RIB21.131 Principebesluit herontwikkeling Dreef 2

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Gemeenteraad van Zeist

Ontv. Griffie 15-07-2021/RIB21.131 Datum

6 juli 2021

Ons kenmerk

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

Onderwerp

414843 A. Brokkaar

Principebesluit herontwikkeling Dreef 2

Geachte raadsleden, Hierbij informeren wij u dat wij op 6 juli 2011 een principebesluit hebben genomen over de herontwikkeling van de locatie Dreef 2. Deze locatie valt binnen het plangebied van Utrechtseweg Noord. In de gebiedsvisie zijn geen ambities voor deze locatie geformuleerd. Het ingediende principeverzoek draagt bij aan de herwaardering en herontwikkeling van Utrechtseweg Noord en aan uitvoering van andere ambities van de gemeente, zoals het realiseren van woningen voor het middeldure segment. Dit principebesluit betekent dat wij samen met initiatiefnemer het plan verder uit willen werken tot een stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan dat aan uw raad zal worden voorgelegd. De locatie Op de hoek van de Dreef en de Utrechtseweg staat een verouderd kantoorpand, dat gedeeltelijk leeg staat. Deze locatie (Dreef 2) is onderdeel van het plangebied van de gebiedsvisie Utrechtseweg Noord. De eigenaar Consilium Ontwikkeling B.V. is met de gemeente in overleg getreden over herontwikkeling van het terrein. In oktober 2020 hebben wij u via een raadsinformatiebrief hierover voor het eerst geïnformeerd. Principeverzoek In mei 2021 heeft de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Initiatiefnemer heeft het college van burgemeester en wethouders verzocht in principe in te stemmen met de voorgenomen herontwikkeling van de locatie Dreef 2.

Het concept van het projectinitiatief bestaat uit een mix van wonen, werken en ontmoeten en een ondergrondse parkeervoorziening. Voor wat betreft wonen is de doelgroep van het project met name het middeldure segment. Initiatiefnemer heeft het college verder verzocht om in samenwerking het plan uit te werken en de voorbereidingen te treffen voor een planologische procedure. Als bijlage hebben wij de presentatie van het ruimtelijk ontwerp meegestuurd zoals die tijdens de informatieavonden is gepresenteerd en die is meegestuurd met het principeverzoek. Afweging en besluit van het college Op basis van toetsing door verschillende disciplines heeft het college besloten om in te stemmen met het principeverzoek tot herontwikkeling en in samenwerking tussen initiatiefnemer en de gemeente te willen komen tot een planuitwerking die voorgelegd zal worden aan de gemeenteraad. Belangrijke afwegingen om tot dit besluit te komen zijn onder meer geweest:

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

-

Het voorstel gaat uit van een gemengd programma van wonen, werken en ontmoeten, wat bijdraagt aan de uitvoering van de ambities van de gebiedsvisie Utrechtseweg Noord. Het woningbouwprogramma is gericht op het middeldure segment, waar in Zeist veel behoefte aan is. Het voorstel is ambitieus en draagt bij aan een grotere kwaliteit van het gebied. Door de herontwikkeling ontstaan er kansen voor verdere verbetering van het groene raamwerk in het gebied.

Het college heeft aan haar besluit uitgangspunten en randvoorwaarden verbonden voor de planuitwerking. De hoeveelheid bouwmassa, het programma en de ruimtelijke verschijningsvorm zijn afhankelijk van de planuitwerking en de onderzoeken op basis van onze uitgangspunten en randvoorwaarden. Op basis hiervan wordt de uiteindelijke afweging gemaakt om in te stemmen met het op te stellen bestemmingsplan. Het concept dat de initiatiefnemer heeft voorgelegd kan alleen worden uitgevoerd door een herziening van het bestemmingsplan. Daarnaast is de verwachting dat het concept in ieder geval afwijkt van de woonvisie, omdat er uitsluitend wordt gemikt op het middeldure segment. Daarmee is de gemeenteraad het orgaan dat hier uiteindelijk een besluit over zal moeten nemen. Door in te stemmen met het principeverzoek is niet ingestemd met de gehele ruimtelijke constellatie, het exacte programma en de hoeveelheid bebouwing. Deze zijn afhankelijk van de planuitwerking, het is gezien alle uitgangspunten en randvoorwaarden denkbaar dat er minder bouwvolume op de locatie past, zowel qua bouwhoogte als qua hoeveelheid elementen. Wel heeft het college ingestemd met een herontwikkeling van de locatie naar wonen, werken en ontmoeten. Ook heeft het college ingestemd met het principe van bebouwing in een boskamer en met het idee van meerdere losse volumes die familie van elkaar zijn.

De randvoorwaarden en uitgangspunten die wij hebben meegegeven zien vooral op behoud van bomen en groen, de samenhang met de omgeving (bouwhoogte, routes, zichtlijnen, groene raamwerk) en functiemenging. Resultaten informatieavonden Initiatiefnemer heeft begin 2021 twee (digitale) informatieavonden georganiseerd voor omwonenden en belanghebbenden. De gemeente is ambtelijk aanwezig geweest bij beide informatieavonden. In het principeverzoek wordt aangegeven dat uit de informatieavonden als algemene indruk is achtergebleven dat het projectinitiatief als een positieve en kwalitatief wenselijke ontwikkeling wordt gezien. In algemene zin is er inderdaad positief en constructief gereageerd. Mensen dachten actief mee en hadden interesse in de woningen die hier misschien gerealiseerd gaan worden. Er zijn vragen gesteld over het behoud van het groen / de bomen in relatie tot de tweelaagse parkeergarage en het bouwvolume. Omwonenden hebben zorgen over de bouwhoogte, vooral in relatie tot schaduwvorming op de Warande en in relatie tot de planvorming op het terrein van Eikenstein. Schriftelijk zijn er zorgen geüit door maatschappelijk organisaties en een omwonende, vooral over bovengenoemde onderwerpen maar ook over verkeer en de procesgang.

De reacties en zorgen zijn waardevol en zijn mede aanleiding geweest om in ons besluit aandachtspunten en randvoorwaarden voor de verdere planuitwerking mee te geven. Vervolgproces Nu het college een besluit heeft genomen over het principeverzoek zal het plan door initiatiefnemer in samenwerking met de gemeente verder uitgewerkt worden tot een stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Met initiatiefnemer zullen na het principebesluit afspraken gemaakt worden over het verdere participatieproces. Uitgangspunten hierbij zijn:  De initiatiefnemer is leidend in het participatieproces en de gemeente is hierin actieve deelnemer.  Het participatieproces moet voldoende ruimte bieden voor inbreng van omwonenden en belanghebbenden, zodat het plan zoveel mogelijk rekening houdt met ieders belangen en de gemeente een goede belangenafweging kan maken.  Op basis van het voorliggende principebesluit werkt initiatiefnemer het planvoorstel verder uit en bespreekt dit eerst met de gemeente. Initiatiefnemer en gemeente bepalen gezamenlijk wanneer het planvoorstel klaar is voor consulatie onder omwonenden en belanghebbenden.  Initiatiefnemer en gemeente bespreken de opbrengst van het participatieproces en hoe hiermee wordt omgegaan.  Bij het definitieve planvoorstel wordt verslag gedaan van het participatieproces.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Juridisch en financieel Ten behoeve van de ontwikkeling zal een anterieure overeenkomst gesloten worden tussen de eigenaar en de gemeente. Hierin zullen afspraken worden gemaakt over het planproces, participatie en vergoeding van plangerelateerde en bovenplanse kosten. Ter voorbereiding hiervan zullen wij via een technische begrotingswijziging een voorbereidingskrediet van € 25.000,- aanvragen dat in eerste instantie wordt gedekt uit de reserve zelfregulerende projecten. Al met al zien wij uit naar een mooie ontwikkeling in Zeist die bijdraagt aan de ambities voor Utrechtseweg Noord. Wij vertrouwen erop u hiermee voor dit moment voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Bijlage: - Presentatie principeverzoek Dreef 2

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

EEN BIJZONDERE PLEK TUSSEN DE BOMEN

EEN GROENE TOPLOCATIE LANGS DE DREEF EN DE UTRECHTSEWEG

bestaande situatie

HET LANDSCHAP VORMT DE BASIS VOOR DE NIEUWE ONTWIKKELING

:

Project

:

Opdrachtgever Onderwerp

:

MAAK Terrein De Dreef 2 te Zeist Situatietekening

Newtonstraat 19A 3902 HP Veenendaal

info@vansteenbergen-kas.nl www.vansteenbergen-kas.nl

Wijzigingen:

04-06-2019 Meters t.o.v. RD Bestand : 19167-001

:

svs

:

Tek.

:

Datum

:

Formaat

Schaal

Nvt

Blad

:

Nvt

DE LOCATIE BINNEN HET GROENE RAAMWERK

EEN AUTOVRIJE BOSKAMER GEEFT RUIMTE VOOR...

LOS GEPLAATSTE ALZIJDIGE VOLUMES IN HET LANDSCHAP

4 VOLUMES CREËREN RUIMTE VOOR WONEN, WERKEN & ONTMOETEN

STEDENBOUWKUNDIGE PRINCIPES Zeist De Dreef stedenbouwkundige schets

informele padenstructuur sluit aan op karakter bos

efficiënte parkeerbak voorkomt veel bomenkap

bebouwing binnen de erfgrenzen

EEN NATUURINCLUSIEVE BUITENRUIMTE

Zeist De Dreef stedenbouwkundige schets - referenties

paden van halfverharding

paden van beton

levendige plint

herkenbare entrees/ vaste planten

herkenbare entrees/ flagstones

bosvloer/ stinzeflora

bebouwing verscholen in het bos

landschappelijke inrit

EEN MIX VAN WONEN, WERKEN & ONTMOETEN

REFERENTIEBEELDEN

DUURZAME, BETAALBARE WOON- EN WERKEENHEDEN IN HET BOS

REFERENTIEBEELD

STRUCTUUROPZET VAN DE 4 GEBOUWEN GEBOUW A 4 lagen GEBOUW C 5 lagen

GEBOUW D 4 lagen GEBOUW B 7 lagen

4 lagen

5 lagen

4 lagen

7 lagen

MENGING VAN FUNCTIES • ca. 80 - 100 wooneenheden • appartementen van ca. 40 - 90 m2 • werken en ontmoeten in de plinten • volledig werken langs de Utrechtseweg

WONEN & WERKEN WONEN & ONTMOETEN

WERKEN WONEN & WERKEN

WONEN WONEN

WERKEN

ONTMOETEN

WONEN

WERKEN

WERKEN

PROFIELDOORSNEDEN

de Dreef

Utrechtseweg

Eikenstein

de Warande

HUIDIGE SITUATIE

INTIEME BOSKAMER NA SLOOP

RUIMTE VOOR WONEN WERKEN & ONTMOETEN

DUURZAAM, UITNODIGEND EN COMFORTABEL

SFEERIMPRESSIE

WONEN EN WERKEN IN EEN GROENE OASE

SFEERIMPRESSIE