Beantwoording (aanvullende) technische vragen over WA-Hoeve, Hans Snel (PRO) 20260622

Technische vragen over WA-Hoeve, bestemmingsplan NOV en ZOV, Hans Snel (PRO) 15 juni 2026

1. Wat kunnen in uw ogen de juridische consequenties zijn van het feit dat de Rechtbank

Midden-Nederland op 20 mei 2025 het (op 2 december 2023) binnen de bebouwde kom Wet Natuurbescherming brengen van de WA Hoeve als onrechtmatig heeft bestempeld en dat de onderbouwing van dit bestemmingsplan hierop niet is aangepast? Hoe groot is bijvoorbeeld de kans dat de rechter in het geval van een bezwaarschrift op basis van deze uitspraak oordeelt dat: a. niet een vormvrije mer-beoordeling had moeten plaatsvinden maar een volledige plan-mer? b. de voorgenomen natuurcompensatie niet voldoet aan de eisen die gelden voor natuurcompensatie van gebieden die buiten de bebouwde kom Wet Natuurbescherming vallen? Wilt u motiveren waarom u deze inschatting maakt? De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde dat het binnen de bebouwde kom brengen van de WAHoeve (Historische Middenas en Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld) te voorbarig is geweest, aangezien de bestemmingsplannen nog niet onherroepelijk waren op het moment dat de raad deze deelgebieden binnen de bebouwde komgrens voor de (toenmalige) Wet natuurbescherming had gebracht. De uitspraak van de rechter houdt nadrukkelijk de mogelijkheid open, dat deze plandelen alsnog binnen de bebouwde komgrens worden gebracht op het moment dat deze plannen wél onherroepelijk worden, met dien verstande dat door de invoering van de Omgevingswet, dezelfde grens nu “Bebouwingscontour Houtkap” heet en onder de Omgevingswet valt.

Het voornemen is om de gronden van de HMA en het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld alsnog binnen de Bebouwingscontour Houtkap te brengen. Voor het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld is voorwaardelijk dat uw raad positief beslist op het voorstel om het bestemmingsplan voor het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld vast te stellen. Voor de Historische Middenas is voorwaardelijk dat de Raad van State een uitspraak doet op basis waarvan het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad over het bestemmingsplan HMA in stand blijft. Nadat de gronden binnen de Bebouwingscontour Houtkap zijn gekomen, kan de kap van die bomen aangevraagd worden, die echt niet gespaard kunnen worden, waarbij op dat moment de eisen gelden voor natuurcompensatie van kap binnen de bebouwde kom. Daarbij wijzen wij er graag op, dat het gehele programma Hart van de Heuvelrug, waar dit bestemmingsplan nog steeds deel van uitmaakt, gericht is op versterking van de natuur. Binnen dat programma is dan ook de compensatie geregeld, ofwel binnen dit plangebied zelf, ofwel binnen andere projecten van Hart van de Heuvelrug. Er zijn dus voldoende waarborgen, dat per saldo de natuurwaarden versterkt worden door dit programma, wat uiteindelijk ook past bij de doelen van zowel de mer-beoordeling als de Wet natuurbescherming.

Overigens is er geen direct verband tussen het moeten uitvoeren van een plan-mer en het al of niet binnen de bebouwingscontour brengen van deze gronden. Het bestemmingsplan stelt compensatie van aantasting van NNN verplicht, overeenkomstig het bijgesloten compensatieplan. Dit compensatieplan voldoet aan de vereisten, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening provincie Utrecht. De provincie maakt hierin geen onderscheid in NNN gelegen binnen en buiten de bebouwde kom. Er is dan ook geen verband tussen het compensatieplan NNN en de bebouwingscontour. Deze onderwerpen worden verder toegelicht in het bestemmingsplan en voldoen aan wat hierover in wet- en regelgeving wordt gesteld.

2. In hoeverre is de nu gekozen volgorde van behandeling van bestemmingsplannen ingegeven door de financiële positie van Altrecht? Zijn er alternatieven als voorfinanciering onderzocht? Welke andere argumenten spelen mee?

De door de gemeenteraad van Zeist in 2017 vastgestelde Gebiedsvisie WA-Hoeve is kaderstellend voor de ontwikkeling van de WA-Hoeve. De visie omschrijft een gefaseerde ontwikkeling in deelgebieden met als doel een opbrengst te genereren die Altrecht in staat stelt de WA-Hoeve te verlaten. Dit verklaart waarom eerst het NOV/ZOV tot ontwikkeling wordt gebracht en pas als laatst de Zorgkern; in dit deelgebied zitten namelijk nog de functies van Altrecht en (huurder) Fivoor. Alternatieven van voorfinanciering zouden niet aan de gemeente maar aan Altrecht zijn. Daarnaast zijn deze binnen de kaders van de Gebiedsvisie en de daarin opgenomen gefaseerde ontwikkeling(svolgorde) niet opportuun. 1

Betaling van een koopsom vindt per ontwikkelveld plaats, waarbij het gezien de complexiteit van de opgave en het vertrek van Altrecht/Fivoor niet voorstelbaar is dat een ontwikkelende partij eerder dan bij duidelijkheid over vertrek en/of bijvoorbeeld een onherroepelijk bestemmingsplan zal voorzien in betaling van een koopsom. De ontwikkeling van het gebied en de daarbij te hanteren fasering en financiering is ook contractueel vastgelegd in de koopovereenkomst tussen Altrecht en BPD en de anterieure overeenkomst tussen gemeente en BPD waarover het college de raad door middel van raadsinformatiebrieven (bijvoorbeeld RIB20.224) en via presentaties heeft geïnformeerd.

3. Kan het college vooraf aan het debat op 25 juni 2026 schriftelijk exact uiteenzetten hoe de 15

miljoen grens bij de WA-hoeve wordt berekend, geïndexeerd en gecontroleerd, inclusief welke kosten wel en niet meetellen in deze berekening? Hoe kan de raad er zeker van zijn dat Altrecht nog niet op de 15 miljoen zit?

In de bijlage hebben wij de presentatie meegestuurd die Altrecht heeft gegeven aan de gemeenteraad ten behoeve van de vaststelling van de Gebiedsvisie. In de presentatie staat: “Netto-opbrengst is de opbrengst die resulteert na aftrek van alle kosten die verband houden met de herontwikkeling”. Hierbij is nog niet gedefinieerd welke kosten er van de bruto-opbrengst worden afgetrokken om de netto-opbrengst te bereiken. In het vervolg van de planvorming is duidelijk geworden dat je op verschillende manieren kunt kijken naar de uitwerking van de berekening. Wat in ieder geval duidelijk is, zijn de kostenposten die door Altrecht zijn benoemd in de presentatie: afdracht aan Hart van de Heuvelrug, boekwaardeverlies, planen proceskosten en onderhoudskosten. Ook is indexering van kosten, gezien de lange looptijd, heel logisch. Alleen al door te kijken naar de koopsom die BPD betaalt voor het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld, de hiervoor genoemde kostenposten en de indexering wordt duidelijk dat de benodigde opbrengst voor Altrecht om te vertrekken nog niet wordt gehaald. Bij de planvorming voor de Zorgkern zullen de gemeente en Altrecht in gesprek gaan over de nadere uitwerking van de financiële afspraak om vervolgens een financieel advies mee te sturen bij de vaststelling van het omgevingsplan voor de Zorgkern.

4. Wat zijn in uw ogen de consequenties van de keuze voor een meer integrale benadering,

waarbij eerst een omgevingsplan wordt gemaakt voor de Zorgkern (maximaal rood voor rood, zoals ingegeven door de Gebiedsvisie) en waarbij de plannen voor de ontwikkelvelden dusdanig worden aangepast, dat de natuur maximaal wordt beschermd en dat alleen wordt bebouwd wat nodig is voor Altrecht om haar benodigde 15 miljoen opbrengst te realiseren? Wilt u hierbij zowel de positieve als de negatieve consequenties noemen?

De Gebiedsvisie en de afspraken over het vervolg zijn op een zorgvuldige manier tot stand gekomen. De keuze voor de ontwikkelvelden is gemaakt in dialoog met een werkgroep van bewoners en belanghebbenden en de uitkomst van dit participatieproces is de basis geweest voor de Gebiedsvisie. Bij de verdere planvorming heeft het college invulling gegeven aan de kaders die door de gemeenteraad in de Gebiedsvisie zijn vastgelegd. Zoals opgenomen in de Gebiedsvisie is na vaststelling uitgegaan van een gefaseerde planvorming. Bij de afspraken hierover is aan de orde geweest dat de Zorgkern nog in gebruik is en dat door planvorming voor de overige deelgebieden te starten, er geld gegenereerd kan worden ten behoeve van het vertrek van Altrecht en Fivoor. Alle contractuele afspraken zijn hierop gebaseerd. Indien nu besloten zou worden de volgorde van planvorming te wijzigen, het bestemmingsplan voor het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld niet vast te stellen en alsnog eerst een plan voor de Zorgkern uit te werken, dan heeft dit zeer grote consequenties. Het komt erop neer dat alle huidige afspraken over het gehele project uit elkaar vallen en dat er opnieuw begonnen zal moeten worden. Samengevat zijn er ten minste drie essentiële redenen om vast te houden aan het kader van de Gebiedsvisie en dus eerst over te gaan tot planvorming voor NOV/ZOV.

De eerste reden is dat deze route het best aansluit op de dringende wens van zowel de raad als de inwoners van Den Dolder dat 2

Fivoor zo spoedig mogelijk vertrekt uit het dorp. De tweede reden volgt uit het feit dat de contractuele afspraken die tussen partijen zijn gemaakt naar verwachting zullen leiden tot forse financiële risico’s en schade voor de gemeente Zeist. En ten slotte zijn bestuursorganen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB). Meer specifiek gaat het daarbij om het vertrouwensbeginsel (een toezegging van een overheid moet worden nagekomen) en het rechtszekerheidsbeginsel (besluiten van een overheid moeten voorzienbaar zijn). Onderstaand gaan wij hier uitgebreider op in: -

-

-

-

-

-

-

De Gebiedsvisie is in nauwe samenspraak met inwoners en belangengroepen vastgesteld op basis van een uitgebreid participatieproces. In dit stadium een significante wijziging in het proces doorvoeren doet geen recht aan het belang dat we hechten aan de uitkomsten van een gedegen doorlopen participatieproces. De raad heeft destijds voor de continuering van de participatie een Planbegeleidingsgroep (PBG) ingesteld met vertegenwoordigers vanuit de omgeving. Voor deze PBG is het kader van de Gebiedsvisie op ieder moment leidend geweest. Zij hebben recent bij de RT van 11 juni positief ingesproken over het voorliggende raadsvoorstel. De Gebiedsvisie is in 2017 als kader vastgesteld door de raad waarbij de raad op vele momenten is meegenomen in de uitvoering van dit kader. Deels betreft het daarbij raadsbesluiten zoals het besluit over het bestemmingsplan voor de Historische Middenas en deels betreft het RIB’s die periodiek zijn gedeeld met de raad. Aanpassing van de plannen heeft directe consequenties voor de mogelijkheid van vertrek van Altrecht en Fivoor. Er worden immers in dat geval pas later middelen gegenereerd die essentieel zijn voor het vertrek terwijl dit vertrek naar het oordeel van de raad op de korte termijn plaats zou moeten vinden. Er zijn de afgelopen jaren veel kosten gemaakt door alle partijen.

BPD heeft dit gedaan op basis van contractuele afspraken met onder meer de gemeente. De gemeente kan aansprakelijk gesteld worden als wij geen invulling geven aan eerder met hen gemaakte (contractuele) afspraken. Het niet of vertraagd realiseren van het project zorgt ervoor dat niet of veel later wordt voorzien in een dringende woningbehoefte. Er is geen initiatiefnemer voor het ontwikkelen van een plan voor de Zorgkern. Altrecht is eigenaar van het gebied, niet BPD. Het is maar zeer de vraag of een van de partijen bereid is voor eigen rekening en risico een plan voor de Zorgkern te ontwikkelen als de gemeente de fasering wijzigt. BPD heeft weliswaar het eerste recht van koop, maar kan daar pas aanspraak op maken als zij eigenaar is geworden van het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld. En dat wordt zij pas na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan NOV en ZOV. Ten slotte wordt er afgeweken van eerder vastgestelde kaders die inwoners, Altrecht, Fivoor, BPD en andere belanghebbenden (rechts)zekerheid bieden. Als overheid zijn we gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur en dat maakt afwijken in dit stadium zeer onwenselijk.

Ook vertraging in besluitvorming over het bestemmingsplan is ongewenst. Het bestemmingsplan NOV/ZOV is in december 2024 door BPD aan de gemeente aangeboden ter vaststelling. Na het vonnis van de rechtbank in augustus 2025 inzake de rechtszaak tussen Altrecht en BPD ten faveure van BPD, heeft het college besloten tot vaststelling over te gaan. Vanwege de langere doorlooptijd heeft BPD de onderzoeken, waar nodig, moeten actualiseren. Bij verdere vertraging is er een risico dat onderzoeken opnieuw geactualiseerd moeten worden.

5. De Gebiedsvisie noemt een minimale breedte van 50 meter, liefst breder, voor de twee OostWest ecologische verbindingen.

a. Kunt u aangeven wat de feitelijke breedte exact wordt van beide verbindingen na realisatie van zowel de Historische Middenas als het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld?

De twee verbindingen lopen van oost naar west, respectievelijk tussen het Noordelijk Ontwikkelveld en de Zorgkern en tussen de Zorgkern en het Zuidelijk Ontwikkelveld. Er is op dit moment nog geen definitief plan voor de Zorgkern in procedure gebracht en er is dus ook nog geen exacte begrenzing van het plangebied voor de Zorgkern. Daardoor ontbreekt dus voor elke corridor één begrenzing en kan er op dit moment nog geen exacte maat voor de ecologische verbindingszones worden gegeven. In de nadere uitwerking wordt een minimale breedte van 50 meter als uitgangspunt genomen. Als de plannen voor de Zorgkern verder zijn uitgewerkt kan pas de exacte breedte worden bepaald. 3

b. Op welke wijze wordt juridisch geborgd dat deze breedte ook in de toekomst behouden blijft. De betreffende zones zijn in de Omgevingsverordening provincie Utrecht aangewezen als NNN om de natuur te beschermen. In de omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen voor het omgevingsplan. Deze regels zien op het in stand houden en versterken van een robuust netwerk van natuurgebieden en het behouden en versterken van de biodiversiteit. Uitgangspunt van deze instructieregels is dat de kwaliteit en oppervlakte van het NNN niet achteruitgaan en dat de samenhang tussen de gebieden van het NNN wordt behouden. Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan deze instructieregels en ook toekomstige wijzigingen van het omgevingsplan zullen hieraan moeten voldoen. Uw raad borgt de breedte van de zones door het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan en de toekomstige wijziging van het Omgevingsplan voor de realisatie van de Zorgkern. De verbindingszones zullen ook na vaststelling van deze ontwikkelplannen een bestemming/functie hebben, Bos of Natuur, die gericht is op het behoud van natuurwaarden. Tegen elk gebruik van deze gronden, dat de natuurwaarden zou (kunnen) schaden, kan de gemeente handhavend optreden. Naast deze publiekrechtelijke borging door uw raad en de provincie, ligt het in de bedoeling om de natuur ook privaatrechtelijk te beschermen.

Na realisatie van de plannen zullen de gronden van de corridors worden overgedragen aan het Utrechts Landschap en zij zullen zorgdragen voor het beheer en de bescherming van de natuur tot in lengte der dagen. Afspraken hierover zijn vastgelegd in een overeenkomst tussen Altrecht, Utrechts Landschap, Provincie Utrecht en gemeente Zeist.

6. Citaat uit Nota van Zienswijzen, reactie nr 34: “Het eerst oppakken van de Zorgkern leidt niet

tot een ontwikkeling van de WA-Hoeve”. Kunt u uitleggen wat hiermee precies bedoeld wordt?

Zie antwoord op vraag 2.

7. Citaat uit statement 12 van de recente zienswijze van de Vrienden van de WA Hoeve: “Er is

hier bovendien een fundamentele tegenstrijdigheid. De gemeente stelt dat het gebied stedelijk genoeg is om de buitenstedelijke motiveringsplicht te ontlopen. Tegelijkertijd vraagt zij Wnbontheffingen aan die alleen nodig zijn omdat het gebied feitelijk buitengebied is. Die twee posities zijn niet verenigbaar.” Kunt u uitleggen waarom dit volgens de gemeente wel verenigbaar is?

In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking en het onderbouwen van de woningbehoefte is gekeken naar hoe het gebied gedefinieerd moet worden. In deze context is geanalyseerd en ook in het bestemmingsplan onderbouwd dat er sprake is van stedelijk gebied. Dit staat los van de ecologische context en het feit dat er vergunningen nodig zijn om te bouwen in een gebied waar ook ecologische belangen beschermd moeten worden.

8. In reactie op onze vraag over de opbrengststuring met betrekking tot de 15 miljoen voor

Altrecht, geeft u als antwoord: “Het college heeft daarom bekeken of met de planontwikkeling van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld de netto-opbrengst van 15 miljoen euro voor Altrecht is behaald. Dit is niet het geval, waarmee er nog steeds aanleiding is om een plan voor de Zorgkern uit te werken en aan u (inclusief financiële verantwoording) voor te leggen”. Naar aanleiding hiervan hebben wij meerdere vragen: a. U spreekt over netto-opbrengst. Dat is wat anders dan de grondopbrengst zoals genoemd in de Gebiedsvisie. Wat verstaat u onder de netto-opbrengst? De opbrengst die Altrecht nodig heeft om het gebied te kunnen verlaten en elders te investeren in herhuisvesting van zorgfuncties. Zie ook het antwoord op vraag 3.

b. Moeten wij hieruit afleiden dat de definitie van opbrengst is de loop der tijd is aangepast? Nee, wel moet er nader uitwerking gegeven worden aan de berekening van bruto naar netto.

4

c. Zo ja, wat was hiervan de reden? Nvt.

9. Op welke datum heeft Altrecht de separate overeenkomst met de gemeente Zeist over afdracht door Altrecht van 1,5 miljoen aan Hart van de Heuvelrug getekend?

Dit betreft de realisatieovereenkomst tussen Provincie Utrecht, gemeente Zeist, stichting Utrechts Landschap en stichting Altrecht die op 22 november 2022 is ondertekend.

Nagekomen technische vraag over WA Hoeve, bestemmingsplan NOV en ZOV, Hans Snel (PRO) 16 juni 2026 In de update aansluitstop en netcongestie van 9 juni 2026 informeert het college ons over de consequenties van de aansluitstop op onder andere het woningbouwprogramma. Op de 3e pagina van deze update lezen we dat hoeveel procent van de woningbouwprojecten t/m 2029 vrij zeker zijn van een netaansluiting en hoeveel procent van de projecten tot 2035. In totaal zijn vier categorieën onderscheiden: t/m 2029 vrij zeker; t/m 2029 onzeker; t/m 2035 vrij zeker; t/m 2035 onzeker. a) Kunt u aangeven of de geplande woningbouw van 175 woningen op het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld in deze inventarisatie is meegenomen? De woningbouw op het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld is meegenomen in de inventarisatie.

b) Zo ja, in welke van de vier genoemde categorieën vinden we dit project? De ontwikkeling valt in de categorie t/m 2035 onzeker.

c) Is er al iets te zeggen over projecten die na 2035 gereedkomen? Het is niet zeker of dan de problemen rondom netcongestie zijn opgelost. De verwachting is dat rond 2033/2035 extra capaciteit beschikbaar komt.

d) Hoe gaat Stedin om met projecten t/m 2029 die een vertraging oplopen en daarmee niet in 2029 gereed zijn? En hetzelfde voor projecten in de categorie t/m 2035? Voor projecten op de ‘onder handen lijst’ Stedin is de voorwaarde dat ze vóór 1 april 2029 starten met bouwen. Projecten die dat niet halen vervallen van deze lijst en kunnen via ‘eerder aanvragen’ proces een aanvraag doen, waarbij ze naar verwachting op een wachtrij komen. Indien woningbouwprojecten niet starten vóór 1 april 2029 geldt dat er per 1 oktober 2026 capaciteit kan worden aangevraagd middels het proces eerder aanvragen (zie website VNG). Dit kan tot circa 10 jaar vooruit. Het exacte proces wordt momenteel nog uitgewerkt. Op basis van deze aanvragen wordt een wachtlijst opgebouwd, die wordt afgewerkt zodra er capaciteit beschikbaar is. Dat wil zeggen, na het realiseren van (forse hoeveelheden) flexibel vermogen en stations. De verwachting is dat deze stations rond 2033/2035 gereed zijn. Of ze maken gebruik van nog in ontwikkeling zijnde innovaties, zoals Capaciteitsbeperkende contracten of congestieverzachtende nieuwbouw. Tegelijkertijd is het belangrijk dat we volop blijven inzetten op netbewuste bouw, zodat we zoveel mogelijk woningen kunnen realiseren met de schaarse capaciteit die beschikbaar is en komt. 5