260707 Beantwoording technische vragen (Zeist Lokaal)

tweede termijn technische vragen RV26.043 – De Lindenhorst 1. Borging van de raadsvoorwaarden uit 2020 Kan het college per raadsvoorwaarde uit het raadsbesluit van 12 mei 2020 en de brief aan het Rijksvastgoedbedrijf van 22 mei 2020 aangeven:     

waar deze juridisch bindend in RV26.043 is vastgelegd; via welke planregel, welk werkingsgebied en welk informatieobject; welke oppervlakte in m² daarbij hoort; of van deze raadsvoorwaarde wordt afgeweken; en, indien daarvan wordt afgeweken, waarom dat ruimtelijk aanvaardbaar, juridisch houdbaar en bestuurlijk consistent is?

 Van begin af aan heeft de gemeente aangegeven dat het bij de boordeling van de plannen gaat om ‘goede ruimtelijke ordening’ of zoals dat onder de Omgevingswet is gaan heten, ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. In dat kader speelt vooral de verhouding tussen groen en rood een belangrijke rol, dat was bij de besluitvorming in 2020 het geval en dat geldt nog steeds. Het college en de raad hebben in 2020, ruimte geboden voor scenario 2 (wat toen ook al niet binnen het servituut paste). Ook zagen we toen al vanuit planologisch perspectief, ruimte voor verdere verdichting. 2. Pels Rijcken en publieke borging van het servituut Pels Rijcken heeft in de Notitie publieke borging servituut Schaerweijder Bosschen van 9 oktober 2019 concrete instrumenten genoemd om het servituut publiekrechtelijk te borgen, waaronder bouwvlakken, specifieke bouwaanduidingen, maximale bebouwingspercentages en een planregel waarin de servituutmatige kavelnorm van één woning per 2.000 m² en twee woningen onder één dak per 3.000 m² wordt vertaald. Kan het college in een toetsingsmatrix aangeven:    

welke van deze borgingsinstrumenten in RV26.043 zijn overgenomen? welke niet zijn overgenomen? waarom de minimale kavelgrootte niet is vastgelegd? en hoe de raad kan controleren dat RV26.043 gelijkwaardige bescherming biedt nu via Artikel IV / de pons de relevante oude regels van het bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. binnen H12 vervallen?

 Algemeen: de notitie van Pels Rijcken had tot doel om uit te zoeken of er voor het RVB sprake was van privaatrechtelijke belemmeringen en bevatte een advies om, mocht dat gewenst zijn, het Servituut publiekrechtelijk te borgen. Met de wijziging van het omgevingsplan wordt het Servituut beter geborgd dan in het vigerende planologische regime, zeker als het gaat om de rood-groen balans. Zo zijn de bouwvlakken begrensd door deze strak om de bebouwing te leggen (advies Pels Rijcken). Dit beperkt de bebouwingsoppervlakte en zorgt voor verspreiding van de bebouwing > meer ‘lucht’ in het gebied. Er is een uitgebreide beschermingsregeling voor het bewaren van de rood-groen balans (advies Pels Rijcken), o.a. regels ter bescherming van het groen (bosrand, waardevolle bomen, openbare groenvoorzieningen).

3. Juridisch bindende geometrieën 



Waarom beschikt de raad voorafgaand aan de besluitvorming niet over de juridisch bindende geometrieën, werkingsgebieden, informatieobjecten, polygonen/coördinaten, oppervlaktestaten en wijzigingsoverzichten van de definitieve vaststellingsversie van RV26.043? Hoe kan de raad zonder deze gegevens controleren welke regels, bouwvlakken, functies, activiteitgebieden, groen-/bosvlakken, Waarde-Boom-gebieden, bouwverbodszones en oppervlakten zij daadwerkelijk vaststelt?

 Antwoord op vragen 3 en 5 t/m 7: De wijze waarop de voorliggende omgevingsplanwijziging raadpleegbaar is, is in overeenstemming met de (digitale) methodiek onder de Omgevingswet. Dit betekent dat ontwerp- en vastgestelde omgevingsdocumenten gepubliceerd worden op het Omgevingsloket (Regels op de Kaart). Het voorliggende vast te stellen plan kan beschouwd worden als een tussentijdse werkversie die uitsluitend raadpleegbaar is via de ‘Viewer’ van onze plansoftware. We realiseren ons dat de nieuwe werkwijze als complex kan worden ervaren en het tijd kost om deze eigen te maken. Een helpend instrument bij de interpretatie van de omgevingsplanwijziging is het Inrichtingsplan, waarin de beoogde ruimtelijke opzet concreet is uitgewerkt. Het Inrichtingsplan staat namelijk aan de basis voor de planologische invulling van de omgevingsplanwijziging, bijvoorbeeld t.a.v. de situering en begrenzing van de verschillende functies en de bouwvlakken. Samen met het Beeldkwaliteitsplan geven deze documenten goed inzicht in de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Als extra service is een verbeelding opgesteld die de ruimtelijk-planologische opzet inzichtelijk maakt, vergelijkbaar met de kaartbeelden zoals die bij bestemmingsplannen gebruikelijk waren. Deze verbeelding is nagestuurd. 4.

Balans Bebouwing-Groen Kan het college inzichtelijk maken hoe de rood-groenbalans is berekend en aantonen dat deze voldoet aan de door de raad in 2020 vastgestelde voorwaarden over kavelgrootte en balans tussen bebouwing en groen? Kan het college daarbij een controleerbare tabel verstrekken met ten minste:    

de bestaande situatie; het oude planologische regime; het ontwerpplan; de definitieve vaststellingsversie;

uitgesplitst naar bebouwing, verharding, wegen, inritten, parkeren, privétuin, mandelig groen, Bos, Groen, Tuin, Waarde-Boom en H4705?  het antwoord op deze vraag kunnen we nasturen.

5. Bescherming van groen, bos en bomen Kan het college per vlak en per beschermingscategorie aantonen welke bescherming van Bos, Groen, Tuin, Waarde-Boom, Bouwverbod, groenranden, H4705 en bomen publiekrechtelijk afdwingbaar is via RV26.043, en welke bescherming uitsluitend afhankelijk is van privaatrechtelijke afspraken, beheerafspraken, mandeligheid, kettingbedingen of kwalitatieve verplichtingen?

Kan het college daarbij per vlak aangeven: werkingsgebied, informatieobject, oppervlakte in m², toegestane activiteiten, verboden activiteiten, eigenaar, beheerder, handhavingsgrondslag en sanctie?



Zie antwoord op vraag 3

6. Bomen, BEA, uitritten en ontsluiting Kan het college per boom en per uitrit, uitweg, interne ontsluiting, parkeerontsluiting en toegang aangeven welke bomen worden behouden, welke bomen moeten wijken, welke bomen risico lopen door bouw, ontsluiting, parkeren, bouwlogistiek of verharding, en welke maatregelen uit de Bomen Effect Analyse juridisch bindend zijn vastgelegd? Kan het college vóór besluitvorming een boom-voor-boom matrix en een uitrit-/ontsluitingsmatrix verstrekken met boom-ID, geo-coördinaten, conditie, toekomstverwachting, reden van kap of aantasting, afstand tot uitritten/ontsluiting, geraakte wortelzones, onderzochte alternatieven, juridische borging en handhavingsgrondslag?

 Zie antwoord op vraag 3 7. Bouwpercelen, erfgrenzen en mandelig groen Waar zijn de toekomstige bouwpercelen, erfgrenzen, privétuinen, mandelige gronden, mandelig bos en beheergrenzen juridisch bindend en geometrisch controleerbaar vastgelegd? Hoe kan de raad zonder deze gegevens controleren of de raadsvoorwaarden en uitgangspunten over kavelgrootte, lage bebouwingsdichtheid, verhouding tussen bebouwing en groen, bijbehorende bouwwerken en afstand tot de zijdelingse perceelsgrens daadwerkelijk worden nageleefd?

 Zie antwoord op vraag 3 8. Zorggebouw en onzelfstandige zorgunits Waar is in RV26.043 publiekrechtelijk geborgd dat de maximaal 25 zorgwoningen blijvend uitsluitend mogen worden gebruikt als onzelfstandige zorgunits voor dementerende ouderen en niet als reguliere appartementen, zelfstandige woonruimten of zelfstandig verhuurbare eenheden? Waar is daarnaast juridisch bindend vastgelegd welke gronden bij het zorggebouw horen, welke buitenruimte beschikbaar is, hoe deze buitenruimte veilig en bruikbaar is voor de doelgroep, en hoe dit zich verhoudt tot de Wet zorg en dwang?

 Dit is geborgd doordat het bouwvlak de functie aanduiding maatschappelijk heeft gekregen in het gewijzigde omgevingsplan. De gronden bij het zorggebouw worden eigendom van Dagelijks Leven. Daarnaast is in de anterieure overeenkomst tussen VanWonen en de gemeente een kettingbeding opgenomen die VanWonen door moet leggen aan Dagelijks Leven. 9. Participatie, planologisch-juridische controle en zorgvuldige voorbereiding Kan het college aantonen dat de door de raad in 2020 gevraagde tweede participatiefase, de toegezegde planologisch-juridische toetsing en de beoordeling van de ingebrachte bezwaren daadwerkelijk hebben plaatsgevonden? Kan het college daarbij aangeven:   

welke verplichtingen uit 2020 golden; welke daarvan aan het RVB en de ontwikkelaar zijn meegegeven; welke aantoonbaar zijn uitgevoerd;

  

wanneer en met wie de planologisch-juridische controle heeft plaatsgevonden; waar de conclusies schriftelijk zijn vastgelegd; en hoe de inhoudelijke punten uit de Ronde Tafel-onderlegger vóór besluitvorming zijn beoordeeld?

 Er heeft zowel participatie plaatsgevonden bij de fase van verkoop, onder leiding van het RVB én tijdens de fase van planvorming, onder leiding van Van Wonen (ontwikkelaar). In de bij de stukken gevoegde participatienota is weergegeven welk proces Van Wonen heeft doorlopen. Er was geen strikt voorgeschreven participatieaanpak meegegeven door ons of door het Rijksvastgoedbedrijf. Er is alleen aangegeven dat de nieuwe eigenaar verantwoordelijk was voor het vervolg van het participatietraject. We zijn daar als gemeente ook bij betrokken geweest. Van Wonen heeft ook laten zien dat ze geluisterd hebben, de plannen zijn op verschillende onderdelen aangepast en verbeterd. Daarmee hebben ze invulling gegeven aan de participatie voor dit project. Gedurende het proces vond een bestuurswisseling plaats binnen de VLZ. Met het (nieuwe) bestuur van de VLZ heeft op 13 oktober 2025, tijdens de zienswijze termijn, een overleg plaatsgevonden over de systematiek achter het omgevingsplan, met name om toe te lichten hoe om is gegaan met de bescherming van bomen/groen en het beperken van de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen. De VLZ heeft van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een zienswijze in te dienen. Deze is meegewogen in de Nota van Zienswijzen.