RIB22.113 Advies op ingekomen post voorber.besl. Biltseweg 6

Publiekshal • Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl • www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www. facebook. com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 • zeist@zeist.nl

� � Gemeente Zeist Ontv. Griffie 03-10-2022/RIB22.113

Aan de gemeenteraad

Datum

29-09-2022

Ons kenmerk

42299

Uw kenmerk Bijlage{n) Onderwerp

1 (is deel van de brief) Advies op ingekomen post voorbereidingsbesluit Biltseweg 6

Behandeld door

Geelkerken, Niels

Portefeuillehouder

Wethouder Welting

Geachte leden van de raad, Bij brief van 30 maart jl. (intern kenmerk 30-032022/PR22.084?527761) heeft de vereniging Bosch en Duin e.o. zich tot u gericht, namens alle omwonenden van De Terp. Zij verzoeken uw raad om een voorbereidingsbesluit te nemen voor het perceel Biltseweg 6 te Bosch en Duin. De vereniging is van mening dat op dit perceel een te grote nieuwbouw zou kunnen komen en verzoekt uw raad een voorbereidingsbesluit te nemen om dit tegen te gaan. Uw presidium heeft het college gevraagd te adviseren over dit verzoek alvorens de raad hierover een besluit neemt. Op dit perceel staat het pand, dat bekend staat als De Terp: een grote villa met daarachter een forse uitbouw in gedeeltelijk één en gedeeltelijk twee bouwlagen (zie de bijlage voor foto's). De nieuwe eigenaar van dit perceel werkte eerder dit jaar aan een bouwplan voor een zorgcomplex op dit perceel (zie ook weer de bijlage voor een impressie). Met name de uitbouw zou daarbij vergroot en verhoogd worden. Hoewel de planvorming op dit moment stil ligt, kan deze op ieder moment weer opgestart worden en het verzoek van de vereniging is dus nog steeds actueel.

In deze brief volgt eerst een uitleg over het instrument "voorbereidingsbesluit", vervolgens gaan wij in op de argumenten van de vereniging en leggen uit wat het verschil is met de situatie in Kerckebosch waarvoor dit jaar wel een voorbereidingsbesluit is genomen, om tenslotte ons advies aan u te geven. Het voorbereidingsbesluit Het is belangrijk om te weten, dat het college een 'bouwvergunning' 1 voor een bouwplan dat volledig past binnen het bestemmingsplan niet mag weigeren. Dit gegeven vormt ook het kader bij de beoordeling van aanvragen die net niet in het bestemmingsplan passen. De vereniging constateert met ons, dat het bestemmingsplan toestaat dat de aanbouw aan het pand flink hoger mag worden. De vereniging vindt dat onwenselijk. Wanneer uw raad Officieel heet de vergunning "een Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen", maar gemakshalve gebruiken wij hier de term 'bouwvergunning'. 1

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist

een voorbereidingsbesluit zou nemen, zou u daarmee kunnen voorkomen, dat wij, bij een toekomstige vergunningaanvraag, gehouden zouden zijn deze vergunning te verlenen. De raad is bevoegd om te besluiten dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor een gebied. Dit noemen we een voorbereidingsbesluit en dit wordt geregeld in artikel 3.7 van de Wro (Wet ruimtelijke ordening). In het voorbereidingsbesluit kan worden geregeld, dat het verboden is om bepaalde zaken te bouwen of te slopen. Deze regeling is bedoeld om een gebied te beschermen tegen ongewenste ontwikkelingen die de waarden of de gebruiksmogelijkheden voor de toekomst zouden kunnen schaden. Het nemen van een voorbereidingsbesluit staat niet op zich. Gemeenten mogen uitsluitend gebruik maken van dit instrument, als zij daadwerkelijk een nieuw bestemmingsplan? voor het gebied voorbereiden en in procedure brengen. De vereniging heeft in de brief al regelingen genoemd om in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. Het nieuwe plan dient binnen een jaar ter inzage te worden gelegd. Gebeurt dit niet op tijd, dan vervalt het voorbereidingsbesluit en moeten eventuele aanvragen voor een vergunning alsnog afgehandeld worden, wat dus wellicht in zou houden, dat wij een vergunning zouden moeten verlenen voor een gebouw, dat de vereniging te groot vindt.

De argumenten De vereniging noemt het bouwplan megalomaan en stelt regels voor om de bouwmogelijkheden op dit perceel te beperken. Daarnaast wijzen zij er op, dat het plan heel dicht bij de erfgrens met de buren zou komen. Tenslotte zien zij tekortkomingen bij de partijen, die bij deze ontwikkeling betrokken zijn. Dat laatste is echter niet relevant voor de beoordeling van het bouwplan. Daar mag de gemeente alleen ruimtelijke aspecten bij betrekken. Ook de afstand tot de erfgrens is geen steekhoudend argument. De grens van het bouwvlak is door uw raad in 2012 vastgelegd en was bij iedereen bekend. De buurman heeft recent gronden gekocht tot vlak bij dit bouwvlak en daardoor is de genoemde afstand zo klein geworden. Het belangrijkste argument van de vereniging is dat zij het bouwplan te groot vinden. Uiteraard mag de vereniging, net als de omwonenden, zich in alle vrijheid een mening vormen over het bouwplan. De bestaande procedures bieden ook altijd ruimte om die mening naar voren te brengen: soms in de vorm van inspraak, soms met een zienswijze en soms in de vorm van bezwaar of beroep. Hun mening wordt gewogen aan de hand van de kaders, die uw raad ons mee heeft gegeven in het bestemmingsplan en in het beleid. Die kaders worden periodiek heroverwogen. Gedurende deze collegeperiode werken wij aan de doorontwikkeling van de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan.

Daar maakt het brede gesprek met de samenleving onderdeel van uit en daarin wordt gesproken over de samenhang tussen de waarden van een gebied en de regels voor de directe leefomgeving. Op dat moment gaan wij graag in gesprek met de vereniging en anderen over hun ervaringen en hun, begrijpelijke, wensen ten aanzien van dit perceel en vergelijkbare percelen. Daarna kan een effectieve regeling voor het gehele gebied van Bosch en Duin worden getroffen op een manier, waarbij het maken van onnodige extra kosten wordt voorkomen. De vereniging wil aan het bestaande instrumentarium een extra mogelijkheid toevoegen door uw raad te vragen een voorbereidingsbesluit te nemen. Dit zou de bestaande procedures doorkruisen, wat niet wenselijk is. Meerdere bevoegde gezagen en/of onafhankelijke adviseurs of rechters en termijnen uit verschillende procedures zouden dan door elkaar lopen. Ook zou dit een ongewenste precedentwerking kunnen hebben. Wij adviseren uw raad om vast te houden aan het sturen door hoofdlijnen vast te leggen en niet door ieder individueel plan te beoordelen. Dat doen anderen, die daarbij uiteraard steeds het door uw raad vastgestelde bestemmingsplan en beleid als uitgangspunten nemen. De kosten Naast dat het onwenselijk is om een extra (en dubbele) processtap te creëren, loopt de gemeente ook een financieel risico, wanneer het verzoek van de vereniging wordt ingewilligd.

Zoals vermeld, dient de gemeente, na het nemen van een voorbereidingsbesluit, een nieuw bestemmingsplan voor het gebied te maken en het 2 Als in de tussentijd de Omgevingswet van kracht wordt, blijft de voorbereidingsbescherming van kracht mits daadwerkelijk een wijziging van het Omgevingsplan wordt voorbereid. Austerlitz » Bosch en Duin .» Den Dolder „ Huis ter Heide . Zeist

ontwerp daarvoor binnen een jaar ter inzage te leggen. Wanneer, zoals de vereniging voorstelt, de huidige rechten van de eigenaar worden ingeperkt, wordt een perceel minder waard en minder goed te exploiteren. Deze schades (de planschade) dient de gemeente te vergoeden. De exacte hoogte van die vergoeding is nu niet bekend. Gelet op de belangen rond dit perceel en onze ervaringen, gaan wij er van uit, dat het bedrag zo hoog zou zijn, dat het niet redelijk is om de wens van de vereniging in te willigen. Kerckebosch Recent is wél een voorbereidingsbesluit genomen voor het gebied Kerckenbosch. In dat kader wijzen wij graag op de verschillen: Het voorbereidingsbesluit voor Kerckeboschis er op gericht om het karakter van de hele wijk te beschermen. Daar is het instrument ook voor bedoeld. Een voorbereidingsbesluit voor de Biltseweg 6 zou gerelateerd zijn aan een incidenteel geval en geen bescherming bieden tegen ontwikkelingen op alle andere percelen binnen Bosch en Duin. Het zou dat doel dus missen. Bij ieder volgend incident zou weer een beroep op uw raad gedaan worden. Bij de vaststelling van het huidige bestemmingsplan voor de wijk Kerckebosch is al aangekondigd, dat na de bouw, de rechten per perceel zouden worden ingeperkt tot hetgeen gebouwd is. De eigenaren van deze percelen wisten dus al, dat hun bouwmogelijkheden ingeperkt zouden gaan worden.

Dit is anders voor de Biltseweg 6. De eigenaar van dat perceel mocht er steeds op vertrouwen dat zijn huidige rechten worden gerespecteerd. In Kerckebosch is het inperken van de bouwmogelijkheden aangekondigd en daardoor goed te rechtvaardigen. Deze voorzienbaarheid maakt ook, dat in Kerckebosch geen planschade valt te verwachten, terwijl die planschade bij het perceel Biltseweg 6 juist wel te verwachten is. Ons advies Wij adviseren uw raad om het verzoek van de vereniging af te wijzen en geen voorbereidingsbesluit te nemen voor het perceel Biltseweg 6. Het voorbereidingsbesluit is niet het juiste instrument, zou tot een ongewenste precedentwerking leiden en brengt grote financiële risico's op planschade met zich mee. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

\aco

dr. H.S. Grotens

Austerlitz « Bosch en Duin « Den Dolder . Huis ter Heide . Zeist

de burgermeester,

Bijlage 1 Aanzicht van villa (hoofdgebouw) op het perceel Biltseweg 6 te Bosch en Duin (bron: de toelichting bij de aanvraag bouwvergunning)

Austerlitz „ Bosch en Duin « Den Dolder . Huis ter Heide . Zeist

Foto van huidig hoofdgebouw (rechts) en bestaande uitbouw (links) (bron: Google maps)

Impressie beoogd bouwplan met rechts het hoofdgebouw en links de uitbouw (hoogteverschil in het terrein is getekend zoals het nu al bestaat. Dit hoogteverschil maakt dat de totale hoogte van het bijgebouw groter is dan de hoogte, zoals die volgens het bestemmingsplan gemeten moet worden) (bron: de toelichting bij de aanvraag bouwvergunning)

Austerlitz „ Bosch en Duin „ Den Dolder . Huis ter Heide . Zeist