Bijdrage St Beter Zeist def

Stichting Beter Zeist

29 november 2023

Inspraakreactie Ronde Tafel Rv Bestemmingsplan (Historische) Middenas WA Hoeve (24RV003) Stichting Beter Zeist / 20231129 De eerdere conceptreactie d.d. 28 november is aangepast aan de vragen en opmerkingen tijdens de Ronde Tafel ALGEMEEN Het betreffende projectgebied van de Historische Middenas WA Hoeve ligt in het Natuur Netwerk Nederland. Dat betekent dat er speciale voorwaarden worden gesteld aan het toevoegen van nieuwe bebouwing. Dat zal zorgvuldig moeten gebeuren met in achtneming van de beleidskaders en richtlijnen die daarvoor zijn bedoeld. Als dat niet of onvoldoende gebeurt kan dat ongewenste precedentwerking hebben en wordt NNN-gebied tot een speelbal van ontwikkelaars en politiek. In de Gebiedsvisie wordt uitgegaan van een samenhangende herontwikkeling van de WA Hoeve. Nu de Zorgkern voorlopig nog niet kan worden ontwikkeld en de bestemmingsplannen voor de noordelijke en zuidelijke ontwikkelvelden nog niet tegelijkertijd met het voorliggende BP worden behandeld is een samenhangende ontwikkeling niet verzekerd, zowel qua natuur als plan-economisch. Dat kan grote en ook onbedoelde gevolgen hebben voor de uitkomst ervan, bijvoorbeeld onnodig verdwijnen van waardevolle natuur en bos. Zie onder meer ook natuuronderzoek van WUR en KNNV over de WA Hoeve.

Dit terwijl als uitgangspunt van de gebiedsvisie geldt dat zoveel mogelijk wordt voorzien in (nieuw) rood voor (bestaand) rood, d.w.z. nieuwe bebouwing op terrein van bestaande bebouwing van vooral de Zorgkern, het alternatief van ‘Vrienden van de WA Hoeve’. Volgens de zienswijze van de provincie (punt 89, pag. 38) zorgt de herontwikkeling voor de robuuste natuurverbindingen en vermindert de versnippering van natuur. Dat is een omkering van zaken. De huidige situatie is echter dat de natuurverbindingen allang bestaan en straks veel smaller worden gemaakt en de versnippering van de natuur op die manier juist toeneemt. In de Nota van Zienswijzen wordt gesteld dat er in het kader van de opstelling van de gebiedsvisie een zorgvuldige afweging van alle belangen heeft plaatsgevonden (punt 90 pag. 37). Dat is niet het geval geweest. Naar analogie van de herontwikkeling van Kerckebosch zijn lijnen getrokken voor bouwvlakken zonder te beschikken over een zorgvuldige vergelijkende natuurinventarisatie van het gehele gebied. Dit staat haaks op de geamendeerde Eerste Omgevingsvisie Zeist die per mei 2023 van toepassing is. Weliswaar begon de ontwikkeling van het BP eerder, maar het beleid is intussen veranderd en daar zal bij dit conceptplan rekening mee moeten worden gehouden.

In de onderbouwende stukken staan ook bijlagen die betrekking hebben op het gehele projectgebied van de gebiedsvisie. Het vaststellen van het Rv BP HMA WA Hoeve betekent echter niet dat deze bijlagen nu in hun geheel of deels ook voor andere ontwikkelvelden /projectgebieden van de WA Hoeve moeten gaan gelden. Elk volgend bestemmingsplan voor de WA Hoeve zal effect hebben op het geheel. Vraag: Verzocht wordt expliciet te bevestigen dat de bijlagen voor het gehele gebied nu alleen als onderbouwing voor onderhavig BP zullen worden gebruikt. Het maatschappelijk draagvlak in Den Dolder en omgeving voor bebouwing van de WA Hoeve is niet groot, zie de petitie met in totaal 3.278 ondertekenaars (online en schriftelijk). Dit in contrast met de ontwikkelaar die wel belangstelling ziet voor wonen op de WA Hoeve, maar dat is iets anders dan maatschappelijk draagvlak voor aantasting van de natuur.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

1

Stichting Beter Zeist

29 november 2023

In de Nota van Zienswijzen staat op pagina 42 welke wijzigingen in het voorliggende bestemmingsplan zijn aangebracht. Er wordt onder meer verwezen naar een verduidelijking van de rood-groen balans in het kader van programma Hart van de Heuvelrug en andere beleidsdocumenten, verkeer kruising Vijverhof-N238 (bijlage 5), geluidseffect N238, de ladder van Verdaas voor duurzame verstedelijking (bijlage), de geactualiseerde AERIUSberekening (Toelichting paragraaf 5.9) en de toevoeging van de dubbelbestemming WaardeEcologie. Onderstaand zal onder meer hierop nader worden ingegaan. SPECIFIEK NNN-toets HMA In bijlage 11 wordt aangegeven welk oppervlak als compensatie wordt “terugbestemd” naar NNN-gebied, namelijk bijna een hectare (8.688 m2). Het ging inderdaad om bestaand bos, dat tot de ‘Interim-Verordening Provincie Utrecht 2021’ tot NNN-gebied behoorde. Maar het werd met het oog op herontwikkeling van de WA Hoeve bij voorbaat uit het NNN gehaald. Deze handelswijze kan eigenlijk niet als compensatie in de zin van de Wet natuurbescherming worden gezien, maar is meer op te vatten als een oneigenlijke toepassing ervan, als het ware een ‘sigaar uit eigen doos’. Onduidelijkheid over het aantal woningen WA Hoeve Het blijft onduidelijk om hoeveel woningen het uiteindelijk zal gaan. Verwezen wordt naar de gebiedsvisie WA Hoeve en de afspraken in het kader van Hart van de Heuvelrug.

In de op 25 januari 2017 vastgestelde gebiedsvisie van de gemeente staat op pagina 47: Altrecht selecteert een marktpartij die als gebiedsontwikkelaar de WA-hoeve gaat ontwikkelen. In de selectie worden partijen uitgedaagd om met een zo beperkt mogelijk woningbouwprogramma te komen met als uitgangspunt de Woonvisie. Zo wordt in de selectie opgenomen dat een partij die met weinig woningen een hoge financiële opbrengst kan genereren en voldoet aan de Woonvisie, prevaleert boven een partij die met meer woningen een opbrengst genereert. Uitgangspunt is dat per ontwikkelvlek (nieuwbouw) er in eerste aanleg maximaal een dichtheid van 25 woningen per hectare mag komen met de genoemde ‘prikkel’ om tot een lagere dichtheid te komen. Indien in de marktselectie blijkt dat met een maximum van 25 woningen per hectare niet de vereiste opbrengst gehaald kan worden, dan wordt het aantal bijgesteld tot maximaal 30 woningen per hectare. Per ontwikkelvlek wordt bezien in hoeverre de dichtheid aangepast kan worden. Voor de Historische Middenas geldt als maximum een herontwikkelingsprogramma van 100 woningen (pag. 48 Gebiedsvisie). Op pagina 40 van de Toelichting BP wordt als verwachting 70 tot 75 woningen genoemd.

In de Nota van Zienswijzen wordt in reactie op zienswijze 1 gesproken over een verwachting van 50 woningen in de bestaande monumentale gebouwen waarvoor de gemeente een zorgplicht heeft plus 12 nieuwbouwwoningen, tezamen dus 62 woningen. In het parkeerdocument wordt gesproken over 57 woningen. Dat aantal is kennelijk zonder de woningen in gebouw Spinoza bij het Noordelijk Ontwikkelveld (NOV). Wat is de huidige verwachting en waarop is deze gebaseerd? Volgens de wethouder gaat het om 62 woningen. In het kader van Programma Hart van de Heuvelrug gaat het om een financiële opbrengst van 1.6 mln. euro voor natuurherstel van Kamp Zeist (voor 8,8 ha) en een bijdrage van 3,3 ha groen naar rood voor de Rood-Groen-balans van Hart van de Heuvelrug. Dat is iets anders dan de bosbalans volgens de Wet Natuurbescherming. Zo heeft op basis van kadastrale gegevens de groep ‘Vrienden van de WA Hoeve’ berekent dat het feitelijk om veel meer dan 3.3 ha verlies van bos gaat. Dat heeft waarschijnlijk te maken met de rekenregels van HvdH. Verder heeft de 24/7 bewoning van het gebied veel meer impact op de natuurlijke omgeving ten aanzien van verkeer, parkeren, licht, geluid, betreding en verstoring dan het oorspronkelijke gebruik door Altrecht. In totaal gaat het om maximaal 15 mln. opbrengst voor Altrecht om te kunnen vertrekken. Voor Hart van de Heuvelrug betreft het 1.6 mln.

opbrengst + 3.3 ha bebouwing van een groengebied (Samenwerkingsovereenkomst Hart van Heuvelrug (SOK) 2015, Bijlagenboek:

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

2

Stichting Beter Zeist

29 november 2023

Bijlage 5: ‘Projectopdrachten’, onder A: ‘Gebiedsvísie Den Dolder Noordoost). Voor de 4 ontwikkelvelden samen, dus inclusief de Zorgkern, gaat het volgens de wethouder maximaal om 400 woningen, dus niet om 500 zoals elders wel werd verondersteld. Eerst was door burgerdeelnemers aan de ontwikkeling van de gebiedsvisie uitgegaan van 200-250 woningen voor de gehele WA Hoeve. Nadat de 2 bestemmingsplannen voor het noordelijke en zuidelijke ontwikkelveld (grotendeels natuurgebied) door de raad worden vastgesteld, verkoopt Altrecht de grond en eventuele opstallen als bouwgrond aan ontwikkelaar BPD.

Onduidelijkheid over bijdrage van herontwikkeling Middenas aan HvdH en Altrecht Onduidelijk is in hoeverre de opbrengst van het voorliggende BP onder Hart van de Heuvelrug valt en/of behoort tot de maximaal 15 mln. opbrengst voor Altrecht. Uit de plankaarten valt af te leiden dat er in dit BP ongeveer 1,1 ha bos zal worden getransformeerd naar bebouwing. Er is volgens dit BP dus kennelijk wel sprake van een aantasting van NNN-gebied. Vragen. Behoort de 1,1 ha vermindering bos tot de afgesproken 3,3 ha omzetting naar ‘rood’ in het kader van de Rood-groen-balans van Hart van de Heuvelrug? En idem is de opbrengst voor Altrecht van voor de HMA (1,525 mln. euro volgens de Acte van levering HMA) bedoeld als verplichte afdracht aan Hart van de Heuvelrug? Onderzoek verkeer en parkeren De bijlage 1.4 d.d. 22-11-2022 geeft volgens de Parkeerbeleidsnota Zeist (2004) inzicht in de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen (531 pag. 5) voor de 3 ontwikkelvelden en 2.819 motorvoertuigen per etmaal (pag. 7). Dit alles exclusief de Zorgkern en Reinaerde namelijk (1.000 mvt per etmaal, pag. 8). Gezien het aanbod aan extra mvt’n van de WA Hoeve d.m.v. 2 aansluitingen ((zuidelijk de Pleineslaan en noordelijk Vijverhof) op de N238 aangesloten. Volgens het Raadsvoorstel worden de kosten gedragen door het project voor de Bypass Den Dolder.

Voor de ontsluiting van het langzaam verkeer zullen ook nog extra aanpassingen nodig zijn. Vraag. Moet het project WA Hoeve ook nog bijdragen aan de financiering van de aansluitingen? Betekent dat dan meer woningen in het gebied? Er is nog geen nader onderzoek gedaan naar de effecten van de afsluiting van de spoorwegovergang Dolderseweg voor mvt’n. De voorgestelde bypass betekent dat er meer mvt’n over de N238 zullen gaan rijden. Hetzelfde geldt waarschijnlijk voor de effecten van de mogelijke herontwikkeling van de Zorgkern. Onderzoek Ladder van Verdaas voor duurzame ontwikkeling Volgens het college (Rv pag. 4) dat zich baseert op de Laddertoets (bijlage 16) zal de vraag naar woningen in Zeist de komende tien jaar groter zijn dan het aanbod, ook na realisatie van dit project. Met andere woorden, er is behoefte aan de planologisch mogelijk te maken woningen. 1 Stedenbouwkundig gebied In de laddertoets paragraaf 2,2. op pagina 5/6 worden de 3 ontwikkelvelden (exclusief de Zorgkern) beschouwd als Bestaand Stedenbouwkundig Gebied (BSG).

De conclusie is: “Omdat de plannen worden ontwikkeld binnen bestaand stedelijk gebied is geen extra afweging van alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied nodig.” Afgezien van een groot deel van de HMA bestaat echter een aanzienlijk deel van het Noordelijk Ontwikkelveld (NOV) en het Zuidelijk Ontwikkelveld (ZOV) uit bos dat bestemd is als ‘Natuur met landschappelijke waarde’. Dat betekent dat er juist wel een extra afweging van alternatieven nodig is binnen bestaand stedelijk gebied. Die afweging zal dus eerst moeten worden verricht. 2. Omvang vraag naar woningen.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

3

Stichting Beter Zeist

29 november 2023

Verwachte woningvraag tot 2032. Volgens de Laddertoets paragraaf 3.1 wordt in het verzorgingsgebied van gemeente Zeist een vraag verwacht van 1.050 woningen. Daarnaast is er nog een inhaalvraag van de regio Utrecht. Dat zou betekenen dat de gemeente in 7% (het aantal huishoudens van Zeist in de regio) van de benodigde woningen zou moeten voorzien, d.i. ca. 1.600 woningen. In totaal dus 2.650 woningen tot 2032. Daarbij wordt geen rekening gehouden met net grote aantal woningen dat er de afgelopen 10 jaar in de gemeente is bijgekomen. Wel wordt aangegeven dat door migratie de vraag verder kan toenemen. Volgens de Laddertoets wordt gerekend met een zachte plancapaciteit van ca 2.250 woningen (per augustus 2022. Daarvan is ca. 500 harde plancapaciteit voor woningen die gebouwd kunnen op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan. Dat betekent een resterende zachte plancapaciteit van 2.250 - 500 = 1.750 woningen. Verwachte woningvraag 2032-2042. Voor die periode wordt gerekend met een toename van 590 woningen. 3 Afweging vraag (behoefte) en aanbod tot 2032 Op basis van de bovenstaande verwachtingen is de conclusie van de Laddertoets dat na de bouw van 250 woningen in 3 ontwikkelvelden van de WA Hoeve er tot 2032 nog een tekort zou zijn van 1.900 woningen (2.150 resterende zachte plancapaciteit - 250). 4 Reactie Stichting Beter Zeist Dit is echter een niet realistische redenering.

In de praktijk blijkt dat veel ‘zachte’ bouwplannen grotendeels worden gerealiseerd. Denk daarbij ook aan de uitgesproken ambitie in het huidige coalitieakkoord om de bouw van 4.000 woningen mogelijk te maken. De Regionale Woondeal kan het aantal woningen nog vergroten met maximaal 1.000 woningen bij Station Driebergen Zeist. In het IRP 2021, pag. 154, staat voor Zeist tot 2040 als reële harde plancapaciteit 3.000 woningen met daarboven voor knooppunt Station Driebergen-Zeist 500-1.500 woningen en langs het HOV Zeist-Noord en Dijnselburg maximaal 5.000 woningen. In de POVI wordt Zeist in het kader van de regionale programmering conform de mogelijkheden van het IRP een groeikern. Volgens de ‘Kaart van Altijd’ zullen er in Zeist tot 2030 minimaal 3.500 woningen bijkomen en daarna volgens de ‘Kaart van Alles’ 2.200 extra, dus in totaal 5.700 of wel 18% toename (pag. 82. Contour REP). Er is dus tot 2040 kennelijk nog voldoende ruimte om grotendeels binnenstedelijk te bouwen. Hoewel de WA Hoeve voor 250 woningen in de diverse planoverzichten staat kan de raad nog wel de plannen aanpassen. Dat geldt ook voor de Zorgkern die nog nergens in de plannen genoemd staat vermeld. CONCLUSIES 1. Door de keuze van aparte bestemmingsplannen voor de 4 ontwikkelvelden wordt ook gewerkt met afzonderlijke businesscases.

Dat betekent voor het BP HMA WA Hoeve dat in dit ontwikkelveld de kosten voor het herstel van de historische bebouwing moet worden opgebracht. Dat vergt extra bebouwing bij de bestaande panden en bovendien meer parkeerruimte. Het effect ervan is dat de nu al smalle natuurcorridor tussen de HMA en Reinaerde sterk wordt aangetast. Dit kan anders wanneer een businesscase voor de 4 velden wordt gebruikt ook al is de Zorgkern voorlopig nog niet beschikbaar. Het voordeel is ook dat helder wordt om hoeveel extra bebouwing het gaat en alle betrokkenen weten waar zij aan toe zijn. En idem om de eventuele aanvullende kosten en opbrengsten die nu nog niet zijn te overzien. Ook kan dan de impact op de natuurlijke omgeving en de uitvoering van de Woonvisie integraal worden afgewogen en beoordeeld.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

4

Stichting Beter Zeist

29 november 2023

2. Zolang er geen duidelijkheid is over essentiële vragen (zie eerder) wordt het lastig om juiste en aanvaardbare keuzen te maken. Denk bijvoorbeeld aan de ontrafeling van afdrachten aan Altrecht en Hart van de Heuvelrug en de hoeveelheid natuur en bos die feitelijk zal verdwijnen. En eenmaal verdwenen bos komt niet terug en compensatie van de bosfuncties duurt generaties lang, zeker op zandgronden. Boompje groot, plantertje dood. 3. De uitgevoerde laddertoets van Verdaas voor duurzame ontwikkeling overtuigt niet. Het gaat bij de EWA Hoeve niet om een zgn. Bestaand Stedenbouwkundig gebied maar om grotendeels ‘Natuur met landschappelijke waarde’. Dat betekent dat er een extra afweging van alternatieven nodig is binnen bestaand stedelijk gebied. Verder wordt er een onrealistische verwachting gegeven van de toekomstige woningproductie in Zeist. Alleen daarom al zullen de nodige vraagtekens moeten worden gezet bij de ontwikkeling van de WA Hoeve en de precedentwerking ervan voor andere gebieden. 4. Gezien deze overwegingen vragen wij om uitstel van de behandeling en vaststelling van het BP totdat er meer duidelijkheid is over de benodigde samenhangende herontwikkeling van de WA Hoeve en de mogelijkheid deze ook in samenhang te beoordelen.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

5