PR22.118 Zienswijze beeldkwaliteitsplan ontw. bestemmingsplan Huis ter Heide
Tekst van het document
Ontvangen
Griffie 14-06-2022/PR22.118/538452 Y
BUURTCOMITÉ “KORTE
VEILIG”
POOT
Huis
Heide
ter
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Correspondentie-adres: Email: (geanonimiseerd) Kontaktpersoon:
Ad
Huijsmans
tel.
Aan
:
College
B&W
C.C.
:
Projectleider
Datum
:
14
Betreft
:
Zienswijze
van
van
de gemeente
Zeist
Adres
juni
2022
concept beeldkwaliteitsplan
t.a.v
ontwerpbestemmingsplan
Ref.
:
448320
Bijlage
:
Programma
Geacht
Eisen
van
Kopgroep
West
Huis ter Heide
2009
College B&W gemeente Zeist,
Allereerst wil ik de
nieuwgekozen leden
benoeming
en
‘zittenblijvers’
continuïteit
van
de
kennis
Namens
Comité
bewoners
aan
de
Korte
met
kunde
en
Dezelfde felicitaties gelden
op de
Huis ter Heide
en
Poot
hun
in deze
uiteraard
de
van
mogelijkheid nieuwe
ook
voor
Veilig (spreekbuis
zogenaamde
Korte
voorgestelde ontsluiting
van
gemeenteraad
Poot
harte feliciteren
dragen
voor
een
met
goede
bestuurders
vertegenwoordigend
de Korte
‘Huis ter Heide West’
Bergweg) en
een
bestuursters!
en
orgaan
wil ik
uw
van
de
aandacht
voorstel doen
deze
vestigen aan
passen. De
beoogde ontsluiting wijkt namelijk
voorgestelde
en
door de
bijgevoegde Programma
zeer
sterk af
van
het in 2009
door
gemeenteraad goedgekeurde voorstel zoals van
Eisen
van
deze
hun
gemeenteraad.
de nieuwe
en
van
zorg te
van
zelfde Kopgroep.
u
‘de Kopgroep kunt
lezen in het
te
Buurtcomité KORTE POOT VEILIG
Huis ter Heide
Even terug in de tijd In dit Programma van Eisen is door de Kopgroep ook de beoogde verkeersafwikkeling opgenomen. De ontsluiting van de nieuwe wijk Huis ter Heide West vindt in dit plan plaats via de (oude) ingang naar/van de voetbalvelden van SV Zeist om daarna verder te ontsluiten via een nog aan te leggen Glaxoweg. In haar Programma van Eisen geeft de Kopgroep aan dat er een oplossing voor de door haar erkende verkeerproblematiek op met name de Korte Poot van de Korte Bergweg moet komen. Daartoe wordt in dit plan het voorstel opgenomen om de Huis ter Heideweg, vóór de aantakking naar de u inmiddels wel bekende Korte Poot van de Korte Bergweg af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer en bussen. Deze ontsluiting is expliciet zo opgenomen om zoals gezegd met name de Korte Bergweg niet te belasten met het in/uitrijdende verkeer van deze nieuwe wijk (bijlage eindrapport kopgroep 2009 v. a. blz. 34; Verkeer) . Ook toename van verkeer in andere delen van de oude wijk wordt op deze manier voorkomen. Terug naar het heden In het nu voorliggende concept van de nieuwe wijk wordt in zeer sterke mate van dit plan afgeweken. De oorzaken hiervoor zijn: 1) Het sportpark SV Zeist is anders ingericht door nieuwe ontwikkelingen o. a. uitbreiding (hetgeen overigens ook weer meer verkeer genereert) 2) Een onlangs aangenomen verkeersplan voor Huis ter Heide.
Het verkeersviaduct over de A28 wordt hierbij voor gemotoriseerd verkeer afgesloten (met uitzondering van busverkeer) en de Pr. Alexanderweg wordt niet doorgetrokken op de Blankenhagenweg. Om deze redenen wordt de Huis ter Heideweg niet afgesloten bij de Korte Poot. Het gevolg hiervan is dat de ontsluiting van de nieuwe wijk in het voorliggende plan is verplaatst naar de hoek Huis ter Heide weg en de Korte Poot van de Korte Bergweg. Door deze veranderingen is het principe van de oorspronkelijke ontsluiting, zoals voorgesteld in het Programma van Eisen van de kopgroep niet alleen tenietgedaan maar verandert het afsluiten van de Korte Poot in een extra belasten ervan. De voorgestelde ‘sturende bocht’ zal niet voldoende zijn automobilisten te dwingen een andere route te nemen. In plaats van de noodzakelijke ontlasting gaat er op deze manier een grotere verkeersdruk op de Korte Poot plaatsvinden. Het voorstel Ons voorstel sluit aan op deze nieuwe werkelijkheid die het noodzakelijk maakt het verkeer vanuit de nieuwe woonwijk opnieuw in te richten. Comité Korte Poot Veilig stelt voor Huis ter Heide West tweezijdig te ontsluiten. Dit kan eenvoudig via de Kardinaal Alfrinkhof weg. De argumenten hiervoor zijn: 1. Een tweezijdige ontsluiting van een woonwijk heeft altijd de voorkeur. Het maakt een wijk veiliger en beter toegankelijk in geval van calamiteiten.
Het argument van tweezijdige ontsluiting is eerder ook aangevoerd door de Commissie Ruimte van de Buurt & Belangen
2
Buurtcomité KORTE POOT VEILIG
Huis ter Heide
3
Vereniging Huis ter Heide en heeft er indertijd voor gezorgd dat Huis ter Heide aan 2 zijden bereikbaar is gebleven. Ook in dit geval wordt een veiligere situatie gecreëerd. 2. Een niet onbelangrijk argument is dat de reistijd voor het aanrijden naar de Utrechtseweg hier aantoonbaar korter is en daarmee beter voor het milieu. 3. Het delen van de verkeerslast over verschillende straten zorgt voor een meer faire en gelijkmatige verdeling van verkeer over de wijk. 4. De wegen waarop aangetakt kan worden zijn vergelijkbaar en dus even geschikt te noemen.
5. Het feit dat deze tweede ontsluiting niet is opgenomen in het verkeersplan van de Kopgroep kan geen valide argument zijn. De in het plan opgenomen afsluiting van de Korte Poot is hierin ook opgenomen en door de huidige realiteit ingehaald. Aanpassingen blijken nu noodzakelijk. Tot slot: Zoals eerder door de Kopgroep, maar aansluitend ook steeds door de gemeente Zeist is gesteld en door een overgrote meerderheid van de gemeenteraad bevestigd (zie onlangs goedgekeurde verkeersplan) dient de verkeersoverlast voor de Korte Poot drastisch verminderd te worden. Tot de eerdergenoemde afsluiting van het viaduct is onder meer hierom besloten. De nieuwe plannen voor verkeersafwikkeling van Huis ter Heide West brengen echter het gevaar van een verdere toename van verkeer op de Korte Poot met zich mee. Ook in dat licht is het logisch de nieuwe wijk tevens via de Kardinaal Alfrinkhof te ontsluiten. De weginrichting van de Alfrinkhof, de Lange Poot van de Korte Bergweg en het laatste aansluitende stuk Korte Bergweg is zoals eerder aangegeven zeer vergelijkbaar met die van de Korte Poot. Deze tweezijdige ontsluiting zal in tegenstelling tot het nu voorliggende plan, het verkeer op de Korte Poot (in lijn met de eerder aangehaalde visie) niet onevenredig extra te belasten. Comité Kort Poot Veilig hoopt en verwacht dat u zoals u dat eerder gedaan hebt, dit voorstel serieus zal bekijken.
Boskap: Met nadruk wil ook Comité Korte Poot Veilig vragen nog eens goed te kijken naar de contouren waarbinnen Huis ter Heide West gedacht is. Boskap in dit al zwaar belaste gebied dient onzes inziens vermeden of op z’n minst veel verder beperkt te worden dan nu het geval is. Met vriendelijke groet,
Comité Korte Poot Veilig.
Programma van Eisen Huis ter Heide West
2009
juni
2
Woord vooraf
“Kom tot een breed gedragen programma voor
van
eisen
het ontwerp van woningbouw ten westen van Huis ter Heide Zuid. ”
Dat is de opdracht van het college van B&W van Zeist waaraan de leden van de kopgroep Huis ter Heide West zich op 27 oktober 2008 verbonden. Een sprong in het diepe; voor de kopgroepleden, maar ook voor het college, de gemeenteraad van Zeist, de ambtelijke organisatie en alle belanghebbenden die zich betrokken voelen bij dit gebied en de bouwplannen voor Huis ter Heide West. We stapten erin vanuit grote betrokkenheid en vanuit de overtuiging dat het beter is om aan de knoppen te zitten als er dingen gaan veranderen dan te treuren over die verandering. We wisten toen nog niet wat we ons op de hals haalden. Behalve heel veel tijd heeft dit proces ons ook heel veel hoofd brekens en soms slapeloze nachten bezorgd. Bergen informatie hebben we doorgeploegd en ontzettend veel mensen gesproken. En met elkaar hebben we in zo’n twaalf bijeenkomsten gediscussieerd, afgewogen en knopen doorgehakt. We waren het niet altijd eens, maar de overleggen verliepen in een positieve constructieve sfeer met waardering voor ieders ervaring en expertise. We zijn het eens geworden en het resultaat van onze zoektocht ligt voor u. We zijn trots op wat we nu aan u voorleggen: een Programma van Eisen voor de woningbouw op de sportvelden van Huis ter Heide West dat niet alleen voldoet aan de opdracht, maar ook aan ons eigen streefbeeld.
Door de inrichting van het proces en de manier waarop we de inbreng van alle belanghebbenden een plek hebben gegeven in het Programma van Eisen is het ook gelukt om draagvlak voor het Programma van Eisen te verwerven. Daarmee hebben we een hele complexe puzzel weten op te lossen. Een puzzel waaruit niet zomaar puzzelstukjes verwijderd kunnen worden of gewisseld. De puzzel is immers het resultaat van een complexe integrale afweging van heel veel variabelen. Het weglaten of vervangen van een of meerdere onderdelen tast het gehele integraal uitgebalanceerde resultaat aan. Bij het tot stand brengen van dit Programma van Eisen heeft niet alleen de kopgroep een rol gespeeld. We hebben veel waardering voor de manier waarop verschillende mensen binnen de gemeentelijke organisatie ons steeds snel en adequaat van informatie voorzagen. We kregen ook alle ruimte om onafhankelijke expertise in te schakelen als we dat nodig vonden. We hebben de indruk dat de gemeente dit interactieve proces aangrijpt om ook de integraliteit van haar eigen manier van werken te vergroten en juichen dit zeer toe. De pilot heeft ons inziens ook een belangrijke bijdrage geleverd aan de cultuuromslag die nodig is om interactieve planvorming echt van de grond te laten komen.
Complimenten ook aan het college en de gemeenteraad van Zeist die het aangedurfd hebben om rond zo’n controversieel onderwerp als bouwen in Zeist de ruimte te laten aan belanghebbenden om met ideeën en oplossingen te komen. Dat vergt politieke moed en afstand die niet eenvoudig op te brengen is. Onze grootste dank gaat echter uit naar alle belanghebbenden die de moeite hebben genomen om hun zorgen en ideeën met ons te delen, zelfs als ze fel tegen dit proces of de opdracht waren. Hun inbreng heeft ons gescherpt en gemotiveerd om met een integrale blik naar het gebied te kijken en oplossingen te zoeken voor nijpende problemen in Huis ter Heide. Wij hebben in het Programma van Eisen onze afwegingen en keuzes dan ook duidelijk willen verwoorden. We vertrouwen erop dat dit Programma van Eisen in de vervolgfasen bruikbaar zal blijken als inspiratiebron en toetssteen, zodat er in Huis ter Heide West straks aangenaam gewoond, gewerkt en gerecreëerd kan worden met respect voor natuur en cultuurhistorie. Kopgroep Huis ter Heide West
3
4
Inhoudsopgave pagina 6 6 7 7 8
1.
Een complexe opdracht 1. 1 Werkwijze kopgroep 1. 2 Draagvlak 1. 3 Een integrale aanpak 1. 4 Leeswijzer
2.
Huis ter Heide in 2040 2. 1 Streefbeeld voor Huis ter Heide West 2. 2 Huis ter Heide vanuit cultuurhistorisch perspectief 2. 3 Onze visie op Huis ter Heide 2. 4 Scenario’s voor Huis ter Heide West 2. 5 Toetsing van scenario’s 2. 6 Keuze voor heuvelrugscenario B
9 9 11 12 13 16 22
3.
Woningbouw en voorzieningen 3. 1 Wonen in het groen 3. 2 Doelgroepen 3. 3 Bouwstijlen 3. 4 Groene inrichting van kavels 3. 5 Achtertuinen Korte Bergweg 3. 6 Voorzieningen
23 23 25 25 26 26 27
4.
Natuur en recreatie 4. 1 Een groene buurt 4. 2 Recreatie
28 28 30
5.
Verkeer en vervoer 5. 1 Ontsluiting 5. 2 Tegengaan sluipverkeer 5. 3 Weginrichting plangebied 5. 4 Openbaar vervoer en parkeren 5. 5 Fiets- en voetgangersverkeer
32 32 32 33 34 34
6.
Milieu en duurzaamheid 6. 1 Geluidskwaliteit 6. 2 Luchtkwaliteit 6. 3 Bodemkwaliteit 6. 4 Archeologie 6. 5 Water 6. 6 Externe Veiligheid 6. 7 Bedrijvigheid 6. 8 Duurzaamheid
36 36 38 38 38 38 39 39 39
7.
Conclusies en vervolg 71. Opdracht volbracht 72. Streefbeeld bereikt 73. Vervolgproces 74. Interactie in volgende fasen
42 42 42 42 42
Bijlagen
44 5
1. Een complexe opdracht Kom tot een breed gedragen Programma van Eisen voor het ontwerp van woningbouw ten westen van Huis ter Heide Zuid, met als doelstelling:
Het creëren van woningbouw ten westen van
Huis ter Heide Zuid, waar het aan-
genaam wonen,
werken en recreëren is
met respect voor natuur en cultuurhistorie. Dat is de opdracht waarmee de kopgroep op 27 oktober 2008 op pad ging (zie Bijlage 1 voor een overzicht van de leden van de kopgroep. In Bijlage 2 vindt u het raadsvoorstel en de opdracht die de kopgroep meekreeg) Daarmee startte een voor Zeist (en misschien wel voor heel Nederland) uniek proces waarin het opstellen van een Programma van Eisen voor de ontwikkeling van een gebied overgelaten wordt aan de belanghebbenden. .
Huis ter Heide West is één van de twee pilotprojecten van de gemeente Zeist waarmee ze ervaring met interactieve planvorming op wil doen. De gemeenteraad van Zeist heeft op 15 juli 2008 de randvoorwaarden voor woningbouw in Huis ter Heide West geformuleerd en heeft vervolgens het stokje overgegeven aan belanghebbenden, onder de noemer ‘Interactieve Planvorming’. In dat kader is in oktober 2008 een kopgroep ingesteld om een Programma van Eisen te formuleren. Het Programma van Eisen vormt de basis voor een ontwerp voor de ontwikkeling van het gebied ten westen van Huis ter Heide Zuid. De kopgroep heeft de opdracht als een gegeven beschouwd. De vraag of dit de juiste opdracht is, of er wel gebouwd moet worden in Huis ter Heide en hoe het proces om te komen tot een Programma van Eisen dan eigenlijk ingericht zou moeten worden, zal de kopgroep in dit Programma van Eisen niet beantwoorden. Dat zijn politieke keuzes waar de kopgroep zich niet in mengt. Niet omdat de kopgroep er geen mening over heeft, maar omdat de opdracht een andere was. De kopgroep beseft echter terdege dat het draagvlak voor het Programma van Eisen in sterke mate samenhangt met het draagvlak voor bebouwing van de sportvelden. En het draagvlak daarvoor is beperkt, zoals ook blijkt uit de enquête die de Buurt- en Belangen vereniging Huis ter Heide in februari 2009 heeft gehouden (zie ook paragraaf 1. 2) .
De kopgroep heeft de opdracht naar eer en geweten zo goed mogelijk uitgevoerd. En dat was een complexe opgave. De randvoorwaarden en aandachtspunten die de kopgroep meekreeg waren soms onduidelijk en soms tegenstrijdig. Soms waren ze ook moeilijk te verenigen met het gevraagde draagvlak. De kopgroep heeft haar uiterste best gedaan om recht te doen aan de opdracht 6
(inclusief randvoorwaarden en aandachtspunten) aan haar eigen streefbeeld en aan de inbreng die velen hebben meegegeven. De kopgroep is ervan overtuigd dat velen zich kunnen herkennen in de aspecten die de kopgroep adresseert en de oplossingen die ze aandraagt. En de kopgroep is trots op het resultaat. ,
11. Werkwijze kopgroep Sinds 27 oktober 2008 heeft de kopgroep hard gewerkt. De kopgroep is twaalf keer bij elkaar gekomen om met elkaar en met allerlei experts te praten over die dingen die zij belangrijk vindt. De kopgroep bestudeerde vele nota’s en (onderzoeks) rapporten (zie Bijlage 3 voor een overzicht van de geraadpleegde documenten) De kopgroep sprak financiële experts, verkeersdeskundigen, natuur- en milieu specialisten, projectmanagers en -ontwikkelaars, sport verenigingen, corporaties en andere belanghebbenden (zie Bijlage 4 voor een overzicht van de gespreks partners van de kopgroep) Ook kreeg de kopgroep ondersteuning van een stedenbouwkundige die haar ideeën vertaalde naar plaatjes en schetsen en van financiële experts die alle varianten hebben doorgerekend. Een leerzaam en boeiend proces dat veel energie en creativiteit heeft gevraagd. .
Daarbij heeft de kopgroep ook zoveel mogelijk de inbreng van alle belanghebbenden meegenomen: via het emailadres (kopgroephuisterheidewest @zeist.nl) de post, telefoontjes en ontmoetingen heeft de kopgroep allerlei suggesties en vragen gekregen. Op 11 december 2008 heeft de kopgroep op een inloopavond zo’n 35 mensen gesproken die hun ideeën wilden delen of na afloop opstuurden. Daar zaten veel goede suggesties tussen die de kopgroep deels heeft verwerkt in de contouren voor het Programma van Eisen. Op 25 februari 2009 heeft de kopgroep die contouren voorgelegd aan belanghebbenden, waarbij zo’n 70 mensen hun reactie ter plekke kenbaar maakten. Anderen stuurden brieven of mails met hun reactie. Ook die reacties heeft de kopgroep meegenomen in haar overwegingen met als resultaat een concept Programma van Eisen. Op 19 mei 2009 heeft de kopgroep het concept Programma van Eisen in woonzorgcentrum Vredenoord gepresenteerd en toegelicht voor ongeveer 60 belanghebbenden. Hun reacties zijn weer meegenomen in de beraadslagingen van de kopgroep. Een andere belangrijke informatiebron was de enquête die belanghebbenden hebben ingevuld in reactie op het concept Programma van Eisen (zie ook paragraaf 1. 2) Ook hebben de gemeentelijke experts de kopgroep van veel zinvolle suggesties voorzien.
Al deze inbreng en de afweging daarvan heeft geleid tot het Programma van Eisen dat u nu in handen heeft. ,
.
Op 17 juni 2009 presenteert de kopgroep het Programma van Eisen aan haar opdrachtgever, het college van B&W van de gemeente Zeist. Dat betekent dat de kopgroep in minder dan acht maanden tijd een compleet, vergaand Programma van
.
Eisen heeft geformuleerd. Een ongewoon snelle doorlooptijd, waarbij de kopgroep ervoor gewaakt heeft dat deze snelheid niet ten koste ging van de kwaliteit. Er blijft voor de vervolgfasen nog veel over om uit te werken. De kopgroep verwacht echter dat het Programma van Eisen voldoende houvast biedt om die uitwerking binnen de kaders van het Programma van Eisen vorm te geven.
1. 2 Draagvlak Om het draagvlak voor het Programma van Eisen te toetsen heeft de kopgroep een digitale enquête uitgevoerd onder de belanghebbenden. Onder belanghebbenden verstaat de kopgroep alle bewoners van Huis ter Heide en andere personen en organisaties die vanuit hun werk of anderszins belang hebben bij de ontwikkeling van het gebied. Daarbij ging het expliciet om draagvlak voor het Programma van Eisen als geheel. De enquête was niet gericht op het meten van wat belanghebbenden vinden van het feit dat er gebouwd gaat worden op de sportvelden. Daarover heeft de buurt en belangenvereniging Huis ter Heide in februari een enquête gehouden. Uit deze enquête, waaraan 49 huis houdens uit Huis ter Heide deelnamen, bleek dat 47% geen enkele bebouwing op de sportvelden acceptabel vindt, dat 43% maximaal 50 woningen acceptabel vindt en minder dan 10% van de respondenten 100 woningen of meer acceptabel vindt. De enquête van de kopgroep was vooral gericht op de voorstellen van de kopgroep in het concept Programma van Eisen over hoe die bebouwing eventueel ingevuld kan worden. De enquête is
via verspreiding van inlogcodes uitgezet onder 301 postadressen (1 inlogcode per adres) Personen die niet over internet beschikten hebben een papieren versie van de enquête ontvangen. Van de potentiële deelnemers hebben 52 personen de enquête ingevuld, een respons van iets meer dan 17%. Hiervan waren 46 woonachtig in Huis ter Heide, 6 waren vooral vanuit werk geïnteresseerd in de ontwikkelingen. 98% had de samen vatting van het concept Programma van Eisen gelezen, zoals verwoord in de Nieuwsbrief van mei 2009, 71% had het complete concept Programma van Eisen gelezen, zoals dit te vinden was op de website van de gemeente Zeist. In de verschillende hoofdstukken zullen steeds de relevante resultaten van de enquête vermeld worden. .
1. 3 Een integrale aanpak De kopgroep hecht sterk aan een integrale aanpak voor Huis ter Heide. Voor burgers is de werkelijkheid immers per definitie integraal. In het leven van alledag komen consequenties op verschillende domeinen samen: hoe men woont, of men met de auto of fiets veilig naar werk of school kan komen, waar men de hond kan uitlaten of kan spelen met vriendjes, of men ontspannen in de eigen tuin kan zitten. Maatregelen en besluiten op het gebied van wonen, verkeer, et cetera hebben direct en in combinatie met elkaar impact op het dagelijks leven van bewoners. Huis ter Heide krijgt in dat opzicht relatief veel te verwerken met de komst van de autoboulevard, de ontwikkeling van het GLAXO/ BK terrein, de verbreding van de A28, en andere ontwikkelingen (zie ook hoofdstuk 2) Allemaal ontwikkelingen die effect hebben .
7
1. 4 Leeswijzer Dit Programma van Eisen bestaat uit 7 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt beschreven hoe de kopgroep naar Huis ter Heide en het plangebied kijkt; vanuit haar eigen streefbeeld en vanuit cultuurhistorisch perspectief. De kopgroep presenteert hier ook de scenario’s die zij daarbij verkend heeft en beargumenteert de keuze voor het uiteindelijke gekozen scenario. In hoofdstuk 3 formuleert de kopgroep haar eisen en wensen ten aanzien van de woningbouw en voorzieningen voor het plangebied. In hoofdstuk 4 komen de eisen met betrekking tot natuur en recreatie aan bod en in hoofdstuk 5 de verkeer- en vervoereisen. de verkeerssituatie, de milieusituatie (met name geluid) de veiligheid, en daarmee het dagelijks woongenot van de inwoners van Huis ter Heide. Elke ontwikkeling op zich kan acceptabel en goed afgewogen zijn; in hun totaliteit hebben al deze ont wikkelingen een cumulatieve, negatief ervaren, impact op Huis ter Heide. En dat uit zich in onrust, woede en wantrouwen richting de gemeente, die het verkrijgen van draagvlak voor de bebouwing van de sportvelden in Huis ter Heide niet vergemakkelijken. op
,
De kopgroep hecht dan ook sterk aan een integrale kijk op het plangebied. De raad heeft in dat licht ook als randvoorwaarde opgenomen dat onderdeel van het plan een omgevingsanalyse is “waarin oplossingen worden aangedragen voor de effecten van en voor de directe omgeving (daarbij rekening houdend met nieuwe ontwikkelingen zoals de autoboulevard Oud Zandbergen en kantoorontwikkelingen Glaxo) ”. Ook is als aandachtspunt meegegeven dat “het plan moet passen in de omgeving”. Dit betekent dat de kopgroep niet alleen naar het plangebied kijkt, maar ook naar ontwikkelingen in de directe omgeving (het studiegebied) die effect hebben op het plangebied en naar de effecten van bebouwing van het plangebied op de directe omgeving.
8
In hoofdstuk 6 draait het duurzaamheid.
om
de eisen in relatie tot milieu en
In hoofdstuk 7 trekt de kopgroep conclusies met betrekking tot de opdracht en haar eigen streefbeeld. Daarnaast doet de kopgroep suggesties voor het vervolgproces en de betrokkenheid van belanghebbenden daarbij. De rapporten van onderzoeken die de kopgroep heeft laten uitvoeren, zijn apart beschikbaar.
2. Huis ter Heide in 2040 Bouwen doe je voor de toekomst. Daarom heeft de kopgroep bij de start van haar werkzaamheden een streefbeeld geformuleerd voor de langere termijn. Ook heeft de kopgroep zich goed laten informeren over de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide zodat ze daar op voort kan borduren. Dit mondde uit in een aantal scenario’s dat de kopgroep verkend heeft en waaruit zij uiteindelijk een keuze heeft gemaakt. Deze scenario’s en de uiteindelijke keuze komen in dit hoofdstuk aan bod.
2. 1 Streefbeeld voor Huis ter Heide West
•
Abrona (nr. 1) en Wallaert Sacré (nr. 20) hebben vooral impact op de woningbouwopgave voor heel Huis ter Heide. Natuur: de ontwikkelingen op Oud Zandbergen, Autoboulevard (nr. 8) BK/Glaxo terrein (nr. 9) Bisdom (nr. 11) en sportpark Dijnselburg (nr. 15) met camping Dijnselhoek (nr. 13 en 14) zijn vooral van belang voor de natuurwaarden. Recreatieve voorzieningen: de ontwikkelingen rond de sportvelden en rondom sportpark Dijnselburg (nr. 15) en camping Dijnselhoek (nr. 13 en 14) hebben een relatie met de recreatieve voorzieningen in het gebied. Verkeer en milieu: de autoboulevard (nr. 8) RMN ontwikkeling/ afvaloverslag depot (nr. 7) BK/Glaxo terrein (nr. 9) Wallaert Sacré (nr. 20) Dijnselburg (nr. 11) en Gamma/Kesler (nr. 12) en de daarmee samenhangende wegen (nr. 23, 24, 25, 27 en 28) en het kruispunt op Boulevard/Dijnselburgerlaan hebben vooral impact op de verkeersontsluiting van het gebied als geheel en de nieuwe wijk in het bijzonder. ,
•
•
,
,
,
Een streefbeeld is eigenlijk een wensenlijstje dat je als uitgangspunt kunt gebruiken voor een gebied. Dat wil niet zeggen dat alles wat de kopgroep zou willen bereiken ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Maar daar heeft de kopgroep natuurlijk wel haar best voor gedaan! De verschillende onderdelen van het streefbeeld dat de kopgroep heeft geformuleerd hangen onderling nauw samen en het gaat de kopgroep dan ook om het samenspel van de zes elementen die hier onder beschreven staan. Samen bepalen ze de kwaliteit van het eindresultaat. In paragraaf 72. geeft de kopgroep aan in hoeverre het Programma van Eisen tegemoet komt aan haar streefbeeld. Uit de digitale enquête die de kopgroep heeft gehouden bleek dat 72% van de respondenten het streefbeeld aansprekend vond. 1. We bouwen aan één Huis ter Heide. Hiermee bedoelt de kopgroep dat er integraal gekeken moet worden naar heel Huis ter Heide en dat alle relevante ontwikkelingen zoveel mogelijk meegenomen moeten worden. Daarbij heeft de kopgroep gekeken naar alle ontwikkelingen in en rond Huis ter Heide voor zover deze invloed hebben op het plangebied.
De focus lag daarbij op het gebied tussen de vier wegen (Amersfoortseweg, Panweg, A28, en Zandbergenlaan) Dit gebied noemt de kopgroep het studiegebied, om het te onderscheiden van het plangebied (het stuk grond van de sportvelden waarop het Programma van Eisen specifiek betrekking heeft) Hiermee wil de kopgroep niet de indruk wekken dat Huis ter Heide Noord buiten haar blikveld viel. De ontwikkelingen ten noorden van de Amersfoortseweg, waar Huis ter Heide Noord ligt, zijn expliciet meegenomen in de analyse. Op de kaart (zie volgende pagina) zijn alle ontwikkelingen te zien die de kopgroep in haar overwegingen meenam bij het formuleren van het Programma van Eisen. Hierin zijn ook het plangebied en het studiegebied aangegeven.
,
,
De tijd staat niet stil. Ook de komende jaren zullen er nieuwe ontwikkelingen komen die impact hebben op Huis ter Heide. In dit Programma van Eisen probeert de kopgroep rekening te houden met ontwikkelingen die al gaande of bekend zijn. Voor de ontwikkelingen binnen het studiegebied (rondom sportpark Dijnselburg (nr. 15) en camping Dijnselhoek ( nr. 13 en 14) Dijnselburg (nr. 11) en het BK/Glaxoterrein (nr. 9) ) geldt dat deze allemaal nog in een pril stadium verkeren. Dit bleek ook uit de overleggen die de kopgroep had met onder meer het Bisdom en de ontwikkelaars van het BK/Glaxoterrein. Dit maakt het voor de kopgroep moeilijk om er rekening mee te houden in het Programma van Eisen. Waar mogelijk refereert de kopgroep aan deze ontwikkelingen. ,
Met één Huis ter Heide bedoelt de kopgroep ook dat de nieuwe bebouwing past in het bestaande Huis ter Heide en haar omgeving. Hiervoor heeft de kopgroep zich vooral laten inspireren door de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide (zie paragraaf 2. 2) .
.
.
De volgende ontwikkelingen worden in het Programma van Eisen in het bijzonder meegenomen: • Woningbouwopgave: de (mogelijke) ontwikkelingen in Dijnselburg (nr. 11) het BK/Glaxoterrein (nr. 9) Sterrenberg/ ,
,
2. De bebouwing creëert een natuurlijke en landschap pelijke recreatiewijk voor iedereen. Wonen in het bos, recreëren in je eigen omgeving. Dat is de woonsfeer die de kopgroep voor ogen heeft. Je kunt er de dieren ervaren. 3. Er wordt gebouwd met onderscheidende, karaktervolle architectuur voor verschillende doelgroepen. Karaktervolle architectuur kan veel gedaantes hebben, van jaren 30-stijl tot landhuizen en kastelen of juist heel bijzondere moderne architectuur. Kern is dat de huizen er niet allemaal hetzelfde uitzien. Een wijk met allure. De kopgroep wil een gevarieerde bebouwing met woningen voor verschillende doelgroepen: ouderen, gezinnen en 1 of 2-persoonshuishoudens. Dat betekent ook variatie in woningtypen: van appartementbouw tot losstaande of geschakelde woningen en zelfbouwkavels. 9
10
4. De bebouwing levert net zoveel energie op als hij gebruikt. De kopgroep gaat voor klimaatneutrale bebouwing: CO 2 neutraal, warmte en kou in balans, zonne-energie. Met oplossingen die ook voor het bestaande Huis ter Heide en de nieuwe ontwikkelingen (autoboulevard, BK/Glaxo terrein) interessant kunnen zijn. 5. De ontwikkeling van het plangebied leidt tot een ver betering van het leefklimaat in heel Huis ter Heide. Door vanuit een integrale invalshoek te werken wil de kopgroep met de ontwikkeling van het plangebied ook een bijdrage leveren aan het leefklimaat in heel Huis ter Heide. Ze gaat voor een gezonde buurt: minder geluidsoverlast en een betere luchtkwaliteit voor heel Huis ter Heide. En minder verkeersoverlast. 6. De bebouwing is levensloopbestendig. De wereld verandert voortdurend. Daar wil de kopgroep op inspelen door flexibel te bouwen. Woningen die in de tijd aan te passen zijn doordat ze een brede basismaat hebben. Zodat er op de begane grond ruimte ontstaat voor een atelier, een extra slaapkamer/werkkamer, inwonende grootouders of au pair, kantoor aan huis et cetera.
2. 2 Huis ter Heide vanuit cultuurhistorisch perspectief De kopgroep vindt het belangrijk dat de bebouwing van de sportvelden straks past in de omgeving van Huis ter Heide. Daarom
Spoorwegstation
heeft zij zich verdiept in de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide. Daar wil de kopgroep graag op voortborduren. Huis ter Heide is in de geschiedenisboeken als nederzetting terug te vinden sinds de 17e eeuw. Langs de net aangelegde verbindings weg tussen Utrecht en Amersfoort ontstond een buurtschap rondom de herberg ’t Huys Terheyde. Langs de verbindingsweg – de Amersfoortseweg - werden rond 1650 grote landgoederen aangelegd zoals Dijnselburg (Dinslo) Beukbergen, Sterrenberg, de Overplaats (Rodichem) met het Blookerpark en Oud Sandbergen. Door de aankoop van bouwkavels langs de Amersfoortseweg betaalden de landgoedeigenaren mee aan deze belangrijke verbindingsweg. Rondom de landgoederen ontstonden allerlei voorzieningen en middenstand. In de loop der tijd zijn delen van de landgoederen veranderd van eigenaar en functie, maar de verkaveling in grote stukken grond - 376 meter breed (110 roe) - is nog goed herkenbaar aan beide kanten van de Amersfoortseweg.
,
Later, rond 1900, werd ook een buurtspoorweg aangelegd tussen Zeist en Utrecht, waarlangs mensen kwamen wonen. Stukje bij beetje ontstond zo het dorpje Huis ter Heide zoals het nu is. Het kerkepad, dat aan de westkant van het plangebied loopt, werd lange tijd gebruikt door inwoners van Soesterberg en Den Dolder om ‘s zondags te voet ter kerke te gaan in de Oude Kerk aan de Utrechtseweg.
’t Huys Terheijde
Inmiddels zijn de voorzieningen in Huis ter Heide Zuid grotendeels verdwenen, op woonzorgcentrum Vredenoord en basisschool Oud Zandbergen na en is de populatie van Huis ter Heide
Dijnselburg, Beukbergen, Rodichem, Blookerpark, Oud-Sandbergen 11
Zuid al jaren stabiel op circa 800 inwoners. Samen met Huis ter Heide Noord (inclusief park Rodichem) heeft Huis ter Heide ongeveer 1500 inwoners.
ruimen. Het Programma van Eisen mag immers niet strijdig zijn met het vastgestelde Ontwikkelingsperspectief Zeist 2030.
> Er wonen vooral veel gezinnen en relatief veel ouderen (70 jaar) in Huis ter Heide. Ook de woningbouw is gemengd: sociale woningbouw naast vrije sector. De wijk wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en laagbouw, waarbij vrijwel iedere woning beschikt over een tuin. Huis ter Heide heeft een kleinschalig, dorps karakter met veel gemeenschapszin en saamhorigheid. Dit blijkt ook uit de grote betrokkenheid van bewoners bij de ontwikke lingen in en rondom Huis ter Heide op allerlei terreinen (zoals verkeer en vervoer, natuur en recreatie) en de vele goedbezochte activiteiten die Buurt- en Belangenvereniging Huis ter Heide organiseert.
2. 3 Onze visie op Huis ter Heide
Meer informatie over de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide is te vinden in de Wijkvisie Den Dolder/Huis ter Heide/ Bosch en Duin. De kopgroep keek ook naar de toekomst door met haar visie aan te sluiten op het Ontwikkelingsperspectief Zeist 2030 dat op 26 mei 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. De gemeente kiest daarin onder meer expliciet voor kwaliteit van samenleven en niet voor kwantiteit. Ze beschouwt de natuur als onmisbaar onderdeel van haar culturele en historische achtergrond, kiest voor groen van een hoge kwaliteit, verbetert de bereikbaarheid met prioriteit voor fiets en openbaar vervoer, en zorgt voor voldoende en goede woningen voor senioren, starters, jonge gezinnen en mensen met een gemiddeld inkomen. Allemaal zaken waarvoor de kopgroep in het Programma van Eisen ook een plek in wil
12
Het gebied dat van oorsprong een verbinding vormde tussen de hectiek van de steden Utrecht en Amersfoort, is volgens de kopgroep een plek in het groen om tot rust te komen. Een pleisterplaats met ontspannen bebouwing, net zoals de landgoederen van vroeger.
De kopgroep ziet het totale gebied tussen de vier wegen als een recreatiegebied, waarin verschillende vormen van recreatie een plek hebben. Komend vanuit het Panbos en landgoed Vollenhoven start het gebied aan de westkant met intensieve recreatie met camping Dijnselhoek, het zwembad, de sporthal en de atletiekbaan van sportpark Dijnselburg. Richting het oosten volgen de bossen van buitenplaats Dijnselburg die gebruikt worden om te wandelen en fietsen in het groen. Daarna is sprake van een meer individuele beleving van het groen in de tuinen van de bewoners van Huis ter Heide Zuid die hun collectieve sport ervaringen nu delen op de sportvelden. Aan de overkant van de Prins Alexanderweg begint vervolgens weer het groen van landgoed Zandbergen waarin men kan fietsen en wandelen, overgaand in de ecologische corridor waar het groen er niet voor de mensen maar voor de dieren is. Uit de digitale enquête van de kopgroep bleek dat 73% van de respondenten de typering van het studiegebied als recreatiegebied begrijpelijk vindt.
Het kerkepad, dat de westelijke grens vormt van het plangebied, heeft voor Huis ter Heide en haar omgeving een belangrijke cultuurhistorische functie. De kopgroep vindt het dan ook belangrijk dat dit pad behouden blijft en in kwaliteit versterkt wordt. Huis ter Heide kan ook gezien worden als een overgangsgebied tussen het landelijke gebied ten noorden van de Amersfoortseweg en het dichtbevolkte gebied ten zuiden van de A28. De historisch kenmerkende noordzuidelijke verkaveling van de omgeving is niet goed terug te vinden in de vorm van het plangebied. Het was in dat licht logischer geweest om een noordzuidelijk georiënteerde strook tussen de Amersfoortseweg en de A28, parallel aan Huis ter Heide Zuid te kiezen als te ontwikkelen gebied. Voor de kopgroep is het plangebied echter een gegeven.
2. 4 Scenario’s voor Huis ter Heide West Om haar visie op Huis ter Heide West vorm te geven, heeft de kopgroep tientallen scenario’s verkend voor de bebouwing van het plangebied, waarvan er enkele verdergaand zijn onderzocht. Hierbij ging de kopgroep uit van de hierboven beschreven visie op het studiegebied als recreatiegebied en overgangsgebied tussen het dunbevolkte noorden en het dichtbevolkte zuiden van het plangebied. Voor alle scenario’s waren de opdracht, doelstelling en randvoorwaarden die de gemeenteraad de kopgroep heeft meegegeven richtinggevend. Algemeen streeft de kopgroep voor het plangebied naar hoge kwaliteit en diversiteit. Aansluitend bij de cultuurhistorische ontwikkeling en het Ontwikkelingsperspectief Zeist in 2030 kiest de kopgroep voor een ontspannen woonmilieu, passend in de omgeving. De bebouwingsdichtheid die bij de gemeentelijke berekeningen voor het plangebied als uitgangspunt is genomen, is 20 woningen per hectare.
Dit valt onder de noemer ’landelijk wonen‘ (ter vergelijking, het huidige Huis ter Heide Zuid heeft een dichtheid van 24 woningen per hectare, het gebied ten noorden van het plangebied ongeveer 10 woningen per hectare) Het plangebied heeft een oppervlakte van 13, 7 hectare, waarvan vooraf enkele delen als niet bebouwbaar zijn aangemerkt: het kerkepad, de groenstrook tussen de achtertuinen van de Korte Bergweg en het fietspad en een groenstrook langs de A28. In totaal is door de gemeente vooraf 11 hectare als bebouwbaar oppervlak aangemerkt (zie Schets 1)
Schets 1: Bebouwbaar plangebied op basis van opgave gemeente
landgoederen in de omgeving. Er zou als het ware een nieuw landgoed gesticht worden: Landgoed Huis ter Westerheijde. Net als bij bestaande landgoederen was er ruimte voor kleinschalige woningbouw rondom het hoofdgebouw: koetshuizen, poortgebouwen, kleine arbeidershuisjes et cetera. Het landschap was parkachtig aangelegd met veel publiek groen. Het groen zou dan een plek zijn om elkaar te ontmoeten en om te recreëren, net als in het verleden. Het landgoedscenario vraagt echter om een bepaalde ruimte en landschappelijke kwaliteit die door de beperkte oppervlakte van het plangebied en milieuaspecten niet gegarandeerd kan worden. Aan een landgoed zijn ook meer kosten verbonden
.
.
De verkende scenario’s sloten steeds op een andere wijze aan op de kwaliteiten van de directe omgeving. Bijvoorbeeld op de van oudsher in deze omgeving gestichte landgoederen waar landschap en bebouwing hand in hand gaan (landgoedscenario) of het karakter van de bosrijke villawijk van de Utrechtse heuvelrug (heuvelrugscenario’s) .
2. 4. 1 Landgoedscenario Het landgoedscenario borduurde voort op de geschiedenis van
Landgoedscenario 13
(inrichting openbare ruimte, onderhoud, voorzieningen) en meer risico’s bij het in de markt zetten van de woningen. Al met al vond de kopgroep dit scenario te kwetsbaar in relatie tot de beoogde doelen. 2. 4. 2 Heuvelrugscenario’s De heuvelrugscenario’s die de kopgroep heeft verkend gaan uit van een voornamelijk individuele beleving van het groen, met ruime kavels langs kronkelende weggetjes, vergelijkbaar met het gebied ten noorden van de Amersfoortseweg (Bosch en Duin) alsof de Utrechtse Heuvelrug de Amersfoortseweg oversteekt. Daarmee is sprake van een organische overgang tussen de (nu nog) grotendeels onbewoonde bossen van buitenplaats Dijnselburg en de intensievere bebouwing van Huis ter Heide Zuid. ,
Wandel- en fietspaden lopen in deze scenario’s door het gebied en verbinden het plangebied met het bestaande Huis ter Heide Zuid en met Dijnselburg en de recreatiegebieden die ten westen van Dijnselburg liggen. Ook het noorden (Bosch en Duin) en het zuiden (Zeist) worden via wandel- en fietspaden met elkaar verbonden. 2. 4. 3 Geluid als complicerende factor Bij de start van de opdracht was bekend dat de geluidshinder ten gevolge van het wegverkeer een sterk beperkende factor was. Voor bebouwing geldt als wettelijk uitgangsprincipe dat het geluidsniveau ten gevolge van de A28 maximaal 53 dB mag
bedragen. Uit berekeningen werd al snel duidelijk dat vrijwel het hele plangebied (en ook delen van het huidige Huis ter Heide) boven dat niveau zit (zie ook hoofdstuk 6) .
In februari 2009 bleek dat het standaardscherm van 3 meter dat als uitgangspunt bij de opdrachtverlening als maatregel was meegegeven absoluut niet voldeed voor een volledige bebouwing van Huis ter Heide West. Met geluidsexperts verkende de kopgroep verschillende mogelijkheden om het geluidsniveau in het plangebied zo veel mogelijk te verlagen en woningbouw mogelijk te maken. Een van deze mogelijkheden is het realiseren van maximale geluidswering aan de A28 in de vorm van een geluidsscherm of -wal van 10 meter hoogte (hoger heeft weinig extra effect) In dat geval is een groot deel van het gebied bebouwbaar doordat het onder de 53dB norm komt (zie Figuur 2. 1) Deze mogelijk heid heeft de kopgroep verder uitgewerkt in heuvelrugscenario A. .
.
Het realiseren van een geluidswering van 10 meter hoogte is echter vele malen duurder dan waarmee door de gemeente oorspronkelijk rekening gehouden was. Daarnaast heeft de aanleg van een dergelijk hoog scherm ernstig negatieve effecten op het groen langs de A28 en grote visuele impact op het gebied. De kopgroep heeft daarom onderzocht wat de effecten waren van een lichtere geluidswering. Een lichte geluidsafscherming van 3 Figuur 2. 1: Geluidsintensiteit bij geluidswering van 10 meter hoogte
14
meter hoogte, zoals meegegeven aan de kopgroep als uitgang-
situatie, beperkt de bebouwbaarheid van het gebied sterk, omdat dan alleen het noordelijke deel van het plangebied onder de 53 dB norm komt (zie Figuur 2. 2) .
2. 4. 4 Twee scenario’s voor Huis ter Heide West Beide scenario’s (heuvelrugscenario A en heuvelrugscenario B) zijn door de kopgroep uitgewerkt in schetsen. Voor beide gelden de kenmerkende aspecten van de heuvelrug, zoals beschreven in paragraaf 2. 4. 2, met ruime kavels langs kronkelweggetjes door het groen.
Deze variant maakt het echter wel mogelijk om zowel een groot deel van de sportvelden als het vrije recreatieveld waar veel bewoners van Zeist gebruik van maken te behouden. Alleen voor de korfbalvereniging moet een ander onderkomen gezocht worden. De voetbalvereniging, hondenvereniging en cricketvereniging kunnen hun activiteiten in het gebied voortzetten. Het niet-verplaatsen van een groot deel van de sportvelden levert een forse kostenbesparing op. De aanleg van een geluidswering van 3 meter hoogte heeft ook minder negatieve impact op het groen langs de A28. De kopgroep heeft deze variant verder uitgewerkt in heuvelrugscenario B.
Heuvelrugscenario A kenmerkt zich daarnaast door een hoge geluidswering langs de A28 (10 meter hoogte) Het bebouwbaar oppervlak van dit gebied is ongeveer 8, 3 hectare, hetgeen bij een dichtheid van 20 woningen per hectare neerkomt op ongeveer 165 woningen. De sportvelden voor georganiseerde sport dienen in dit scenario te worden uitgeplaatst. Voor de ongeorganiseerde recreatie wordt een trapveldje en een speeltuintje gerealiseerd. Daarnaast worden de bestaande fiets- en wandelpaden geoptimaliseerd (zie schets op pagina 16)
Naast deze twee mogelijkheden heeft de kopgroep verschillende andere varianten verkend, met geluidswering van verschillende hoogtes en op verschillende afstanden van de A28. Ook is de mogelijkheid verkend om een deel van het plangebied af te graven of geluidswalwoningen te realiseren, om zo tot een acceptabel geluidsniveau voor bebouwing te komen. Deze varianten bleken echter allemaal minder effectief (qua kosten en/of geluidsopbrengst) dan de twee hierboven beschreven varianten, of ze bleken technisch niet uitvoerbaar te zijn in dit specifieke gebied (zoals afgraving vanwege de toewijzing van het plangebied als grondwaterbeschermingsgebied) Zie ook paragraaf 6. 5.
Heuvelrugscenario B kenmerkt zich door een lagere geluidswering langs de A28 (3 meter hoogte) De bebouwbare oppervlakte van dit gebied is ongeveer 3, 3 hectare, hetgeen bij een dichtheid van 20 woningen per hectare neerkomt op ongeveer 65 woningen. Om een iets substantiëlere dorpskern te realiseren, stelt de kopgroep voor om in dit scenario een iets hogere dichtheid te accepteren dan 20 woningen per hectare en uit te gaan van 75 woningen. De daarmee ontstane dichtheid van ongeveer 23 woningen per hectare sluit goed aan op de gemiddelde dichtheid in het naast gelegen Huis ter Heide Zuid. Het grootste deel van de sportvelden voor georganiseerde sport (op de korfbalvereniging na)
.
.
.
.
Figuur 2. 2: Geluidsintensiteit bij geluidswering van 3 meter hoogte
15
blijft in dit scenario intact. Het (iets verkleinde) cricketveld biedt gelegenheid voor ongeorganiseerde recreatie. Daarnaast worden speeltuintjes gerealiseerd en worden de bestaande fiets- en wandelpaden geoptimaliseerd (zie schets op pagina 17) .
2. 5 Toetsing van scenario’s
werken en recreëren is met respect historie. ’”
voor natuur en
cultuur-
De kopgroep is van mening dat in beide scenario’s sprake is van aangenaam wonen. De voorgestelde inrichting van het gebied creëert een ontspannen en groen woonmilieu. Er komt geen grootschalige bedrijvigheid, maar er worden wel mogelijkheden gecreëerd voor werken aan huis (zie hoofdstuk 3) Ook voor het aangenaam vrij recreëren blijft in beide scenario’s voldoende ruimte. In scenario B is ook ruimte voor het georganiseerd recreëren door behoud van een groot deel van de sportvelden (zie hoofdstuk 4) .
keuze te kunnen maken uit de twee scenario’s zijn beide Om scenario’s door de kopgroep getoetst aan de randvoorwaarden en zwaarwegende aandachtspunten die de kopgroep meekreeg van de gemeenteraad (zie Bijlage 2) In deze paragraaf beschrijft de kopgroep deze toetsing. Een overzicht van de conclusies van deze toetsing vindt u in de tabel op pagina 21. Indien een scenario aan de betreffende randvoorwaarde voldoet wordt een + genoteerd. Indien het er niet of in onvoldoende mate aan voldoet een -. een
.
.
2. 5. 1 Toetsing van scenario’s aan randvoorwaarden Randvoorwaarde 1: Het plan moet voldoen aan de doelstelling en randvoorwaarden van het project. Doelstelling van het project is: “Het creëren van woningbouw ten westen van Huis ter Heide Zuid, waar het aangenaam wonen,
16
Aan het respect voor de natuur wordt in beide scenario’s invulling gegeven door de natuur bepalend te laten zijn voor de inrichting van het gebied (om waardevolle bomen heen bouwen, bebouwing zoveel mogelijk beperken tot sportvelden) De cultuur historie heeft de kopgroep een plek gegeven in haar visie op het studiegebied als recreatiegebied. De scenario’s passen volgens de kopgroep beiden in de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide door de eeuwen heen. .
Beide scenario’s voldoen daarmee aan de doelstelling van het project, waarbij scenario B iets beter voldoet op het gebied van recreatie.
Schets heuvelrugscenario A
Schets heuvelrugscenario B
De mate waarin de scenario’s voldoen aan de randvoorwaarden wordt hieronder uiteengezet. Randvoorwaarde 2: Belanghebbenden die een actieve rol op zich nemen in het proces (deelname aan kopgroep) gaan akkoord met de spelregels, waaronder de acceptatie van doelstelling en randvoorwaarden.
Het voorliggende Programma van Eisen wordt unaniem door de leden van de kopgroep gedragen. Om ook het tweede deel van de vierde spelregel waar te kunnen maken (‘waar alle betrokken partijen achter staan’) heeft de kopgroep veel energie gestoken in het verwerven van draagvlak voor het Programma van Eisen. Onder betrokken partijen verstaat de kopgroep alle belanghebbenden buiten de kopgroep (bewoners van Huis ter Heide, andere gebruikers van het gebied, andere partijen met een belang in het gebied) Door goed te luisteren naar alle betrokkenen en aan hun inbreng zoveel mogelijk recht te doen in het Programma van Eisen, is inmiddels sprake van draagvlak. Uit de digitale enquête die de kopgroep heeft uitgevoerd blijkt dat men het (concept) Programma van Eisen waardeert met een 71 (op een schaal van 1-10) ,
.
In het raadsbesluit van 15 juli 2008 zijn de volgende spelregels opgenomen (zie Bijlage 2) : 1. Deelnemers zijn akkoord met de doelstelling. 2. Deelnemers blijven binnen de randen van het speelveld (randvoorwaarden) 3. Deelnemers hebben respect voor elkaar en elkaars belangen. 4. Deelnemers komen tot een gezamenlijk plan, waar alle betrokken partijen achter staan.
,
.
.
De kopgroepleden hebben zich gehouden aan deze spelregels, ondanks dat ze niet allemaal even enthousiast waren over de randvoorwaarden. Ze hebben naar eer en geweten de opdracht uitgevoerd, binnen de randen van het speelveld, met veel respect voor elkaar en elkaars belangen.
Het is niet mogelijk om alle betrokken partijen achter het Programma van Eisen te krijgen; daarvoor is er onder belanghebbenden teveel weerstand tegen woningbouw op de sportvelden. Wel is duidelijk dat belanghebbenden een sterke voorkeur hebben voor scenario B. Dit scenario kreeg gemiddeld een 7 terwijl scenario A gemiddeld een 4, 8 scoorde.
,
De inzet van de kopgroepleden is voor beide scenario’s gelijk. In het licht van spelregel 4 kan echter geconcludeerd worden dat er 17
draagvlak is voor scenario B dan voor scenario A. Scenario B voldoet dan ook beter aan deze randvoorwaarde.
met betrekking tot geluid te kunnen voldoen binnen de nieuwe
Randvoorwaarde 3: Het plan moet voldoen aan wettelijke eisen en regelgeving.
Regelgeving met betrekking tot flora en fauna Voor de in het gebied voorkomende flora en fauna dient ten minste te worden voldaan aan de Boswet, de Flora en faunawet en overige relevante milieuwetgeving. Uit onderzoek dat de kopgroep heeft laten uitvoeren, blijkt dat vooral in de zuidoostelijke hoek van het gebied sprake is van bijzondere flora. Dit gebied kan ook in het licht van de wettelijke geluidseisen niet bebouwd worden. Realisatie van een geluidsscherm van 10 meter hoogte zou hier volgens de onderzoekers echter ernstige negatieve effecten hebben. Dit komt omdat het voorliggende oude bos geheel in de schaduw gelegd wordt (bij een scherm) of verloren gaat aan een aarden wal (60 m breed) Dit betekent dat waarschijnlijk aanvullende maatregelen nodig zijn om aan de Boswet te kunnen voldoen.
meer
werkelijkheid (zie o. a. toelichting bij randvoorwaarde 7 en 8)
Beide scenario’s voldoen, voor zover de kopgroep dit kan beoordelen, aan de relevante wettelijke eisen en regelgeving. De wettelijke eisen en regelgeving met betrekking tot geluid en flora en fauna vragen echter om een toelichting. Wettelijke geluidsbepalingen Geluid dat door verkeer veroorzaakt wordt moet worden getoetst aan de Wet geluidshinder. Bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningbouw, mag de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer van de A28 de maximale wettelijke voorkeurswaarde van 53 dB niet overschrijden (zie ook hoofdstuk 6) Uit onderzoek dat de kopgroep heeft laten uitvoeren, bleek dat deze waarde in het grootste gedeelte van het plangebied wordt overschreden. Bebouwing van het plangebied is alleen mogelijk door het plaatsen van geluidswering. De kopgroep heeft daarom de mogelijkheden met betrekking tot geluidswering verkend. In scenario A is een geluidswering van 10 m hoogte voorzien en in scenario B een geluidswering van 3 meter hoogte. Beide scenario’s voldoen daarmee aan de wettelijke eisen met betrekking tot geluid, maar met een beperktere bebouwbare oppervlakte dan de kopgroep als uitgangspunt meekreeg (beide scenario’s) en met negatieve consequenties voor flora en fauna en financiën (scenario A)
.
.
.
.
Bij aanvang van het project was de omvang van de geluids hinder niet bekend. Daarom is bij aanvang van het project door de gemeente slechts in beperkte mate rekening gehouden met de financiële en planmatige consequenties van de geluidssituatie voor de afscherming. Het voldoen aan de wettelijke eisen met betrekking tot geluid zorgt dan ook voor een spanning op andere randvoorwaarden die de kopgroep meekreeg, zoals de randvoorwaarden met betrekking tot de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug (randvoorwaarde 7) en het richtinggevende aantal woningen (randvoorwaarde 8) De nieuwe werkelijkheid botst met de randvoorwaarden die vanuit eerdere veronderstellingen zijn opgesteld. De kopgroep heeft haar opdrachtgever, het college, in februari 2009 schriftelijk geïnformeerd over deze spanning als gevolg van de wettelijke verplichting met betrekking tot geluid. Het college heeft in haar reactie aangegeven te begrijpen dat het niet eenvoudig is om een goede balans te vinden tussen alle belangen en de nodige oplossingen te vinden voor praktische beperkingen en technische tegenvallers. Het college gaf ook aan dat zij ervan uitgaat dat aan de randvoorwaarden zal worden voldaan. De kopgroep heeft vervolgens getracht om de ruimte binnen de andere randvoorwaarden te benutten om aan de wettelijke eisen 18
Schets 2: Bebouwbaar plangebied op basis van opgave gemeente en natuurwaarden. Geluidsgrenzen voor geluidswering van 10 en 3 meter zijn aangegeven.
.
Bijzonder waardevolle bomen zijn te vinden in het bosgebied in de noordoostelijke hoek van het gebied, langs het kerkepad en in de groenstrook tussen de achtertuinen van de Korte Bergweg en het fietspad. Ook is op verschillende plekken sprake van zeer waardevolle bomen langs de sportvelden. Op de schets hiernaast staan deze waardevolle groenstroken aangegeven. In beide scenario’s worden deze gebieden niet bebouwd (zie ook hoofdstuk 4) .
Met de voorgestelde geluidsweringen voldoen beide scenario’s aan wetgeving op het gebied van geluid. Hetzelfde geldt voor het voldoen aan de Boswet. Voor heuvelrugscenario A zullen bij realisatie van een geluidswering van 10 meter hoogte wel extra maatregelen voor de flora en fauna noodzakelijk zijn.
Randvoorwaarde 6 (amendement, 15 juli 2008) : Behoud van recreatieve voorzieningen voor bewoners de wijk.
van
Wat betreft georganiseerde recreatieve voorzieningen (via sportverenigingen) geldt dat deze in heuvelrugscenario B vrijwel geheel behouden blijven voor bewoners van de wijk. Dit is niet het geval in heuvelrugscenario A (zie ook randvoorwaarde 5 en hoofdstuk 4) Het plangebied wordt op dit moment ook intensief gebruikt door inwoners van Zeist voor ongeorganiseerde recreatie (wandelen, fietsen, sporten en spelen, familie- en buurtbijeenkomsten op cricketveld) In heuvelscenario B worden al deze voorzieningen gehandhaafd of versterkt (optimalisatie van wandel- en fietspaden, toevoeging van speeltuintjes) Dat geldt ook voor heuvelrugscenario A, waar echter de vrije veldruimte beduidend minder groot is dan in heuvelrugscenario B. .
.
.
Randvoorwaarde 4: Het woningbouwprogramma moet voldoen aan volkshuis vestelijke differentiatie van de gemeente Zeist.
de Heuvelrugscenario A voldoet dan ook minder goed randvoorwaarde dan heuvelrugscenario B.
Beide scenario’s voldoen aan de volkshuisvestelijke differentiatie van de gemeente Zeist, zoals verwoord in de Woonvisie (zie ook hoofdstuk 3) Hierin wordt uitgegaan van een segmentering van 30% goedkope, 45% middeldure en 25% dure woningen. In de dure categorie zullen alleen vrije kavels worden uitgegeven (geen huurwoningen) In het goedkope- en middensegment worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd, met in de huursfeer aandacht voor seniorenwoningen. Dit geldt voor beide scenario’s. .
.
Overigens vindt slechts 33% van de respondenten van de enquête het belangrijk dat er sociale woningbouw in het plangebied komt, 37% vindt dit niet belangrijk. Randvoorwaarde 5: Het plan is onlosmakelijk verbonden met een oplossing voor de huidige gebruikers van het gebied (de sportverenigingen)
.
De gemeente is verantwoordelijk voor het realiseren van een oplossing voor de huidige gebruikers van het gebied. De kopgroep is er bij het uitdenken van scenario’s dan ook van uit gegaan dat een adequate oplossing buiten het plangebied gevonden wordt. Op het moment van schrijven van dit Programma van Eisen is die oplossing echter nog niet gevonden. Dit betekent dat in heuvelrugscenario A nog onduidelijk is of er een oplossing is voor de sportvelden. In heuvelrugscenario B kunnen de meeste sportverenigingen op hun plaats blijven. Voor de korfbalvereniging lijkt alternatieve huisvesting gevonden te zijn. De kopgroep meent dan ook dat in heuvelrugscenario B sprake is van een geschikte oplossing (zie ook hoofdstuk 4) Het laten liggen van een deel van de sportvelden heeft echter wel consequenties voor de bebouwbare oppervlakte in dit scenario. .
aan
deze
Randvoorwaarde 7: Het plan moet, binnen een door het programmabureau Hart van de Heuvelrug nog nader te specificeren bandbreedte, een concrete financiële bijdrage leveren aan het programma Hart van de Heuvelrug. De concrete financiële bijdrage wordt door het college van B&W vastgesteld en is bij de start van het proces bekend. De kopgroep heeft aan het begin van het proces vertrouwelijk kennis genomen van de beoogde opbrengst van het gebied voor Hart van de Heuvelrug en informatie gekregen over de opbouw van dit bedrag. Aan de kostenkant staan posten als het bouwrijp maken van het gehele plangebied (opruimen en kleine bodemonderzoeken) het woonrijp maken van het openbaar gebied (aanleg kabels & leidingen, riolering, verharding, verlichting en overige inrichting in het gebied) aanleg/ aansluiting op riolering et cetera. Ook is er een post opgenomen voor de geluidswering en voor de verplaatsing van de sportverenigingen. De belangrijkste inkomstenbron is de grondverkoop voor de bouw van woningen. Het verschil tussen de inkomsten en de kosten bepaalt de bijdrage die het project kan leveren aan Hart van de Heuvelrug. Hiervan worden groene projecten elders in de Utrechtse Heuvelrug gefinancierd.
,
,
De scenario’s kennen een verschillende kosten-batenbalans. In heuvelrugscenario A is sprake van zeer hoge kosten voor geluidswering, maar ook van hogere mogelijke grondopbrengsten doordat, ondanks de geluidssituatie, een groot deel van het plangebied in dit scenario uitgeefbaar is. In heuvelrugscenario B hoeven er minder kosten gemaakt te worden voor de verplaatsing van de sportverenigingen, voor de realisatie van de geluidswering en 19
voor het bouw- en woonrijp
maken van de grond. De inkomsten zijn echter fors minder doordat slechts een beperkt deel van het plangebied in dit scenario uitgeefbaar is. In beide scenario’s worden extra kosten gemaakt om de recreatiemogelijkheden en de duurzaamheid van het gebied te vergroten. De kopgroep heeft beide scenario’s laten doorrekenen. Door de beperktere bebouwbare oppervlakte in verband met geluid en groen is er in beide scenario’s sprake van lagere inkomsten dan voorzien. De kopgroep heeft echter verschillende mogelijkheden voor kostenoptimalisatie verkend binnen de uitgangspunten en randvoorwaarden van kopgroep en gemeente. De kopgroep concludeert op basis daarvan dat beide scenario’s financieel haalbaar zijn binnen de meegegeven financiële kaders. De kopgroep zal haar financiële onderbouwing vertrouwelijk aan het college meegeven. Daarbij laat de kopgroep voldoende ruimte om ook gedurende het vervolgproces oplossingen te vinden wanneer nieuwe werkelijkheden zich aandienen. Overigens vindt 39% van de respondenten van de digitale enquête het belangrijk dat de invulling van het plangebied financieel haalbaar is binnen de kaders van Hart van de Heuvelrug, 29% vindt dit onbelangrijk.
Randvoorwaarde 8 (amendement, 15 juli 2008) : Om deze bijdrage te realiseren vertaalt zich dit, in het licht van de in de door de raad in de woonvisie vastgelegde woningdifferentiatie, in de bouw van een richtinggevend aantal van 200 woningen, waarmee een substantiële bijdrage wordt geleverd aan de woningopgave van de gemeente Zeist.
Beide scenario’s voldoen daarmee niet letterlijk aan de randvoorwaarde van richtinggevend 200 woningen. De bijdrage die in het plangebied geleverd wordt aan de woningbouwopgave van de gemeente Zeist is daardoor minder groot dan beoogd. De wettelijke eisen met betrekking tot geluid beperken hiervoor de mogelijkheden. Beide scenario’s voldoen echter wel aan de berekeningsgrondslag voor deze randvoorwaarde, die uitgaat van 20 woningen per bebouwbare hectare. Randvoorwaarde 9: Onderdeel van het plan vormt een omgevingsanalyse, waarin oplossingen worden aangedragen voor de effecten van en voor de directe omgeving (daarbij rekening houdend met nieuwe ontwikkelingen zoals de autoboulevard Oud Zandbergen en kantoorontwikkelingen Glaxo) .
De kopgroep heeft een omgevingsanalyse laten uitvoeren. Hierbij is rekening gehouden met diverse (nieuwe) ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied (zie kaart met ontwikkelingen op pagina 10) In het Programma van Eisen worden oplossingen aangedragen voor de effecten van en voor de directe omgeving van het plangebied. Deze gelden in gelijke mate voor de twee scenario’s. .
2. 5. 2 Toetsing van scenario’s aan zwaarwegende aandachtspunten
Bij de aanvang van het project is in het kader van Hart van de Heuvelrug een schatting gemaakt van het aantal te realiseren woningen in het plangebied. Hierbij is uitgegaan van een bebouw bare oppervlakte van ongeveer 11 hectare met een dichtheid van 20 woningen per hectare (landelijk wonen) Het richtinggevende aantal van 200 woningen dat de raad heeft geformuleerd is daarop gebaseerd.
Aandachtspunt 1. Goede afstemming met de eigenaar van het landgoed Dijnselburg De kopgroep heeft overleg gevoerd met de eigenaar van het landgoed Dijnselburg en kennis genomen van zijn ambities. Deze ambities zijn echter nog in een pril stadium en hebben dan ook slechts in beperkte mate effect op het Programma van Eisen en gelden in gelijke mate voor de twee scenario’s.
Zoals opgemerkt bij randvoorwaarde 3 wordt het bebouwbaar oppervlak in het plangebied sterk beperkt door de wettelijke geluidseisen. Daarnaast zijn sommige delen van het gebied vooraf aangemerkt als niet bebouwbaar, zoals het kerkepad, randen langs het fietspad, de groenrand langs de A28 en de potentiële achtertuinen van de Korte Bergweg. Ook zijn enkele delen niet bebouwbaar omdat hier bijzonder waardevolle bomen staan (zie hoofdstuk 4 en randvoorwaarde 3) In heuvelrugscenario A is daardoor sprake van ongeveer 8, 3 hectare bebouwbare opper vlakte, hetgeen bij een dichtheid van 20 woningen per hectare neerkomt op ongeveer 165 woningen. In heuvelrugscenario B, waar de sportvelden blijven liggen, is sprake van ongeveer 3, 3 hectare bebouwbare oppervlakte, hetgeen bij een dichtheid van 20