prestatieafspraken is door Aedes toegezegd dat woningcorporaties uiterlijk 2028 geen huurwoningen meer zijn met een energielabel met E-, F,- en G-label. Prestatieafspraken 2021 - 2025 De gemeente heeft met RK Zeist en Prisma in 2021 meerjarige prestatieafspraken gemaakt. Jaarlijks worden deze afspraken geëvalueerd en zo nodig aangevuld of aangepast. Er zijn maatregelen, acties en verplichtingen afgesproken op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. Ook in 2023 heeft RK Zeist in overleg met Prisma een nieuw bod voor 2024 uitgebracht op de bestaande prestatieafspraken 2021-2025, wat eind 2023 zal leiden tot nadere uitwerking van prestaties en activiteiten. Deze meerjaren prestatieafspraken blijven van kracht na de fusie van RK Zeist met Heuvelrug Wonen. De gemeente Zeist heeft daarmee al concrete prestatieafspraken vastgelegd met de nieuwe fusiecorporatie. Daarbij heeft de fusiecorporatie aangegeven ook na 2025 lokale afspraken met de gemeente Zeist en Prisma te blijven maken. In de gemaakte prestatieafspraken zijn concrete nieuwbouwprojecten van sociale huurwoningen in Zeist vastgelegd.

Met het feit dat in de nieuwbouwportefeuille van de fusiecorporatie ook een bijdrage voor de

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

3

minimaal 300 sociale huurwoningen voor Zeist is opgenomen, benadrukt het college dat de woningbouwopgave in de sociaal woningvoorraad essentieel is. Lokale verankering De fusiecorporatie wil de lokale verankering niet alleen behouden, maar juist ook versterken. Zij wil hiertoe de werkwijze van ‘Kracht in de kernen’ hanteren. De fusiecorporatie stelt de bewoner centraal bij de gezamenlijke aanpak voor leefbare buurten, wijken en kernen. De fusiecorporatie zet nadrukkelijk in op de samenwerking met bewoners, huurders-/bewonersorganisaties en vertegenwoordigers van lokale partners, waaronder de gemeente Zeist. Daarbij wil de fusiecorporatie fysiek zichtbaar en bereikbaar zijn voor iedereen die hier behoefte aan heeft. Het college van B&W hecht aan deze keuzes en gaat ervan uit dat deze structureel van aard zijn. In ambtelijke gesprekken bij de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede, waar Heuvelrug Wonen nu werkzaam is, is gebleken dat de samenwerking op ambtelijk en bestuurlijk niveau vergelijkbaar is met de goede samenwerking tussen de gemeente Zeist en RK Zeist nu. Het college vertrouwt op een blijvende goede samenwerking met de fusiecorporatie. Als vertegenwoordiger van de huurders van RK Zeist is Prisma is nauw betrokken bij het fusieproces. Huurdersorganisaties hebben een wettelijk grotere rol in dit proces dan gemeenten.

Zij hebben een instemmingsrecht voor de fusie. In het gesprek dat de portefeuillehouder van het college gevoerd heeft met Prisma over de fusie, is duidelijk gebleken dat de belangenorganisatie positief staat tegenover de fusie. Het college vindt het van groot belang dat Prisma haar vertrouwen heeft uitgesproken in de voorgenomen fusie. Prisma heeft aangegeven dat zij zeer tevreden is over de samenwerking met RK Zeist en over de dienstverlening aan de huurders. Vooral de samenwerking van RK Zeist met de diverse bewonerscommissies vindt Prisma belangrijk. Zij verwacht dan ook dat de fusiecorporatie dit niveau van samenwerking en dienstverlening zal continueren en ook zal blijven werken aan verbeteringen. RK Zeist heeft bij Prisma aangegeven dat in het kader van de lokale binding, de fusiecorporatie het huidige kantoor in Zeist zal aanhouden. Financiën Beide corporaties hebben door advies- en accountancykantoor BDO onafhankelijk onderzoek laten verrichten. In de afzonderlijke corporaties zitten volgens BDO geen significante financiële risico’s. Financieel gezien levert een fusie van de twee corporaties een gezond beeld op. Dit is in lijn met de verwachtingen aangezien de individuele corporaties financieel solide zijn. BDO concludeert alles overziend, dat de fusieorganisatie een laag risicoprofiel kent en dat het due-diligenceonderzoek de keuze voor een fusie ondersteunt.

Aandachtspunten heeft BDO ook geformuleerd. BDO denkt aan het gezamenlijk vormen van één lijn op het gebied van de verduurzamingsambities, onderhoudsbeleid en beleid economische parameters op basis waarvan de begroting wordt doorgerekend. Het oordeel en adviezen van BDO geeft het college vertrouwen in de financiële robuustheid van de fusiecorporatie. Er is getoetst of nog leningen uitstaan bij de gemeente aan RK Zeist, die mogelijk van invloed kunnen zijn op de fusie. De gemeente Zeist heeft geen leningen uitstaan bij de woningcorporatie. Daarnaast staat de gemeente borg voor leningen aan RK Zeist (achtervangfunctie sociale woningbouw). Dit zijn getoetste leningen door de Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij het risico voor de gemeente Zeist relatief laag is en heeft daarom geen invloed op ons oordeel. Tot slot Als de minister goedkeuring geeft aan de fusie tussen RK Zeist en Heuvelrug Wonen, zal er in de komende periode sprake zijn van een transitieperiode voor de fusieorganisatie. De fusieorganisatie heeft het belang benadrukt voor de lokale binding in Zeist. Het college stelt het op prijs om deze transitie als agendapunt op te nemen in de komende bestuurlijke en ambtelijke overleggen. Hoogachtend,

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

4

burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist