Beantwoording openstaande vragen Ronde Tafel 14 maart
Tekst van het document
Ronde Tafel van 14 maart j.l. over de “herijking woningbouwdifferentiatietabel woonvisie” Beantwoording van openstaande vragen. 1. Kan de gemeente een beeld schetsen van de omvang van woningzoekenden in Zeist die een sociale huurwoning zoeken? Is er ook inzicht over woningzoekenden die een huurwoning in de (vrije) marktsector zoeken?
Eind 2023 stonden ruim 15.800 inwoners uit Zeist ingeschreven bij Woningnet als woningzoekende voor een sociale huurwoning. Begin 2022 waren dit nog ruim 14.900. Maar veel personen zijn niet direct op zoek naar een huurwoning en schrijven zich uit voorzorg in. Het is daarom beter te kijken naar de woningzoekende uit Zeist die actief reageert op woningadvertenties (zowel in de gemeente als in de regio). Een actief woningzoekende in Woningnet heeft minimaal één keer in het lopende jaar van de jaarrapportage van Woningnet gereageerd. Eind 2023 reageerden 1.804 woningzoekenden uit Zeist op een woningadvertentie en begin 2022 waren dit nog 1.674 woningzoekenden. Gemiddeld kwamen er in 2023 op een advertentie op Woningnet voor een sociale huurwoning in Zeist ruim 400 reacties. Deze stijging van het aantal ingeschreven woningzoekenden, aantal actief woningzoekenden en het gemiddeld aantal reacties is al jaren aan de gang. Dit beeld geldt zowel voor Zeist als voor de woningmarktregio Utrecht (U16). De analyse van de RWU (regioplatform woningcorporaties Utrecht) onderbouwd dit. In combinatie met het beperkte aanbod geven deze cijfers daarmee ook de krapte aan in sociale huursector. Over vraag en aanbod van huurwoningen in de vrije (markt)sector is geen data beschikbaar zoals over de sociale huurwoningen van woningcorporaties.
Huurwoningen in de vrije (markt)sector van particuliere verhuurders of woningcorporaties worden niet via Woningnet aangeboden. Aanbieding gebeurt via eigen kanalen of via commerciële bureaus. Een indicatie van vraag en aanbod hebben we over een concrete situatie bij woningcorporatie Woongroen. Woongroen hanteert een interne kandidatenlijst van 960 woningzoekenden voor hun vrije (markt)sector huurwoningen. Voor de 24 huurwoningen in het vrije (mark)segment van het nieuwbouwproject Vogelwijk fase 3A hebben recentelijk ruim 1.400 personen interesse getoond. Er zijn daarnaast uiteraard woningmarktonderzoeken beschikbaar die het algemene beeld geven dat er een grote behoefte is aan huurwoningen in de vrije (markt)sector voor huishoudens met middeninkomens. Deze doelgroepen hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning en vaak een te laag inkomen voor een koopwoning.
2. Welke externe partijen heeft de gemeente gesproken over de evaluatie van de woningbouwdifferentiatietabel.
Er is bij de beoordeling van de huidige differentiatietabel (2023) gesproken met twee grotere marktpartijen, BPD en VanWonen, en vanuit de sociale sector met de woningcorporaties Woongroen en NabijWonen. Aan hen is gevraag hoe zij de toepassing van dit kader van de gemeente beoordelen en welke aandachtspunten zij hebben voor een eventuele aanpassing van de tabel.
1
De woningcorporaties gaven aan dat de differentiatietabel voor hen minder van toepassing is omdat zij voor hun eigen woningbouwprojecten niet gebonden zijn aan de tabel. Zij bouwen immers voornamelijk sociale huurwoningen en kunnen eventueel middenhuurwoningen (tussen €879,66 en €1.123,13) ontwikkelen. Om mee te doen in het sociale deel van woningbouwprojecten van ontwikkelaars, zouden zij graag zien dat de ondergrens van 20% in de differentiatietabel kan worden opgehoogd naar 25%. De marktpartijen begrijpen dat het voor gemeenten noodzakelijk is om kaders te hebben om te kunnen sturen in hun woningbouwopgave. Tegelijk zien zij dat er veel verschillende kaders zijn die gemeenten hanteren. Zij oordelen positief over het feit dat de gemeente Zeist flexibiliteit hanteert met tabellen voor grotere en kleinere projecten en dat er flexibiliteit is binnen de verschillende segmenten. Dit komt de haalbaarheid van nieuwbouw ten goede.
3. Wat is de omvang van het aandeel sociale huurwoningen in Zeist en welke ontwikkeling is hierin te verwachten?
In tabel 1 is de ontwikkeling te zien van de voorraad huurwoningen in Zeist bij particuliere exploitanten en woningcorporaties. Particuliere exploitanten exploiteren voornamelijk huurwoningen in de vrije (markt)sector en woningcorporaties voornamelijk in de sociale huursector. De uitsplitsing is helaas niet bekend over alle jaren, maar voor woningcorporaties ligt het aandeel sociaal bezit rond de 95%. Bij particulier verhuurders zijn nauwelijks cijfers bekend over hun bezit aan sociale huurwoningen. Tabel 1. Ontwikkeling huurwoningen Zeist 2014-2022
Jaar
Particuliere huurwoningen (vrije sector en sociaal) Aantal Aandeel
Woningcorporaties (sociaal en vrije sector) Aantal Aandeel
Zeist Woningvoorraad Aantal
2014
3660
13%
9283
33%
27830
2015
3842
14%
9519
34%
27957
2016
4497
16%
8728
31%
28251
2017
4647
16%
8627
30%
28555
2018
4729
16%
8704
30%
28777
2019
5152
18%
8593
29%
29245
2020
5226
18%
8608
29%
29638
2021
5492
18%
8595
29%
29838
2022
5490
18%
8607
29%
30111
Een sociale huurwoning is in beginsel een woning met een huur tot de liberalisatiegrens. Het gaat bij de vaststelling of een huurwoning tot de sociale sector behoort om het jaar waarin het huurcontract is afgesloten en de liberalisatiegrens van dat betreffende jaar. Het is niet mogelijk om voor een geliberaliseerde woning huurtoeslag te krijgen. In 2024 is de liberalisatiegrens € 879,66. Deze grens wordt jaarlijks door het ministerie van BzK geïndexeerd. De meeste sociale huurwoningen in Nederland worden geëxploiteerd door woningcorporaties. Maar ook particuliere organisaties kunnen sociale huurwoningen exploiteren. Woningcorporaties exploiteren hun bezit in beginsel tot einde 2
levensduur. Particuliere exploitanten hebben een ander businessmodel waarbij zij sociale huurwoningen op middellange termijn kunnen verkopen of overzetten naar het marktsegment bij een huurderswissel. Dit particuliere deel van de sociale huurwoningmarkt kan dus sterk afnemen. Deze scheiding in exploitanten kan ook voor verwarring zorgen wat nu de omvang is van het aandeel sociale huurwoningen in de bestaande voorraad. Dat is ook de reden dat BzK werkt aan een eenduidige definitie voor een sociale huurwoningen. In onze woonvisie staat bij de toelichting op de woningbouwdifferentiatietabel dat bij nieuwbouw de sociale huurwoningen bij voorkeur worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling waar de gemeente prestatieafspraken mee heeft. En dat nieuwbouw van sociale huurwoningen in beginsel voor onbepaalde tijd in het sociale segment worden verhuurd. Daarnaast heeft de gemeente met de woningcorporaties die in Zeist opereren diverse meerjaren prestatieafspraken over de exploitatie van sociale huurwoningen.
Tabel 2. Woningvoorraad Zeist: huurwoningen onder de liberalsatiegrens (sociale huurwoningen)
Jaar
Woningcorporaties Zeist
Gemeente Zeist woningvoorraad
Sociale huur Nederland
Aantal
Aandeel
Totaal
Aandeel
2018
7770
27,0%
28777
26,5%
2019
7569
25,9%
29245
26,3%
2020
7607
25,7%
29638
26,2%
2021
8035
26,9%
29838
26,2%
2022
8060
26,8%
30111
25,8%
De woningcorporaties in Zeist hadden eind 2022 ongeveer 8.100 sociale huurwoningen (tabel 2). Dit komt neer op een aandeel van 27% van de woningvoorraad in Zeist. In 2018 waren dit ongeveer 7.800 sociale huurwoningen. De woningvoorraad van de provincie Utrecht bestond in 2022 voor 25% uit sociale huurwoningen van woningcorporaties en voor Nederland was dit 26%. Ongeveer 18% (5.490) van de woningvoorraad in Zeist bestond in 2022 uit particuliere huurwoningen. Een schatting is dat 75% hiervan huurwoningen in het (vrije) marktsegment waren, omdat in dit segment betere rendementen te behalen zijn en minder regels gelden dan in de sociale huursector. Ongeveer 25%, circa 1.400 particuliere huurwoningen, lag onder de liberalisatiegrens. In totaal had Zeist eind 2022 daarmee rond 9.500 woningen onder de in dat jaar geldende liberalisatiegrens. Dat komt neer op ruim 31% van de totale woningvoorraad. In de monitor woningbouwplanning van 2023 (zie bijlage) is te zien dat voor vrijwel alle beschikbare bouwlocaties afspraken zijn gemaakt over de verdeling van de prijssegmenten. Op basis van de huidige en vorige differentiatietabellen bij projecten die meer dan 40 woningen omvatten, is een aandeel tussen de 20% en 30% van de nieuwbouw aan sociale huurwoningen te verwachten.
Inclusief de projecten van de woningcorporaties zelf, komt tot aan 2030 het aandeel sociale huurwoningen van woningcorporaties in de woningvoorraad te liggen tussen de 27% en 30%. Het verhogen van de ondergrens in de nieuwe differentiatietabel naar 25% zal bij grotere projecten waar nog geen afspraken vastliggen, het aandeel sociale huurwoningen van woningcorporaties sneller naar 30% brengen.
3
Tot slot is in de laatste informatiebrief over de voortgang van versnellingsopgave (zie bijlage RIB24.035) in 32 projecten aangegeven hoeveel woningen in Zeist in het sociale en middeldure segment worden gerealiseerd of deels al gerealiseerd zijn. In de komende jaren tot 2030 komen er ruim 600 sociale huurwoningen en in het middensegment komen ruim 400 huurwoningen en ongeveer 120 koopwoningen. Met de aanpassing van de differentiatietabel 2024 sluiten we aan op een aantal afspraken: •
Zoals vastgelegd in de woonvisie: meer inzet op de bouw van woningen in het middensegment (middenhuur en betaalbare koop)
•
De inspanningsverplichting in de regiodeal U10 van 2022 om 2/3 van de nieuwbouw te laten bestaan uit betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop).
•
De inspanningsverplichting in de regiodeal U10 van 2022 om op termijn een bestaande woningvoorraad te hebben die duurzaam voor minstens 30% uit sociale huurwoningen bestaat.
4. Blijkt uit de afwijkingen op de woningbouwdifferentiatietabel dat dit ten koste gaat van de bouw van sociale huurwoningen?
In Bijlage 3 bij het raadsvoorstel is een overzicht weergegeven in welke mate beoordeelde woningbouwplannen in 2023 afweken van de differentiatietabel. Minder sociale huurwoningen in een project dan volgens de tabel nodig is, kan alleen in de categorie van kolom D aan de orde zijn. Maar dat hoeft niet te gelden voor alle plannen in de categorie van kolom D. In kleine projecten hoeven geen sociale huurwoningen gebouwd te worden en kan de verschuiving betrekking hebben op het middensegment (meer midden-hoog dan midden-laag) of van het middensegment naar het dure segment. De afwijking die is weergegeven in kolom B betreft meer betaalbare woningen dan dure woningen. Het gaat dus niet om een verschuiving binnen het betaalbare segment van sociale huur naar middenhuur. In kolom C gaat het om de versnellingsopgave, waarbij meer sociale huurwoningen worden gepland dan volgens de differentiatietabel nodig is. Dit kan een verschuiving zijn vanuit het dure segment of vanuit het middensegment.
Meer informatie is te vinden: RIB24.035 Voortgangsrapportage versnellingsopgave huisvesting
4
Woningbouwplanning Zeist
Den Dolder e.o.
Vliegbasis Soesterberg (deels gem. Soest)
Uitbreiding - uitleg
Ontwerp
220
220
220
nnb
Huis ter Heide Huis ter Heide
Den Dolder e.o. Den Dolder e.o.
Sortie 16 Sterrenberg (Kometenlaan)
Uitbreiding - uitleg Verdichting
Ontwerp Realistatie tot eerste woning
170 18
170 18
170 18
Zeist
Zeist Noord
Comeniuslaan 60
Herstructurering
Initiatief
15
15
14
Zeist
Zeist Noord
Dreef 2
Herstructurering
Initiatief
75
75
75
2024
Zeist
Zeist Noord
Eikenstein - jeugdgevangenis
Herstructurering
Voorbereiding
203
203
203
2024
Zeist
Zeist West
Gemeentewerf (van Renesselaan) Fase 2
Transformatie
Voorbereiding
60
60
60
2025
Zeist
Zeist West
Griffensteijn
Verdichting
Definitie
98
98
8
2024
Zeist
Zeist Centrum
Hofje van Zeist (Dalweg/bergweg)
Transformatie
Ontwerp
18
18
18
Zeist
Zeist Oost
Kerckebosch (herstructurering)
Herstructurering
Realisatie tot laatste woning
98
994
289
Zeist
Zeist Centrum
Lindenhorst
Herstructurering
Voorbereiding
40
40
40
Zeist
Zeist Centrum
Nooitgedacht 20-28 en 32-34
Herstructurering
Initiatief
27
27
14
Zeist
Zeist Centrum
Oude Arnhemseweg 199-201
Transformatie
Ontwerp
35
35
35
Zeist
Zeist Centrum
Oud V&D pand
Transformatie
Start
118
118
Zeist
Zeist Oost
Stationsgebied Driebergen-Zeist
Verdichting
Studie
nnb
Zeist
Zeist Noord
Utrechtseweg 69 (veldheim)
Transformatie
Studie
nnb
Zeist
Zeist Noord
Utrechtseweg 86 (stenia)
Verdichting
Initiatief
75
Zeist
Zeist Noord
Utrechtseweg 91-95
Transformatie
Realisatie tot eerste woning
12
Zeist
Zeist Centrum
Van Reenenweg
Transformatie
Initiatief
18
Zeist Zeist
Zeist Noord Zeist West
Dijnselburg gebiedsvisie Vogelwijk 3e fase
Uitbreiding - uitleg Herstructurering
Studie Realisatie tot eerste woning
200 78
Zeist
Zeist Noord
Vollenhove 2193 eo
Verdichting
Studie
200
200
200
nnb
Zeist
Zeist Noord
Vrijheidsplein
Verdichting
Ontwerp
44
44
44
2023
Zeist
Zeist Noord
Woningbouw noordrand waterwinpark (plek tiny houses)
Uitbreiding - overig
Studie
20
20
20
nnb
Zeist
Zeist Noord
Zeister Enk (Rabo Facet)
Herstructurering
Realisatie tot laatste woning
50
100
100
2022
Zeist
Zeist Noord
Zusterflat Schermerslaan
Verdichting
Ontwerp
53
53
53
2024
53
53
53
Zeist
Zeist West
Nijenheim naast De Grift
Verdichting
Initiatief
44
44
44
2024
44
44
44
Zeist
Zeist Noord
Staatslieden
Herstructurering
Studie
nnb
Zeist
Zeist Centrum
Nieuwe Komeet /dwarsweg
Transformatie
Bouwvoorbereiding
25
25
25
2023
25
25
25
Zeist
Zeist Noord
Schermerslaan / Vondellaan
Herstructurering
Voorbereiding
22
22
22
2024
22
22
2.598
3.667
2.858
Totaal concrete projecten Disclaimer: De woningbouwplanning geeft een momentopname op basis van projectgegevens. Er kunnen geen rechten ontleent worden aan de gegevens.
90
170 18
2024
2013
75
23
43 18
32 20
23
20
42
5 5 109 25 22
5 5 60 5
220
220 18 15
52
203
84
33
86
60
20
34
6
98
98
0
18
16
2
27 20
2024
35
23
118
2023
118
20
nnb
nnb
nnb
75
75
nnb
75
36
36
2020
12
18
18
2024
200 78
200 78
2026 2023
20 67
42
15
20
2023
107 15
23
75
2024 13
50 20
15
2024 705
50
220
nnb 2023 1
84 20 18
5
Meergezinswoning
Huis ter Heide
400 80 72
5
Eengezinswoning (grondgebonden)
2018 2024 nnb 2027 2026
prijssegment onbekend.
104 5 400 80 72
Dure huur > €1073
104 5 400 80 72
Middeldure huur gemiddeld € 1073 (max 1243) middeldure koop Laag (gemid 311.000, max tot NHG) Middelduur koop Hoog ( gem. 424.00 max tot €.508.000)
5 5 400 80 72
Status project
Sociale huur (tot € 808
Realisatie tot laatste woning Ontwerp Ontwerp Ontwerp Ontwerp
Plantype
Oplevering 2025 - 2030
Uitbreiding - uitleg Herstructurering Transformatie Uitbreiding - uitleg Transformatie
Plannaam
Oplevering 2024
Austerlitz Het Loo Kavels Westflank WA Hoeve (Den Dolder Altrecht locatie) Huis ter Heide West Huis ter Heide Zuid
Wijk
Oplevering 2023
Waarvan uitbreiding
Zeist Oost Den Dolder e.o. Den Dolder e.o. Den Dolder e.o. Den Dolder e.o.
Kern
Startbouw
Totaal aantal woningen project
Austerlitz Den Dolder Den Dolder Huis ter Heide Huis ter Heide
Waarvan vervanging
Aantal woningen gepland
Dure koop > 508.000
13 juni 2023
75 137 60 30
68
18 30
27
66
8
23
18
53
45
20
20
20
19
19
6 78
6
12
20
8 23 118
nnb
nnb
nnb
18
75 5
36 5
4
4
200 78
75
12 8
10
200 24
24
14
16
40
200
200
44
38 200
44
44
20
nnb
50
20
30
100
nnb
809
105
380
2.093
707
22 381
150
267
20
598
475
661
1.221