Beantwoording technische vragen (PRO) aan de wethouder nav Verlengde Slotlaan 71

Technische vragen aan de wethouder over Verlengde Slotlaan (Lindenhorst). 15 juni 2026, Rob Bliekendaal Resterende technische vragen van PRO Zeist die door tijdgebrek bij daar niet meer tijdens de Ronde Tafel gesteld konden worden. 1. Is door het college onderzocht wat de ruimtelijke, stedenbouwkundige, programmatische en financiële gevolgen zijn van een variant waarbij aan de Verlengde Slotlaan twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd in plaats van twee twee-onder-één-kapwoningen? Zo ja, kan het college deze afweging en de uitkomsten daarvan met de raad delen?

 Wat ons betreft zijn beide varianten bespreekbaar, dat hebben we ook altijd aangegeven. Voor onze uiteindelijke beoordeling is van belang dat in het vigerende planologisch regime voor deze locatie al één twee-onder-één-kapper is toegestaan aan de Verlengde Slotlaan en bovendien is het planologisch mogelijk om langs de hele Verlengde Slotlaan twee-onder-één-kapwoningen te bouwen. Omdat op andere plekken ook tweekappers staan zagen wij planologisch geen aanleiding om dat alleen op dit relatief kleine deel ‘te verbieden’. Van Wonen heeft ervoor gekozen om de twee-onder-één-kapwoningen toe te passen. Daar werken wij nu aan mee. 2. Tijdens de ronde tafel heeft het college aangegeven dat volgens het college de roodgroenbalans in de nieuwe situatie ten minste gelijk blijft en mogelijk zelfs verbetert. Kan het college de berekeningen, uitgangspunten en gehanteerde definities waarop deze conclusie is gebaseerd met de raad delen?

 Voor de goede orde: bij het beoordelen van de rood-groenbalans vergelijken we de planologische mogelijkheden binnen het geldende regime en het nieuwe regime (we kijken dus niet naar de feitelijke situatie). Binnen het huidige regime is het bijvoorbeeld mogelijk om meer verharding (gebouwen, wegen, parkeerplaatsen etc.) toe te voegen dan wat er nu feitelijk staat en is er geen specifiek beschermingsregime voor groen of bomen opgenomen. Het nieuwe plan, de voorliggende omgevingsplanwijziging, beperkt het totale bouwoppervlak, stuurt op een meer gespreide situering van bebouwing en introduceert bovendien een uitgebreid juridisch kader voor de bescherming en instandhouding van groen, onder meer via de functies ‘Bos’, aanlegvergunningen, instandhoudingsverplichtingen en de koppeling aan het Inrichtingsplan. Hiermee verbetert de rood-groenbalans op de planlocatie en wordt deze doelmatiger en duurzamer beschermd dan binnen het oude regime.

3. Welke feiten, aannames en risicoanalyses liggen ten grondslag aan de inschatting dat het plan binnen tien jaar uitvoerbaar is, ook indien civielrechtelijke procedures over het Servituut worden gestart?

 Als gemeente hebben we eerst en vooral een publiekrechtelijke verplichting om te komen tot een plan dat voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de motivering van de omgevingsplanwijziging wordt onderbouwd dat het plan juridisch-planologisch uitvoerbaar is: het voldoet aan geldende beleid en regelgeving en milieu- en omgevingsaspecten vormen geen belemmering. Daarmee is aangetoond dat het plan realiseerbaar en vergunbaar is. Dat het plan niet volledig overeenkomt met de letter van de bepalingen uit het Servituut, betekent niet dat het plan niet uitvoerbaar zou zijn. De houder van het Servituut geeft op dit moment aan grotendeels akkoord te kunnen gaan met het plan (ook met de delen die niet binnen het Servituut passen) met uitzondering van de tweekappers aan de Verlengde Slotlaan. Dat standpunt kan nog wijzigen, tien jaar is een lange tijd en er kan veel gebeuren. Bovendien hebben partijen de mogelijkheid om naar de rechter te stappen en zal dit naar verwachting binnen de gestelde termijn tot duidelijkheid leiden. 4. Op welke wijze is juridisch geborgd dat de 20 tot 25 appartementen ook op langere termijn daadwerkelijk een zorgfunctie voor mensen met dementie behouden en niet in de toekomst kunnen worden gebruikt als reguliere appartementen?

 In de anterieure overeenkomst tussen VanWonen en de gemeente is een kettingbeding opgenomen die VanWonen door moet leggen aan Dagelijks Leven. 5. Beschikt de raad over voldoende vaststaande informatie over perceelgrenzen, bouwkavels en bouwvlakken om de uitvoerbaarheid van het plan en de beoogde ruimtelijke kwaliteit verantwoord te kunnen beoordelen?

 De wijze waarop de voorliggende omgevingsplanwijziging raadpleegbaar is, is in overeenstemming met de (digitale) methodiek onder de Omgevingswet. Dit betekent dat ontwerp- en vastgestelde omgevingsdocumenten gepubliceerd worden op het Omgevingsloket (Regels op de Kaart). Het voorliggende vast te stellen plan kan beschouwd worden als een tussentijdse werkversie die uitsluitend raadpleegbaar is via de ‘Viewer’ van onze plansoftware. We realiseren ons dat de nieuwe werkwijze als complex kan worden ervaren en het tijd kost om deze eigen te maken. Een helpend instrument bij de interpretatie van de omgevingsplanwijziging is het Inrichtingsplan, waarin de beoogde ruimtelijke opzet concreet is uitgewerkt. Het Inrichtingsplan staat namelijk aan de basis voor de planologische invulling van de omgevingsplanwijziging, bijvoorbeeld t.a.v. de situering en begrenzing van de verschillende functies en de bouwvlakken. Samen met het Beeldkwaliteitsplan geven deze documenten goed inzicht in de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Als extra service hebben we in dit geval een verbeelding laten opstellen die de ruimtelijk-planologische opzet inzichtelijk maakt, vergelijkbaar met de kaartbeelden zoals die bij bestemmingsplannen gebruikelijk waren.

Deze verbeelding is toegevoegd aan de stukken (let op: deze verbeelding betreft een visualisering van de omgevingsplanwijziging en kent geen juridische status). Op de verbeelding is de situering van de diverse functies (vergelijkbaar met

‘bestemmingen’) in het plangebied weergegeven op de ondergrond van het Inrichtingsplan. Daarnaast zijn de bouwvlakken voor de woningen en het zorggebouw te zien. Ook is met een rode omlijning het bestaande bouwvlak uit het bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. aangegeven voor de bestaande woningen langs de Verlengde Slotlaan. Dit om aan te tonen dat ter plaatse van één van de nieuw te bouwen 2^1-kapwoningen er reeds een bouwrecht aanwezig is (zie ook de reactie op vraag 1). Verder is een tekening toegevoegd aan de stukken, die de gewijzigde begrenzing van de bouwvlakken laat zien ten opzichte van de gepubliceerde ontwerp omgevingsplanwijziging. Het beperken van de oppervlakte van de bouwvlakken is ambtshalve doorgevoerd zodat passend wordt aangesloten op het definitieve ontwerp van de woningen en zodoende de bouwmogelijkheden op het terrein verder worden geminimaliseerd (zie ook de Nota van Zienswijzen, hoofdstuk 3 ‘Aanpassingen ontwerpwijziging’) 6. Is eerder door de raad dan wel door het college toegezegd dat voorafgaand aan de besluitvorming nog een afzonderlijke planologische toets zou plaatsvinden? Zo ja, wanneer heeft deze toets plaatsgevonden en kan de raad de resultaten daarvan ontvangen?  Als een ontwikkelaar een plan voorlegt aan de gemeente zal dit altijd planologisch getoetst worden.

Het nu voorliggende wijzigingsvoorstel omgevingsplan is het resultaat van een planologische toets. 7. In 2020 heeft de raad uitgangspunten vastgesteld voor een tweefasenparticipatie. Kan het college aangeven welke onderdelen van deze tweede participatiefase daadwerkelijk zijn uitgevoerd, welke onderdelen niet zijn uitgevoerd, of hiervan een participatieverslag of eindrapport bestaat, en op welke wijze de gemeente zelfstandig heeft beoordeeld of de uitgevoerde participatie voldeed aan de door de raad vastgestelde uitgangspunten? Graag daarbij per onderdeel aangeven tot welk oordeel het college is gekomen.

 Er heeft zowel participatie plaatsgevonden bij de fase van verkoop van het perceel, onder leiding van het RVB én tijdens de fase van planvorming, onder leiding van Van Wonen (ontwikkelaar). In de bij de stukken gevoegde participatienota is weergegeven welk proces Van Wonen heeft doorlopen. Er was geen strikt voorgeschreven participatieaanpak meegegeven door ons of door het Rijksvastgoedbedrijf. Er is alleen aangegeven dat de nieuwe eigenaar verantwoordelijk was voor het vervolg van het participatietraject. We zijn daar als gemeente ook bij betrokken geweest. Van Wonen heeft ook laten zien dat ze geluisterd hebben, de plannen zijn op verschillende onderdelen aangepast en verbeterd. Daarmee hebben ze invulling gegeven aan de participatie voor dit project. 8. Wie is na realisatie verantwoordelijk voor jaarlijkse toezicht en handhaving op het behoud van de vastgelegde groenstructuren, bomen en biodiversiteitsmaatregelen, en hoe wordt dit ook op langere termijn geborgd?

 Het betreft hier mandelig gebied. Inherent aan deze constructie is dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor beheer, onderhoud en het toezicht dat het gebied voldoet aan de kwalitatieve verplichtingen. Dit is juridisch geborgd. De gemeente heeft de mogelijkheid om te handhaven als blijkt dat de eigenaren niet aan hun verplichtingen voldoen.

9. Kan het college aangeven of de eerder met de Vereniging Lyceumkwartier gemaakte afspraak om voorafgaand aan de formele besluitvorming gezamenlijk de planologisch-juridische uitwerking en de toepassing van de raadskaders te bespreken, daadwerkelijk is uitgevoerd? Zo ja, wanneer heeft dit overleg plaatsgevonden en welke conclusies zijn daaruit getrokken?

 Gedurende het proces vond een bestuurswisseling plaats binnen de VLZ. Met het (nieuwe) bestuur van de VLZ heeft op 13 oktober 2025, tijdens de zienswijze termijn, een overleg plaatsgevonden over de systematiek achter het omgevingsplan, met name om toe te lichten hoe om is gegaan met de bescherming van bomen/groen en het beperken van de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen. De VLZ heeft van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een zienswijze in te dienen. Deze is meegewogen in de Nota van Zienswijzen. 10. Is de mogelijkheid onderzocht om een onafhankelijke deskundige te betrekken bij de uitleg van de raadskaders en de toepassing van de servituutuitgangspunten? Zo ja, wat waren de uitkomsten van deze verkenning?

 Het vaststellen van kaders is een bevoegdheid van de raad. Raadskaders worden niet getoetst door een onafhankelijk deskundige. De raad heeft nu, vanuit zijn besluitvormende rol, een planologische beoordeling te geven over het voorliggende plan. Daarbij komt dat nooit is aangegeven dat we ons aan de letterlijke servituutsuitgangspunten dienen te houden, en werken we ‘in de geest van’ het servituut. Het beschermen van het groen is daar een goed voorbeeld van: we doen dat nu anders dan het Servituut voorschrijft maar wel in de geest van het Servituut. Daar gebruiken we de huidige planologische mogelijkheden voor. 11. Kan het college aangeven of de dertien inhoudelijke aandachtspunten uit de onderlegger van Schaafsma en Lingers afzonderlijk zijn beoordeeld en, indien ja, op welke wijze deze punten zijn meegewogen?

 In algemene zin: de bedoelde onderlegger is géén zienswijze in de zin van de Omgevingswet maar is gericht aan de raad en maakt onderdeel uit van de inspreektekst voor de Ronde Tafel. Het college heeft dit stuk vóór dat het bij de griffie werd aangeleverd niet gezien. Een onderlegger bij een inspreektekst kan ook niet beschouwd worden als een zienswijze omdat voor het indienen van zienswijzen wettelijke termijnen gelden die reeds verstreken zijn. Wel kunnen we melden dat de betreffende inspreker een zienswijze heeft ingediend. Deze is beantwoord en meegewogen in de Nota van Zienswijzen om tot de voorliggende wijziging omgevingsplan te komen. Een groot aantal punten uit de zienswijze zijn ook terug te vinden in de onderlegger. Echter de zienswijze ging over de versie van het omgevingsplan die ter inzage heeft gelegen en niet het uiteindelijke, nu voorliggende plan.