24RV057 rv Gebiedsvisie Dijnselburg

RAADSVOORSTEL Gebiedsvisie Dijnselburg

Portefeuillehouder

Walter van Dijk

Ontvangst griffie

28 augustus 2024

Opsteller

Peter Vuijk 469625/24RV057

Ronde Tafel

26 september

Zaak/stuknummer

Debat

-

Besluit college

27 augustus 2024

Raadsvergadering

12 november

Onderwerp Gebiedsvisie Dijnselburg

Doel van het voorstel Voorgesteld wordt om in te stemmen met de ‘Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg’ en met de daarin omschreven wijzigingen van de gebiedsvisie. Door de gebiedsvisie Dijnselburg vast te stellen worden onder andere: • de aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteiten bepaald die het fundament van de gebiedsvisie vormen en die versterking behoeven. Ook het biedt het een raamwerk en richtsnoer voor (gefaseerde) planuitwerking, gericht op samenhang, kwaliteit en leefbaarheid van Dijnselburg. • kaders gesteld voor een adequate ruimtelijke- en functionele afweging van initiatieven, gericht op een voorspoedig maar zorgvuldig te doorlopen proces; • ruimte geboden aan ontwikkelingen die bijdragen aan de gewenste kwaliteitsverbetering. • natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden en beschermd; • basis en kaders geboden voor verankering in het omgevingsplan; • de beoogde (stedelijke) ontwikkelingen buiten de rode contour in de kernrandzone onderbouwd.

Voorgesteld besluit 1. Instemmen met de ‘Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg’ en met de daarin omschreven wijzigingen van de gebiedsvisie. 2. De gebiedsvisie Dijnselburg vaststellen. Besluit Raad

Inhoud (korte samenvatting) De laatste jaren is met omwonenden en grondeigenaren hard gewerkt om te komen tot een gebiedsvisie voor Dijnselburg. In de gebiedsvisie staan de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden centraal. De ontwerp-gebiedsvisie heeft van 30 mei t/m 10 juli 2024 ter inzage gelegen. In die periode zijn zeven zienswijzen ingediend. Er is een Nota van Beantwoording opgesteld en de gebiedsvisie is op onderdelen aangepast.

Pagina 1 van 8

VERDIEPING Inleiding In 2017 is het eerste bestuurlijke besluit genomen om te komen tot een gebiedsvisie voor Dijnselburg. In de periode 2018-2021 is in een intensief participatieproces gewerkt aan een haalbare gebiedsvisie voor het landgoed Dijnselburg en de aangrenzende locaties: het recreatiepark en het sportgebied. In november 2018 is hiervoor de Kadernotitie Dijnselburg door de gemeenteraad vastgesteld. Na het vaststellen van deze kadernotitie is een breed participatieproces gestart dat veel inzichten heeft geboden. Dit heeft helaas door de vele verschillende belangen ook geleid tot een patstelling. Hierdoor is het planproces vastgelopen, terwijl de behoefte aan een kaderstellende en haalbare gebiedsvisie voor Dijnselburg nog steeds even zo groot is. Dijnselburg ligt bovendien in de zogenaamde kernrandzone, waarbinnen ontwikkelingen alleen mogelijk zijn op basis van een vastgestelde gebiedsvisie (conform provinciaal beleid). Hierdoor, en ook na signalen vanuit de participatiegroep hebben wij als gemeente een krachtiger regierol op ons genomen om de gebiedsvisie te voltooien en het vastgelopen planvormingsproces los te trekken. Ook zijn er verschillende gesprekken gevoerd met de grotere grondeigenaren en waar nodig afspraken gemaakt. De cultuurhistorische en ecologische kernwaarden vormen de bouwstenen van de uiteindelijke gebiedsvisie.

Na het collegebesluit van 28 mei 2024 heeft de ontwerp gebiedsvisie van 30 mei t/m 10 juli 2024 ter inzage gelegen. Op 29 juni 2024 is er een inloopavond gehouden. Tijdens de terinzageleggingsperiode zijn zeven zienswijzen ingediend, door de volgende organisaties: 1. Vereniging Bosch en Duin en omwonenden Amersfoortseweg 2. Landgoed Dijnselburg 3. Buurt- en Belangenvereniging Huis ter Heide 4. Privé-persoon 5. Stichting Beter Zeist 6. Stichting Milieuzorg Zeist 7. Fysio Sport & Training Dijnselburg, Artrose Instituut Nederland, Medinello Hieronder worden de belangrijkste aandachtspunten uit de zienswijzen genoemd. Een aantal zienswijzen (1,3,5,6) spreekt waardering uit voor het behoud van cultuurhistorische en ecologische waarden en het terugbrengen van de woningbouw tot 200 woningen op het recreatiepark en in de sporthoek. Sommige zienswijzen richten zich niet rechtstreeks op de (tekst van) de gebiedsvisie, maar tegen onder andere het introduceren van woningbouw als een financiële oplossing. Ook zijn er zorgen over de houding van de landgoedeigenaar, die geen kwaliteitsverbetering zou willen doen, maar wel beperkte kansen krijgt om te bouwen op het landgoed. Ook stelt men vraagtekens bij de afsluiting van het landgoed voor het publiek.

In de beantwoording stellen wij als gemeente onder meer dat er met de gebiedsvisie wordt gestreefd om tot kwaliteitsverbetering te komen voor het gehele plangebied. Niet de financiën, maar de woningbehoefte in Zeist ligt ten grondslag aan het introduceren van woningbouw in de gebiedsvisie Dijnselburg. Uitgangspunt voor de ontwikkeling is de kwaliteit van het woonmilieu en niet het aantal woningen1. Er is dan ook zorgvuldig bekeken hoe, waar en hoeveel woningbouw zo zorgvuldig mogelijk ingepast kan worden op het landgoed, rekening houdend met de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Woningbouw aan de westkant van het plangebied (ter plaatse van het recreatiepark en in de sporthoek) kan niet alleen zorgen voor kwaliteitsverbetering in dit gebied, maar biedt ook ruimte om eenmalig financieel bij te dragen aan het herstel van het landgoed. Verder kan de eventuele ontwikkeling van kleinschalige (woning)bouw op het landgoed onder strenge voorwaarden als extra kans bijdragen aan een rendabel beheer en onderhoud van het landgoed. Ook wordt er met de gebiedsvisie naar gestreefd om het landgoed (weer) open te stellen. Wel is het landgoed privé-eigendom, de gemeente kan het openstellen niet afdwingen middels de gebiedsvisie. Als gemeente zullen we ons niettemin blijven inspannen om het landgoed open te stellen.

1 Bron: Kadernotitie Gebiedsvisie Dijnselburg, 2018

Pagina 2 van 8

Een vraag van de landgoedeigenaar is waarom de samenhang van het plangebied niet versterkt wordt met de gebiedsvisie. Als gemeente zijn we van mening dat de samenhang van het gebied wel wordt versterkt; de gebiedsvisie zet in op versterking van de samenhang waarbij de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden de dragers vormen. Door ook bij de bouwplannen in de westkant van het plangebied rekening te houden met de cultuurhistorische en ecologische waarden kunnen deze waarden worden versterkt. Bovendien kan aangesloten worden bij de reeds sterke cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden van het landgoed. Op hun beurt kunnen deze waarden ook nog verder versterkt worden. In de Nota van Beantwoording zijn de zienswijzen en de beantwoording hiervan opgenomen. Op basis van de zienswijzen is de gebiedsvisie op enkele onderdelen aangepast. Het betreft veelal kleinere tekstuele aanpassingen, op de kaarten of in de legenda’s. Enkele meer in het oog springende aanpassingen zijn: • De (kronkel)paden in de ‘Kuil’ zijn uit de gebiedsvisiekaarten verwijderd, omdat dit een ecologisch rustgebied is. • Honden dienen aangelijnd te worden met een opruimplicht vanwege de aanwezigheid van dassen.

Vervolgproces na vaststelling van de gebiedsvisie De gebiedsvisie Dijnselburg vormt het beleidskader en de basis voor de toekomstige gebiedsontwikkelingen in het plangebied. Recreatiepark en sporthoek BPD (Bouwfonds Gebiedsontwikkeling) en de gemeente hebben beiden ongeveer de helft van de grond van het recreatiepark Dijnselburg in eigendom. Samen willen we ten behoeve van een integrale ontwikkeling van het recreatiepark de toekomstige ontwikkelmogelijkheden onderzoeken om te komen tot een natuur inclusieve woonbuurt. Hiertoe zijn in november 2023 afspraken op hoofdlijnen, met de status van intentieovereenkomst, gemaakt. Op 9 november 2023 heeft de gemeenteraad unaniem besloten om de opstallen (chalets) op het park voor drie jaar te huren voor Oekraïense ontheemden. Dit betekent dat de chalets nog tot en met 30 november 2026 blijven staan. In de tussentijd wordt met BPD binnen de kaders van de gebiedsvisie een plan ontwikkelt voor permanente woningbouw op deze locatie. Zowel gemeente als BPD komen op basis van de tot nu toe uitgevoerde stedenbouwkundige en plan economische verkenningen tot de conclusie dat er een voor beide partijen financieel haalbare businesscase mogelijk is.

Uit de ontwikkeling van het recreatiepark kan een financiële bijdrage worden gedaan in het toegankelijk maken van het landgoed voor derden en een afdracht ten behoeve van plan-infrastructurele voorzieningen. De verkennende onderzoeken lopen nog en omdat er veel samenhang is met de mogelijke ontwikkelingen in de sporthoek (woningbouw, sloop en nieuwbouw sporthal) hebben we de stedenbouwkundige verkenning met dit deelgebied uitgebreid. De bedoeling is dat dit proces een gedragen en haalbaar stedenbouwkundig plan oplevert, welke uiteraard past binnen de kaders van de gebiedsvisie. Na het vaststellen van de gebiedsvisie publiceren we (in het kader van het Didam-arrest, zie verder onder juridische aspecten) het voornemen van de gemeente om de grond van het recreatiepark te verkopen aan BPD. Ook stellen wij als gemeente en BPD gezamenlijk een anterieure-/koopovereenkomst op. Ook na het vaststellen van de gebiedsvisie willen we de omgeving actief betrekken bij de planvorming (participatie; zie verder onder ‘samenspel’). Naar verwachting in 2025 wordt het omgevingsplan opgesteld. De start van de bouw kan naar verwachting in 2027 plaatsvinden, nadat de chalets leeg zijn gekomen en verwijderd en de vergunningen zijn verleend.

Pagina 3 van 8

Landgoed We streven met de gebiedsvisie naar kwaliteitsverbetering van het gehele plangebied, waaronder het landgoed. Het is aan de eigenaar van het landgoed om daar verdere invulling aan te geven, waarbij de richting van de gebiedsvisie leidend is. Wel komen de door de landgoedeigenaar zelf opgestelde landgoedvisies op veel punten overeen met de gemeentelijke gebiedsvisie Dijnselburg. Vanuit de woningbouwontwikkeling op het recreatiepark kan na het afsluiten van de anterieure overeenkomst met BPD een (eenmalige) financiële bijdrage worden verstrekt aan het landgoed voor herstel, als impuls voor de kwaliteitsverbetering. De financiële bijdrage aan het landgoed wordt verstrekt mits overeenstemming met de landgoedeigenaar wordt bereikt over de kwaliteitsimpuls die met de financiële bijdrage kan worden behaald. Mocht (middels een overeenkomst) geen overeenstemming met de landgoedeigenaar worden bereikt over een eenmalige financiële bijdrage voor herstel van het landgoed, dan komen de opbrengsten uit de woningbouwontwikkeling op het recreatiepark geheel ten goede aan het verbeteren van de kwaliteit van andere delen van het plangebied, waaronder de ontsluiting van het gebied naar de Panweg. Uiteraard kan de landgoedeigenaar er ook voor kiezen om het herstel van het landgoed voor eigen rekening uit te voeren.

Landgoedeigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van hun landgoederen, waarbij een rendabele exploitatie vanuit bestaand vastgoed en functies op het landgoed de basis vormt (of functiewijziging indien nodig voor meer opbrengsten). Mochten deze inkomstenbronnen onvoldoende zijn, dan moet dat financieel blijken en biedt de leidraad ‘Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’ van de provincie Utrecht extra ruimte/handvatten om het onderhoud/herstel van het landgoed te bekostigen door kleinschalige ontwikkeling. Overleg met de provincie De provincie heeft, in het kader van de procedure om de woningen van Dijnselburg binnen het programma wonen en werken te laten opnemen, ambtelijk beoordeeld dat een aantal van max. 200 woningen op het huidige recreatiepark Dijnselburg en in de sporthoek kansrijk wordt geacht. Hierdoor vindt binnenkort de eerste provinciale bestuurlijke besluitvorming plaats, Gedeputeerde Staten/GS (ontwerp programma) naar verwachting eind 2024 en Provinciale Staten/PS (vaststellen programma) in het voorjaar van 2025. De provincie vindt het belangrijk dat de gemeente zich tevoren politiek heeft gecommitteerd aan de gebiedsvisie. Nadat de woningen van Dijnselburg binnen het vast te stellen programma wonen en werken zijn opgenomen, kan een wijziging van het omgevingsplan kansrijk in de procedure worden gebracht.

Pagina 4 van 8

ARGUMENTEN 1. De Nota van Beantwoording bevat een zorgvuldige samenvatting van de ontvangen zienswijzen en een afdoende beantwoording van de zienswijzen. In de ontvangen zeven zienswijzen is een aantal vragen en opmerkingen opgenomen, die alle naar behoren zijn beantwoord. 2. Sommige zienswijzen hebben geleid tot (beperkte) aanpassingen van de gebiedsvisie. De zienswijzen zijn niet van dien aard, dat zij leiden tot het niet kunnen vaststellen van de gebiedsvisie. 3. Uit het overleg op 29 mei 2024 met de buurt- en belangenorganisaties is gebleken dat de ontwerpversie grotendeels op draagvlak kan rekenen. Ook vond men het positief om te horen dat de (grootschalige) woningbouw op het landgoed niet kan doorgaan. 4. De gemeenteraad is bevoegd om de gebiedsvisie vast te stellen. 5. De gebiedsvisie Dijnselburg vormt het beleidskader en de basis voor de toekomstige gebiedsontwikkelingen in het plangebied. Hierdoor Door de raad worden onder andere: a. de aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteiten bepaald die het fundament van de gebiedsvisie vormen en die versterking behoeven; b. een raamwerk en richtsnoer geboden voor (gefaseerde) planuitwerking, gericht op samenhang, kwaliteit en leefbaarheid van Dijnselburg; c. kaders gesteld voor een adequate ruimtelijke- en functionele afweging van initiatieven, gericht op een voorspoedig maar zorgvuldig te doorlopen proces; d.

ruimte geboden aan ontwikkelingen die bijdragen aan de gewenste kwaliteitsverbetering. e. natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden en beschermd; f. de beoogde (stedelijke) ontwikkelingen buiten de rode contour in de kernrandzone onderbouwd. 6. De provincie vindt het belangrijk dat de gemeente zich politiek committeert aan de gebiedsvisie, voordat zij zelf bestuurlijke besluiten neemt over het programma wonen en werken. KANTTEKENINGEN 1. Het proces om te komen tot de gebiedsvisie heeft lang geduurd. Het proces heeft door diverse oorzaken lang geduurd. Niettemin ligt er thans een zo optimaal mogelijk resultaat en een beleidskader voor de gebiedsontwikkelingen. 2. Ondanks de vele gesprekken is er helaas nog geen overeenstemming bereikt met de landgoedeigenaar. Wel komen de door de landgoedeigenaar zelf opgestelde landgoedvisies op veel punten overeen met de gemeentelijke gebiedsvisie Dijnselburg. Het is aan de eigenaar om daar verdere invulling aan te geven, waarbij de richting van de gebiedsvisie leidend is. PARTICIPATIE Op 29 mei 2024, daags na het collegebesluit over de ontwerp gebiedsvisie en vlak voor de ter inzage legging, heeft een (ambtelijk) gesprek plaatsgevonden met een aantal vertegenwoordigers van de buurt- en belangenorganisaties, samen met twee ambtenaren van de provincie Utrecht.

Daarbij hebben de vertegenwoordigers eerst hun ongenoegen geuit over het in het verleden gevoerde participatieproces. Vervolgens heeft de gemeente een presentatie verzorgd over de hoofdpunten van de ontwerp gebiedsvisie. Aan het einde van de bijeenkomst is door de organisaties geconcludeerd dat deze versie van de gebiedsvisie beter overeen komt met de uitkomsten van het participatieproces. Ook vindt men het positief om te horen dat de (grootschalige) woningbouw op het landgoed niet kan doorgaan. Verder is voor alle omwonenden op 27 juni 2024 op het landgoed een informatieve inloopavond gehouden. Hiervan is door ca. 22 bezoekers gebruik gemaakt. Het streven is om in 2025 de buurt- en belangenorganisaties en overige omwonenden actief te betrekken bij de stedenbouwkundige verkenningen voor de herontwikkeling van het recreatiepark en de sporthoek. FINANCIËLE TOELICHTING Het eerder beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet voor de gebiedsvisie is uitgeput. In de tweede Bestuursrapportage 2024 wordt een aanvullend budget aangevraagd. Pagina 5 van 8

JURIDISCHE ASPECTEN De gebiedsvisie Dijnselburg vormt het beleidskader en de basis voor de toekomstige gebiedsontwikkelingen in het plangebied. Didam arrest en publicatie De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) bepaald dat mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Er is dan sprake van een uitzonderingssituatie. Ook in dergelijke situaties moet niettemin transparantie worden betracht, door de voorgenomen transactie tijdig bekend te maken en daarbij te motiveren waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Tegen deze achtergrond en omdat de gemeente van mening is dat BPD als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, wil de gemeente haar intentie om tot verkoop over te gaan bekend maken nadat BPD en gemeente een anterieure en koopovereenkomst hebben gesloten. DUURZAME ASPECTEN In de gebiedsvisie is onder andere opgenomen dat nieuwbouw in Dijnselburg voldoet aan het beleid duurzaam bouwen van de gemeente Zeist, wat inhoudt dat gebouwen o.a.

energieneutraal/ -leverend, klimaatadaptief (waaronder het verminderen van hittestress en wateroverlast), natuurinclusief en circulair worden gebouwd. Zonnepanelen worden geïntegreerd op daken en hemelwater wordt op het eigen perceel opgevangen. Natuurlijke elementen worden geïntegreerd in zowel de bouw als de directe omgeving, met voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen, zoals aangegeven in het ecologisch onderzoek. Ook wordt biodiversiteit behouden en gestimuleerd in zowel de omgeving van de woning als in de openbare ruimte. Naast de algemene duurzaamheidseisen worden nieuwe gebouwen in Dijnselburg ontworpen met grondgebonden gevelgroen, groendaken en biobased materialen zoals houtbouw of kalkhennep. Dit draagt bij aan CO2-reductie, minimalisatie van stikstofuitstoot en integratie van de natuur in de bebouwde omgeving.

VERDERE PROCES

Besluitvorming recreatiepark

Herontwikkeling

Gebiedsvisie

Planning Onderwerp

4e kw. 24

2025

Gemeenteraad (12 november): vaststellen gebiedsvisie en nota van beantwoording

Provincie (PS):

2026

2027

Start bouw

Vaststellen programma wonen en werken

Provincie (GS): besluit over ontwerp programma wonen en werken Stedenbouwkundige verkenning met BPD (incl. sportgebied)

Participatie met buurtorganisaties en omwonenden

Procedure omgevingsplan met inspraak

Publicatie voornemen om grond camping te verkopen aan BPD

Verrichten nadere onderzoeken

Vaststellen omgevingsplan (gemeenteraad)

Sluiten koop- en anterieure overeenkomst met BPD

Opstellen omgevingsplan

Vergunningen

Pagina 6 van 8

Uitvoering De vaststelling van de gebiedsvisie maken we op de reguliere wijze bekend via de eigen website en in het Gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl. Communicatie Na het collegebesluit en ongeveer tegelijk met het toesturen van het raadsvoorstel hebben de afzenders van de zienswijzen bericht ontvangen over de Nota van Beantwoording en dat deze samen met de aangepaste gebiedsvisie naar de gemeenteraad is toegestuurd. Daarnaast is een nieuwsbrief verspreid naar de geïnteresseerden in dit onderwerp.

BIJLAGEN

1. Zienswijzen ontwerp gebiedsvisie Dijnselburg (1a t/m 1g). 2. Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg en overzicht aanpassingen Gebiedsvisie. 3. Gebiedsvisie Dijnselburg.

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 24RV057

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 augustus 2024; BESLUIT: 1. In te stemmen met de ‘Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg’ en met de daarin omschreven wijzigingen van de gebiedsvisie. 2. De gebiedsvisie Dijnselburg vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 12 november 2024. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J. Langenacker, voorzitter

1