RIB21.164 VvE Kerckebosch naar Nul Op de Meter

1=11MMIEV imimmomp,

-.Mil MINIM,' MIMI -AMEN

Publiekshal • Het Rond 1, Zeist

www.zeist.n1

www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 . zeist@zeist.n1

WIr

Gemeente Zeist

aktv

1-46 2\ 16

Aan de gemeenteraad

Datum

.

28 september 2021

Ons kenmerk

425047

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

Mila Verdonk

Portefeuillehouder

Wethouder Catsburg

Onderwerp

VvE Kerckebosch naar Nut Op de Meter (NOM)

Geachte leden van de raad,

In deze brief informeren we u graag over de verduurzaming van 65 appartementen aan de Pr. Marijkelaan in Kerckebosch. Het gaat om de eerste flat in Zeist waar particuliere eigenaren het initiatief hebben genomen hun bestaande complex aardgasvrij en energieneutraal te renoveren. Een mooi voorbeeld voor de rest van Zeist, en Nederland. En daarom een initiatief dat door de Provincie Utrecht en Gemeente Zeist is ondersteund met een eenmalige innovatiesubsidie om dit project als voorbeeld en leerproject te stimuleren. Binnenkort zal er een persbericht uitgaan, middels deze RIB willen we uw raad achtergrond geven bij dit project. Naar NOM Volgende week begint aannemer Renolution in flat Kerckebosch aan de Pr. Marijkelaan met de voorbereidende werkzaamheden voor een duurzame renovatie. Planning voor afronding werkzaamheden is begin 2022. In een half jaar tijd zal de schil van het gehele gebouw volledig worden ingepakt, wordt er ventilatie met WarmteTerugWin-installatie aangebracht, komen er 390 zonnepanelen op een nieuw dak te liggen en wordt er elektrische na-verwarming aangebracht. Dit alles om het gebouw aardgasvrij en Nul-Op-deMeter (NOM) te krijgen. Voor het bestuur van de VvE is de toekomst van hun (klein)kinderen de drijfveer geweest om de afgelopen jaren een plan uit te werken om hun flat zo vergaand te verduurzamen.

Ook de andere eigenaar-bewoners delen die intrinsieke motivatie. Zij zijn stap voor stap meegenomen in dit project en deze zomer is aan hen een definitief plan voorgelegd. Ze hebben met een ruime meerderheid (93%) ingestemd met het plan. Het is bijzonder dat er voor deze verbouwing breed draagvlak is onder eigenaren, ondanks dat het een verhoging van de servicekosten betekent, veel van hen op leeftijd zijn en de meeste niet erg draagkrachtig. Servicekosten model Het bestuur van de VvE heeft bezoeken gebracht aan andere flats en veel aannenners gesproken. Ze zijn zeer enthousiast over de oplossing die ze uiteindelijk voor hun flat hebben gevonden. Technisch lijkt het de ideale manier om het gebouw te verwarmen en ook de business case leek rond. De verbouwing levert immers veel besparing in energielasten en (toekomstig) onderhoud op, dus de verbouwing zou zichzelf terug gaan verdienen. Toch bleek financiering een heikel punt. Het is voor een VvE lastig om een (duurzaamheids-) lening af te sluiten omdat zij geen onderpand heeft en het is ondoenlijk om alle eigenaren apart een financieringsconstructie aan te laten gaan. Bij VvE Kerckebosch is er gekozen voor een vorm van "gebouw gebonden financiering". De basisgedachte is deze: de VvE leent geld bij de bank om daarmee het appartementencomplex in een keer naar NOM te verbouwen. De rente en aflossing rekent zij vervolgens via

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist

2

de servicekosten door aan de eigenaren. Op die manier verruilt de eigenaar/bewoner zijn oude energierekening voor extra servicekosten. Eigenaren gaan een lening aan die via de servicekosten wordt betaald en dus overdraagbaar is naar de volgende eigenaar/bewoners. Het servicekosten model is een mooie gedachte, maar bij definitieve uitwerking bleek dat de woonlasten daarnnee voor de eigenaren alsnog met €115 per maand zouden stijgen. De huidige servicekosten waren al €250 per maand. Een verhoging van meer dan honderd euro zou er voor zorgen dat niet iedereen zijn maandelijkse lasten meer kan betalen en de appartementen straks ook lastiger te verkopen zijn. Het gaat om appartementen in het lage segment en om bewoners die over het algemeen weinig te besteden hebben. Nationaal Warmtefonds De stijging van de woonlasten werd met name veroorzaakt door de relatief hoge rentepercentages van de huidige duurzaamheidsleningen en de aanvullende eisen die er vanuit banken aan VvE's worden gesteld. Het rijk heeft zich als doel gesteld een mogelijkheid te realiseren voor VvE's om een lening met landelijke garantstelling te kunnen afsluiten voor een periode van 30 jaar, waarbij de woningen woonlastenneutraal verduurzaamd kunnen worden. Het in februari 2020 opgerichte Nationaal Warmtefonds moet hier in voorzien, maar in de praktijk valt dit nog tegen.

Het Warmtefonds ziet een lening aan een WE als een ongedekte lening (zonder onderpand) en rekent daarom een rentepercentage van 2.9%. Daarnaast eist het Warmtefonds dat de VvE gedurende 30 jaar altijd het jaarlijkse bedrag aan rente en aflossing contant op haar rekening houdt, voor het geval de VvE in gebreke blijft met maandelijkse rente- en aflossingsverplichting. Dit zijn specifieke eisen die een woonlastenneutrale warmtetransitie voor VVE's bemoeilijken. Zowel nationaal, provinciaal als in ons eigen lokale beleid is haalbaar en betaalbaar juist een van de uitgangspunten in de energietransitie, die voor (pionierende) VVE's dus moeilijk realiseerbaar blijkt. Als gemeente zijn we samen met de VvE opgetrokken richting BZK, Het Nationaal Warmtefonds, provincie Utrecht, Economic Board Utrecht en de BNG om de (on)mogelijkheden van financiering, garantstelling en subsidie te onderzoeken en tot een oplossing te komen. Uiteindelijk is daar een constructie uitgekomen waarbij het Nationaal Warmtefonds een lening verstrekt en zowel de provincie Utrecht als wij als gemeente middels een subsidie een deel van de aanvullende kosten op ons nemen. De gemeente draagt 229.000 euro bij, de provincie 162.500 euro. Daarnaast is er voor 800.000 aan subsidie aangevraagd bij RVO en heeft de VvE de afgelopen jaren ook eigen middelen voor groot onthoud apart gezet die nu aangewend worden.

Al met al heeft dat er voor gezorgd dat de woonlasten 'slechts' zullen toenemen met ongeveer 80 euro per maand. Een bedrag waar 93% van de ALV mee heeft ingestemd. lnnovatiesubsidie Het college heeft in mei 2021 besloten tot het verstrekken van een innovatiesubsidie aan deze VvE. De middelen voor deze innovatiesubsidie komen uit het programmabudget duurzaamheid. Er was ruimte in de begroting 2021 van de Routekaart Nieuwe Energie voor Zeist voor een dergelijke subsidie, en deze past ook in de begrote posten 'innovatie' en rondersteunen inwonersinitiatieven'. Van het rijk ontvingen we dit jaar bovendien middelen voor het uitvoeren van de warmtetransitie, een dergelijke subsidie is ook in lijn met die middelen. Voor toekonnstige projecten is dit echter geen oplossing, we zullen daarom in gesprek moeten blijven met BZK en het Warmtefonds over toekomstige financiering voor het verduurzamen van VvE's. Deze Vereniging van Eigenaren is niet de enige in zijn soort. Bijna 1,2 miljoen van de in totaal 7 miljoen woningeigenaren zijn verbonden aan een VvE. Het energieverbruik maakt ongeveer 20% uit van de totale CO2 uitstoot in Nederland. Verduurzaming van VvE-appartementencomplexen kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de warmtetransitie en het realiseren van de klimaatdoelstellingen.

Het is belangrijk dat de bewoners in de eerste wijken en complexen die aardgasvrij worden, goed ondersteund worden. In dit geval hebben we als lokale overheden een steuntje in de rug kunnen geven, maar uiteindelijk moeten duurzaamheidsleningen voor VvE's landelijk beter geregeld worden. Daarom blijven we bij de landelijke overheid lobbyen om dit soort geweldige initiatieven vanuit de samenleving haalbaar en betaalbaar mogelijk te maken. We hopen dat dit complex een inspirerende voorloper zal zijn voor andere complexen in Zeist en daarbuiten.

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist

3

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

drs J.J .M. Janssen

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist