RIB21.162 Middellaan 4

Publiekshal • Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl • www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist Telefoon 14 030 • zeist@zeist.nl

www.facebook.com/gemeentezeist

I'.:

Gemeente Zeist

OV\tv.Gn\�e 9-1- o9 2oz, �b�l.�b2

Aan de gemeenteraad

Datum

21 september 2021

Ons kenmerk

417222

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

K. van de Brug

Portefeuillehouder

S. Jansen

Onderwerp

Raadsinformatiebrief Middellaan 4

Geachte leden van de raad, Aan de Middellaan 4 in Zeist werkt ontwikkelaar Bridges momenteel aan de afronding van de bouw van 4 appartementen. In de raad en op andere plekken is veel aandacht voor deze ontwikkeling. Dit project laat zien dat een ontwikkeling vele perspectieven heeft, die helaas niet altijd te verbinden zijn. Met deze brief willen we u meenemen in de wijze waarop we in het afgelopen jaar hebben geprobeerd de situatie voor alle partijen aanvaardbaar te krijgen. Het bestemmingsplan Het bouwrecht vormt het uitgangspunt voor een bouwplan. Daarnaast spelen bij wet gegeven normen een belangrijke rol, die de gegeven ruimte in een bestemmingsplan kunnen oprekken. Denk daarbij aan de ruimte voor vergunningsvrij bouwen. Een gemeente toetst aan de eisen die zijn gesteld door de wetgever en die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Ruimte om tot een andere afweging te komen heeft een gemeente niet. Immers, het beleid is bij bestemmingsplan bepaald door een gemeenteraad. Het bouwrecht dat daaruit is ontstaan voor een eigenaar kan een gemeente niet wegnemen. Dit uitgangspunt geldt ook voor de situatie op de Middellaan 4. Bij vaststelling van het bestemmingsplan voor het centrum in 1991 is gekeken naar de ruimte om tot inbreiding te komen op een aantal plekken in het centrum.

Daarop is in het bestemmingsplan de ruimte gecreëerd om langs de randen van de zijstraten van de Slotlaan te bouwen tot 14 meter aan de voorzijde en tot 5 meter aan de achterzijde. Hiermee is het gemeentelijke beleid omgezet in een juridisch kader en zijn hiermee de bouwrechten ontstaan op die locaties in het centrum, waaronder die op de Middellaan 4. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan in 2012 is dit bouwrecht overgenomen. Het vergunningentraject Voor de bouw van de 4 appartementen aan de Middellaan 4 in Zeist is, na vooroverleg en beoordeling van een conceptaanvraag, op 4 april 2019 een definitieve aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van een appartementencomplex met vijf verdiepingen en een half verdiepte parkeergarage. Uiteindelijk is de half verdiept gelegen parkeergarage omgezet in een parkeergarage op begane grond en is het gebouw in zijn geheel hoger geworden. Hierdoor is sprake van een geringe afwijking van de maatvoering in het bestemmingsplan, maar een gemeente heeft binnen de wettelijke afwegingsruimte in het bestemmingsplan de mogelijkheid om tot een passende situatie te komen, zodat de appartementen ook kunnen voldoen aan de wettelijke normen (bijvoorbeeld plafondhoogte). Hierover zijn diverse adviezen opgevraagd en is op basis daarvan de aanvraag positief beoordeeld. De vergunning is op 11 juli 2019 verleend.

Door bezwaarmaker is op 21 augustus 2019 bezwaar gemaakt tegen de verleende vergunning. Na de hoorzitting heeft het college

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist

2

een beslissing op dit bezwaarschrift genomen conform het advies van de bezwaarschriftencommissie. Die adviseerde de bezwaren ongegrond te verklaren. Het besluit is op 15 juni 2020 toegezonden aan bezwaarmaker. Uiteindelijk leidde deze beslissing op bezwaar tot een beroep bij de rechtbank. De uitspraak van de voorzieningenrechter Gelijktijdig met het bezwaar heeft bezwaarmaker een voorlopige voorziening aangevraagd bij de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter heeft op 26 augustus 2020 uitspraak gedaan. In deze uitspraak heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat in de vergunningsaanvraag onduidelijkheid bestaat over de onderliggende bouwtekeningen, omdat zowel het oude ontwerp (met verdiepte parkeergarage) als het goedgekeurde ontwerp bij de aanvraag was opgenomen. Daarmee bestond er onzekerheid over op basis van welke tekeningen de vergunning is verleend. Om die reden heeft de voorzieningenrechter bepaald dat de vijfde bouwlaag nog niet mag worden uitgevoerd, maar dat wel mag worden gestart met de overige bouwlagen. In zijn uitspraak gaf de voorzieningenrechter wel mee dat hij geen uitspraak heeft gedaan over de vraag of de vijfde bouwlaag binnen bestemmingsplan past. Daarover moet de rechtbank in beroep een uitspraak doen.

Overleg met de bezwaarmaker In de afgelopen periode zijn op veel verschillende momenten gesprekken gevoerd door de ontwikkelaar en gemeente met de bezwaarmaker. Onderliggend aan die gesprekken lag de erkenning dat de woonbeleving van bezwaarmaker na realisatie van het appartementencomplex zou veranderen. De insteek van die gesprekken waren gericht op het geven van infornnatie over de vergunning(verlening) als ook - vanuit de ontwikkelaar - te zoeken naar een oplossing voor bezwaarmaker Nadat bleek dat er geen oplossing zichtbaar was is bestuurlijk initiatief genomen om het gesprek aan te gaan met bezwaarmaker Dit is telefonisch gebeurd in september 2020, waarna is afgesproken met de ontwikkelaar, de wethouder en bezwaarmaker om de tafel te gaan zitten. Dit gesprek heeft op 9 november 2020 plaatsgevonden. Het doel van dit overleg was om tot een oplossing te komen, waarbij zo goed mogelijk tegemoet zou worden gekomen aan de bezwaren. Bezwaarmaker heeft tijdens dit gesprek aangegeven in te kunnen stemmen met de bouw van het appartementencomplex, onder de voorwaarde dat de vijfde bouwlaag zou worden geschrapt. Om ook recht te doen aan de belangen en het woongenot van bezwaarmaker, heeft de projectontwikkelaar daarom besloten af te zien van de bouw van de vijfde bouwlaag.

Omdat het project erbij gebaat zou zijn dat de ontwikkeling daarvan zo snel mogelijk verder kon gaan, werd ook gehoopt dat hiermee de gang naar de rechter zou kunnen worden afgeblazen. In overleg met bezwaarmaker is daarom besloten, om de aanpassingen van het bouwplan juridisch te kunnen regelen en de onderhandse overleggen niet te doorkruisen, om de daadwerkelijke zitting vooralsnog even uit te stellen. Op 12 januari 2021 is er een nieuwe onngevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een appartementencomplex met vier verdiepingen. Deze omgevingsvergunning is op 15 februari 2021 verleend. Gelet op deze ontwikkelingen is de inhoudelijke behandeling van het beroep bij de rechtbank uitgesteld op verzoek van beide partijen (gemeente en bezwaarmaker). Lopende een beroepszaak mag een vergunning opnieuw ingediend worden, wanneer sprake is van aanpassing van het plan. Dat doet verder niets af aan de lopende juridische procedure. Wel krijgen alle partijen de ruimte om de aanvraag opnieuw te beoordelen. Uiteindelijk heeft de inhoudelijke zitting op 6 mei 2021 plaatsgevonden. De uitspraak van de rechtbank De rechtbank heeft op 23 augustus 2021 uitspraak gedaan in deze zaak, waarbij de bezwaren van bezwaarmaker wederom ongegrond zijn verklaard.

De rechtbank vindt namelijk dat het college bij het maken van de belangenafweging moet kijken naar de maximale bouwmogelijkheden die een bestemmingsplan voor een locatie biedt. Er hoeft dus niet te worden gekeken naar de situ atie vOOr de bouw van het appartementencomplex, toen er nog vrij uitzicht mogelijk was vanaf de woning van bezwaarmaker Omdat het voorste gedeelte van het appartementencomplex passend is binnen het bestemmingplan, heeft de belangenafweging alleen betrekking op het achterste gedeelte van het appartementencomplex. Dit gedeelte overschrijdt namelijk wel de nnaximaal toegestane bouwhoogte uit het bestemmingsplan. De rechtbank is van mening dat het uitzicht van bezwaarmaker maar gedeeltelijk wordt beperkt door de bouw van deze appartementen. Er was innmers al een afscheiding aanwezig, waardoor er al geen sprake was van vrij uitzicht voor bezwaarmaker De vergunning is volgens de rechtbank dan ook terecht afgegeven en het

Austerlitz • Bosch en Dub n - Den Dolder

Hubs ter Heide • Zeist

3

college heeft daarbij in redelijkheid tot de gemaakte belangenafweging kunnen komen. Ook geeft deze uitspraak aan dat het (vrije) uitzicht van het individu in de regel niet opweegt tegen het algemeen belang om het gebouw aan te laten sluiten bij de bebouwing ernaast en het belang van een vergunninghouder om volledige appartementen te bouwen. Bovendien bestaat er juridisch gezien geen 'recht op vrij uitzicht'. Tot slot geeft deze uitspraak ook aan hoe belangrijk het is om zelf goed op te hoogte te zijn van wat het bestemmingsplan in jouw buurt planologisch gezien allemaal toestaat. Hiermee wordt voorkomen dat je in de toekomst wordt verrast door nieuwe bouwplannen. Handhavingsprocedures Naar aanleiding van het constructieve overleg in november 2020 was de verwachting dat er in voldoende mate toegekomen was aan de bezwaren van bezwaarmaker Dit bleek helaas niet het geval te zijn. Daarom hebben er in december 2020 tussen zowel bezwaarmaker en de projectontwikkelaar samen, als gezamenlijk met de gemeente (ambtelijk) wederom gesprekken plaatsgevonden. Bezwaarmaker bleek ook bezwaar te hebben tegen de inrichting van het dak van het appartementenconnplex (te weten, de plaatsing van warmtepompen, schoorstenen en zonnepanelen). Ook hierin heeft de projectontwikkelaar bezwaarmaker zo veel mogelijk proberen tegemoet te komen.

In het uiteindelijke ontwerp zijn deze bouwonderdelen zo ver mogelijk aan de voorzijde van het pand geplaatst, zodat dit het minste impact zou hebben op het uitzicht vanuit de woning van bezwaarmaker Op verzoek van bezwaarmaker heeft er in januari 2021 een tweede gesprek plaats gevonden met de wethouder. In dit gesprek is uitgelegd dat er vanuit gemeentezijde al het mogelijke is gedaan om tot een aanvaardbare situatie te komen op basis van de wensen die bezwaarmaker heeft ingebracht. Uiteindelijk zijn naast het beroep tegen de vergunning zelf ook nog vier handhavingsverzoeken ingediend. Deze handhavingsverzoeken zijn conform de vereisten ter plekke door toezicht- en handhaving onderzocht en is daar een besluit over genomen. Conclusie De ontwikkeling op de Middellaan 4 heeft het college een dilemma gegeven. Aan de ene kant ligt er een plan dat past binnen bestemmingsplan en waar in 1991 reeds een bouwrecht is ontstaan. Oat geeft een eigenaar de ruimte om ook dertig jaar na dato tot een ontwikkeling te komen, zoals bedoeld bij de besluitvornning in die tijd. Aan de andere kant zien we het effect van deze ontwikkeling op de woonbeleving van bezwaarmaker. En juist die kant is aanleiding geweest als college om, buiten de juridische procedures om binnen de kaders die de Raad heeft meegegeven, te komen tot een voor alle partijen aanvaardbare oplossing.

Helaas is dit ondanks de ingreep om de vijfde bouwlaag uit de plannen weg te halen - niet gelukt. De rechterbank heeft inmiddels in haar uitspraak van 23 augustus 2021 ook geoordeeld dat het college de omgevingsvergunning op de juiste gronden heeft verleend en dat daarbij — hoe vervelend ook voor bezwaarmaker - terecht meer gewicht is toegekend aan het belang van de vergunninghouder en het algemeen belang. Tegen deze uitspraak kan bezwaarmaker nog binnen zes weken hoger beroep instellen. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de glenneentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist

-

-

I