RIB22.019 Aangepast plan woningbouw Comeniuslaan 60

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Ontv. Griffie 24-01-2022/RIB22.019

Datum

18 januari 2022

Burgerservicenummer Bijlage(n) Onderwerp

Ons kenmerk

435987

Uw kenmerk

1 Aangepaste plan woningbouw Comeniuslaan 60 Zeist

Behandeld door

E. Eilander

Portefeuillehouder

Dhr. S. Jansen

Geachte leden van de raad, Over de herontwikkeling van het perceel Comeniuslaan 60, in de wijk Vollenhove, bent u inmiddels twee keer eerder geïnformeerd, naar aanleiding van eerdere principebesluiten. Naar aanleiding van ons principebesluit in juni 2020 heeft de initiatiefnemer, na een zestal overleggen met de wijk in 2021, zijn plan aangepast. Met deze aanpassing wordt dusdanig afgeweken van ons eerdere principebesluit, dat wij een nieuw principebesluit hebben genomen. De aanpassingen zullen hieronder worden toegelicht, maar de belangrijkste is het aantal appartementen dat wordt teruggebracht naar vijftien appartementen in drie bouwvolumes. Met deze brief informeren wij u over het aangepaste plan en ons principebesluit. Collegebesluit Op 4 januari 2022 heeft het college besloten in principe in te stemmen met de bijgevoegde conceptaanvraag. In het belang van de doorstroming op de woningmarkt wijken wij hiervoor af van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2021-2025. Bij het nemen van dit besluit hebben wij het volgende in overweging genomen. Gesprekken met de buurt en de wijzigingen die daarop volgden Een afvaardiging van de bewonersvereniging “Werkgroep Leefbaarheid Pedagogenbuurt” heeft, naar aanleiding van ons principebesluit uit juni 2020, contact opgenomen met de gemeente en de initiatiefnemer.

De afgelopen zomer hebben de initiatiefnemer en de bewonersvereniging in een aantal intensieve gesprekken het bouwplan bijgeschaafd. De gemeente is op de achtergrond betrokken geweest bij deze gesprekken. Dit aangepaste plan is vervolgens door beide partijen samen aan de wijk gepresenteerd en over het algemeen positief ontvangen. De belangrijkste aanpassingen ten opzichte van het vorige bouwplan zijn: - Realisering van vijftien appartementen in plaats van achttien appartementen. Van de eerder toegestane achttien woningen hadden tien appartementen een gebruiksoppervlak (gbo) van ca. 62 m2 en acht appartementen een gbo van 88 m2. Het thans voorliggende plan bevat veertien woningen van ca. 75 m2 gbo en één (1) woning van ca. 100 m2 gbo.; - massaopbouw volumes gereduceerd: blok A: 2 lagen ipv 3, blok B: 3 lagen met een set-back aan de zuidkant i.p.v. 3 volledige lagen - De beoogde verkoopprijzen komen te liggen in het duurdere middensegment, waarbij wordt uitgegaan van veertien appartementen gemiddeld €365.000 v.o.n. en één appartement €450.000 v.o.n., allen incl. één (1) parkeerplaats; - Parkeren volledig op eigen terrein en niet op de Comeniuslaan;

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

-

Een groene zone tussen de Comeniuslaan en de appartementenblokken.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het voorgestelde bouwplan aanvaardbaar Vanuit ruimtelijk oogpunt kunnen wij instemmen met de nu voorliggende indeling, situering en maatvoering. Op basis van ons principebesluit kan de ontwikkelaar het bouwplan verder uitwerken, waarna het kan worden voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het plan past binnen de ruimtelijke doelstellingen van de Structuurvisie en Propositie Het project past binnen de woningbouwopgaaf die de gemeente zichzelf tot doel heeft gesteld. Een opgaaf die primair gerealiseerd dient te worden binnen het bestaand stedelijk gebied. Door het benutten van een grote kavel met een in onbruik geraakt pand voor de bouw van vijftien woningen past het plan uitstekend binnen de ruimtelijke doelstellingen van de Structuurvisie en de Propositie. Met het plan worden vijftien middeldure woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Op grond van de Woonvisie 2011-2025 worden nieuwbouwplannen getoetst aan de volkshuisvestelijke differentiatie zoals opgenomen in de Woonvisie. Voor nieuwbouwprojecten geldt in principe de volgende differentiatie:

Het voorliggende bouwplan voorziet in veertien appartementen met een oppervlakte van circa 75 m² met een verwachte verkoopprijs van gemiddeld €365.000,- v.o.n. De vijftiende woning wordt circa 100 m² groot met een verwachte verkoopprijs van €450.000,- v.o.n. De ontwikkelaar geeft aan dat realisatie van een plan dat volledig voldoet aan de differentiatie uit de Woonvisie niet mogelijk is. Naast de bouwkosten die de laatste jaren sterk gestegen zijn en de kosten die samenhangen met de eisen die de gemeente Zeist stelt aan duurzaamheid, heeft dit volgens de ontwikkelaar vooral te maken met ligging van de locatie. De locatie ligt in de nabijheid van de A28. Als gevolg van het wegverkeerslawaai zullen extra voorzieningen in de gevels gerealiseerd moeten worden om te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit stelt als het gaat om bescherming tegen wegverkeerslawaai. In het belang van de doorstroming op de woningmarkt wijken wij af van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2021-2025 Hoewel het plan niet past binnen de differentiatie van de Woonvisie, bieden de woningen een waardevolle toevoeging voor Zeist en specifiek Zeist-Noord en Vollenhove. Deze wijk heeft momenteel vooral goedkope huurwoningen. Door het toevoegen van woningen in het middeldure segment kunnen bewoners die een stap willen maken naar een andere woning in hun wijk blijven wonen.

Daarnaast biedt het ruimte aan een andere sociale klasse. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ambities uit het plan “Vollenhove vooruit” (2019) en het “Parkplan Vollenhove” (2021) die zijn gericht op het realiseren van middeldure woningen in de wijk. Op grond van bovenstaande argumenten hebben wij besloten om af te wijken van de woningdifferentiatie. Onderzoek naar een HOV-verbinding tussen USP en Zeist-Noord Naar verwachting zal na 2035 tussen het Utrecht Science Park en Zeist-Noord een nieuwe hOV-verbinding in gebruik worden genomen. Het exacte trace is op dit moment nog niet bekend, maar een variant loopt langs het onderhavige bouwplan en de naastgelegen geluidswal. De initiatiefnemer is hiervan op de hoogte en het is

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

3

van belang de initiatiefnemer aangehaakt te houden bij deze ontwikkeling, zodat hij niet voor verrassingen komt te staan. Vervolg De initiatiefnemer en de bewonersvereniging worden geïnformeerd over het principebesluit. De ontwikkelaar kan vervolgens de plannen voor woningbouw verder uitwerken. Omdat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan is een planologische procedure noodzakelijk. De ontwikkelaar heeft hiervoor twee opties. Hij kan een verzoek indienen om het bestemmingsplan te herzien. Nadat het bestemmingsplan in werking is getreden, kan de omgevingsvergunning worden verleend. De initiatiefnemer kan er ook voor kiezen om direct de aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen. Met toepassing van de uitgebreide Wabo-procedure (projectafwijkingsbesluit) kunnen wij de vergunning verlenen. In beide gevallen zal de ruimtelijke aanvaardbaarheid aangetoond moeten worden met een ruimtelijke onderbouwing. Voordat de planologische procedure wordt opgestart sluiten wij met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden onder meer afspraken vastgelegd over het kostenverhaal, de inrichting van de openbare ruimte, duurzaamheidsmaatregelen, de woningdifferentiatie en het verhaal van eventuele planschade. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de locoburgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. S. Jansen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

planpresentatie 27 oktober 2021 Voorontwerp bouwplan Comeniuslaan 60 te Zeist Lichtenberg Bouwgroep BV te Rijssen

Agenda

2017A036 - 01

1.

Welkomstwoord

2.

Planpresentatie

3.

Vragenronde

4.

Reactie planteam op vragen

5.

Toelichting gemeente over procedure

6.

Vervolgafspraken met werkgroep

7.

Afsluiting

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

n me o C

aan l s iu

111 113 115 117

119 huidige verharding

121 123 125 60

127 129 131

Daltonlaan

62

noord

23

21

19

17

15

13

11

9

7

2 64

bestaande situatie 2017A036 - 02

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

e Am t ech

> ort o f rs

tr

e sn

g lwe

8 A2

<U

noord

n me o C

aan l s iu

111 113 115

B

12 bergingen

117 119 121 1.376

123

6 pp

125 127

C 4 pp

A

129

3x ondergr. containers

6 pp

131

11 pp 8 pp 6 bergingen

Daltonlaan

62

23

laan Comenius

64

21

19

17

15

13

11

9

7

5

5

positionering bouwblokken plan juni 2021 2017A036 - 03

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

7 pp

6 .5

DEN 30 grove den 25cm

BEUK 150

36

2.400

7 pp

DEN 20

DEN 30

hemlock dood

NAALDBOOM 40

4 bergingen

15.700

5 pp

2x ondergrondse vuilcontainers

DEN 40

5.400

DEN 30

NAALDBOOM 60 douglas

11.800

62

15 woningen met in totaal 28 parkeerplaatsen

NAALDBOOM 30 douglas 25cm

hemlock dood

NAALDBOOM 40

C

NAALDBOOM 40 ceder

3 pp

DEN 30

64

A

B

DEN 30

NAALDBOOM 20 taxus

nieuwe boom

nieuwe boom

sierkers dood

FRUITBOOM 30

inrit

FRUITBOOM 30 sierkers 25cm

nieuwe boom

EIK 40

EIK 50 amerikaanse eik

trottoir

NAALDBOOM 30 picea 25cm

trottoir

EIK 40

erfgrens

n ere ark

23

131

g sp lan

noord

129

21

... planpresentatie 27 oktober 2021

positionering bouwblokken plan 27 oktober 2021

15 x 1,9 = 28,5 parkeerplaatsen

BEUK 100

open bestrating/halfverharding

6 pp

BEUK 60

BEUK 100

NAALDBOOM 30 picea

eren geen straat park

2017A036 - 04

nieuwe boom

BEUK 120

NAALDBOOM 40 pinus

6 bergingen

5 bergingen

NAALDBOOM 70 douglas

9.840

elw sn

8 A2 g e

tr

<U

Am

groene zone

t h c e

groene zone

rt > o o f ers

laan Comenius

127

19

125

C

17

121

aan

119

13

11

117

9

115

7

113

5

111

Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

Jevanhet Architectuur

15

Daltonlaan

123

sl niu e om

1

NAALDBOOM 70 douglas

EIK 40

n me o C

NAALDBOOM 30 picea

EIK 40 BEUK 100

aan l s iu

111 113 115

B NAALDBOOM 40 pinus BEUK 60 BEUK 120

EIK 50 amerikaanse eik

117

NAALDBOOM 20 taxus

119

2

C

121

8

123

FRUITBOOM 30 sierkers 25cm

3

NAALDBOOM 40 ceder

60

125

FRUITBOOM 30

sierkers dood

127

NAALDBOOM 40

129

hemlock dood

te kappen bomen

BEUK 150

131

5

4

NAALDBOOM 30 douglas 25cm

DEN 30 grove den 25cm

NAALDBOOM 40

hemlock dood

BEUK 100

6

DEN 20

A

DEN 30

DEN 40

7

NAALDBOOM 60 douglas

Daltonlaan

DEN 30

DEN 30

NAALDBOOM 30 picea 25cm

DEN 30

62

noord

23

21

19

17

15

13

11

9

7

3 64

te kappen bomen 2017A036 - 05

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

proces met werkgroep - schets begin juli 2021 2017A036 - 06

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

proces met werkgroep - schets juli 2021 2017A036 - 07

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

proces met werkgroep - schets september 2021 2017A036 - 08

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

6

6

6

6

5

4

P

P

P

P

plan juni 2021

P plan oktober 2021

vergelijking plannen 2017A036 - 09

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

GROEN

P

P

P

plan juni vs oktober 2021

vergelijking plannen 2017A036 - 10

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

massamodel met ontsluiting 2017A036 - 11

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

geluideffecten nieuwe bebouwing op omgeving 2017A036 - 12

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

vogelvlucht

2017A036 - 13

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

vogelvlucht

2017A036 - 14

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

straatbeeld

2017A036 - 15

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

straatbeeld voorzijde

2017A036 - 16

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

straatbeeld inrit plangebied

2017A036 - 17

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

straatbeeld rijweg binnengebied

2017A036 - 18

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

binnegebied met beeld op blok C

2017A036 - 19

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

terugkijkend naar de Comeniuslaan

2017A036 - 20

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

binnengebied

2017A036 - 21

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

kijkend naar het parkeergebied naast blok C

2017A036 - 22

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

vanuit parkeergebied naar blok A en C kijkend

2017A036 - 23

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097

Voorontwerp bouwplan Comeniuslaan 60 te Zeist Lichtenberg Bouwgroep BV te Rijssen

Status plan en planning voorontwerp opstellen bestemmingsplan onderzoeken: bomen effectanalyse flora en fauna bodemonderzoek geluidsonderzoek ivm A28 definitief ontwerp bestemmingsplanprocedure omgevingsvergunning start bouw

2017A036 - 24

... planpresentatie 27 oktober 2021

Jevanhet Architectuur Heuveloord 25D 3523 CK Utrecht info@jevanhet-architectuur.nl (+31)6 16970097