250904 Inspraakreactie E. Visscher Stichting Beter Zeist - Gebiedsvisie Driebergen-Zeist

Contactadres: Boskant 7 3708 BP Zeist T: 030-53699782 KvKnr.: 30250364 ANBI-instelling per 1-1-2012 NL98 INGB 0005 8035 12 E: beterzeist@gmail.com www.beterzeist.com Concept inspraakreactie Stichting Beter Zeist over Raadsvoorstel Gebiedsvisie Driebergen-Zeist / 4 september 2025 ANBI-organisatie Stichting Beter Zeist fungeert sinds 2008 als platform van bewoners, groepen en organisaties over vraagstukken van fysieke omgeving en participatie, zie https://beterzeist.com/ Beter Zeist neemt deel aan de burgercoalitie Stationsgebied Driebergen-Zeist, zie daarvoor https://stationsgebied-driebergen-zeist.nl/ Participatie Stichting Beter Zeist heeft in het kader van de burgercoalitie deelgenomen aan de participatie t.b.v. het opstellen van de gebiedsvisie. Ze steunt de keuze voor een compact bouwgebied dat binnen de contour ligt. (pag. 47 nota) Wel vindt Beter Zeist samen met de andere coalitiepartners dat er vanuit de projectorganisatie c.q. gemeenten niet of te weinig is gereageerd op de gezamenlijke adviezen en de resultaten van externe onderzoeken die de coalitie heeft laten uitvoeren. Dat had onzes inziens in het kader van de afgesproken advisering wel gemoeten. Zie de definitie van adviseren in de gemeentelijke beleidskaders over participatie1) Advisering Hiervoor wordt verwezen naar de documenten die staan weergegeven op boven genoemde website.

Een ernstige omissie is het ontbreken van een onderbouwde reactie op onze voorstellen en vragen over de wenselijke toepassing van de lagenbenadering als hulpmiddel voor de kaderstellingeffecten van de beoogde nieuwbouw. Denk onder meer aan mobiliteit en parkeren, duurzaamheid, gebiedswaarden, milieu, ecologie en ecologische verbindingen etc. Verder ontbreken reacties op de resultaten van de (interne en externe) adviezen van de coalitie die zijn toegelicht aan leden van de gemeenteraden. Daarbij ging het om toekomstgerichte aanbevelingen over het toepassen van duurzame stedenbouw2). En ook om de ambitie 1

) In het Handvat Participatie voor gemeentelijke omgevingsactiviteiten (jan. 2022) staat op pag. 4 over de mate van invloed bij Adviseren: De uitkomst is een advies van de doelgroep (belanghebbenden volgens Art. 1.2 Awb) aan het bestuur over de gewenste richting. Het bestuur moet argumenten geven waarom zij het advies wel of niet overneemt. De uitkomst wordt meegewogen. In soortgelijke termen wordt dat herhaald in de Beleidsregel participatie van ruimtelijke initiatieven Zeist van januari 2024. Zie onder punt 4 Bepalingen: 4.4 reageren op reacties van belanghebbenden en 4.5 Voldoende motoveren van belangenafweging. 2

). Zie website burgercoalitie (home, Documenten). Bij de advisering ging het onder meer om: - Het ‘Visiedocument versie 1.0’ en de verkorte versie/samenvatting daarvan; - ‘Bouwstenen voor een woonbiotoop’ met aanbevelingen over integratie van natuur- en cultuurwaarden, belangrijke principes, ontwikkelingsstrategieën en planvormingsmethoden; - De ‘NL Omgevingsscan’ een rapport met aanbevelingen over beoordeling van de kwaliteit en risico’s van een locatie t.a.v. duurzaamheid, klimaatadaptatie, gezondheid en biodiversiteit.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

1

om de effecten van de nieuwe bouwkern op de groene omgeving met landgoederen daadwerkelijk te compenseren door gebruikmaking van het Groen Groeit Mee pact. Net als Utrechts Landschap bevelen wij aan de versterking van de natuur randvoorwaardelijk te maken voor de beoogde ontwikkeling. Zie in ruimer verband ook de Bijlage: Integrale gebiedsontwikkeling met afweging van omgevingskwaliteiten en waarden. Bouwambitie voor Stationsgebied In de nota staat dat een scenario is onderzocht van 2.000 woningen en 1.200 arbeidsplaatsen (pag. 24). Van de woningen zou 70% betaalbaar moeten zijn (pag. 31 e.v.). Er zijn in de loop der tijd toenemende woningambities genoemd voor het gebied3). Kennelijk is er volgens de projectorganisatie veel mogelijk, maar of dat haalbaar is vergt nog nader onderzoek. Toch worden in paragraaf 5.3. van de nota alvast 22 robuuste keuzes gemaakt. Waarom wacht men niet met het vaststellen van de nota tot er meer duidelijkheid is over de mogelijkheden en beperkingen? Op pag. 49 van de nota staat bijvoorbeeld over de woningbouw het volgende: “De draagkracht van het gebied is leidend voor het uiteindelijke te realiseren aantal woningen en daarmee ook voor de gemiddelde bouwhoogte en dichtheid.” (gebied binnen rode contour op pag. 47 Nota?). Maar de effecten van de nieuwbouw op de ruime omgeving zullen daarbij ook moeten worden onderzocht waar deze effecten optreden.

Dit met het oog op een integrale planontwikkeling in het kader van de Omgevingswet. Bebouwing Over de bouwhoogte en dichtheid staat als robuuste keuze dat deze wordt afgestemd op de omgeving en menselijke maat. Daarover is door de externe deskundigen die door de coalitie zijn gevraagd het nodige gezegd. Wij vragen hun adviezen nader te gebruiken voor de opzet van de bebouwing. Daarbij is het de vraag of hoogteaccenten van 13 lagen (participatieverslag pag. 42) veel oplevert nog los van de overlast van geluid en licht op de omgeving. Voor de opwek en het gebruik van duurzame energie in ieder geval niet. Verder vergen hoge gebouwen veel ruimte voor benodigde voorzieningen op de grond. Een ander punt is het accent op appartementen voor starters, kleine huishoudens en senioren (pag. 63 Visie). Dat zijn bewoners die in het algemeen snel weer verhuizen 3

) Na het voorstel van Abbing voor een beperkt aantal huizen bij het station is met ingang van 2020 de bouwambitie voor het stationsgebied opgehoogd tot 500-1.500 woningen (Contour REP U10). Die ambitie is overgenomen in het IRP waarna gemeente Zeist deze in haar Propositie van Zeist heeft onderschreven. Verder heeft het huidige college in 2022 voor Driebergen-Zeist bij de uitleg van het Coalitieakkoord Zeist 2022-2026 een woningambitie genoemd van 1.500. Dat aantal is verder opgehoogd tot 1.500-2.500 in de onderbouwing van de Woondeal 2022-2030 Regio Utrecht d.d. 18-08-2022 tussen provincie, gemeenten, corporaties en bouwpartijen (RIB23.029, pag. 67). Op pagina 10 van de (concept) Gebiedsvisie staat dat het Ontwikkelperspectief Utrecht Nabij (2020) en in het Integraal Ruimtelijk Perspectief 2021-2040 (2021) wordt uitgegaan van 1.5002.500 woningen voor Driebergen-Zeist als transformatielocatie bij een mobiliteitsknooppunt. Voor Utrecht Nabij (2020) het IRP (2021) is dit onjuist. In Utrecht Nabij worden voor het Station Driebergen-Zeist juist geen woningaantallen genoemd. In het IRP (2021) is in de tabel op pagina 150 en 151 voor Driebergen-Zeist als minimumaantal 500 woningen opgenomen en als maximumaantal 1.500. Ook in het Ontwikkelperspectief Novex-gebied Utrecht-Amersfoort (2023) worden geen woningaantallen genoemd voor de ‘Regiopoort Driebergen-Zeist’.

(Of deze regiopoort succesvol zal zijn als knooppunt voor overstappers naar het USP valt nog te bezien).

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

2

waardoor de sociale cohesie, saamhorigheid, leefbaarheid en veiligheid in het geding komen. We moeten vermijden dat er een buurt ontstaat die na verloop van tijd een ‘no go area’ wordt. Juist gemeente Zeist heeft daar bij hoogbouw Zeist-west en -noord ervaring mee. Een laatste overweging is dat uit onderzoek blijkt dat de gezondheid van inwoners boven woonlaag 5-6 in de praktijk slechter is dan in de onderste woonlagen. Dat heeft niet te maken met het toewijzingsbeleid van woningen. Mede daarom is hoogbouw geen goede keuze. Aanbevelingen 1. Stichting Beter Zeist acht de huidige concept-gebiedsvisie nog onvoldoende onderbouwd om als basis te dienen voor de vervolgfase. Zo wordt de beantwoording van vrijwel alle technische vragen van NDZ en GL naar de toekomst verwezen. Laat eerst het benodigde onderzoek worden uitgevoerd zodat dan met volwaardige participatie tot een deugdelijk onderbouwde en integrale visie kan worden gekomen. Wij bevelen daarom aan het concept nu niet vast te stellen, maar in het dictum het huidige concept aan te duiden als eerste ontwerp dat op basis van het vervolgproces wordt aangepast tot conceptvisie. 2. De benodigde budgetten voor de vervolgfase wel beschikbaar te stellen. Tot slot Beter Zeist wil graag een bijdrage leveren aan een integrale gebiedsontwikkeling waar alle betrokkenen mee kunnen instemmen.

En die leidt tot een prettige woon- en leefomgeving waar inwoners en bezoekers trots op kunnen zijn. Daarbij gaat het primair niet zozeer om kwantiteiten maar om kwaliteiten. Dat is de beste garantie dat de nieuwe buurt ook in de toekomst een goed woonklimaat krijgt en behoudt. En dat de groene monumentale omgeving in stand blijft en de ecologische verbindingszones versterkt worden. __________________ Bijlage: Integrale gebiedsontwikkeling met afweging van omgevingskwaliteiten en -waarden Een onderbouwde afweging is nodig in verband met het vereiste in de Omgevingswet van een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (EFTAL) en gezien toekomstverwachtingen voor de lange termijn, zoals de benodigde aanpassing aan de verwachte klimaatverandering. In de huidige gebiedsvisie staat daarover nog weinig informatie. De volgende onderwerpen zullen in onderling verband moeten worden bezien. Status en betekenis station: landschapsstation of bouwlocatie (zie eerdere beleidsontwikkeling en relatie met randstad en eventuele spoorverbreding voor HSL). Ecologie en biodiversiteit: ecologische verbindingen, ‘stepping stones’ en soortenrijkdom (Pact Groen groeit mee). Water- en bodemkwaliteit: management en -beheer: (grondwater, kwelwater en oppervlaktewater, beperking bestrijdingsmiddelen en bodemverontreiniging).

Cultuurhistorie: bebouwing, landgoederen Stichtse Lustwarande en landschap. Recreatie: effecten op mens, natuur en economie. Bouwambitie: onderbouwing variërende woningaantallen (500-1500 en 1500-2500) en voor welke woningvraag en welke werkbehoefte wordt bedoeld. Stedenbouw: natuurinclusief ontwerp, duurzaamheid en invloed op leefbaarheid en gezondheid (bouwhoogte, betrokkenheid bij omgeving, windsterkte en microklimaat). Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

3

Bewoning: effecten doelgroepen (invloed samenstelling huishoudens op leefbaarheid en veiligheid (1-2 persoonshuishoudens, inkomens en leeftijden. Voorzieningen: onderwijs, Retail (supermarkt), kantoorruimten, recreatie en sport. Mobiliteit en parkeren: effecten van normering en onderbouwde verwachtingen op verkeersinfrastructuur. Draagvlak en participatie: negeren of samenwerken (rekening houden met suggesties, onderzoek en bedoeling omgevingswet). Ontwikkelstrategie: organisch, stapsgewijs of integraal. Businesscase: financiën t.o.v. haalbaarheid doelstellingen en verwachtingen.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

4