RIB21.045 Update Retailperspectief (gewijzigd)

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Ontv. Griffie 10-03-2021/RIB21.045 (gewijzigd)

10 maart 2021

Datum Burgerservicenummer Bijlage(n) Onderwerp

Ons kenmerk

398053

Uw kenmerk

update Retailperspectief

Behandeld door Portefeuillehouder

Ieke Roelofs S. Jansen

Geachte leden van de raad,

In het najaar van 2019 heeft u het Retailperspectief vastgesteld. Met focus op het hebben en houden van een levendig centrum waar mensen graag komen om te winkelen, te verblijven en elkaar te ontmoeten. Het centrum als de huiskamer van Zeist. Met minder leegstand door het compacter maken van het kernwinkelgebied. Niemand hield destijds rekening met een Covid19 virus waar we nu mee te maken hebben. Het heeft grote impact op de dynamiek in het centrum. Onze invloed erop is beperkt. De gevolgen voor het centrum op de wat langere termijn zijn niet precies te voorspellen. We hopen natuurlijk dat alle winkels en horecazaken blijven voortbestaan. Tegelijkertijd maken we ons grote zorgen. Wel zien we dat zelfs met winkels en horeca gesloten, het centrum een grote aantrekkingskracht heeft voor inwoners. Er is altijd leven, er zijn mensen, er is ruimte voor ontmoeting. Op afstand. Met die kanttekening geven we u in deze brief graag een actueel beeld van waar we staan in de uitvoering van het Retailperspectief. Met een doorkijk naar het komend jaar. Dat doen we aan de hand van 4 onderwerpen. Het compacter maken van het centrum, het gevelfonds, het versterken van de samenwerking en de speerpunten over parkeren.

1.

Compacter centrum

Overzicht transformaties en actuele leegstand Transformatie van de bestemming detailhandel naar wonen buiten het kernwinkelgebied is voor veel vastgoedeigenaren, gelet op de huidige marktomstandigheden, een rendabele optie. De Vestigingscoördinator van Stichting Hart van Zeist, waarin ondernemers, vastgoed en gemeente samenwerken, heeft hierin een aanjaagrol. Hij benaderd actief vastgoedeigenaren van leegstaande en/of leegkomende panden in de aanloopstraten, onderhoudt een netwerk van vastgoedpartijen die mogelijk willen investeren in het transformeren van winkel-/horecapanden naar wonen in Zeist, legt de contacten tussen deze partijen en vormt de schakel tussen de commerciële vastgoedwereld en de gemeente als het gaat om het maken van de vertaalslag tussen commerciële planvorming en gemeentelijk beleid. De gemeente werkt vervolgens actief mee aan herbestemming als een aanvraag wordt ingediend. Op de plattegrond van het centrum op de volgende pagina is te zien hoe het er voor staat met de transformaties.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

We zijn in 2017 al actief begonnen met het compacter maken van het winkelgebied. De eerste twee jaar was het behoorlijk pionieren. Het besef dat winkelgebieden moesten verkleinen om op langere termijn te kunnen overleven, was nog geen gemeengoed. We probeerden ondernemers in de aanloopstraten te verleiden om naar het kernwinkelgebied te verhuizen. En vastgoedeigenaren te ondersteunen om hun winkel/horecapand te transformeren naar wonen. De pilot transformatie- en verplaatsingssubsidie was in die tijd een welkome stimulans voor ondernemers en pandeigenaren. Een paar goede voorbeelden doen goed volgen. Met de komst van de Vestigingscoördinator in maart 2019 is hier een versnelling aan gegeven. In het Retailperspectief was een voortzetting van deze subsidieregeling opgenomen (€25.000 per transformatie). Als gevolg van bezuinigingen is voor deze regeling nooit budget vrijgemaakt. We zien desondanks dat transformaties blijven plaatsvinden. Op onderstaande kaart van het centrum is met kleur aangegeven waar sprake is van transformatie en in welke fase van de transformatie het zich bevindt. In rood is de leegstand te zien. Uiteraard is dit een momentopname. Er komen nog steeds nieuwe bedrijven bij in het centrum. En ook de transformaties lopen door.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

3

Onderstaand geven we een overzicht van alle getallen behorende bij de plattegrond op de vorige pagina. Bij deze getallen merken wij op dat de leegstand in het kernwinkelgebied een enigszins vertekend beeld geeft, doordat daarin de leegstaande verdiepingen van het voormalige V&D pand zijn inbegrepen (ca. 5.527 m2). Het gaat hierbij om 1 object dat meer dan de helft van de totale leegstand in m2’s omvat. Indien deze meters buiten beschouwen worden gelaten, is er sprake van nog geen 13% leegstand in het kernwinkelgebied. In vergelijking met 2018, het jaar waarin de leegstand in het kernwinkelgebied de afgelopen 10 jaar het hoogst was, is dit licht gedaald. Dit alles ondanks de situatie waarin wij al bijna een jaar verkeren als gevolg van de Corona-crisis.

Aangezien onze inspanningen primair gericht zijn op het reduceren van het aantal m2’s winkelruimten in de aanloopstraten en niet op het kernwinkelgebied, focussen wij ons ten aanzien van de cijfers dan ook meer op de aanloopstraten om het effect van onze inspanningen te kunnen meten. Het bekijken van het percentage leegstand is in de aanloopstraten wat minder relevant om reden dat het hier meer gaat om het reduceren van het aantal winkels. Als we het aantal winkels in de aanloopstraten over de afgelopen jaren beschouwen, dan zien we sinds 2018 een duidelijke afname (van ca. 250 in 2017 naar ca. 220 winkels in 2020). Dit in combinatie met een afname van het aantal leegstaande winkels als gevolg van transformaties (van ca. 11% in 2017 naar ca. 9,5% in 2020). Op basis van de op dit moment bekende transformatieplannen is de inschatting dat eind 2021 het aantal winkels in de aanloopstraten zal zijn gedaald naar ca. 200 met een leegstandspercentage van ca. 7%. (zie onderstaande grafiek)

Ontwikkeling Verkooppunten - aanloopstraten 300

14,0%

250

12,0% 10,0%

200

8,0% 150 6,0% 100

4,0%

50

2,0%

0

0,0% 2010

2011

2012

2013

# VKP

2014

2015

2016

# VKP leegstand

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2017

2018

2019

2020 2021-F

% leegstaande VKP

4

Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan Het succes van transformatie hangt op dit moment af van de wens van de eigenaar. De gemeente kan niets afdwingen. Om echt stappen te kunnen maken met het compacter maken van het winkelgebied is een nieuw Omgevingsplan cruciaal. Hiermee bepaalt de gemeente welke functie we waar willen in het centrum. Op dit moment is de bestemming in het grootste deel van het centrum zeer ruim. Een nieuw Omgevingsplan voorkomt dat elke keer als er een winkel of horecazaak in de aanloopstraten vertrekt, er weer detailhandel en horeca voor terugkomt. Ook zorgt een eenduidige bestemming wonen ervoor dat kopers van een pand met gemengde bestemming wonen en detailhandel, een hypotheek kunnen krijgen. Bij een gemengde bestemming verlenen banken geen hypotheek in verband met het risicoprofiel. Ook al kan een koper aantonen dat hij het pand transformeert naar wonen. Het Beeldkwaliteitsplan, dat hoort bij het Omgevingsplan, zorgt voor de benodigde kwaliteit bij deze transformaties. Hiermee werken we toe naar een gastvrij en aantrekkelijk centrum, ook in uitstraling. Het huidige bestemmingsplan geeft veel ruimte bij nieuwbouw en zeer beperkte criteria voor kwaliteit. Met het vaststellen van het Retailperspectief heeft u als raad aangegeven dat graag anders te willen zien.

Namelijk transformeren naar wonen met oog voor de uitstraling en de authenticiteit van panden en van de gehele straat. De ambtelijke voorbereidingen voor een nieuw Omgevingsplan met bijbehorend Beeldkwaliteitsplan voor het centrum zijn gestart. De kosten bedragen ca. €500.000. De door de raad toegekende financiële middelen bij de vaststelling van het Retailperspectief, zijn onderwerp geweest van een eerste bezuinigingsronde en zijn onvoldoende toereikend om van start te kunnen gaan. Op dit moment vinden gesprekken met de provincie Utrecht plaats over subsidie in de vorm van cofinanciering. Als dat geen sluitende dekking oplevert, dan moet een politieke afweging worden gemaakt of dit voorstel, in een ander financieel tij, het opnieuw haalt bij de aankomende begrotingsbehandeling.

2.

Versterken van de samenwerking

Gouden driehoek Zoals in het Retailperspectief is benadrukt, hechten we grote waarde aan het werken aan concrete doelen ten aanzien van het centrumgebied, in de samenwerking van de ‘gouden driehoek’. De gouden driehoek wordt gevormd door gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren. Dit zijn ook de 3 pilaren waarop Stichting Hart van Zeist is gebouwd en waaruit het bestuur van de stichting is opgebouwd. De in het Retailperspectief beschreven samenwerking met cultuur krijgt steeds beter vorm. Het stadslab en de cultuurmakelaar hebben deze samenwerking een belangrijke impuls gegeven. Een belangrijke opgave voor Hart van Zeist (Vestigingscoördinator) is ook een hulplijn zijn voor ondernemers bij vestigingsvraagstukken en het oprichten van een Vereniging van Vastgoedeigenaren. In tegenstelling tot centraal geleide winkelcentra, telt het centrum van Zeist meer dan 150 vastgoedeigenaren. De mogelijkheden van de oprichting van een Vereniging Voor Vastgoedeigenaren met bijhorend financieel fonds is in 2019 verkend. De achterliggende gedachte hiervan was, dat een heffing die dan bij vastgoedeigenaren wordt geïnd, ingezet wordt om vanuit vastgoed gelijkwaardig financieel bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van het centrum.

Alle vastgoedeigenaren zijn benaderd en uitgenodigd voor een bijeenkomst om gemeenschappelijkheid te creëren op de opgave en uiteindelijk te streven naar een vereniging van vastgoedeigenaren. De animo was beperkt. Op individueel niveau is er zeker betrokkenheid en zijn veel vastgoedeigenaren bereid om mee te denken en input te leveren waar gevraagd. Maar zij zien geen meerwaarde in een vereniging. Dit heeft er in ieder geval in geresulteerd dat er een klankbordgroep van vastgoedeigenaren is opgezet waarin enkele van hen op meer reguliere basis, vrijblijvend meedenken over het gemeenschappelijk belang. De pilaar Vastgoed draagt niet financieel bij aan de inkomsten van de Stichting Hart van Zeist. De ondernemers dragen jaarlijks bij via de reclamebelasting en wij leggen hier een vergelijkbaar bedrag bij. Bedrijfsinvesteringszone (BIZ) of gemeentebreed fonds Sinds 2012 int de gemeente (BghU) op verzoek van stichting Centrum Management reclamebelasting. Dit zijn twee tarieven, €400 of €600, afhankelijk waar je onderneming in het centrum is gevestigd. Het maakt daarbij voor het bedrag niet uit of je een grote of een kleine onderneming bent. We verkennen op dit moment de mogelijkheden om een eerlijker alternatief hiervoor te vinden. Waarbij ook vastgoedeigenaren meebetalen.

Dat kan een BedrijfsInvesteringsZone (BIZ) voor het centrum zijn of een gemeentebreed investeringsfonds voor heel Zeist waaraan alle ondernemers in Zeist bijdragen. Bedrijventerreinen en winkelgebieden kunnen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

5

vervolgens een beroep doen op dit fonds, als zij hun directe omgeving willen verbeteren. Beide vormen hebben voor- en nadelen. Er loopt momenteel een haalbaarheidsonderzoek om te komen tot een keuze.

3.

Parkeren

Parkeergemak, parkeercirculatie en parkeervoorzieningen In het Retailperspectief wordt gesproken over het verbeteren van het parkeergemak met betere parkeercirculatie (en benamingen) en parkeervoorzieningen. De totstandkoming van de Mobiliteitsvisie heeft door corona vertraging opgelopen. Na het vaststellen van de Mobiliteitsvisie zullen we in het Mobiliteitsplan kijken hoe parkeren kan bijdragen aan de geformuleerde ambities en speerpunten. Daarbij maken we gebruik van kennis en ervaring uit de samenleving (via een participatietraject) maar ook van ervaringen bij eerder uitgevoerde projecten, zoals de parkeeractie “4 uur parkeren voor € 1” (uit 2019) en de quick scan “Verbetermogelijkheden parkeergarages en parkeerdekken (zoals slotlaan 1, 2, 3 etc)”. Voor regulier onderhoud van parkeergarages en -dekken is geld beschikbaar, maar voor een grondige renovatie eens in de zoveel jaar is in onze begroting geen geld gereserveerd. Indien we hier een verbeterslag willen maken, zullen we een begrotingsvoorstel aan de raad moeten voorleggen.

4.

Gevelfonds

Als je door het centrum loop en de tijd neemt om naar boven te kijken, staan er prachtige panden in het centrum. Veel winkelpanden zijn in de loop van de jaren verbouwd en aangepast. De winkelfunctie was daarbij logischerwijs bepalend. In die tijd werd de buitenkant van de winkel vooral als uitstalkast én als aandachtstrekker gezien. Het beleid Gevels Centrum Zeist is in juli 2017 door de raad vastgesteld. De achterliggende gedachte hierbij was om bij het verbouwen of aanpassen van de gevel, recht te doen aan het karakter en de geschiedenis van het pand. Als dit door de pandeigenaar inderdaad zo wordt uitgevoerd, dan is er de mogelijkheid tot gevelsubsidie van 50% van de investering tot een maximum van €7.500. De regeling is met het Retailperspectief voortgezet. Sinds de regeling in 2017 werd ingevoerd zijn er 21 gevels, met oog voor de uitstraling van het hele pand, verbouwd. Waarvan 17 panden op de Slotlaan. In vijf gevallen gaat het om van oorsprong dubbele panden. Voorbeelden van winkels die met gevelfondssubsidie zijn opgeknapt: Kramer & Van Doorn, Cartney, Bella mode, de Notenwinkel, Rituals, Taste en NokNokNok.

Tot slot Los van corona zijn er veel positieve ontwikkelingen. Er vestigen zich nog steeds mooie nieuwe winkels en horeca in het centrum. Vastgoedeigenaren investeren in hun panden. De openbare ruimte met de bestrating, bloembakken en groen ziet er mooi uit. Er wordt één vuist gemaakt om lokaal kopen te stimuleren met posters, informatie op de website, acties, etc. Wij zijn trots op de ondernemers die omschakelen naar alternatieve manieren om omzet te verkrijgen en het centrum maken tot wat het nu is. In vergelijking met andere plaatsen zijn in Zeist relatief veel speciaalzaken gerund door zelfstandige ondernemers. Die geven de winkelstraat lokale couleur. De combinatie van zelfstandige ondernemers met de bekende winkelketens zorgt voor een mooi en compleet aanbod. We kunnen niet wachten tot de winkels en horeca weer volledig open zijn en mensen optimaal van ons centrum kunnen genieten om te kopen, te verblijven en elkaar te ontmoeten.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

6

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist