RIB22.025 Vervolg gebiedsvisie Dijnselburg

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Ontv. Griffie 27-01-2022/RIB22.025 Aan de gemeenteraad

Datum

27 januari 2022

Burgerservicenummer Bijlage(n) Onderwerp

Ons kenmerk

426354

Uw kenmerk

2 Vervolg gebiedsvisie Dijnselburg

Behandeld door

Remco Jutstra

Portefeuillehouder

Wethouder Jansen

Geachte leden van de raad, Inleiding In 2019 zijn we gestart met de ontwikkeling van een richtinggevende ruimtelijke visie voor het gebied Dijnselburg. Het gebied betreft naast het landgoed zelf ook camping Dijnselburg, het restaurant en sporthoek Dijnselburg. Op basis van een door uw raad vastgestelde kadernotitie is door een groep betrokken inwoners en met eigenaren in een participatiegroep gewerkt aan deze visie. De gemeente heeft daarin een bescheiden rol op zich genomen en ruimte gegeven aan perspectieven vanuit de samenleving. Tijdens deze participatiefase zijn veel beelden opgehaald en is veel kennis en kunde gedeeld over het gebied. Dit heeft tot bevestiging van oude ideeën geleid en nieuwe inzichten opgeleverd. De waarden van het gebied zijn verder uitgediept en over veel zaken in het gebied is een gedeelde opvatting. Afgelopen zomer zijn aan de hand van enkele aanvullende informele interviews, een aantal verhalen van mensen over het gebied opgehaald (zie filmpje). We willen met de opbrengst van het proces tot nog toe de laatste fase ingaan, namelijk de formulering van een gebiedsvisie in lijn met de opdracht die door uw raad op 13 november 2018 is vastgesteld. Graag informeren we u met deze brief over waar we nu staan en hoe we verder gaan. Waar staan we nu? De eigenaren in het gebied hebben plannen, die er om vragen om in samenhang te beoordelen.

Vanwege de ligging buiten de rode contouren in de kernrandzone, is een gebiedsvisie noodzakelijk als eerste stap in de ruimtelijke procedure. Dit is vereiste vanuit de provinciale Omgevingsverordening van de Provincie. De participatiegroep heeft gezamenlijk gezocht naar de gemeenschappelijkheid van perspectieven. De gesprekken in de participatiegroep hebben soms geschuurd en dilemma’s en discussiepunten zijn niet uit de weg gegaan. Dat past bij een open en constructieve dialoog en pluriforme samenleving. Daarbovenop hebben in het eerste half jaar van 2021 individuele gesprekken plaatsgevonden met de meeste deelnemers van de participatiegroep over het gebied en hun reflecties op het doorgelopen proces. Uit de reflectiegesprekken is een rode draad van reacties en uitspraken opgemaakt, zie bijlage 2. We zien dat er veel mooie inzichten zijn opgehaald en willen deze verder brengen in de afronding van de gebiedsvisie. Er zijn onder andere veel gedeelde ideeën over de groene en cultuurhistorische waarden van het gebied, de maatschappelijke rol van het landgoed als plek om te wandelen en te ontmoeten, de ruimte om tot woningbouw te komen op de camping en de kansen die er liggen om nieuwe groene verbindingen te maken binnen het gebied en met de omgeving.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

Hoe nu verder? Er moeten uiteindelijk keuzes gemaakt worden om tot een heldere en uitvoerbare gebiedsvisie te komen, als basis voor verdere ruimtelijke ontwikkeling in het gebied. In de reflecties op het proces is vanuit de participatiegroep aan de gemeente gevraagd om daarin meer regie te nemen. Er ligt immers al veel informatie, die gezamenlijk tot een goed ruimtelijk perspectief kunnen worden gebracht. In de afronding van de gebiedsvisie willen we met de opbrengst, samen met het betrokken ruimtelijk bureau, een ontwerp gebiedsvisie formuleren. Een concreet stappenplan treft u aan in bijlage 1 bij deze brief. In dat vervolg gaan we uit van wat er ligt (kadernotitie, inbreng participatiegroep, onderzoeken, etc) en vragen we aandacht voor het waarderen van de (historische) kwaliteiten van het gebied en de verhalen van mensen die betekenis geven aan het gebied. Hiermee creëren we duidelijkheid over welke ontwikkelingen wenselijk zijn en welke niet. Het samenspel met de samenleving laten we niet los. In dit traject blijven we het gesprek voeren met eigenaren en de samenleving. De vorm hiervan sluit aan bij de fase van de visie. Daarbij houden we de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de visie goed voor ogen en spelen alle actoren een eigen rol. De verdere uitvoering vindt plaats in het gedachtegoed zoals vormgegeven in het Handvat Participatie.

De rol van de gemeente verschuift in dit handvat van de netwerkende overheid naar de rechtmatige overheid. In de vorige fase, met het uitgebreide participatietraject, spraken we gelijktijdig met alle belanghebbenden, die vertegenwoordigd waren in de participatiegroep. In het vervolgtraject spreken we de eigenaren (stakeholders) vanwege hun cruciale factor in de uiteindelijke uitvoering van de gebiedsvisie. De eigenaren hebben een ander belang dan de overige betrokkenen zoals buren, belangenverenigingen en gebruikers. Hiermee geven we ook invulling aan de rol van de gemeente op het toezien op de publieke taken, waarden en verantwoordelijkheden. Vervolgens wordt met de andere betrokkenen, ingezet op de formele zienswijzeprocedure voor de terinzagelegging van de ontwerp gebiedsvisie. Het college zal uiteindelijk een voorlopig ontwerp van de gebiedsvisie vaststellen en voor zienswijzen voorleggen aan de samenleving. Iedereen – ook de mensen die niet hebben meegedaan in de participatiegroep – kan daarop reageren. Op basis van die reacties zal door het College een definitieve gebiedsvisie worden voorgelegd aan de raad. We verwachten dat we voor de zomer een voorlopig ontwerp gereed hebben, dat in het najaar van 2022 als raadsvoorstel naar uw raad kan worden verzonden. Het gebiedsvisieproces maakt ook onderdeel uit van de overdracht aan en kennismaking met de nieuwe raad.

Voor informatie kunt u verder terecht op www.zeist.nl/dijnselburg en bij de projectleider Remco Jutstra.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de locoburgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. S. Jansen

Bijlagen: 1. Plan van aanpak gebiedsvisie Dijnselburg BRO 2. Rode draad reflectiegesprekken participatiegroep begin 2021

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg Gemeente Zeist <Status>

dinsdag 18 januari 2022

0

colofon

projectnaam PVA Gebiedsvisie Dijnselburg datum 18 januari 2022 projectnummer P04721 opdrachtgever Gemeente Zeist BRO projectleider PZ projectteam bron Kaft BRO

BRO Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl www.bro.nl

dinsdag 18 januari 2022

1

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

Aanleiding & opgave In de periode 2018-2020 is door middel van een intensief participatieproces gewerkt aan het opstellen van een gebiedsvisie voor het landgoed Dijnselburg en de aangrenzende locaties van het recreatiepark, het zwembad, de sporthal en de atletiekbaan (de sporthoek). In november 2018 is hiervoor de Kadernotitie Dijnselburg vastgesteld door de gemeenteraad. Na het vaststellen van de Kadernotitie is een breed participatieproces gestart dat veel inzicht in de wensen, ambities en verwachtingen van gemeente, eigenaren, initiatiefnemers, exploitanten, omwonenden en gebruikers heeft gegeven, maar door de vele verschillende belangen ook heeft geleid tot een patstelling. Hierdoor is het planproces vastgelopen terwijl de behoefte aan een kaderstellende gebiedsvisie voor Dijnselburg onverminderd is. Dijnselburg ligt in de zogenaamde kernrandzone waarbinnen ontwikkelingen alleen mogelijk zijn op basis van een vastgestelde gebiedsvisie (provinciaal beleid). Het is zaak om met een nieuw procesvoorstel het vastgelopen planvormingsproces los te trekken. Het opnieuw formuleren van het proces is nodig voor het verder kunnen werken aan de inhoud, maar omdat al veel is besproken en veel zaken ongewijzigd zijn, kan dit snel.

De gemeente is voornemens in het vervolgtraject – op verzoek van de participatie-groep – een sterkere regierol aan te nemen dan in het voorgaande planproces en wil met het procesvoorstel het planproces nieuw en kansrijk leven inblazen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om een doorstart van het eerder opgestarte project. De bouwstenen (Kadernotitie, verrichtte onderzoeken, de houtskoolschets, input

dinsdag 18 januari 2022

van de participatiegroep, etc.) uit het voortraject dienen (na eventuele herijking) als vertrekpunt voor het vervolgtraject. De vraag van de gemeente aan BRO is door dit complexe voortraject tweeledig: 1. Planproces: advies geven over het nieuwe procesvoorstel op basis waarvan het planvormingsproces losgetrokken kan worden en een vruchtbaar vervolg kan krijgen. 2. Planinhoud: het opstellen van een integrale gebiedsvisie op hoofdlijnen op basis van de nieuw te maken procesafspraken.

Onze visie op het nieuwe planproces In complexe planvormingsopgaven staat het proces nooit los van de inhoud. Het is zaak inhoudelijke aspecten op de juiste momenten in te prikken in het planvormingsproces. Daarvoor moeten de inhoudelijke en procesmatige doelen scherp in het oog gehouden worden. Wat wij noemen “keep your eyes on the price”. In de planontwikkeling voor het landgoed Dijnselburg is het hoofddoel het bestuurlijk vaststellen van een integrale gebiedsvisie voor het landgoed Dijnselburg die kaderstellend is voor toekomstige initiatieven. Het nieuwe procesvoorstel moet de handvatten gaan geven om dit doel te bereiken. Het is daarmee een sturingsinstrument voor de gemeente om gestructureerd invulling te kunnen geven aan haar sterkere regierol.

Hoofddoelen en subdoelen formuleren en prioriteren Het hoofddoel kan vertaald worden naar procesdoelen en inhoudelijke doelen. Procesmatig is het hoofddoel om een gedragen gebiedsvisie op hoofdlijnen vast te

stellen dat als kader voor deelplannen gebruikt kan worden. Dit ruimtelijk/functionele raamwerk is een belangrijk sturings- en toetsingsinstrument voor de gemeente (regierol). Daarnaast is het creëren van draagvlak een belangrijk subdoel. Enerzijds moeten de grondeigenaren/initiatiefnemers bij elkaar gebracht worden om te komen tot een integrale gebiedsvisie en anderzijds moet een heldere communicatie met de omgeving ervoor zorgen dat de gebiedsvisie geaccepteerd en zoveel mogelijk omarmd wordt door de omwonenden. Ander belangrijke subdoelen zijn het waarborgen van de financiële haalbaarheid en de planologische verankering van de gebiedsvisie. Inhoudelijk hoofddoel is het opstellen van een integrale gebiedsvisie die de verdere versnippering van het landgoed tegengaat en meer kwaliteit en eenheid creeert. De beoogde kwaliteitsverbetering is gericht op samenhang, leefbaarheid en duurzaamheid. Daarnaast spelen verschillende, meer sectoraal ingestoken subdoelen zoals ruimte voor ontwikkelingen op het gebied van wonen, groen en recreatie, het vastleggen van ruimtelijke dragers voor het behoud van aanwezige kwaliteiten en gewenste ontwikkelingen en planeconomische haalbaarheid met mogelijkheden voor verevening tussen de verschillende deelgebieden.

Het speelveld en de spelers De eerder uitgevoerde analyses en verkenningen (cultuurhistorisch, landschappelijk, ruimtelijk/functioneel, natuurwaarden/ecologisch, tijdlagen etc.) bepalen (de afbakening van) het speelveld. . Er zal een herijking dan wel aanvulling op deze afbakening worden gedaan, waar dit noodzakelijk is gezien nieuw beleid dan

2

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

wel nieuwe inzichten. Zo zullen de ontwikkelingsrichtingen van de propositie van Zeist worden betrokken bij de bepaling van het speelveld. De rol van de diverse spelers is vanwege het al doorlopen traject helder. De destijds uitgevoerde stakeholdersanalyse dient op slechts enkele punten te worden herijkt. In de basis onderscheiden wij voor dit planproces drie spelersgroepen: 1. Grondeigenaren/initiatiefnemers: landgoed, camping, restaurant, tankstation, private woonkavels, gemeente (sportaccommodaties). 2. Proces- en belangenbeheerders: gemeente en andere kaderstellende partijen (sectoraal en integraal). 3. Omgeving: omwonenden, gebruikers, exploitanten. De grondeigenaren en de proces/belangenbeheerders zullen in de doorstart van het project de inhoudelijk meest bepalende partijen zijn. De wensen van de omgeving kunnen geheel gedestilleerd worden uit het intensieve participatieproces van het voorgaande planvormingsproces. De zeggenschap over het gebied ligt echter bij de gemeente en grondeigenaren. Zij zullen sturend en beslissend zijn bij de planvorming. Het is natuurlijk wel zaak om de omgeving goed te informeren over de manier waarop zij de plannen kunnen reageren. Hiervoor is een communicatie- en participatieplan onontbeerlijk; dit plan zal door de gemeente zelf worden opgesteld en ten uitvoer worden gebracht.

De gemeente heeft een bijzondere positie doordat zij in drie spelersrollen acteert: 1. als regisseur/proceseigenaar; 2. als grondeigenaar (van de sportaccommodaties en een deel van het recreatiepark);

dinsdag 18 januari 2022 \

3. als richtinggevende/kaderstellende partij die inhoudelijke input levert vanuit verschillende sectorale beleidsvelden als wonen, recreatie, sport, cultuurhistorie, openbare ruimte, milieu etc. Voor een helder verloop van het planproces is het belangrijk deze rollen duidelijk van elkaar te scheiden met duidelijke afbakening van de verantwoordelijkheden en taken.

De patstelling doorbreken De gewenste kwaliteitsverbetering in het gebied Dijnselburg komt niet vanzelf. De gemeente wenst op zoek te gaan naar de gulden middenweg, waarin de beoogde kwaliteitsverbetering haalbaar wordt door het onder voorwaarden ruimte bieden aan kostendragende ontwikkelingen. In het geval van het landgoed is stilstand achteruitgang! In het voortraject zijn de destijds vastgestelde kaders te weinig concreet gebleken om een goed onderbouwde afweging tussen de verschillende programmaonderdelen te maken. In het nieuwe procesvoorstel stellen wij daarom voor om na de herijking van de bouwstenen te prioriteren welke waarden, wensen en ambities het meeste bijdragen aan een gedragen en haalbare, integrale gebiedsvisie voor Dijnselburg. Deze prioritering wordt voorgelegd aan de eigenaren van de deelgebieden, waarna eventuele aanvullingen kunnen worden meegenomen. In dit vervolgtraject blijven we actief werken aan het samenspel. We spreken niet meer van een ‘participatiegroep’ maar van ‘betrokkenen’. We maken hierbij een onderscheid in verschillende type betrokkenen.

In de vorige fase, met het uitgebreide participatietraject, spraken we gelijktijdig met alle belanghebbenden, die vertegenwoordigd waren in de participatiegroep. In het vervolgtraject neemt de gemeente de regie, zoals ook gewenst door de participatiegroep en eigenaren. We betrekken de betrokkenen ‘getrapt’ in het planvormingsproces: eerst de eigenaren (stakeholders), daarna de overige betrokkenen (shareholders). Met de eigenaren vindt overleg plaats over de te maken ontwerpgebiedsvisie. Vervolgens maakt de gemeente de ontwerpgebiedsvisie. Hierbij wordt uiteraard de inbreng van de participatiegroep meegenomen. Ook wordt de ontwerpgebiedsvisie in de voorbereiding voorgelegd aan de zogenaamde ketenpartners zoals de provincie. De raad wordt tussentijds op de hoogte gehouden van de voortgang door middel van raadsinformatiebrieven.

Procestijdlijn Door het hoofddoel goed voor ogen te houden (keep your eyes on the price) is er een procestijdlijn ingericht met de ingrediënten en stappen die nodig zijn om het gestelde doel te bereiken. Deze ingrediënten kunnen van procesmatig en inhoudelijke aard zijn. De procestijdlijn start met het formuleren van de doelen van het proces, daarna de afbakening van het inhoudelijke speelveld (analyses herijken en op onderdelen aanvullen) om vervolgens te eindigen bij een (vastgestelde) gebiedsvisie. Daar tussenin worden de stappen gezet die nodig zijn om het hoofddoel te bereiken. Er zijn drie sporen in de procestijdlijn te onderscheiden: 1. Het inhoudelijke spoor van het vergaren van input (herijking bouwstenen, waarden, wensen, ambities, beleid, gemaakte afspraken etc.) vaststellen

3

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

van de ruimtelijk-functionele kaders en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling(en) en het opstellen van de gebiedsvisie. 2. Het spoor van de omgevingsdialoog waarin de stakeholders (grondeigenaren c.q. initiatiefnemers) worden geconsulteerd en de omgeving wordt geïnformeerd. 3. Het spoor van de gemeentelijke dialoog waarin op ambtelijk en bestuurlijk niveau input wordt verzameld, keuzes worden gemaakt en besluiten worden voorbereid en genomen. Deze drie sporen zullen elkaar meermaals kruisen en zullen invloed op elkaar uitoefenen. In de bijlage bij dit Plan van Aanpak treft u de proceslijn voor het gehele traject aan, met de stappen 1 tot en met 7 zoals hierna geschetst. Dit processchema zal naar aanleiding van het doorlopen proces verder worden geconcretiseerd.

Stappenplan Gebiedsvisie Als aanzet voor het nieuwe planproces om te komen tot een integrale gebiedsvisie voor Dijnselburg onderscheiden wij op hoofdlijnen de volgende stappen. Deze stappen zullen in de 1e fase (nieuw procesvoorstel) zoals aangegeven nader ingevuld moeten worden. Dit stappenplan geeft op hoofdlijnen ons voorstel voor de aanpak van het project.

van het landgoed in de omgeving? Welke relatie heeft het landgoed met de “afgesnoepte“ hoeken waar de sportvoorzieningen hun plek hebben verworven? Welke rol speelt het landgoed in de kernrandzone, hoe verhoudt het zich tot andere cultuurhistorisch/landschappelijk waardevolle elementen in deze zone? Vervolgens gaan we in overleg met het gemeentelijk projectgroep op basis van deze analyse/samenvatting de doelen voor Dijnselburg (her)formuleren & prioriteren. De doelen worden zo veel mogelijk geconcretiseerd en SMART opgesteld (hoeveel woningen, waaruit bestaat de beoogde kwaliteitsverbetering, hoeveel m2 betreft dit, etc.). De prioritering is belangrijk om in het vervolgtraject helder en onderbouwde keuzes te kunnen maken.

In deze stap gaan we allereerst het speelveld afbakenen. Wat beschouwen we als plangebied, wat als invloedsgebied en wat als omgeving? Welke relaties hiertussen zijn belangrijk voor een goede verankering

dinsdag 18 januari 2022 \

Stap 3: Nieuw procesvoorstel In het nieuwe procesvoorstel komen de onderdelen uit stappen 1 en 2 samen. Het procesvoorstel bevat de projectafbakening, project- en procesplanning en (overzicht van) de herijkte bouwstenen dan wel nog aan te leveren bouwstenen. Dit voorstel wordt, indien noodzakelijk, vastgesteld door het College van B&W.

Stap 2: Herijking bouwstenen Er is in het voortraject al veel informatie verzameld en onderzoeken uitgevoerd die nog steeds relevant zijn. Deze vormen de bouwstenen voor het nieuwe planproces. We beginnen deze stap met het opstellen van een overzicht van alle beschikbare bouwstenen. Vervolgens worden de bouwstenen gecheckt op actualiteit en compleetheid en nieuwe ontwikkelingen en recent herzien beleid worden toegevoegd (o.a. nieuwe woonvisie; ontwikkeling Huis ter Heide West, propositie voor Zeist). In deze stap wordt tevens bepaald of er nog aanvullend onderzoek nodig is.

Fase A: Nieuw procesvoorstel Stap 1: Doelen en speelveld

Het resultaat van deze stap is een compleet, actueel en concreet beeld van de waarden, wensen en ambities van/voor Dijnselburg. In deze fase wordt tevens bepaald waar – op basis van het voorgaande traject – kan worden geconstateerd dat er overeenstemming is over de inhoud/uitgangspunten/onderzoeksresultaten, etc. Kortom, wat het gedragen fundament vormt voor het vervolg.

Bij het herijken van de bouwstenen is het van belang om hoofd- en bijzaken onderscheiden en de programmatische bouwstenen zoveel mogelijk te concretiseren. Dit is belangrijk om in de volgende fase de verschillende bouwstenen tegen elkaar te kunnen afwegen.

Fase B: Opstellen gebiedsvisie Stap 4: Concept ruimtelijk raamwerk Op basis van Fase 1 (doelen, speelveld en bouwstenen) wordt een eerste opzet voor het ruimtelijke raamwerk getekend. Het ontwerp van het ruimtelijk raamwerk is gericht op kwaliteitsverbetering (hoofddoel). Het ruimtelijke raamwerk bestaat uit een vlekkenkaart met korte toelichting. Het raamwerk wordt opgehangen aan de omgeving, waarin functionele en ruimtelijke relaties duidelijk worden gemaakt en waarmee de ontwikkeling wordt gehecht aan het stedelijk weefsel in dit deel van de gemeente Zeist.

4

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

Stap 5: Scenario’s voor Dijnselburg

Stap 7: Vastgestelde Gebiedsvisie Dijnselburg

Rol BRO

In deze stap wordt het programmatische laadvermogen van het ruimtelijke raamwerk verkend in programmatische scenario’s. Middels ontwerpend onderzoek wordt onderzocht welke programma’s op welke plek gewenst en passend zijn. Dit wordt eveneens voorgelegd aan de brede kerngroep voor commentaar en aanvullingen. Om inzicht te krijgen in mogelijke kostendragers voor de beoogde kwaliteitsverbetering van het landgoed wordt er in deze stap tevens een quick scan opbrengstenindicatie en een quick scan verevening uitgevoerd (PM).

De Concept Gebiedsvisie wordt hierna als Ontwerp Gebiedsvisie gereed gemaakt voor ter inzage legging voor een formele inspraakronde. Vervolgens wordt met de andere betrokkenen, zoals de omwonenden, ingezet op de formele inspraakprocedure voor de terinzagelegging van de ontwerp gebiedsvisie. Naast formele publicatie, attenderen we de shareholders actief en tijdig op de terinzagelegging. Zo kunnen zij zich uitspreken over de ontwerp gebiedsvisie door zienswijzen in te dienen. Na de periode van terinzagelegging voorzien we de ontvangen zienswijzen van een reactie in een zogenaamde nota van beantwoording. Deze nota van beantwoording zal vervolgens worden betrokken bij de vaststelling van de gebiedsvisie door de gemeenteraad.

BRO is adviseur op het gebied van ruimtelijke ordening en ontwerp zowel qua proces als qua inhoud en werkt nauw samen met de ambtelijke projectgroep. Op het gebied van procesbegeleiding helpt BRO de projectgroep met de afbakening van het project, het inrichten van de procestijdlijn, de stakeholdersanalyse en denkt mee met de communicatieadviseur over de communicatiestrategie en participatievorm(en). Op inhoudelijk gebied zorgt BRO voor landschappelijke/stedelijke analyses, onderbouwingen, ontwerpvoorstellen in tekst en beeld (kaarten en visualisaties).

Op basis van de toetsing van de scenario’s in de gemeentelijke projectgroep aan de uitgangspunten en de quick scans wordt een keuze voor een voorkeursscenario gemaakt. Desgewenst kan hierbij in overleg worden getreden met de eigenaren om zo draagvlak te creëren voor het gekozen model. Stap 6: Concept Gebiedsvisie Het concept ruimtelijke raamwerk wordt op basis van de resultaten van stap 4 en 5 uitgewerkt in een visiekaart met bijbehorende spelregels (de gebiedsvisie). De visiekaart geeft op hoofdlijnen weer hoe de mogelijke programma’s in de beoogde ruimtelijke structuur ingepast kunnen worden. Naast de visiekaart wordt een toelichting gegeven op de verschillende onderdelen van de visie. De conceptversie van de Gebiedsvisie Dijnselburg wordt vervolgens samengesteld, waarbij de output van de eerdere stappen wordt opgenomen in een heldere en beeldende rapportage.

dinsdag 18 januari 2022 \

De Gebiedsvisie biedt het kader waarbinnen vervolgens deelplannen ontwikkeld kunnen worden. Daarnaast biedt de Gebiedsvisie een basis om afspraken te kunnen maken tussen gemeente en eigenaren/initiatiefnemers over verevening van kosten en opbrengsten (deelgebied overschrijdend). Deze kunnen worden vastgelegd in een aparte intentieovereenkomst. Bij de uitwerking van de deelgebieden zullen nadere afspraken gemaakt kunnen worden over verevening. Tenslotte vormt de Gebiedsvisie het gewenste kwaliteitskader voor de ontwikkeling van onderhavig deel van de kernrandzone, conform de wens van de Provincie en zoals vastgelegd in de provinciale verordening.

Het team van BRO voor dit project wordt geleid door senior adviseur Piet Zuidhof, hij is ervaren in het opstellen van complexe gebiedsvisies en de procesbegeleiding daarvan. Hij zal worden bijgestaan door senior planoloog Susanne de Geus, zij is vanuit het verleden bekend met het dossier Dijnselburg en is zeer bedreven in structuur aanbrengen in complexe opgaven, en door junior stedenbouwkundige Thijmen van Gompel, een creatieve ontwerper die o.a. bedreven is in het verbeelden van visies als deze. De gemeentelijke projectgroep vormt samen met het projectteam van BRO de basis voor de projectuitvoering. Zij voeren in principe de werkzaamheden uit. Daar waar zij extra inhoudelijke input nodig hebben, zullen zij gebruik maken van sectorale specialisten uit de ambtelijke organisatie of ingehuurd van externe bureaus. Wij stellen voor hiervoor geen aparte gemeentelijke “brede projectorganisatie” samen te stellen maar deze expertises op afroep in te schakelen wanneer dat nodig blijkt te zijn in het proces. De overlegstructuur blijft hierdoor overzichtelijker en beheersbaar.

5

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

Fasering en planning Er zijn twee belangrijke data in het planproces: eind maart 2022 dient het procesvoorstel gereed te zijn voor eventuele volgende besluitvorming in het college (fase A). Daarna zal met fase B (opstellen van de gebiedsvisie) gestart worden. De gedetailleerde planning voor deze fase zal te zijner tijd nader ingevuld worden, maar in ieder geval dient te worden aangekoerst op een concept-gebiedsvisie rond september 2022.

Indien u nog vragen heeft over dit Plan van Aanpak, kunt u contact opnemen met ondergetekende. Wij vertrouwen erop u een passende aanbieding te hebben gedaan. Met vriendelijke groet,

Kwaliteit dienstverlening BRO is een toonaangevend adviesbureau met de ambitie constant te verbeteren en te vernieuwen. Daartoe laten wij onze organisatie jaarlijks auditeren door een daartoe gecertificeerd bureau, Bureau Veritas, conform ISO 9001:2015. Maar uiteraard blijft u als onze opdrachtgever ons belangrijkste klankbord. Na afloop van het project horen wij dan ook graag uw ervaringen met onze aanpak en onze adviseurs.

Ir. Piet Zuidhof sr. adviseur Omgevingsrecht en gebiedsvisies

De werkzaamheden worden door een ervaren projectleider, Piet Zuidhof, vanuit onze vestiging in Amsterdam gecoördineerd. Mochten er tijdens de uitvoering van het project onverhoopt omstandigheden optreden die niet stroken met uw verwachtingen, dan kunt u dit vanzelfsprekend aan de orde stellen bij de projectleider, maar uiteraard ook bij de directie van BRO. In verband met de AVG regelgeving, vermelden wij in concept- en eindrapportages wel de bedrijfs- en organisatienamen van onze opdrachtgevers, maar niet de namen van de contactpersonen bij de opdrachtgevers. De namen van onze medewerkers worden alleen nog vermeld met initialen.

dinsdag 18 januari 2022 \

6

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

Figuur 1: schema Fase A

dinsdag 18 januari 2022 \

7

PVA Gebiedsvisie Dijnselburg

Figuur 2: schema Fase B

dinsdag 18 januari 2022 \

8

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

T +31 (0)77 373 06 01

Reflectie proces gebiedsvisie Dijnselburg, gesprekken begin 2021 Onderstaande uitspraken komen van gesprekken welke begin 2021 zijn gevoerd met de participanten van het proces gebiedsvisie Dijnselburg (niet de eigenaren). De uitspraken zijn gegroepeerd op enkele thema’s en hebben als doel om de lessen en rode draad uit het vastgelopen proces te etaleren ondersteunend voor het nieuwe vervolgproces. Doel van deze reflectie is om te leren van de fouten om het proces voor de gebiedsvisie tot een goed einde te brengen. De uitspraken zijn niet tot personen te herleiden. Opdracht en vertrekpunt • •

Ik ben bij alle gesprekken geweest en enorm lastig om er helemaal uit te komen. Gebiedsvisie traject zou eerst moeten gaan over wat, waar, waarom (kwaliteiten van het gebied, vanuit de intentie om het mooi te houden). Het proces ging alle kanten uit. • Insteek was goed, maar wel veel verschillende soorten kikkers. • Kadernota gaat ook over publieke belang, maar kwam op achtergrond. • In de kadernota staat ook niet duidelijk dat er gebouwd moet worden. • Focus op oplossen problemen of uitgaan van waarden, maar valkuil was te snel toevoegen programma. • Er heerst bij de gemeente/politiek het idee dat Dijnselburg kan bijdragen aan de oplossing van een probleem. • Maak aan het begin duidelijk waar je aan begint. • Vooraf mensen uitnodigen die zich conformeren aan de doelen; dus dat er wel wat anders wordt. • Zijn er absolute kaders waar we ons aan moesten houden? • Wat zijn de kaders (kadernotitie en uitwerken van kwaliteiten). • Zekere consensus over vertrekpunten zijn wel belangrijk. • Volgorde goed aanhouden. • Gemeente is eindverantwoordelijke voor het publieke belang en moet projectleidersrol op zich nemen. • Wat wil je met het gebied; vooral kijkend naar het landgoed, maar ook vanuit andere hoeken. • Voorzitter moet discussie aan een tafel faciliteren en meningen en inhoud vakbelangen scheiden.

• In de kadernota (pagina 5) stond iets over woningbouw, als een wens, een mogelijkheid. • Verkeerd vetrekpunt per bloedgroep. Het doel miste (aanleiding wel helder), maar kaders / vertrekpunt niet. • Gemeente is van het publieke belang en verdedigen van de publieke waarden. • Van te voren vertellen wat de uitgangspunten zijn en waar de ruimte zit; geef dit eerlijk aan. Conclusie is dat een deel van de participatiegroep zich onvoldoende bewust was van de kaders en dat die vanuit de gemeente te vanzelfsprekend als bekend en kaderstellend werden beschouwd.

Deelnemers en participanten • • • • • • • • •

Plenair is niet de oplossing met te verschillende bloedgroepen. Er waren vooral verwachtingen om geld te verdienen. Met de vele verschillende kikkers in de kruiwagen lastig. Belangen waren te tegengesteld. Eigenaren hadden niet allemaal dezelfde visie, verschillende belangen (geld verdienen versus publiekrechtelijk belang). Er waren nu een aantal mensen die keihard de hakken in het zand gezet hebben; we willen niks. Woningbouwopgave is óók reëel. Maar de wensen (groene woonomgeving versus geld verdienen) liggen wel heel erg ver uit elkaar. Logisch geen consent met zulke verschillende soorten groepen. Kerngroep zonder eigenaren was een goede zet, maar was ineens stop. Wat je niet in de kerngroep had, was de tegengestelde belangen. Overheidsproces waarbij terug gegrepen is op procedures. Last van provincie, randzaken zoals sportterrein, belangen van mensen, mensen die een hondje uitlaten. Er was te weinig aandacht voor het publieke belang = nieuwe bewoners. Scheiding van de rol van gemeente in de publiekrechtelijke rol en als eigenaar werd niet gemaakt. Het logische stappenplan zou de volgende zijn geweest: • onderzoek naar de waarden van de deelgebieden als publiek belang.

• conclusies per deelgebied of hier nieuwbouw in past • uitwerken verkaveling studies per deelgebied • Kwaliteiten en waarden werden ondergeschikt voor rode bloedgroep. • Kwaliteit als uitgangspunt nemen, wekt de verwachting dat er een verbinding wordt gelegd tussen kwaliteit en invulling. • Iedereen kijkt naar zijn of haar eigen stuk en omwonenden waren wel heel directief. • Vertrouwen tonen, empathie hebben: dat was van beide partijen slecht. Men is niet in staat over zijn eigen schutting heen te kijken. • De stem van de grondeigenaren en de andere deelnemers en de gemeente is even belangrijk, maar niet even groot. • Als de participanten niet geleid worden naar een gemeenschappelijk doel, blijft het een lastig verhaal. • Het is jammer dat de camping niet aan Stroet verkocht is, dat zou het veel gemakkelijker hebben gemaakt. Conclusie: er is een groot verschil in de opvattingen tussen de participanten over hoe zo’n/dit proces idealiter zou moeten verlopen. Er is onvoldoende aandacht geweest voor dit aspect, waardoor het onder de oppervlakte een grote rol bleef spelen.

Procesverloop • • • • • •

• • • • •

• • • • • • • •

Veel herhaling, laatste bijeenkomst mochten we alleen maar luisteren en was er ivm corona geen ruimte voor dialoog. Ik was bijna afgehaakt, veel getrek en herhaling. Er is te veel ruimte gegeven of te veel ieders belang is op tafel gevraagd. Te veel verschillende geluiden en goed om iedereen te horen en op een gegeven moment meer terug naar de tekentafel. Het kwam altijd terug op huizen bouwen. Hoe hoog, hoe veel. Enthousiasme in het begin. Intentie was goed, creativiteit ook, maar sloeg om omdat de inzet op woningbouw heel sterk was. Was zelf goed aangehaakt, maar veel mensen waren onvoldoende of juist heel goed voorbereid in tijd of kennis en anderen kwamen snel even binnenlopen met een mening. Veel frustratie door verschillende (typen) deelnemers. Parallel is een 2e spoor ontstaan van initiatiefnemers. Het ging enerzijds over visie en anderzijds over de schetsen van hun initiatieven. Waar de kerngroep mee kwam, kwam je ook niet uit, was wel constructief. Persoonlijk vond ik het een rijdende trein waar wij nog op moesten springen. Tijdens excursie ging het goed; positief stickertjes plakken. Maar halverwege liep het anders. Ik heb dat even gemist. Er werden wat meer omlijnde plannen op tafel gelegd wat wrijving gaf. Openbaar terrein moet ook beheerd worden. Het vertrouwen in elkaar was er niet tussen beide partijen.

Mensen willen gewoon een bos, maar moet ook onderhouden worden. De bereidheid om concessies te doen was er niet. Voorzitters van deelgesprekken moet wel wat meer minder op inhoud zitten, maar niet zo weinig zoals nu met de onafhankelijk voorzitter is gedaan. Meteen veel discussie over samenhang met Wegh der Wegen, tekeningen van eigenaren weken af van die van de gemeente en dat werkte verstorend. Rondleiding verschillende locaties was verhelderend weinig verder mee gedaan. Te weinig regie, daardoor ontstond splitsing binnen de groep. Proces kwam steeds meer in een patstelling. Heb niet meer zo vertrouwen, ontwikkelaars duwen plannen door. Hun insteek was: alleen bouwen ipv natuurwaarden behouden. De gemeente heeft een publiek en privaat belang. Het publieke debat over bouwen is überhaupt niet gevoerd. Publiek en private rollen en belangen botsen. Er werd input gevraagd, maar deelnemers zagen dat niet terug in de resultaten. Participatie was doekje voor het bloeden. Er was geen duidelijk eigenaarschap en regie op wat er uit de kerngroep kwam.

• • •

Het is een heel inefficiënt en ineffectief proces geweest. Veel belangen veel discussie snel naar invulling van het grotere plan, stenen etc. De belangen waren al duidelijk, het kwam wat dwangmatig over en strijd over het beste plan; is er echt niet meer te doen om consent te bereiken? • Het was zoeken naar een rond vierkantje. • Uitgangspunt van kadernota werd door initiatiefnemers niet goed gebruik van gemaakt. • De kwaliteiten (groen, natuur, cultuurhistorie, recreatie) werden niet als uitgangspunt genomen en terzijde geschoven. • Niet alleen regie vooraf. Maar ook regie tijdens het proces, niet laten verleiden tot extra avonden organiseren en mee laten nemen. • Er ontstond ruis door allerlei vragen en subgroepjes. Niet boodschap door drammen; was nu alleen netjes opschrijven van wat is gezegd en dat was geen goede regie. Conclusie: ook over het procesverloop is onder participanten sprake van een heel verschillend beeld. Dat heeft alles te maken met verwachtingen. Eigenlijk hetzelfde principe dus als geschetst onder deelnemers en participanten. Zie ook de conclusie daar.

Vervolgproces • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Toon aan met GREX wat er minimaal nodig is voor de kosten versterken kwaliteiten. Eigenaren en omwonenden: tegenstelling in belangen is een lastige kwestie. Beide blijven graag aangehaakt. Wel rode lijnen neerleggen. Geef aan welke kaders vertrekpunt zijn. Geen proefballonnetjes, maar grenzen. Het moet duidelijk zijn waar participatie over gaat, en hoe de gemeente er mee om wil gaan. Nazorg slecht. Ik ben gekwetst en wil er niet zomaar meer aan mee doen. De politiek moet duidelijk zijn in wat ze willen. 2000 woningen of 300? Piketpalen moeten aan de voorkant veel duidelijker worden gezet: wat kan en wat wil je in het gebied? We zien Dijnselburg te ontwikkelen als 1 gebied. Gedoe met baten en lasten liep niet lekker. Meer regie is plan maken en voorleggen. Meer regie op de doelen en keuzes, ruimte waar en hoe. Voorstel scenario’s moet van gemeente komen. Eigenaren blijven met toch een eigen gekleurd plan. Er zijn mooie dingen al gemaakt en opgezet; dus maak hier chocola van! Meer duidelijkheid over belangen en positie van gemeente. Dan pas keuzes met reële rekensommen. Met als uitkomst een gedragen plan, een mooi toekomstperspectief. Plankosten verdeling / verevening is nodig. Gemeente moet hierin de lead pakken. Is woningbouw alleen om de kosten te dekken of zoveel mogelijk woningen toevoegen? Bestaande bebouwing biedt ook perspectief voor opbrengsten.

Gaat het om een paar bomen tussen de woningen of een paar woningen in het bos? Partijen bij elkaar brengen is het belangrijkst: wees een bruggenbouwer. Ik doe graag mee met nieuwe gebiedsproces. Nu drie jaar bezig en zit in dit gebied. Volume is nodig om het rond te krijgen. Het ontbreekt eraan wat de gemeente wil. Vooraf piketpaaltjes bepalen. Meer regie op publieke belang en dat moet randvoorwaardelijk zijn voor het privaatrechtelijke belang. Eerst moet er ruimte zijn voor het publieke debat. De gemeente moet álle belangen (eigenaren en gewone burger) bewaken. Per saldo is er nu zonder overeenstemming veel gedaan. Onderscheid maken onderwerpen wie je er bij betrekt voor de juiste en goede gesprekken. = duidelijke opdracht en doel van het proces; bepalen bandbreedte. Bij gesprek over een plan ook met elkaar praten over gevolgen en kansen. Salomons oordeel?! Waar kan wel, eventueel en niet gebouwd worden? Gemeente laat vooraf weten waar het gesprek over gaat: waar is de ruimte? Stel van te voren een PvE op als vertrekpunt. Blijf het hele gebied wel als geheel te zien, ook HtH-West en -Zuid. Als er 1 iemand is die goed kan luisteren en kan samenvatten, is fijn. Maar ik ben zelf nogal langdraderig. Als iedereen 10 – 20 % van zijn wensen/eisen er af doet, helpt dat om tot de kern te komen.

• • • •

Ik spring wel over de balustrade heen. Niet iedereen is tevreden. Maak een compromis. Je mag nee zeggen, maar dan moet je komen met oplossingen. Nu komt iedereen weg met traineren. Vooraf indelen in categorie; voorhoede creëren die informatie ophaalt. Soort adviesraad vanuit de wijken en van daaruit vertegenwoordigers om mee aan de slag te gaan. • Ontwikkel bijvoorbeeld twee varianten zodat er keuze is en die voorleggen: en kiezen móét. • Onderscheid maken bij onderwerpen over wie je er bij betrekt voor de juiste en goede gesprekken. • Betrokkenheid heel belangrijk om samen tot iets moois te komen. • Maatschappelijke waarden kunnen bieden waar we voor staan. • Uiteraard dat de natuur en ecologie beter wordt, maar begrijp ook dat het samen op moet gaan, insteek behoud door ontwikkeling. • Bezie de ontwikkeling van Dijnselburg wel in samenhang met andere omliggende ontwikkelingen en projecten. • Stroet is geen bosbeheerder, misschien openbaar groen maken? Of Utrechts Landschap als eigenaar en beheerder? Is het Utrechts Landschap wel eens uitgenodigd om mee te praten? • Er liggen al wat goede plannen en ga aan de slag en blijf niet maar praten. • We verwachten van gemeente een voorstel waar de partijen op kunnen reageren. • Zie uit naar positieve flow we hebben ervaring met erfgoed. • Duurt al lang maar ik red mij wel met hoe het er nu is.

• Betrokkenheid heel belangrijk om samen tot iets moois te komen. • Probeer eerst met de eigenaren om tafel. Daarna ook de participanten en de rest. • Geen winstmaximalisatie, maar kijken naar het publieke belang. • Wat wil je als eigenaren en participanten inleveren voor het publieke visie belang? • Let op dat het geen oude wijn in nieuwe zakken wordt. • Bundel wat tot nog toe is opgehaald als vertrekpunt en koppel dat terug aan een ieder. • Werk verschillende scenario’s uit waarbij er ook keuze is om kwaliteiten te verbeteren. • Bepaal hoevéél verbetering wat kost, daarna bepalen wat nodig is. • Na stellen scherpe kaders een co-creatieve invulling met de eigenaren en omgeving voor toevoegingen. • Wil graag aangehaakt blijven, verwacht wel een volgend overleg. • Strakker sturen op resultaat. Ik ben voor een gebiedsvisie en dat er wat gebeurt. • Wie betaald bepaalt. Verevening is een voorwaarde, en anders microplanologie. • Het vraagt van iedereen om over grenzen heen kijken en aandacht voor het gebiedsoverstijgende. • Leg je oor te luister bij mensen van woningbouw en sport project. • Grootste discussie is landgoed. Staat het landgoed er nu anders in? • Houd het overleg een beetje klein en natuurlijk. Zie uit naar vervolg afspraak op locatie. • Hoe staat de gemeente erin hoe ze omgaan met de eigen grond? • Zo snel mogelijk de spade de grond in.

• We willen met elkaar er voor gaan en tot iets moois komen. Conclusie: de wil om er met elkaar uit te komen is er nog steeds. Daarvoor worden hierboven goede aanknopingspunten naar voren gebracht.

Inhoudelijke standpunten • • • • • • • • •

Natuurinclusief ontwikkelen is ook eerst de basis van de waarden in beeld hebben. Natuur bewaren, verhoudt zich niet tot huizenbouw en bijbehorende voorzieningen. Kosten verdelen/verevening is toch ook goede oplossing. Entree Panweg, wat leuks doen met de camping: dat kan echt wel. Bezint eer zij begint. Zet er iets verantwoords neer. Pak die kans! KNVB is ook bezig met plannen, pak kans om sporthoek te verplaatsen naar KNVB. En dan plek voor woningbouw. Upgrade sporthallen: meteen nieuwbouw elders. Versnippering vind ik een vreemde term; welk schaalniveau? Er moeten wel huizen komen om te kunnen investeren; verkeerd vertrekpunt. Bosgebied werd eerder gezien als een last dan als een lust. Het moet de achtertuin van Huis ter Heide blijven.

• • • • • • •

Bewoners vinden het heel erg dat er geen toegang meer is tot het landgoed Dijnselburg voor een rondje. Wonen is voor veel mensen wat meer dan ergens een huis hebben; gaat ook over omgeving. Van mij mag er wel wat woningbouw komen, is ook wel goed voor de waarde van mijn huis. Camping ben ik nooit geweest; daar is ook wel wat verdwenen waar de gemeente geen zicht op heeft. Ik heb niet zo’n probleem met bebouwing in de maisbak (kuil). Bomeninventarisatie camping was bijvoorbeeld uitvoerig en goed, bouwplannen bij het landgoed matig. Ons voorstel voor een hernieuwde start van het planproces: • Verkenning van de samenhang van dit gebied met de planontwikkeling in Huis ter Heide West. • Vaststellen van de gebiedskenmerken per deelgebied op basis van het verrichtte onderzoek (cultuurhistorisch, ecologisch, etc.) • Conclusies t.a.v. mogelijke woningbouw per deellocatie op basis van consent en objectieve planologische criteria • Bespreken verkaveling voorstellen per deelgebied, (middel) hoogbouw versus laagbouw • Integrale grondexploitatie vaststellen (GREX) en hierna pas het gesprek met grondeigenaren over mogelijke woningbouw • Mijn belang is de hoogte; moet beperkt langs de Amersfoortseweg. Kan wel iets hoger in sporthoek. • Ruimte kaart Zeist sportwaarden Dijnselburg meenemen en ook in de Gebiedsvisie Dijnselburg.

• Als er niet gebouwd wordt op het landgoed mag er uiteraard wel wat met de bestaande bebouwing. • Rondje met hond, hardlopen moet kunnen. • We kregen al de autoboulevard en zouden een groene aankleding krijgen, kwam nooit. • We zijn echt heel zuinig op groen. Mooi als het gebied wordt gebruikt voor licht recreatief gebruik. • Als je bouwt op camping stel ik mij een soort uitloop voor richting het bisdom, en dat is het dan. • Ik wens dat het gebied open wordt en je overal kunt komen, er mogen deels wel verharde paden komen. Kerkepad verdient een opknapbeurt, wordt nu vernielt door scooters. • Meer toegankelijk maken voor wandelaars. • Maar als er dan toch woningen moeten komen doe het dan goed goed in. • In de campinghoek kun je best wat kleinere betaalbare woningen maken en geen getto’s, wel verschillende soorten woningen door elkaar. • Ik ben blij als het duidelijk is als er voor een plan wordt gekozen (variant A of B). Het moet uitlegbaar zijn. • Mijn (ieders) reactie op de plannen moet breed beschikbaar zijn voor iedereen. Ik moet kunnen toelichten waarom ik vind wat ik vind. • Kadernota is nog steeds goed vertrekpunt om heel ver mee te kunnen komen. • Sportfunctie is kans en gebiedsoverstijgend: voor verenigingen en ongebonden. • Sport toekomst plannen meenemen in de Gebiedsvisie Dijnselburg. • Kerckebosch is toch anders, dat is meer wonen tussen de bomen.

• Veel mensen maken – juist nu met corona – gebruik van het gebied. • Als je bospaden bospaden laat dan vraagt het meer in onderhoud; ook beheer is van belang. Conclusie: op dit punt geldt dezelfde conclusie als voor het vorige punt: de wil om er met elkaar uit te komen is er nog steeds. Daarvoor worden hierboven goede aanknopingspunten naar voren gebracht. Op details/een aantal locaties is er wel sprake van fundamenteel verschil van inzicht (m.n. bebouwing versus groen en wat daarin als combinatie wel/niet zou kunnen). Uitspraken eigenaren zijn hierin niet opgenomen. Dit document wordt gebruikt ter onderbouwing voor het nieuwe proces om de gebiedsvisie Dijnselburg tot een goed einde te brengen.