PR24.109 Bijlage 1 - Omgevingsvergunning bouwen woning Lagegrond anoniem

Publiekshal ▪ het Rond 1, Zeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Postbus 513, 3700 AM Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

De heer

Ons kenmerk Uw kenmerk Bijlage(n) Telefoonnummer

OV20221122 6767009

Datum

Diversen 14 030

Team

Behandeld door

Onderwerp

19 december 2022 Gert-Jan Brinkman Ruimtelijke Ontwikkeling Beschikking

Geachte heer , U heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een woning op de locatie Lagegrond 1 C te Zeist. Wij hebben uw aanvraag getoetst aan de verplichte wettelijke regelingen. In deze brief informeren we u over het besluit dat is genomen over uw aanvraag. Uw bouwplan voldoet aan de wettelijke regelgeving en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning met bijlagen en gewaarmerkte stukken treft u bij deze brief aan. Aan de vergunning zijn een aantal voorschriften verbonden. Wij vragen u om de vergunning, en ook de bijlagen die er aan verbonden zijn, goed door te lezen. Specifieke aandachtspunten voor de activiteit bouwen De toezichthouder van de gemeente controleert tijdens de bouw of volgens de vergunning wordt gebouwd. Ook na het voltooien van het werk kan een toezichthouder bij u langskomen. Bij de toezichthouder kunt u ook terecht met vragen over de uitvoering. U dient de start (uiterlijk 2 dagen van tevoren) en het einde van de bouw te melden bij de gemeente, zodat de toezichthouder hiervan op de hoogte is. Het liefst ontvangen wij uw meldingen via internet. Ga hiervoor naar www.zeist.nl/meldenbouw. Wij wensen u veel succes met uw werkzaamheden! Nadere informatie Heeft u nog vragen of wilt u nog meer informatie? Wij staan u graag te woord.

U kunt hiervoor contact opnemen met Gert-Jan Brinkman, bereikbaar op telefoonnummer 14 030. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Zeist,

Gert-Jan Brinkman medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 2 van 8

OMGEVINGSVERGUNNING Op 16 september 2022 ontvingen wij uw aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een woning aan de Lagegrond 1 C te Zeist, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie G, nummer 1945. Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer OV20221122. Besluit Wij verlenen u hierbij op 19 december 2022 de gevraagde omgevingsvergunning voor het realiseren van een woning. De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd met de reguliere voorbereidingsprocedure van artikel 3.7 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het gaat om de activiteit: •

Bouwen van bouwwerken (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo)

Inwerkingtreding van dit besluit Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na verzending van deze brief. Bijlagen en gewaarmerkte stukken U vindt bij dit besluit drie bijlagen. Het is belangrijk om deze bijlagen goed te lezen voordat u met de werkzaamheden begint. Bijlage 1: Wettelijke grondslag en motivering Hierin leest u de wettelijke grondslag en motivering van dit besluit om u de omgevingsvergunning te verlenen. Bijlage 2: Voorschriften Aan uw vergunning is een aantal voorschriften verbonden. Welke dat zijn, leest u in deze bijlage. De voorschriften zijn belangrijk voor u, omdat er verplichtingen in staan die aan het gebruik van de vergunning zijn verbonden. Bijlage 3: Nadere informatie bij omgevingsvergunning In bijlage 3 vindt u belangrijke nadere informatie over de verleende vergunning. Gewaarmerkte stukken Dit zijn alle gegevens (formulieren, rapporten, berekeningen en tekeningen) die bij dit besluit horen. Kosten Aan de behandeling van uw aanvraag zijn legeskosten verbonden. Deze kosten zijn vastgesteld door de gemeenteraad in de legesverordening van de gemeente Zeist. Wij zijn uitgegaan van vastgestelde bouwkosten van € 450.000,00 (excl. BTW). Op basis daarvan zijn de leges als volgt opgebouwd: Activiteit bouwen Beoordeling welstand Beoordeling constructie wonen/overig gebruik/overig bouwwerk Beoordeling verkennend bodemonderzoek

€ € € €

Totaal:

€

27.390,00 951,90 484,00 95,00 -------------------------- + 28.920,90

Wijze van betalen U ontvangt binnenkort van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) een aanslag voor de verschuldigde leges. In verband met werkzaamheden bij de BghU is er enkele vertraging bij het verwerken van de leges, houd er rekening mee dat de leges later geïnd worden dan gebruikelijk.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 3 van 8

Publicatie Het besluit wordt door ons gepubliceerd in “De Nieuwsbode” en digitaal door de Gemeente Zeist op de landelijke website www.overheid.nl. Bezwaar 1. Tegen de omgevingsvergunning en voorschriften Als u het niet eens bent met de omgevingsvergunning of met één of meer voorschriften die aan de omgevingsvergunning verbonden zijn, kunt u daartegen op grond van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bezwaar maken. Als u bezwaar maakt, dan moet u dit doen binnen zes weken na de datum waarop het besluit aan de aanvrager is verzonden. Tegen dit besluit kan, naast de aanvrager, ook een belanghebbende een bezwaarschrift indienen. In het bezwaarschrift dient in ieder geval het volgende vermeld te worden: uw naam, uw adres en de dagtekening; - een omschrijving van het besluit waartegen het bezwaar zich richt; - de redenen van het bezwaar of een verzoek om een termijn voor het aanleveren van die redenen; - uw handtekening. Wij verzoeken u ook uw e-mailadres en telefoonnummer in het bezwaarschrift op te nemen. U dient uw bezwaarschrift te zenden aan: het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist, Postbus 513, 3700 AM Zeist. U kunt ook digitaal bezwaar maken. Dat kan via: https://www.zeist.nl/organisatie-bestuur/contact/schrijf-ons/reactie-op-besluit-gemeente/. Hiervoor heeft u een DigiD code nodig. 2.

Tegen de leges Als u het niet eens bent met de berekening van het legesbedrag kunt u daartegen bezwaar maken. Ook kunt u bezwaar maken als u het niet eens bent met de hoogte van de geraamde bouwsom (op grond waarvan de leges zijn berekend). Het maken van bezwaar is alleen mogelijk door binnen zes weken, na de datum waarop u de factuur ontvangen hebt, een schriftelijk bezwaar in te dienen bij de BghU. Voorlopige voorziening Meestal treedt een besluit, ondanks een bezwaarschrift, direct in werking. In het besluit zelf kunt u terug zien wanneer het besluit in werking treedt. Gelijktijdig met of na indiening van het bezwaarschrift kunt u bij de Rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Zo kunt u in een dringend geval, in afwachting van de beslissing op het bezwaarschrift, voorlopig mogelijk nadelige gevolgen van het besluit voorkomen. Aan deze procedure zijn griffiekosten verbonden. U kunt dit verzoek indienen bij: de Rechtbank Midden-Nederland, Afdeling bestuursrecht, voorlopige voorzieningen, Postbus 16005, 3500 DA Utrecht. Digitaal kunt u een verzoekschrift indienen bij genoemde rechtbank via https://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Zeist,

Bas Willemsen manager team Ruimtelijke Ontwikkeling BIJLAGE 1: WETTELIJKE GRONDSLAG EN MOTIVERING

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 4 van 8

Bouwen van bouwwerken (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo) Wij mogen alleen een vergunning voor de activiteit bouwen verlenen, indien er geen sprake is van één van de weigeringsgronden, die zijn genoemd in artikel 2.10 (Wabo). Daarom hebben wij uw aanvraag op de volgende punten beoordeeld: Bouwbesluit Voor zover wij uw aanvraag hebben kunnen toetsen, voldoet deze aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. Voor wat betreft de eisen zoals gesteld in artikel 6.37 van het Bouwbesluit het volgende. In dit artikel is de bereikbaarheid geregeld voor hulpverleningsdiensten. Conform dit artikel dient een verbindingsweg een breedte van tenminste 4,5 meter te hebben met een verharding over een breedte van ten minste 3,25 meter. Het betreft hier een bestaande private weg die voor een groot deel aan genoemde eisen voldoet, maar voor een deel niet. Op 22 september 2022 is er met een brandweervoertuig een inspectie uitgevoerd om de feitelijke bereikbaarheid te controleren. Tijdens deze inspectie is gebleken dat de haag op gemeentegrond net na de ingang van Brugakker naar de Lagegrond een belemmering vormde voor de doorgang. Daarnaast bleek dat de geplaatste betonblokken in de bocht van het kadastrale perceel G1722 de doorgang voor het brandweervoertuig belemmerden.

Deze betonblokken zijn, in overleg met en na akkoord van de eigenaar van perceel G1722, naar buiten verplaatst, waardoor de doorgang hier voldoet aan de minimale vereiste breedte van 3,25 meter. Nu deze blokken verplaatst zijn en de eerder genoemde haag bij oplevering van de woningen in voldoende mate gesnoeid zal zijn, is gebleken dat het voor de brandweer mogelijk is om alle woningen aan de Lagegrond te bereiken ondanks dat voor een deel niet geheel wordt voldaan aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6.37 Bouwbesluit. Hiermee wordt voldaan aan de regel dat afwijken van het Bouwbesluit mogelijk is, mits er sprake is van een gelijkwaardige oplossing. Gelet op bovenstaande gaan wij akkoord met de gelijkwaardige oplossing zoals hierboven genoemd, zonder verdere aanpassingen aan deze bestaande toegangsweg. Bouwverordening Voor zover we uw aanvraag hebben kunnen toetsen, voldoet deze aan de voorschriften van de Bouwverordening. Omdat wij niet alle onderdelen hebben kunnen toetsen, vindt u in bijlage 2, onder 2. Bouwen – Bouwverordening nadere voorschriften. Bestemmingsplan Het perceel ligt in het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidwest 2018” en heeft de bestemming “Wonen-buitengebied” met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie-1” met een specifieke bouwaanduiding “lagegrond”. Tevens is het Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist van toepassing.

Uw bouwplan betreft het realiseren van een woning. Het bouwplan voldoet aan de bouw- en bestemmingsvoorschriften van het bestemmingsplan. Conform de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie-1” is er een rapport overlegd (Lagegrond 1a te Zeist, Gemeente Zeist, Bureau- en Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek. Projectnummer S220065, 9 november 2022, Synthegra, Leusden). Het uitgevoerde bureau- en booronderzoek heeft geen aanwijzingen opgeleverd voor de aanwezigheid van waardevolle archeologische resten in het plangebied. Wij onderschrijven de conclusie van het onderzoeksbureau dat een vervolgonderzoek niet nodig is. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - lage grond' mag een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend worden verleend als de landschappelijke inpassing van de woonkavel is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan dat in bijlage 17 van de regels is opgenomen. Deze regel is echter niet uitvoerbaar. Indien de landschappelijke inpassing gereed is vóór de aanvang van de bouw zal deze tijdens de bouw niet in stand gehouden kunnen worden door het bouwrijp maken van de kavel, de bouwwerkzaamheden, de daaraan verbonden opslag van materieel en materiaal alsmede bouwverkeer dat noodzakelijk op het perceel dient te zijn.

Gelet hierop is aansluiting gezocht bij artikel 20.5.7 van het bestemmingsplan (Landschappelijke inpassing Lagegrond 1A) waarin wordt voorgeschreven dat het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 5 van 8

'specifieke bouwaanduiding - lage grond' overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan indien de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan dat in bijlage 17 van de regels is opgenomen. In de voorwaarden die aan deze vergunning zijn opgenomen zijn hier nadere voorschriften voor gesteld. Welstand Uw bouwplan voldoet naar ons oordeel aan de redelijke eisen van welstand. Daarmee nemen wij het positieve advies van 27 oktober 2022 over van de commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 6 van 8

BIJLAGE 2: VOORSCHRIFTEN Op grond van het bepaalde in artikel 2.22 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht worden aan de vergunning de volgende voorschriften verbonden: 1. ALGEMEEN • De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd volgens de aanwijzingen van de gemeentelijke toezichthouder. • Indien wordt afgeweken van dit besluit met alle bijbehorende gegevens moet dit direct worden gemeld bij het Team Ruimtelijke Ontwikkeling (Team RO). Contact opnemen met de gemeente • Twee dagen voordat u start met de werkzaamheden, moet u dit melden aan de gemeente. Ook als u klaar bent met de werkzaamheden, meldt u dit aan de gemeente. Dit kan via www.zeist.nl/meldenbouw. • Met de werkzaamheden mag pas worden begonnen nadat door het Team RO, het bouwpeil en de rooilijnen zijn aangegeven. • De vergunninghouder is verantwoordelijk voor de schade aan het openbaar gebied door werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van dit plan. Het is aan te raden om van te voren foto’s te maken van het openbaar gebied. Eventuele schade zal verhaald worden op de vergunninghouder. Openbare ruimte • Aanwezige brandkranen of waterputten dienen tijdens de werkzaamheden vrij gehouden te worden van obstakels.

• Voor het eventueel gebruiken van gemeentegrond en/of het tijdelijk plaatsen van bouwhekken en/of containers, dient u via https://www.zeist.nl/verhuizen-en-verbouwen/bouwenenverbouwen/gebruik-openbare-weg een aanvraag in te dienen bij het Team Administratie (cluster vergunningen). 2. BOUWEN Bouwbesluit • De activiteiten dienen uitgevoerd te worden volgens het Bouwbesluit 2012. Als nadere voorwaarden worden in ieder geval opgelegd: o Afdeling 8.1, het voorkomen van onveilige situaties en het beperken van hinder tijdens het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. o Afdeling 8.2, afvalscheiding. Het bouwafval dient gescheiden te worden. Voor informatie kunt u contact opnemen met de Omgevingsdienst regio Utrecht (OdrU), telefoon 088 - 022 5000. • Het hemelwater dient te worden afgevoerd naar de bodem (bijvoorbeeld door middel van één of meer zink- of grindputten). Bouwverordening • De activiteiten dienen uitgevoerd te worden volgens de Bouwverordening 2010. 3. ARCHEOLOGIE Als bij uitvoering van de werkzaamheden vondsten worden gedaan waarvan wordt vermoed dat het archeologische vondsten betreft, bent u het op grond van art. 5.10 van de Erfgoedwet verplicht om deze te melden bij de bevoegde overheid. Om praktische redenen kunt u deze melding doen bij de gemeente. De melding dient vergezeld te gaan van een foto van de vondst en gegevens over de exacte locatie van de vondst.” 4.

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING In artikel 20.5.7 van het bestemmingsplan (Landschappelijke inpassing Lagegrond 1A) is voorgeschreven dat het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - lage grond' overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan indien de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan dat in bijlage 17 van de regels is opgenomen. Hierbij stellen wij de voorwaarde dat deze landschappelijke inpassing en instandhouding uiterlijk een jaar na gereedkoming van de bouw gerealiseerd dient te zijn conform het inpassingsplan zoals dat is opgenomen in bijlage 17 van het bestemmingsplan (onderstaande afbeelding) Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 7 van 8

Uitzondering hierop is de realisatie van de greppel aan de achterzijde van de woningen. In verband met bodemvervuiling is het perceel deels gesaneerd en is er een zogenoemde leeflaag aangebracht. Deze leeflaag is ook aanwezig ter plaatse van de achter de woning gelegen greppel. Door het aanleggen van deze greppel zou ter plekke de leeflaag verwijderd moeten worden hetgeen niet wenselijk is in verband met de onderliggende bodemverontreiniging.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Pagina 8 van 8

BIJLAGE 3: NADERE INFORMATIE BIJ OMGEVINGSVERGUNNING U heeft een positief besluit ontvangen op uw aanvraag voor een omgevingsvergunning. In deze toelichting staan diverse onderwerpen genoemd die voor u van belang kunnen zijn. Intrekken van een omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen deze vergunning geheel of gedeeltelijk intrekken in de gevallen als bedoeld in artikel 2.33 Wabo. Wij gaan niet over tot intrekking voordat wij u daarover hebben gehoord. Schorsing van een besluit Tijdens de bezwaarschriftprocedure kan de indiener van een bezwaar tegelijkertijd een voorlopige voorziening (bijvoorbeeld schorsen van het besluit) vragen bij de voorzieningenrechter. Een eventuele schorsing van het besluit betekent, dat u tijdens de bezwaarschriftprocedure niet mag bouwen. Dit kan financiële gevolgen voor u hebben. Om problemen te voorkomen is het raadzaam uw buren te informeren over uw plan (als dat nog niet is gebeurd). Onherroepelijk besluit Indien u gebruikt maakt van een vergunning terwijl deze nog niet onherroepelijk is, doet u dat op eigen risico. Een vergunning is onherroepelijk als daartegen geen bezwaar is gemaakt of wanneer de eventuele bezwaar- en beroepsprocedures zijn afgerond en de vergunning in stand is gelaten. Besluit aanwezig op de bouw/sloop De omgevingsvergunning dient altijd op de bouwplaats aanwezig te zijn.

Een controlerende ambtenaar moet dit besluit en de gewaarmerkte stukken kunnen inzien. Overige vergunningen en aandachtspunten Het is mogelijk dat u voor de uitvoering van uw bouwplan nog andere werkzaamheden moet verrichten. Voor deze werkzaamheden heeft u eventueel nog een andere vergunning nodig. Het is mogelijk dat u geen gebruik kunt maken van deze omgevingsvergunning, doordat een andere (omgevings)vergunning niet kan worden verleend. Om na te gaan of u hiervoor een aanvraag moet indienen verwijzen wij u naar ons Bouwloket of het Ondernemersplein. Privaatrechtelijke aspecten U heeft een omgevingsvergunning verkregen om een activiteit uit te voeren. Het kan zijn dat u geen gebruik kan maken van deze vergunning op basis van privaatrechtelijke aspecten. (Aspecten tussen buren en eventuele eigenaren). Aansluitingen Een aansluiting op de hoofdinfrastructuur voor nutsvoorzieningen kunt u aanvragen via https://www.mijnaansluiting.nl/ . Wet Natuurbescherming – toetsing toegevoegd U heeft bij uw aanvraag een toetsing van uw plan aan de Wet Natuurbescherming toegevoegd. Ten aanzien van de huismus is een ontheffing noodzakelijk. Deze is onder voorwaarden door de provincie verleend. U voldoet hiermee aan de Wet Natuurbescherming. We wijzen u erop dat de zorgplicht wel altijd geldt. Dit houdt in dat u altijd rekening houdt met wilde planten- en diersoorten.

Deze mag u niet opzettelijk beschadigen, verstoren, verwonden of doden.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist