PR26.163 Bijlage 1 - Aanvullende zienswijze over ontwerpomgevingsplan, Verlengde Slotlaan 71

Eefje van Bommel MRE MRICS Advocaat

Aangetekend en per reguliere post

T +31 (0)20 305 01 20

Gemeenteraad van de gemeente Zeist

M +31 (0)6 12 05 78 65

Team Ruimtelijke Ontwikkeling

E eefje@hemwood.nl

Postbus 513 3700 AM ZEIST

F E Amsterdam, 20 november 2025 Onze referentie

: EVB/20255629

Uw referentie

: Ontwerp omgevingsplan | Ontwerp Beeldkwaliteitsplan Verlengde Slotlaan 71

Betreft

: Aanvulling zienswijze op het Ontwerp omgevingsplan Verlengde Slotlaan 71 en het Ontwerp Beeldkwaliteitsplan van de gemeente Zeist

Geachte raad, Namens cliënte, Breevast Projecten B.V., gevestigd te Amsterdam, is op 23 oktober 2025 een pro forma zienswijze ingediend op het ontwerp omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist’ en het bijbehorende Beeldkwaliteitsplan Lindenhorst Zeist (hierna: Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan). Een kopie van de bekendmaking en de ingediende pro forma zienswijze is aangehecht als bijlage 1 en bijlage 2. Hierbij treft de aanvullende motivering van de zienswijze aan. 1.

Belang Breevast

1.1.

Cliënte dient deze zienswijze in als eigenaar van het perceel grond, gelegen aan de Pauw van Wieldrechtlaan (ter hoogte van huisnummer 26), kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie I, nummer 1684 (hierna: Breevast Perceel). Dit Breevast Perceel betreft het heersende erf uit hoofde van een aantal erfdienstbaarheden, ook wel aangeduid als het Schaerweijder

Bosschen

servituut

(hierna:

Servituut).

Het

plangebied

van

het

Omgevingsplan behoort tot de zogenoemde dienende erven. Het betreft de percelen kadastraal bekend: gemeente Zeist, sectie I, nummers, 1977, 1978, 4708 en 4705. 1.2.

Voor de percelen met de kadastrale nummers 1977 en 1978 geldt uit hoofde van het Servituut, dat op deze percelen, tezamen met de naastgelegen percelen met de kadastrale nummers 4907, 4908 en 1976, in totaal twee villa’s met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen mogen worden gebouwd, waarbij twee huizen onder één dak (twee-onder-een-kapper) als één villa wordt beschouwd. Aangezien op de percelen met de kadastrale nummers 4907, 4908 en 1976 al twee villa’s zijn gebouwd, is er op grond van het Servituut geen ruimte meer voor het realiseren van additionele woningen.

1.3.

Voor de percelen met de kadastrale nummers 4705 en 4708 geldt uit hoofde van het Servituut dat op elke volle 2.000 m² grond één huis mag worden gesticht, waarin slechts een woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis (derhalve een vrijstaande woning), en op elke volle 3.000 m² twee huizen onder één dak mogen worden gesticht, met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen (twee onder een kappers). Anders gezegd, een vrijstaande woningen mag enkel worden gebouwd op Hemwood | Keizersgracht 477 | 1017 DL Amsterdam T +31 (0)20 30 50 120 | E info@hemwood.nl | W hemwood.nl

een perceel met een minimale omvang van 2.000 m² en twee-onder-één-kapwoningen mogen uitsluitend worden gebouwd op een perceel met een minimale omvang van 3.000 m². 1.4.

De gedachte achter dit Servituut is – kort samengevat - dat het groene karakter en de ruime opzet van het gebied te allen tijde behouden moeten blijven, en nieuwbouw uit een oogpunt van stedenbouw, cultuurhistorie en groenstructuur op deze wijze passend wordt geacht bij het karakter en de historie van het Lyceumkwartier.

Figuur 1: percelen kadastraal bekend: gemeente Zeist, sectie I, nummers, 1977, 1978, 4708 en 4705

2.

Inhoud Omgevingsplan

2.1.

Het Omgevingsplan voorziet in 16 grondgebonden woningen, waarvan zes vrijstaande woningen en tien twee-aan-een gebouwde woningen. Daarnaast worden maximaal 25 zorgappartementen mogelijk gemaakt. Voor parkeren wordt in het plangebied voorzien. Daarnaast lijkt het Omgevingsplan ruimte te bieden voor bijgebouwen (artikel 12.41 van het Omgevingsplan) en zijn er diverse vergunningvrije bouwmogelijkheden mogelijk, die niet in het Omgevingsplan zijn beperkt.

2.2.

Vooropgesteld moet worden dat het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan in strijd zijn met het Servituut.

2.3.

Voor de percelen met de kadastrale nummers 4705 en 4708 is sprake van strijd: 

wat betreft de netto kavelgrootte;



wat betreft de bruto kavelgrootte;



wat betreft de toelaatbare bebouwing en functies.

2/8

2.4.

Voor de percelen 1977 en 1978 is de ruimte om te mogen bouwen reeds volledig benut, omdat zich hier al één vrijstaande woning en één twee-onder-één-kapper bevindt.1

2.5.

Zowel de gemeente als de ontwikkelaar zijn van deze strijdigheden op de hoogte. Desondanks is besloten beide documenten ter visie te leggen.

Figuur 2: weergave van een deel van de planologische mogelijkheden op grond van het Omgevingsplan

2.6.

Reeds bij de verkoop van het plangebied (voorheen: de Lindenhorst) in 2020 door het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: RVB), heeft het RVB als verkoper van de locatie aandacht gevraagd voor het bestaan van het Servituut. Ook de gemeente Zeist heeft het belang van nakoming van dit Servituut meermaals benadrukt en bevestigd.

2.7.

In de brief van het college van B&W (hierna: college) aan het RVB van 20 februari 2020 stelt het college (bijlage 3): ‘Daarnaast bent u als eigenaar ook gehouden aan het Schaerweijder Bosschen servituut en bent u als publieke-private partij verplicht dat in de verkoop mee te geven. Voor u en voor ons is het van belang dat de uiteindelijke koper daadwerkelijk invulling geeft aan deze beoogde sociaal-maatschappelijke functies. Daarnaast begrijpen wij uit uw verzoek dat u zorgvuldig met overheidseigendommen wilt omgaan. Wij spreken tegen die achtergrond graag uit dat wij, naar aanleiding van uw verzoek, de beoogde sociaal-maatschappelijke invulling en de groene kwaliteiten van het terrein, publiekrechtelijk zullen borgen. In het toekomstige bestemmingsplan (dan wel omgevingsplan) zullen daartoe zowel de sociaalmaatschappelijke functie als de groene kwaliteit (randen en monumentale bomen) worden vastgelegd. Bij de keuze voor een invulling passend binnen het Servituut, zal daarbij ook de minimale kavelgrootte worden vastgelegd.’ [onderstreping Breevast]

1

de percelen 1977 en 1978 maken deel uit van een complex van vijf percelen (1976, 1977, 1978,

4907 en 4908), waarop twee servituten van toepassing zijn. 3/8

2.8.

In het raadsvoorstel De Lindenhorst van 11 februari 2020 (bijlage 4) is daarover onder meer het volgende opgenomen: ‘Op de locatie is het Schaerweijder Bosschen Servituut van toepassing. PelsRijcken heeft namens het RVB uitgebreid gekeken naar het Servituut en de doorwerking daarvan (zie bijlage Notitie servituut Schaerweijder Bosschen). Hier ontstaat een bijzondere complexiteit: het RVB is namelijk als private eigenaar gebonden aan dit Servituut en mag als ‘publieke partij’ ook niet zomaar afwijken van een dergelijke private verplichting. Daar waar een ‘normale’ private partij ook bewust zou kunnen aankoersen op het afwijken van het servituut, staat deze route voor het RVB (als ‘publieke’ private partij) niet open. Bij de verkoop van de grond moet het RVB derhalve het Servituut vanuit de combinatie van haar private èn publieke rol meegeven.

2.9.

Ook in het participatierapport d.d. 16 mei 2019 (bijlage 5), dat door de raad aan haar besluitvorming ten grondslag is gelegd, is het belang van het Servituut nogmaals onderstreept: ‘De vernieuwde Lindenhorst draagt straks bij aan de cultuurhistorische waarden van het Lyceumkwartier en handhaaft cq. versterkt het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan, met respect voor het Schaerweijder Bosschen Servituut. Daarbij hoort onder meer een inrichting met passend respect voor de natuur, duurzaam bouwen, een groene uitstraling, zo min mogelijk verhard terrein en voldoende afstand tot omliggende bebouwing. Ook is het lange termijnbeheer zo goed mogelijk geborgd. Met inachtneming van bovenstaande is woningbouw in combinatie met een maatschappelijke functie of waarde in het gebied in principe welkom, waarbij wordt verwacht en benadrukt dat dit ten opzichte van het recente verleden meer rust geeft in en rond het gebied.’ [onderstreping Breevast]

3.

Gronden zienswijze

(a)

Noodzakelijke ETFAL ontbreekt

3.1.

Artikel 4.2 Omgevingswet bepaalt dat een omgevingsplan regels moet bevatten die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betekent dat bij het vaststellen van het plan een integrale afweging moet plaatsvinden van alle relevante belangen binnen de fysieke leefomgeving, waaronder de ruimtelijke kwaliteit, de bestaande cultuurhistorische waarden, het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan, het behoud van de (barokke) de groenstructuur. Ook de rechtszekerheid als gevolg van bestaande zakelijke rechten en beperkingen speelt daarin een relevante rol.

3.2.

Het Omgevingsplan schiet hierin tekort. Nog afgezien van de strijd met het Servituut (waarover

hierna

meer),

leidt

de

intensieve

bebouwing

(16

woningen

+

25

zorgappartementen) tot een onevenwichtige functietoedeling, omdat hierdoor de huidige groene en open karakteristiek van het gebied onevenredig wordt aangetast. De planregels en het Beeldkwaliteitsplan bieden geen, althans onvoldoende waarborg voor het behoud van de noodzakelijke ruimtelijke kwaliteit, de bestaande cultuurhistorische waarden, het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan en het behoud van de (barokke)

4/8

groenstructuur, ondanks het feit dat deze belangen eerder door de raad expliciet als te beschermen en te waarborgen kwaliteiten zijn benoemd. (b)

Strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur

3.3.

In

aanvulling op het

bovenstaande constateert cliënte dat

er geen

deugdelijke

belangenafweging heeft plaatsgevonden en de motivering van het Omgevingsplan gebrekkig is. De belangen van cliënte bij naleving van het Servituut zijn niet afdoende in de motivering vermeld, laat staan dat deze belangen op een evenwichtige wijze in de voorgenomen besluitvorming zijn betrokken. Sterker nog, daar waar het Servituut in de toelichting op het Omgevingsplan is vermeld, is herhaaldelijk een onjuiste voorstelling van zaken

gegeven.

Deze

omstandigheden

maken

dat

het

Omgevingsplan

en

het

Beeldkwaliteitsplan in strijd zijn met artikelen 3:2 lid 2 Awb, 3:4 lid 1 en 2 Awb en 3:46 Awb. Paragraaf 2.1: ‘Het Servituut is privaatrechtelijk van aard en kent geen



publiekrechtelijke status’ Paragraaf 2.3: Hoewel het plan volledig voldoet aan de uitgangspunten van het



servituut, zoals ook hiervoor beschreven, wordt niet voldaan aan de exacte bepalingen’. Paragraaf 2.3, slotalinea: ‘Daarbij is gekozen voor een opzet van het plan waarbij



de vier-twee aaneengebouwde woningen aan de Verlengde Slotlaan - de meest zichtbare woningen -passend zijn binnen de bestaande bebouwing aan de Verlengde Slotlaan. De overige woningen zijn daarachter gelegen en zijn minder zichtbaar vanaf de doorgaande weg. De zorgwoningen liggen het verst van de Verlengde Slotlaan en zijn daarom ook niet zichtbaar vanaf die doorgaande weg, mede door de bosrijke omgeving. Door de gekozen opzet van de voorgenomen ontwikkeling wordt voldaan aan de uitgangspunten van het Servituut, zijn de wijzigingen ten opzichte van het ruim honderd jaar oude Servituut

het minst

zichtbaar en ontstaat een in de omgeving passend plan dat bovendien een bijdrage levert aan de huidige woningwensen en behoeften van de gemeente Zeist.’ 3.4.

Om meerdere redenen is deze motivering onnavolgbaar: 

De gemeente suggereert dat het Servituut geen relevante rol speelt in de publiekrechtelijke besluitvorming. Dat is onjuist. Niet alleen als ‘evidente privaatrechtelijke beperking’ (zie hierna), maar ook op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dient dit zakelijke recht in de besluitvorming te worden betrokken en geborgd te worden;



De gemeente stelt dat het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan voldoen aan de uitgangspunten van het Servituut. Deze stelling is niet alleen feitelijk onjuist, maar bovendien is onduidelijk waar de gemeente deze conclusie op baseert. In het Omgevingsplan is überhaupt niet inzichtelijk gemaakt op welke punten en in welke mate (procentueel) naar het oordeel van de gemeente van het Servituut wordt afgeweken. Graag verneemt cliënte hierop een nadere toelichting. Vaststaat in ieder geval dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het Omgevingsplan in relatie tot de omvang van de percelen, haaks staan op de bedoeling en de geest van het Servituut;



De gemeente veronderstelt dat de beperkte zichtbaarheid vanaf de Verlegde Slotlaan relevant is voor de vraag of wordt voldaan aan de uitgangspunten van 5/8

het Servituut. Cliënte bestrijdt deze aanname en merkt op dat beperkte zichtbaarheid

geen

omstandigheid

is

die

schending

van

het

Servituut

rechtvaardigt. Een andersluidende aanname wordt niet door de tekst van het zakelijk recht ondersteund en kan evenmin op andere wijze inhoudelijk worden onderbouwd. (c)

Evident privaatrechtelijke beperking

3.5.

Het Servituut is een zakelijk recht met goederenrechtelijke werking. De bepalingen van Servituut zijn ondubbelzinnig geformuleerd: het Servituut beperkt de bebouwingsdichtheid en vereist goedkeuring van cliënte voor elke afwijking.

3.6.

Cliënte is zich ervan bewust dat uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aan bestaande privaatrechtelijke verhoudingen in beginsel geen doorslaggevende betekenis toekomt. Dit is evenwel anders, als op voorhand duidelijk is dat deze verhoudingen aan de verwezenlijking van de vergunde activiteit in de weg staan. Voor het antwoord op de vraag of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, is de burgerlijke rechter de eerst aangewezen rechter. De bestuursrechter zal pas tot dit oordeel komen, wanneer zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de uitvoering van de omgevingsvergunning de toestemming van een derde vereist is en die derde die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. Deze belemmering heeft dan een evident karakter.2

3.7.

Cliënte

constateert

dat

in

het

onderhavige

geval

van

een

dergelijke

‘evidente

privaatrechtelijke belemmering’ sprake is. Immers, zonder haar toestemming mogen de gronden waarop het Omgevingsplan betrekking heeft, niet worden gebruikt. Het feit dat er altijd een gang naar de civiele rechter mogelijk is, laat onverlet dat de privaatrechtelijke belemmering thans evident is.”3 3.8.

In dit geval staat zonder nader onderzoek vast dat: 

het Servituut van toepassing is;



Cliënte eigenaar is van het heersende erf;



Het plangebied deel uitmaakt van het dienende erf;



de bebouwing die op grond van het Omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt, de vergunningvrije bouwmogelijkheden en de toegestane parkeerplaatsen strijdig zijn met de bepalingen van het Servituut;



Cliënte geen toestemming verleent voor het onderhavige Omgevingsplan en zij daartoe niet verplicht is.

3.9.

Op basis van deze feiten en omstandigheden concludeert cliënte dat het Omgevingsplan in strijd is met een evident privaatrechtelijke beperking en daarom niet uitvoerbaar is. Aanpassing van het plan is noodzakelijk, met dien verstande dat het Servituut moet worden gerespecteerd en in het Omgevingsplan (dus publiekrechtelijk) wordt geborgd.

2

Zie bijvoorbeeld ABRvS 18 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4314 (overweging 8.2).

3

Rechtbank Gelderland 22 december 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:6181 6/8

3.10.

Bij brief van 14 april 2020 (bijlage 6) heeft cliënte de gemeente reeds verzocht bij de ontwikkeling van de Lindenhorst gehoor te geven aan het verzoek van het RVB om zorg te dragen voor publiekrechtelijke borging van het Servituut om zo een maatschappelijke belang te waarborgen. Bij brief van 23 september 2024 (bijlage 7) heeft cliënte (opnieuw) aangegeven geen medewerking te kunnen verlenen aan het (toen nog) voorliggende plan van 16 woningen en 20 appartementen.

4.

Tot slot

4.1.

Hoewel cliënte begrip heeft voor de wens om in de gemeente Zeist woningen aan de voorraad toe te voegen, ziet zij zich als eigenaar van het heersende erf en daarmee als ‘hoeder van het Servituut’ tegelijkertijd verplicht en genoodzaakt toe te zien op de borging van de maatschappelijke belangen áchter het Servituut. Dat betekent dat (a) als de gemeenteraad het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan in de huidige vorm zou vaststellen, (b) de Raad van State deze vaststelling aanvaardbaar zou achten én (c) initiatiefnemer onverhoopt zou besluiten in strijd met het Servituut te gaan bouwen, cliënte zich genoodzaakt zal zien om - ter borging van het Servituut - alternatieve privaatrechtelijke rechtsmiddelen in te zetten.

4.2.

In dat kader werpt cliënte hierbij op voorhand de vraag op welk doel de vaststelling van het Omgevingsplan dient. Nu de gemeente zich ervan bewust is dat het Omgevingsplan in strijd is met het Servituut en de goedkeuring van cliënte niet zal worden gegeven, staat vast dat de vaststelling van het Omgevingsplan geen reëel en actueel nut voor betrokkenen zal hebben. Anders gezegd, de vaststelling van het Omgevingsplan is vanwege het ontbreken van de benodigde privaatrechtelijke goedkeuring, slechts van beperkte betekenis.

4.3.

Vanuit de gedachte dat de gemeente als bevoegd gezag álle betrokken (maatschappelijke) belangen in ogenschouw dient te nemen en mede gezien het eerdere standpunt van de gemeenteraad over de noodzaak tot publiekrechtelijke borging van het Servituut, verzoekt cliënte uw raad met klem tot heroverweging van de inhoud van het onderhavige Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan over te gaan.

4.4.

In dat kader blijft cliënte beschikbaar voor inhoudelijk overleg met zowel de gemeente als initiatiefnemer.

7/8

5.

Conclusie

5.1.

Op grond van het voorgaande concludeert cliënte dat: 

het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan in strijd zijn met artikel 4.2 Omgevingswet;



de beoogde vaststelling in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder met de artikelen 3:2 lid 2 Awb, 3:4 lid 1 en 2 Awb en 3:46 Awb;



het Omgevingsplan in strijd is met een evident privaatrechtelijke beperking en daarom niet uitvoerbaar is.

5.2.

Gelet op het voorgaande is aanpassing van het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan noodzakelijk, met dien verstande dat het Servituut moet worden gerespecteerd en in het Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitsplan dient te worden geborgd. Met vriendelijke groet,

Eefje van Bommel MRE MRICS Advocaat

8/8

BIJLAGE 1

GEMEENTEBLAD

Nr. 402272 16 september 2025

Officiële uitgave van de gemeente Zeist

Kennisgeving ontwerp Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist Aanhef Burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist maken bekend dat er een ontwerpwijziging van het Omgevingsplan gemeente Zeist ter inzage wordt gelegd met ingang van woensdag 17-09-2025, gedurende zes weken. U leest hieronder waar de ontwerpwijziging over gaat en hoe en wanneer u kunt reageren.

Waar gaat de ontwerpwijziging over? De ontwerpwijziging "Omgevingsplan gemeente Zeist – Verlengde Slotlaan 71, Zeist" heeft betrekking op een herontwikkeling van het perceel Verlengde Slotlaan 71 in Zeist, waar tot voor kort een maatschappelijke instelling was gehuisvest. De ontwerpwijziging van het omgevingsplan maakt een programma mogelijk van 16 grondgebonden woningen (10 twee-onder-één-kap, 6 vrijstaand) en 20 tot 25 zorgappartementen voor dementerende ouderen. Naast het faciliteren van het gebouwde programma biedt de ontwerpwijziging bescherming voor de bestaande en gewenste groene kwaliteiten. Ook is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld om een goede ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte te waarborgen.

Terinzagelegging Het ontwerp "Omgevingsplan gemeente Zeist – Verlengde Slotlaan 71, Zeist" en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan 'Lindenhorst Zeist', liggen met ingang van woensdag 17-09-2025 gedurende een termijn van zes weken, tot en met dinsdag 28-10-2025 ter inzage. U kunt het ontwerp van de wijziging op de volgende manieren bekijken: •

• • •

op officielebekendmakingen.nl vindt u een overzicht van de wijzigingen van het ontwerp "Omgevingsplan gemeente Zeist – Verlengde Slotlaan 71, Zeist" en de onderbouwing daarvan (zie de Motivering met bijbehorende stukken, waaronder het beeldkwaliteitsplan); op Regels op de kaart kunt u de regels en de plek waar deze gelden vinden. De ontwerpwijziging 'Verlengde Slotlaan 71, Zeist' vindt u door rechtsboven de lijst "in werking" uit te klappen; via de website van de gemeente Zeist, onder het kopje 'Wijzigingen van het omgevingsplan in procedure'; u kunt het ontwerp van de wijziging ook op afspraak inzien in de publiekshal van het gemeentehuis aan Het Rond 1 te Zeist.

Zienswijzen Gedurende de termijn van terinzagelegging kan iedereen een zienswijze over het ontwerp van de wijziging indienen. Dat kan op de volgende manieren: Digitaal via DigiD U kunt uw zienswijze indienen door een formulier op onze website digitaal in te vullen, via www.zeist.nl/zienswijze. Het is niet mogelijk een zienswijze via email in te dienen. Per brief Geef in uw brief duidelijk aan dat het gaat om een zienswijze op het ontwerp "Omgevingsplan gemeente Zeist – Verlengde Slotlaan 71, Zeist". Uw brief (met handtekening) kunt u sturen naar: De gemeenteraad van Zeist, team Ruimtelijke Ontwikkeling, Postbus 513, 3700 AM Zeist. Via een gesprek Ga in gesprek met een medewerker van het team Ruimtelijke Ontwikkeling. Bel voor een afspraak naar het algemene telefoonnummer 14 030 van de Gemeente Zeist

Ondertekening Het college van burgemeester en wethouders van Gemeente Zeist, 16-09-2025

1

Gemeenteblad 2025 nr. 402272

16 september 2025

BIJLAGE 2

BIJLAGE 3

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Rijksvastgoedbedrijf t.a.v. Sectiehoofd Verkoop Dhr. P.J. Delbeek Postbus 16700 2500 BS DEN HAAG

Datum

20 februari 2020

Ons kenmerk Uw kenmerk

Bijlage(n) Onderwerp

Behandeld door div. Voorgenomen verkoop “De Lindenhorst” te Zeist

320433 - 377019 1020244602 R. van Veen

Geachte heer Delbeek,

In uw brief van 4 november 2019 informeert u ons dat u voornemens bent de voormalige jeugdinrichting De Lindenhorst aan de Verlengde Slotlaan 69-71 te Zeist te verkopen. Ter voorbereiding op deze verkoop heeft u diverse onderzoeken uitgevoerd en heeft u een participatieproces doorlopen. U verzoekt ons in te stemmen met het participatierapport en het overzicht van beleidsmatige aandachtspunten en de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken. Verder vraagt u ons om zorg te dragen voor de publiekrechtelijke borging van de voorwaarden en bepalingen voortvloeiende uit het Schaerweijder Bosschen servituut, zodat we gezamenlijk het maatschappelijk belang kunnen waarborgen. In deze brief gaan wij in op uw verzoek en geven nadere aandachtspunten mee die gebruikt kunnen worden in het verkoopproces. Participatierapport Allereerst willen wij onze dank uitspreken voor de zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van het participatietraject. Wij hebben dit zelf ervaren en ook vanuit de betrokken omwonenden gehoord. Ter voorbereiding van het participatietraject hebben wij de gemeentelijke uitgangspunten meegegeven die van belang zijn voor dit project. De uitgangspunten voor Wonen, Groen, Duurzaamheid en Cultuurhistorie zijn goed meegenomen in het participatieproces. Deze uitgangspunten blijven ook straks bij de beoordeling van de uiteindelijke plannen van kracht.

Het resultaat van het participatietraject is samengevat in het aan ons voorgelegde participatierapport. Met de inhoud van dit rapport kunnen wij goed instemmen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn beide voorgestelde scenario’s goed inpasbaar. Vanuit een goede ruimtelijke kwaliteit zou een hogere bebouwingsdichtheid ook voorstelbaar zijn vanuit onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. We zien echter ook de evidente privaatrechtelijke belemmeringen waar u mee te maken heeft en kunnen tegen die achtergrond met beide scenario’s instemmen.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

Wanneer te zijner tijd door de nieuwe eigenaar een plan wordt voorgelegd dat past binnen de uitkomsten van het participatierapport zullen wij daar met een positieve insteek aan meewerken. Uitgangspunt voor de gemeente is daarbij het realiseren van 4 Gezinshuizen, binnen het scenario met grondgebonden woningen passend binnen het Servituut. Voor het scenario met seniorenwoningen is ons uitgangspunten dat voor deze woningen ook de differentiatie vanuit de Woonvisie wordt aangehouden. Bij het uitwerken van de plannen is het, met name voor de sociaal-maatschappelijke invulling van belang dat de omwonenden en andere betrokkenen goed worden meegenomen. Het opstellen van een sociaal-beheerplan door de nieuwe eigenaar is daarvoor een geschikt hulpmiddel. Wij denken daar te zijner tijd graag in mee. Als achtergrondinformatie sturen we u ook graag de Kwaliteitscriteria Gezinshuizen mee en een concept-Programma van Eisen voor Gezinshuizen, met het verzoek deze ook mee te nemen in het verkooptraject. Omdat de tijd tussen het participatietraject en de daadwerkelijke ontwikkeling van het complex relatief lang is, zouden zich in de loop van de tijd wijzigingen in de precieze invulling van de plannen kunnen voordoen. We staan daarom in principe ook open voor een op onderdelen wat gewijzigde invulling van de sociaal-maatschappelijke component.

Daarbij is wel van belang dat het daadwerkelijk gaat om een sociale maatschappelijke invulling, waar in Zeist behoefte aan is én dat de omwonenden ook in dat geval bij de uitwerking van de plannen worden betrokken. Het opstellen van een sociaal-beheerplan biedt ook in dat geval een goed houvast. Overzicht beleidsmatige aandachtspunten en resultaten van uitgevoerde onderzoeken Het opgestelde overzicht geeft een goede indruk van hetgeen uit diverse beleidsvelden van kracht is. Daarnaast zijn de uitgevoerde onderzoeken ook kwalitatief van goed niveau. Voor de uiteindelijke planvorming blijft het voor de nieuwe eigenaar wel zaak om ook zelf voor gedegen onderzoek te zorgen en kennis te nemen van het dan vigerende beleid (ook van andere overheden). Gelet op de doorlooptijd van de plannen kan dat nog tot verschillen leiden ten opzichte van het huidige overzicht. Publiekrechtelijke borging van de plannen Op voorhand kunnen we niet aangeven dat het totale voorstel van de nieuwe eigenaar planologisch wordt afgedwongen; enerzijds omdat deze invulling nog niet bekend is, anderzijds omdat we graag nog ruimte willen houden voor overleg over de inhoudelijke en kwalitatieve aspecten van de precieze invulling. Wel kunnen we u het volgende aangeven.

Bij de verkoop houdt u rekening met de sociaalmaatschappelijke vraagstukken die in Zeist spelen en biedt u daar ook, binnen de publieke mogelijkheden, ruimte voor. Daarnaast bent u als eigenaar ook gehouden aan het Schaerweijder Bosschen servituut en bent u als publieke-private partij verplicht dat in de verkoop mee te geven. Voor u en voor ons is het van belang dat de uiteindelijke koper daadwerkelijk invulling geeft aan deze beoogde sociaal-maatschappelijke functies. Daarnaast begrijpen wij uit uw verzoek dat u zorgvuldig met overheidseigendommen wilt omgaan. Wij spreken tegen die achtergrond graag uit dat wij, naar aanleiding van uw verzoek, de beoogde sociaal-maatschappelijke invulling en de groene kwaliteiten van het terrein, publiekrechtelijk zullen borgen. In het toekomstige bestemmingsplan (dan wel omgevingsplan) zullen daartoe zowel de sociaalmaatschappelijke functie als de groene kwaliteit (randen en monumentale bomen) worden vastgelegd. Bij de keuze voor een invulling passend binnen het Servituut, zal daarbij ook de minimale kavelgrootte worden vastgelegd.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

3

Financiële aspecten Voor dit project is een inschatting gemaakt van de totale plankosten, aan de hand van de gebruikelijke Plankostenscan (zie bijlage). De totale plankosten voor het project zijn ingeschat op ca. € 132.500. Een deel daarvan, te weten € 19.153 hebben betrekking op de voorbereidende fase en komen voor uw rekening. Het resterende bedrag, afhankelijk van de uiteindelijke invulling, thans ingeschat op ca. € 113.500, komt voor rekening van de toekomstige eigenaar. Tot slot Wij willen u graag veel succes wensen bij de verkoop en zien de uiteindelijke selectie van de nieuwe eigenaar met belangstelling tegemoet.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

BIJLAGE 4

RAADSVOORSTEL De Lindenhorst - nieuwe invulling

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Raadsvoorstel

S. Jansen R. van Veen 355547 20r|V014

Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

12 maart 2020 14 april (videoverbinding) 12 mei 2020

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is voornemens het object De Lindenhorst (Verlengde Slotlaan) te verkopen. Bij de verkoop zullen diverse documenten worden meegegeven. Eén van deze documenten betreft een Participatierapport, dat begin 2019 in overleg met omwonenden en andere belanghebbenden is opgesteld. Het RVB heeft het participatierapport, met bijbehorende stukken, nu ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd. De vraag die voorligt, is of uw raad kan instemmen met de twee scenario's die uit het participatietraject naar voren zijn gekomen. Het RVB kan deze scenario's, na instemming door uw raad, meegeven bij de verkoop. De nieuwe eigenaar maakt uiteindelijk de keuze voor de precieze invulling. Voorstel 1. Instemmen met de twee scenario's voor een woningbouwinvulling zoals die uit het Participatierapport naar voren komen, als passende invulling voor de locatie De Lindenhorst; 2. Voor de mogelijke sociaal-maatschappelijke invulling met Gezinshuizen de voorwaarde hanteren dat door de uiteindelijke initiatiefnemer een passend sociaal-beheerplan ter goedkeuring aan de gemeente moet zijn voorgelegd voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld; 3. Instemmen met het planologisch vastleggen van een groene omranding van het terrein De Lindenhorst in de nieuwe situatie; 4.

De sociaal-maatschappelijke functie en de bescherming van de bestaande en nieuwe groene kwaliteiten, planologisch afdwingen en beschermen, als invulling van het verzoek uit het Participatierapport en het verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf; 5. Instemmen met bijgevoegde brief aan het Rijksvastgoedbedrijf (zie bijlage).

Besluit Raad 12 mei 2020:

Basis Inleiding Het RVB is voornemens het object De Lindenhorst (Verlengde Slotlaan) te verkopen. Bij de verkoop zullen diverse documenten worden meegegeven. Eén van deze documenten betreft een Participatierapport, dat in de afgelopen maanden in overleg met omwonenden en andere belanghebbenden is opgesteld. Het RVB heeft het participatierapport, met bijbehorende stukken, ter Pagina 1 van 10

beoordeling aan de gemeente voorgelegd. Bij de totstandkoming van het participatierapport bleek dat het Schaerweijder Bosschen Servituut op De Lindenhorst van toepassing is. Het RVB is hier nadrukkelijk aan gehouden. Verderop in het voorstel wordt dit toegelicht. Dit heeft gevolgen voor het aantal en type woningen dat op het terrein mag worden gerealiseerd. Vanuit het participatietraject komen twee scenario’s voor de toekomstige invulling van De Lindenhorst naar voren. a. Een scenario met vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen met tuin, waaronder enkele Gezinshuizen. Naar verwachting in totaal ca. 15 woningen; b. Een scenario met villa-achtige bebouwing (uitgaande van drie bouwlagen) waarin meerdere wooneenheden (appartementen) zijn opgenomen, gericht op senioren. Het gaat hierbij om wat kleinere appartementencomplexen. Dit tweede scenario is vanuit de participanten meegegeven, maar het RVB geeft aan dat dit buiten het servituut ligt en dus ook met dat nadrukkelijke voorbehoud bij de verkoop wordt meegegeven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn beide scenario’s goed inpasbaar. Vanuit een goede ruimtelijke kwaliteit zou een hogere bebouwingsdichtheid ook voorstelbaar zijn vanuit onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid.

We zien echter ook de evidente privaatrechtelijke belemmeringen waar het RVB mee te maken heeft en kunnen tegen die achtergrond met beide scenario’s instemmen. Kern van dit voorstel is dat uw raad wordt voorgesteld om in te stemmen met de twee scenario’s, die voor de invulling van De Lindenhorst vanuit het participatietraject naar voren zijn gekomen. En om deze instemming te delen met het RVB, zodat zij dat in het verkooptraject kunnen meenemen. Argumenten Beide scenario’s van de beoogde invulling van De Lindenhorst sluiten aan op het gemeentelijk beleid. De uitgangspunten zoals die zijn geformuleerd in het Participatierapport zijn in overleg met diverse betrokkenen tot stand gekomen en bieden bovendien ruimte aan het RVB om op een goede manier invulling te geven aan de verkoop van het complex (rekening houdend met de regels die vanuit het Servituut voor het RVB gelden). De randvoorwaarden zoals die tot stand zijn gekomen helpen het RVB om de verkoop van De Lindenhorst goed voor te bereiden en bieden voldoende ruimte om een mooie nieuwe invulling mogelijk te maken. Tegelijkertijd bieden de randvoorwaarden voldoende waarborgen om de beoogde kwaliteit te bereiken. Toelichtingen X

Financiën Communicatie

Juridisch Automatisering

Risico’s Anders

Financiën Met het RVB zijn aan de hand van de standaard Plankostenscan zoals die landelijk gebruikt wordt afspraken gemaakt over de vergoeding van plankosten (zie bijlage Plankostenscan). Daarmee kunnen de kosten voor ambtelijke inzet in de ruimtelijke planvorming worden gedekt. Wellicht is later ook inzet nodig vanuit het Sociaal Domein, om mee te denken in de opzet voor de beoogde zorgfunctie. Over het algemeen geldt daarbij dat dure zorg (voor de gemeente) wordt vervangen door goedkopere alternatieven; een ureninzet om dat mogelijk te maken is daarmee ook voor de gemeente interessant. Voor de gemeente zijn op dit moment geen kosten verbonden aan de beoogde invulling. Wel zullen we, om te komen tot een overeenkomst voor de ontwikkeling van de locatie, voorbereidingskosten maken. De verwachting is dat deze kosten via de anterieure overeenkomst bij de uiteindelijke ontwikkelaar kunnen worden verhaald (idem als nu met het RVB is afgesproken). Wanneer de omvang van de te maken voorbereidingskosten helder is, zal aan de raad via een technische Pagina 2 van 10

begrotingswijziging worden gevraagd om dit voorbereidingskrediet te accorderen. Voor deze voorbereidingskosten fungeert de zogenoemde reserve zelfregulerende projecten als achtervang, in overeenstemming met de door de raad vastgestelde spelregels voor de inzet van deze reserve. Voor een deel van het kostenverhaal wordt nu een afspraak gemaakt met het RVB. Met de nieuwe eigenaar zal afspraak over het resterende deel van de plankosten worden gemaakt. Juridische aspecten De gemeente behoudt bij het verdere planproces haar publiekrechtelijke bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces. Duurzame aspecten De duurzaamheidseisen voor nieuwbouw binnen de gemeente Zeist zijn van toepassing; dat betekent onder andere ‘nul op de meter’ en een GPR-score van minimaal 8 (GPR versie 4.3). Verdere proces Na instemming door uw raad zullen nadere afspraken met het RVB worden vastgelegd over de verkoopprocedure. VERDIEPING Inleiding Het RVB is voornemens het object De Lindenhorst (Verlengde Slotlaan) te verkopen. Bij de verkoop zullen diverse documenten worden meegegeven. Eén van deze documenten betreft een Participatierapport, dat in de afgelopen maanden in overleg met omwonenden en andere belanghebbenden is opgesteld. Het RVB heeft het participatierapport, met bijbehorende stukken, ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd.

Het RVB bereidt het verkooptraject zorgvuldig voor, naast het Participatierapport zijn ook diverse onderzoeken uitgevoerd en is een overzicht opgesteld met beleid en regelgeving die van toepassing zijn. De bijlagen betreffen: - het Participatierapport, met bijlagen; - een onderzoek naar het Servituut (met bijlage); - een overzicht van wet- en regelgeving; - een brief van het RVB; - een brief aan het RVB. Met name het Participatierapport, de brief aan het RVB en het persbericht zijn daarbij van belang. De overige stukken dienen meer als achtergrondinformatie, maar zijn ook door het RVB aan ons voorgelegd. ARGUMENTATIE EN TOELICHTING Participatietraject Het participatierapport is opgesteld door De Wijde Blik, dat in opdracht van het RVB het participatietraject heeft begeleid. Het rapport is tot stand gekomen op basis van inbreng vanuit (direct) omwonenden en diverse belangengroepen, zoals de Vereniging Lyceumkwartier Zeist (VLZ), de VVE’s Finspong en Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Voor de inhoud en een weergave van het doorlopen proces wordt u verwezen naar de bijlage (Participatierapport De Lindenhorst, Zeist - Definitieve versie 16 mei 2019) en de bijbehorende verslagen van de diverse bijeenkomsten.

Vanuit het Participatietraject zijn de volgende waarden van het gebied naar voren gekomen: De vernieuwde Lindenhorst draagt straks bij aan de cultuurhistorische waarden van het Pagina 3 van 10

Lyceumkwartier en handhaaft cq. versterkt het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan, met respect voor het Schaerweijder Bosschen Servituut. Daarbij hoort onder meer een inrichting met passend respect voor de natuur, duurzaam bouwen, een groene uitstraling, zo min mogelijk verhard terrein en voldoende afstand tot omliggende bebouwing. Ook is het lange termijnbeheer zo goed mogelijk geborgd. Met inachtneming van bovenstaande is woningbouw in combinatie met een maatschappelijke functie of waarde in het gebied in principe welkom, waarbij wordt verwacht en benadrukt dat dit ten opzichte van het recente verleden meer rust geeft in en rond het gebied. Gemeentelijke uitgangspunten Voorafgaand aan het Participatietraject is vanuit het college (11 december 2018) meegegeven: a. Vanuit de Woonvisie en de Versnelde Huisvestingsopgave: De woningdifferentiatie voor alle nieuwbouwprojecten is ook voor deze locatie van toepassing. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik is een invulling met minder dan 10 woningen niet acceptabel. Kom als Participanten binnen de kaders van de Woonvisie met een overtuigende onderbouwing op welke wijze invulling wordt gegeven aan de (kwalitatieve) behoefte. b. Vanuit het Groenstructuurplan: In het Groenstructuurplan is het Lyceumkwartier als één van de buurten omschreven. Het behoud van (barokke) groenstructuren, zoals de Verlengde Slotlaan, is van belang.

Daarnaast juist ook het behoud van de meer bosachtige inrichting van de naastgelegen percelen. Geadviseerd wordt om te zorgen voor een goede bomeninventarisatie en houdt daarbij vooral aandacht voor de ‘bosjes’ op het terrein. Voor de locatie De Lindenhorst zijn specifieke aandachtspunten: - behoud van bosperceel - aandacht voor de grove den - aandacht voor historische lijnen. c. Vanuit Duurzaamheid: Het uitgangspunt voor duurzaamheid is het realiseren van gasloze, nul-opde-meter woningen. Afwijken daarvan kan, binnen het bestaande beleid, alleen om technische redenen, maar moet wel onderbouwd worden. d. Vanuit Cultuurhistorie: Het monumentale karakter van de Verlengde Slotlaan is het belangrijkste aandachtspunt. Het respecteren van deze structuur vormt het uitgangspunt.

Door een aantal raadsfracties is ook nog input meegegeven voorafgaand aan het participatietraject: - Bevestiging college-uitgangspunten, met daarnaast: - Aandacht voor zorgvuldig participatietraject, liever wat meer tijd, dan te snel - Intensiever bebouwen, aanzienlijk meer dan minimaal 10 woningen is mogelijk - Ruimte voor seniorenwoningen - Aandacht voor kleinschalige nutsvoorzieningen (innovatieve vormen van energieopwekking) en gebruik nabijgelegen (dak)oppervlak voor opwekken zonnestroom - Luister goed naar inbreng vanuit de wijk Deze aspecten zijn door de gemeentelijk projectleider ingebracht in het participatietraject. In de Werkgroep bijeenkomsten is vervolgens op een zorgvuldige manier met elkaar gesproken en naar elkaar geluisterd. Tevens is een extra Werkgroep bijeenkomst ingelast om met elkaar over voldoende tijd te beschikken. Rijksvastgoedbedrijf Het RVB is nu eigenaar van het complex en zal het complex gaan verkopen. Bij de verkoop geeft het RVB randvoorwaarden mee, voor zover dat voor hen mogelijk is. Het RVB is daarbij, net als een gemeente, ook gebonden aan publiekrechtelijke beperkingen, het RVB is immers naast de privaat-

Pagina 4 van 10

eigenaar, ook een publiek orgaan. Deze ‘dubbeling’ vraagt om extra zorgvuldigheid vanuit het RVB en is ook als zodanig toegelicht in het Participatietraject. Op een aantal punten komt dit naar voren: a. Het RVB mag geen ‘plan’ verkopen, dus kan bepaalde onderwerpen niet dermate ver uitwerken dat een uitgewerkt plan ontstaat. Er is dus niet gewerkt aan een ontwerp. b. Het RVB mag alleen ‘publiekrechtelijk afdwingbare randvoorwaarden’ meegeven bij de verkoop; dus tijdens de werkgroep sessies is ook gekeken of bepaalde punten wel of niet publiekrechtelijk afdwingbaar zijn. Het verplichten van het realiseren van bepaalde energieconcepten is bijvoorbeeld niet mogelijk; wel het meegeven van het gemeentelijke beleid voor duurzaamheid. Een innovatief duurzaamheidsconcept kan dus straks pas door de nieuwe eigenaar opgepakt worden. c. Op de locatie is het Schaerweijder Bosschen Servituut van toepassing. PelsRijcken heeft namens het RVB uitgebreid gekeken naar het Servituut en de doorwerking daarvan (zie bijlage Notitie servituut Schaerweijder Bosschen). Hier ontstaat een bijzondere complexiteit: het RVB is namelijk als private eigenaar gebonden aan dit Servituut en mag als ‘publieke partij’ ook niet zomaar afwijken van een dergelijke private verplichting.

Daar waar een ‘normale’ private partij ook bewust zou kunnen aankoersen op het afwijken van het servituut, staat deze route voor het RVB (als ‘publieke’ private partij) niet open. Bij de verkoop van de grond moet het RVB derhalve het Servituut vanuit de combinatie van haar private èn publieke rol meegeven. Complexe puzzel De combinatie van de gemeentelijke uitgangspunten (met name vanuit de Woonvisie) en de beperkingen die van toepassing zijn op het RVB (met name vanuit het Servituut) veroorzaakt een complexe puzzel. 2 In het Servituut staan bijvoorbeeld minimale kaveloppervlaktes benoemd (2.000 m voor een 2 vrijstaande woning en 3.000 m voor twee twee-onder-één-kap woningen). Daarnaast is het realiseren van meer woningen in één volume niet toegestaan. Vanuit de gemeentelijke uitgangspunten geldt het belang van een gedifferentieerd woningbouwprogramma en het realiseren van minimaal 10 woningen. Het terrein van De Lindenhorst 2 is ruim 26.000 m groot; daarmee is het binnen het Servituut mogelijk om meer dan 10 woningen te realiseren en op die manier te voldoen aan één van de gemeentelijke uitgangspunten. Voor de woningdifferentiatie ligt dit complexer. Het realiseren van sociale huur of sociale koopwoningen, maar ook het realiseren van woningen in de midden categorie, is met in achtneming van het Servituut praktisch niet mogelijk.

Hier moest dus gezocht worden naar een bijzondere oplossing. Voorgeschiedenis De Lindenhorst De locatie van De Lindenhorst is al langere tijd in gebruik als locatie voor bijzondere Jeugdopvang (Jeugdzorg plus). Een aantal direct omwonenden heeft in de werkgroep aangegeven dat zij hier het nodige mee te stellen hebben (gehad). Mede vanuit die achtergrond bestaat nadrukkelijk behoefte aan ‘rust’ en wil men voorkomen dat een nieuwe invulling leidt tot nieuwe overlast. Een begrijpelijk standpunt gelet op de ervaringen vanuit het verleden. Visie Leefomgeving VLZ De VLZ heeft actief meegedaan in de werkgroepen en heeft daarbij goed gebruik kunnen maken van alle input die in het kader van de Visie Leefomgeving is verzameld. Aandacht voor ‘groen’ is een belangrijk aandachtspunt vanuit de wijk en daarnaast de behoefte aan woningen voor ouderen, zodat zij in hun wijk kunnen blijven wonen. Twee scenario’s Vanuit al deze input zijn twee scenario’s voor de toekomstige invulling van De Lindenhorst naar voren gekomen. a. Een scenario met vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen met tuin, waaronder enkele

Pagina 5 van 10

Gezinshuizen. Naar verwachting in totaal ca. 15 woningen; b. Een scenario met villa-achtige bebouwing (uitgaande van drie bouwlagen) waarin meerdere wooneenheden (appartementen) zijn opgenomen, gericht op senioren. Het gaat hierbij om wat kleinere appartementencomplexen. Dit tweede scenario is vanuit de participanten meegegeven, maar het RVB geeft aan dat dit buiten het servituut ligt en dus ook met dat nadrukkelijke voorbehoud bij de verkoop wordt meegegeven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn beide scenario’s goed inpasbaar. Vanuit een goede ruimtelijke kwaliteit zou een hogere bebouwingsdichtheid ook voorstelbaar zijn vanuit onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. We zien echter ook de evidente privaatrechtelijke belemmeringen waar het RVB mee te maken heeft en kunnen tegen die achtergrond met beide scenario’s instemmen. Gezinshuizen als sociaal-maatschappelijke invulling In het scenario met grondgebonden woningen zouden enkele twee-onder-één-kapwoningen ingezet kunnen worden voor het realiseren van Gezinshuizen. Een gezinshuis is een woonvorm waarbij professionele pleegouders, met een aantal pleegkinderen, in een gezinssetting woont. Dat wordt soms gecombineerd met eigen kinderen, maar kan ook zonder. Vaak specialiseren gezinshuizen zich in een bepaald zorgsegment (bijv.

autistische kinderen of kinderen met een lichamelijke beperking), maar ook zijn er bijvoorbeeld christelijke gezinshuizen of gezinshuizen met een antroposofische inslag. Een gezinshuis is een wat grotere woning, omdat zowel de pleegkinderen als de pleegouders, naast alle gezamenlijke ruimtes, ook wat meer privé-ruimte nodig hebben. Binnen het grondgebonden scenario zou dit een passende invulling kunnen zijn voor de twee-onder-één-kapwoningen. Vanuit de sociaal-maatschappelijke behoefte wordt in Zeist al langer gezocht naar een geschikte locatie voor gezinshuizen. Deze zoektocht komt voort uit veranderingen binnen de Jeugdzorg en speelt ook op regionaal niveau (zorgregio Zuidoost Utrecht). Door de specifieke behoefte (grote woning) en de hoge huizenprijzen in de regio, blijkt het moeilijk om tot passende oplossingen te komen. Om in onze regio een gezinshuis goed te kunnen exploiteren moeten de huisvestingslasten verlaagd worden. De woningen moeten daartoe onder de marktwaarde verhuurd worden. Het RVB is bereid om hier actief in mee te denken en bij de verkoop aan mee te werken. Voorwaarde is wel dat de ‘goedkope’ woningen dan wel behouden blijven voor de maatschappij (m.a.w. niet zomaar lucratief verkocht worden). Onderzocht wordt, onder andere via woningbouwcorporaties hoe het behoud van deze woningen voor het sociale segment het beste geborgd kan worden.

Gelet op de omgeving (redelijk nabij het centrum, maar zonder grote hectiek) en de bijzondere werking vanuit het Servituut (waardoor grotere kavels en grotere woningen verplicht zijn), biedt De Lindenhorst een geschikte mogelijkheid voor het realiseren van enkele gezinshuizen. Op deze manier kan op een bijzondere manier een sociaal-maatschappelijke invulling gegeven worden aan de vereisten van het Servituut. In het Participatierapport wordt gesproken over één of twee gezinshuizen. Vanuit de woningdifferentiatie zou een groter aantal, als invulling van het sociale en middeldure woningbouwprogramma meegegeven kunnen worden. Tegelijkertijd geldt dat in het Participatietraject ook nadrukkelijk de zorg is geuit dat de gezinshuizen ook tot overlast kunnen leiden, vergelijkbaar als met het huidige gebruik van Pluryn/Intermetzo. Deze zorg is enerzijds begrijpelijk, gelet op de mate van overlast die men in het verleden heeft ervaren en ervaart. Anderzijds is een gezinshuis als functie ook onvergelijkbaar met de Jeugdzorg Plus-instelling. Op voorhand is de zorg vanuit een aantal omwonenden echter niet volledig weg te nemen.

Voorgesteld wordt derhalve om, voorafgaand aan het in gebruik nemen van een gezinshuis (mocht voor dit scenario worden gekozen), als voorwaarde te stellen dat eerst overeenstemming bereikt moet zijn over een sociaal-beheerplan tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Bij het opstellen van dit

Pagina 6 van 10

sociaal-beheerplan zullen de gemeente, de buurt, de beoogde ‘gezinshuisouders’ en eventueel ook een zorgpartij als achtervang, moeten worden betrokken. Het sociaal-beheerplan zal als bijlage bij de op te stellen Anterieure overeenkomst gevoegd worden, zodat dit plan bij de totale beoordeling van de plannen betrokken kan worden, voorafgaand aan het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. Voor het opstellen van het sociaal beheerplan kan gebruik gemaakt worden van ervaringen elders, bijvoorbeeld door Gezinshuis.com of een vergelijkbare organisatie in te schakelen. Onderdeel van dit sociaal-beheerplan kan dan ook het exacte aantal gezinswoningen zijn, waarbij in principe een aantal van vier gezinshuizen geldt en alleen naar beneden wordt afgeweken, wanneer dat vanuit sociaal-beheer wenselijk wordt gevonden. De ‘overmaat’ zal dan een andere sociaalmaatschappelijke invulling moeten krijgen. De overige woningen kunnen dan in het ‘dure’ segment van de Woonvisie vallen. Bij de verkoop door het RVB zullen de landelijke Kwaliteitscriteria Gezinshuizen worden meegegeven (opgesteld in opdracht van het Ministerie VWS), gecombineerd met een concept-Programma van Eisen voor gezinshuizen. Voor de gezinshuizen geldt verder dat deze te zijner tijd beschikbaar moeten zijn voor in ieder geval Zeister jongeren.

Bij de uiteindelijke selectie van de betrokken zorgpartij zal daar rekening mee moeten worden gehouden. Seniorenwoningen als sociaal-maatschappelijke invulling In het andere scenario worden alle woningen gebouwd voor senioren. Uit onderzoek van de VLZ blijkt dat vanuit het Lyceumkwartier behoefte bestaat aan seniorenwoningen in de eigen wijk; op die manier kan men zoveel mogelijk in het eigen netwerk blijven, zonder de zorg voor het onderhoud van een grote woning en een grote tuin. Een dergelijke woonvorm kan binnen de Woonvisie goed vormgegeven worden. Een invulling als ‘seniorenwoning’ is in zichzelf echter geen ‘sociaalmaatschappelijke invulling’, maar zal zich voor de bewoners van de eigen wijk vooral richten op het dure segment uit de Woonvisie. Om te voldoen aan de woningdifferentiatie uit de Woonvisie zullen dan ook sociale en middeldure (huur of koop) woningen gerealiseerd moeten worden. Ook deze woningen kunnen prima een invulling voor senioren krijgen. Aandachtspunt hierbij is wel de bereikbaarheid van voorzieningen; de dichtstbijzijnde winkels bevinden zich niet op loopafstand. Het openbaar vervoer in de omgeving is ook niet heel uitgebreid. Men is dus aangewezen op eigen vervoer of het thuisbezorgen van de boodschappen.

Aanvullend idee in relatie tot seniorenwoningen en sociaal-maatschappelijke invulling Na het doorlopen van het participatietraject is vanuit een omwonende nog een mooie suggestie gedaan voor een specifieke invulling van De Lindenhorst. Het initiatief richt zich op het realiseren van woningen voor specifiek dementerenden, met daarbij aanvullende voorzieningen die er toe bijdragen dat men langer thuis kan blijven wonen. Binnen het scenario voor seniorenwoningen is een dergelijke invulling goed mogelijk. Het initiatief gaat uit van behoud van de bestaande gebouwen, dat is door het RVB (en de gemeente) niet dwingend voor te schrijven; bovendien geeft het RVB aan dat de kwaliteit van de bebouwing niet zodanig is dat behoud een logische uitkomst is. Maar los van het al dan niet kunnen gebruiken van de bestaande bebouwing is sprake van een mooi initiatief, welke ook passend is binnen de scenario’s van het participatietraject. Voor het vervolg kan deze suggestie meegegeven worden bij het verkooptraject, als mogelijke invulling binnen de twee scenario’s zoals die vanuit het participatietraject naar voren zijn gekomen. De initiatiefnemers zijn daarbij zelf verantwoordelijk om, bijvoorbeeld ondersteund door een ontwikkelaar, te komen tot een bieding bij het RVB.

Met de initiatiefnemers is overigens ook verder inhoudelijk gesproken over het idee, dus los van de specifieke locatie De Lindenhorst.

Pagina 7 van 10

Alternatieve sociaal-maatschappelijke invulling Gelet op de nog betrekkelijk lange doorlooptijd van de planvorming, bestaat de mogelijkheid dat tot voortschrijdend inzicht wordt gekomen, voor de precieze sociaal-maatschappelijke invulling. Een alternatieve invulling is niet uitgesloten, zolang de sociale component van de (maatschappelijke) invulling daadwerkelijk aan bod komt. Een invulling met alleen maar dure zorgwoningen voldoet dus niet. Verder is het bij een alternatieve invulling van belang dat de omwonenden en andere belanghebbenden goed betrokken worden; de opgehaalde aandachtspunten uit het participatierapport geven daar ook aanleiding toe. Het opstellen van een sociaal-beheerplan kan daarbij een goed hulpmiddel zijn. Groene omranding Het terrein van de huidige Lindenhorst is deels bebouwd, maar kent ook nog een forse groene invulling. Naar de ecologische kwaliteit en de kwaliteit van de bomen is door het RVB nader onderzoek gedaan. Daarbij is, op verzoek, ook nog nader gekeken naar de kwaliteiten van het bosperceel. Alle onderzoeken worden door het RVB toegevoegd aan de verkoopdocumentatie. Vanuit de participatiegroep is gevraagd om het groen op het terrein zoveel mogelijk te beschermen en daar ook planologische maatregelen voor te nemen. Dat is goed mogelijk, zowel op het niveau van individuele bomen, als op het niveau van boomgroepen of bospercelen.

De rapporten van het RVB met de bomeninventarisaties zullen daarbij als houvast voor het vastleggen van het groen gebruikt worden. Nadrukkelijk is vanuit de participatiegroep gevraagd om een groene omranding van het gehele terrein. Met name aan de oostzijde ontbreekt een dergelijke omranding nu. In beide scenario’s is een dergelijke groene omranding een uitgangspunt. Bij de keuze voor het scenario met villa-achtige bebouwing voor senioren (uitgaande van drie bouwlagen), is daarbij ook de groene inrichting van het voorterrein, bezien vanaf de Verlengde Slotlaan, een uitgangspunt. Bij de uitvoering van de plannen zullen naar verwachting ook de nodige bomen gekapt moeten worden. Het is goed mogelijk om de herplant van dergelijke te kappen bomen juist te concentreren aan de oostzijde, om op die manier bij te dragen aan de groene omranding. Tot slot heeft het RVB aangegeven dat zij in de komende jaren, dus nog tijdens het gebruik door Intermetzo, groenbeleid zullen blijven uitvoeren. Daarbij kan ook al gedeeltelijk worden voorgesorteerd op de nieuwe invulling van het terrein, inclusief de groene omranding. Planologisch afdwingen en beschermen uiteindelijke scenario De uitkomst van het participatietraject hangt nauw samen met de werking van het Servituut en de bijzondere rol van het RVB.

Het RVB wil vanuit haar publieke verantwoordelijkheid graag zorgvuldig omgaan met het vastgoed dat zij beheren en verkopen. Om die reden heeft het RVB ook aan ons gevraagd om daar, na de verkoop, via planologische regels ook zorg voor te dragen. Vanuit de participatiegroep en door het RVB is gevraagd om, naast de groene omranding, ook het door de koper gekozen scenario, planologisch af te dwingen en te beschermen. In algemene zin geldt dat dit onze taak als gemeente ook is, maar in dit specifieke geval is het goed om daar vooraf nadere duidelijkheid over te geven, zowel aan de omwonenden, als aan het RVB en de uiteindelijke koper. De achtergrond hiervan is dat het RVB zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk gebonden is aan het servituut. Zij zullen dit Servituut bij de verkoop dan ook mee moeten geven. Het risico voor het RVB bestaat dat een (slechtwillende) koper bij het aankoopbedrag rekening houdt met het Servituut en het na de verkoop ‘aan de kant legt / afkoopt’ en vervolgens over gaat tot opbrengstmaximalisatie en het terrein zo vol mogelijk bouwt, zonder rekening te houden met bijvoorbeeld de beoogde groene kwaliteit. Het servituut op zichzelf biedt daarvoor onvoldoende Pagina 8 van 10

zekerheid, planologische sturing vanuit uw raad is nodig om dit definitief te borgen. Het enige middel om dat op voorhand tegen te gaan is namelijk het bestemmingsplan. Op voorhand kan niet gezegd worden dat de keuze voor de invulling van de nieuwe eigenaar planologisch wordt afgedwongen, enerzijds om dat nog niet bekend is wat de invulling is, anderzijds om ook ruimte te houden voor inhoudelijk en kwalitatief overleg over de precieze invulling. Wel is het ook voor de gemeente van belang om zoveel mogelijk aan te sturen op een duidelijke verkoopprocedure. Het is daarom wenselijk om vooraf duidelijk uit te spreken dat de beoogde sociaal-maatschappelijke invulling en de groene kwaliteiten van het terrein, zoals omschreven in het Participatierapport, door ons planologisch zullen worden afgedwongen en beschermd. Voor de gezinshuizen zal daarbij bijvoorbeeld gewerkt kunnen worden met een Maatschappelijke bestemming, waarbij specifiek gezinshuizen als invulling worden toegestaan. Voor de groene kwaliteiten geldt bijvoorbeeld dat de randen en de monumentale bomen in het bestemmingsplan opgenomen zullen worden. In geval van het realiseren van seniorenwoningen zullen de sociale huurwoningen ook als ‘seniorenwoning’ worden gelabeld op grond van de regionale huisvestingsverordening.

Op deze manier borgen we de belangrijkste maatschappelijke en kwalitatieve aspecten en blijft ruimte bestaan voor nader overleg over de precieze invulling. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na instemming door uw raad zullen nadere afspraken met het RVB worden vastgelegd over de verkoopprocedure. Het RVB zal de verkoop verder voorbereiden en uitvoeren. Naar verwachting zal eind 2020 een nieuwe eigenaar geselecteerd zijn. Deze nieuwe eigenaar heeft dan nog te maken met een huurperiode door Intermetzo, tot medio 2023. In de tussentijd kan gewerkt worden aan de planvorming en de procedures. Bij de nieuwe eigenaar ligt ook de verantwoordelijkheid, om in die periode, het participatietraject met de samenleving te doorlopen om de uiteindelijke plannen vorm te geven. In dit vervolgtraject heeft ook uw raad opnieuw een rol, namelijk bij het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. In dat kader zal op de precieze invulling van het terrein gestuurd gaan worden. Evaluatie

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Participatierapport De Lindenhorst, Zeist - Definitieve versie 16 mei 2019 Verslagen diverse participatiebijeenkomsten (Werkgroepen en Plenair) Brief van het RVB (d.d. 4 november 2019) Concept brief aan het RVB Persbericht Notities servituut Schaerweijder Bosschen (PelsRijcken i.o.v. RVB) Overzicht van beleidsmatige aandachtspunten en onderzoeksresultaten (incl. nadere onderzoeken) (Bureau Mees i.o.v. RVB) 8. Plankostenscan

Pagina 9 van 10

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 20RV014

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 februari 2020; BESLUIT: 1. In te stemmen met de twee scenario's voor een woningbouwinvulling zoals die uit het Participatierapport naar voren komen, als passende invulling voor de locatie De Lindenhorst. 2. Voor de mogelijke sociaal-maatschappelijke invulling met Gezinshuizen de voorwaarde te hanteren dat door de uiteindelijke initiatiefnemer een passend sociaal-beheerplan ter goedkeuring aan de gemeente moet zijn voorgelegd voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld. 3. In te stemmen met het planologisch vastleggen van een groene omranding van het terrein De Lindenhorst in de nieuwe situatie. 4. De sociaal-maatschappelijke functie en de bescherming van de bestaande en nieuwe groene kwaliteiten, planologisch afdwingen en beschermen, als invulling van het verzoek uit het Participatierapport en het verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf. 5. In te stemmen met bijgevoegde brief aan het Rijksvastgoedbedrijf..

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 12 mei 2020. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

1

BIJLAGE 5

Participatierapport De Lindenhorst, Zeist Definitieve versie 16 mei 2019