Notitie Precedentwerking Omgevingsplan Verlengde Slotlaan 71

Memo precedentwerking wijzigingsbesluit Verlengde Slotlaan 71, Zeist De vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan ‘Gemeente Zeist Verlengde Slotlaan 71’ levert géén precedentwerking op. Voor de goede orde wordt allereerst onderscheid gemaakt tussen precedentwerking met betrekking tot de regels die volgen uit het Servituut en de publiekrechtelijke precedentwerking. Daarbij is van belang dat de wijziging van het omgevingsplan een publiekrechtelijke bevoegdheid is die niet van invloed is op de regels die voortvloeien uit het Servituut. Dat geldt overigens ook andersom: afwijken van de regels die voortvloeien uit het Servituut, zijn niet van invloed op de publiekrechtelijke regels. Er moet dus altijd worden voldaan aan beide set regels: een en ander moet zijn geregeld met de servituuthouder in de koopovereenkomst en met de gemeente in het Omgevingsplan of met een omgevingsvergunning. Voor alle tweekappers aan de Verlengde Slotlaan heeft dan ook te gelden dat deze publiekrechtelijk moeten zijn toegestaan en als het Servituut van toepassing is, zal daarvoor ook wat moeten zijn geregeld, zoals toestemming van de servituuthouder. Daarbij is van belang dat het Servituut in beginsel geen tweekappers verbiedt en deze toestaat als de perceelsgrootte van voldoende omvang is.

De servituuthouder is bevoegd om in de koopovereenkomsten individuele afspraken te maken, ook als deze afwijken van hetgeen uit het Servituut aan regels opgenomen zou moeten worden. Dat kan de Servituuthouder op individuele basis doen, waarbij toestemming bij de één niet hoeft te leiden tot toestemming bij de ander. Van precedentwerking van zo’n individuele afspraak is dus niet snel sprake. Dit geldt voor Breevast als servituuthouder, maar ook voor de gemeente omdat zij in geval van De Lindenhorst voor een deel ook servituuthouder is. De gemeente is op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur gehouden om in gelijke gevallen, gelijk te beslissen. Om te voorkomen dat met een verwijzing hiernaar toch door een derde met succes wordt betoogd dat op diens perceel de gemeente ook toestemming moet geven voor een tweekapper, heeft de gemeente aangegeven waarom zij in dit specifieke geval instemt. In de nota van zienswijzen geeft de gemeente aan dat geconstateerd wordt dat het plan waarin de wijziging van het omgevingsplan voorziet, meer in lijn ligt met het Servituut dan het vigerende planologische kader en dat dit reden is om ook als servituuthouder akkoord te gaan met tweekappers aan de Verlengde Slotlaan waarbij niet wordt voldaan aan de perceelsomvang zoals het Servituut voorschrijft.

Daarmee is direct een koppeling gemaakt tussen het unieke karakter van dit plangebied en de toestemming en is

het niet mogelijk om een ‘gelijk geval’ aan te duiden waarin dan ook maar toestemming moet worden gegeven.

Publiekrechtelijk geldt het volgende. Het huidige publiekrechtelijke kader bestaat uit het bestemmingsplan ‘Zeist centrum e.o.’ – daarin staan de huidige planologische kaders vermeld. Rond het plangebied ziet de huidige plankaart er nu zo uit:

Daarbij zijn nu in rood aangegeven de bouwvlakken voor woningen aan de Verlengde Slotlaan. Voor al deze bouwvlakken geldt de bouwaanduiding ‘twee-aaneen’. Op grond van artikel 19.2.2 onder g van de huidige planvoorschriften betekent dit dat woningen hier vrijstaand of halfvrijstaand moeten worden gebouwd.

Op alle rood gemaakte vlakken, geldt dus nu de publiekrechtelijke mogelijkheid om tweekappers te bouwen. Dat is vanuit het Servituut ook geen probleem, zolang voldaan wordt aan de perceelsgrootte, voor zover deze als voorwaarde is opgelegd op het betreffende perceel. Nergens bepaalt het huidige planologisch kader iets over perceelsgrootte. In alle gevallen is er dus publiekrechtelijke toestemming om een tweekapper te plaatsen, maar in die gevallen waarop tevens het Servituut rust, moet de servituuthouder ook nog toestemming geven. Thans ligt alleen het publiekrechtelijke kader voor. Dit heeft twee belangrijke gevolgen: 1. Publiekrechtelijke precedentwerking voor tweekappers is dus niet nodig – het is al in 2013 door uw raad toegestaan om tweekappers aan de Verlengde Slotlaan te realiseren. 2. Indien uw Raad de wijziging van het omgevingsplan zou voorstellen te wijzigen, in die zin dat aan de Verlengde Slotlaan geen tweekappers meer zouden zijn toegestaan, dan dient uw raad deugdelijk te motiveren waarom op de Verlengde Slotlaan rond het plangebied overal tweekappers zijn toegestaan behalve op het perceel van VanWonen. Een dergelijke motivering achten wij juridisch niet houdbaar. Conclusie: Door vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan ontstaat er niet ineens precedentwerking.

Publiekrechtelijk niet – het huidige bestemmingsplan maakt immers al tweekappers mogelijk, maar ook privaatrechtelijk niet.

Tot slot nog een korte opmerking over de uitvoerbaarheid van het plan. Het ontbreken van toestemming door Breevast vormt nu geen belemmering voor de vaststelling van dit plan. VanWonen dient toestemming te verkrijgen van Breevast. Of die toestemming uiteindelijk door VanWonen verkregen zal worden, is aan Breevast en eventueel de civiele rechter. Die laatste zal uiteindelijk moeten beoordelen of het belang van Breevast in verhouding staat tot de reactie die zij geeft (het weigeren van toestemming voor tweekappers op de perceelgrootte zoals voorzien). In de context van het voorliggende wijzigingsbesluit geldt dat er nog voldoende tijd is om een eventueel geschil op te lossen hetzij via minnelijke schikking hetzij via de burgerlijke rechter.