251218 Beantwoording 2e set aanvullende vragen Seystnu - NDZ (aangevuld 19-1-26)

Aanvullende vragen over Rv Gebiedsvisie Markt e.o. Seyst.nu en NDZ / 20251218 Wij verzoeken het college de vragen zo concreet mogelijk onderbouwd te beantwoorden zodat we het raadsvoorstel beter kunnen beoordelen. Deze vragen vervangen niet de door Seyst,nu en NDZ eerder gestuurde “nieuw gestelde raadsvragen”, maar vullen de gestelde vragen aan met hier en daar enige onderlinge overlap gezien de samenhang van elk stuk. 1 Welke problemen en hoe belangrijk en urgent zijn deze? 1. Wat zijn de problemen die moeten worden opgelost? 2. En hoe belangrijk en urgent zijn deze problemen in vergelijking met andere om op te lossen? 3. Of creëert uitvoering van het voorstel meer problemen dan het oplost? (De opvattingen verschillen daarover sterk afhankelijk van de achtergrond van de belanghebbende mensen en organisaties.) Deze vragen zijn politiek van aard en betreffen geen technische vragen. Daarom kan niet anders dan verwezen worden naar het raadsvoorstel en de gebiedsvisie zelf (Bijlage 1 bij het raadsvoorstel) waarin wordt ingegaan op de aanleiding tot het opstellen van de gebiedsvisie en welk doel daarbij wordt nagestreefd. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: De Markt is op momenten dat er geen warenmarkt of evenementen zijn een weinig aantrekkelijk verblijfsgebied. Daarnaast is De Klinker een verouderd gebouw.

Het realiseren van een aantrekkelijk marktplein is volgens het college niet voorstelbaar in een situatie waarin De Klinker op de huidige plek blijft staan. Voorliggende gebiedsvisie vormt volgens het college het kader voor de herinrichting van de Markt, inclusief de bouw van een nieuw “Huis voor cultuur en ontmoeting”. Daarmee ontstaat een wenkend perspectief voor een aantrekkelijke Markt en omgeving. Het voorgestelde ontwerp van de Markt inclusief het nieuwe gebouw sluit stedenbouwkundig goed aan bij de bestaande bebouwing in het gebied. Er ontstaat een groot rechthoekig plein waar volop ruimte is voor groen en blauw en voor de volledige warenmarkt en voor evenementen. In het “Huis voor cultuur en ontmoeting” kan KunstenHuis Idea alle functies uit de drie bestaande panden kwijt terwijl er daarnaast ruimte is voor een wijkcentrum. Met de gebiedsvisie geven we een belangrijke impuls aan kansen voor ontmoeting, aan ruimte voor cultuur en aan vergroening van de buitenruimte in het centrum van Zeist. Het college acht het urgent om deze opgave op te pakken en de voorliggende kansen te benutten. Het is niet wenselijk besluitvorming over een nieuw “Huis van cultuur en ontmoeting” (verder) uit te stellen gelet op de staat van de huidige drie gebouwen. Het college is niet van mening dat het voorstel meer problemen creëert dan oplost, integendeel.

2 Onderbouwing van verwachtingen en breedte van de Visie ontbreken Visie over centrum Zeist: kan breed (inclusief autoluwe dorpsstraten en Slotlaan) of beperkt voor Markt e.o. 1. Is beperken van de visie tot de Markt e.o. wel verstandig? Het gaat in wezen om versterken van de vitaliteit en gezelligheid van centrum Zeist. Deze vraag is politiek en niet technisch van aard. Daarom wordt verwezen naar het raadsvoorstel en de gebiedsvisie zelf (Bijlage 1 bij het raadsvoorstel) waarin wordt ingegaan op de aanleiding tot het opstellen van de gebiedsvisie en welk doel daarbij wordt nagestreefd. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: De inhoud van de voorgestelde gebiedsvisie sluit aan bij beleidsambities van de gemeente zoals geformuleerd in onder andere de omgevingsvisie en het omgevingsplan, het cultuurbeleid, evenementenbeleid en het standsplaatsenbeleid. Hierdoor staat de gebiedsvisie

1

niet op zichzelf en wordt aansluiting gezocht bij ambities en beleid en regelgeving zoals die in algemene zin gelden. Ruimtelijk gezien is de scope van de gebiedsvisie de Markt en haar directe omgeving, maar bij het opstellen is wel degelijk aansluiting gezocht bij de aansluiting op de omliggende straten en ook functioneel is gekeken naar de verbinding met de rest van het centrum van Zeist. Zoals blijkt uit de beslispunten geldt dat laatste in het bijzonder voor de Voorheuvel-Noord. 2. Waarom zijn er voor de visie geen cijfers gebruikt van InRetail en/of Locatus over aantallen bezoekers en de verwachtingen daarover in de toekomst? Bij het opstellen van de gebiedsvisie is gebruik gemaakt van uiteenlopende bronnen, waaronder de in 2025 door de raad vastgestelde actualisatie van het retailperspectief. Dit retailperspectief heeft een looptijd van 4 jaar (met een herijking na 2 jaar). Voor dit retailperspectief is uitgebreid kwantitatief en kwalitatief onderzoek gedaan, onder meer op basis van cijfers van door u genoemde partijen over aantallen bezoekers en de verwachtingen daarover in de toekomst. 3 Besluitvorming 1. Is voor dit complexe traject het ‘trechteren van de besluitvorming’ zonder voldoende voorafgaand onderzoek verstandig? Lokt dat juist niet weerstand uit? Dit is een politieke vraag.

De afwegingen die het college gemaakt heeft bij het opstellen van de gebiedsvisie zijn beschreven in het raadsvoorstel. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: Dit voorstel is een uitvoering van uw raadsbesluit over de Markt uit december 2021. Wij vinden het wenselijk dat uw raad een besluit over het uitgangspunt sloop – nieuwbouw neemt voordat wij verder gaan met de uitwerking en het uitvoeren van (dure) onderzoeken. Zoals tijdens de Ronde Tafel van 13 januari door het college is aangegeven, kunt u desgewenst nadere kaders aan ons meegeven voor de vervolgfase (fase van het haalbaarheidsonderzoek). 2. Zijn mogelijkheden elders in Zeist voor culturele activiteiten en een cultuurgebouw onderzocht en afgewogen? Waar blijkt dat uit? Dit is niet onderzocht. Zoals in het raadsvoorstel en in de gebiedsvisie zelf is omschreven is het uitgangspunt het realiseren van een nieuw huis voor cultuur en ontmoeting op de Markt, zodat dit kan bijdragen aan het verbeteren van de verblijfskwaliteit en de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte op de Markt. Het huis voor cultuur en ontmoeting dient als trekker voor het centrum van Zeist en zal daarmee naar verwachting het centrum versterken. 3.

Waarom hier niet gebruiken en leren van evaluatie van nieuwbouw en renovaties van dergelijke voorzieningen in andere gemeenten: zowel procesmatig, inhoudelijk, financieel en effecten? Bij het opstellen van de gebiedsvisie is zeker rekening gehouden met ervaringen die in andere gemeenten zijn opgedaan. Ook in de vervolgfase gaan wij zeker gebruik maken van kennis / evaluaties van andere gemeenten. 4 Visiekaders en opdracht voor de klankbordgroep 1. Waarom staat de visie niet ook ter discussie? 2. Bent u het eens met de stelling dat wat per wijk kan per wijk zou moeten gebeuren en wat centraal moet ook centraal zou moeten plaatsvinden? Dit betreft een politieke vraag die op deze plaats niet kan worden beantwoord. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: Deze vraag is door het college beantwoord tijdens de Ronde Tafel van 13 januari 2026. Aangegeven is dat het een bewuste keuze is van het college om in te zetten op het realiseren van een “Huis voor cultuur en ontmoeting” waarin de drie bestaande locaties van KunstenHuis Idea gehuisvest kunnen worden, alsmede een wijkcentrum. Dit bevordert samenwerking, ontmoeting en versterking van functies. Daarnaast draagt het bij aan het realiseren van een

2

trekker in het centrum van Zeist op een plek waar dat kan en gewenst is ten behoeve van het realiseren van een aantrekkelijk marktplein. 3. Leidt gezamenlijke huisvesting tot een van synergie van activiteiten? Is een alternatief bijvoorbeeld het stimuleren van gezamenlijke projecten? Dit is een alternatief maar heeft niet de voorkeur van KunstenHuis Idea en het college. Dit omdat gezamenlijke huisvesting een structurele oplossing biedt en tot meer synergie leidt dan projecten. De aard van de huidige drie locaties is momenteel zo specifiek dat er nauwelijks uitwisseling kan plaatsvinden. Door een concentratie van de diverse culturele activiteiten in één gebouw wordt een plek gecreëerd waar altijd iets te beleven is en nieuwe activiteiten ontstaan die op afzonderlijke locaties niet mogelijk zijn. 4. Waarom is de keuze gemaakt de voorgestelde functies samen te huisvesten aangezien dat per gemeente verschilt? Deze keuze is nog niet gemaakt maar ligt ter besluitvorming aan u voor. Het betreft een nadrukkelijke wens van KunstenHuis Idea en het college onderschrijft deze wens. Het is een volgende stap in de fusie van verschillende culturele organisaties tot één KunstenHuis Idea. Er zijn meerdere synergievoordelen zoals hierboven al is toegelicht.

Zeist zou daarmee vele gemeentes navolgen waar ook sprake is van concentratie van sociaal-culturele activiteiten, zoals bijvoorbeeld Zinder (Tiel), Lakenhal (Tilburg), Cultura (Ede), Rozet (Arnhem), Eemhuis (Amersfoort), Forum (Groningen), DOK (Delft) en De Nobelaer (EttenLeur). 5. Is gezamenlijke huisvesting voor alle functies wel mogelijk (beeldhouwen buiten) en zinvol (combinatie met De Peppel)? Ja alle functies waarvoor subsidie wordt verleend kunnen worden samengebracht in het nieuwe gebouw. Per cursus of programmering zal dat verschillen per seizoen en dat is aan KHI. 6. Waaruit blijkt dat concentratie grote voordelen biedt voor inwoners en voor efficiënt organiseren? Dit is door de vertegenwoordiger van KunstenHuis Idea toegelicht tijdens de ronde tafel van 4 december 2025, met als essentie: Concentratie biedt voordelen voor inwoners namelijk: • De concentratie biedt meer inwoners de mogelijkheid om door meer culturele activiteiten geïnspireerd te raken en met meer culturele activiteiten kennis te maken. • De concentratie op één locatie met een goede bereikbaarheid voor alle wijken biedt grotere kansen voor meer inwoners en draagt bij aan de laagdrempelige functie van de culturele voorzieningen. • De concentratie biedt ook juist een uitstekende uitvalsbasis voor programma’s in wijken, kernen en op scholen, veelal maatwerk en in co-creatie.

Concentratie biedt voordelen voor efficiënt organiseren namelijk: • De concentratie biedt optimalisatie in ruimtegebruik: De Klinker is gebouwd naar de inzichten en functies van ruim 40 jaar geleden. De actuele praktijk vraagt een ander soort ruimtes: multi-disciplinair en flexibel inzetbaar, meer groepsactiviteiten, meer nadruk op ontmoeten en samen delen. Hierdoor zal de bezettingsgraad en het gebruik van de beschikbare ruimtes toenemen. • De concentratie geeft ook mogelijkheid tot het samenvoegen van de beheersorganisatie waardoor een iets efficiëntere bedrijfsvoering mogelijk is. Daarnaast biedt concentratie ook de volgende voordelen: • De concentratie zorgt voor meer veiligheid: verhoogde activiteit in het centrum levert een groter gevoel van sociale controle en veiligheid. Doordeweeks zal er van 9.00u tot 22.30u altijd wel een sociale of culturele activiteit in het centrum zijn die voor levendigheid zorgt. Ook in het weekend is er van alles te doen, zoals workshops, concerten, activiteiten voor ouders en kinderen. Dat is nu niet het geval op de afzonderlijke locaties.

3

• •

Nieuwbouw biedt ook kansen voor een duurzamer gebouw en met ecologisch verantwoorde materialen waardoor het groene imago van Zeist versterkt wordt. De concentratie zorgt voor een economische impuls: rond de 400.000 bezoeken per jaar is een economische impuls voor de middenstand en andere centrumvoorzieningen.

7. Waarom is sloop van De Klinker nieuwbouw niet ter discussie gesteld? (Het uitgangspunt was kennelijk De Klinker afbreken.) NB: De huisvesting van de 3 locaties zou verouderd zou zijn en niet meer geschikt voor het gewenste cultuuraanbod en een goede bedrijfsvoering (inleiding bijlage 2 onder 1.1). Uit de door Ir. H.J Hoorn via een Woo-verzoek opgevraagde 3 rapporten blijkt juist dat gebouw De Klinker in een goede staat van onderhoud verkeert. Het college stelt nu dat alle afwerkingen en installaties vervangen moeten worden, omdat het allemaal 40 jaar oud is.

De gebiedsvisie omschrijft de mogelijkheden voor nieuwbouw van De Klinker en wat dit kan betekenen voor het verbeteren van de verblijfskwaliteit en de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte. Hierbij wordt rekening gehouden met het behoud van de warenmarkt en ruimte voor evenementen in het gebied, maar ook met de ambitie om de Markt een groene uitstraling te geven. Het realiseren van een aantrekkelijke Markt en omgeving met inbegrip van het laten staan (renoveren en/of uitbreiden) van De Klinker is stedenbouwkundig en landschappelijk niet voorstelbaar. Daarom is dit ook niet als uitgangspunt voor de gebiedsvisie gehanteerd. 8. Waarom is er aan de klankbordgroep een dwingende keuze voorgelegd tussen 3 scenario’s voor nieuwbouw en herinrichting Markt? Met als uitgangspunt sloop-nieuwbouw van De Klinker is in de klankbordgroep doorgesproken over een drietal scenario’s (zie de bijlage bij de beantwoording van deze vraag voor deze scenario’s en zie de integrale (mail)correspondentie met de klankbordgroep over de beschouwing van deze scenario’s). De drie scenario’s zijn niet als dwingende keuze voorgelegd, maar gevraagd is om op de scenario’s te reflecteren, welk scenario (of combinatie) de voorkeur geniet, welke zorgen er bestaan, e.d. Dit is vervolgens betrokken bij de verdere uitwerking van de gebiedsvisie. 9. Hoe is de meerwaarde van een nieuw gebouw t.o.v.

bestaande situatie afgewogen? Uitgangspunt voor de gebiedsvisie is het realiseren van een nieuw huis voor cultuur en ontmoeting. Om een nieuw gebouw af te zetten tegen het scenario renovatie en/of uitbreiding is dit scenario in het raadsvoorstel opgenomen. 10. Waarom is er geen relatie gelegd met aard en opzet van de bestaande woon- en leefomgeving? In het raadsvoorstel wordt ingegaan op de impact van de gebiedsvisie op de bestaande woon- en leefomgeving. Deze impact zal in de fase van het haalbaarheidsonderzoek nader worden onderzocht waarbij het streven is om te voorzien in een uitwerking die zoveel als mogelijk tegemoet komt aan de belangen van omwonenden en ondernemers. 5 Participatie en invloed van alle belanghebbenden 1. Wie waren voor de participatie uitgenodigd? En wie zijn toegelaten en waarom? De totstandkoming van de gebiedsvisie is gepaard gegaan met een uitgebreid en intensief communicatie- en participatietraject. Op diverse momenten en op verschillende manieren kon een ieder participeren. Dit varieerde van het reageren op vragen tijdens een tweetal inloopbijeenkomsten, het participeren in een klankbordgroep, het invullen van een tweetal online enquêtes tot het voeren van individuele gesprekken met de gemeente en/of het stedenbouwkundig bureau dat de gebiedsvisie heeft opgesteld. Van deze mogelijkheden is in ruime mate gebruik gemaakt.

Bij het samenstellen van de klankbordgroep is gestreefd naar het verkrijgen van een evenwichtige verdeling van belanghebbenden en een groepsgrootte die het voeren van een gesprek nog mogelijk maakte. Veruit de meeste leden hebben zichzelf gemeld om deel te nemen, sommige leden zijn vanuit de gemeentelijke projectorganisatie persoonlijk benaderd en gevraagd. Uiteindelijk was de groep 14 leden groot, bestaande uit vertegenwoordigers van omwonenden, ondernemers uit het centrum van Zeist, warenmarktondernemers, een afvaardiging van KunstenhuisIdea, bewoners van Zeist die graag wilden meedenken over de

4

Markt en maatschappelijke voorzieningen in het centrum en de centrummanager van Zeist. Als bijlage bij de beantwoording van deze vraag is een (geanonimiseerd) afschrift gevoegd van de (integrale) correspondentie met de klankbordgroep. 2. Waarom is gekozen voor het laagste niveau van participeren ‘raadplegen’ (alleen vragen van gemeente beantwoorden) in plaats van adviseren en coproduceren/meedenken? Door het participatieniveau raadplegen te hanteren, is uitgebreid inzicht verkregen in de sterkten en zwakten van de huidige Markt en wat mensen aantrekkelijke elementen vinden bij de toekomstige inrichting van het gebied. Gedurende de uitwerking van de gebiedsvisie is geraadpleegd wat mensen aantrekkelijk vonden aan de beoogde inrichting en wat niet. Hierdoor is inzicht verkregen in zorgen, wensen en alternatieven. Dit participatieniveau sluit aan bij de verwachting die gedurende het gehele proces is gewekt. Een hoger participatieniveau (zoals meebeslissen of coproduceren) is door het college als niet passend en haalbaar geacht, mede gezien de complexiteit van de opgave, de veelheid aan belangen, historie van de locatie en de verantwoordelijkheid tot besluitvorming die uiteindelijk bij de gemeenteraad ligt. 3.

Waarom is er geen uitnodiging voor participatie gegaan naar wijken en dorpen en hun organisaties terwijl de centrale culturele voorziening bedoeld is voor gehele gemeente? Hierin is wel degelijk voorzien. De twee algemene informatiebijeenkomsten zijn breed kenbaar gemaakt via de communicatiekanalen van de gemeente. Denk aan de gemeentelijke website, socials en advertenties in de Nieuwsbode. Een ieder is uitgenodigd te participeren en hierin is ook voorzien, blijkens bijvoorbeeld de vele reacties vanuit inwoners van Zeist op de enquêtes op OMZeist.nl. 4. Is de aanbeveling van de klankbordgroep gevolgd die de meeste inwoners kozen, namelijk een groene, levendige Markt met ruimte voor de warenmarkt, evenementen, terrassen en zitplekken? Hier wordt met de Gebiedsvisie Markt e.o. in voorzien. 5. Waarom is niet gekozen voor een onpartijdige voorzitter en verslaggeving van de klankbordgroep? Dit is een politieke vraag die hier niet kan worden beantwoord. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: Binnen de gemeente Zeist werken we vanuit het uitgangspunt dat medewerkers hun taken zorgvuldig, objectief en transparant uitvoeren. Dit geldt ook voor het voorzitten en voorbereiden en opvolging van bijeenkomsten. Het intern beleggen waarborgt kennis van de inhoud en context, maar ook efficiëntie en continuïteit in het proces. 6.

Waarom zijn er geen geanonimiseerde verslagen van de klankbordgroep beschikbaar? De geanonimiseerde correspondentie met de klankbordgroep wordt u als bijlage bij deze beantwoording ter beschikking gesteld. 7. Waarom zijn de marktkooplui niet geraadpleegd over indeling van de Markt en de haalbaarheid ervan? (De grote wagens hebben een omvang van soms 15-20 meter.) De warenmarktondernemers zijn wel degelijk geraadpleegd over de indeling van de warenmarkt. Twee leden van de warenmarkt zijn ook lid van de klankbordgroep. Zowel over de inpassing van de warenmarkt in de nieuwe situatie als tijdens de bouwperiode heeft afstemming plaatsgevonden. Pagina 21 van de gebiedsvisie gaat hier bijvoorbeeld op in. 8. Waarom zijn de marktkooplui niet geraadpleegd over de continuïteit en verplaatsing tijdens de herontwikkeling van de Markt? (Verplaatsing eist een tol weten zij uit ervaring; ook zal een aantal dan afhaken.) Zie het antwoord op de vorige vraag.

5

6 Gevolgen ruimtelijke inrichting 1. Waarom wordt voor de nieuwbouw de omvang van de Markt verkleind in plaats van andere oplossingen zoals optopping van De Klinker? Nieuwbouw van een huis voor cultuur en ontmoeting leidt tot het realiseren van een aantrekkelijk verblijfsgebied en een rechthoekig plein waarop de warenmarkt en evenementen mogelijk zijn. Optopping van De Klinker leidt niet tot de realisatie van een aantrekkelijker verblijfsgebied en is ook niet gehanteerd als uitgangspunt voor de gebiedsvisie. 2. Is er in de ruimtelijke schets al rekening gehouden met het buitenterras, in- en uitritten. parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, opstelstroken voor taxi’s, “kiss and ride”, hulpdiensten (ambulance, brandweer, politie), leveranciers (o.a. bevoorrading horeca) en boekentransport? De inpassing van een nieuw huis voor cultuur en ontmoeting is in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte en primaire logistieke vraagstukken beschouwd. In de fase van het haalbaarheidsonderzoek zal dit verder worden onderzocht. 3. Idem t.a.v. evenementen en permanente aansluitingen voor water, stroom, goede afvoermogelijkheden en brandputten? (Die zijn er nu nauwelijks of helemaal niet.) Zie het antwoord op de vorige vraag. 4.

Is de beoogde smalle doorgang tussen de Emmaveste en het nieuwe gebouw voor de aanwonenden en passanten een acceptabele keuze gezien veiligheid, geluid, en toetreding van zonlicht? Stedenbouwkundig gezien is dit in een centrumgebied zeker voorstelbaar, de precieze positionering wordt echter met vaststelling van de gebiedsvisie nog niet vastgelegd. Na vaststelling van de gebiedsvisie zal in de volgende fase verdere uitwerking plaatsvinden, met als doel om tot een gepaste definitieve invulling te komen die rekening houdt met de belangen van bijvoorbeeld omwonenden en ondernemers. Hierbij worden aspecten als (sociale) veiligheid, geluid, licht en zicht zeker betrokken. 5. Is de ligging en de vorm van de voorgestelde langgerekte warenmarkt langs de Voorheuvel zuid (waarover al het verkeer zal gaan rijden) acceptabel gezien een veilige toegang en aantrekkelijk verblijf aldaar? Ja, deze vorm is acceptabel en sluit aan bij de ambitie van de warenmarktondernemers om de mogelijkheid te hebben om te komen tot een compacte, aaneengesloten en goed bereikbare warenmarkt. 6. Waarom wordt nu al de optie vastgelegd voor een benodigde uitbreiding van het gebouw voor culturele activiteiten en voor woningbouw als eventuele kostendrager? Is er gerede twijfel of het huidige voorstel t.a.v.

activiteiten en kosten wel haalbaar is? Het raadsvoorstel gaat in op de overwegingen en hoofdopzet van kosten bij een huis voor cultuur en ontmoeting. Woningbouw is geen uitgangspunt, maar behoort tot een terugvalscenario als blijkt dat er onvoldoende maatschappelijk programma kan worden gemaakt in het gebouw. In de fase van het haalbaarheidsonderzoek zal een en ander verder worden uitgewerkt. 7 Betrokkenheid van gebruikers en deelnemers culturele activiteiten 1. Waarom zijn gebruikers van de bestaande cultuurlocaties niet of onvoldoende gehoord? Voor de gemeente is KunstenHuis Idea de gesprekspartner ten aanzien van de cultuurlocaties. Het is aan KHI om hierover overleg te voeren met gebruikers en deelnemers om input op te halen. 2. Waarom is er geen enquête gehouden over de tevredenheid van de huurders en deelnemers over het gebruik van de bestaande locaties? Zie allereerst het antwoord op de vorige vraag. Ondanks dat geen enquête is gehouden weet KunstenHuis Idea door jarenlange ervaring dat er door publiek van de locaties Egeling, de Peppel en de Klinker regelmatig opmerkingen zijn aan docenten, beheerders en publieksmedewerkers over de slechte staat van de gebouwen. Gebruikers zijn hoofdzakelijk de inwoners van Zeist.

6

3. Idem over de animo voor huur bij de te verwachte stijging van de gebruikstarieven bij nieuwbouw? Zoals in een eerdere beantwoording van vragen al is aangegeven is stijging van de gebruikstarieven nog niet aan de orde en ook zeker niet het uitgangspunt. 8 Onderzoek en inventarisaties In het Raadsvoorstel staat op pagina 8 onder het kopje ‘Argumenten tegen / Kanttekeningen’ dat er - na de vaststelling ervan - onderzoek nodig is om te kunnen beoordelen of de gebiedsontwikkeling in de beoogde vorm doorgaat. Het gaat dan om de haalbaarheid van de nieuwbouw, de ruimtelijke inpassing, verkeer, energie en duurzaamheid, leefbaarheid en bruikbaarheid tijdens de bouw. Er zijn echter alternatieve mogelijkheden waarvoor nog geen onderzoek wordt voorgesteld. 8.1 Algemene vragen 1. Welke onderzoeken zijn al voorgenomen? Uiteindelijk moeten alle onderzoeken die nodig zijn in het kader van een gebiedsontwikkeling van deze omvang uitgevoerd worden: er moet een ETFAL-onderbouwing worden opgesteld.

Een EFTAL-onderbouwing (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties) is een rapport dat aantoont dat een bouwplan of project, dat afwijkt van het omgevingsplan, past binnen de regels van de Omgevingswet door een zorgvuldige afweging van alle effecten op de omgeving (zoals geluid, verkeer, ecologie) en te laten zien dat de voorgestelde nieuwe functie een goede en evenwichtige plek krijgt, met aandacht voor beleid, milieukwaliteit en belangen van omwonenden. Daarnaast wordt er in de haalbaarheidsfase een nader financieel onderzoek uitgevoerd, inclusief een dekkingsvoorstel. Welke onderzoeken precies in de haalbaarheidsfase en welke ten behoeve van de wijziging omgevingsplan dan wel omgevingsvergunning worden uitgevoerd is op dit moment nog niet exact duidelijk. Dat een verkeerskundig onderzoek wordt uitgevoerd, evenals onderzoek naar de verdere uitwerking van het ontwerp en onderzoek naar de milieukundige en financiële haalbaarheid, is wel te stellen. 2. Welke van de 2 onderstaande categorieën onderzoeken zullen daaraan worden toegevoegd? a. Verplicht onderzoek voorafgaande aan de besluitvorming over het uitvoeringsplan: beoordeling technisch ontwerp, verkeer, parkeren, geluid, schaduwwerking, grond- en regenwater, grondslag, archeologie, cultuurhistorie, milieu, ecologie – beschermde soorten, bomenverordening, stikstofberekening aanleg/sloop etc.? b.

Onderzoek voorafgaande aan bouw: beoordeling voldoen aan bouwbesluit en andere regelingen? Deze onderzoeken worden uiteindelijk allemaal uitgevoerd. 3. Wordt voorzien in participatie en inspraak over de keuze en vraagstellingen voor het onderzoek? (De vraagstelling heeft invloed op de aard en reikwijdte van het onderzoek.) Nee, daar is nu niet in voorzien, het raadsbesluit dat nu voorligt vormt het kader voor de uit te voeren onderzoeken. Participatie zal in algemene zin uiteraard wel onderdeel uitmaken van de volgende fase. 8,2 Vragen over verkeer / parkeren 1. Is het juist dat de vroegere lijnbusroute over de (korte) Weeshuislaan is aangepast op aandringen van de projectontwikkelaar van het vroegere Stinkensterrein bezwaar maakte tegen een bushalte aldaar? (Reizigersvereniging Rover afdeling Utrecht, inspraakreactie 3e alinea). Dit is het college niet bekend. 2. Bent u het eens met de opvatting van Rover dat de 2 lijnbussen 56 en 158 (straks 15 - 20 meter lang) beter over de oude route (korte) Weeshuislaan-eerste deel Slotlaan kunnen rijden? (Dat is korter en het scheelt rijtijd die nodig is om aansluitingstijden te kunnen halen). NB.: omrijden van verkeer inclusief lijnbussen over de Voorheuvel is in 2014 al breed afgewezen. Nee.

De herinrichting van de Slotlaan is in 2024 op basis van een besluit van de gemeenteraad aangepast, zodat fietsers over de gehele lengte beschikken over een eigen fietspad (in de richting van het Slot). Sindsdien zijn er geen klachten meer over

7

fietsonveiligheid. Dit laat wat het college betreft zien dat een consequente inrichting over de hele winkelstraat zijn vruchten afwerpt. Een gedeeltelijke tweerichtingsweg thv de Hema zou hier afbreuk aan doen en bovendien twee extra haakse bochten opleveren die voor zowel de bus als de andere weggebruikers extra attentie vereist. Voor buslijn 58 (Zeist-Hilversum via De Bilt) zou deze route bovendien een nieuwe omweg betekenen met extra rijtijd. Overigens houden de busmaatschappijen rekening met de lengte en de rijsnelheden op de route bij de berekening van de rijtijden. 3. Kan bij de kruising Rozenstraat/Voorheuvel de veiligheid voor fietsers en voetgangers (waaronder schoolkinderen) worden gewaarborgd? Dit zal nader worden beschouwd in het verkeerskundig onderzoek dat in de haalbaarheidsfase wordt uitgevoerd. 4. Idem het waarborgen van de verkeersveiligheid op de Voorheuvel-zuid in 2 richtingen fietsers en eenrichting autoverkeer dicht langs de huizen? Zie het antwoord op de vorige vraag. 5. Ontbreekt handhaving van parkeren ook in de toekomst grotendeels? Dit is een politieke vraag die hier niet kan worden beantwoord. Aanvulling na Ronde Tafel 13 januari 2026: Handhaving van parkeerbeleid (en/of verkeersregels) maakt geen onderdeel uit van de scope van onderhavig raadsvoorstel.

Als de raad dit met het college wil bespreken, kan daar uiteraard in worden voorzien op een nader te bepalen moment en nader te bepalen vorm, in basis niet gekoppeld aan het raadsvoorstel over de Gebiedsvisie Markt e.o. 6. Kan de toegankelijkheid voor nooddiensten worden gewaarborgd bij de nieuwbouw dicht bij de bestaande bouw? Dit is logischerwijs randvoorwaardelijk bij de verdere uitwerking. 7. Is er na de herontwikkeling feitelijk voldoende plaats op de Markt voor circa 86 marktkramen en voor evenementen? Ja, dit is het geval. 8.3 Vragen over geluidsoverlast en voorzieningen daarvoor 1. Is het u bekend dat bij De Peppel indertijd voorzieningen tegen geluidsoverlast zijn aangebracht en dat er sindsdien weinig last is voor omgeving? (geen klachten over). In 2025 een geluidskast vervangen aan de achterkant van het pand. Verder zijn er recentelijk geen andere geluidswerende voorzieningen aangebracht. De (geluid)overlast zoals deze wordt aangegeven door KunstenHuis Idea heeft met name betrekking op de bezoekersstromen ivm beperkte mogelijkheden binnen en rondom het huidige gebouw. 2. Waarom nu De Peppel huisvesten in de nieuwbouw gezien de geluidsproductie (tot 1 uur in de nacht) zowel binnen als op het marktplein? (Bij Muziekgebouw Vredenburg was daarvoor intern een kostbare extra investering nodig).

Deze wens komt voort uit de ambitie om cultuur te clusteren en het niet meer voldoen van De Peppel. 8.4 Vragen overige verblijfskwaliteit bezoekers Markt en woonklimaat omgeving Zie petitie en voorgaande vragen over verkeer / parkeren en over geluidsoverlast en verder onder punt 6. 1. Is of wordt er onderzoek naar verblijfskwaliteit en woonklimaat gedaan? Ja, dit krijgt een plek in de onderzoeken die worden uitgevoerd in de haalbaarheidsfase. 2. Vragen door en namens 142 omwonenden en 600 + ondertekenaars petitie over onder meer hoe de overlast te voor komen t.a.v.: a. Verdichting door nieuwbouw? Wateroverlast door verdichting? b. Bouwoverlast, milieuoverlast en bouwschade tijdens uitvoering? c. Reflectie van glas van gebouw, vermindering daglicht en zon? d. Onveiligheid op straat (steeg); beperking toegang parkeergarages, overlast laden en lossen? e. Aantasting (micro)klimaat en verwachte hittestress door minder plaats voor volwassen bomen? f. Vermindering privacy en uitzicht? g. Verslechtering woonomgeving in het algemeen?

8

Deze onderwerpen krijgen een plek in de onderzoeken die worden uitgevoerd in de haalbaarheidsfase.

8.5 Vragen over onderzoek huidige locaties 1. Wat is de huidige bezetting in percentages van de ruimten van de 3 locaties? Wat zijn de toptijden en daltijden per dag, week en maand? Zie pagina 9 en 10 van het globale programma van eisen van KHI (opgesteld mede op basis van huidige activiteiten op de drie locaties). 2. Wat is de staat van onderhoud en noodzaak van investeringen bij de 3 locaties en/of kan worden volstaan met voortzetting van het regulier onderhoud? Zie voor De Klinker de beantwoording van vraag 9 van de fractie van de SP; duidelijk is dat bij instandhouding van De Klinker groot onderhoud / renovatie nodig is. Zie ook Bijlage 3 van het raadsvoorstel. Ook voor De Peppel wordt op dit moment, gelet op de onduidelijkheid over de toekomst, terughoudend omgegaan met onderhoud. Een overzicht van het uit te voeren onderhoud tot en met 2023 treft u als bijlage aan. Indien duidelijk wordt dat er geen samenvoeging van de drie locaties in een nieuw huis voor cultuur en ontmoeting komt dan wordt op dat moment onderzocht wat nodig is om De Peppel als poppodium in stand te houden. Vanuit KunstenHuis Idea wordt aangegeven dat ook De Peppel grondig zal moeten worden aangepakt. Voor de Egeling geeft KunstenHuis Idea aan dat conform het MJOP van KunstenHuis Idea binnen 10 jaar kritieke onderdelen moeten worden vervangen.

In de reserveringen heeft KunstenHuis Idea daar, gelet op het besluitvormingstraject over mogelijke samenvoeging, vooralsnog geen rekening mee gehouden. Mocht de raad niet tot een besluit komen en/of afzien van samenvoeging dan moet KunstenHuis Idea de voorziening qua reservering aanpassen (wat effect heeft op de dienstverlening). 3. Wat zijn de mogelijkheden voor renovatie van beide locaties? Renovatie van de locaties is mogelijk. Dit is echter kostbaar en aan de ambitie om cultuur te clusteren en de verblijfskwaliteit van de Markt te verbeteren kan dan niet worden voldaan. 8.6 Onderzoek gebruikstarieven, zie ook onder punt 7.3 1. Waarom is er geen enquête gehouden over de animo voor huur bij de te verwachte stijging van de gebruikstarieven bij nieuwbouw? Dat is op dit moment niet aan de orde. Zie beantwoording eerdere vragen mbt stijging gebruikstarieven. 8.7 Evaluatie vergelijkbare initiatieven elders 1. Is gebruik gemaakt van evaluatierapporten van nieuwbouw en renovaties van dergelijke voorzieningen in andere gemeenten: zowel procesmatig, inhoudelijk, financieel en effecten? Bij het opstellen van de gebiedsvisie is rekenschap gegeven aan ervaringen die in andere gemeenten zijn opgedaan met nieuwbouw en/of renovatie voor maatschappelijke voorzieningen en het realiseren van aantrekkelijke openbare ruimte op centrumlocaties.

Er zijn bewust bureaus ingeschakeld die hier ervaring mee hebben, zoals B+B en bbn. 2. En zo ja, zijn de rapporten beschikbaar voor de raad en derden? Specifieke rapporten zijn, voor zover relevant, toegevoegd aan het raadsvoorstel. 9 Openstaande vragen over financiën en gevolgen 1. Bent u het eens dat de kostenraming nog onvolledig is en de onderbouwing grotendeels ontbreekt voor de burgers en andere belanghebbenden?

9

De kostenraming is bedoeld om de raad inzicht te geven in de twee scenario’s: sloop – nieuwbouw versus renovatie – uitbreiding. Het betreft dus geen definitieve raming, deze volgt in de volgende fase: het haalbaarheidsonderzoek. 2. In hoeverre dreigt er een aanzienlijke overschrijding van de kosten? (Gezien de doorgaans optimistische begrotingen van gemeente Zeist is helderheid over de ramingen dringend nodig (zie pag. 25 rapport Rekenkamer, 7 oktober 2025). Graag benadrukken we dat de raad met het voorliggende besluit geen besluit neemt tot het beschikbaar stellen van krediet. Er is nu alleen sprake van een raming om een vergelijking tussen de scenario's te maken. U ontvangt in de volgende fase een uitgewerkt financieel voorstel. 3. Leiden de uiteindelijke kosten van de bouw en exploitatie tot bezuiniging op de voorzieningen in Zeist, ook op cultureel gebied? (Denk hierbij ook aan de verwachte begrotingsproblemen voor het ravijnjaar 2027 en verder.) Daar gaat het college op dit moment niet van uit. 4. En verwacht de gemeente dat de betreffende eenmalige uitgaven en de waarschijnlijk langdurige exploitatietekorten in Zeist leiden tot een verhoging van de belastingen en andere voor de burgers bedrijven? Daar gaat het college op dit moment niet van uit. 9.1 Vragen over Investeringskosten inclusief incidentele dekking 1.

Geldt het uitgangspunt nog dat fusie leidt tot oorspronkelijke kostenbesparingen: 1mln. i.p.v. extra uitgaven? De taakstelling met betrekking tot de fusie is in november 2025 door de gemeente afgerond en staat los van het nieuw te bouwen voor cultuur en ontmoeting. 2. Heeft u rekening gehouden met de constatering dat de oorspronkelijke ramingen van vergelijkbare projecten in Zeist en bij soortgelijke initiatieven in andere gemeenten na afronding overschreden zijn met een factor 2-3? (dat is voor De Klinker e.o. maximaal 94 -141 mln. in plaats van 47 mln. zie bijgaande bijlagen 2 en 4 van de schriftelijke Inspraakreactie van Stichting Beter Zeist. Nee, daar is geen rekening mee gehouden. In het raadsvoorstel wordt uitgegaan van de raming zoals opgesteld door deskundigen. 3. Om welke percentages dekking via projectbudget en reguliere begrotingsposten gaat het bij de totale raming van 47 mln.? Dat is op dit moment nog niet bekend. 4. Is er risicoanalyse gemaakt? (vertragingen, technische complicaties etc.) Nee dit volgt in een volgende fase. 5. Wat zijn de risico’s voor de locaties en Bunnik, De Bilt als de centrale huisvesting financieel in de problemen komt? Niet meer dan nu het geval is. KunstenHuis Idea ontvangt subsidie voor het leveren van publieke diensten die deels wettelijk zijn vastgelegd.

De verschillende gemeenten maken jaarlijks afspraken met KunstenHuis Idea over de hoogte en besteding hiervan. Over de huisvesting zijn en worden dekkende financiële afspraken gemaakt om risico's te minimaliseren. 6. Wat zit er in de huidige ramingen van het Raadsvoorstel? (de onderliggende stukken ontbreken: zie het Excel-overzicht Ir. H.J. Hoorn op basis van inmiddels opgevraagde stukken.) U kunt zelf uit de raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel, opmaken welke kosten zijn meegenomen. 7. Is in investering nieuwbouw behalve sloopkosten ook kapitaalvernietiging huidige gebouw meegenomen? Nee, het huidige pand kent geen boekwaarde. 8. Zijn de kosten geraamd van verplicht en aanvullend onderzoek? Er is nog geen uitputtend overzicht van de uit te voeren onderzoeken en dus niet alle onderzoeken zijn opgenomen in de raming. Dit geldt ook voor de variant renovatie en uitbreiding. Een en ander volgt in de volgende fase.

10

9. Is het onderhoud van De Klinker wel, deels of niet gedaan? (Zie unaniem aangenomen amendement over wel uitvoeren achterstallig onderhoud van De Klinker (21RV060) Zie eerdere beantwoording. 10. En idem het onderhoud van de andere 2 locaties? Voor de andere twee locaties geldt hetzelfde. 11. Wat is de onderbouwing van het verschil van de kosten van renovatie van De Klinker: 24 mln. op pag. 6 Rv; ruim 48 mln. op pag. 7 Rv? (zie ook eerder ingediende nieuw gestelde Raadsvragen van Seyst.nu en NDZ) Zie de opgestelde raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel. 12. Wat is de onderbouwing (op basis van een plan) van de geraamde verplaatsingskosten van 4,6 mln. euro bij een algehele renovatie van De Klinker? Dit betreffen tijdelijke huisvestingskosten. Er wordt in de raming zekerheidshalve uitgegaan van het plaatsen van noodunits. 13. Is een gefaseerde renovatie zonder verplaatsing ook geraamd? Nee. 14. Wat zijn de kosten van afbraak van De Klinker of delen ervan? Zie de raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel. 15. Waarom ontbreken de schattingen van de kosten en opbrengsten van de andere locaties? Het college ziet graag eerst een raadsbesluit over het uitgangspunt van sloop – nieuwbouw voordat verdere kosten gemaakt worden. 16. Wat is de onderbouwing van 2,2 mln.

euro + 112.500 euro exploitatiekosten voor het wijkcentrum? Dit is op basis van kengetallen bepaald, circa 5.000 euro per m2. 17. Wat is de omvang en onderbouwing van de Inrichtingskosten van de nieuwbouw? De raming is opgesteld aan de hand van kengetallen, dit geldt ook voor de inrichtingskosten. 18. Inrichting Marktterrein e.o.: onderbouwing weginrichting, plaveisel, stroomkasten Markt, groen etc.? Dit volgt in de fase van het haalbaarheidsonderzoek. 19. Is in voldoende mate onvoorzien geraamd? (Doorgaans 5-10 % bij nieuwbouw en 3-5 % bij renovatie.) Er is rekening gehouden met 10% onvoorzien, zie raming bijlage 5 van het raadsvoorstel. 20. Is er meer- en minderwerk in de raming opgenomen voor o.a. extra wensen en aanpassingen van het ontwerp? Nee, dit omdat er nog geen sprake is van een ontwerp. Het betreft een raming op basis van vierkante meters. 21. Idem kosten contractuele verplichtingen? Het is niet duidelijk wat er precies wordt bedoeld met deze vraag, zie de raming voor posten die zijn meegenomen. 22. Planschade onroerend goed in omgeving meegenomen? Nee, dat is nog niet meegenomen. 23. Juridische advisering en procedures (zoals vergunningen) geraamd? Interne kosten zijn nog niet geraamd, wel diverse honoraria van adviseurs, zie pagina 6 van de raming. 24.

Kosten voor externe deskundige projectbegeleiding van gemeente bij nieuwbouw en renovatie(s)? Zie de post projectmanagement op pagina 6 van de raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel. 25. Rekening gehouden met prijsrisico’s en inflatie? Ja zie pagina 7 van de raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel. 26. Idem raming kostenstijging en budgetoverschrijdingen? Zie pagina 7 van de raming, bijlage 5 van het raadsvoorstel. 27. Is het juist dat de huidige bouwkostenkosten van 47 mln. exclusief BTW zijn geraamd? Waarom staat dat niet in het raadsvoorstel? Dit is juist, voor deze fase is de BTW nog buiten de berekeningen gehouden omdat hier nog geen definitief bedrag aan te koppelen is. Door de verschillende activiteiten en gebruikers zal er uiteindelijk een mengpercentage gelden waarop een deel van de btw verhaalbaar/compensabel zal zijn en daarmee geen rol zal spelen. Een ander deel zal

11

kostenverhogend (kunnen) worden, hetgeen wel tot extra kosten zal leiden. Omdat er nu nog geen volledig beeld is welke afspraken worden gemaakt en welke gebruikers precies hoeveel m2 zullen gaan gebruiken is dat nu nog niet volledig in kaart te brengen.

28. In hoeverre en in welke mate is rekening gehouden met Interne plankosten en overheadkosten voor gehele samengestelde project: projectmanagement, inkoop, Europese aanbesteding, juridische ondersteuning, communicatie, vergunningen, toezicht en handhaving? Zitten deze kosten al of niet geheel in de geraamde bedragen verwerkt? Zie voorgaande beantwoording. Deels is dit opgenomen in de raming en deels, zoals de interne kosten, niet. In het vervolgonderzoek in de haalbaarheidsfase wordt dit verder uitgewerkt. 9.2 Vragen over effecten 1. Wat zijn de gevolgen van de uitvoering van de visie voor uitvoeringscapaciteit t.b.v. andere activiteiten t.a.v. prioritering en tijdstermijnen? Zoals aangegeven is er reeds rekening gehouden met dit mogelijke project in de werkvoorraad van diverse disciplines, daarnaast wordt externe expertise ingezet waar nodig. 2. Idem de gevolgen van bezuinigingen op voorzieningen voor burgers en bedrijven in Zeist? De vraag bevat een aanname die het college niet herkent. Los daarvan is dit is een afweging die uiteindelijk gemaakt moet worden na afronding van het haalbaarheidsonderzoek. 3. Idem de impact transitie op het bezoek aan de Markt e.o.? Dit is afhankelijk van de verdere uitwerking van de inhoud en fasering van de plannen. 4.

Idem de effecten op de bestaande culturele activiteiten? Ook dit is afhankelijk van de verdere uitwerking van de inhoud en fasering van de plannen. 9.3 Vragen over jaarlijkse (exploitatie)kosten 1. Wat zijn de percentages voor rentekosten en aflossingen van leningen (Waterstaatsbank), en idem voor afschrijvingen en onderhoud? In de raming is rekening gehouden met rentekosten van 1%, de afschrijving is bepaald aan de hand van de verschillende afschrijvingstermijnen. Voor onderhoud is een vast bedrag per m2 gehanteerd. Zie pagina 3 en 5 van de raming. 2. Zijn de effecten van de transitie op het bezoek en de exploitatie van KunstenHuis Idea geraamd? Nee deze zijn niet geraamd, uitgangspunt is dat de drie locaties ‘open’ blijven tot het moment van ingebruikname van het nieuwe huis van cultuur en ontmoeting. 3. Waarop is het verwachte aantal gebaseerd van 400.000 bezoeken per jaar voor de nieuwe huisvesting in Zeist? (Zie Raadsvoorstel, bijlage 2, parg. 3.4.1.) Dit is een inschatting op basis van het huidige aantal bezoekers. Zo kende de bibliotheek in 2024 alleen al ruim 220.000 bezoekers en waren er circa 40.000 theater- en concertbezoeken. Verder bezochten in 2024 bijna 4.000 cursisten (vaak wekelijks) een van de drie locaties. Zie: https://kunstenhuisidea.nl/wpcontent/uploads/2025/05/KUNSTENHUIS_JAARVERSLAG_2024_LR.pdf 10 Alternatieven voor aanpassing Raadsvoorstel 1.

Zijn of worden de mogelijkheden onderzocht voor: a. Optimalisering van de huidige situatie in afwachting van meer helderheid over de ontwikkeling van centrum Zeist? b. Beperkt renoveren van de Klinker? c. Nieuw zonder functie De Peppel en (deels) met functie De Egeling of omgekeerd; d. Nieuwbouw met alle functies. Als onderdeel van onderhavig raadsvoorstel wordt dit nu niet onderzocht.

12

2. Waarom een cultuurhuis in centrum op de Markt? Zijn de mogelijkheden elders onderzocht? School Bergweg bij Watertoren? Terrein achter 1e Dorpsstraat e.d.? Op deze afweging wordt in het raadsvoorstel en de gebiedsvisie zelf uitgebreid ingegaan. 3. Vindt u dat bij nieuwbouw een ruime afstand tot de bestaande huizen en bedrijven. noodzakelijk is? In het raadsvoorstel en de gebiedsvisie wordt ingegaan op waarom het voorstelbaar is het huis voor cultuur en ontmoeting te positioneren op de beoogde locatie. 4. Bent u van mening dat het bij elke aanpassing van de Markt e.o. nodig is deze groen, veilig en aantrekkelijk in te richten? Zoals in het raadsvoorstel en in de gebiedsvisie verwoord is, vormt een groene, veilige en aantrekkelijke inrichting van de Markt het uitgangspunt voor het opstellen van de gebiedsvisie.

13