Beantwoording technische vragen (PRO en ZeistLokaal) bij voorstel Wijziging omgevingsplan Zeist, Verlengde Slotlaan 71

Beantwoording technische vragen bij RV26.043 Wijziging omgevingsplan Zeist, Verlengde Slotlaan 71 Vragen van Rob Bliekendaal en Frank Dirkse 1. Het hele beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op het behoud van het boskarakter - Hoeveel van de huidige 510 bomen blijven uiteindelijk behouden? - Hoeveel gezonde bomen moeten verdwijnen, en welke ontwerpalternatieven zijn onderzocht om dit aantal te beperken? Reactie: Er is bomenonderzoek gedaan op de locatie, in de planvorming is nadrukkelijk rekening gehouden met het behoud van de waardevolle bomen. Van de 510 bomen hebben 423 bomen een goede toekomstverwachting. 43 bomen zijn in matige/slechte conditie, waarvan 28 bomen zijn ‘afgekeurd’ vanwege afsterving of beschadigingen en verwijderd moeten worden. Op basis van het onderzoek wordt verwacht dat voor de realisatie van het plan in totaal 118 bomen niet te behouden zijn. Er worden ca. 45 nieuwe bomen aangeplant. -

Welke onderdelen van het beeldkwaliteitsplan zijn juridisch bindend en welke hebben uitsluitend een richtinggevend karakter? Reactie: In artikel 12.55 van de regels is bepaald dat de planrealisatie moet voldoen aan de stedenbouwkundige opzet, de beeldkwaliteit van bebouwing en de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals deze in criteria zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Lindenhorst Zeist d.d. mei 2025. Verder wordt met het wijzigingsbesluit het beeldkwaliteitsplan onderdeel van de welstandsnota. Omgevingsplanactiviteiten voor bouwwerken worden getoetst aan de welstandsnota (moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand). Hiermee zijn de opgenomen criteria in het beeldkwaliteitsplan juridisch bindend.

-

Welke garanties bestaan er dat de wortelbrugconstructies voldoende bescherming bieden voor bomen op lange termijn? Reactie: Er gelden strikte richtlijnen voor bouw- en graafwerkzaamheden in de buurt van bomen die behouden blijven. Deze zijn opgenomen in de Bomen effect analyse.

-

Wie draait op voor de kosten als over 10 jaar blijkt dat waardevolle bomen alsnog afsterven door de aanleg van wegen? Reactie: Over het algemeen gelden bij aankoop van een woning garantietermijnen en waarborgen. Nadat deze termijnen verstreken zijn zullen eigenaren zelf de kosten hiervoor moeten dragen.

-

Wat gebeurt er wanneer bewoners meer auto’s bezitten dan waarop dit plan is gebaseerd? Reactie: Bij de behandeling van de aan te vragen omgevingsvergunning voor de woningbouw wordt getoetst aan de geldende parkeernormen uit het parkeerbeleid. Op basis daarvan mag ervan uitgegaan worden dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op eigen terrein en in de openbare ruimte en dat het risico op parkeerbehoefte buiten het plangebied minimaal is.

1

2. Het plan bevat veel biodiversiviteitsmaatregelen (vleermuiskasten, zwaluwkasten, egeldoorgangen etc) -

Welke biodiversiviteitsmaatregelen worden uitgevoerd, en hoe wordt gecontroleerd dat deze daadwerkelijk in stand blijven? Reactie: De bosrand blijft zoveel mogelijk onaangeroerd. Dit wordt geborgd doordat deze rand niet als percelen wordt uitgegeven. In het omgevingsplan is geborgd dat de bewoners er feitelijk geen gebruik van kunnen maken voor recreatieve doeleinden. Langs de infrastructuur worden nieuwe diverse boomsoorten geplant en in de bosranden worden invasieve flora vervangen door inheemse bomen en heesters. Erfafscheidingen worden uitgevoerd in wilde gemengde hagen die doorloopbaar zijn voor diersoorten zoals egels. Verder worden er nestkasten (mussen, zwaluwen, vleermuizen) verwerkt in de gevels van de woningen en zijn nestgelegenheden voor diverse soorten voorzien in de bosrand. Rechten en plichten van eigenaren ten aanzien van onderhoud/beheer/instandhouding worden geborgd in de akten van levering aan de kopers door middel van de daarvoor beschikbare instrumenten (ketting- en boetebeding, instandhoudingsverplichting, kwalitatieve verplichting). Dit biedt handvaten voor de Gemeente om te kunnen handhaven.

-

Wie controleert na oplevering of alle biodiversiviteitsmaatregelen daadwerkelijk aanwezig zijn en ook naar de toekomst toe blijven functioneren? Wordt biodiversiteit hier een blijvende verplichting of slechts een eenmalige inspanning bij oplevering? Reactie: Zie het antwoord op de vraag hierboven.

3. Het plan kiest bewust voor geen speeltoestellen -

Waarom wordt gekozen voor geen enkele formele speelvoorziening terwijl het plan ook gezinnen aantrekt? Reactie: Er is niet bewust gekozen om geen speeltoestellen op te nemen. De ontwikkelaar richt zich op de wens van de kopers. Aan hen wordt de vraag voorgelegd op welke wijze zij de beperkte buitenruimte in het midden willen inrichten. Dat kan een speeltoestel zijn maar ook bijvoorbeeld een picknicktafel. Ook is er aandacht voor de bewoners van Dagelijks Leven. Zij worden geen eigenaar van het mandelige gebied, maar mogen er wel gebruik van maken, dit wordt notarieel geborgd.

4. Het bos tussen de kavels wordt mandelig eigendom, hiervoor komt een vereniging die het gebied moet gaan beheren -

Wat gebeurt er als de vereniging onvoldoende middelen heeft om het bosgebied te beheren? Welke minimale financiële reserve moet de beheervereniging aanhouden voor toekomstig onderhoud? Reactie: Het onderhoud aan het bosgebied zal terughoudend moeten plaatsvinden omdat het niet bedoeld is voor intensief gebruik of als recreatiegebied. Het gebied moet zoveel mogelijk onaangeroerd blijven. Onderhoud (en kosten) zal dus minimaal zijn. Kopers worden automatisch lid van de beheervereniging. Het betreft woningen in het duurdere segment, een tekort aan financiële middelen ligt niet in de lijn der verwachting. Na oplevering zal de beheervereniging functioneren zoals iedere beheervereniging of vereniging van eigenaren en dient zij zelf een begroting op te maken en een gezonde

2

financiële huishouding te creëren waarmee aan de (onderhouds)verplichtingen kan worden voldaan. -

Welke onderdelen van het bos- en biodiversiviteitsbeheer zijn onafhankelijk van de bereidheid van de bewoners georganiseerd? Natuurkwaliteit moet niet afhankelijk zijn van individuele voorkeuren. Reactie: Alle onderdelen worden los van de bereidheid van de kopers gerealiseerd. Kopers worden bij aankoop van de woning automatisch lid, een keuze is er niet. De woningen krijgen in de gevel opgenomen nestkastjes wat ook niet ter discussie gesteld kan worden. Ook zijn bijvoorbeeld niet alle uitbouwen bij de woningen mogelijk, omdat de bomen prevaleren boven de uitbouwen. Een koper in dit project wordt gewezen op de beperkingen die het project wellicht kent, daar staat tegenover dat men komt te wonen in een gebied met bestaande volwassen bomen en de bijbehorende biodiversiteit.

5. Boskarakter -

Welke objectieve criteria worden gebruikt om vast te stellen dat het huidige boskarakter ook behouden blijft? “Boskarakter” blijft een subjectief begrip. Reactie: Het karakter van het perceel als ‘enclave in het bos’ blijft bestaan. Uitgangspunt van de planvorming is het behouden en versterken van de groene kwaliteit. Zoveel mogelijk (waardevolle) bomen worden behouden, de bosrand rondom het plangebied wordt versterkt en in het open middengebied worden nieuwe inheemse bomen en beplanting toegevoegd. Het omgevingsplan bevat regels voor instandhouding van de waardevolle bomen en de bescherming van de bosrand in individuele tuinen. Hoewel netto het aantal bomen afneemt binnen het plangebied, wordt een kwaliteitsverbetering bereikt t.a.v. landschappelijke waarden, biodiversiteit en ecologie.

6. Natuur: - Kan inzichtelijk gemaakt worden hoeveel van de bestaande groenstructuren behouden blijven en hoe de ecologische kwaliteit van het terrein na realisatie wordt versterkt? Reactie: De bestaande en waardevolle groenstructuur vormt de basis van het plan en wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt. Het gaat dan om de bosrand rondom het plangebied en langs de Verlengde Slotlaan en om de waardevolle bomen op de individuele kavels. Voor de maatregelen om de ecologische kwaliteit te versterken wordt verwezen naar de reactie op vraag 2. Vragen van Jan Bredius Op het Plan MER heb ik de volgende vragen: 1. Ik lees: onderzoeksgegevens van beschermde soorten mogen maximaal drie jaar oud zijn. En bovendien:nader onderzoek naar vleermuizen is noodzakelijk. De quickscan dateert uit maart 2019. vraag: Welke actuele ecologische onderzoeken liggen ten grondslag aan de conclusie dat geen belangrijke milieugevolgen optreden? De Plan-mer-beoordeling is in november 2024 opgesteld en is mede gebaseerd op de ecologische quickscan uit 2019 t.a.v. beschermde natuurgebieden en soorten. In 2025 is er een actualisatie van de ecologische quick scan uitgevoerd en tevens het nader onderzoek naar vleermuizen en reptielen. Deze onderzoeken zijn als bijlagen bij het wijzigingsbesluit opgenomen.

3

De ecologische quickscan uit 2025 gaf geen aanleiding om de conclusie van de plan-mer-beoordeling dat aanzienlijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten, aan te passen. Om de mer in perspectief te plaatsen: in de praktijk komt het voor ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist weinig voor dat een milieueffectrapportage noodzakelijk zal zijn. Het gaat daarbij doorgaans om grootschalige projecten met mogelijk significante effecten op milieu- en natuurwaarden, zoals: de aanleg van een snel- of spoorweg of de nieuwbouw van een omvangrijke woonwijk, bedrijventerrein of een intensieve veehouderij, vaak binnen of in de directe nabijheid van een beschermd natuurgebied (zoals Natura 2000). 2. Op welke wijze is beoordeeld dat de aantasting van een omvangrijk oud bosperceel geen belangrijk milieugevolg vormt, mede gezien de ligging nabij het NNN en de ecologische functie van het terrein binnen het bosgebied van Zeist? Het perceel ligt niet in beschermde natuur. Voor de ecologische functie is van betekenis dat de woningen deels worden gebouwd op plekken waar in de huidige situatie al bebouwing of verharding aanwezig is. De robuuste bosranden en de meest waardevolle bomen op het middenterrein blijven behouden en worden in het omgevingsplan beter beschermd.

Bij de aan te vragen omgevingsvergunning voor de bouw van het project, wordt aangetoond dat mogelijk nadelige effecten voor beschermde soorten zijn uitgesloten of worden gemitigeerd. 3. Zouden we het Biedboek kunnen ontvangen? Nee, het biedboek van het Rijksvastgoedbedrijf is niet beschikbaar gesteld aan de gemeente (dat is ook niet gebruikelijk). Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een open verkoopproces doorlopen, met gelijke kansen voor alle deelnemende partijen.

4