RIB21.141 Huisvestingsverordening

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Ontv. Griffie 19-07-2021/RIB21.141 Datum

19 juli 2021

Ons kenmerk

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

Onderwerp

Huisvestingsverordening

Portefeuillehouder

416594 Desiree Eriks Laura Hoogstraten

Geachte leden van de raad,

Graag informeren wij u hierbij over het proces rond aanpassing van de huisvestingsverordening 2019. Per juli 2019 is de huisvestingsverordening regio Utrecht – gemeente Zeist in werking getreden. De huisvestingsverordening maakt de woonruimteverdeling in onze regio mogelijk, waarmee we ervoor zorgen dat zoveel mogelijk mensen een passende woning vinden. Iedere vier jaar moet er een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld. Opnieuw moet dan ook worden aangetoond dat er sprake is van schaarste en dat er inspanning wordt geleverd om de schaarste te verhelpen. Voorjaar 2021 is er een tussentijdse evaluatie uitgevoerd over de werking van de woonruimteverdeling in de regio Utrecht. Onderzoeksbureau RIGO heeft dit uitgevoerd door een analyse van de data uit Woningnet. De uitkomsten uit deze evaluatie zijn te vinden in bijlage 1. Deze evaluatie en gesprekken met corporaties en gemeenten leidt tot een aantal technische aanpassingen van de verordening. Het gaat niet om structurele wijzigingen, maar wijzigingen om ongewenste effecten te verhelpen of de regelgeving te verhelderen. Per 1 juli 2023 moet er een nieuwe verordening zijn. Dit is het moment ook structurele aanpassingen aan de orde te brengen. Met deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de voorgenomen wijzigingen. Na de zomer wordt de aangepaste verordening ter besluitvorming aan u voorgelegd.

De vernieuwde verordening zal naar verwachting per 1 januari 2022 in werking treden. Voorgenomen aanpassingen In de bestuurstafel Gezonde woon- en leefomgeving worden aanpassingen aan de verordening voorbereid. Hieronder geven we aan wat de grootste voorgenomen wijzigingen zijn. Na de zomer worden deze voorstellen verder uitgewerkt en opgenomen in een definitief voorstel tot aanpassing van de verordening. 1. Mogelijkheid om beperkt voorrang te geven aan huishoudens met een laag middeninkomen in het huursegment hoger dan de tweede aftoppingsgrens. Landelijk hebben corporaties de ruimte gekregen om meer te differentiëren bij de toewijzing naar inkomens (de zogenaamde 80-10-10 regeling). Om woningzoekenden met een laag middeninkomen (van €40.024 tot €51.199; prijspeil 2021) meer kans te geven, biedt de regionale verordening sinds 2015 de mogelijkheid om bij sociale huurwoningen vanaf de tweede aftoppingsgrens (€678,66; prijspeil 2021), ook aan lage middeninkomens toe te wijzen. Van het totale aantal verhuringen gaat een paar procent naar deze doelgroep (zie figuur 3-1, RIGO onderzoek, bijlage 1). In de verordening

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

ontbreekt echter een voorrangsinstrument hierop, terwijl het op sommige locaties en projecten wel wenselijk kan zijn om dat gericht en beperkt toe te passen. Voorstel is dan ook om hier een kanbepaling van te maken en dat het college nadere voorwaarden kan stellen aan de inzet van dit instrument. Het college staat positief tegenover deze aanpassing. Het biedt de mogelijkheid om lokaal afspraken te maken om bepaalde woningen gericht beschikbaar te stellen voor middeninkomens. Dit kan bijvoorbeeld bijdragen aan het versterken van complexen of buurten waar de leefbaarheid onder druk staat. 2. Mogelijkheid om voorrang primaire doelgroep uit te kunnen zetten Voor kleine huishoudens in de secundaire doelgroep blijft er in sommige regiogemeenten weinig aanbod over. Dit komt omdat kleine, goedkopere woningen met voorrang worden toegewezen aan de laagste inkomens. Voor grotere, duurdere woningen geldt vaak een bezettingsnorm, waarmee grotere huishoudens voor gaan. De doelgroep één- en tweepersoonshuishoudens met een secundair inkomen maken dan vrijwel alleen kans op kleine woningen in de hogere huurprijsklasse (boven de eerste aftoppingsgrens, 2021: € 633,25 tot €752,33). Om het aanbod daarin te vergroten, kan een corporatie sturen in het huurbeleid door te verhuren boven aftoppingsgrenzen, echter dat is lang niet altijd mogelijk vanwege het puntenstelsel.

Voorstel is om de huidige voorrangsregel voor lage inkomens soms uit te kunnen zetten. Voorstel is ook om hier een kan-bepaling van te maken en dat het college nadere voorwaarden kan stellen aan de inzet van dit instrument. Ook tegen deze aanpassing staat het college positief. We moeten voorkomen dat voorrangsregels bepaalde doelgroepen juist in de knel brengt. Deze kanbepaling geeft gemeenten de ruimte om in afstemming met corporaties te zorgen dat alle doelgroepen goed worden gehuisvest. Ook deze aanpassing vraagt echter gerichte inzet en goede monitoring. 3. Aanscherping bezettingsnorm Om grote woningen efficiënt toe te wijzen biedt de regionale verordening (sinds 2015) de mogelijkheid om voorrang via bezettingsnormen te hanteren. Daarvoor zijn twee varianten: een eenvoudige variant (1) en een uitgebreide variant (2). Inmiddels maken zes van de zestien gemeenten gebruik van de tweede variant. Zeist hanteert op dit moment nog de eenvoudige variant. Het RIGO- onderzoek laat zien dat ook grote woningen worden toegewezen aan kleine huishoudens. Dit gebeurt in beide varianten van de bezettingsnorm (variant 1: eenvoudige norm; variant 2 meer diversiteit op kamerswoningtype-gebruiksoppervlakte). In variant 2 worden de grotere woningen wel iets meer toegewezen aan grotere gezinnen dan in variant 1. Variant 2 moest resulteren in een meer passende toewijzing.

Voorstel is om variant 2 verder te verbeteren, en wel op de volgende manieren. 3a: verdere invulling van tabel variant 2, waarmee er ook in kleinere appartementen gerichter voorrang kan worden verleend. Zie onderstaande tabel:

Huishouden naar personen in Woonruimte naar kamers

Oppervlakte

Eengezins-woningen

1 kamer

n.v.t.

1-2 (was 1)

1-2 (was n.v.t.)

2 kamers

< 60 m2

1 of 2

1 of 2 (was n.v.t.)

> 60 m2

2

1 of 2 (was n.v.t.)

< 60 m2

1 of meer

1 of 2 (was n.v.t.)

> 60 m2

2 of meer

2 of meer (was n.v.t.)

< 60 m2

2 of meer (was 1 of meer)

2 of meer (was n.v.t.)

> 60 m2

3 of meer

2 of meer (was n.v.t.)

< 80 m2

3 of meer

3 of meer(was n.v.t.)

3 kamers 4 kamers

5 kamers

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Meergezins-woningen

3

6 kamers 7 kamers 8 kamers

> 80 m2

5 of meer

5 of meer

< 80 m2

5 of meer

5 of meer

> 80 m2

6 of meer

6 of meer

< 80 m2

6 of meer

6 of meer

> 80 m2

7 of meer

7 of meer

< 80 m2

7 of meer

7 of meer

> 80 m2

8 of meer

8 of meer

3b: staffel voorrang woonruimte vanaf 4 of meer kamers in variant 2 Op dit moment wordt in de verordening bij een 5 kamerwoning > 80 m2 bijvoorbeeld voorrang verleend aan een huishouden van 5 of meer. Als deze er niet is, vervalt de voorrang op basis van omvang huishouden en heeft een eenpersoonshuishouden op dat vlak net zoveel kans als een vierpersoonshuishouden. Voorstel om dit ongewenste effect aan te passen: in het voorbeeld wordt dan daarna aangeboden met voorrang aan een vierpersoonshuishouden, daarna aan driepersoons etc. 3c: Bij de toepassing van de bezettingsnorm meer ruimte voor maatwerk bieden aan woningcorporaties Corporaties moeten met de verdere invulling van de tabel nog steeds de ruimte krijgen om af en toe te kunnen afwijken van de bezettingsnorm. Een voorbeeld daarbij is mogelijke geluidsoverlast bij bepaalde appartementen, in combinatie met grote huishoudens. Ervaring is dan ook dat maatwerk soms wenselijk is. Corporaties kennen als geen ander hun bezit en de leefbaarheid binnen de wijk en het complex, en maken daarbij een afweging tussen een doelmatige inzet van de schaarse voorraad en leefbare wijken. Het college is voorstander van het bieden van maatwerk in afwijking van bezettingsnormtabel. Het college staat positief tegen deze ontwikkeling.

Schaarste maakt dat het belangrijk is dat de woningvoorraad zo goed mogelijk benut wordt, waarmee zoveel mogelijk mensen een passende woning vinden. De uitgebreide tabel biedt hier kansen voor. In prestatieafspraken kan worden vastgelegd hoe invulling wordt gegeven aan de ruimte voor maatwerk. 4. Aanvullende voorwaarden voor regeling Van Groot Naar Beter Om de benutting van grote woningen te verbeteren krijgen doorstromers die een grote woning achterlaten voorrang bij kleine woningen. Sinds 2019 geldt deze regeling Van Groot naar Beter (VGNB) voor alle gemeenten en alle woningzoekenden. Voorheen was dit beperkt tot senioren. Hierdoor is het aantal verhuringen met voorrang op basis van VGNB in de regio fors gestegen, van 194 in 2019 naar 559 in 2020. Er wordt een aantal aanscherpingen voorgesteld, met name op basis van de ervaringen van de corporaties: 4a. Beperking van het recht op voorrang tot huurders van verhuurders die hun woningen via WoningNet Regio Utrecht verhuren (dus niet van buiten de regio, en alleen verhuurders aangesloten bij Woningnet, omdat anders het heel lastig is om te controleren of er een grote sociale huurwoning wordt achtergelaten). 4b. Invoeren van een minimale woonduur van een jaar voordat er recht op voorrang is (om sluiproute te voorkomen via een mogelijk minder aantrekkelijke vierkamerwoning naar een gewilde driekamerwoning, komt beperkt voor). 4c.

Een uitzonderingsmogelijkheid voor nieuwbouwprojecten om de voorrangsregeling niet toe te passen (het komt voor dat bij projecten nieuwe driekamerappartementen voor een groot deel aan VGNB worden toegewezen) 4d. Een uitzonderingsmogelijkheid voor grote driekamer eengezinswoningen (deze komen nu soms terecht bij eenpersoonshuishoudens, komt beperkt voor) Het college kan zich vinden in de meeste van deze aanpassingen. We zien in de samenwerking met corporaties voldoende ruimte om te komen tot een optimale inzet de regeling van Groot naar Beter. De voorgestelde aanpassingen bieden meer ruimte om dit lokaal goed te organiseren. Bij nieuwbouw geschikt voor senioren wordt in Zeist vaak toegewezen op basis van lokaal maatwerk, wat een stap verder gaat dan deze regeling. Er wordt dan voorrang gegeven op senioren uit de directe omgeving,

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

4

om doorstroming in de wijk te genereren. De voorgestelde aanpassingen vormen geen belemmering voor deze werkwijze. 5. Bij de doorschuifregeling de eis laten vervallen dat er geen sprake mag zijn van een wooncarrière Om doorstroming binnen een complex mogelijk te maken, biedt de regionale verordening ook de mogelijkheid om gebruik te maken van een doorschuifregeling. In 2020 zijn in totaal slechts 24 woningen aangeboden in zes gemeenten waarbij de doorschuifregeling van toepassing was. In de praktijk leidt het gebruik van het begrip ‘geen wooncarrière maken’ namelijk tot veel onduidelijkheden. Voorstel is om die voorwaarde in het deel van de huisvestingsverordening te laten vervallen. De regeling is dan beter uit te leggen, is transparanter en minder bewerkelijk voor de corporaties en gemeenten. Het college is positief over de voorgestelde aanpassing om het begrip wooncarrière te laten vervallen. De versoepeling van regeling kan ten goede komen aan het versterken van de leefbaarheid in sommige complexen. Aanpassing koopprijsgrens Zeist Naast de regionale aanpassingen, is het college voornemens om de koopprijsgrens in de verordening van Zeist aan te passen. De koopprijsgrens geeft aan welk deel van de koopvoorraad vergunningsplichtig is voor o.a. onttrekking ten behoeve van kamerverhuur of omzetting in meerdere appartementen (splitsing).

Op dit moment is er een vergunningsplicht voor woningen met een WOZ-waarde tot de grens voor Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens), in 2021 €325.000. Door gestegen woningprijzen zien we dat steeds meer woningen hier buiten vallen. Deze grens willen we dan ook laten aansluiten bij het woningmarktonderzoek wat is gedaan in het kader van de woonvisie. Daarin is gesteld dat koopwoningen met een waarde tot €450.000 schaars zijn in Zeist. Gezinswoningen onder deze grens willen we dan ook beschermen, zodat deze voor gezinnen beschikbaar blijven. Aanvullende beleidsregels worden opgesteld om heldere kaders te bieden onder welke voorwaarden een vergunning verleend kan worden. Verdere proces In de bestuurstafel Gezonde woon- en leefomgeving worden de voorstellen tot aanpassing na de zomer verder afgestemd. Dit leidt tot een aangepaste verordening die najaar 2021 aan alle gemeenteraden wordt voorgelegd. Het voornemen is dat de aangepaste verordening per 1 januari 2022 inwerking treedt.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist