24RV057 Bijlage 2 Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Nota van Beantwoording Gebiedsvisie Dijnselburg

Gemeente Zeist 21 augustus 2024 Versie 1

Inhoudsopgave 1

Inleiding

3

2

Zienswijzen

3

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3 7 10 13 14 18

3

Vereniging Bosch en Duin Landgoed Dijnselburg Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide Particulier Stichting Milieuzorg Zeist Stichting Beter Zeist Fysio Sport & Training Dijnselburg, Artrose Instituut Nederland, Medinello

Conclusies en overzicht aanpassingen gebiedsvisie

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

21

22

2/23

1

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist heeft op 28 mei 2024 besloten dat de ontwerp-gebiedsvisie Dijnselburg voor een periode van 6 weken ter inzage zal worden gelegd, zodat een ieder zienswijzen kan indienen. Op 30 mei 2024 is de ontwerpgebiedsvisie gepubliceerd en gedurende 6 weken ter inzage gelegd. De gebiedsvisie Dijnselburg heeft vanaf 30 mei 2024 tot en met 10 juli 2024 ter inzage gelegen. Een ieder kon in deze periode mondeling of schriftelijk zienswijzen naar voren brengen. Tijdens deze periode is een inloopavond gehouden voor alle betrokkenen. Hierbij was een aantal medewerkers van de gemeente aanwezig om informatie te verstrekken en de 22 bezoekers konden vragen stellen. Elke zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. De zienswijzen worden hierna samengevat weergegeven.

2

Zienswijzen

Er zijn schriftelijke zienswijzen ontvangen van: • Vereniging Bosch en Duin • Landgoed Dijnselburg • Buurt- en belangenVereniging Huis ter Heide • Een privépersoon • Stichting Milieuzorg Zeist • Stichting Beter Zeist • Fysio Sport & Training Dijnselburg, Artrose Instituut Nederland, Medinello

2.1

2.1.1

Vereniging Bosch en Duin Punt zienswijze De Vereniging richt zich tegen het introduceren van woningbouw als een financiële oplossing voor een gebiedseigenaar en initiatiefnemer en betitelt dit als een oneigenlijk planologisch argument.

Beantwoording Niet de financiën, maar de woningbehoefte in Zeist ligt ten grondslag aan het introduceren van woningbouw in de gebiedsvisie Dijnselburg. Uitgangspunt voor de ontwikkeling is de kwaliteit van het woonmilieu en niet het aantal woningen1. In de gebiedsvisie is eerst een basisraamwerk bepaald op basis van de aanwezige waarden en daarna pas het draagvermogen van het gebied voor woningbouw. Daarbij is zorgvuldig bekeken hoe, waar en hoeveel woningbouw zo zorgvuldig mogelijk ingepast kan worden op het landgoed, rekening houdend met de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Hiervoor zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door experts/bureaus op het gebied van cultuurhistorie, ecologie en landschap. Uit deze onderzoeken blijkt dat de westkant van het plangebied geschikt is voor woningbouw. Deze onderzoeken vormen dan ook de basis van de ligging en omvang van de ‘ontwikkelvelden’, waarbinnen woningbouw een plek kan krijgen binnen het landgoed. De maximale omvang van woningbouw is daarbij afgestemd met de provincie Utrecht.

1 Bron: Kadernotitie Gebiedsvisie Dijnselburg, 2018

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

3/23

Woningbouw aan de westkant van het plangebied kan daarbij tevens financieel bijdragen aan herstel van het landgoed, maar vormt niet het centrale argument om woningbouw in dit deelgebied toe te laten; dat is de woningbehoefte en de geschiktheid van de locatie. De eventuele ontwikkeling van kleinschalige woningbouw op het landgoed kan onder strenge voorwaarden als extra kans bijdragen aan een rendabel beheer en onderhoud van het landgoed, maar vormt eveneens niet het centrale planologische argument. Ofwel: financiële redenen kunnen niet rechtvaardigen dat op een verkeerde plek gebouwd zou worden. 2.1.2

2.1.3

De Vereniging vraagt om een financiële analyse om de noodzaak van woningbouw te rechtvaardigen.

Zie antwoord vraag 2.1.1.

De Vereniging roept op om geen woningen te bouwen in de kernrandzone.

De locatie ligt in de kernrandzone waar als uitzondering op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied geldt dat, ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit én onder de voorwaarde dat de verstedelijking in redelijke verhouding staat tot de te treffen kwaliteitsmaatregelen, in die zone enige verstedelijking is toegestaan.

Aanvullend: Voor een gebiedsvisie is (nog) geen financiële analyse nodig. Wel is het wenselijk dat er enig zicht op is dat de in de gebiedsvisie voorziene gebiedsontwikkelingen haalbaar en uitvoerbaar zijn. Op basis van de verrichte onderzoeken en de gevoerde gesprekken met de grotere grondeigenaren en met de provincie is de gemeente ervan overtuigd dat de in de gebiedsvisie voorziene gebiedsontwikkelingen (voldoende) haalbaar en uitvoerbaar zijn.

In dit geval wordt niet van die regeling gebruik gemaakt, maar volgt de gemeente de route en procedure van het Provinciaal programma wonen en werken. De locatie ligt in het gebied ‘Woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ (Artikel 9.15 Omgevingsverordening). Hier wordt de mogelijkheid geboden om, onder voorwaarden, aan uitleglocaties voor woningbouw ruimte te bieden. In het artikel is mede geregeld dat wordt bijgedragen aan de goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. Hiervoor is de gebiedsvisie opgesteld. Daarnaast is de keuze om te bouwen in de kernrandzone een zorgvuldige afweging van allerlei maatschappelijke belangen, waarbij het behoud van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden van Dijnselburg centraal staat. Eén van deze belangen is de behoefte aan woningen in Zeist. 2.1.4

De Vereniging is bezorgd over het verlies van flexibiliteit van het gebied door de introductie van permanente bewoning. Bovendien introduceert woningbouw tot op vijf bouwlagen een stedelijke sfeer

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Flexibiliteit is geen doel op zich, maar voldoende woningen bouwen wél. Door het introduceren van permanente woningen in het westelijk deel van het plangebied (recreatiepark en sportgebied) vermindert inderdaad de flexibiliteit van het gebied. Dit had kunnen worden beperkt indien de 4/23

die niet past binnen de kernrandzone van de gemeente.

gemeente had gekozen voor het behouden van het recreatiepark of voor de realisatie van flexwoningen. Uit een onderzoek 2 naar de kansrijkheid van vakantieparken in combinatie met een transformatiescan, dat in juni 2020 in opdracht van de provincie Utrecht is uitgevoerd, blijkt dat het recreatiepark Dijnselburg weinig recreatieve toekomst kent. Er is al wel veel (tijdelijke) bewoning. Een kleine woonwijk op deze plek zou passend kunnen zijn. In 2023 is samen met andere partijen onderzocht of het realiseren van flexwoningen op deze locatie haalbaar zou zijn. Nadat dit niet haalbaar bleek, heeft het college op 7 november 2023 besloten om te stoppen met het haalbaarheidsonderzoek en om in te stemmen met een aantal afspraken op hoofdlijnen met ontwikkelaar BPD voor de ontwikkeling van een woonbuurt met permanente woningen op deze locatie. Op 9 november 2023 heeft de raad unaniem besloten om de opstallen (chalets) op het park voor 3 jaar te huren voor Oekraïense ontheemden. Dit betekent dat de chalets nog tot en met eind 2026 blijven staan. In de tussentijd wordt met BPD gewerkt aan de planvorming voor woningbouw op deze locatie. De keuze voor maximaal vijf bouwlagen is gemaakt om de ruimtelijke impact (oppervlakte) op het bosgebied te minimaliseren door in te zetten op appartementencomplexen tot vijf bouwlagen. Door de hoogte in te gaan is minder bebouwingsoppervlakte nodig.

Daarbij wordt rekening gehouden met de boomtopgrens. Deze dient niet overschreden te worden, zodat de appartementencomplexen vanuit de omgeving nauwelijks zichtbaar zijn.

2.1.5

De Vereniging is bezorgd over de houding van de eigenaar van het Bisdomterrein, die geen kwaliteitsverbetering zou willen doen.

Met de gebiedsvisie wordt gestreefd om tot kwaliteitsverbetering te komen voor het gehele plangebied, waaronder het landgoed. Het is aan de eigenaar om daar verdere invulling aan te geven, waarbij de richting van de gebiedsvisie leidend is. Wel komen de door de landgoedeigenaar zelf opgestelde landgoedvisies op veel punten overeen met de gemeentelijke gebiedsvisie Dijnselburg. Vanuit de woningbouwontwikkeling op het recreatiepark kan straks een (eenmalige) financiële bijdrage worden verstrekt aan het landgoed voor herstel, als impuls voor de kwaliteitsverbetering. Naast een eenmalige financiële bijdrage voor het herstel van het landgoed zijn de opbrengsten uit de woningbouwontwikkeling op het recreatiepark ook nodig om de kwaliteit van de ontsluiting van het gebied naar de Panweg te verbeteren. Deze dient veel meer de kwaliteit en allure te krijgen die hoort bij de ontsluiting van een landgoed. De financiële bijdrage aan het landgoed wordt verstrekt mits overeenstemming met de landgoedeigenaar wordt bereikt over de

2 Vitaliteitsonderzoek recreatieparken en jachthavens (juni 2020) door bureau Ruimte en Vrije Tijd en

Transformatiescan Recreatiepark Dijnselburg Zeist (juni 2020), door bureau Bügel Hajema Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

5/23

kwaliteitsimpuls die met de financiële bijdrage kan worden behaald. Mocht (middels een overeenkomst) geen overeenstemming met de landgoedeigenaar worden bereikt over een eenmalige financiële bijdrage voor herstel van het landgoed, komen de opbrengsten uit de woningbouwontwikkeling op het recreatiepark geheel ten goede om de kwaliteit van de ontsluiting van het gebied naar de Panweg te verbeteren. Uiteraard kan de landgoedeigenaar er ook voor kiezen om het herstel van het landgoed voor eigen rekening uit te voeren. Landgoedeigenaren zijn verder zelf verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van hun landgoederen, waarbij een rendabele exploitatie vanuit bestaand vastgoed en functies op het landgoed de basis vormt (of functiewijziging indien nodig voor meer opbrengsten). Mochten deze inkomstenbronnen onvoldoende zijn, dan moet dat financieel blijken en biedt de leidraad ‘Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’ van de provincie Utrecht extra ruimte/handvatten om het onderhoud/herstel van het landgoed te bekostigen door kleinschalige ontwikkeling. Dat laatste zou, in combinatie met het principe van Groen Groeit Mee (een regeling van de provincie Utrecht), logischerwijs kunnen leiden tot investeringen in openstelling en het aantrekkelijker maken van het landgoed Dijnselburg.

Het landgoed zou aan een kwalitatief uitloopgebied en/of stad-landverbindingen invulling kunnen gaan geven (wel daarbij afhankelijk van mogelijkheden vanuit natuurwaarden (Omgevingswet) en erfgoedwaarden). 2.1.6

De Vereniging stelt vraagtekens bij de heropening van het landgoed voor het publiek.

2.1.7

De Vereniging richt zich tot het herformuleren van paragraaf 5.2.5. van de visieen een clausule op te nemen dat als uitzonderlijke gevallen of ontwikkelingen zich voordoen er opnieuw een visie met belanghebbenden ontwikkeld wordt.

2.1.8

De Vereniging spreekt waardering uit voor het behoud van cultuurhistorische waarden zoals de Wegh der Weegen en voor het behoud van ecologische waarden en het

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Met de gebiedsvisie wordt gestreefd om een bijdrage te leveren aan het openstellen van het landgoed. Het landgoed is privé-eigendom, de gemeente kan het openstellen waarschijnlijk juridisch niet afdwingen. De gemeente zal zich niettemin blijven inspannen om het landgoed open te stellen en de hekwerken te verwijderen. Paragraaf 5.2.5. verwijst naar een al bestaande regeling van de provincie Utrecht. Conform de regeling is ontwikkeling op het landgoed alleen mogelijk indien de ontwikkeling: a. kleinschalig is; b. gericht is op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone dan wel het Militair erfgoed; en c. zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving. Het is aan de particuliere eigenaar om invulling aan te geven aan een ontwikkeling en de toekomstige functie. Indien er een planinitiatief ingediend wordt bij de gemeente kan dan een afweging worden gemaakt of de betreffende gewenste functie gewenst/passend is. Uw waardering voor het behouden van de cultuurhistorische en ecologische waarden en voor het terugbrengen van de woningen naar 200 stelt de gemeente op prijs.

6/23

terugbrengen van de woningbouw tot 200 gebouwen op het campinggebied.

2.2 2.2.1

De maximaal toegestane 200 woningen geldt overigens voor het campinggebied én sporthoek gezamenlijk.

Landgoed Dijnselburg Punt zienswijze De eigenaar van het landgoed vraagt waarom de samenhang van het plangebied niet versterkt wordt met de gebiedsvisie.

Beantwoording De gemeente is van mening dat de samenhang van het gebied wel wordt verstrekt; de gebiedsvisie zet in op versterking van de samenhang waarbij de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden de dragers vormen. Het westelijk deel van Dijnselburg is al bebouwd met onder meer een recreatiepark, zwembad, sporthal en restaurant. Binnen deze reeds bebouwde westelijke zone is woningbouw toegestaan, in de gebiedsvisie aangeduid als ‘ontwikkelvelden’. Uit de ecologische en cultuurhistorische onderzoeken komt naar voren dat binnen deze zone de cultuurhistorische en ecologische waarden thans het minst zijn. Door bij de bouwplannen veel rekening te houden met de cultuurhistorische en ecologische waarden kunnen deze waarden worden versterkt. Bovendien kan aangesloten worden bij de reeds sterke cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden van het landgoed. Op hun beurt kunnen deze waarden ook nog verder versterkt worden.

2.2.2

2.2.3

De eigenaar van het landgoed vraagt: waarom instemmen met de beoogde woningbouwontwikkeling op het campingterrein (2 hectare BPD + 2 hectare gemeentegrond), zonder dat er wat verbetert op het landgoed? De eigenaar van het landgoed vraagt waarom een intentieovereenkomst voor verkoop is gesloten, onder het mom van de opvang van Oekraïners, zonder de gemeenteraad hiervan in kennis te stellen en andere betrokken partijen hiertoe gelegenheid tot inspraak te geven. Wetende dat het aangaan van deze overeenkomst het proces en de doelen van de gebiedsvisie ondermijnt.

Zie voor de beantwoording van deze zienswijze de beantwoording van de zienswijze van Vereniging Bosch en Duin bij 2.1.5

In 2023 is samen met onder andere BPD onderzocht of het realiseren van flexwoningen op de camping/recreatiepark haalbaar zou zijn. Nadat dit niet haalbaar bleek, heeft het college op 7 november 2023 besloten om te stoppen met het haalbaarheidsonderzoek en om in te stemmen met een aantal afspraken op hoofdlijnen met ontwikkelaar BPD voor de ontwikkeling van een woonbuurt met permanente woningen op deze locatie. Deze afspraken op hoofdlijnen hebben inderdaad de status van intentieovereenkomst. De gemeenteraad is reeds eerder in 2023, onder andere tijdens een ronde tafel en debat bijeenkomst (24-08-2023), geïnformeerd dat gesproken werd met BPD over de ontwikkeling van flexwoningen. Op 1 november 2023 heeft de gemeenteraad een gewijzigd voorstel ontvangen (23RV044/213610),

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

7/23

waarin onder andere staat dat flexwoningen voor BPD en de gemeente financieel niet haalbaar zijn en dat de gemeente samen met de grondeigenaren blijft werken aan een gebiedsvisie met als eindbeeld permanente woningbouw. Op 9 november 2023 heeft de gemeenteraad op basis van dit voorstel unaniem besloten om de opstallen (chalets) op het park voor 3 jaar te huren voor Oekraïense ontheemden. Dit betekent dat de chalets nog tot en met eind 2026 blijven staan. In de tussentijd wordt met BPD gewerkt aan de planvorming voor woningbouw op deze locatie. U bent over dit besluit vervolgens, evenals andere omwonenden en leden van de voormalige participatiegroep op 13 november 2023 middels een brief en nieuwsbrief geïnformeerd. Verder staat in deze brief dat in de concept Gebiedsvisie Dijnselburg was opgenomen dat permanente woningbouw als toekomstperspectief een goede optie is. Dit concept is in 2022 opgesteld met de inbreng van de omgeving. Daarom zal over deze keuze geen aanvullende participatie meer plaatsvinden. In het vervolgtraject, bij het opstellen van een omgevingsplan voor de inrichting van het gebied met permanente woningen, zal de omgeving weer betrokken worden.

De gemeente bestrijdt dat het aangaan van een intentieovereenkomst met BPD het proces en de doelen van de gebiedsvisie zou ondermijnen; integendeel, door met een professionele woningbouwontwikkelaar afspraken te maken over planontwikkeling voor woningbouw op de camping/recreatiepark is de haalbaarheid en uitvoerbaarheid voor dit deelgebied van de gebiedsvisie vergroot, met oog voor de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden. 2.2.4

2.2.5

2.2.6

De eigenaar van het landgoed vraagt hoe wordt voorzien in een substantiële duurzame drager voor de beoogde kwaliteitsinvesteringen op het landgoed. De eigenaar van het landgoed vraagt hoe wordt geborgd dat de opbrengsten uit de ontwikkeling van de camping ook ten goede komen aan kwaliteitsinvestering voor het gehele plangebied. De eigenaar van het landgoed spreekt uit dat er vier monumentale bomen worden aangeduid. Deze bomen zijn karakteristiek, maar niet monumentaal. Daarnaast zegt dat niets over de ecologische

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Zie antwoord bij vraag 2.1.5.

Zie antwoord bij vraag 2.1.5.

Wordt aangepast in de gebiedsvisie.

8/23

2.2.7

2.2.8

2.2.9

2.2.10

2.2.11

waarde maar is het meer een landschappelijke waarde. De eigenaar van het landgoed vraagt spreekt uit dat het foerageergebied van de das veel groter is dan indicatief aangegeven. Het door Ecogroen uitgevoerde onderzoek geeft ook aan dat bij de sporthoek en op het campingterrein periodiek en permanent gefoerageerd wordt. Ook mist een opmerking dat er sprake is van uitwisseling tussen de dassenclan van Vollenhove en die van Dijnselburg. De eigenaar van het landgoed spreekt uit dat op de kaart “Bosranden en kleine heidepercelen aangegeven staat als kwaliteit…” Er zijn op het landgoeddeel geen heidepercelen aanwezig. Daarnaast worden soorten en waarden genoemd die aanwezig kunnen zijn. De eigenaar van het landgoed spreekt uit dat op de als akkers aangeduide percelen op dit moment geen maïs wordt geteeld maar dat ze zijn omgezet naar grasland. De eigenaar van het landgoed spreekt uit dat waar op de kaart staat “Bestaande natuurwaarden in natuurlijke bossen”: het betreffen hier geen natuurlijke bossen, het zijn productiebossen met verschillende vakken van bijvoorbeeld gewone beuk, Douglasspar en Amerikaanse eik. Dit kun je niet een natuurlijk bos noemen. De vervolgens genoemde soorten kunnen aanwezig zijn, vooral voor de boommarter en hazelworm is dat nog niet zeker. Dit geldt ook voor het hoofdgebouw, er is een potentie uitgesproken maar nog geen onderzoek.

De eigenaar van het landgoed spreekt uit dat de locatie van de

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Binnen de indicatieve cirkel liggen de dassenburcht, bijburchten, vluchtpijp en essentiële foerageergebieden. Een deel van het oostelijke gebied van de camping is periodiek foerageergebied, niet primair foerageergebied. In de gebiedsvisie is een ecologische verbinding over de Panweg aangeduid. Deze mogelijk toekomstige verbinding is mede bedoeld voor de uitwisseling van de dassen van Dijnselburg en Vollenhove (conform het onderzoek van Ecogroen).

Er is in het verleden wel heide geweest, maar deze heidepercelen zijn in de loop der tijd verder dichtgegroeid geraakt. Aan de randen bevinden zich deze stroken verwilderde heide zoals te zien is op de ecologische waardenkaart (p.17) De tekst in de gebiedsvisie zal worden aangepast.

Het opstellen van de gebiedsvisie is gestart in 2021. Het kan zijn dat het gebruik van deze percelen wisselt in de tijd. De tekst in de gebiedsvisie zal worden aangepast.

Wordt aangepast in de gebiedsvisie.

Klopt, we geven de exacte locatie van de hoofdburcht bewust niet weer. Dit is gedaan mede op verzoek van een ecologische belangengroep en ter bescherming van de burcht, resp. de das. 9/23

hoofdburcht niet correct is weergegeven.

2.3 2.3.1

2.3.2

Om deze redenen laten we de tekening ongewijzigd.

Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide Punt zienswijze De Vereniging spreekt uit dat eventuele huizenbouw aan de westkant van Dijnselburg logisch aansluit op bestaande infrastructuur en activiteiten, maar dat huizen bouwen geen kwaliteitsverbetering oplevert.

Beantwoording De gemeente deelt uw mening dat woningbouw aan de westkant van het plangebied, logisch is. Het westelijk deel is al bebouwd met onder meer een recreatiepark, zwembad, sporthal en restaurant. Binnen deze reeds bebouwde westelijke zone is volgens de visie woningbouw toegestaan, in de gebiedsvisie aangeduid als ‘ontwikkelvelden’. De kwaliteit van de huidige bebouwing op het recreatiepark (voornamelijk chalets) is laagwaardig en zal worden vervangen door hoogwaardige woonbebouwing. Huizen bouwen levert dus wel kwaliteitsverbetering op. Verder komt uit de ecologische en cultuurhistorische onderzoeken naar voren dat aan de westkant van het plangebied de cultuurhistorische en ecologische waarden thans het minst zijn. Door bij de bouwplannen veel rekening te houden met de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden kunnen deze waarden worden versterkt. Bovendien kan aangesloten worden bij de reeds sterke cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden van het landgoed. Op hun beurt kunnen deze waarden ook nog verder versterkt worden.

De Vereniging spreekt uit dat in de argumentatie de volgorde als volgt moet zijn: 1. Welke kwaliteitsinvesteringen zijn nodig? 2. Hoeveel huizen moeten er gebouwd worden om de benodigde financiële bijdrage te genereren?

In de ‘Kadernotitie Dijnselburg’ die op 13 november 2018 door de raad is vastgesteld, is onder andere aangegeven dat een gebiedsvisie voor Dijnselburg de versnippering kan tegengaan en meer kwaliteit en eenheid kan brengen met ruimte en aandacht voor ecologie, cultuurhistorie en recreatie. Ook kan met name herontwikkeling van de camping mogelijk bijdragen aan de woningbehoefte in Zeist. De provincie heeft aangegeven dat daar een integrale gebiedsvisie voor nodig is. De woningbehoefte in Zeist ligt ten grondslag aan het introduceren van woningbouw in de gebiedsvisie Dijnselburg. Wel is in de gebiedsvisie eerst een basisraamwerk bepaald op basis van de aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden en daarna pas het draagvermogen van het gebied voor woningbouw. Daarbij is zorgvuldig bekeken hoe, waar en hoeveel woningbouw zo zorgvuldig mogelijk ingepast kan worden op het landgoed, rekening houdend met de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Hiervoor zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door experts/bureaus op het gebied van cultuurhistorie, ecologie en landschap. Deze onderzoeken vormen de basis van de ligging en omvang van de ‘ontwikkelvelden’, waarbinnen woningbouw een plek kan krijgen binnen het landgoed. De maximale omvang van woningbouw (200) is daarbij afgestemd met de provincie Utrecht.

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

10/23

Woningbouw aan de westkant van het plangebied kan daarbij tevens financieel bijdragen aan herstel van het landgoed, maar vormt niet het centrale argument. 2.3.3

2.3.4

2.3.5

2.3.6

2.3.7

2.3.8

De Vereniging spreekt uit dat de invulling van de kwaliteitsimpulsen voor het gebied zeer vaag beschreven zijn, maar dat juist de huizenbouw ver uitgewerkt is en dat dat een verwisseling is van doel en middel. De Vereniging roept op om een financiële paragraaf op te nemen waarin minstens de financiële hoofdlijnen over verbanden, voorwaarden, onderlinge afdrachten en bijdragen, betrokken partijen en kostenstructuren genoemd worden. De Vereniging roept op om een uitspraak te doen over de bestemming van de bestaande gebouwen op het landgoed zodat daar in de inrichting van het gebied rekening mee gehouden kan worden. De zienswijze spreekt uit dat sinds de onderhandelingen over de bouwplannen het landgoed afgesloten is voor het publiek en vraagt zich af waarom er in de visie niks vermeld wordt over openstelling van het bos.

De woningbouw is niet verder uitgewerkt dan de kwaliteitsimpulsen. Wel zijn de kaders voor woningbouw verder uitgewerkt omdat dit nodig is om de gebiedswaarden te beschermen bij de toekomstige gebiedsontwikkelingen.

De Vereniging roept op om duidelijk te maken welke verbeteringen van de bestaande kwaliteiten onderdeel zijn van de visie en welke ambities er zijn voor de verschillende onderdelen. De Vereniging roept op duidelijk te maken hoeveel geld is gemoeid met de ambities voor de verschillende onderdelen.

Dit staat beschreven in hoofdstuk 5 van de gebiedsvisie (Ontwerpprincipes).

Het is niet verplicht om in een gebiedsvisie een financiële paragraaf op te nemen. Zie voor de verdere beantwoording van deze zienswijze de beantwoording van de zienswijze van Vereniging Bosch en Duin bij 2.1.5

Er zijn in de gebiedsvisie richtlijnen opgenomen over de mogelijke functies van de bestaande gebouwen op het landgoed. Het is aan de particuliere eigenaar om hier verder invulling aan te geven. Indien er een planinitiatief ingediend wordt bij de gemeente kan een afweging worden gemaakt of de functie gewenst/passend is. Met de gebiedsvisie wordt gestreefd om het landgoed open te stellen. In de gebiedsvisie is opgenomen dat paden op het landgoed bij voorkeur openbaar toegankelijk zijn. Het landgoed is privé-eigendom, de gemeente kan het openstellen niet afdwingen middels de gebiedsvisie. De gemeente zal zich niettemin blijven inspannen om de eigenaar te bewegen het landgoed open te stellen en de hekwerken te verwijderen.

Voor een gebiedsvisie is (nog) geen financiële analyse nodig. Wel is het wenselijk dat er enig zicht is dat de in de gebiedsvisie voorziene gebiedsontwikkelingen voldoende uitvoerbaar zijn. Op basis van de verrichte onderzoeken en de gevoerde gesprekken met de grotere grondeigenaren en met de provincie is de gemeente ervan overtuigd dat de in de gebiedsvisie voorziene gebiedsontwikkelingen (voldoende) uitvoerbaar zijn. Ook is duidelijk dat woningbouw aan de westkant van het plangebied financieel kan bijdragen aan het herstel van het landgoed.

2.3.9

De Vereniging spreekt uit dat het proces niet de

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

De gemeente deelt uw uitspraak dat het proces niet de schoonheidsprijs verdient. 11/23

2.3.10

2.3.11

schoonheidsprijs verdient, dat de omwonenden de laatste jaren buiten spel zijn gezet en dat het participatieproces strandde omdat de verschillende grondeigenaren bleven vasthouden aan hun eigen ontwikkelplannen.

Wel wijzen wij u erop dat omwonenden in het voortraject in de periode 2018-2021 ruimschoots hun visie hebben kunnen delen, die op belangrijke onderdelen door de gemeente wordt gedeeld. Vanaf 2021 zijn gesprekken gevoerd met de grotere grondeigenaren om zoveel mogelijk tot overeenstemming en samenwerking over de gebiedsvisie te komen. De visies van de eigenaren van het landgoed en van het restaurant weken op enkele belangrijke onderdelen af van de visies van de gemeente en van de provincie. De gesprekken hebben hierdoor al met al helaas veel tijd gekost.

De Vereniging spreekt uit dat het risico bestaat dat er huizen gebouwd gaan worden op de camping, maar dat er op Landgoed Dijnselburg niets geïnvesteerd zal worden. De Vereniging spreekt uit dat door een clausule op pagina 30 van de gebiedsvisie het risico bestaat dat er alsnog gebouwd gaat worden op het landgoed.

Zie voor de beantwoording van deze zienswijze de beantwoording van de zienswijze van Vereniging Bosch en Duin bij 2.1.5

Het landgoed Dijnselburg ligt in het buitengebied, waar een verstedelijkingsverbod geldt. Omdat de provincie wil bijdragen aan duurzame instandhouding van buitenplaatsen, is er een uitzondering op het verstedelijkingsverbod opgenomen in de provinciale Omgevingsverordening. Deze uitzondering komt in beeld als er sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (verstedelijking) en financiële noodzaak om verstedelijking toe te passen voor behoud van de buitenplaats. Binnen de uitzonderingsregel gelden echter drie belangrijke voorwaarden: A. Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling; B. Financiële noodzaak is de aanleiding voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en de ontwikkeling is gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone; C. De nieuwe ontwikkelingen moeten zorgvuldig ingepast in de omgeving.

Door deze strenge voorwaarden is grootschalige bebouwing op het landgoed niet mogelijk. Voor meer informatie wordt verwezen naar de ‘Leidraad Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’3 en naar de provinciale Omgevingsverordening. Mocht in de toekomst van deze uitzonderingsregel; gebruik worden gemaakt door de landgoedeigenaar, vereist dit een ruimtelijke procedure met een eigen inspraakproces.

3 Hulpmiddel bij het vertalen van de uitzonderingsregel voor

buitenplaatszones op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied naar de praktijk – Provincie Utrecht, December 2022 Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

12/23

2.3.12

2.4 2.4.1

2.4.2

De Vereniging roept op dat er meer duidelijkheid en zekerheid verkregen moet worden over de samenwerking tussen alle betrokken grondeigenaren in goed overleg met de omgeving.

Vanaf 2021 zijn gesprekken gevoerd met de grotere grondeigenaren om zoveel mogelijk tot overeenstemming en samenwerking te komen over de gebiedsvisie. De samenwerking tussen eigenaren is helaas tot nu toe nog niet tot stand gekomen. Niettemin blijft de gemeente de eigenaren bij de komende gebiedsontwikkelingen stimuleren om met elkaar samen te werken en de omgeving goed te betrekken.

Particulier Punt zienswijze De indiener spreekt uit dat de historische moestuin met tuinmuur in het landgoed Dijnselburg wordt erkend als een waardevol element in de ontwerp-gebiedsvisie Dijnselburg, maar de visie biedt onvoldoende ruimte voor hergebruik en versterking van de cultuurhistorische en maatschappelijke waarde. De indiener spreekt uit dat de concept-gebiedsvisie een duidelijke visie voor de realisatie van kleinschalige landbouw rondom de oorspronkelijke moestuinen mist.

2.4.3

De indiener spreekt uit dat de huidige programmatische invulling voor het landhuis zich beperkt tot de functies die de huidige eigenaar hanteert, en alleen ondersteunende horeca toestaat, terwijl zelfstandige horeca juist kansen voor het gebied biedt. De indiener roept op tot het hergebruiken van de moestuin in combinatie met een zelfstandige horecavoorziening, wat van grote waarde kan zijn voor toerisme en recreatie in de regio. De zienswijze roept op tot het opnemen van de mogelijkheid voor primaire horeca in het landhuiscomplex in de gebiedsvisie Dijnselburg.

2.4.4

De indiener roept op tot het meenemen van de potenties van een combinatie en (eventueel externe) exploitatie van een

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Beantwoording De gebiedsvisie gaat over de grotere lijnen en structuren van het gebied. De moestuin met tuinmuur is een (klein) onderdeel. Ook is het particulier eigendom. In het vervolg kunnen particuliere initiatiefnemers hier in overleg met de eigenaar verder invulling aan geven.

De gebiedsvisie gaat over de grotere lijnen en structuren van het gebied. Het herstellen van de oude moestuin met tuinmuren en realisatie van kleinschalige landbouw hier rondom is een (klein) onderdeel van de gebiedsvisie. Ook is het particulier eigendom. In het vervolg kunnen particuliere initiatiefnemers hier in overleg met de eigenaar verder invulling aan geven. Het toelaten van ondersteunende horeca in het landhuis is een richtlijn die wordt meegegeven binnen de gebiedsvisie. In het vervolg kunnen particuliere initiatiefnemers hier verder invulling aan geven. Indien er een initiatief ingediend wordt bij de gemeente kan dan een afweging worden gemaakt of het (horeca)initiatief gewenst/passend is. Zelfstandige horeca zou ook veel extra verkeersbewegingen tot gevolg kunnen hebben of op gespannen voet komen met de ecologische waarden. Er zal te zijner tijd dus een op maat gemaakte afweging gemaakt moeten worden.

Zie bovenstaande antwoorden.

13/23

2.4.5

2.5 2.5.1

2.5.2

2.5.3

2.5.4

2.5.5

2.5.6

2.5.7

horecagelegenheid met historische moestuin in de herontwikkeling van het landhuiscomplex. De indiener roept op dat de gebiedsvisie ook van kracht moet blijven en kaders moet bieden voor toekomstig gebruik, ongeacht de eigendomssituatie.

Dat klopt, de gebiedsvisie blijft in de toekomst ook van kracht indien het landgoed van eigenaar mocht veranderen.

Stichting Milieuzorg Zeist Punt zienswijze De Stichting roept op tot het evalueren van het gehele proces, zodat daaruit lering voor de toekomst kan worden getrokken, dat ook met de invoering van de Omgevingswet en de daarbij verplicht gestelde participatie.

De Stichting roept op tot het in kaart brengen van de financiële middelen die nodig zijn om voor het gebied van Dijnselburg als geheel tot een kwaliteitsimpuls te komen. De Stichting spreekt bezorgdheid uit over het realiseren van een rondlopend pad door de Kuil, wat tegenstrijdig kan zijn met het ontwikkelen van dit gebied als ‘ecologisch rustgebied’.

De Stichting spreekt een voorkeur voor het ontwikkelen van de meest oostelijk gelegen open ruimte op het landgoed Dijnselburg als kruiden- en faunarijk grasland in plaats van het te benutten voor kleinschalig agrarisch gebruik. De Stichting roept op tot het ontwikkelen van de schuren op het landgoed Dijnselburg tot beheerschuren. De Stichting spreekt uit dat de aangegeven ‘ontwikkelvelden met natuurinclusieve woningbouw’ feitelijk alleen mogelijk zijn als er ook een kwaliteitsimpuls tegenover staat. De Stichting vraagt of bij de beoogde ontwikkelingen wel nadrukkelijk rekening is gehouden met de huidige milieudruk in het plangebied.

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Beantwoording Het gevoerde proces verdient niet de schoonheidsprijs en dit zullen we in de toekomst niet meer zo gaan doen. Er is een nieuw participatiebeleid in de maak; in het kader van de nieuwe Omgevingswet wordt in 2024 een Handvat Participatie voor Inwoners en Initiatiefnemers opgesteld, waar lering is getrokken uit tot nu toe gevoerde processen. Dit wordt het kader voor participatie in nieuwe participatieprocessen. Zie voor de beantwoording van deze zienswijze de beantwoording van de zienswijze van Vereniging Bosch en Duin bij 2.1.5

In het gebied wordt een balans gezocht tussen ecologische waarden en recreatieve beleving. Op sommige plekken komen deze samen, zoals bij de Kuil. Bij nader inzien laten we de geplande kleine kronkelpaden door de Kuil vervallen, gelet op de ecologische waarden van de Kuil. Dit wordt aangepast in de gebiedsvisie.

Kleinschalig agrarisch gebruik past in de cultuurhistorische context van deze open plekken. Op andere plekken past een faunarijk grasland juist weer goed. Het is aan de eigenaar om hier verdere invulling aan te geven.

Het is aan de particuliere eigenaar hier verder invulling aan geven. Als er een initiatief ingediend wordt bij de gemeente, dan kan er een afweging worden gemaakt of de functie gewenst/passend is. Zie beantwoording hierboven op vraag 2.5.2.

Klopt, bij de beoogde ontwikkelingen (zoals bij het bepalen van de ontwikkelvelden met natuur inclusieve woningbouw’) is terdege rekening gehouden met de huidige milieu- en gezondheidsaspecten in de omgeving. Hierdoor is bekend dat de in de gebiedsvisie genoemde ambities en ontwikkelingen in principe mogelijk zijn. 14/23

2.5.8

2.5.9

2.5.10

2.5.11

2.5.12

2.5.13

2.5.14

De Stichting roept op tot het in beeld brengen van mogelijke belemmeringen vanuit de omgevingsaspecten op de visiekaart, zodat daarmee bij toekomstige ontwikkelingen nadrukkelijk rekening kan worden gehouden. De Stichting roept op tot het expliciet aangeven van de ‘Wegh der Weegen’ op de ‘Gebiedsvisiekaart’, aangezien deze in belangrijke mate bepalend is geweest voor de ontwikkelingen die langs deze historische weg hebben plaatsgevonden. De Stichting spreekt uit dat de cultuurhistorische waarden van Dijnselburg bestaan uit diverse tijdlagen, waaronder de ontwikkeling tot de Uithof Dinslo, de latere ontwikkeling als buitenplaats in de meer formele landschapstijl, de verlandschappelijking van het landgoed in de 19e eeuw, de eigendom van het Aartsbisdom Utrecht, en de naoorlogse verkaveling van het oorspronkelijke gebied en dat deze waarden structuurelementen zijn die als basis moeten dienen voor toekomstige ontwikkelingen van het hele gebied. De Stichting roept op tot het (laten) onderzoeken van de relatief lage ‘grondwal’ ten zuiden van de kuil, die naast een opgaande beukenlaan ligt, en deze mogelijk op de kaart als beschermingswaardig op te nemen. De Stichting roept op het verharden van paden en wegen niet voor het gehele plangebied van toepassing moeten worden geacht, maar alleen voor de toekomstige woongebieden.

De Stichting roept op tot het opnemen van de bosgroeiplaatsen in de gebiedsvisie. De Stichting spreekt uit dat het belangrijk is om eerst een aantal meer algemene ontwerpprincipes die voor het gebied als

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Wel zullen bij de komende gebiedsontwikkelingen nadere onderzoeken (zoals naar geluid) moeten worden uitgevoerd. De gemeente acht het niet nodig om deze beperkingen op de visiekaart op te nemen, omdat de beperkingen de voorgestane functies niet onmogelijk maken. Wel dienen de beperkingen in de komende planinitiatieven en gebiedsontwikkelingen nader onderzocht te worden. De ‘Wegh der Weegen’ komt prominent in de gebiedsvisie terug, zoals op de ruimtelijke raamwerkkaart.

Ja, dit is ook zo verwerkt in de gebiedsvisie, zie hiervoor paragraaf 3.3 in de gebiedsvisie.

In de cultuurhistorische onderzoeken is de lage grondwal niet aangeduid als beschermwaardig. Het eventueel nader onderzoeken van de grondwal en mogelijk opnemen als beschermwaardig is verder aan de eigenaar van het landgoed.

(semi)onverharde paden is inderdaad het uitgangspunt voor het landgoed. Zie ambitie 13 in hoofdstuk 6. Voor de toegankelijkheid van woningen dienen paden bij woningen verhard te zijn. De tekst is aangepast in de gebiedsvisie. Dit is in de cultuurhistorische en landschappelijke en ecologische waardenkaarten opgenomen, ook op de ruimtelijke raamwerkkaart. Zo is de gebiedsvisie ook opgebouwd; hoofdstuk 5 (algemene) ontwerpprincipes en in hoofdstuk 6 (ruimte voor nieuwe ontwikkelingen) de (meer specifieke) ambities. 15/23

2.5.15

2.5.16

2.5.17

geheel van belang zijn aan de orde te stellen, alvorens op meer specifieke ‘ontwerpprincipes’ in te gaan. De Stichting spreekt uit dat de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. kritisch staat tegenover eventuele ontwikkeling van schuren tot schuurwoningen op het landgoed, gezien de nabijheid van de dassenburcht op het landgoed. De Stichting roept op tot het uitsluiten van de mogelijkheid om schuren op het landgoed tot schuurwoningen te ontwikkelen en de schuren juist te behouden voor het beheer van het landgoed. De Stichting roept op tot het uit de gebiedsvisie laten van het gegeven ontwerpprincipe voor het onbebouwde deel van het landgoed Dijnselburg, tenzij de noodzaak hiervoor echt kan worden aangetoond.

Wij wijzen een woonfunctie niet bij voorbaat af. Wel is het de aan particuliere eigenaar om invulling aan te geven aan de toekomstige functie. Indien er een planinitiatief ingediend wordt bij de gemeente kan dan een afweging worden gemaakt of een eventuele woonfunctie in relatie tot onder andere de nabijheid van de dassenburcht gewenst/passend is. Dit is aan particuliere eigenaar hier verder invulling aan geven. Indien er een initiatief ingediend wordt bij de gemeente kan dan een afweging worden gemaakt of de woningen gewenst/passend is. Zie verder beantwoording op vraag 2.5.2. en 2.5.15.

Het landgoed Dijnselburg ligt in het buitengebied, waar een verstedelijkingsverbod geldt. Omdat de provincie wil bijdragen aan duurzame instandhouding van buitenplaatsen, is er een uitzondering op het verstedelijkingsverbod opgenomen in de provinciale Omgevingsverordening. Deze uitzondering komt in beeld als er sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (verstedelijking) en financiële noodzaak om verstedelijking toe te passen voor behoud van de buitenplaats. Binnen de uitzonderingsregel gelden echter drie belangrijke voorwaarden: A. Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling; B. Financiële noodzaak is de aanleiding voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en de ontwikkeling is gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone; C. De nieuwe ontwikkelingen moeten zorgvuldig worden ingepast in de omgeving. Door deze strenge voorwaarden is grootschalige bebouwing op het landgoed niet mogelijk. Voor meer informatie wordt verwezen naar de ‘Leidraad Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’4 en naar de provinciale Omgevingsverordening. Mocht in de toekomst van deze uitzonderingsregel; gebruik worden gemaakt door de landgoedeigenaar, vereist dit een ruimtelijk procedure met een eigen inspraakproces.

4 Hulpmiddel bij het vertalen van de uitzonderingsregel voor

buitenplaatszones op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied naar de praktijk – Provincie Utrecht, December 2022 Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

16/23

2.5.18

2.5.19

2.5.20

2.5.21

2.5.22

2.5.23

2.5.24

2.5.25

2.5.26

2.5.27

De Stichting spreekt uit dat een duidelijke ecologische zonering, met zones waar meer rust aanwezig is en zones met meer reuring, evenals een ecologisch omhulsel dat verbonden is met de natuur uit de wijdere omgeving, van wezenlijk belang is om aan het gebied als geheel een ecologische kwaliteitsimpuls te kunnen geven. De Stichting roept op tot het instellen van een verbod op honden vanwege de aanwezigheid van dassen. De Stichting roept op tot het opstellen van een apart inrichtings- en beheerplan.

Dat is nu ook zo opgenomen in de gebiedsvisie.

De Stichting roept op tot het bezien of door ‘verbijzondering’, zoals aanplant onderplanting (met o.a. hazelaar), het historische karakter van het Kerkepad kan worden benadrukt i.v.m. de beuken. De Stichting roept op tot het niet aanbrengen van een halfverharding bij het Kerkepad, gezien de te verwachten effecten op de oppervlakkig wortelende beuken en het belang van zandpaden voor diverse soorten.

In het vervolg moet er gekeken worden hoe het Kerkepad het best verbijzonderd kan worden, rekening houdend met de bestaande beuken.

De Stichting spreekt uit dat de Stichting kritisch staat tegenover het aanleggen van recreatieve paden in/door de Kuil. De Stichting spreekt uit dat het geen voorstander is van het geschikt maken van de ontsluiting ter hoogte van de brug A28 en de entree ter hoogte van Huis ter Heide-West voor fietsers. De Stichting spreekt uit dat het een voorstander is van het behouden van het natuurlijke karakter van de paden binnen het plangebied. De Stichting roept op tot het behouden van de in ecologisch opzicht waardevolle groene middenberm van de Panweg. De Stichting roept op tot het aangeven van de dassenburchten, foerageergebieden en looproutes op de kaart ‘Ecologische waarden’.

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Een verbod gaat te ver, wel wordt in de gebiedsvisie opgenomen dat honden in het gehele plangebied aangelijnd dienen te worden met een opruimplicht. Dit is een aandachtspunt bij de verdere gebiedsontwikkeling. Het is wenselijk om een apart inrichtingsplan en een apart beheerplan te maken voordat het ontwerp door de gemeente is goedgekeurd.

Zoals is opgenomen in paragraaf 5.3.5. van de gebiedsvisie heeft het Kerkepad een bijzondere status binnen het ruimtelijk raamwerk. Als oudste middeleeuwse relict van het landgoed is herstel - conform groenstructuurplan van gemeente Zeist - en verbijzondering van dit pad gewenst. Dit betekent echter niet dat er halfverharding zou dienen plaats te vinden. Zie beantwoording vraag 2.5.3.

Fietsers worden zoveel mogelijk gestimuleerd om gebruik te maken van de bestaande (doorgaande)routes langs de Amersfoortseweg en de Panweg.

Dat is ook het uitgangspunt in de gebiedsvisie.

In de gebiedsvisie wordt voor het streefbeeld van de Panweg verwezen naar het bomenbeheerplan (paragraaf 5.1.3). Deze plekken zijn bewust niet kenbaar gemaakt ter bescherming van de dassen.

17/23

2.5.28

2.5.29

2.5.30

2.5.31

De Stichting spreekt uit dat het instemt met de keuze om toekomstige ontwikkelingen qua schaal en massa aan te laten sluiten bij het karakter van de buitenplaats als geheel en dan dus in het bijzonder van het (oorspronkelijke) landgoed Dijnselburg. De Stichting spreekt uit ze het belangrijk vindt dat de nieuwbouw in maat en schaal ondergeschikt is aan het boskarakter en dat de boomgrens leidend is voor de bouwhoogte. De Stichting spreekt uit kritisch te staan tegenover het verharden van bepaalde paden in het plangebied, zeker als dat om monumentale bomenlanen gaat, maar ook bij gewone bospaden. De Stichting roept op tot het refereren aan het ‘Handboek bouwen voor de Toekomst 2.0 (Natuur- en Milieu Federaties, 2024)’ en het ‘Convenant Duurzame Verstedelijking’ bij de ontwikkeling van de 'Sport- en ook de ‘Woonkamer’.

Ja, mee eens.

Ja, dat zien wij ook zo.

(semi)onverharde paden is inderdaad het uitgangspunt voor het landgoed. Zie ambitie 13 in hoofdstuk 6. Voor de toegankelijkheid van woningen dienen paden bij woningen verhard te zijn. De tekst is aangepast in de gebiedsvisie.

De gemeente heeft duurzaam bouwen beleid, dat geldt als uitgangspunt. Ambitie 7 in de gebiedsvisie refereert hieraan. Daarnaast heeft de gemeente ook het Convenant toekomstbestendige woningbouw ondertekend en gekozen voor niveau ‘goud’. Naast het duurzaam bouwen beleid streven we er ook naar om dit niveau te halen. Dit convenant wordt in de bronvermelding van de gebiedsvisie opgenomen. Het handboek 2.0 bouwen voor de toekomst wordt gebruikt als inspiratie om invulling te geven aan het beleid en het convenant.

2.5.32

2.6 2.6.1

De Stichting roept op tot het uitvoeren van nader onderzoek naar de belasting door geluid en fijnstof van de A28 en mogelijk ook de N237, alvorens de gebiedsvisie definitief goed te keuren.

De beperkingen door geluidsbelasting en fijnstof zijn al bekend. Hiermee zullen we in de verdere gebiedsontwikkelingen rekening houden, maar het is niet nodig om nader onderzoek te verrichten alvorens de gebiedsvisie vast te stellen. Zie verder ook de beantwoording van vraag 2.5.8.

Stichting Beter Zeist Punt zienswijze De Stichting spreekt uit dat de ontwerp-gebiedsvisie Dijnselburg een mooi perspectief biedt voor het gebied, maar er is twijfel of de eigenaar van het landgoed zonder financiële compensatie zal meewerken, en de ontwikkeling van de

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Beantwoording Zie voor de beantwoording van deze zienswijze de beantwoording van de zienswijze van Vereniging Bosch en Duin bij 2.1.5

18/23

2.6.2

2.6.3

monumentale panden blijft onduidelijk. De Stichting spreekt uit dat de zienswijzen van Vereniging Bosch en Duin e.o. en Omwonenden Amersfoortseweg en die van BelangenVereniging Huis ter Heide onderschrijft en integraal overneemt. De Stichting roept op tot het vermijden van nieuwbouw op het landgoed Dijnselburg, behalve voor vervanging van bestaande bouw, en uit zorgen over de vrijheidsgraden voor aantasting van het landgoed zoals beschreven in paragraaf 5.2.5 van de gebiedsvisie.

Wij nemen hier kennis van. Zie de beantwoording van de betreffende zienswijzen onder 2.1 en 2.3.

Het landgoed Dijnselburg ligt in het buitengebied, waar een verstedelijkingsverbod geldt. Omdat de provincie wil bijdragen aan duurzame instandhouding van buitenplaatsen, is er een uitzondering op het verstedelijkingsverbod opgenomen in de provinciale Omgevingsverordening. Deze uitzondering komt in beeld als er sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (verstedelijking) en financiële noodzaak om verstedelijking toe te passen voor behoud van de buitenplaats. Binnen de uitzonderingsregel gelden echter drie belangrijke voorwaarden: A. Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling; B. Financiële noodzaak is de aanleiding voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en de ontwikkeling is gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone; C. De nieuwe ontwikkelingen moeten zorgvuldig ingepast worden in de omgeving. Door deze strenge voorwaarden is grootschalige bebouwing op het landgoed niet mogelijk. Voor meer informatie wordt verwezen naar de ‘Leidraad Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’5 en naar de provinciale Omgevingsverordening. Mocht in de toekomst van deze uitzonderingsregel; gebruik worden gemaakt door de landgoedeigenaar, vereist dit een ruimtelijk procedure met een eigen inspraakproces.

2.6.4

De Stichting roept op tot het beperken van nieuwbouw in natuurgebieden en cultuurhistorische landgoederen, om de gebiedswaarden te behouden en omdat argumenten voor kwaliteitsverbetering geen nieuwbouw rechtvaardigen.

De woningbehoefte in Zeist ligt ten grondslag aan het introduceren van woningbouw in de gebiedsvisie Dijnselburg. Wel is in de gebiedsvisie eerst een basisraamwerk bepaald op basis van de aanwezige waarden en daarna pas het draagvermogen van het gebied voor woningbouw. Daarbij is zorgvuldig bekeken hoe, waar en hoeveel woningbouw zo zorgvuldig mogelijk ingepast kan worden op het landgoed, rekening houdend met de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Hiervoor zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door experts/bureaus op het gebied van

5 Hulpmiddel bij het vertalen van de uitzonderingsregel voor

buitenplaatszones op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied naar de praktijk – Provincie Utrecht, December 2022 Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

19/23

cultuurhistorie, ecologie en landschap. Deze onderzoeken vormen de basis van de ligging en omvang van de ‘ontwikkelvelden’ in de westkant van het plangebied, waarbinnen woningbouw een plek kan krijgen. De maximale omvang van woningbouw is daarbij afgestemd met de provincie Utrecht. Woningbouw kan daarbij als extra kans bijdragen aan herstel en onderhoud van het landgoed, maar vormt niet het centrale argument. De kwaliteit van de huidige bebouwing op het recreatiepark (voornamelijk chalets) is laagwaardig en zal worden vervangen door hoogwaardige woonbebouwing. Huizen bouwen levert dus wel kwaliteitsverbetering op. Uit de ecologische en cultuurhistorische onderzoeken komt naar voren dat aan de westkant van het plangebied de cultuurhistorische en ecologische waarden thans het laagst zijn. Door bij de bouwplannen veel rekening te houden met de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden kunnen deze waarden worden versterkt. Bovendien kan aangesloten worden bij de reeds sterke cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden van het landgoed. Op hun beurt kunnen deze waarden ook nog verder versterkt worden. 2.6.5

2.6.6

2.6.7

De Stichting spreekt uit dat horeca ondersteunend moet zijn aan de congresfunctie en roept op tot voldoende aandacht bij vergunningverlening voor het behoud van omgevingskwaliteiten en waarden, zoals toegestane openingstijden, geluidsniveaus, en milieueisen. De Stichting spreekt uit dat het landgoed afgesloten is met een hek en vraagt of dit in overeenstemming is met de Natuurschoonwet. Het roept de gemeente Zeist op om in overleg te treden met de eigenaar van het landgoed voor langdurige afspraken over openstelling.

Het is aan particuliere eigenaar om hier verder invulling aan geven. Indien er een initiatief ingediend wordt bij de gemeente zal alsdan een afweging worden gemaakt of de horecafunctie gewenst/passend is. Daarbij zal tevens aandacht worden gegeven aan vereiste omgevingskwaliteiten en gezondheidswaarden.

De Stichting roept op tot het behoud van de groene rand langs de Panweg en stelt voor dat eventuele woningbouw op voldoende afstand moet plaatsvinden om de groene rand niet aan te tasten.

Het behouden van de groene rand langs de Panweg is ook opgenomen in de gebiedsvisie, zie de kaart van de gebiedsvisie (rand landgoed als bos-omhulsel) en zie paragrafen 4.3.2 en 4.2.1.

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Er is uitvoerig overleg geweest tussen gemeente en eigenaar van het landgoed, gemeente heeft opgeroepen tot openstelling. Het landgoed heeft tot op heden hier geen gehoor aan gegeven, Met de gebiedsvisie wordt gestreefd om het landgoed open te stellen. In de gebiedsvisie is opgenomen dat paden op het landgoed bij voorkeur openbaar toegankelijk zijn. Het landgoed is privé-eigendom, de gemeente kan het openstellen niet afdwingen middels de gebiedsvisie. De gemeente zal zich niettemin blijven inspannen om de eigenaar te bewegen het landgoed open te stellen en de hekwerken te verwijderen. Het landgoed is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928. In de beschikking van rangschikking wordt het landgoed aangemerkt als niet opengesteld voor het publiek.

20/23

2.6.8

De Stichting roept op tot de aanleg van een ecologische verbinding onder de Panweg voor de das en ander wild, om risicovolle oversteken te verminderen en de veiligheid voor weggebruikers te vergroten.

Zie Bijlage 2, 3.5 Gemeentelijke Rioleringsplan 2022 – 2026’. De gemeente Zeist wil zich de komende jaren inzetten voor het verbeteren van de biodiversiteit in de gemeente. Ze wil dat doen door: 1. te zorgen voor meer ruimte (meer plekken) waar (wilde) planten en dieren kunnen leven; 2. te zorgen dat de kwaliteit van die plekken beter wordt, zodat ze geschikt worden voor meer planten en dieren; 3. te zorgen dat al deze plekken zo goed mogelijk met elkaar verbonden zijn, zodat planten en dieren er ook kunnen komen. Voor Zeist zou dat er uit zien als: “Oversteekvoorzieningen” voor dieren bij wegen, waar deze een verbinding kruisen: faunavoorzieningen genoemd

2.6.9

De Stichting roept op tot blijvende betrokkenheid van bewoners- en groene organisaties bij de planontwikkeling na het aannemen van de gebiedsvisie, om de kwaliteit en het draagvlak van de resulterende plannen te borgen.

De gemeente of andere initiatiefnemers zullen bij de komende planontwikkelingen en gebiedsontwikkelingen bewoners- en belangenorganisatie blijven betrekken.

2.7

2.7.1

Fysio Sport & Training Dijnselburg, Artrose Instituut Nederland, Medinello Punt zienswijze De indiener roept op tot het waarborgen van voldoende parkeergelegenheid dicht bij de deur, wat essentieel is voor zowel de bezoekers als de bedrijfsvoering van Fysio Sport & Training Dijnselburg, het Artrose Instituut Nederland en Medinello Zeist, alle gevestigd op Badmeester Schenkpad 14 te Zeist.

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

Beantwoording Bij de komende gebiedsontwikkelingen zal voor voldoende parkeerplaatsen worden gezorgd, conform de geldende parkeernormen. Belanghebbenden/eigenaren zullen betrokken worden bij een toekomstige herinrichting van de buitenruimte.

21/23

3

Conclusies en overzicht aanpassingen gebiedsvisie

Zienswijzen We waarderen de inbreng van iedereen, die een zienswijze heeft ingediend. De ingediende zienswijzen gaven ons de kans om verschillende zaken scherper, preciezer en duidelijker te formuleren. Ook zijn enkele punten naar aanleiding van de zienswijzen heroverwogen. Nu deze verbeteringen in de gebiedsvisie zijn doorgevoerd, kan de visie vastgesteld worden.

Aanpassingen van de gebiedsvisie naar aanleiding van de zienswijzen De nummers verwijzen naar de hiervoor genoemde zienswijzen. • 2.2.6.: aanpassing tekst en legenda van de cultuurhistorische en landschappelijke waardenkaart en de ecologische waardenkaart in gebiedsvisie. • 2.2.8.: tekst is aangepast van ‘heide’ naar ‘stroken verwilderde heide aan de randen’ met verwijzing naar de ecologische waardenkaart. Ook de legenda is aangepast naar ‘verwilderde heidestroken’. • 2.2.9.: legenda aangepast van ‘akker’ naar ‘akker/grasland’ in de legenda van de cultuurhistorische en landschappelijke waardenkaart en de ecologische waardenkaart. • 2.2.10: benaming natuurlijke bossen is aangepast op de ecologische waardenkaart. • 2.5.3: (kronkel)paden in ‘de Kuil’ zijn uit de gebiedsvisiekaarten verwijderd. • 2.5.12: tekst is aangevuld met ‘Voor de toegankelijkheid van woningen dienen paden bij woningen verhard te zijn’ (onder ambitie 13 van hoofdstuk 6). • 2.5.19: onder ontwerpprincipes is aangevuld (hoofdstuk 5) 5.1.11 dat honden aangelijnd dienen te worden met opruimplicht. • 2.5.26: tekst is op basis van deze opmerking iets gewijzigd in de gebiedsvisie. Er wordt met deze wijziging in de gebiedsvisie verwezen naar het bomenbeheerplan, zonder uitspraak te doen over het aantal lanen. (p. 25 van gebiedsvisie).

• 2.5.31: Convenant toekomstbestendig bouw is opgenomen in de bijlage van de gebiedsvisie. Verdere aanpassingen op basis van participatieavond juli 2024 • De nieuwe looproute bij de atletiekbaan is verder van de atletiekbaan afgelegd in de gebiedsvisiekaarten (p. 9, 10, 22, 27 en 38). • De ‘sportkamer’-vlek is uitgebreid met de atletiekbaan in de conceptkaarten (p. 8 en p.21). • Berging/schuurtje van atletiekbaan is verwijderd van de te slopen bebouwing-kaart (p. 28).

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

22/23

Gemeente Zeist Publiekshal, Slotlaan 20, Zeist Postbus 513, 3700 AM Zeist Telefoon 14 030

E-mail: zeist@zeist.nl Website: www.zeist.nl Twitter: www.twitter.com/gemeentezeist

Nota van Beantwoording gebiedsvisie Dijnselburg

23/23