RIB21.207 Start planologische proc. WA-Hoeve

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Ontv. Griffie 21-12-2021/RIB21.207

Datum

21 december 2021

Ons kenmerk

430323

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

Dhr. H. Visser / Dhr. E. Eilander

Portefeuillehouder

Dhr. S. Jansen

Onderwerp

Start planologische procedures WA-Hoeve, Den Dolder

Geachte leden van de raad, Voor de Willem Arntsz-Hoeve in Den Dolder zijn twee ontwerpbestemmingsplannen en een ontwerpbeeldkwaliteitsplan opgesteld. Met deze brief informeren wij u over deze ontwerpplannen en de start van de betreffende planprocedure. Aanleiding Op 24 januari 2017 stelde u de Gebiedsvisie WA-Hoeve vast. Het betreft het kader waarbinnen de (her)ontwikkeling van de WA-Hoeve in Den Dolder tot (overwegend) een woningbouwlocatie plaats zal vinden. In de visie is onder andere vastgelegd dat de maximale netto grondopbrengst voor grondeigenaar Altrecht als gevolg van de verkoop van terreindelen 15 miljoen Euro mag bedragen. Op basis van de gebiedsvisie startte Altrecht in 2018 een marktselectie om een partij te selecteren die de (her)ontwikkeling van delen van het terrein zal realiseren. Ontwikkelaar BPD werd geselecteerd voor de ontwikkeling van de zogeheten Historische Middenas (HMA) en het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld (NOV en ZOV). Eind 2019 vond de juridische levering van de Historische Middenas aan BPD plaats, waarna het planproces om te komen tot de herontwikkeling tussen BPD en de gemeente daadwerkelijk is opgestart.

De afgelopen periode is, versterkt door het bericht van Altrecht van december 2020 dat zij en (huurder) Fivoor uiterlijk 1 januari 2027 de WA-Hoeve verlaten, de gemeente in gesprek getreden met BPD over de ontwikkeling van de WA-Hoeve tot een onderscheidende herontwikkelingslocatie. In opdracht van initiatiefnemer BPD zijn de ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan opgesteld. Het betreft de ontwerpbestemmingsplannen “WA-Hoeve, Historische Middenas” en “WA-Hoeve, Noordelijk en zuidelijk Ontwikkelveld” en het (overkoepelend) beeldkwaliteitsplan WA-Hoeve. De toelichtingen van beide ontwerpbestemmingsplannen beschrijven de verschillende milieuaspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, geluid, milieuzonering, ecologie, externe veiligheid en archeologie. Ook de relevante beleidskaders van het rijk, de provincie, de regio (waaronder Hart van de Heuvelrug) en de gemeente komen aan bod. Hieruit blijkt dat de bestemmingswijzigingen zowel planologisch als beleidsmatig mogelijk zijn. Verder leidt de ontwikkeling niet tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

Op 21 december 2021 hebben wij dan ook besloten de ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ter inzage te leggen.

Luchtfoto WA-Hoeve, met indicatief de beide plangebieden (in groen: bp “WA-Hoeve, Historische Middenas” en in blauw bp “WA-Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld”) Bestemmingsplannen In het ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Historische Middenas” wordt voornamelijk de functiewijziging van de bestaande monumentale panden in de middenas van de WA-Hoeve mogelijk gemaakt. Met de functiewijziging verandert de huidige bestemming “maatschappelijke doeleinden” in de bestemming “gemengd”. Binnen deze bestemming zijn, in lijn met de Gebiedsvisie WA-Hoeve, verschillende functies toegestaan, zoals dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijfsmatige activiteiten, horeca en wonen. De bestemming voorziet in een nieuwe ruimtelijke en functionele invulling van de panden, waaronder diverse rijks- en gemeentelijke monumenten. Naast deze functiewijziging van de bestaande bebouwing wordt de bouw van twaalf (12) nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met het ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld” wordt voorzien in de nieuwbouw van (maximaal) 175 nieuwe woningen. Het grootste deel van deze nieuwe woningen zal worden gerealiseerd in het Zuidelijk Ontwikkelveld. De gronden binnen dit plangebied zullen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan door Altrecht aan BPD worden overgedragen.

Ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Historische Middenas” Zoals hiervoor is aangeven wordt in het ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Historische Middenas” aan de bestaande bebouwing een gemengde bestemming toegekend. De bestaande, monumentale, bebouwing wordt beschermd door het opnemen van de aanduiding “karakteristiek”. Aan sommige gebouwen mag op de begane grond, onder voorwaarden, worden uitgebouwd ten behoeve van de aanwezige functie. Deze locaties zijn aangegeven door middel van bouwvlakken en bouwaanduidingen op de verbeelding en voorschriften in de regels. De twaalf nieuw te bouwen woningen staan in een drietal specifiek aangeduide gebieden op de verbeelding. Per deelgebied is het maximale aantal woningen op de verbeelding aangegeven. Het gaat om grondgebonden woningen die vrijstaand en halfvrijstaand zullen worden uitgevoerd. De maatvoering van de nieuwe woningen is op de verbeelding en in de regels vastgelegd. De exacte situering van de woningen is niet vastgelegd. Hierdoor blijft de mogelijkheid open om bij de verdere ontwikkeling van deze woningen rekening te houden met de specifieke eigenschappen van de toekomstige bouwpercelen, zoals de aanwezigheid van behoudenswaardige bomen en reliëf in de ondergrond. Deze eigenschappen komen ook terug in het

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

3

beeldkwaliteitsplan. De cultuurhistorische en archeologische waarden worden middels dubbelbestemmingen beschermd. De nieuwbouw wordt hierdoor zorgvuldig ingepast in de bestaande structuur. De ontwikkeling is ook getoetst aan de kaders van de Gebiedsvisie WA-Hoeve uit 2017. Aan deze kaders wordt voldaan. Ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld” Zoals hiervoor is aangeven wordt in het ontwerpbestemmingsplan “WA-Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld” de bouw van maximaal 175 woningen mogelijk gemaakt. Dit maximum aantal is geborgd in de regels van het ontwerpbestemmingsplan. Op de verbeelding is vervolgens een maximum aantal woningen per deelgebied vastgelegd. Hierdoor wordt enige flexibiliteit in de bouwfase mogelijk, zonder dat er te grote concentraties woningen per deelgebied ontstaan. In het Noordelijk Ontwikkelveld mogen maximaal 39 woningen worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om grondgebonden woningen. Een viertal woningen, achter het bestaande pand “Spinoza”, worden aaneengebouwd gerealiseerd in een samenhangend ensemble. De overige woningen in dit ontwikkelveld worden vrijstaand en halfvrijstaand uitgevoerd. Aan de noord- en zuidzijde van het woongebied is een zone “bostuin” opgenomen. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, behoudens delen van hoofdgebouwen.

Doel van deze zone is een (blijvend) groene en zorgvuldige overgang tussen de bebouwing en de aangrenzende natuur. De zone “bostuin” en het woongebied zijn in de gebiedsvisie uit 2017 aangemerkt als ontwikkelveld. Het woongebied wordt verder aan de noord- en oostzijde begrensd door de bestemming “bos” ten behoeve van het behoud van de aanwezige natuur. In het Zuidelijk Ontwikkelveld mogen maximaal 150 woningen worden gerealiseerd. Het gaat hier om zowel grondgebonden als gestapelde woningen. Een deel van de woningen in het zuidelijk ontwikkelveld ligt in de invloedssfeer van de provinciale weg en de spoorlijn Utrecht – Amersfoort/Soest. Dit kan leiden tot geluidsoverlast. Om deze overlast te beperken, en daarmee onder de wettelijke grenswaarden te komen, zal de ontwikkelaar in het gebied tussen de woningen, de spoorlijn en de provinciale weg een natuurlijke geluidswal oprichten. Het zoekgebied hiervoor is op de verbeelding aangegeven. Langs de noordzijde van het Zuidelijk Ontwikkelveld loopt de beoogde nieuwe ontsluitingsweg vanuit de WAHoeve naar de kruising van de provinciale weg met de Pleineslaan. Deze kruising is onderdeel van het project “Nieuwe Verbindingen”. Aangezien de gemeente het langzaam verkeer wil stimuleren zal bij de aanleg van de nieuwe ontsluiting ook rekening worden gehouden met fietsers en voetgangers die het nieuwe woongebied in en uit zullen gaan rijden.

Daarnaast zal ook de versterking van huidige ontsluitingsroutes voor langzaam verkeer worden meegenomen bij de verdere uitwerking van het Zuidelijk Ontwikkelveld. In het beeldkwaliteitsplan zijn kaders opgenomen voor de realisatie van de nieuwe infrastructuur (wegen, parkeren, langzaam verkeer) en overige openbare ruimte in het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld. De maatvoering van de nieuwe woningen in beide ontwikkelvelden is op de verbeelding en in de regels vastgelegd. De exacte situering van de woningen is niet vastgelegd. Hierdoor bestaat de mogelijkheid om bij de verdere ontwikkeling van deze woningen rekening te houden met de specifieke eigenschappen van de toekomstige bouwpercelen, zoals de aanwezigheid van behoudenswaardige bomen en reliëf in de ondergrond. Deze eigenschappen komen ook terug in het beeldkwaliteitsplan. De aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden worden middels dubbelbestemmingen beschermd. De ontwikkeling van het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld voldoet aan de kaders uit de Gebiedsvisie WAHoeve uit 2017, met inachtneming van een afwijking. Dat betreft het perceel van het recent gesloopte gebouw “Jeltje” bij het Noordelijk Ontwikkelveld. Het perceel is gelegen langs de hoofdontsluiting voor auto’s, net buiten de laanstructuur.

Het perceel maakt geen onderdeel uit van de beoogde nieuwe groene verbindingen of het waardevol groen zoals deze zijn vastgelegd in de Gebiedsvisie. Op het perceel komt een bouwverbod te gelden, maar er is ook een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een (1) vrijstaande woning aan het perceel toegekend. Het college kan gebruik maken van deze bevoegdheid als, tezijnertijd, het om onder

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

4

andere stedenbouwkundige, bouwtechnische, landschappelijk en financiële redenen niet mogelijk is vier woningen achter het gebouw Spinoza te realiseren. Ten aanzien van het Zuidelijk Ontwikkelveld zijn er geen strijdigheden met de Gebiedsvisie. Ontwerpbeeldkwaliteitsplan “WA-Hoeve” In het beeldkwaliteitsplan wordt gedetailleerd ingegaan op de huidige en beoogde ruimtelijke kwaliteit van de verschillende gebieden. Zo worden er kaders gegeven ter behoud van de algemene kwaliteit, het bodemreliëf, de infrastructuur, het landschap, de ordening van de nieuwe bebouwing en de beeldkwaliteit van die bebouwing. Onderwerpen die hierbij aan bod komen zijn bijvoorbeeld “wonen in het bos” en klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen, bouwvolumes en oriëntatie van bebouwing. In de regels van de beide ontwerpbestemmingsplannen is opgenomen dat het beeldkwaliteitsplan een toetsingskader is voor de planuitwerking van HMA en NOV/ZOV. Ook zal het gaan dienen als leidraad voor het nog op te richten kwaliteitsteam (Q-team) WA-Hoeve en inspiratiedocument voor ontwerpers en architecten. Naast de bovengenoemde borging dat er aan het beeldkwaliteitsplan wordt getoetst, is in de regels ook opgenomen dat de nieuwe woningen als “oorspronkelijke hoofdgebouwen” worden aangemerkt. Er geldt een verbod om deze hoofdgebouwen te vergroten. Enkel bijbehorende bouwwerken zijn in beperkte mate toegestaan.

Daarnaast is in de beide bestemmingsplannen, in de toelichting, aangegeven dat de gemeente er voor kan kiezen om het bestemmingsplan te herzien om de dan bestaande situatie vast te leggen op de verbeelding. Op deze wijze kan de gemeente sturen op de ruimtelijke kwaliteit en kunnen ongewenste ontwikkelingen in een later stadium, in de beheerfase, worden voorkomen. Hart van de Heuvelrug De ontwikkeling, zoals verwoord in beide ontwerpbestemmingsplannen, is onderdeel van het programma Hart van de Heuvelrug en de daarop van toepassing zijnde samenwerkingsovereenkomst tussen Provincie Utrecht, Altrecht, Utrechts Landschap en de gemeente. Het project voldoet aan de randvoorwaarden die in dat kader aan deze ontwikkeling zijn gesteld. Zorgkern Voorzien is dat Altrecht (en haar huurder Fivoor) per uiterlijk 1 januari 2027 de WA-Hoeve verlaat. Dit heeft zij in december 2020 wereldkundig gemaakt. In maart 2021 hebben Altrecht en de gemeente een transitieovereenkomst gesloten voor de zogeheten ‘tussentijd’; de periode tot het moment dat Altrecht de WAHoeve daadwerkelijk verlaat. Afspraken zijn onder andere gemaakt over het beheer en onderhoud van het terrein, sociale veiligheid en leefbaarheid en de ontwikkeling van het terrein. De afspraken hebben ook betrekking op het deel van het terrein dat Altrecht (en Fivoor) momenteel nog gebruiken voor zorgfuncties, de zogeheten Zorgkern.

Over specifiek dit terreindeel sloten Altrecht en de gemeente in juli 2021 een intentieovereenkomst, waarin is vastgelegd wat de intenties en inhoudelijke en procesmatige uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit deelgebied zijn en hoe deze zich verhouden tot de kaders van de gebiedsvisie. Ook is afgesproken dat Altrecht en de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het plan voor de Zorgkern een overeenkomst sluiten om afspraken te maken over alle resterende onderwerpen m.b.t. de herontwikkeling van het volledige terrein. Over de ruimtelijke en functionele invulling van de Zorgkern zijn Altrecht, BPD, PBG en de gemeente al enige tijd met elkaar in overleg. Naar verwachting komt de komende maanden een gedragen planopzet voor de Zorgkern gereed. Kaderstellende besluitvorming door de gemeenteraad over de hoofdopzet van de te herontwikkelen Zorgkern, waarbij ook wordt ingegaan op de verhouding tussen de ontwikkeling van dit gebied en de financiële kaders van de Gebiedsvisie WA-Hoeve, is op een later moment voorzien, doch niet eerder dan nadat de bestemmingsplannen voor de HMA en NOV en ZOV worden vastgesteld. Participatie In januari 2017 heeft u de Gebiedsvisie vastgesteld voor de herontwikkeling van de WA-Hoeve. Deze visie is tot stand gekomen op basis van een participatietraject met de inwoners van en belangenorganisaties uit Den Dolder.

De gebiedsvisie vormt het kader voor de beide ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

5

Naar aanleiding van de vastgestelde gebiedsvisie is een planbegeleidingsgroep (PBG) ingesteld, bestaande uit inwoners van Den Dolder. De planbegeleidingsgroep heeft de ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan getoetst aan de gebiedsvisie. De PBG heeft op 30 september 2021 per brief aan ons college laten weten in te kunnen stemmen met de beide ontwerpbestemmingsplannen, mits er in het komend jaar duidelijkheid komt over de wijze waarop het langzaam verkeer vanuit de nieuwe wijken richting Den Dolder feitelijk wordt gerealiseerd. Dit is een belangrijke aspect dat de aandacht van de gemeente en BPD heeft. Het betreft hier de feitelijke inrichting van de openbare ruimte in en buiten de plangebieden. Op basis van beide bestemmingsplannen is het straks mogelijk deze feitelijke inrichting te realiseren. Naast betrokkenheid van de PBG zijn direct omwonenden, dorpsbewoners, belangenverenigingen en stichtingen betrokken geweest bij het opstellen van de ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Onder andere op informatiemomenten in juni 2021 hebben zij gereageerd op de planopzet, stand van zaken van de planvorming en hun aandachtspunten daarbij. Ook heeft nadrukkelijk afstemming plaatsgevonden met Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, Geheugen van Zeist en Adviescommissie Milieu en Leefomgeving.

Adviezen van deze organisaties zijn verwerkt bij de totstandkoming van de voorliggende ontwerpbestemmingsplannen en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Tijdens de terinzagelegging wordt door de gemeente in samenspraak met BPD en Royal Haskoning DHV een inloopbijeenkomst georganiseerd om omwonenden en andere betrokkenen een nadere uitleg te geven over de inhoud en het planproces van de bestemmingsplannen en het beeldkwaliteitsplan. Start procedure De plannen zijn gereed om de benodigde procedure op te starten. De procedure zoals bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing. Dit betekent dat de ontwerpplannen gedurende zes weken (digitaal) ter inzage worden gelegd. Via een publicatie in de “Nieuwsbode” en het landelijke “Gemeenteblad” wordt de terinzagelegging van de ontwerpplannen aangekondigd. Direct omwonenden worden ook per brief geïnformeerd. Gedurende de ter inzage legging kan een ieder een zienswijze indienen bij de gemeenteraad. Wij verwachten de ontwerpplannen begin januari 2022 ter inzage te leggen. Eventueel ingediende zienswijzen verwerken wij in een zienswijzennota. Indien nodig of wenselijk passen wij de bestemmingsplannen en het beeldkwaliteitsplan aan.

Daarna volgt een raadsvoorstel over de vaststelling van de diverse plannen, waarbij ook expliciet zal worden ingegaan op hoe de dan voorliggende plannen zich verhouden tot de inhoudelijke en financiële kaders van de Gebiedsvisie WA-Hoeve uit 2017. Een raadsbesluit is voorzien in het tweede kwartaal van 2022. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist