RIB21.066 (00) Mastergrex Hart vd Heuvelrug en Grex Vliegbasis Soesterberg

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad van Zeist

Ontv. Griffie 16-03-2021/RIB21.066 Datum

16 maart 2021

Burgerservicenummer

Ons kenmerk

0401358

Uw kenmerk

Bijlage(n)

2 (geheim)

Onderwerp

Mastergrex Hart van de Heuvelrug en grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg

Behandeld door

dhr. A. Brokkaar

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij bieden wij u ter informatie de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug 2021 en de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2021 aan. Het doel van de Mastgrondexploitatie is u te informeren over de voortgang van de ontwikkelingen binnen beide programma’s. 2020 was ongetwijfeld in velerlei opzichten een bijzonder jaar en de uitbraak en gevolgen van COVID-19 zullen velen nog lang blijven herinneren. Ondanks deze pandemie hebben de gezamenlijke partijen in het programma, met de nodige flexibiliteit en creativiteit, doorgewerkt aan de verschillende rode en groene ontwikkelingen met als doel het bewerkstelligen van een unieke gebiedsontwikkeling die de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug versterken. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden eens per jaar verwerkt in de voorliggende mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en in de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg. Het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg Het programma Hart van de Heuvelrug – Vliegbasis Soesterberg is een integrale gebiedsontwikkeling. Sinds 2004 werken partijen samen om in dit gebied de natuurgebieden aan elkaar te verbinden en deze te versterken.

Binnen dit groene netwerk ontstaat ruimte om woningen en bedrijven te bouwen en om ruimte te bieden aan zorg en recreatie. Aan al deze functies is in deze regio behoefte. In het programma gaan natuur en bouwen samen. Het zijn geen losse projecten, maar ze zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Zonder natuur geen ruimte om te ontwikkelen en zonder opbrengsten uit de bouwontwikkelingen geen investeringen in de natuur. Voortgang Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg COVID-19 heeft ook in het Programma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg haar doorwerking gehad. Gelukkig lijken de effecten, mede door een nog steeds sterke woningmarkt, vooralsnog mee te vallen.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

De belangrijkste resultaten/tussenstappen in 2020 onder elkaar: 

Sauna Thermen Soesterberg heeft de gronden van de gemeente Soest afgenomen. De sauna werd vorig jaar door de rijksmaatregelen gedwongen om haar deuren te sluiten, met als gevolg een aanzienlijk effect op haar eigen exploitatie. Eind oktober 2020 heeft zij ondanks deze situatie toch de gronden overgenomen. Hierdoor kan het project administratief afgerond worden.



Uitgifte van kavels op het bedrijventerrein Richelleweg vordert goed. Er is nog 1 kavel onder optie. Alle overige percelen zijn verkocht.



Bestemmingsplan Oude Tempel is vastgesteld. Na aanpassingen is het bestemmingsplan voor Oude Tempel vastgesteld, wat gelet op de maatschappelijke gevoeligheid toch als een belangrijke stap mag worden gezien. De gevoeligheid is daarmee uiteraard niet verminderd. Gemeente Soest en het programmabureau zijn en blijven zich hiervan dan ook bewust. Soest is inmiddels gestart met het (aanbestedings)traject om een marktpartij voor deze natuurinclusieve ontwikkeling te gaan selecteren. Effectuering van de aanbesteding vindt uiteraard pas plaats na een definitief bestemmingsplan.



Bouw ‘Groene Hoogte’ in Soest vordert. Voor de zomer van 2020 is de omgevingsvergunning voor de bouw van alle woningen onherroepelijk geworden. Inmiddels is een aanvang gemaakt met de uitgifte en bouw van de resterende bouwfases. In 2022 moet het plan Groene Hoogte in z’n totaal gereed zijn.



Gebiedsvisie Sortie 16 vastgesteld. De gebiedsvisie voor Sortie 16 is vastgesteld. In de gebiedsvisie is gezocht naar een optimalisatie van een gewenst gedifferentieerd woningbouwprogramma dat recht doet aan de woningbouwbehoefte in de regio en een maximaal financieel resultaat. De gebiedsvisie is vastgesteld in de stuurgroep HvdH (21 september 2020), GS (29 september 2020), het college van B&W van Zeist (6 oktober 2020) en de raad van Zeist 19 januari 2021.



Huis ter Heide West. De voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure Huis ter Heide West is gestart. Voor de aanleg van de nieuwe woonwijk is de ontsluitingsweg noodzakelijk. Deze ontsluitingsweg is onderdeel van het wijzigingsplan voor Huis ter Heide Zuid.



Onderhandelingen aankoop Kamp van Zeist gestart. De provincie onderhandelt met Defensie/ Rijksvastgoedbedrijf over de aankoop van het terrein Kamp van Zeist en met Het Utrechts Landschap over de doorlevering van het terrein voor toekomstig beheer. De onderhandelingen richten zich onder andere op het inzichtelijk maken van en de verdeling van de (meer)kosten van de mogelijke risico’s. De aankoop van Kamp van Zeist door Provincie Utrecht is mede afhankelijk van de financiële bijdrage van Altrecht (ontwikkeling Willem Arntzhoeve). Partijen (Provincie Utrecht, Altrecht, gemeente Zeist, Het Utrechts Landschap) zijn in overleg om tot een gezamenlijke oplossing te komen.



Harlanterrein bijna afgerond. Het Harlanterrein, in Austerlitz in de gemeente Zeist, is een natuurgebied geworden. De verkoop aan Het Utrechts Landschap is in voorbereiding en wordt naar verwachting in 2021 afgerond.



Park Vliegbasis Soesterberg. Er zijn (en worden) verbeterde recreatieve voorzieningen aangelegd. Dit is een wens van alle partners om het park toegankelijker en meer beleefbaar te maken. De recreatieve verbeteringen betreffen onder andere de aanleg van wandel- en fietspaden, verduidelijken van de entrees, bebording en informatievoorzieningen, logische doorgaande routes, aanleg van uitkijkpunten en de vogelkijkhut. In juni 2020 heeft Soesterdal haar deuren voor het publiek geopend.



Woonwijk Vliegbasis Soesterberg. Ten aanzien van de woonwijk Vliegbasis Soesterberg is het Programmabureau constant bezig om de condities op orde te brengen om de verkoop van gronden te kunnen starten. de ontheffing wet natuurbescherming is aangevraagd, de voorbereidingen op het wijzigingsplan zijn getroffen en met Defensie wordt gewerkt aan de oplossing voor de verontreiniging met PFOS. Daarnaast is in de helft

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

van de woonwijk de opsporing van Niet Gesprongen Explosieven afgerond. Hierbij zijn geen noemenswaardige explosieven aangetroffen. Daarnaast is de verkoopstrategie opgezet en zal deze in 2021 door GS worden vastgesteld. 

Kavels Westflank. Voor de kavels Westflank heeft in 2020 de planvorming plaatsgevonden. GS heeft in december de kaders en uitgangspunten vastgesteld aan de hand van een advies van de Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit. Er worden 5 kavels ontwikkeld waarop op elke kavel 1 vrijstaande woning mag worden gebouwd. De randvoorwaarden worden in 2021 in een herziening van het bestemmingsplan vastgelegd. In augustus 2020 is het bestaande pand aan de Dolderseweg 54 gekraakt. Na een positieve uitkomst in een door de provincie aangespannen kort geding heeft het Gerechtshof bepaald dat de krakers voorlopig in de woning mogen verblijven.

De komende periode ligt de focus op het voorbereiden en realiseren van zowel rode ontwikkelingen (ten behoeve van de opbrengsten) als het afronden van nog enkele groene projecten (noodzakelijk voor de afgesproken rood-groen balans). Daarbij is overduidelijk dat veranderingen in de samenleving ons vragen om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuurinclusief) en een focus op betaalbare koopwoningen. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug – grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg De mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug (verder: mastergrex HvdH) is een integrale weergave van alle per 1-1-2021 geactualiseerde grondexploitaties van de projecten binnen het programma Hart van de Heuvelrug, aangevuld met een risicoanalyse. De mastergrex HvdH biedt hiermee een compleet overzicht van de financiële stand van zaken van het programma Hart van de Heuvelrug met bijbehorende toelichting. De grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg (verder: grondexploitatie VBS) is geactualiseerd per 1-1-2021 en presenteert de prognose van kosten en opbrengsten voor zowel het Park als de Woonwijk. Ook voor het programma Vliegbasis Soesterberg is een risicoanalyse uitgevoerd.

De mastergrex HvdH 2021 en de grondexploitatie VBS 2021 zijn vastgesteld in de stuurgroep Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg van 4 maart 2021. Met de vaststelling van de geactualiseerde grondexploitaties hebben de gebiedspartners een actueel financieel sturingsinstrument. De projecten zijn financieel in control en de risico’s worden beheerst. Tevens hebben de gebiedspartners met elkaar de uitdaging om daar waar mogelijk de projecten financieel te optimaliseren met behoud van ruimtelijke en programmatische kwaliteit. Financieel resultaat en risicoprofiel Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug De mastergrex 2021 heeft een resultaat van circa -/- € 11,7 mln nominaal. Ten opzichte van 2020 is dat een verslechtering van € 0,9 mln. Het verwachte resultaat op eindwaarde per 31 december 2025 wijzigt van circa -/- € 9 mln naar circa -/- € 10,5 mln. Dit resultaat representeert de prognose van de stand van het Beheerfonds aan het einde van de looptijd van het programma. Met de bijdrage van € 10 mln. vanuit het project Vliegbasis Soesterberg is het eindsaldo -/- € 0,5 mln. De stijging van het financieel tekort binnen het programma Hart van de Heuvelrug komt grotendeels door Sortie 16 (-/- € 1,1 mln) en Oude Tempel in Soest (-/- € 0,3 mln).

Op basis van de herijking van de uitgangspunten ten behoeve van Sortie16 (bevestigd SG februari 2019) is een gebiedsvisie, inclusief woningbouwprogramma opgesteld. Dat leidt tot een vermindering van de grondopbrengsten met € 1,1 mln. Ten aanzien van het plan Oude Tempel wordt zeer zorgvuldig gehandeld. Er is een lager financieel resultaat geprognosticeerd als gevolg van de kwetsbaarheid van deze ontwikkelingen. Dat vraagt extra ambtelijke (interne) en externe inzet (participatie, communicatie, bestemmingsplan, selectiefase) om het plan Oude Tempel te ontwikkelen. Een belangrijk aandachtspunt in alle woningbouwprojecten is de intensieve vergunning- en ontheffingprocedures, inclusief bezwaar- en beroepsprocedures. De beheersmaatregelen zijn gericht op intensieve omgevingscommunicatie en het inzetten van specialistische expertise op ecologie en planologie. Van belang is te blijven benadrukken dat Hart van de Heuvelrug een unieke, integrale gebiedsontwikkeling is waarbij nieuwe en verbonden natuur een katalysator is voor duurzame ontwikkeling van wonen, werken, zorg en recreatie. Een programma waarin de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde van de Heuvelrug wordt versterkt.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Het risicoprofiel van het programma Hart van de Heuvelrug is circa € 3 mln. Dit risicoprofiel is voor de provincie Utrecht input voor de berekening van de risicoreservering. Ten opzichte van 2020 is dat een verbetering van circa € 1,6 mln. Dit verschil is onder meer te verklaren doordat risico’s zijn weggevallen doordat projecten zich verder ontwikkelen (zoals Sortie 16). De opbrengsten zijn lager, maar de risico’s in dit project zijn ook aanzienlijk verlaagd. In enkele gevallen zijn de risico’s verwerkt in de grondexploitatie wanneer ze zijn opgetreden, zoals bijvoorbeeld de aanpassing van de grondexploitatie Oude Tempel als gevolg van de noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan. Het grootste risico in het programma ligt nu binnen het project Oude Tempel (€ 1,6 mln van de € 3 mln). Belangrijke risico’s in dit project zijn het bestemmingsplanrisico (niet onherroepelijk) en de effecten van natuurinclusief bouwen op het programma en plan. Financieel resultaat en risicoprofiel grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg De grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg bestaat uit twee deelexploitaties, te weten: exploitatie Woonwijk, die betrekking heeft op de woningbouwontwikkeling en de exploitatie Park, die betrekking heeft op de ontwikkeling van het park. De totale kosten bedragen nominaal (prijspeil 2021) circa € 61,4 mln. Daar staan opbrengsten van circa € 59,2 mln.

tegenover, waarmee het nominale saldo sluit op circa € 2,2 mln. negatief. Onder invloed van prijsindexatie is het saldo op het eind van het project circa € 1,0 mln. positief. Het risicoprofiel van het programma Vliegbasis Soesterberg is circa € 1,75 mln. Ten opzichte van 2020 is de risicobuffer nauwelijks veranderd. Het saldo van alle risico’s (waaronder ook kansen), weergegeven in de risicobuffer, is nagenoeg hetzelfde gebleven. Financieel resultaat programma  Er is met deze herzieningsronde sprake van een negatief saldo op eindwaarde voor HvdH (- € 0,5 mln).  Er is sprake van een gunstige daling van het risicoprofiel voor HvdH (- € 1,6 mln).  Er is op de grondexploitatie van VBS een positief saldo (€ 1 mln).  Het risicoprofiel voor VBS is gelijk gebleven op € 1,75 mln. Bovenstaande resultaten moeten integraal worden beschouwd. Het geeft aan dat, alhoewel er nu sprake is van een negatief saldo voor HvdH, er een sterke verbetering zichtbaar is in het risicoprofiel en er ook (nog steeds) rekening kan worden gehouden met een extra resultaat op de grex VBS. De grex van VBS en de mastergrex van HvdH laten gezamenlijk nog een klein positief saldo op eindwaarde zien van € 0,5 mln. Er is een daling te zien in het eindsaldo voor beide exploitaties. Evenwel is ook het risicoprofiel gedaald.

Kuiper & van Tilborg doet in haar risico analyse de volgende aanbeveling: …”bevelen wij aan om bij grote wijziging van de markt- c.q. projectomstandigheden de risicoanalyse te herijken en ook de risico-inventarisatie opnieuw uit te voeren. Immers, bij wijziging van de markt- c.q. projectomstandigheden kunnen zich nieuwe (nog niet in de huidige analyse opgenomen) risico’s en/of kansen aandienen”… Er zijn twee majeure omstandigheden die een herijking nu rechtvaardigen. Enerzijds is dat de verwachte sterkere grondopbrengst dan geprognosticeerd (vooral ten aanzien van VBS is in de afgelopen jaren conservatief geraamd) en anderzijds is dat het (mogelijke negatieve) effect van COVID 19 op de marktomstandigheden. De stuurgroep Hart van de Heuvelrug/ Vliegbasis Soesterberg heeft, naar aanleiding hiervan, besloten om te komen tot een herijking. Deze wordt de komende maanden uitgevoerd. In de herijking worden alle uitgangspunten en parameters getoetst aan de huidige marktomstandigheden.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Rol van de gemeente Zeist Voor Hart van de Heuvelrug is afgesproken dat de provincie Utrecht het financiële risico van het programma draagt, zolang partijen zich bij het uitvoeren van de projecten houden aan de vastgestelde projectopdrachten. Hierin zijn bijvoorbeeld afspraken over het woningaantal, de woningdifferentiatie en de planning opgenomen. De grondexploitatie Huis ter Heide is actief bij de gemeente Zeist en onderdeel van het MPSO. Het project Willem Arntszhoeve is een private exploitatie. Met het programma Hart van de Heuvelrug is een vaste afdracht vanuit Altrecht overeengekomen. Voor Vliegbasis Soesterberg is afgesproken dat er een bijdrage van 10 miljoen euro vanuit de grondexploitatie VBS wordt gedaan aan Hart van de Heuvelrug. Indien het batig saldo van de rode projecten in de grondexploitatie VBS lager is dan € 28 miljoen, dan wordt het verschil tussen daadwerkelijk saldo en 28 miljoen tussen Provincie, Zeist en Soest gelijk verdeeld. In de grondexploitatie VBS 2021 is het batig saldo van de rode projecten geraamd op circa € 38 miljoen. Relatie met moties gemeenteraad Zeist inzake betaalbare woningen Er zijn in het verleden twee moties ingediend over de woningdifferentiatie op de Vliegbasis. In raadsinformatiebrief RIB 17.104 is melding gemaakt dat het uitvoeren van de motie geen steun kreeg van de overige twee stuurgroep partijen.

Partijen hebben de afspraak gemaakt om te onderzoeken of in een ander Hart van de Heuvel project kansen kunnen worden gepakt om deze maatschappelijke opgave in te vullen. Daarnaast hebben wij de provincie verzocht om, ter compensatie van het gebrek aan sociale huurwoningen op de Vliegbasis, 12 extra sociale huurwoningen te realiseren. De grondexploitaties Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg en de bijbehorende risicoprofielen laten zien dat er geen ruimte aanwezig is om in te zetten op extra betaalbare woningen. Geheimhouding Op de ‘Mastergrex Hart van de Heuvelrug 2021’ en de ‘Grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2021’ hebben wij geheimhouding opgelegd op grond van artikel 25, lid 2 Gemeentewet juncto artikel 10, lid 2 onder b WOB tot één jaar nadat beide grondexploitaties zijn afgesloten. Het belang van openbaarmaking van deze gegevens weegt in dit geval niet op tegen de te beschermen economische of financiële belangen van de gemeente en de andere bij dit project betrokken partijen. De mastergrex 2021 en de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg zullen zoals gebruikelijk besproken worden met de financiële commissie Hart van de Heuvelrug / Vliegbasis Soesterberg.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Bijlagen In de bijlage treft u:  ‘Mastergrex Hart van de Heuvelrug 2021’ met als bijlage de risicoanalyse.  ‘Grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2021’ met als bijlage de risicoanalyse.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist